עו"ד על נדל"ן – עלון חודשי מס' 106

version2_Final-01

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

הצעת חוק לצמצום הפטור מהיטל השבחה לנכסים שבבעלות מוסדות ציבוריים עוברת במחשכים מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יפעת בן אריה

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

  • הרצליה – התחדשות עירונית מעונות שרה- הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מספר הר/מק/2214א 504-0351403.
  • ת"א – הודעה בדבר הארכת תוקף תנאים לפי ס' 78 לתכנית רובעים 5 ו-6, תכנית 507-0292219.
  • ת"א – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית 507-0278200- "אזור התעסוקה רמת החייל".
  • ת"א – הפקדת תכנית מפורטת בסמכות הועדה המקומית מס' 507-0416008 – מרחב הסוללים.
  • אילת – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 250/03/2- "התחדשות עירונית באזור התעשייה הישן אילת".
  • גבעתיים – הודעה לפי סעיפים 77 ו 78 בדבר הכנת תכנית מס' 503-0505818- "גבעתיים- צפון מערב".
  • צו לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה) (הארכת תוקף), התשע"ח- 2018.

 

עדכוני פסיקה

  • פירוק שיתוף

דנ"א 349/18 עופר מרכזים בע"מ ואח' נ עזבון המנוח אהרוני שלמה ז"ל ואח'- "עופר מרכזים"- דיון נוסף.

  • היטל השבחה

עמ"נ (י-ם) 64313-12-17 צביה סווטה חשייב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים- האם ניתן לתת פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית מקום בו לבעלים שתי דירות נפרדות ללא חיבור במבנה טורי אחד?

עמ"נ (ת"א) 32868-12-16 האחים עופר הנדסה ופתוח בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה- השפעת תכנית שבוטלה על שווי מצב קודם.

 ערר (ת"א) 85191/10 מדירפ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל- אביב – האם היתר לשימוש חורג מהיתר שניתן לאחר אישור תכנית המאפשרת את השימוש המבוקש מהווה אירוע מס עצמאי או אירוע מימוש בלבד?

ערר 85145/14 גרין פארק נוה שרת נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו- טעמים לתיקון כתב ערר.

  • חוזים- חוק המכר

תא"מ 42039-06-16 שלמה אליהו ואח' נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ ואח' היקף חיובו של קבלן לתשלום פיצוי לרוכשי דירות עקב איחור במסירה.

  • תכנון ובניה

עת"מ 11993-09-16 זישר נכסים בע"מ ואח' נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה ואח'- שתי חלקות בבעלות שונה עליהן בנוי מבנה אחד- לא ניתן לכפות על אחד הבעלים בניה בשטחו ללא הסכמתו.

ערר (מטה) 38/18 המועצה המקומית יפיע נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז צפון ואח'- מה בין חובת פרסום תכנית מתאר לתכנית מפורטת?

ערר (מרכז) 7179/17 ע.ל. אתרי בניה ותשתיות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין  לא ניתן להגיש ערר על החלטת מהנדס הועדה המקומית שלא לקלוט בקשה להיתר בשל אי עמידה בתנאים המוקדמים המפורטים בתקנה 33 לתקנות רישוי בניה.

  • תמ"א 38

ערר(ת"א) 6150/17 אהרונוביץ' חנן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון- עדיפות לתכנון כולל של התחדשות עירונית על פני תמ"א 38 נקודתי.

  • ירידת ערך – 197

ערר (מרכז) 9045/12 משה עיני ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה ואח' השפעת בנייה בלתי חוקית על תשלום פיצויי בגין ירידת ערך.

 

מאמר

הצעת חוק לצמצום הפטור מהיטל השבחה לנכסים שבבעלות מוסדות ציבוריים עוברת במחשכים
מאת עו"ד צבי שוב, ועו"ד יפעת בן אריה

 

בימים אלה מונחת בוועדת השרים הצעת חוק פרטית, שעניינה "הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון – פטור מוסדות מהיטל השבחה) התשע"ח -2018". עיון בהצעה הקצרה וה"תמימה" כביכול, המתיימרת להיות מעין "תיקון" לחוק, מלמדת כי המגמה המסתמנת דה פקטו הינה צמצום משמעותי של הפטור למוסדות ציבור בהיטל השבחה הקיים כיום, עד כמעט כדי ביטולו וזאת מבלי שהגופים הציבוריים האמורים להיות מושפעים מכך ערים לדבר.

כידוע, היטל השבחה הינו תשלום חובה אשר נדרש על-ידי הוועדה המקומית בהתקיים השבחה במקרקעין, בשל עליית שווים של המקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

הפטור אליו נדרש בהקשר להצעת החוק כאמור, הינו פטור למוסד ציבורי המעוגן בסעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק, לפיו, לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל השבחה שהיא "השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי, כמשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט-1979, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם, משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות".

נציין כי המילים "התמורה בעדם" התווספו במסגרת תיקון 53 לחוק משנת 2006, שתכליתו הייתה להוסיף אפשרות לקבל את הפטור גם במקרה בו התמורה בעד המקרקעין משמשת את המוסד למטרות המנויות בסעיף, ולאו-דווקא הקרקע עצמה.

במילים אחרות, משמעות וכוונת תיקון זה הייתה כי אם עד למועד התיקון היה צריך להוכיח, שהמקרקעין והם בלבד ישמשו או יהיו מיועדים לשמש למטרות העמותה המנויות בסעיף זה, הרי שעתה אין צורך במילוי תנאי זה ודי בכך שיוכח, שהתמורה המתקבלת ממכירתם של המקרקעין ישמשו או יהיו מיועדים לשמש למטרות אלו של העמותה. משמעות זו, כך נראה עולה מנוסחו הנוכחי והתקף של סעיף הפטור והינה נתמכת בשורה ארוכה של פסקי דין בכל הערכאות, ספרי מלומדים, מאמרים וכיוצ"ב, כפי שנתייחס להלן.

תכלית הפטור כפי שקבע בית המשפט העליון בע"א 5138/04 הו"מ לתו"ב מטה יהודה נ' ישוב נווה שלום חברה מוגבלת בערבות, (נבו), הינה:

"פטור זה … נועד לעודד פעילות של גופים הפועלים לטובת הציבור כנאמניו ולא לרווחתם הפרטית ולהקל על מימוש זכויות מושבחות במקרקעין שבבעלותם או בחכירתם מקום שהמקרקעין משמשים או מיועדים לשמש לאחת המטרות הציבוריות המפורטות בסעיף".

ר' גם קביעת ביהמ"ש בעניין ע"ה (י"ם) 2/99 כולל הורודנא ע"ש נ' הו"מ לתו"ב י-ם, (נבו):

"… מאותו שלב בו שוכנענו שכל הכסף שיופק מהבניה האמורה ילך למטרות צדקה, אין כל סיבה להבדיל בין מקרקעין שמשמשים באופן 'ישיר' לפעילות צדקה ובין מקרקעין המשמשים לפעילות צדקה באופן 'עקיף'. גם לה וגם אלה משמשים את מטרות הצדקה של המלכ"ר, וגם בגין אלה וגם בגין אלה יש לפטור את המוסד הרלוונטי מתשלום היטל ההשבחה".

כך למשל קבעה לאחרונה גם ועדת ערר בעניין, לשון החוק ותכליתו בעניין ערר 321/15/48 אגודת ישיבת השרון בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מצפה אפק ע"י היו"ר עו"ד רונית אלפר, בקבעה:

".. באשר לבחינה התכליתית של הוראת הסעיף הרי שגם בהיבט זה סבורני כי יש הצדקה לעמדת העוררת… חיוב מוסד הפועל ללא כוונת רווח לטובת הציבור (למטרות המנויות בסעיף) בהיטל השבחה רק בשל העובדה שהוא מכר נכס שאינו משמש או מיועד לשמש לאחת המטרות המנויות בסעיף, כאשר מוכח כי התמורה בעד המכירה תשמש לאחת ממטרותיו, חוטאת לכוונת המחוקק ולתכלית אותה ביקש להגשים באמצעות הענקת הפטור מלכתחילה..".

לאור תיקון זה משנת 2006, עלתה השאלה כיצד ניתן לקבוע שהתמורה אכן תשמש למטרות המנויות בסעיף, שהרי "לא ניתן לעקוב אחר התמורה/הכסף". כמו-כן, לא ברור כיצד ניתן להוכיח בעת בקשת הפטור מה נעשה שימוש בכספי התמורה בעתיד, וגם אם יתברר שלא נשמר הדבר – הרי "הסוסים כבר לא מצויים באורווה".

