עו"ד על נדל"ן – עלון חודשי מס' 107

version2_Final-01

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

 

מאמר

"לא ידענו, לא ראינו, לא שמענו"-  על הצורך במתן חובת הודעה אישית בגין אישור תכנית המשנה את ייעוד המקרקעין והזכות להגשת תביעת ירידת ערך

מאת עו"ד צבי שוב, ועו"ד קורל דרליצ'מן

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

  • הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2018 – תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקעין – קיצור המועדים להשלמת רישום בפנקסי המקרקעין.
  • חולון – הופקדה תכנית כוללנית מס' 505-0338459- ח/2030- התווית מסגרת תכנונית לכל העיר חולון.
  • תל אביב – הופקדה תכנית מפורטת מס' 507-0520098 תא/מק/4321- "התחנה המרכזית הישנה".
  • גבעת שמואל – הופקדה תכנית מפורטת- "התחדשות עירונית רח' בן גוריון" – שינוי לתכנית ממ 12/853".
  • הוד השרון – אושרה תכנית מתאר מקומית הר/2/1400/א – "אזור תעשיה נווה נאמן".
  • קרית אתא – אושרה תכנית מפורטת כ/248- "גבעת הכלניות".
  • קרית אתא – אושרה תכנית מועדפת לדיור – תמל/1024 – "קרית אתא- מתחם דרומי".
  • רמלה- הופקדה תכנית מפורטת 4150369983-"אצטדיון רמלה-שכונת מגורים".
  • אשדוד-הוחלט בותמ"ל לאשר תכנית ל-3,000 יח"ד, קרית ספורט ופארק-"פארק לכיש".
  • החלטה מס' 1548 של מועצת מקרקעי ישראל בעניין שטחים לצרכי ציבור במקרקעין שבניהול רמ"י.
  • תזכיר חוק קבוצות רכישה, התשע"ח- 2018.
  • עדכוני פסיקה 

עדכוני פסיקה

  • חוזים – מקרקעין

ע"א 8559/15 סלימאן עבאס נ' מפלי התנור בע"מ–  עסקאות נוגדות ומהו דינה של עסקה שנעשתה בידי יזם בטרם החברה התאגדה כדין.

  • תמ"א 38

עת"מ (חי') 46391-05-17 אורן יוסף לידר ואח' נ' ועדת ערר מחוזית חיפה ואח'- האם תכניות בשלבי הכנה מאפשרות לוועדה המקומית למנוע באופן גורף כל בקשה לניצול תמריצים מכוח תמ"א 38 או שמדובר ב"כוונה בעלמא".

  • הפקעות

ה"פ (י-ם) 59449-01-16 זבולון לוי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' – ניתוח סוגיית הפיצויים בהפקעת מקרקעין.

עת"מ (מרכז) 67102-12-15 משה שניידר ואח' נ' הועדה להשגות על שומות מקרקעין לפי פקודת הקרקעות ואח'- סמכות ועדת השגות והתערבות בהחלטותיה.

  • היטל השבחה

ערר (ת"א) 85177/13 גלילה הנקין ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה- בחינת שרשור תא משפחתי בנוגע לשאלת הזכאות לפטור מהיטל השבחה עד 140 מ"ר.

 ערר (מרכז)614/15/48 עזר מציון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים- פטור מהיטל השבחה למוסד ציבורי.

 פירוק שיתוף

ת"א (י-ם) 65594-11-15 א.ק. יפה נוף בע"מ ואח' נ' דינה פאר ואח' דרך המלך לפירוק שיתוף ברכוש המשותף, אף אם הוצמד לדירות, הוא בשינוי מוסכם של התקנון.

  • תכנון ובניה

עת"מ (ת"א) 28022-12-17 שאול חכם ואח' נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח' דין בקשה להארכת מועד להגשת התנגדות לתוכנית, שהוגשה לאחר המועד האחרון להגשת התנגדויות אך בטרם חלפו שלושה חודשים מיום הפרסום.

ערר (ת"א) 6099/17 פלאפון תקשורת בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק מתקן תקשורת סלולארית.

ערר (י-ם) 1047/18 יונתן כהן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים- על האיזון בין זכות היסוד לחינוך ובין הוראות תמ"א 18/4.

        

     

 

מאמר

" לא ידענו, לא ראינו, לא שמענו"- 

על הצורך במתן חובת הודעה אישית בגין אישור תכנית המשנה את ייעוד המקרקעין והזכות להגשת תביעת ירידת ערך
מאת עו"ד צבי שוב, ועו"ד קורל דרליצ'מן

 

בימים אלה מונח על שולחנה של כנסת ישראל, תזכיר הצעת חוק התכנון והבניה (להלן: "התזכיר"), המבקש לערוך תיקונים שונים נוספים בחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965 הקיים, זאת בין היתר במטרה לייעל את הליכי התכנון ואת עבודת מוסדות התכנון וכן להסדיר מספר סוגיות נוספות בנושאים עקרוניים כגון היטל השבחה, תביעות ירידת ערך וכו'. על הרצון לעדכן ולחדש יש לברך, אבל יש חולקים על אינטנסיביות השינויים והחידושים בחוק התכנון והבניה והשפעתם על אי הוודאות בתחום.

במסגרת מאמרנו כאן, נתמקד באחד התיקונים המוצעים בתזכיר בתחום דיני ההפקעה/פגיעה במקרקעין, לפיו מוצע לקבוע, בין היתר, כי הודעה על אישור תכנית תכלול גם הודעה בדבר הזכאות להגשת תביעה לפיצויים ותציין את התקופה להגשת תביעה כאמור, וזאת כביכול במטרה ליידע את הזכאים להגיש תביעה בגין ירידת ערך המקרקעין עקב אישור תכנית פוגעת. על אף שהמטרה של תיקון זה הינה מבורכת כשלעצמה, נדמה, כי תיקון זה לבדו לא יוכל להשיג את המטרה שלשמה הוא נועד.

כידוע, הליכי הפקעה נחלקים ככלל לשני שלבים: במסגרת השלב הראשון, מתאשרת תכנית המשנה את ייעוד המקרקעין, בגינה בעל הקרקע הנפגע זכאי להגיש תביעת ירידת ערך לפי ס' 197 לחוק התו"ב, זאת בתוך 3 שנים ממועד אישור התכנית. בשלב השני, מבוצעת ההפקעה (כאשר לעיתים חולף פרק זמן ניכר בין אישור התכנית לביצוע ההפקעה). המועד להתיישנות תביעת פיצויי הפקעה הוא 7 שנים ממועד תפיסת החזקה.

ואולם, בעוד שבשלב ביצוע ההפקעה, קיימת בחוק חובה לתת הודעה אישית לבעל הקרקע הנפקע, חובה כזו אינה קיימת במועד אישורה של התכנית המשנה את ייעוד המקרקעין, על אף שהיא לרוב הגורמת למרבית הפגיעה בשווי. 

הקושי העיקרי בתזכיר טמון בכך שבעלי זכויות שמקרקעיהם נפגעים, ברובם אינם בקיאים ברזי התכנון והבניה ובדינים הקיימים, ואף לרוב אינם מודעים אפילו לפרטי הגוש והחלקה של הנכס שלהם, ולכן קורה לא אחת, כי הנ"ל אינם מודעים כלל לאישור התכנית המשנה את הייעוד וממילא אינם מודעים לכך שבאפשרותם להגיש תביעת ירידת ערך בגין הפגיעה.

לעיתים, ידיעה זו מגיעה רק בשלב של ביצוע ההפקעה, שלב מאוחר מידי, ונוצר מצב בו בעלי המקרקעין פונים לתבוע את פיצויי ההפקעה, אך: (א) השווי המגיע הינו לאחר שינוי הייעוד, היינו נמוך משמעותית מהשווי ערב אישורה של התכנית המשנה את הייעוד ו-(ב) בשלב זה, כשמעוניינים הם להגיש תביעת ירידת ערך, לרוב נתקלים הם בטענת התיישנות, וזאת אך בשל כך שבעל הקרקע לא היה מודע בזמן אמת לתכנית ששינתה את ייעוד המקרקעין.

נניח לצורך ההמחשה כי הופקעו מקרקעין בייעוד לבנייה. ערב אישור התכנית הפוגעת, שווים היה 1,000 ₪ למ"ר. במועד אישור התכנית המשנה את הייעוד לדרך, שווים ירד ל- 100 ₪ למ"ר ואילו במועד ההפקעה ותפיסת החזקה שווים הינו אפס. נניח וחלפו 4 שנים ממועד אישור התכנית עד לביצוע ההפקעה (הנחה שאינה מופרכת כלל ועיקר). ככל ובעל הקרקע לא היה מודע לתכנית במועד אישורה, הרי שבמועד ההפקעה לא רק שבעל הקרקע פספס את ההזדמנות לתבוע קבלת פיצוי בגין ירידת ערך (ההפרש שבין 1,000 ₪ למ"ר לבין ה-100 ₪ למ"ר), אלא שבמועד ההפקעה הפיצוי שיתקבל הינו על בסיס שווי המקרקעין על פי ייעודם במועד ההפקעה, הינו 100 ₪ למ"ר. התוצאה הינה אבסורדית, פוגענית ובוודאי שאינה מתיישבת עם זכויות יסוד מכוח חוק יסוד כבוד האדם וחרותו. 

על כן, מן הראוי היה, כי לכל הפחות במסגרת התזכיר תעוגן החובה ליתן הודעות לבעלי הקרקע העלולים להיפגע מכך (הכלולים בתכנית או הגובלים עמה) בדבר הפקדתה, או לכל הפחות, פרסומה למתן תוקף של התכנית המשנה את הייעוד, בדומה למנגנון הקיים בהפקעה כאמור. בדרך זו, יובאו לידיעתם של בעלי הקרקע העלולים להיפגע דבר קיומה של התכנית הפוגעת וזכותם הקבועה בחוק להגשת תביעת ירידת ערך והעיקר- הדבר יהיה בידיעתם במועד שבו זכותם להגשת תביעה עדיין קיימת ובטרם התיישנותה.

לחילופין, ניתן היה לחשוב על שינוי אחר, מהותי ומקיף יותר, שהיה מביא לתוצאה זהה היא שמירת זכותו של הנפקע לקבלת פיצויי ראוי ומלא הן בגין שינוי הייעוד והן בגין פיצויי ההפקעה, והוא בדרך של מתן זכות לנפקע לבחור לנקוט בהליך חד שלבי לצורך קבלת פיצויים מלאים, כלומר הגשת תביעה אחת בגין שני השלבים המלאכותיים הנוצרים על ידי דיני התכנון, זאת מתוך מטרה להקל עליו.

לאחרונה התקבלה החלטה של הוועדה להשגות על שומות מקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943, בהשגה 42,43,45,47,48/2016 יורשי המנוח אבו אסמאעיל אחמד ואח' נ' נתיבי ישראל- החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ, מיום 6.8.17, שם דחתה ועדת ההשגות את טענת המשיגים לפיה, נקיטה בהליך דו שלבי איננה מחייבת את בעל המקרקעין והיא נתונה לבחירתו, זאת מאחר ו-"ועדת ההשגות איננה מוסמכת לדון ולהכריע ברכיב הפיצוי שלפי ס' 197, וזאת גם לו שני הצדדים היו מסכימים לכך". ניתן היה לחשוב שהגשת תביעה אחת לקבלת פיצויי ראוי הן בגין שינוי ייעוד המקרקעין והן בגין הפקעתם, לגוף מוסמך אחד- באותו מקרה ועדת ההשגות- היתה יכולה לחסוך ניהול הליכים כפולים, בזבוז משאבים ואף לייצר הגנה ראויה על זכותו של הנפקע. ואולם, למרות זאת, החוק כמות שהוא מפורש היום אינו מאפשר זאת ובוחר להתיש הן את הנפקע והן את המערכות השונות.