 עקרונית, המחוקק לא הגדיר נוהל או פרוצדורה ברורה בעניין, ועל כן בפועל ועדת התכנון/הערר וכן בתי המשפט נדרשים לבחון כל גוף בפני עצמו. האינדיקציה המרכזית על פיה פועלות הוועדות, היא עמדת רשויות המס ויחס המדינה כלפי אותו מוסד. לדוגמא, עמותה רשומה שעברה את הסינון והבדיקות של רשם העמותות ומאושרת על-ידי המדינה, חזקה עליה שכספה מיועד לשמש למטרותיה אשר נקבעו בתקנון, וכך גם כספי התמורה בעד מכירת המקרקעין. דרכי ההוכחה ומידתה עשויים להשתנות ממוסד למוסד בשים לב לצורת התאגדותו, אופיו ומהות פעילותו הציבורי והפטור מוענק במקרים המתאימים והמצדיקים לשם כך.

אלא מאי? שבהתאם להצעת החוק המונחת כיום על שולחן הכנסת, מסתמנת כוונה לשנות את הקריטריונים שעל פיהם יוענק הפטור וזאת בהתקיים התנאים המצטברים הבאים: (1) המקרקעין מצויים ברשימת היישובים או האזורים שייקבע על ידי השר; (2) המוסד או ההקדש הוא גוף ללא כוונת רווח; (3) המקרקעין או התמורה בעדם משמשים או מיועדים לשמש למטרות הציבוריות; (4) המוסד או ההקדש השתמשו במקרקעין למטרות ציבוריות לתקופה שאינה עולה על עשר שנים;  (5) השר קבע כי המוסד או ההקדש פטור מתשלום היטל השבחה; קביעה כאמור תיעשה לתקופה שלא תעלה על שלוש שנים, וניתן להאריך אותה לתקופות נוספות מעת לעת.

כעולה מדברי ההסבר להצעת החוק, הסיבה לתיקון נובעת ממספר נימוקים ביניהם : (1) רשויות מקומיות רבות נקלעות למצב שבו מוסדות למטרות ציבור רוכשים מקרקעין בתחומן לצורך פעילותם, ולאחר עליית שוויו מוכרים הם את המקרקעין ומנצלים את הפטור מתשלום היטל ההשבחה הקבוע בחוק תוך גריעת מקורות מימון עיקריים מהרשויות המקומיות אשר זקוקות לכספים אלו לצורך פיתוח תשתיות ומתן שירות לתושבים. (2) ישנם מקרים שבהם שינוי הייעוד במקרקעין אינו תואם כלל לייעוד ההולם את מטרות הפטור אלא לייעודים אחרים כגון מגורים, תעסוקה, תעשייה או מסחר, ולאחר שינוי הייעוד כאמור מוכרים אותם מוסדות את המקרקעין בטענה, כי התמורה ממכירתם תשמש בעתיד את המטרות האמורות ולכן, מוצדק לפטור אותם מתשלום היטל ההשבחה. אין לקבל מצב דברים זה העלול להביא לפגיעה תקציבית קשה ברשויות המקומיות ובהכנסותיהן המעטות ממילא. (3) מאחר שלא קיימים תנאים או קריטריונים מסוימים בחוק למוסד פטור יכולים להיכלל כיום גופים רבים ללא בקרה וללא כל מגבלה שהיא אשר במסגרתה ניתן לשקול אם צודק לתת פטור מהיטל השבחה ואם קיימת פגיעה בצדק החלוקתי הראוי, שכן אין תכלית להעדיף "לחלק" את כספי ההיטל לעמותה ספציפית ולא להקצות אותם גם לצורכי ציבור חיוניים אחרים. (4) כאמור, תחולת הפטור כיום רחבה וחלה על כל ועדות התכנון ברחבי המדינה ללא בחינה מהי ההשפעה של מתן הפטור על אותה רשות תכנונית קונקרטית בשים לב לחוסנה הפיננסי ובחינת הרצון לעודד בנייה למטרות הפטור באותם יישובים או אזורים ולכן מוצע, כי תנאי נוסף הוא שהשר יוסמך לקבוע באילו יישובים או אזורים יחול הפטור כאמור.

דא עקא, וגם אם הגיונם של דברים בתכליות הנ"ל, יש לזכור, כי המדובר בהצעת חוק "פרטית" לה השפעות מרחיקות לכת ועל כן מצריכה להבנתנו קבלת החלטה אסטרטגית על ידי הגורמים הרלוונטיים בממשל, תוך שמיעת כל הנוגעים בדבר. הגופים הציבוריים מחד והרשויות מאידך.

בכל הכבוד הראוי, הצעת חוק כזאת בעלת השלכות ניכרות, אינה אמורה לעבור כך במחשכים ומתחת "לרדאר", שכן, היא עלולה להוות "רעידת אדמה" של ממש לגופים ציבוריים שונים (כדוגמת אוניברסיטאות, בתי חולים, מוסדות צדקה וכיוצ"ב) המחזיקים בנכסים שהתמורה בעדם מסייעת בהמשך חוסנם הפיננסי של אותם גופים ולעיתים אף בהמשך קיומם.

מוסדות אלה, האמורים ליהנות מהפטור מכוונים בהכרח למוסדות הפועלים ללא כוונת רווח, ובהצעת החוק שמסייגת את הפטור באופן משמעותי עד כדי ביטולו, נראה כי יש כדי ל"ערער" את קיומם של מוסדות אלה, שלא אחת נתמכות כלכלית בזכות מקרקעין שבבעלותם. כאשר נציין, כי גם הסייג המוצע לפיו השר יחליט באילו מקומות יחול הפטור הינו סייג אקוטי ביותר שעלול לרוקן מתוכן פטור למוסדות ציבוריים שונים שאתרע מזלם אך בשל האזור בו הן ממוקמות.

גם הקביעה כי קיימת חובה שאותו מוסד או ההקדש השתמשו במקרקעין למטרות ציבוריות לתקופה שאינה עולה על עשר שנים, עלולה להוות בעיה גדולה הן בהתייחס למגבלת הזמן והן בהתייחס לעובדה הפשוטה שקביעה כאמור, מרוקנת מתוכן למעשה את הענקת הפטור לכל נכס שלא משמש את המוסד הציבורי במישרין, זאת הגם שהכנסותיו בעקיפין משרתות את תכליותיו ומטרותיו של אותו מוסד ציבורי ומסייעות לו במקרים מסוימים להתקיים, ממש כך.  

נזכיר, כי תכליתו של היטל ההשבחה היא חלוקת העושר עם הציבור. כאשר מדובר במוסד ציבורי שמטרותיו הוכרו, ממילא מתקיימת חלוקת העושר והמחוקק כפי שהסתמן עד כה, היה מעוניין להקל על גוף זה ליזום ולא להידרש לתקציבי המדינה, ועל כן ניתן הפטור. עם זאת, בהצעת החוק המונחת כיום יש כך נדמה כדי לסרס ולסכל רעיון זה, ונראה כי מבלי לנקוט עמדה בהתייחס לטיבה ותועלתה של הצעת החוק אם לאו (שכן לכל "מטבע" שני צדדים) היא אינה זוכה ל"רעש הנדרש". הצעה כזאת שמבקשת ב"אבחת יד" לחולל מהפכה של ממש צריכה להיות ב"אור הזרקורים" ולאפשר לגופים הציבוריים להשמיע את עמדתם נוכח השלכות הרוחב שיש לקיומם של גופים אלה.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

הרצליה – התחדשות עירונית מעונות שרה- 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מספר הר/מק/2214א 504-0351403

הרינו לעדכן כי הופקדה התכנית שבנדון הנמצאת בעיר הרצליה ברחובות בר-אילן, ריינס, והעצמאות.

ממטרות התכנית: התחדשות עירונית באמצעות פרויקט פינוי בינוי בשכונת מעונות שרה, התכנית כוללת הריסת מתחם בנייני מגורים והקמת שכונת מגורים חדשה הכוללת שטחי ציבור, מסחר וחניונים תת קרקעיים.

עיקרי התכנית הם שינוי ייעוד קרקע ממגורים א', מגורים ב', מגורים מיוחד, שצ"פ, שביל, שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור, זאת למגורים, מגורים ד', מבנים ומוסדות ציבור, מגורים ומסחר, מבנים ומוסדות ציבור, כיכר עירונית, שצ"פ, דרך מוצעת ודרך משולבת.

בנוסף, קביעת הוראות וזכויות בנייה להקמת 620 יח"ד, להקמת מבני ציבור ומסחר, קביעת הוראות לחניות ולהריסת מבנים.

ת"א – הודעה בדבר הארכת תוקף תנאים לפי ס' 78 –

תכנית רובעים 5 ו-6, תכנית 507-0292219

הוועדה המקומית פרסמה הודעה בדבר שינוי התנאים לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה, שנקבעו בהחלטת הוועדה מיום 28.12.2015, לפיהם יינתנו היתר בניה ו/או היתרים לשימוש בקרקע ו/או אישור תשריט של חלוקת קרקע בתחום תכנית רובעים 5 ו-6.

בין הנושאים בהם חלו השינויים: גובה בנייה חדשה באזורי מגורים ואזורים מסחריים, גובה הבניה בתוספת לבנייה קיימת, קווי בניין בבנייה חדשה לפי תמ"א 38, קווי בניין בתוספת לבנייה קיימת, צפיפות בבנייה חדשה ובתוספת בנייה, בנייה על גגות, קומת עמודים מפולשת ועוד.

הפרסום אינו חל על מבנים לשימור.

בתחום אזור ההכרזה חלות בנוסף למגבלות האמורות גם הנחיות מרחביות ("הנחיות עיצוביות לבנייה חדשה ולתוספת על בניין קיים באזור ההכרזה לרובעים 5-6") עליהן החליטה הוועדה המקומית ביום 6.12.17.

תוקפם של התנאים לתקופה של 18 חודשים מיום הפרסום או עד הפקדת התכנית, לפי המוקדם מביניהם.

 

ת"א – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית 507-0278200- "אזור התעסוקה רמת החייל"

אושרה התכנית שבנדון המתייחסת לאזור התעסוקה רמת החייל בתל אביב.

ממטרות התכנית: שדרוג אזור התעסוקה, בהתאם לתכנית המתאר העירונית, שיפור תפקודו ופיתוחו העתידי, תוספת שימושים ופעילויות כולל שימושים ציבוריים ובעלי אופי ציבורי למטרות חינוך, תרבות וקהילה, תוספת זכויות בניה, תכנון המתייחס לשימוש בתחבורה ציבורית ותנועה לא מוטורית להולכי רגל ורוכבי אופניים, שיפור הקשר לפארק הירקון מזרח ולשכונות המגורים הסמוכות.

עיקרי הוראות התכנית: תוספת זכויות בנייה: שטח עיקרי עד ל- 425% ושטח שירות עד ל- 175% משטח המגרש, קביעת תנאים למימוש תוספת הזכויות, קביעת שימושים, קביעת הוראות בינוי, קביעת הנחיות תנועה וחניה.

 

ת"א – הפקדת תכנית מפורטת בסמכות הועדה המקומית מס' 507-0416008 – מרחב הסוללים

הרינו לעדכן בדבר פרסום הודעה בדבר הפקדת תכנית מס' 507-0416008 תא/מק/3900- מרחב הסוללים, בסמכות הועדה המקומית. מטרת התכנית הינה ליצור תכנון מפורט של "מרחב הסוללים" התחום ברחובות דרך השלום 12-14, רח' הסוללים 1-3 ו-3א', רח' תובל 9-11 ושד' ההשכלה 23-25, הכולל הקמת שני מגדלי תעסוקה ושני מגדלי מגורים עם שימוש מסחרי בקומת הקרקע ומבנה ציבורי. קביעת הוראות בינוי למתחם על-יד קביעת גובה המבנים, מס' קומות, גודל ממוצע ליח"ד, מיקום והוראות עבור המבנה לשימושים ציבוריים, הכל ע"פ הזכויות שנקבעו בתכנית הראשית.

 

אילת- הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס: 250/03/2- "התחדשות עירונית באזור התעשייה הישן אילת"

הרינו לעדכן כי ביום 10/4/2018 פורסמה ברשומות (י.פ. 7756) הודעה לפי סעיף 117 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, בדבר אישור התכנית הנ"ל.

מטרות התכנית, כשמה, הינה – התחדשות עירונית של אזור התעשייה הישן באילת.

התכנית כוללת, בין היתר, הוראות לשינוי ייעוד המקרקעין בתחומה מייעוד תעשייה, לייעודים שונים כגון: מסחר, תעשיה קלה ומלאכה, דיור מיוחד ומסחר, מבנים ומוסדות ציבור, דיור מיוחד ומשרדים וכו'. עוד קובעת תכנית הוראות בדבר בינוי ועיצוב, תנועה וחניה, וכן תנאי מעבר, שלבים לביצוע ותנאים למתן היתר, כמו גם הנחיות סביבתיות לסילוק מטרדים וגורמים מזהמים מאזור התעשייה.

 

גבעתיים- הודעה לפי סעיפים 77 ו 78 בדבר הכנת תכנית מס' 503-0505818- "גבעתיים- צפון מערב"

הרינו לעדכן כי פורסמה הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") בדבר הכנת תכנית מס' 503-0505818 – גבעתיים – צפון מערב (להלן: "התוכנית") ובדבר הגבלת הוצאת היתרי בניה. השינויים המוצעים הם כדלקמן: הכנת תכנית לצפון מערב העיר גבעתיים על פי סעיף 77 לחוק, קביעת מתחמים לפינוי ובינוי ותוספת יח"ד תוך יצירת תמהיל מגוון של יח"ד, קביעת הוראת ותנאים להוצאת היתרי בניה מכוח תמ"א 38, הגדלת שטחי תעסוקה ומסחר לאורך הרחובות ערבי נחל, עליית הנוער וכצנלסון, הגדלת שטחי ציבור שטחי רצפות לצרכי ציבור, יצירת מערכת צירים ירוקים, יצירת מערכת דרכים ורחובות.

קביעת תנאים להוצאת היתרי בניה בתחום התכנית על פי סעיף 78 לחוק:

  • א. תותר הוצאת היתרי בניה לחיזוק מבנים קיימים, הנגשה ובטיחות בלבד;
  • ב. לא תותר תוספת שטחים מכוח תמ"א 38 ותכניות מאושרות לרבות תוספת ממ"ד;

החרגת התנאים: התנאים לא יחולו על בקשות להיתר שהוחלט לאשרם בוועדה המקומית טרם החלטה זאת.

תוקף התנאים – 9 חודשים. הועדה תשוב ותדון בתנאים בהתאם להתקדמות התכנון.

 

צו לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה) (הארכת תוקף), התשע"ח- 2018

ביום 7.5.18 פורסם בקובץ התקנות (מס' 7996) צו לקידום הבניה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה) (הארכת תוקף), התשע"ח-2018.

הצו ניתן על ידי ראש הממשלה ושר האוצר בהתאם לסמכותם לפי סעיף 34(ב) לחוק לקידום הבניה המתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), תשע"ד-2014 (להלן: "החוק") והוא מאריך את תוקפו של החוק בשנה נוספת, עד ליום 7.8.19.

יצוין כי בהתאם לסעיף 34 לחוק, תוקפו של החוק אשר חוקק כהוראת שעה הוא עד ליום 7.8.18 וניתן להאריך את תוקפו בשתי תקופות נוספות של שנה כל אחת. משמעות הדבר היא שבנוסחו הנוכחי, תוקפו של החוק יפוג לכל המאוחר עד ליום 7.8.2020.

 

עדכוני פסיקה

"עופר מרכזים"- דיון נוסף

מספר הליך: דנ"א 349/18 עופר מרכזים בע"מ ואח' נ' עזבון המנוח אהרוני שלמה ז"ל ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כב' הנשיאה אסתר חיות. תאריך מתן פסק הדין: 23.4.18. פרטי הנכס: "בית מרכזים", ברחוב קיבוץ גלויות בתל אביב. ב"כ המשיבים: עו"ד חגי הופן; עו"ד צילי עקיבא-רפפורט; עו"ד תמר לרנר; עו"ד אליהו מינקוביץ; עו"ד רינה דוד; עו"ד ורוניקה ראובני.

עסקינן בהחלטה בבקשה לדיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון ב-רע"א 6898/16 עזבון המנוח אהרוני שלמה ז"ל נ' עופר מרכזים בע"מ (28.12.2017) (שניתן על ידי כב' השופטים ע' פוגלמן, ד' ברק-ארז וע' ברון), אשר במסגרתו נקבע, כי: חלוקת התמורה במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין אשר עליהם היה בנוי בית משותף שנהרס תיעשה בהתאם למאפייני היחידות במבנה שנהרס ולא על בסיס הבעלות ברכוש המשותף בלבד.