בנוסף, ובהמשך לצורך לשמור על זכותו של הנפקע, מתעוררת השאלה האם קיימת סיבה הגיונית ליצור הבחנה בנושא תקופת ההתיישנות בין תביעות "הפקעה" לתביעות "ירידת ערך"? הדעת נותנת, כי הקניין הינו משאב יקר לאדם נפגע, ויש למזער את הפגיעה ככל הניתן, ולקבוע תקופת התיישנות לתביעות ירידת ערך, בעיקר בגין פגיעה ישירה של שינוי ייעוד לייעוד ציבורי, גם כן ל-7 שנים ולא ל-3 שנים כפי שקיים כיום בחוק.

הנה כי כן, נראה כי המציאות הקיימת היום יוצרת מצב אבסורדי שבו, אם בעל מקרקעין אינו עוקב באופן תדיר אחר פרסומים בדבר תכניות המשנות את ייעוד מקרקעיו (דרישה מוגזמת לכל הדעות), הרי שהוא עשוי למצוא עצמו במצב שמקרקעיו הופקעו והוא נותר ללא כל זכות להגשת תביעה. "ריענון" סעיפי חוק התכנון והבנייה במסגרת התזכיר המוצע והתאמתם למציאות העכשווית, מהווה הזדמנות מבורכת להשלים את המלאכה שהחל בה המחוקק בשנת 2010 במסגרת תיקון 3 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) ועדכון דיני ההפקעות בהתאם.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2018 – תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקעין –

קיצור המועדים להשלמת רישום בפנקסי המקרקעין

כחלק מהמאמצים לקצר את הזמן בין מועד עריכת הסכם המכר ועד להשלמתו ברישום בפנקס המקרקעין, קבעה רשות המסים חובת דיווח מקוון על עסקאות נדל"ן ,נקבע מנגנון תשלום מקדמה למס שבח המאפשר קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה לפני סיום הטיפול השומתי.

מטרת תיקון 89 הינה לאפשר להשלים את הרישום בפנקסי המקרקעין גם כאשר לא הסתיים הטיפול השומתי, ולכן נקבע בתיקון כי ככל וכבר הוצאה שומה לפי סעיף 78 )ב (1) ו(2) אין צורך במתן אישורים לפי המנגנון הקבוע בתיקון.

במסגרת תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "התיקון") נקבעו מספר מסלולים בהם יוכל הרוכש לקבל אישור לרישום הנכס בפנקסי המקרקעין לפני עריכת שומת המנהל.

בכדי לקבל את האישור, נקבעו תנאים מצטברים לכל מסלול.

התיקון קיצר את לוחות הזמנים להנפקת אישור מס רכישה במסלול שכבר קיים כיום והוסיף שני מסלולים חדשים, כך שסה"כ לאחר התיקון קיימים שלושה מסלולים:

א. קבלת אישור מס רכישה בהתאם להוראות הקיימות כיום בסעיף 15 (ט) לחוק בקיצור התקופה מ 90 ימים ל 60 ימים.

ב. קבלת אישור מס שבח ואישור מס רכישה במכירת דירת מגורים מזכה פטורה לפי פרק חמישי 1 לחוק, בעמידה בתנאים שנקבעו בסעיף 16 (א) (2א) לחוק.

ג. קבלת אישור מס רכישה למי שעומד בתנאים שקבע המנהל. מסלול זה הינו הוראת שעה לתקופה שמיום 30.5.18 ועד ליום 30.4.2020

תחולת תיקון 89 הינה לגבי מכירות שבוצעו מיום 30.5.18, במסגרת זו פרסמה רשות המיסים ביום 25.6.18 את המפורט להלן:

  • הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2/2018 המפרטת בין היתר את התנאים הנדרשים בכל מסלול;
  • טופס 7160 – בקשה לקבלת אישור מקדמה למס רכישה לרישום בפנקסי המקרקעין – מסלול "עמידה בתנאים שקבע המנהל" – סעיף 15(ט)(1)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין;
  • טופס 7161 – בקשה לקבלת אישור לרישום בפנקסי המקרקעין במסלול מקדמה למס רכישה לפי סעיף 15(ט) לחוק מיסוי מקרקעין / מסלול דירות פטורות לפי סעיף 16(א)(2א) לחוק;
  • מצגת של מחלקת שומת מקרקעין ברשות המיסים המפורסמת באתר רשות המיסים.

 

חולון – הופקדה תכנית כוללנית מס' 505-0338459- ח/2030- התווית מסגרת תכנונית לכל העיר חולון

ממטרות התכנית: התווית מסגרת תכנונית כוללת לכלל תושבי העיר תוך ניצול יתרונות מיקומה במרחב המטרופולין, העצמת מעמדה הכלכלי של העיר בתחום התעסוקה על ידי הגדלת קיבולות מקומות העבודה, היקף המועסקים ומשיכת תעסוקה לעיר. יצירת יחס מאוזן בין שטחים בנויים ושטחים פתוחים תוך שמירה על ערכי טבע, פיתוח עירוני, נוף וטופוגרפיה. הגדרת אתרי טבע עירוני, שימור המורשת הבנויה תוך קביעת מדיניות המאפשרת שימור מרקמים, שימור אתרים ומבנים בעלי ערך היסטורי תרבותי מחד גיסא והתחדשות ופיתוח מאידך גיסא. פיתוח מערך הדרכים, מסילת הרכבת והתחבורה תוך העדפת תחבורה ציבורית ואמצעי תחבורה חלופיים לרבות הליכה ורכיבה על אופניים.

 

תל אביב – הופקדה תכנית מפורטת מס' 507-0520098 תא/מק/4321- "התחנה המרכזית הישנה"

הרינו לעדכן הופקדה התכנית שבנדון בעיר המתייחסת למתחם התחנה המרכזית הישנה, תל אביב.

ממטרות התכנית:

פיתוח המרחב של התכנית בהתאמה להוראות תכנית תא/5000. פיתוח מרחב המשלב בינוי עירוני אינטנסיבי, בהתאמה להגדרתו כאזור תעסוקה מטרופוליני סמוך לציר מתע"ן באזור תעסוקה מטרופוליני. יצירת מוקד למבני ציבור וכיכר עירונית ציבורית בלב המתחם והקצאת שטחים לטובת הציבור.

קביעת מערך ייעודי ושימושי קרקע במתחם המשלב שימושים של מגורים, תעסוקה ומסחר בתמהיל כולל של 60% מזכויות הבניה לתעסוקה ומסחר ועד- 40% מזכויות הבניה למגורים וכן שטחים ציבוריים בנויים.

קביעת קומת קרקע מסחרית הפונה לרחובות הסובבים, התווית דרכים חדשות, עקרונות בינוי ושלביות מימוש.

 

מעיקרי התכנית:

קביעת ארבעה מתחמי תכנון לאיחוד וחלוקה, וקביעת הוראות להכנתן של תכניות לאיחוד וחלוקה מחדש לכל מתחם בין בהסכמה או שלא בהסכמת הבעלים.

קביעת זכויות בניה כוללות מרביות לשימושים השונים: סה"כ זכויות למגורים כ- 92,100 מ"ר עיקרי (לא כולל מרפסות) על קרקעי, סה"כ זכויות למסחר ותעסוקה (לרבות מלונאות), כ-109,050 מ"ר עיקרי (על קרקעי) בנוסף קביעת שטחים עבור שימושים עבור מבנים ומוסדות ציבור.

קביעת מס' יח"ד מרבי של כ- 1160 יח"ד בשטח עיקרי ממוצע של כ-80 מ"ר ליח"ד, קביעת תמהיל דירות, קביעת גובה ומס' קומות בהתאם לאזורי היעוד, עד 35 קומות ועוד.

 

גבעת שמואל – הופקדה תכנית מפורטת- "התחדשות עירונית רח' בן גוריון" – שינוי לתכנית ממ 12/853"

הופקדה להתנגדויות התכנית שבנדון, התחדשות עירונית בכניסה הראשית לגבעת שמואל, רח' בן גוריון, הממוקם בכניסה המערבית לעיר מכביש 4 ולגשר מחלף גבעת שמואל.

מעיקרי הוראות התכנית:

התחדשות עירונית ע"י, פינוי בשלבים של 112 יח"ד הקיימות ב- 9 מבנים ובניה מחדש בשלבים של 367 יח"ד ב- 3 מגדלים, המשלבים חנייה תת קרקעית, מסחר ומבני ציבור. יצירת כיכר מסחרית בין מבני התעסוקה הקיימים ומבני המגורים החדשים, קביעת זכויות בנייה והוראות בינוי למגורים, מסחר ושטחים ציבוריים פתוחים.

 

הוד השרון – אושרה תכנית מתאר מקומית הר/2/1400/א – "אזור תעשיה נווה נאמן"

אושרה התכנית שבנדון, בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, המתייחסת למתחם שנמצא בסמוך לאזור תעשיה נווה נאמן.

ממטרות התכנית: הקמת אזור תעשייה עתירת ידע, כולל שטחים מסחריים בקומות קרקע של המבנים ושטחים מגוננים בתוך המגרשים, תוך הקצאת שטחים למבני ציבור והקמת חניון ציבורי גדול בגבול הדרום מזרחי של התכנית.

מעיקרי הוראות התכנית:

קביעת ייעוד קרקע, בין היתר, לאזור תעשייה עתירת ידע, שטחים למבנים ומוסדות ציבור, למוסד רפואי, שטח ציבורי פתוח, לדרכים, חניה ציבורית, חניונים על ותת קרקעיים ועוד.

 

קריית אתא – אושרה תכנית מפורטת – כ/248- "גבעת הכלניות"

הרינו לעדכן כי אושרה התכנית שבנדון הנמצאת בעיר קריית אתא בשכונה חדשה העתידה להבנות אשר שמה – "גבעת הכלניות".

ממטרות התכנית:

הקמת שכונת מגורים חדשה בעלת אופי עירוני במזרח העיר, על גבעה אשר צופה על נופי מפרץ הכרמל בהיקף של כ-3,470 יחידות דיור. במרכזה של השכונה מתוכנן פארק שכונתי גדול.

הנגישות אל מוסדות השכונה ושטחי הציבור הפתוחים בה היא רגלית או באמצעות שבילי אופניים.

מעיקרי התכנית : חלוקת שטחים למגורים, שטחים פתוחים ומבני ציבור. כמו כן התווית דרכים ואף קביעת הוראות וזכויות בנייה.

קרית אתא – אושרה תכנית מועדפת לדיור – תמל/1024 – "קרית אתא- מתחם דרומי".

הרינו לעדכן כי אושרה התכנית שבנדון הנמצאת בעיר קריית אתא – מתחם דרומי, ממערב לשכונת טל ומדרום לשכונת הרקפות, מצפון לקיבוצים אושה, רמת יוחנן וכפר מכבי.