לטעמן של המבקשות, ההלכה שנקבעה בפסק הדין היא חדשה וקשה עד כי יש הצדקה לקיים בה דיון נוסף. אשר לחידוש בהלכה, נטען, כי ההלכה משנה את המשטר הקנייני הקיים, באשר היא יוצרת אחוזי בעלות משתנים ביחס לאותם מקרקעין, המותנים בשאלה אם הוגשה בקשה לפירוק השיתוף במקרקעין לאחר הריסת הבניין אם לאו.

בית המשפט העליון בדיון הנוסף דחה את הבקשה.

"כפי שנפסק לא אחת, הדיון הנוסף הוא הליך חריג השמור לאותם מקרים שבהם נפסקה הלכה העומדת בסתירה להלכה קודמת של בית המשפט העליון, או שמפאת חשיבותה, קשיותה או חידושה ראוי לקיים בה דיון נוסף… עוד נפסק כי חידוש ההלכה הוא כשלעצמו אינו מצדיק קיומו של דיון נוסף". כן נקבע, כי במקרה דנן, ההלכה שנפסקה – אף שחדשה היא – אינה סותרת הלכות קודמות של בית משפט זה. כמו כן נקבע, כי אין מדובר בהלכה בעלת השלכות רוחב אשר מצדיקה קיום דיון נוסף בה בשל חשיבותה.

הערת מערכת:

האם אכן אין להלכה זו שנקבעה בפסק דינו של בית המשפט העליון "השלכות רוחב" אף בנושאים נוספים, מעבר לאותו מקרה ספציפי של חלוקת התמורה בעת פירוק השיתוף במקרקעין? ראוי לציין, כי לאחר שניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין זה, החלו להישמע קולות ותהיות ביחס לשאלה- האם יש להחיל הלכה זו אף בעניין של תכניות איחוד וחלוקה במסגרת טבלת הקצאות, כאשר במצב הנכנס עסקינן בבתים משותפים ו/או מחוברים. נראה כי סוגיה זו תוכרע בעתיד לבוא. 

נזכיר אף כי רצוי להתייחס לאפשרות זו, של הריסת בניין חלילה, במסגרת מסמכי הבית המשותף המהווים הסכם בין השותפים על מנת להקל על התחקות אחר כוונת הצדדים שיסיעו במקרים מסוג זה.

 

האם ניתן לתת פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, מקום בו לבעלים שתי דירות נפרדות ללא חיבור במבנה טורי אחד?

שם ומספר הליך: עמ"נ (י-ם) 64313-12-17 צביה סווטה חשייב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבתי משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט ארנון דראל.

תאריך מתן פסק הדין: 23.4.18. פרטי הנכס: מקרקעין ברחוב אליעזר לבנה בירושלים, גוש 30644 חלקות 15 ו- 25.

ב"כ המערערים: עו"ד חננאל ברהום.

בבעלות המערערים שתי דירות מגורים נפרדות, המהוות חלק ממבנה טורי (בניין "רכבת"), שבו 29 יחידות דיור, שהכניסה אליהן היא בארבע כניסות נפרדות. שתי הדירות הן דירות נפרדות: לדירה הראשונה נכנסים מכניסה ב', לדירה השנייה מכניסה א'. הדירות מצויות בקומות שונות ואין כל חיבור ביניהן.

המערערים ובעלי הדירות האחרים הגישו בקשה להיתר בנייה וביקשו לקבל פטור מתשלום היטל השבחה עבור אחת הדירות בהתאם לסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 וכשנדחו פנו בערר לוועדת הערר.

ועדת הערר דחתה את הערר, וקבעה שנסיבות המקרה אינן מצדיקות סטייה מההלכה שנקבעה בבר"ם 6195/13 דפנה רביד נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, שם נקבע כי אין לתת פטור בגין "בניה או הרחבה של דירת מגורים", במקרים בהם קיימות דירות מגורים ששטחן המצרפי עולה על 140 מ"ר באותם המקרקעין, ולעניין זה אין נפקות לשאלה האם מדובר בבניית יח"ד נפרדות או בהרחבה לדירה קיימת.

בית המשפט קיבל את הערעור וקבע כי המערערים זכאים לפטור מתשלום היטל השבחה על אחת הדירות, וזאת עד לתקרת שטח של 140 מ"ר (בגין הרחבתה של אותה דירה).

בית המשפט דן בשאלה האם מקום בו הדירה הנוספת ממוקמת באותו בניין, באותה חלקה ובאותו גוש, יש כדי להביא ל"חיבור" שתי הדירות ולבחינת השאלה האם שטחן נמוך מ-140 מ"ר ומזכה את הנישום בפטור עד לתקרת השטח או שיש לבחון את הדירה, בגינה מבוקש הפטור במנותק מהדירה האחרת.

ראשית, לאחר שניתח את המסד העובדתי שעמד בבסיס הקביעה בעניין רביד ובערעור מנהלי רביד, על רקע המציאות הנדונה לפניו, קבע בית המשפט כי אין לומר כי קיימת הלכה מחייבת לצרף את שטחי היחידות הנפרדות שבבעלות המערערים לכדי שטח כולל, גם אם הן מצויות באותו גוש ובאותה חלקה. משמעות הקביעה בעניין רביד היא כי שתי הדירות, שאוחדו ליחידה אחת במסגרת הבקשה להיתר שהתקבלה, נחשבות כדירה אחת, ולא ניתנה האפשרות לפצלן בחזרה לשתי יחידות באופן מלאכותי ואולם אין נובעת מכך בהכרח המסקנה אליה הגיעה ועדת הערר, לפיה יש לראות כדירה אחת גם שתי יחידות נפרדות המצויות בשתי תתי חלקות שונות באותה חלקה ובאותו וגוש, ואף באותו בניין.

כך הדבר גם לפרשנות הביטוי "באותם המקרקעין", אשר התייחס בעניין רביד לשאלת מיקום תוספת הבנייה, ומכאן שניתן לסבור כי שתי דירות שהן נפרדות ולא צמודות, אין לראותן כדירה אחת גדולה המורכבת משתיהן.

גישה זו עולה בקנה אחד גם עם הגיון הדברים, שכן אין מקום להבחנה בין מי ששתי הדירות שלו באותם המקרקעין ומי ששתי הדירות שלו במקרקעין נפרדים.

הערת מערכת:

בית המשפט היה ער לקביעות שנעשו על ידי ועדת הערר ובתי משפט שונים, מהן משתמעת לכאורה עמדה אחרת מדעתו, אך בחר לאבחן את הנסיבות המיוחדות במקרה דנן, שכן לדעתו, כך נראה, דווקא מקרה זה, דירות מגורים קטנות בפרויקט "רכבת", הוא שנועד להיטיב עם הנישום ולפטרו מתשלום היטל ההשבחה.

                                               

השפעת תכנית שבוטלה על שווי מצב קודם

שם ומספר הליך: עמ"נ (ת"א) 32868-12-16 האחים עופר הנדסה ופתוח בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב- יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת ארנה לוי. תאריך מתן פסק הדין: 9.4.18. פרטי הנכס: קרקע באזור חוף הים בדרום מערב הרצליה.

ב"כ המערערים: עוה"ד רון צין, תומר גור ושמואל זינגר. ב"כ המשיבה: עו"ד אילנה בראף-שניר.

עסקינן בערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בה נדחה ערר המערערת על החלטת השמאי המכריע אייל יצחקי, בעניין השבחה שנוצרה לחטיבת קרקע בת כ-80 דונם בדרום מערב הרצליה, בגין אישורן של שתי תכניות משביחות. הערעור עסק בשלושה נושאים: האחד, השפעת תכנית אשר בוטלה, על השווי הקודם של המקרקעין. השני, השפעת כתב שיפוי לתשלום פיצויים על פי סעיף 197 לחוק, עליו חתמה המערערת, על השווי החדש של המקרקעין. השלישי, אופן יישום הפטור מהיטל השבחה לבניית מרחבים מוגנים.

באשר להשפעת התכנית שבוטלה על שווי המצב הקודם, ציין בית המשפט את הלכת לוסטרניק, בה עמד ביהמ"ש העליון על ההבדל בין ציפייה כללית לעליית שווי מקרקעין בשוק החופשי, שאינה קשורה בקשר סיבתי לתכנית המשביחה, ואשר אותה אין לנטרל מעליית שווי המקרקעין במצב הישן, ובין ציפייה קונקרטית, הקשורה בקשר סיבתי כזה, אותה יש לנטרל כדי לא לאיין את ההשבחה. ביהמ"ש ציין גם, כי: "יש לתת את הדעת לכך שבית המשפט העליון, בפסיקותיו, הרחיב את רכיב הציפיות הקונקרטיות אותו יש לנטרל, כך שרכיב זה לא יכלול רק את הציפיות הנובעות מהתכנית החדשה אלא מהליך התכנון כולו". ביהמ"ש קבע, כי לענייננו: "עיון בתכנית המקורית ובתכניות המשביחות מחזק את המסקנה כי מדובר בפעילות תכנונית אחת, רצף אחד ומקשה אחת, למרות שמדובר בתכניות אשר קיבלו מספרים סידוריים שונים. הרעיון העומד בבסיס התכנית המקורית והתכניות המשביחות הוא אותו הרעיון. העניין הוא אותו העניין. המתחם הוא אותו המתחם. מטרת התכניות היא אותה המטרה – הפשרת קרקע, שינוי ייעוד שטחים ממגרש מיוחד למגורים יחד עם הקצאת שטחים לצרכי ציבור. בעלי המקרקעין ויזמי התכנית זהים. הכדאיות הכלכלית ופוטנציאל ההתעשרות דומים".

לעניין השפעת כתב השיפוי עליו נדרשה המערערת לחתום, ציין ביהמ"ש, כי: "ההלכה אינה מבחינה בין הוראות כאלו או אחרות בכתב השיפוי, בין כתב שיפוי "סטנדרטי" או מכביד יותר ואינה מחריגה עצמה גם לגבי מקרים בהם נרשמות הערות על התחייבויות היזם על פי כתב השיפוי בלשכת רישום המקרקעין. כל כתב שיפוי אשר אינו תוצר של התכנון המאושר ואינו חלק מהוראות התכנית, אלא מהווה התחייבות חיצונית של היזם, מכל סוג שהוא, לא ייחשב כגורם אשר פוגע בהשבחה של המקרקעין. ויובהר, גם אם לכתב השיפוי, כמו גם להתחייבויות אחרות אשר נוטל על עצמו יזם כלפי צדדים שלישיים או כלפי רשויות התכנון, השפעה על שווי המקרקעין בשוק החופשי כלפי קונה פוטנציאלי ועל הרווח שישיא היזם, אין בכך כדי לקבוע כי מדובר בהפחתת ההשבחה. אין מדובר בגורמים אשר מהווים תוצר של התכנית המשביחה ושל הליכי התכנון ואין מדובר בהפחתת שווי המקרקעין "עקב" שינוי התכנון"". ביהמ"ש ציין כי: "התחשבות בכתב השיפוי, באופן חלקי או מלא… תאיין ותעקר את משמעותו של כתב השיפוי ואת ההסכמה להעביר על כתפי המערערת את הסיכון לתשלום פיצויים בהתאם להוראות סעיף 197 לחוק ותחזיר, ב"דלת האחורית", ובמהלך "עוקף סיבובי" הנטל אל כתפי הוועדה המקומית והציבור".

באשר לסוגיית אופן חישוב הפטור בגין מרחבים מוגנים, קיבל בית המשפט את טענותיה העקרוניות של המערערת באשר לאופן יישום הוראת הפטור, וקבע בין היתר כי משמעותה של הוראת הפטור בתוספת השלישית היא כי שטחי הממ"דים לא יחויבו כלל בהיטל השבחה ויש להוציא שטחים אלו מתחשיב היטל ההשבחה, באופן מלא ולא יחסי. עם זאת, קבע ביהמ"ש כי על השמאי לקבוע מהו שטח הממ"דים הרלוונטי, אם בכלל, במצב הקודם, וככל שקיים שטח כזה להפחיתו במסגרת קביעת שווי המצב הקודם, ובמקביל, עליו להפחית מלוא שטחי הממ"דים בעת קביעת שווי המצב החדש.

לאור האמור, התקבל הערעור אך בחלקו הנוגע לאופן יישום פטור הממ"דים, והדיון בסוגיה זו הושב לשמאי המכריע.

הערת מערכת:

שאלת הפוטנציאל מבדילה בין פוטנציאל כללי של אזור ומיקום המקרקעין בסביבה מסוימת בעלת פוטנציאל שינוי ייעוד, לבין פוטנציאל ספציפי המיוחס לקידום ההליכים עצמם של שינוי הייעוד, בעוד שהסוג הראשון נלקח בחשבון המצב הקודם להיטל השבחה, הרי שהסוג השני לכאורה הינו חלק מהאקט עצמו שאותו יש לנטרל בעת החישוב, אחרת, בדומה לפגיעת תכנית, או הפקעה, השפעת הפגיעה על המקרקעין בשנות התכנון, יאיינו את הפיצוי כליל.

                                               

האם היתר לשימוש חורג מהיתר שניתן לאחר אישור תכנית המאפשרת את השימוש המבוקש מהווה אירוע מס עצמאי או אירוע מימוש בלבד

שם ומספר הליך: ערר (ת"א) 85191/10 מדריפ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל- אביב

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר עו"ד גילת אייל.

תאריך מתן ההחלטה: 20.10.17. פרטי הנכס: מקרקעין ברחוב הברזל 34 תל אביב.

ב"כ המשיבה: עו"ד ניר בראונשטיין.

לעוררת שלושה נכסים ברחוב הברזל 34 בתל אביב, אשר היא רכשה טרם אישורה של תכנית 1043א'.

הערר הוגש בגין חיוב בהיטל השבחה שהוצא לעוררת בעקבות בקשה לשימוש חורג לעשר שנים, מתעשייה עתירת ידע למסעדה, שהוגשה על ידה והתקבלה על ידי הוועדה המקומית. השימוש המבוקש התאפשר כשימוש חורג מהיתר בלבד, ולא כשימוש חורג מתכנית, מאחר שתכנית 1043א', שפורסמה למתן תוקף לאחר שניתן ההיתר לבניית הנכס ולאחר שזה כבר נבנה, התירה שימוש למסעדות שלא הותר במצב הסטטוטורי ששרר עד לאישורה.

טענת העוררת, כי ההיתר אמור היה להינתן ללא תשלום היטל השבחה כי "אין שימוש חורג" נדחתה על ידי ועדת הערר. ועדת הערר קבעה, כי המדובר במושכלות יסוד לפיהן משניתן היתר לבניין לשימוש של תעשיות עתירות ידע והעוררת מבקשת לעשות בנכס שימוש שונה, למסעדה, שלא הותר בהיתר הבניה, הרי שהיא זקוקה להיתר לשימוש חורג מהיתר על מנת לעשות בנכס שימוש למסעדה כדין. יתרה מזאת, העוררת ביקשה וקיבלה מהוועדה המקומית היתר לשימוש חורג וככלל אין מקום להעלות טענה לפיה אין המדובר בשימוש חורג, לראשונה במסגרת ערר על חיוב בהיטל השבחה.

ועדת הערר הפנתה להחלטתה בערר (ת"א) 85241/11 נכסי יד חרוצים בע״מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל-אביב, בה קבעה כי שימוש חורג מהיתר, אינו מהווה אירוע מס עצמאי, כי אם אירוע מימוש בלבד. יחד עם זאת, מאחר שבמקרה דנן לבקשה לשימוש חורג מהיתר לא קדם מימוש של תכנית 1043א', כמובנו בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, ומאחר ותכנית זו היא שהתירה לראשונה את השימוש למסעדה – ממילא מתן ההיתר לשימוש חורג מהווה מימוש ראשון של תכנית זו ועל העוררת לשלם היטל השבחה בגין מימוש השימוש למסחר מכח תכנית 1043א' במסגרת ההיתר לשימוש חורג.

עוד קבעה ועדת הערר, כי המועד הקובע לבחינת ההשבחה הוא המועד הקובע של תחילת תוקפה של תכנית 1043א', מאחר שהתכנית היא אירוע המס, בהתאם להחלטתה בעניין נכסי יד חרוצים, ולא מועד מתן ההחלטה לשימוש חורג.

גם טענתה השניה של העוררת, כי עלייה בדמי השכירות אין משמעה השבחה, נדחתה על ידי ועדת הערר, שכן הוועדה המקומית ערכה את שומת היטל ההשבחה בהתבסס על שיטת היוון ההכנסות. שיטת היוון הכנסות הינה שיטה נהוגה ומקובלת בנכסים מסחריים ובנכסי תעשייה. שיטה זו (יחד עם שיטת ההשוואה) היא אחת משתי השיטות שהוגדרו כבעלות תוקף גבוה לשומות לנכסים בנויים, הן לתעשייה והן למסחר, בתקן מס' 2 של מועצת שמאי המקרקעין בדבר יישום גישות השומה בשומות מקרקעין לנכסים בנויים למגורים, משרדים, תעשיה, מלאכה ומסחר. לפיכך, טענה היוצאת כנגד עצם השימוש בשיטת היוון הכנסות לנכס לתעשייה/מסחר צריכה טעמים כבדי משקל, אך כאלה לא הוצגו על ידי העוררת.