ממטרות התכנית:

הקמת אזור מגורים חדש הכולל 4,061 יחידות דיור, בנוסף ל-500 יחידות לדיור מוגן, 240,249 מ"ר כשטח עיקרי למוסדות ציבור וכן 12,000 מ"ר כשטח עיקרי למסחר, תעסוקה, שטחים ציבורים פתוחים ופארק.

מעיקרי התכנית : שינוי הקרקע מייעוד לשטח חקלאי לייעודי קרקע שונים – מגורים א', מגורים ג', מסחר, תעסוקה, פארקים, דרכים, מבנים ומוסדות ציבור.

כמו כן, כוללת התכנית קביעת קווי בניין במגרשים המיועדים לבניה, קביעת תנאים למתן היתר הבניה, קביעת הוראות לפיתוח המרחב הציבורי באזור, הפקעת שטחים לצרכי כבישים, קביעת תשתיות וקביעת הוראות לשמירה על הסביבה.

רמלה- הופקדה תכנית מפורטת 415-0369983-"אצטדיון רמלה-שכונת מגורים".

הרינו לעדכן כי הופקדה תכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בשטח אצטדיון רמלה בעיר רמלה.

מעיקרי הוראות התכנית:

שינוי ייעוד הקרקע משטח ציבורי פתוח למגורים ג' ו – ד, שטחים פתוחים, מבני ציבור, דרך מוצעת, הקמת יחידות דיור, קביעת זכויות הבנייה בייעודי המגורים, המסחר ומבני הציבור .הגדרת קווי הבניין, התכסית, והגובה לייעודי המגורים, המסחר, מבני הציבור ועוד.

אשדוד-הוחלט בותמ"ל לאשר תכנית ל-3,000 יח"ד, קרית ספורט ופארק-"פארק לכיש"

הרינו לעדכן כי הועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל), החליטה לאשר את תכנית תמ"ל/1062 – קריית פארק לכיש באשדוד.

מטרות התכנית הינה יצירת מסגרת תכנונית להקמת שכונה בת 2,768 יח"ד ו-240 יח"ד לדיור מוגן הכוללת קריית ספורט ופארק, וכן קביעת מגרשים לבניית דרכים, מבני ציבור, למרחב ציבורי פתוח, למסחר ולתעסוקה ולמתקנים הנדסיים.

התכנית כוללת, בין היתר, קביעת הוראות בינוי בשטחים המיועדים לבנייה, קביעת שימושים מותרים, הנחיות, זכויות ומגבלות בנייה, לרבות קווי בניין ומס' קומות, קביעת הוראות והנחיות לפיתוח שטחי הפארק, התוויית דרכים חדשות, קביעת הוראות להיקף ושטח דירות קטנות נדרשות ועוד.

 

החלטה מס' 1548 של מועצת מקרקעי ישראל בעניין שטחים לצרכי ציבור במקרקעין שבניהול רמ"י

הרינו לעדכן כי, בהתאם לסעיף 3 לחוק רשות מקרקעי ישראל, התקבלה החלטה מס' 1548 של מועצת מקרקעי ישראל, במסגרתה נקבע כי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") בכל הנוגע להפרשות לצרכי ציבור בתוכניות החלות על מקרקעי ישראל, מאמצת את העקרונות המפורטים בעדכון "מדריך הקצאת שטחים לצרכי ציבור" (2016) כפי שאושר בהחלטת ממשלה מספר 1828(דר/87) מיום 11.8.2016, ואשר נועד להביא לניצול מיטבי של הקרקע בצפיפויות בנייה הולכות וגוברות, ותהיה כדלהלן:

שיעור ההפרשות לצרכי ציבור בתוכנית למגורים: ככלל, שיעור ההפרשות המיועדות לצרכי ציבור בתוכנית למגורים ייבחן על פי הנחיות המדריך להקצאת קרקע לצרכי ציבור (2016).

שיעור ההפרשות בתוכנית לתעסוקה: ככלל, שיעור ההפרשות לצרכי ציבור בתוכנית לתעסוקה, לא יעלה על 40%.

אישור העמידה בהנחיות המדריך: הרשות תקבע כללים ליישום החלטה זו וקביעת מנגנוני בקרה נאותים ביחס לתוכניות על מקרקעי ישראל, כמו כן, תקבע הרשות כללים לקביעת שיעור הפרשות גבוה יותר בתוכניות, אם יידרש.

תוקף ותחולה: הוראות החלטה זו ייושמו בכל התוכניות החלות על מקרקעי ישראל וטרם ייושמו בהן הוראות החלטת המועצה מספר 1069, בין אם נערכו ביוזמת הרשות ובין אם נערכו ביוזמת גורם אחר. החלטה זו מבטלת את החלטת מועצה מספר 1069.

תזכיר חוק קבוצות רכישה, התשע"ח- 2018

הרינו לעדכן בדבר פרסום תזכיר חוק קבוצות רכישה. מדובר בחוק חדש אשר נועד להסדיר את פעילותן של קבוצות רכישה.

לאור גדילת היקף פעילותן של קבוצות רכישה בשנים האחרונות ובהמשך לפרסום מקרים בהם חברי קבוצות שהשקיעו כספם בקבוצה נותרו ללא כספם. וכן מאחר והדינים החלים על מוכרי דירות ועניינם בהגנת הרוכש, חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה- 1974, אינם חלים על קבוצות רכישה, נוצר צורך בהסדרת נושא רכישת דירה בקבוצה.

התיקון המוצע צפוי לכלול הוראות בנושאים הבאים:

איסור על מכירת קרקעות שלא חלה עליהם תכנית מפורטת, איסור על ארגון קבוצה מבלי שקיים דוח שמאי שיוצג לקבוצה, אשר יציג אומדן עלויות ועוד.

הגבלת דמי ההשתתפות שניתן לגבות ממי שמעוניין להצטרף לקבוצה.

קביעת חובות גילוי שיחולו על המארגן, בין היתר לגבי מהות העסקה ולגבי העובדה שהמחיר אינו סופי ויכול להשתנות עם ההתקדמות של הפרויקט וקביעת לוחות זמנים.

ציון זהות המארגן, פרטי ההתקשרות עמו ושכר הטרחה שלו וכן הוראות לפיהן ניתן יהיה להחליף את המארגן.

הבטחת זכויות הקבוצה הן על ידי הפקדת כספי ההשקעה שלהם בחשבון נאמנות ייעודי שיפתח במיוחד לשם כך ורישום הערת אזהרה לטובת חברי הקבוצה.

קביעת חובות נאמנות לנאמן ולנציגות שפועלים בשם הקבוצה.

קביעת פרקי זמן לחתימה על הסכמים ולהוצאת היתר ושחרור חבר הקבוצה בתנאים מסוימים.

קביעת מספר מינימום להגדרת קבוצה שיעמוד על לא פחות מ- 10 חברים.

הוראות בדבר החלת החוק על קבוצות שההסכמים לגביהן נחתמו בטרם פרסום החוק.

עדכוני פסיקה

עסקאות נוגדות ומהו דינה של עסקה שנעשתה בידי יזם בטרם החברה התאגדה כדין

מספר הליך: ע"א 8559/15 סלימאן עבאס ואח' נ' מפלי התנור בע"מ

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הנשיאה אסתר חיות, כב' המשנה לנשיאה השופט חנן מלצר וכב' השופטת דפנה ברק ארז. תאריך מתן פסק הדין: 27.5.18. פרטי הנכס: מקרקעין בעיר מטולה, גוש 13211 חלקה 117. ב"כ המשיבים: עו"ד שחר חסאן.

 

המדובר בענייננו בערעורים על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, בסוגיית עסקאות נוגדות במקרקעין, שקבע כי הסכם מכר מקרקעין, הידועים כגוש 13211 חלקה 117 בעיר מטולה, שנכרת בין מפלי התנור בע"מ לבין עפרות תבל בע"מ עומד בתוקפו וגובר על הסכם שנחתם עם סלימאן עבאס ועו"ד סלאמה.

שתי שאלות עיקריות עמדו להכרעה בפסק הדין של בית המשפט העליון: 1. האם העובדה שמפלי התנור התקשרה בעסקה לרכישת המקרקעין טרם שהתאגדה ע"י היזם של החברה – שוללת את תוקפה של העסקה ומה תוקף האשרור, ככל שהיה כזה? 2. האם העסקה עם מפלי התנור אכן גוברת על העסקה המאוחרת עם סלימאן ועו"ד סלאמה?

ביחס לשאלה הראשונה, ביהמ"ש העליון פתח וציין, כי סעיף 1 לחוק החברות מגדיר יזם, מי שעושה פעולה בשמה או במקומה של חברה שטרם התאגדה. לחברה ניתן הכוח לאשרר פעולה שנעשתה למענה לפני שנוסדה אך החברה אינה מחויבת לאשר בדיעבד את הפעולה. ניתן לה שיקול דעת האם לראות עצמה מחויבת בפעולות המשפטיות שנעשו בשמה או במקומה ע"י היזם כלפי הצד השלישי. אם החברה החליטה לאשר את הפעולות – מוחל על פעולת האשרור העיקרון הקבוע בסעיף 6 לחוק השליחות ובסעיף 12 לחוק החברות, לפיהם דין אישור בדיעבד כהרשאה מלכתחילה – ובלבד שלא תיפגע זכות שרכש אדם אחר בתום-לב ובתמורה, לפני האישור. כלומר, החוק מכיר בפעילות היזמית שקדמה להיווסדותה של החברה, ומעניק כלים, לחברה וליזמיה, לאשרר הסכמות ופעולות שביצעו יזמי החברה בשם החברה. מאחר והחברה אינה חייבת לאשר את הפעולה, מי שמתקשר עם היזם נוטל על עצמו את הסיכון כי תקוותיו לשכלול החוזה לא יתגשמו.

בית המשפט הוסיף וקבע כי בענייננו, סלימאן ועו"ד סלאמה אינם בבחינת צד שלישי לעניין סעיף 12 לחוק החברות וסעיף 6 לחוק השליחות. הם בבחינת צד רביעי למערכת היחסים שבין הצד הראשון- היזם לבין הצד השני – החברה בהקמה, לבין הצד השלישי – המוכרת של המקרקעין. מכאן המשיך וקבע בית המשפט כי הסייג הקבוע בדין בדבר האשרור שאסור לו לפגוע בזכות שרכש אדם אחר בתום לב ותמורה לפני האשרור, אינו חל על עו"ד סלאמה ועל סלימאן, שלכל היותר אפשר וקמה להם עילה כנגד המוכרת.

המשיך וקבע בית המשפט כי, פעולה תחשב כפעולה שנעשתה "למען" התאגיד שבהקמה אם התקיימו שני תנאים: א. חזות הפעולה מבחינת המתקשר הנגדי מעידה כי היא נעשתה עבור התאגיד בשמו או במקומו; ב. בשעת ביצוע הפעולה עומד לנגד עיני היזם תאגיד מסוים שעבורו נעשתה הפעולה. במקרה הנדון, בית המשפט קבע כי התנאים התקיימו.