עוד נטען על ידי העוררת שאין עלייה בדמי השכירות בשימוש למסחר לעומת תעשיה בקומות העליונות. זוהי שאלה ממן השאלות המופנות ככלל על ידי ועדת הערר לשמאי מייעץ. עם זאת, במקרה זה החליטה ועדת הערר שלא להפנות את השאלה לשמאי מייעץ, עקב כך שהחלטות הוועדה בדבר קבלת חוות דעת ע"י שמאי מייעץ לא קוימו על ידי העוררת.

ועדת הערר הדגישה כי משמוגש ערר לוועדת הערר הוא מתנהל בפני ועדת הערר עד להחלטה סופית של ועדת הערר לקבלת הערר או לדחייתו, באופן מלא או חלקי. ועדת הערר הוסמכה, בסעיף 14 לתוספת השלישית, למנות שמאי מייעץ לבירור שאלות שמאיות במסגרת ערר שלפניה, ואולם השמאי המייעץ כשמו כן הוא, מייעץ לוועדת הערר ומוסר לה את חוות דעתו לצורך החלטתה בערר. כמוהו לצורך העניין כמומחה שממנה בית המשפט לקבלת חוות דעת מקצועית בנושא שבמומחיות. ועדת הערר בוחנת את חוות דעת השמאי המייעץ, מאפשרת לצדדים לטעון לגביה, ומחליטה אם לאמצה, כולה או חלקה, אם לבקש מהשמאי המייעץ הבהרות או תיקונים ובסופו של יום מכריעה בערר. משהחליטה ועדת הערר למנות שמאי מייעץ, הרי שבקשת אחד הצדדים להפסיק את ההליך בפני השמאי המייעץ צריכה להיות מובאת בראש ובראשונה בפני ועדת הערר. העוררת לא רק שלא עשתה כן, אלא שאף לא טרחה לעדכן את ועדת הערר כי לא מסרה כלל מסמכים כנדרש למומחה – השמאי המייעץ – שמינתה ועדת הערר, וכי הוא אף התבקש על ידה להפסיק את עבודתו.

בנסיבות אלה, קבעה ועדת הערר כי העוררת הקפידה שלא לקיים את החלטות הוועדה בדבר קבלת חוות דעת ע"י שמאי מייעץ וכאשר העוררת לא מסרה בידי השמאי המייעץ את המסמכים שהתבקשה למסור, ועוד הגדילה לעשות והודיעה לשמאי המייעץ פעם אחר פעם כי מינויו בהתאם להחלטת ועדת הערר איננו רלוונטי, וכאשר כל אלה לא דווחו כלל לוועדת הערר בזמן אמת והוסתרו ממנה כאשר מתבקשת תשובה לעניין זה, לא מצאה ועדת הערר מקום ליתן החלטה, שלישית במספר, על קיום הליך בפני שמאי מייעץ. הערר נדחה וניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:

ועדת הערר אבחנה את המקרה דנן מן המקרה בעניין נכסי יד חרוצים, בה קבעה כי שימוש חורג מהיתר, אינו מהווה אירוע מס עצמאי, כי אם אירוע מימוש בלבד. במקרה המיוחד דנן, לבקשה לשימוש חורג מהיתר לא קדם מימוש של תכנית שאפשרה את השימוש המבוקש, ומכיוון שהתכנית היא שהתירה לראשונה את השימוש המבוקש מתן ההיתר לשימוש חורג הוא זה שהיווה את המימוש ראשון של התכנית זו ולכן יש לחייב בהיטל השבחה בגין מימוש השימוש החדש מכח התכנית במסגרת ההיתר לשימוש חורג מהיתר.

נציין כי הלכת יד חרוצים האמורה עומדת לבירור בפני בית המשפט העליון והזמן יגיד מה תהא ההלכה בעניין.

 

טעמים לתיקון כתב ערר

שם ומספר הליך: ערר 85145/14 גרין פארק נוה שרת נ' הועדה המקונית לתכנון ובניה תל אביב- יפו

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר עו"ד גילת אייל.

תאריך מתן ההחלטה: 22.4.18. פרטי הנכס: לא צוין. ב"כ המשיבה: עו"ד אוהד אדיר.

עסקינן בבקשה לתיקון כתב ערר אשר הוגשה בעקבות קביעתה של ועדת הערר כי אין מקום למינוי שמאי מייעץ בשל העובדה כי הערר המקורי שהוגש כלל טענה משפטית אחת בדבר תחולת הפטור מהגשת שומה נגדית לפי סעיף 19 (ב) (2) ואינו כלל ולו טענה אחת בדבר גובה השומה של הועדה המקומית.

טענת העוררת בבקשתה לתיקון כתב הערר הינה כי הפטור מהגשת שומה נגדית, שהתבקש במסגרת הערר המקורי ויחד עם הגשתו, היה נעוץ ברצונה לחסוך בהוצאות הכרוכות בעריכת שומה נגדית אשר יכול ולא יהא בה כל צורך ככל שטענותיה המשפטיות של העוררת בדבר תחולת הפטור והיקפו תתקבלנה במלואן.

עוד הוסיפה העוררת בטענותיה, כי קיים שיקול דעת רחב לוועדת הערר בסוגית תיקון כתב ערר וליו"ר הועדה קיימת סמכות להורות על תיקון כתב הערר ועל הגשת שומה נגדית כאמור.

ועדת הערר פתחה קבעה, כי אכן בידיה הסמכות לאשר תיקון כתב ערר בתוך מתחם הגמישות המצוי בפניה, אך האם בענייננו בשל הטעמים שהעלתה העוררת קיימת הצדקה לתיקון כתב הערר?

ועדת הערר ציינה, כי מלכתחילה הערר כאמור לא הוגש כנגד גובה החיוב אלא כנגד עצם החיוב והזכאות לפטור, וכי טענת העוררים בדבר רצונם לחסוך בהוצאות לא מהווה טעם המצדיק אי הכללת הטענות בכתב הערר המקורי.

בבואה לפתור את המחלוקת המשפטית כאמור הפנתה ועדת הערר לפסק דינו של בית המשפט העליון בתיק סלטי הנדסה נ' פינקשלטיין, והקישה ממנו, כי לעוררת בענייננו הייתה הזכות לתקוף גם את גובה החיוב בהגשת הערר המקורי, אך זאת בחרה מטעמיה ובידיעה ברורה לא לעשות כן חרף העובדה שמכלול הטענות חייבות היו להיכלל בערר המקורי.

מן הכלל אל הפרט, סיימה ועדת הערר הנכבדה ואמרה כי למרות הנוהג הגמיש של הועדה לאפשר הרחבת טענות קיימות – הבקשה בענייננו חורגת ממידת הגמישות ומשנה את פניו של הערר שהוגש.

לאור האמור, נדחתה הבקשה לתיקון כתב הערר.

הערת מערכת:

החלטה זו מעידה שוב על החשיבות של בחירת ההליך הנכון ונקיטה בפעולות המתאימות. בחירה באפיק שגוי, או אי הגשת מסמכים, בדומה לבתי משפט, עלולה להביא לתוצאה מעוותת ולהיטל שלא כדין, רק בשל טעות טקטית של נותן העצה על כל המשתמע מכך.

 

היקף חיובו של קבלן לתשלום פיצוי לרוכשי דירות עקב איחור במסירה

שם ומספר הליך: תא"מ 42039-06-16 שלמה אליהו ואח' נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ ואח'

ערכאה: בית המשפט השלום בפתח תקוה, בפני כב' השופט אמיר לוקשינסקי- גל. תאריך מתן פסק הדין: 3.5.18.

פרטי הנכס: פרויקט הקמת 4 בנייני מגורים בראש העין.  ב"כ התובעים : עו"ד בועז האס.

ביום 17.12.2013 רכשו התובעים מהנתבעת דירה בפרויקט דיור בראש העין. הנתבעת התחייבה בהסכם למסור את הדירה לידי הרוכשים עד ליום 31.12.2015. בסופו של דבר, הדירה נמסרה לידי הרוכשים באיחור של ארבעה וחצי חודשים.

לטענת התובעים האיחור מקים להם עילת פיצוי מכוחו של סעיף 5א לחוק המכר (דירות) התשל"ג 1973.

לטענת הנתבעת הדירות היו מוכנות למסירה במועד החוזי ואולם נסיבות חיצוניות שעליהן לא הייתה לנתבעת שליטה הן שעיכבו את קבלת טופס 4 לבניין ולכן הדירה לא נמסרה במועד- ובנסיבות אלו לטענת הנתבעת, מתקיים החריג של הפטור הקבוע בסעיף 5א (ג) לחוק המכר, אשר לפיו הנתבעת פטורה מתשלום הפיצוי.

בית המשפט פתח וציין, כי ההגנה על זכויות רוכשי דירות מקבלן הינה אינטרס ציבורי שעל בית המשפט להקפיד עליו ולנהוג בו בזהירות יתרה. ברע"א שמש נגד ספייס בניה ויזמות בע"מ, נקבע כי סעיף 5א לחוק המכר הינו סעיף קוגנטי אשר לא ניתן להתנות עליו אלא בהתקיים התנאים הקבועים בחוק, כלומר שהנסיבות שגרמו לאיחור אינן בשליטת הקבלן ושהסיכון להתרחשותן אינו מוטל על כתפיו.            
במקרה שלפנינו בית המשפט קבע, כי הקבלן כשל בכך שלא צרף חוות דעת מומחה לעניין לוחות הזמנים, באם טענת ההגנה שלו הינה כי האיחור לא נגרם באשמתו, ואולם בית המשפט נאות להיכנס בעצמו לנבכי לוח הזמנים, ובחן שלב אחר שלב את התקדמות פרויקט הבניה, כאשר דרש הוכחה לכל טענה מרשימת הטענות הארוכה שהייתה לקבלן כנגד הועדה לתכנון ובניה וכנגד חברת החשמל לעיכובים שנגרמו בגינן, הוכחות שהקבלן לא הצליח לספק. עקב כל האמור קבע בית המשפט כי על הקבלן לשלם לתובעים את מלוא הפיצוי הקבוע בסעיף 5א לחוק המכר (150% מדמי שימוש ראויים לדירה הנרכשת לכל תקופת האיחור).     
לעניין קביעת גובה דמי השימוש הראויים הייתה מחלוקת בין הצדדים, אך מאחר והתובעים לא צרפו חוות דעת מתאימה להוכחת הסכום הנטען על ידם, ביהמ"ש פסק את דמי השימוש החודשיים הראויים לגישת הנתבעת.

ביהמ"ש קיבל את התביעה וחייב את הנתבעת בפיצוי בצירוף הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

הערת מערכת:

יש לזכור כי בחינת ערכים ושמאות אינה ידיעה שיפוטית, לא של בית המשפט, ואפילו לא של ועדות הערר. על התובע/נתבע, עורר וכדו', בהתאם להליך המתאים, להוכיח בחוות דעת מומחה ערוכה כדין את דרכי החישוב. ועדות הערר לדוגמא דחו לאחרונה לא מעט תביעות ירידת ערך על פי סע' 197 לחוק התו"ב לאחר שלא נתמכו בחוות דעת או שחוות הדעת לא נערכו בצורה ראויה להוכחת הנזק והפגיעה.

יש לזכור כי גם נושאים תחבורתיים/אקוסטיים וכדו', אינם בגדר ידיעה שיפוטית וככלל רצוי להוכיחם באמצעות מומחים לדבר שיכולים להעיד על כך.

 

שתי חלקות בבעלות שונה עליהן בנוי מבנה אחד – לא ניתן לכפות על אחד הבעלים בניה בשטחו ללא הסכמתו

שם ומספר הליך: עת"מ 11993-09-16 זישר נכסים בע"מ ואח' נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' סגן הנשיא השופט רון סוקול.

תאריך מתן פסק הדין: 7.5.18. פרטי הנכס: מקרקעין בחדרה, גוש 10036 חלקה 480.

ב"כ המשיבות:  עו"ד רוית צימנט ממשרד עו"ד כהן, וילצ'יק ושות', עו"ד ש' שושני.

במרכז העיר חדרה מצויים המקרקעין דנא, אשר בבעלותן של העותרות. בצמוד לחלקת העותרות מצויה חלקה בבעלות העירייה ובשנות השמונים הוקם מבנה המשתרע על שתי החלקות. העותרות פנו לוועדה המקומית לתכנון ולבניה וביקשו לבנות תוספת למבנה הקיים, כשהתוספת אמורה הייתה להיבנות בחלק המבנה שמצוי בחלקה של העירייה. בקשתן נדחתה, באשר העיריה לא חתמה על הבקשה להיתר כבעלי המקרקעין. העותרות הגישו ערר לוועדה המחוזית אשר נדחה ובשל כך הוגשה העתירה בה עסקינן.

בעתירה, העותרות ביקשו לתקוף את ההחלטות האמורות לבטלן ולחילופין ביקשו לאכוף על העירייה לחתום על הבקשה להיתר. העותרות טענו כי על פי סעיף 14 לתכנית חד/585, התכנית המקורית שחלה על המקרקעין (להלן: "התכנית המקורית") יש לעותרות זכויות בניה נוספות, אשר אינן ניתנות לניצול באזור המסחרי של המבנה ולכן הן זכאיות לניידן ולנצלן באזור המיוחד של המבנה, שבחלקת העירייה.

בית המשפט דחה את העתירה, וקבע כי סעיף 14 לתכנית המקורית בוטל עם אישורה של תכנית חד/585/א' בשנת 1990 (להלן: "התכנית החדשה"). ואפילו הסעיף היה בתוקף, הרי שהוא מקנה רק אפשרות לניוד זכויות בנייה בהסכמה, אך הוא בוודאי שאינו מעניק לעותרות זכויות קנייניות בחלקה של העירייה או זכות לכפות על העירייה להסכים לבניה.

התכנית המקורית נועדה להסדיר את הבניה באזור ולאפשר בניית כיכר, אולם הוחלט לשנות את היעוד ואת זכויות הבניה, לכן הוכנה ואושרה התכנית החדשה. סעיף 14 לתכנית החדשה דן ביחס שבין התכניות ומורה כי התכנית החדשה משנה את התכנית המקורית והוראותיה עדיפות ואף אם לא נאמר מפורשות בתכנית החדשה כי סעיף 14 בתכנית הישנה מבוטל, המסקנה מתחייבת מכך שנקבעו הוראות בניה שונות מאלו שנכללו בתכנית המקורית ובכך נשללה האפשרות לניוד הזכויות.

עוד הוסיף וקבע בית המשפט, כי מוסדות התכנון אינם מוסמכים לדון בשאלות בדבר זכויות קנייניות והם בוודאי לא ידונו בבקשה אם אין למבקש כל זיקה קניינית לנכס נשוא הבקשה. כאשר מתעוררת מחלוקת בקשר עם זכויות קנייניות, ההלכה היא כי הועדה צריכה להשתכנע כי בידי המבקש "תימוכין קניינים" המעידים על זיקתו לנכס. בעניין דנא, סעיף 14 לתכנית החדשה אינו מקנה לעותרות כל זכות קניינית, הוא עוסק אך ורק בניוד זכויות הבניה, כשניוד הזכויות עצמו דורש, על פי הסעיף, את אישורה של הרשות, ולכן לא די בשיקול דעת או ברצונו של בעל המקרקעין. הוראת סעיף 14 בתכנית המקורית נועדה בסה"כ להבטיח את הסכמת הרשויות, מקום בו בעלי הזכויות יסכימו על הניוד, אך ההוראה אינה מורה על הניוד כשאין הסכמה של בעלי המקרקעין.

בית המשפט אף דחה את טענת העותרות, כי יש לאכוף על העירייה לחתום על הבקשה, כי סירובה של העירייה הוא חסר תום לב ומהווה אפליה ופוגע בציפיותיהן של העותרות, וקבע כי העירייה לא התחייבה להעביר לעותרות זכות קניין בחלקת העירייה, הצדדים ניהלו מו"מ אולם זה לא צלח והעותרות ידעו כי אין להן זכויות קניין בחלקת העירייה. אף לגבי טענת העותרות לפגיעה בציפייה שלהן, קבע בית המשפט כי התכנית קובעת מראש שנדרשת הסכמה של העירייה ולאור המו"מ שכשל בין הצדדים, העותרות ידעו כי עליהן לרכוש את זכויות הקניין בטרם יוכלו לבקש היתר לבנייה בחלקת העירייה.

העתירה נדחתה, ניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:

נראה, כי יש מקום לשקול מתן רשות לבתי המשפט המנהליים ולועדות הערר לשקול ולבחון גם מחלוקות קנייניות קלות. שכן, באם כל אימת שלא ברורות הזכויות הקנייניות אזי יופנה האזרח לערכאה אחרת, יגרור הדבר הליכים משפטיים ארוכים ואולי אף החלטות סותרות.

מה בין חובת פרסום תכנית מתאר לתכנית מפורטת?  