לעניין סוגיית עסקאות נוגדות במקרקעין, בית המשפט פתח וניתח את סעיף 9 לחוק המקרקעין ואת הפסיקה הדנה בנושא, וקבע כי במצבים מסוימים אפשר שתגבר ידו של הקונה השני, אף אם לא התמלאו כל התנאים הנקובים בסעיף. כבר נפסק "בהלכת גנז" כי על בעל העסקה הראשונה להפעיל בתום לב את זכותו כלפי בעל העסקה השנייה וחובת תום הלב מופרת אם בעל העסקה הראשונה נמנע מלרשום הערת אזהרה תוך זמן סביר (למרות שלא הייתה לו מניעה לכך), שכן במחדלו זה הוא עלול ליצור תשתית ל-"תאונה משפטית". עם זאת, בית המשפט קובע כי ככל שהקונה הראשון לא התרשל באי רישום הערת אזהרה תוך זמן סביר – בין אם מאחר שלא הייתה אפשרות משפטית לרשום את ההערה ובין אם מסיבות מוצדקות אחרות – אזי הלכת גנז לא חלה וכך הוא אף קובע בענייננו. אכן, נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכש הראשון, יום אחד לאחר שהערה דומה כבר נרשמה לטובת הרוכש השני, אולם בנסיבות המקרה, רישום הערת אזהרה ע"י הרוכש הראשון, במועד שבו נרשמה בפועל, הינה מוצדקת איננה מהווה חוסר תום לב, ואיננה שוללת את עדיפות העסקה הראשונה עמו.

הערת מערכת:

ראשית נציין כי העובדה שלחברה קיימת האפשרות לא לאשרר את העסקה מחייבת את המוכר לקחת זאת בחשבון, כולל בעיגון אפשרות הביטול והבטוחות במקרה זה, ולהתייחס בהסכם הן לאפשרות שהרוכש יהא מקים התאגיד והן לאפשרות שזה יהא התאגיד בעת אשרור הרכישה.

לעניין התחרות בין הרוכשים, בית המשפט מצנן מעט את הלכת גנץ וקובע כי לא כל עיכוב ברישום הערת אזהרה גורר הפיכת סדר העדיפויות שמקנה את העדיפות העקרונית לקונה הראשון אלא רק עיכוב רשלני שיצר תאונה משפטית שהיה צורך לצפותה מראש.

 

האם תכניות בשלבי הכנה מאפשרות לוועדה המקומית למנוע באופן גורף כל בקשה לניצול תמריצים מכוח תמ"א 38 או שמדובר ב"כוונה בעלמא"

שם ומספר הליך: עת"מ (חי') 46391-05-17 אורן יוסף לידר ואח' נ' ועדת ערר מחוזית חיפה ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט שמואל מנדלבוים.

תאריך מתן פסק הדין: 28.5.18. פרטי הנכס: מקרקעין ברחוב אפרים 29, קריית ביאליק. ב"כ העותרים: עוה"ד מיכאל סיגל, רחל בן ארי, ישי שנידור.

עניינה של העתירה בבקשה להיתר בניה אשר הוגשה על ידי המשיבה 4, לונדון יזום ובניה בע"מ, ובה נתבקש הריסת בית מגורים דו משפחתי המכיל שתי קומות ובניית בניין מגורים בן 10 יחידות דיור ב 6 קומות. על המגרש חלה תכנית ק/130/ב' שהינה מעין תכנית "פינוי בינוי", ושמכוחה ניתן לקבל זכויות בניה מוגברות במקרה של הריסת מבנה קיים. בנוסף, נדונו שתי תכניות נוספות המצויות בשלבי הכנה ושלגביהן נטען כי אף הן חלות על המגרש: תכנית מפורטת אשר מגבילה את אפשרויות המימוש של תמ"א 38 באזורים מסוימים בקרית ביאליק; השנייה, תכנית מתאר כוללנית בקרית ביאליק, אשר במסגרתה נכלל רח' אפרים במתחם המיועד לבניית בתי מגורים של עד 7 קומות.

הוועדה המקומית לתכנון ובניה קריות החליטה לדחות את הבקשה ולקבל את ההתנגדויות ונימקה את החלטתה בכך שלמרות שרחוב אפרים לא הוכרז בתחילה כרחוב שבו אסורה הבניה על פי תמ"א 38, הרי שבעקבות דיון בוועדה המחוזית על התוכנית המפורטת, החליטה העירייה לסייג כי הצד הדרומי של הרחוב מאופיין בבניה נמוכה וגובל ברחוב שכולו בעל אופי של בניה נמוכה ולכן אין על דעת הרשות לעודד ביצוע תמ"א 38 בקטע זה.

ועדת הערר קיבלה את הערר שהוגש על ידי לונדון, תוך שהיא קובעת כי בבואה לבחון אם תוספת בניה מכוח תמ"א 38 משנה את אופי הסביבה הקרובה, נקודת הייחוס לקביעת אופי הסביבה הינה הזכויות המוקנות מכוח התוכנית החלה במקום ולא המצב הקיים – אשר פעמים רבות אינו ממצה את זכויות הבניה המוקנות. לאור האמור, בחנה ועדת הערר את זכויות הבניה המוקנות למגרש מכוח תכנית ק/130ב' ביחס לזכויות המבוקשות בבקשה להיתר, וקבעה כי מדובר בתוספת של קומה אחת בלבד, ובכך אין כדי להוות פגיעה באופי הסביבה. הועדה גם קבעה כי על פי התוכנית הכוללנית, רחוב אפרים בו מצוי המגרש מסומן כולו במתחם המיועד לבניה של 7 קומות, וגם מטעם זה, לא ניתן לטעון לשינוי אופי הסביבה על ידי הבקשה להיתר. ועדת הערר אף קבעה כי רחוב אפרים לא הופיע בפרסומי הוועדה המקומית, וכי גם ביחס לרחובות אשר כן נכללו בהוראות התוכנית המפורטת התוכנית טרם הגיעה לשלב שבו יש להתחשב בה לאחר שנמצא שהפרסום שנעשה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק לא בוצע כדין. במצב דברים זה מדובר ב"כוונה בעלמא" של הרשות המקומית אשר אינה מאפשרת לוועדה המקומית למנוע באופן גורף כל בקשה לניצול תמריצים מכוח תמ"א 38 ברח' אפרים או בחלקים ממנו.

לפני שבחן את טענות הצדדים, התייחס בית המשפט לסמכות ועדת הערר וציין, בין היתר, כי ועדת הערר היא בגדר "מוסד תכנון" וככזה היא בעלת סמכות מקורית, והיא רשאית להפעיל שיקול דעת תכנוני – עצמאי, בנוגע לבקשה להיתר אשר מונחת לפניה. בהיררכיה של מוסדות התכנון מצויה וועדת הערר מעל הוועדה המקומית, והיא רשאית להחליף את שיקול דעתה התכנוני של הוועדה המקומית בשיקול דעתה התכנוני שלה, ולקבל החלטה תכנונית אחרת מזו שקיבלה הוועדה המקומית.

עוד בחן בית המשפט את הרקע המשפטי לתמ"א 38, וציין, בין היתר, כי בסעיף 21 לתמ"א 38 נקבעה סמכותה העקרונית של הוועדה המקומית ליתן היתר על פי שיקול דעתה ועד לתיקון 3א' של תמ"א 38 נדרשה הוועדה המקומית להצביע על "טעמים מיוחדים" לסירובה למתן היתר, ואילו כיום לא קיימת דרישה שכזו. בפסיקת בתי המשפט התגבשה הדעה לפיה לאור האינטרסים הציבוריים שאותם באה תמ"א 38 לקדם, על הוועדה המקומית ליתן ככלל היתר על פי תמ"א 38, והסירוב למתן היתר יהיה רק במקרים חריגים, אך עם כניסתו לתוקף של תיקון 3א', כיום די בכך שהוועדה המקומית תצביע על שיקולים תכנוניים כבדי משקל שהינם רלוונטיים באופן ספציפי לבקשת ההיתר הנוכחית העומדים כנגד הבקשה למתן היתר, בכדי שסירובה של הוועדה למתן היתר על פי תמ"א 38 ייחשב כסירוב סביר. בכל מקרה שבו כפות המאזניים התכנוניות מאוזנות, חלה חובה על הוועדה ליתן היתר על פי תמ"א 38.

בית המשפט המשיך וקבע כי מדובר בענייננו בכוונה ברורה של הוועדה המקומית להוביל לאישורה של תכנית מפורטת אשר תטיל מגבלות על אפשרויות המימוש של זכויות על פי תמ"א 38. בנסיבות אלה יש להתייחס לתוכנית המפורטת לכל הפחות כ"מסמך מדיניות" של הוועדה המקומית אשר בהתאם להוראות סעיף 22 לתמ"א 38 הוועדה המקומית רשאית לשקול במסגרת שיקוליה.

על אף זאת, אישר בית המשפט את קביעת ועדת הערר לפיה הוועדה המקומית אינה רשאית לפסול פסילה גורפת של אפשרות מימוש הזכויות על פי תמ"א 38 לאור התוכנית המפורטת המצויה בשלבי הכנה, נוכח המצג העובדתי הלא ברור שהוצג בפניה ביחס לתחולת התוכנית המפורטת על המגרש, וכן לאור חוסר סמכותה של הוועדה המקומית לעשות שימוש בכוונתה להביא לאישורה של התוכנית המפורטת, כבסיס לפסילה גורפת של בקשות להיתר, העומדות לכאורה בניגוד להוראות התכנית המפורטת. משבחרה הוועדה המקומית שלא לפעול בהתאם למתווה הקבוע בתמ"א 38 והמאפשר לה להטיל מגבלות על מתן היתרי בניה, גם בתקופה שעד לאישורה של התוכנית המפורטת, היא אינה רשאית לנהוג בפועל כאילו מילאה אחר הוראות תמ"א 38 וזאת בדרך של יישום הוראות התוכנית המפורטת, ופסילה גורפת של בקשות להיתר על פי תמ"א 38 נוכח התוכנית המפורטת. אימוץ גורף של רצונה של העירייה להגביל בשטחים מסוימים בתחומי קריית ביאליק את אפשרות המימוש של תמ"א 38 יכול להיעשות אך ורק במסגרת תכנית מפורטת כאמור בסעיף 23 לתמ"א 38, ובתקופת הביניים שעד לאישור התכנית, אך ורק בהתאם לסעיף 24 לתמ"א 38 ולא ניתן לעקוף את הדרישות המפורטות בסעיפים אלה בדרך של "אימוץ מדיניות" על ידי הוועדה המקומית לפיה אין לאשר באופן גורף בקשות להיתר המנוגדות להוראות התכנית המפורטת וזאת גם עוד בטרם אושרה תכנית זו.

בית המשפט לא התערב בקביעת ועדת הערר כי השוואת הבקשה להיתר לסביבתה התכנונית תעשה בהתאם לזכויות הבניה המוקנות על פי תכניות תקפות ולא על פי מצב הבנייה הקיים בפועל, שכן תמ"א 38 באופן מובנה יוצרת מבנים שהינם "חריגים" לסביבתם, וזאת לאור זכויות הבנייה הנוספות המוקנות בה בנוסף לזכויות על פי תכניות תקפות, כך שבכל סיטואציה אפשרית שבה בסביבה תכנונית קיימת, מרבית הבתים מנצלים רק את הזכויות הקיימות על פי התוכניות התקפות, ובבתים מסוימים ממומשות זכויות על פי תמ"א 38, אותם בתים באופן מובנה יהיו "חריגים" לסביבתם.

בית המשפט הוסיף וקבע כי הטעם האמיתי והיחידי להתנגדות לבקשה להיתר הינו רצונם של התושבים באזור הסמוך למגרש לשמר את האופי הכפרי הקיים לטענתם באזור של בנייה נמוכה, ואולם אינטרס זה בלבד אינו יכול לעמוד כנגד מימוש האינטרסים המגולמים בתמ"א 38.

לאור האמור העתירה נדחתה, ניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:

לאחר שבית המשפט קבע כי הכלל הוא שיש לאשר את הבקשה לפי תמ"א 38 ושהוועדה המקומית אינה רשאית לפסול פסילה גורפת של אפשרות מימוש הזכויות על פי תמ"א 38 לאור התוכנית המפורטת המצויה בשלבי הכנה/מסמך מדיניות, ובהעדר נימוקים כבדי משקל אחרים, לא מצא בית המשפט הצדקה לדחיית הבקשה רק על מנת לשמר את האופי הכפרי הקיים באזור של בנייה נמוכה.

בית המשפט לא נרתע מטענות הוועדה המקומית ועיריית קריית ביאליק לפיהן העתירה עשויה להיות "הסנונית" הראשונה אשר בעקבותיה יוגשו בקשות נוספות על פי תמ"א 38, וקבע כי הדרך לעשות זאת הינה בהתאם למתווה שנקבע בתמ"א 38 באופן שקוף וגלוי תוך ביצוע פרסום העומד בדרישות המפורטות בתמ"א 38.

 

ניתוח סוגיית הפיצויים בהפקעת מקרקעין

שם ומספר הליך: ה"פ (י-ם) 59449-01-16 זבולון לוי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים, בפני כב' הנשיא השופט אהרון פרקש.

תאריך מתן פסק הדין: 16.5.18. פרטי הנכס: חלק מגן העצמאות בירושלים , גוש 30037 חלקות 48.

ב"כ המבקשים: עו"ד אייל ד. מאמו.

המדובר בעניינו בתובענה לקבלת פיצויי הפקעה, אבדן דמי חכירה ופיצויים נוספים. המבקשים רכשו בשנת 1999 את הבעלות בנכס ובשנת 2004, פנו המבקשים לוועדה המקומית לצורך בחינת קידומה של תוכנית שתאפשר בנייה בנכס ונמסר להם, כי העירייה תפסה חזקה בנכס וביצעה בו עבודות פיתוח. מספר חודשים לאחר מכן, פרסמה הוועדה ברשומות, כי המקרקעין דרושים לה לצרכי ציבור, וכי היא מוכנה לשאת ולתת בדבר רכישתם.

בית המשפט פתח וניתח את סוגי הפיצויים שניתן לתבוע בהתאם לחוקים השונים: לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות, הערכת שווי הקרקע המופקעת נעשית לפי התמורה שהייתה משתלמת ממוכר מרצון לקונה מרצון ביום פרסום ההודעה ברשומות לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות. סוג זה של פיצוי מכונה בפסיקה כפיצויי קרן או פיצוי הון ועל פיצוי זה יש לשלם ריבית (פיצויי-פירות) לא צמודה בשיעור של 6% לשנה. קיים בחוק פיצוי נוסף בגין הפקעה לתקופה, זכות שימוש – הפקעה שבסופה חוזרת הבעלות לבעלים בניגוד מהפקעת הבעלות – והפיצוי במקרה זה הוא בשיעור של עד 6% לשנה מערך הקרקע.

ממשיך ומציין בית המשפט סוג נוסף של פיצוי שהיה קיים בהתאם לסעיף 13 לפקודה – פיצוי בגין "אבדן דמי חכירה". סעיף זה נכנס לתוקף כאשר יש פער זמנים בין תפיסת החזקה במקרקעין המופקעים לבין תשלום הפיצויים לנפקע, ומחייב את המפקיעה לשלם פיצוי בגין אבדן דמי חכירה מיום התפיסה ועד ליום תשלום הפיצויים. זאת, מאחר שבתקופת הביניים עד לתשלום הפיצוי, זכות הבעלות בקרקע עדיין בידי הבעלים, על אף שאינו מחזיק בקרקע. כלומר, לפצות את בעל הזכויות בגין העיכוב בתשלום פיצויי הפקעה, ולא בגין שימושה של הרשות המפקיעה במקרקעין ואף ליתן תמריץ לרשות המפקיעה לשלם את הפיצויים במהירות, גם סוג זה של פיצוי מכונה "פיצויי פירות".

על פי פקודת הקרקעות, הבעלים זכאי לפיצויי קרן בצירוף ריבית (פיצויי-פירות) לא צמודה בשיעור של 6% לשנה, או לחלופין פיצויי-פירות לא צמודים בשל אובדן דמי-חכירה כאמור בסעיף 13. לא ניתן לצבור שני סוגים של פיצויי-פירות.

מוסיף בית המשפט, כי עם תיקון מס' 3 לפקודת הקרקעות משנת 2010 תוקן סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה, ולפיצויי ההפקעה התווספו מיום תחילתו של החוק ואילך הפרשי הצמדה וריבית מלאים לפי חוק פסיקת ריבית. התיקון נועד להבטיח פיצוי נאות לבעל הקרקע ומנגד לתמרץ את הרשות המפקיעה שלא להשתהות יתר על המידה בתשלום שווי המקרקעין כדין. לאור התיקון כאמור, בוטל סעיף 13 לפקודת הקרקעות, זאת מן הטעם שנוכח הענקת הפרשי הצמדה וריבית מלאים עד מועד התשלום בפועל לנפקע, אין כבר מקום להעניק מסלול פיצוי חלופי של מתן דמי שימוש.

סעיף 27 לחוק המתוקן קובע, כי במקרים כבענייננו ניתן לבחור האם לתבוע לפי סעיף 13 לפקודה או לפי התיקון לחוק. לאור האמור לעיל, קובע בית המשפט כי במקרה דנן חל סעיף 13 לפקודה, ותביעתם של המבקשים לפיצויי הפקעה בהתאם לשווים הנומינלי בשנת 2004 וללא הפרשי הצמדה וריבית, ובנוסף לכך דמי חכירה אבודים החל משנת 2004 ועד למועד תשלום הפיצויים – תואמת במלואה את ההלכות שנקבעו בפסיקה ואף דרישתם לחישוב דמי אבדן החכירה לפי 6% משווי המקרקעין בכל שנה ושנה.

בית המשפט מוסיף וקובע כי המבקשים אף זכאים לפיצוי לפי סעיף 63 לפקודת הנזיקין בגין הפרת הוראות סעיפים 5 ו-7 לפקודה שקובעים, כי קודם לתפיסת החזקה במקרקעין, על הרשות המפקיעה לפרסם הודעה ברשומות בדבר כוונתה לרכוש את המקרקעין, ובדבר המועד שבכוונתה לתפוס החזקה במקרקעין.

עוד קובע בית המשפט, פיצוי נוסף בגין הפרת חובת הרשות על פי סעיף 190(א)(5) לחוק התכנון והבניה לשלם מיידית את סכום פיצויי ההפקעה שאינו שנוי במחלוקת בתוספת ריבית והצמדה.

לאור האמור, התביעה התקבלה, ניתן צו לתשלום פיצויים, הוצאות ושכ"ט.

הערת מערכת:

הפיצוי בגין ההפקעה הינו פיצוי מעין נזיקי שתפקידו להעמיד את הנפקע במקום בו היה אלמלא ההפקעה, אולם הנטל אינו כהליך אזרחי רגיל שבו על התובע להרים ראשית את הנטל הראשון, אלא שזכות הפיצוי הינה חוקתית. אם נגרמו נזקים שהינם חלק בלתי נפרד מההפקעה ונובעים מדרך התנהלות הרשות במקום ובמקרה מסוים, כגון אי מתן הודעה, עיכוב בהעברת הפיצוי בניגוד לדין ועוד, ניתן להסתייע בדיני הנזיקין ולבקש פיצוי, תוך הוכחת העוולות המתאימות ושיעור הנזק.  

סמכות ועדת השגות והתערבות בהחלטותיה

שם ומספר הליך: עת"מ (מרכז) 67102-12-15 משה שניידר ואח' נ' הועדה להשגות על שומות מקרקעין לפי פקודת הקרקעות ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט סגן הנשיא יעקב שינמן. תאריך מתן פסק הדין: 8.5.18. פרטי הנכס: מקרקעין באזור צומת כפר סבא/רעננה, גוש 6451 חלקה 24. ב"כ המשיבים: עו"ד תמר ברעם, עו"ד טלי ענבר- גולן ועו"ד לינור בלדר חן.

עניינה של העתירה במקרקעין בשטח של כ-2.6 דונם עליהם היה בנוי בית מגורים ששימש את העותרים. במהלך השנים בין העותרים ונתיבי ישראל (המשיבה 2) התנהלו הליכים משפטיים שונים הנוגעים להתנגדויות העותרים לתכניות אשר כוונו להפקעת חלק משטח המקרקעין שבבעלותם. בשנת 2013, בעקבות פסיקת בית המשפט המחוזי, פרסמה המשיבה 2, צו הפקעה ביחס לכל החלקה האמורה. במסגרת הסכם פשרה בין הצדדים, אשר קיבל תוקף של פסק דין, הוסכם כי העותרים יעבירו את החזקה בקרקע בתמורה לסכום פיצוי מוסכם של כ- 5,500,000 ₪ וזאת תחת מחאה ושמירה על זכותם לתבוע בעתיד תוספת לפיצוי.

בעקבות זאת, העותרים הגישו השגה בפני הוועדה להשגות על שומת מקרקעין לפי פקודת הקרקעות, במסגרתה נטען כי לקרקע שהופקעה היה פוטנציאל תכנוני וכי הפיצוי שקיבלו אינו הולם את הפוטנציאל. ההשגה נדחתה בנימוק כי ייעוד הקרקע במשך שנים היה לדרך ו/או שצ"פ ולא היה קיים כל הליך תכנוני לשינוי ייעוד זה. בגין החלטה זו הוגשה העתירה דנא.

בית המשפט קבע, כי דין העתירה להידחות, מאחר והקרקע נשוא ההפקעה הינה קרקע שהייתה בייעוד של דרך, וכי להבדיל מקרקעות אחרות שבסביבתה, היא אפילו לא נכללה בתכנית מופקדת, ממנה ניתן ללמוד על סיכוי של שינוי בעתיד ולא היה קיים לגביה כל הליך תכנוני ממשי, שממנו ניתן להסיק על קיומו של הפוטנציאל. הפוטנציאל הנטען על ידי העותרים, הינו לכל היותר משאלת לב תכנונית, או ציפייה כללית, שאין בהן די כדי לפצות את העותרים בגינן.     

בית המשפט המשיך וציין כי הפוטנציאל התכנוני של קרקע הינו חלק רלוונטי בשומתה של הקרקע ואין להתעלם ממנו. אולם אך ורק אם מדובר על פוטנציאל ממשי שהוא כמעט ודאי, המקים צפייה סבירה, וזאת אינו מתקיים בנסיבות העניין דנא. 

עוד הוסיף בית המשפט, בעניין התערבות בהחלטת ועדת ההשגות, כי מדובר בגוף מעין שיפוטי הממונה להכריע במחלוקות על שומות מקרקעין במקרים הקבועים בחוק. מדובר בטריבונל מקצועי הפועל במסגרת רשות שלטונית כגוף מעין שיפוטי. בית המשפט אינו ממיר את שיקול דעתן של רשויות התכנון בשיקול דעתו ואינו נוטה להתערב בהחלטותיהן, אלא בכפוף לעילות המשפט המנהלי וקל וחומר שהוא ימעיט להתערב בהחלטות של ועדות השגה. תפקידו של בית המשפט מתמצה בבחינת עמידתה של ההחלטה המנהלית בכללים שהתוו בדיני המשפט המנהלי, ותו לא. בבחינת נסיבות המקרה, בית המשפט סבר כי החלטת וועדת ההשגות הייתה מנומקת, מוסברת, ומפורטת כדבעי ולא נמצא בה טעות הדורשת התערבות בית המשפט. לאור האמור העתירה נדחתה ניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:

פסק-דין זה, מעיד על חשיבות העמידה על המשמר והגשת תביעות פיצויים במועד ולא להמתין לאקט ההפקעה עצמו, גם אם משמעות הדבר הינה בדיקת מידע תכנוני ברשויות המתאימות מדי שנה, אחרת, עלול הנפגע למצוא את עצמו וידיו על ראשו, באשר, וכמעט תמיד כך הדבר, תעלנה הרשויות טענת התיישנות ותקבלנה הפחתה מסכום הפיצוי הראוי.

 

בחינת שרשור תא משפחתי בנוגע לשאלת הזכאות לפטור מהיטל השבחה עד 140 מ"ר

שם ומספר הליך: ערר (ת"א) 85177/13 גלילה הנקין ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר עו"ד גילת אייל.

תאריך מתן ההחלטה: 27.5.18. פרטי הנכס: בעלי זכויות במגרשים בתחום תכנית הר/מק/2115 בהרצליה.

ב"כ העוררים: עו"ד עופר טויסטר. ב"כ המשיבה: עו"ד אילנה בראף שניר.

הערר דנא הוגש על ידי בעלי זכויות במגרשים בתחום תכנית הר/ מק/ 2115 שכללה הוראות בדבר איחוד וחלוקה, ובהתאם הוקצו לעוררים בעלי הזכויות, שהיו בעלי זכויות בתחום התכנית ערב אישורה, זכויות במגרשים בתחום התכנית. בעלי הזכויות רכשו את זכויותיהם בחלקת המקור בדרך של ירושה. יתר העוררים הינם בנים או בנות של עוררים אלה.

העוררים הגישו בקשות למתן היתרי בניה, ולאחר קבלת שומת היטל ההשבחה ביקשו פטור בהתאם לסעיף 19(ג)(1) לתוספת. לטענת העוררים, כל אחד מבעלי הזכויות, זכאי הוא או קרובו לפטור מהיטל השבחה בהתאם להוראה זו. העוררים טענו כי כל אחד מבעלי הזכויות, היה ועודנו בעל זכויות במקרקעין לפני אישור התכנית ולאחריה.

עוד טענו העוררים כי הגם שקיימים ביניהם קשרי משפחה: אח ואחות, בני דודים מדרגה ראשונה ובני דודים מדרגה שניה, הרי שהם אינם מהווים תא משפחתי אחד. לטענתם, יש להבחין בין קיומה של קרבת משפחה לבין קיומו של "תא משפחתי", שאם לא כן, ייווצר אבסורד וייבדק ה"עץ המשפחתי" של כל נישום דורות אחורה על מנת לבדוק קרבה משפחתית אפשרית לנישום אחר.

הועדה המקומית לתכנון ובנייה העלתה טענות מספר בנוגע לבקשות הפטור וביניהן גודל הדירות, קבלת הזכויות במקרקעין בירושה, תא משפחתי אחד והרחיבה טענתה בעניין זה, אשר לטעמה סעיף 19(ג) פורש בצמצום וכי הוא מוגבל לפטור אחד ויחיד לתא משפחתי, והוא אינו משתרשר ומתרבה באמצעות העברות ללא תמורה והוספת זכויות בתכנית. לטענת הועדה המקומית, בהתאם לדין, הן כאשר מועברות הזכויות במקרקעין במתנה, והן כאשר הן מועברות בירושה, מקבל הזכויות נכנס בנעלי המעביר, ולא ניתן להתגבר על מגבלת הפטור הבודד לתא משפחתי באמצעות העברה ללא תמורה לקרוב. במילים אחרות, הועדה המקומית טענה כי בשים לב לכך שבעלי הזכויות הינם בני משפחה אחת, שמקור זכותם במקרקעין בהורשה מבעלי הזכויות המקוריים בחלקות המקור הרי שהמשפחה כולה זכאית לפטור אחד בלבד, בכלל המגרשים.

ועדת הערר קיבלה את הערר, בחלקו, בקבעה תחילה כי בניית יחידת דיור בהיקף העולה על 140 מ"ר איננה שוללת לחלוטין את הפטור, אף לגבי השטח שעד ל-140 מ"ר.

עוד הוסיפה וקבעה ועדת הערר, כי כאשר אושרה תכנית בתקופת בעלותו של המוריש, העברת הזכות במקרקעין בהורשה למספר יורשים, אינה יוצרת כשלעצמה זכות לריבוי פטורים; ואולם, כאשר מדובר בחבות שקמה רק לאחר שהיורש או נעבר רכשו את הזכויות, הרי שחבותם של האחרונים הינה מקורית ובהתאם תיבחן גם זכותם המקורית לפטור. בנוסף קבעה ועדת הערר כי לא כל קרבת דם בין מחזיקים תהפוך אותם בהכרח לתא משפחתי, יחידה כלכלית אחת, המזכה אותם בפטור אחד ויחיד.                          

כמו כן, קבעה ועדת הערר כי זכותם של היורש והנעבר לפטור, תחומה בזכותו של המוריש והמעביר לפטור, ועל פני הדברים, הפטורים אינם מתרבים מעצם העובדה שלאחר התכנית הועברו הזכויות במקרקעין בדרך שאינה מהווה מימוש על פי התוספת השלישית. מאידך, במצב שבו בעת תחילתה של תכנית קיימים כבר מספר בעלים (ומספר מחזיקים) הרי שהכלל הוא שכל אחד מהם זכאי לפטור.

לאור כל האמור קבעה ועדת הערר כי הערר יתקבל באופן חלקי תוך שנקבע כי כל אחד מהעוררים בעלי הזכויות זכאי לפטור אחד, עבורו או עבור קרובו, לדירה אחת, לשטח שעד 140 מ"ר ומעבר לכך יחויב בתשלום היטל.

הערת מערכת:

יש לברך על דרך הילוכה של ועדת הערר שקבעה בהחלטתה כי לצורך הענקת הפטור יש לבחון בהתאם ל"מהות" הנישומים ולא להותיר מצב "מכליל" לפיו, כל קשר משפחתי כזה או אחר שיימצא בין נישומים בהכרח חוסה תחת "תא משפחתי אחד" המונע מתן פטור במקרים המתאימים לפיהם יש הפרדה ברורה בין בני המשפחה. נראה, כי סוגית הפטור בהיטל השבחה לפי סעיף 19 (ג) (1) של 140 מ"ר מעוררת אנומליות לא מעטות בשאלת הפטור, כגון שאלת הפטור היחסי, מספר הזכאים לפטור וכו' שעל חלקם העניין הגיע לפתחו של בית המשפט העליון כגון בפרשת רביד, דיבון וכו'. עם זאת, נראה כי הגיעה העת לעשות סדר בנושא לוט בערפל, בייחוד שעל המדוכה מונח תזכיר חוק התכנון והבניה ובכך ליצור וודאות בקרב נישומים מחד והרשות מאידך.

פטור מהיטל השבחה למוסד ציבורי

שם ומספר הליך: ערר (מרכז)614/15/48 עזר מציון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר עו"ד רונית אלפר.

תאריך מתן ההחלטה: 6.5.18. פרטי הנכס: גוש 8016, חלקה 96. ב"כ המשיבה: עוה"ד ליאורה אפרתי ורויטל אפלבוים.

עסקינן בערר היטל השבחה שהוגש מטעמם של מספר ארגוני נכים, למתן פטור מהיטל השבחה, מכח סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק (פטור למוסד).

בעלת הזכויות המקורית במקרקעין, אשר נפטרה בשנת 2007, הורתה בצוואתה למנהל עיזבונה, בין היתר, למכור את זכויותיה במקרקעין הנדונים ובנכסי דלא ניידי נוספים ולחלק את תמורת המכירה בין מספר ארגוני נכים שזהותם תקבע על פי שיקול דעתו. בשנת 2013 אושרה על המקרקעין תכנית משביחה, ובשנת 2014, נמכרו המקרקעין על ידי מנהל העיזבון לצד שלישי. כמו"כ, בפסיקתא של בית משפט לענייני משפחה, הוכרו העוררות כמוכרות הנכס. בעקבות ההודעה שנשלחה לוועדה המקומית אודות הסכם המכר, הועברה דרישת תשלום היטל השבחה בגין התכנית המשביחה, ללא הפטור המבוקש.

ועדת הערר סקרה בהחלטתה בין היתר את הוראות חוק הירושה ו"עיקרון הנפילה המיידית" ולפיו, במות אדם עובר עזבונו ליורשיו, כמו גם את הפסיקתא שניתנה על ידי בית המשפט לענייני משפחה שהכירה בהן כ"מוכרות" המקרקעין הנדונים, אולם קבעה כי בנסיבות ענייננו, הן במועד הפטירה והן במועד חלוקת העיזבון, זכותן של העוררות הייתה למנה כספית בלבד ולא למקרקעין עצמם. ועדת הערר הוסיפה, כי אף אם בהיבט של דיני הירושה והקניין ניתן היה להכיר בעוררות כמי שהיו הבעלים של המקרקעין למפרע, החל ממועד הפטירה, הרי שהכרה רעיונית ורטרואקטיבית זו אינה מתיישבת עם תכלית דיני ההשבחה בכלל ותכלית הפטור בפרט.

ועדת הערר ציינה כי בענייננו, המקרקעין הנדונים מראש לא נועדו לעבור לבעלותן של העוררות וההחלטה למכרם לא רק שנקבעה על ידי המנוחה בעצמה ולא על ידי העוררות, אלא נעשתה זמן רב לפני שינוי ייעודם, וכי במצב דברים זה, קיים קושי של ממש לקבוע כי עיקרון הנפילה המיידית, שלא נועד אלא לגשר באופן רעיוני על פער הזמנים שנוצר בין מועד הפטירה של המוריש למועד בו מחולק עזבונו בפועל בין היורשים, מצדיק להעניק לעוררות את הפטור, שספק רב אם ניתן לומר שתכליתו מתקיימת בענייננו.

לאור האמור ומטעמים נוספים, נדחתה טענת הפטור.

הערת מערכת:

המקרה שבפנינו הוא דוגמא "קלאסית" כיצד הגדרה שגויה של סדר פעולות, עשוי להביא להשלכות כספיות מרחיקות לכת, ומדוע הכרחי לבצע "תכנון מס" עם עו"ד המתמחה בתחום הרלוונטי, גם במסגרת עריכת צוואה. במקרה הנדון, אין ספק כי כוונתה של המנוחה היתה לחלק את ממונה ולהעשיר באופן המירבי את קופתם של אותם ארגוני נכים הפועלים ללא כוונות רווח. תוצאה זו היתה יכולה להתקבל בקלות אילו למשל היתה המנוחה מצווה כי הקרקע תירשם על שם הארגונים הללו טרם המכירה, שאז ככל הנראה היו זוכים הם בפטור מהיטל השבחה בעת המכירה. יחד עם זאת, ספק אם התוצאה שאליה הגיעה ועדת הערר אכן שירתה היא את תכלית הוראת הפטור ואת האינטרס הציבורי הגלום בהוראה זו, בצורה שלה התכוון המחוקק.

דרך המלך לפירוק שיתוף ברכוש המשותף, אף אם הוצמד לדירות, הוא בשינוי מוסכם של התקנון

שם ומספר הליך: ת"א (י-ם) 65594-11-15 א.ק. יפה נוף בע"מ ואח' נ' דינה פאר ואח'

ערכאה: בית המשפט השלום בירושלים, בפני כב' השופטת מוריה צ'רקה. תאריך מתן פסק הדין: 16.5.18.

פרטי הנכס: בית משותף ברחוב בר גיורא 13 בירושלים, גוש 30069 חלקה 235. ב"כ הנתבעים: עו"ד עודד ברדוגו.

התובע 2 והנתבעים הם החוכרים של מספר דירות בבית משותף. מפנקס הבתים המשותפים עולה, כי חלקים מגג המבנה הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירת תובע 2 ולדירות הנתבעים. התובעים מבקשים לפרק את השיתוף בגג. בית המשפט קבע, כי הדרך הנכונה לחלק את הגג ולהצמיד את החלקים לדירות השונות, היא בשינוי מוסכם של תקנון הבית המשותף וכי לא ניתן לכפות שינוי כאמור באמצעות תביעה לפירוק שיתוף. על כן, דחה את התביעה. 

בית המשפט מנה שלוש סיבות לדחות את בקשת התובע לפירוק שיתוף במקרה בו עסקינן בחלקים מהרכוש המשותף, בין שהם מוגדרים כרכוש משותף ובין שהוצאו ממנו והוצמדו למספר דירות, כדלקמן:

  1. בית המשפט קבע כי ככלל ס' 37(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, קובע את זכותו של כל שותף לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף, ויש להיעתר לתביעה המוגשת על ידי אחד השותפים. מאידך, למי שאינו שותף במקרקעין אין זכות תביעה. קיומה של שותפות בגג המבנה בין התובע 2 לבין הנתבעים אינה שנויה במחלוקת ואולם השאלה שעולה היא האם חלקים מהרכוש המשותף אשר הוצמדו למס' דירות, נחשבים כרכוש משותף או הופכים לחלק מהדירות, לגבי שאלה זו קיימת מחלוקת בין המומחים ואין הלכה פסוקה. מחד נקבע, כי גג שהוצמד לדירה נחשב כרכוש משותף של הכלל, מאידך נקבע כי הרכוש למרות שבצביונו הוא עדיין רכוש משותף, לאחר ההצמדה הוא מהווה רכוש משותף עבור אלו שהוא הוצמד אל דירתם בלבד.

בית המשפט קבע כי בעניין דנא, יש להעדיף את הגישה המחייבת הסכמה של כל השותפים לפירוק השיתוף. גישה זו עולה בקנה אחד הן עם אופיו של הבית המשותף, וההסדרים שנקבעו לגביו, והן עם הרציונאל העומד בבסיס הליך פירוק השיתוף. החלקים מהבניין שהוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו למספר דירות נועדו לשמש את אותן הדירות, כאשר ברור היה לצדדים שהשותפות שלהם כפופה לתקנון הבית המשותף, ואמורה להתנהל על פיו. בנסיבות אלה, קשה להניח שהצדדים ביקשו לשוות לחלק זה של הבניין מאפיינים של שותפות ארעית, אשר ניתן לפרקה אף בניגוד לרצונם.

  1. בחינת מהותו ומטרותיו של הליך פירוק השיתוף מובילה למסקנה שפירוק כפוי של השיתוף בחלק הבניין שהוצא מהרכוש המשותף והוצמד למספר דירות לא תשרת מטרות אלה, מאחר והמדיניות המשפטית לעודד פירוק שיתוף במקרקעין נובעת מהתפיסה שהפירוק יגרום לפיתוח המקרקעין, בעוד שהמשך הפיצול של הבעלות מכביד על סחירותם. אלא, שהחלקים שהוצאו מרכוש משותף לא נועדו להיות סחירים, וס' 62 לחוק המקרקעין מגביל סחירות זו מפורשות, באשר הוא אוסר על מכירתו של הרכוש המשותף לצדדים שלישיים חיצוניים. יתר על כן, פרק ו' לחוק המקרקעין מסדיר מנגנונים המהווים חלופה לצורך בפירוק השיתוף וקובע מנגנונים המאזנים בין רצון השותפים לפתח ולהשביח את הנכס לבין זכות בעלי הדירות החפצים לדור בביתם בשקט וללא הוצאות כספיות.
  2. מטרה נוספת לפירוק השיתוף, יכולה להיות כדי להביא להפרדה בין השותפים, שיכולה להשכין שלום ביניהם. אך גם מטרה זו לא תוגשם במקרה זה מאחר והצדדים נשארים שותפים ברכוש המשותף.

לאור האמור, קבע בית המשפט כי כשמדובר ברכוש משותף שמוצמד לדירות, לא מתקיימים הרציונאלים המצדיקים מתן זכות לשותף לכפות על שותפיו את הפירוק ואין מקום להחיל את הוראות פירוק השיתוף. כיוון שכך, דין התביעה להידחות. הדרך הנכונה לחלק את הרכוש הוא בשינוי מוסכם של התקנון הבית המשותף.

הערת מערכת:

אנו סבורים כי לסוגיית הוצאת רכוש מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה מסוימת משמעויות רבות, ברובן עתידיות, ועל הצדדים המתקשרים בהסכמי מכר להשתדל לעגן ולהסדיר ככל יכולתם כבר בשלב הסכם המכר את האפשרויות, ההרשאות ויכולות המימוש של כל בעל זכות ברכוש המשותף המוצמד לזכויותיו, וזאת כדי למנוע מחלוקות והליכים שעלולים לפגוע בעתיד ביכולתו של בעל הזכויות לממש את זכויותיו לרבות היכולת לנהוג בהן מנהג בעלים.

בקשה להארכת מועד להגשת התנגדות לתוכנית, שהוגשה לאחר המועד האחרון להגשת התנגדויות,

אך בטרם חלפו שלושה חודשים מיום הפרסום

שם ומספר הליך: עת"מ (ת"א) 28022-12-17 שאול חכם ואח' נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, כב' השופט הבכיר אליהו בכר.

תאריך פסק הדין: 15.5.18. פרטי הנכס: רחובות סוקולוב ואוסישקין רמת השרון. ב"כ המשיבים: עוה"ד איריס גליבר-יודשקין, חגית המאירי-פרלרוט, ענת בירן, אור מור.

עניינה של העתירה דנן הינו בהחלטת ועדת הערר, שדחתה את ערר העותרים על החלטת הוועדה המקומית שלא להאריך את המועד להגשת התנגדותם לתוכנית תא/מק/4240 – מרכז מסחרי משולב מתחם קאנטרי גלילות, ת"א. העותרים ביקשו שבית המשפט יבטל את החלטת ועדת הערר ויתיר להם להגיש לאלתר את התנגדותם לתוכנית.

יצוין, כי בית המשפט, בעתירה אחרת שהגישו העותרים דנן, קבע כי על אף העדר הוראה מפורשת בעניין זה בחוק התו"ב, קיימת זכות להגיש ערר על סירוב לתת הארכת מועד להגשת התנגדות, בפרט כאשר החוק אינו מגדיר גורם אחר או הליך אחר שבמסגרתו ניתן לערור נגד ההחלטה.                         

בית המשפט קבע, כי ועדת הערר היא בגדר "מוסד תכנון", וככזה היא בעלת סמכות מקורית, המקנה לה שיקול דעת תכנוני-עצמאי, ולפיכך אין מניעה שוועדת הערר תדון לגופם של דברים ותאשר את התוצאה אליה הגיעה הוועדה המקומית, גם אם מנימוקים אחרים והיא רשאית, כפי שעשתה בענייננו, להפעיל את סמכותה ולבחון "האם ראוי לשנות מהחלטה זו", לאחר ששקלה את מלוא נסיבות העניין ובכלל זה את הטעמים להגשת ההתנגדות באיחור, נסיבות המקרה, היקף התכנית ועוד, וזאת תוך יצירת איזון בין האינטרסים השונים של הגופים המעורבים.

הצדדים לא חלקו שיש למוסד התכנון סמכות להאריך את המועד לאחר שחלפה התקופה להגשת התנגדות, אולם קיימת מחלוקת בשאלת אופן הפעלת הסמכות. בית המשפט קיבל את הפרשנות המצמצמת של המשיבות, לפיה קביעת תקופה ארוכה יותר להגשת התנגדות מכוח ס' 102 לחוק צריכה להיעשות מראש ובד בבד עם הפרסום. המחוקק קבע תקופת "ברירת מחדל" של חודשיים להגשת התנגדויות מיום שפורסמה הודעה, וקבע כי "הן למקרה מסוים והן לסוג של תכניות" מוסד התכנון רשאי להאריך מועד זה, כך שלכל היותר התקופה להגשת ההתנגדות תעמוד על שלושה חודשים. להוראה זו משמעות כפולה – האחת, שהסמכות להארכת מועד מכוח ס' 102 היא סמכות כללית המתייחסת לתכנית (או לסוגי תכניות) ולא למתנגד מסוים; והשנייה – שמעת שפורסם המועד להתנגדויות יש מי שמסתמך עליו. לפיכך, מקום בו מוסד התכנון מצא להאריך את מועד "ברירת המחדל" הקבוע בס' 102 לחוק, עליו לעשות כן מלכתחילה בעת הפרסום ולא בדיעבד.

בית המשפט דחה את טענת העותרים, לפיה אין צורך בטעם מיוחד או נסיבות חריגות כדי להיעתר לבקשה, וקבע כי בקשה להארכת מועד תינתן רק במקרים חריגים וכאשר קיימים טעמים בעלי משקל משמעותי המצדיקים זאת, וזאת לאור החשיבות שבקביעת מסגרת זמנים אחידה וברורה להגשת התנגדות, ובכלל זה האינטרסים של וודאות, יציבות וקידום יעיל של הליכי התכנון. בית המשפט לא מצא מקום להבחין בין התנגדות שהוגשה בתוך שלושה חודשים ממועד הפרסום ובין התנגדות שהוגשה לאחר מכן לעניין הליברליות שבה יש לבחון את הבקשה.

בית המשפט דחה גם את טענת העותרים לפיה על מוסד התכנון לבחון רק את האיחור והתוכנית וכי אין מקום לבחינת נימוקי ההתנגדות, וקבע כי בבואה להפעיל את שיקול דעתה על הרשות לקחת בחשבון את מלוא השיקולים הרלוונטיים ולאזן ביניהם כראוי, ונימוקים לגופה של ההתנגדות עשויים להיות רלוונטיים לשאלה האם נכון במקרה זה להעדיף את זכות הטיעון על פני ודאות ויציבות.

בית המשפט סיים וקבע כי, על מוסד התכנון הבא להכריע בבקשה להארכת מועד לשקול את מלוא השיקולים הרלוונטיים, בין היתר יבחנו הסיבות לאיחור, מידת ההסתמכות על אי הגשת ההתנגדות במועד, הוראות התוכנית והיקפה, נימוקי ההתנגדות ובכללם חשיבות הזכויות הנדונות ומידת הפגיעה בהם, האינטרסים של צדדים שלישיים והציבור, ועוד. שיקולים אלו אינם רשימה ממצה ובהתאם להלכות המשפט המנהלי כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו, בהתאם לאיזון הראוי בין השיקולים שעומדים על הפרק.

הערת מערכת:

בית המשפט שמר על סמכותה המקורית של ועדת הערר, המקנה לה שיקול דעת תכנוני-עצמאי, ונתן משנה תוקף לפרשנות שניתנה לסעיף 102 על ידי ועדת הערר והוועדה המקומית, שהן מוסדות התכנון המופקדים על ביצועו של החוק, תומכות בפרשנות זו, ו"כבר נפסק כי על "בית המשפט להטות אוזן לפירושה של הרשות השלטונית המבצעת את החוק ולהערותיה".

מתקן תקשורת סלולארית

שם ומספר הליך: ערר (ת"א) 6099/17 פלאפון תקשורת בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר עו"ד אפרת דון יחיא סטולמן.

תאריך מתן ההחלטה: 10.4.18. פרטי הנכס: לא צוין. ב"כ העוררת: עו"ד מאיה אשכנזי.

עסקינן בערר שהוגש על החלטת הועדה המקומית בני ברק, אשר סירבה לאשר בקשה להיתר שהוגשה בהסכמת נתיבי ישראל, להקמת מתקן תקשורת סלולארית על-פי תכנית מתאר הארצית לתקשורת – תמ"א 36 א', בתחומי שטח שהופקע לטובת דרך, עוד בשנות ה-60'. הועדה המקומית סירבה לבקשה מן הטעם לפיו המקרקעין הופקעו אך טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין על-שם מדינת ישראל, ולפיכך נדרשה העוררת להביא את הסכמת הבעלים המקוריים של המקרקעין. בנוסף, לשיטתה של הועדה המקומית המקרקעין הופקעו למטרת "דרך" ועל כן לא ניתן להקים בהם מתקן תקשורת סלולארית, אלא אם תשונה מטרת ההפקעה.

ועדת הערר קבעה בהחלטתה, כי בהתאם לחוות דעת משרד המשפטים, במקרה של הפקעה ותפיסת חזקה, אין צורך להמתין לרישום המקרקעין על-שם מדינת ישראל, ודי בהוראות הפרסום בדבר הכוונה להפקיע או בדבר תפיסת החזקה במקרקעין, וכי מקום שבו הגורם המפקיע אכן מימש את ההפקעה ותפס חזקה במקרקעין, הרי שניתן לראות בגורם זה כבעל הנכס, ולכן משתפסה המדינה חזקה במקרקעין, באמצעות חברת נתיבי ישראל (בשמה כיום), יש לראות בנת"י כבעלת המקרקעין, וכגורם שחתימתו דרושה לצורך הגשת בקשה להיתר בניה. לאור האמור, משהבקשה להיתר נחתמה על-ידי חברת נתיבי ישראל, יש לראות בה כבקשה החתומה על-ידי בעל המקרקעין.

ועדת הערר דחתה את עמדת הועדה המקומית, לפיה אין לאשר הבקשה מכיוון שההפקעה הייתה למטרת דרך, ואילו הבקשה היא למטרת מתקן סלולארי, וקבעה כי השימוש המותר במקרקעין שהופקעו למטרה מסוימת, כולל גם שימושים נלווים, שיש להם זיקה למטרה הציבורית לשמם הופקעו המקרקעין, אף אם השימושים הנלווים נושאים אופי מסחרי, וכי מתקן התקשורת המבוקש הינו מתקן שולי לדרך, שאמור להיות מוקם בהתאם לתמ"א 36א', בין השאר, לצד דרכים, בנוסף, המדובר במתקן נלווה לדרך, שנועד לשרת את המשתמשים בה.

לאור האמור, קבעה ועדת הערר שיש לראות בהחלטת הועדה המקומית בה אושרה הבקשה להיתר, למעט בכל הקשור לנושא חתימת הבעלים, כהחלטה סופית למתן היתר בניה. ועדת הערר הורתה לועדה המקומית להודיע לעוררת על פירוט החיובים בתוך 10 ימי עבודה, ולהנפיק את היתר הבניה בתוך 5 ימים ממועד תשלום החיובים, ובכפוף לכך שהבקשה עומדת בתנאים הקבועים בתקנות הרישוי. ועדת הערר הורתה כי ככל שלא תעביר הועדה המקומית את פירוט החיובים בתוך 10 ימים כאמור, עליה להנפיק את ההיתר אף בלא ששולמו החיובים, וזאת בתוך 15 ימים. ועדת הערר ציינה כי "ככל שלא יינתן היתר בניה בתוך תקופה זו, אנו מפנים את העוררת להוראות סעיף 152 (א)(3) לחוק התכנון, כפי שתוקנו לאחרונה (במסגרת תיקון 124 לחוק התכנון), המאפשרים לה לפנות לרשות הרישוי המחוזית כמשמעותה בסעיף 12 לחוק התכנון, לצורך הנפקת היתר הבניה".

לאור האמור, ומטעמים נוספים – התקבל הערר, תוך חיוב הועדה המקומית בהוצאות.

הערת מערכת:

תיקון 124 לחוק שנכנס לתוקפו לאחרונה, קבע בין היתר כי מבקש היתר אשר סורב בועדה המקומית ועררו התקבל על ידי ועדת הערר, רשאי לפנות לרשות הרישוי המחוזית על מנת שזו תוציא את ההיתר, מקום בו על אף החלטת ועדת הערר המורה להוציא את ההיתר, הועדה המקומית נמנעת מהוצאתו. ואכן, לאחרונה ניתן לראות יותר ויותר החלטות של ועדות הערר, אשר ככל הנראה מורגלות, למרבה הצער, במצבים בהם החלטותיהן מופרות ברגל גסה, ה"מציעות" לעורר לנקוט בדרך פעולה זו במקרה שהו"מ לא מנפיקה את ההיתר. המערכת סבורה, כי מן הראוי שלצד קביעת דרכים "לעקוף" ועדות מקומיות "סוררות", המרשות לעצמן להפר החלטות מפורשות של ועדת הערר משל היו הן לא יותר מהמלצה בלתי מחייבת, מן הראוי כי המחוקק יקבע גם סנקציות ממשיות כנגד ועדות מקומיות אלה, שאולי ימנעו מלכתחילה מצב בלתי נסבל זה שבו רשות שלטונית עושה כרצונה באין מפריע על אף החלטות של רשות אחרת לה היא כפופה.  

על האיזון בין זכות היסוד לחינוך ובין הוראות תמ"א 18/4

שם ומספר הליך: ערר (י-ם) 1047/18 יונתן כהן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז ירושלים, בפני כב' היו"ר עו"ד אליעד וינשל.

תאריך מתן ההחלטה: 16.5.18. פרטי הנכס: מקרקעין בצומת פת בירושלים. ב"כ העוררים: לא צוין.

 עסקינן בבקשה לשימוש חורג במקרקעין לצורך הפעלת בית ספר כאשר בצמוד למקרקעין, הממוקמים בצומת מרכזית בירושלים, פועלת תחנת דלק. האם מוסמכת הועדה המקומית לחרוג מהוראות הדין לשם הגנה על הזכות לחינוך?

תוך כדי הליכי הרישוי בפני הועדה המקומית החל בית הספר לפעול בניגוד לחוק. במסגרת הליכים אלו התברר לוועדה המקומית שהבקשה מנוגדת להוראות תמ"א 18/4, הקובעות מרווחי בטיחות מינימליים בין מוסדות ציבור לתחנת דלק. במצב ייחודי זה, אישרה הועדה המקומית את הבקשה לשימוש חורג לשלוש שנים, כאשר החלטתה מבוססת על "טעמי צדק" שלשיטתה גוברים, בנסיבות המקרה.

טענתם העיקרית של העוררים היא שלא ניתן כלל לאשר את הבקשה, המנוגדת להוראות הדין ולהוראות תמ"א 18/4. עוד טענו העוררים שבהפעלת בית ספר במקום יש כדי לסכן את בריאות התלמידות.

הועדה המקומית טענה, כי באיזון בין זכות תלמידות בית הספר לחינוך ובין קיום הוראות התמ"א, ובהינתן חוות דעת כיבוי האש כי ניתן לאשר את הבקשה, סבורה היא כי הזכות לחינוך גוברת על הוראות תכנית המתאר הארצית. בלשון אחר וכפי שעולה מחוות הדעת המשפטית שעמדה ביסוד ההחלטה – באיזון בין זכות היסוד לחינוך ובין הוראות תמ"א 18/4, גוברת זכות היסוד.

ועדת הערר הנכבדה פתחה וקבעה כי למשיבה 2 הייתה תקופת היערכות מספקת לשם מציאת פתרון לבית הספר. מצוקת כיתות הלימוד בירושלים אינה תופעה נקודתית הקשורה לבית ספר זה. אכן, מדובר בבעיה קשה המחייבת פתרון, ואולם באף לא אחד מההליכים שהתנהלו לא נטען, שלצורך פתרונה ניתן להפר את הוראות חוק התכנון והבניה.

ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי במתח בין שיקולי צדק ובין הוראות הדין, ספק אם דווקא אישור הבקשה הוא בבחינת ה"צדק", שהרי דווקא אישור הבקשה עלול לסכן את בטיחות ובריאות התלמידות. עוד ציינה ועדת הערר כי משמעות עמדת הועדה המקומית היא שניתן יהיה להקים כיתות לימוד ובתי ספר בניגוד להוראות תכניות ובפטור מתוכנית, והכל לשם הגנה על זכותם של התלמידים לחינוך, וזאת אין לקבל.

לסיום, קבעה ועדת הערר כי שקילת שיקולי צדק צריכים להיעשות על-ידי הרשות המינהלית במסגרת הוראות החוק. ובלשונו של השופט זמיר: "למצוא דרך אחרת לעשות צדק, ובלבד שיהיה במסגרת החוק".

לאור האמור הערר התקבל והחלטת הועדה המקומית בוטלה.

הערת מערכת:

במרבית ההליכים התכנוניים יש צורך בביצוע איזון בין זכויות יסוד  לזכויות אחרות של הפרט ועל ועדות התכנון לשקול ולאזן כראוי בין זכויות אלה. ועדת הערר שבה והדגישה את חשיבות ביצוע הבדיקות המקדימות ושקילת השיקולים הראויים, אשר יש לבצען טרם מתן אישור לשימוש חורג, אשר לכל החלטה כזו יש משמעויות נרחבות על הציבור כולו.