שם ומספר הליך: ערר (מטה) 38/18 המועצה המקומית יפיע נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז צפון ואח'

ערכאה: המועצה הארצית לתכנון ובניה ועדת המשנה לערערים, בפני כב' היו"ר עו"ד שמרית גולן.

תאריך ההחלטה: 6.5.18. פרטי הנכס: מקרקעין בנצרת, גוש 17722 חלקות 10 ו-13. ב"כ המשיבות: לא צוין.

עסקינן בעררים שהוגשה ע"י המועצה המקומית יפיע וע"י ועד תושבי שכונת שנלר בנצרת על החלטת וועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז צפון לאשר למתן תוקף תכנית מפורטת להקמת שכונת מגורים חדשה בנצרת, בת כ-580 יחידות דיור. בעררים נטען, בין היתר, כי מדובר בתכנית שהוגדרה במסמכיה כתכנית "מפורטת" ואין היא יכולה לסתור את הוראותיה של תכנית המתאר החלה במקום, אשר קבעה צפיפות נמוכה יותר וגובה בנייה נמוך יותר מזו שנקבעה בתכנית המופקדת, משום שמדובר בתכנית בעלת מעמד גבוה יותר.

ועדת המשנה ציינה כי באופן עקרוני תכנית מתאר אכן גבוהה בהירארכיה מתכנית מפורטת, אולם קיבלה בעניין זה את עמדתה של הועדה המחוזית אשר ביקשה לתקן את הטעות בהגדרת התכנית, ולהגדירה כתכנית מתאר מקומית עם הוראות מפורטות, באופן שבו לא תהיה התכנית כפופה להוראות תכנית המתאר ויהיה ביכולתה לשנות מהוראות אלה. ועדת המשנה ציינה גם, כי לטעמה לא נפל פגם בפרסום הפקדת התכנית בשל שינוי כותרתה של התכנית, משום שפרסום הפקדת התכנית כתכנית מפורטת לא פגע באפשרותם של המתנגדים הפוטנציאליים להתנגד לתכנית, וכי מדובר באופן פרסום זהה, וכי מבחינת רמת הפירוט של התכנית, המאפשרת זיהוי של פגיעה קונקרטית או פוטנציאל לפגיעה כזו, לא חל כל שינוי, וציינה כי אף אם נפל פגם בפרסום, היה מקום להחיל את דוקטרינת הבטלות היחסית.

יחד עם זאת, ועדת המשנה בדקה אם מוצדק היה, בנסיבות העניין, לשנות מהוראות תכנית המתאר, שאושרה, לאחר תהליך תכנוני מקיף וכולל, בשנת 2009, לאור הגישה העקרונית לפי יש להימנע מפתיחת תכניות בתוך זמן קצר מדי, וציינה כי שאלה זו משקפת את המתח המתמיד בין הצורך בוודאות תכנונית, יציבות והחלטיות, מצד אחד, ובין הצורך בגמישות תכנונית. הוועדה קבעה כי בנסיבות ענייננו, ניתן לאשר את השינוי המבוקש, בין היתר, משום שבמקרה זה האופק התכנוני של תכנית המתאר הוא בבחינת עתיד קרוב, וכן, כי מדובר בשינוי לא משמעותי ברמת הצפיפות, שניתן להצדיקו לאור הרצון והצורך לנצל את הקרקע שבבעלות המדינה באופן מקסימלי לצורך בניית יחידות דיור עבור מחוסרי דיור בעיר נצרת, בד בבד עם הוספת שטחים ציבוריים מעבר לנדרש על פי תכנית המתאר.            

באשר לטענות שהועלו בעררים לאור העובדה כי לא נערכה בה"ת עובר לאישור התכנית, ציינה ועדת המשנה בין היתר כי "… עריכת בה"ת אינה בגדר חובה בכל תכנית. על פי המדריך להכנת בחינת השלכות תחבורתיות… שפורסם על ידי משרד התחבורה בינואר 2003, ומהווה מסמך מדיניות, ישנם תנאי סף לעריכת בה"ת, המפרטים את היקף התנועה שרק מעבר לה נדרש לערוך בה"ת. המדריך להכנת בה"ת מדגיש כי מסמך ההשלכות התחבורתיות אינו עומד בפני עצמו כחלק מכל סוג שהוא של התכנית, ומשמש ככלי עזר תכנוני בלבד… מדובר במדריך המותיר גמישות רבה למוסד התכנון וליועצי התחבורה, אולם הוא יכול לשמש עבורנו כאמת מידה לבחינת סבירות החלטותיהם."

לאור האמור ומטעמים נוספים, הוחלט על דחיית העררים בעיקרם, בכפוף לעריכת בדיקה תחבורתית מקדימה, ותיקון הגדרתה של התכנית כתכנית מתאר הכוללת הוראות של תכנית מפורטת.

הערת מערכת:

במסגרת גרסאות שונות של ניסיונות לתיקון חוק התכנון והבנייה ושינוי ההוראות המתייחסות לאפשרות הגשת תביעות על פי סע' 197 לחוק התו"ב, בחנו את התקופה בה חסין בעל זכויות משינוי הנורמה התכנונית המתייחסת למקרקעין הגובלים עם נכסו. משך תקופה מסוימת מהשלמת התכנון יש לסבור כי לא צפוי שינוי, לאחר חלוף תקופה כזו, ניתן יהא לשנות התכנון עקב התפתחות עירונית ללא פיצוי.

 

לא ניתן להגיש ערר על החלטת מהנדס הועדה המקומית שלא לקלוט בקשה להיתר בשל אי עמידה בתנאים המוקדמים המפורטים בתקנה 33 לתקנות רישוי בניה

שם ומספר הליך: ערר (מרכז) 7179/17 ע.ל. אתרי בניה ותשתיות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר עו"ד יריב אבן חיים.

תאריך מתן ההחלטה: 23.4.18. פרטי הנכס: גוש 4273 חלקה 48. ב"כ המשיבה: עו"ד משה כהן.

העוררת הגישה בקשה להיתר בניה במקרקעין שבנדון. מערכת "רישוי זמין" שהינה מערכת כלל ארצית להגשת בקשות להיתרי בניה שפותחה על ידי מנהל התכנון וממשל הזמין על מנת לשפר את תהליכי הרישוי והבניה הנפיקה הודעה שכותרתה "סיכום הבדיקה" ובה נכתב כי הבקשה לא עומדת בתנאים המוקדמים לקליטת הבקשה ולפיכך מופסק בה הטיפול עד להגשת בקשה מתוקנת.

על פי ההודעה, הטיפול בבקשה הופסק בשל אי התאמה לתכנית בינוי מקומית ומכיוון שהעוררת לא צירפה את חתימות כל בעלי הדירות בבית המשותף ואישורי המשלוח המתאימים, על כך הוגש ערר.

במסגרת הערר נבחנה, בין היתר, הטענה כי יש לדחות את הערר על הסף, שכן בהתאם לסעיף 152(א) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965, זכות הערר מוקנית "למי שרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית או של רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר או לדחות התנגדות שהוגשה."

הועדה המקומית טענה כי תקנה 33 לתקנות התכנון והבניה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016 (להלן: "תקנות הרישוי") קובעת את הפרטים והצרופות אשר יש להגיש לוועדה המקומית טרם בחינתה וקיום דיון ענייני בבקשה ולפיכך יש לדחות את הערר על הסף.

עוד נטען, כי תקנה 38 לתקנות הרישוי קובעת כי מהנדס הוועדה המקומית יבדוק אם הבקשה להיתר כוללת את כל הפרטים שנקבעו בתקנה 33. ככל שהבקשה עומדת בתנאים, תיקלט במערכת והודעה מתאימה תשלח למבקש. ככל שהבקשה לא כללה את התנאים המוקדמים, כאמור בתקנה 33, ישלח המהנדס הודעה על כך ויפורטו התנאים המוקדמים החסרים.

ועדת הערר קבעה, כי העוררת לא צירפה את המסמכים הנדרשים בתקנה 33(10) אשר העוסקים בהסכמת בעלי הזכויות האחרים או העתקי ההודעות שנמסרו לבעלי הזכויות הנ"ל. בנסיבות אלה, הרי שבדין נדחתה הקליטה של הבקשה על ידי מהנדס הועדה המקומית.

עוד קבעה הוועדה, כי בשלב הנוכחי, הבקשה טרם הגיעה לידי הגורמים המקצועיים בוועדה המקומית ו/או רשות הרישוי, לא ניתנה לבעלי הזכויות האחרים במקרקעין ההזדמנות להגיש את התנגדותם (ככל שחפצו) וממילא לא התקיים דיון ענייני בבקשה. אשר על כן, ברור כי העוררת אינה עומדת בתנאיו של סעיף 152(א) לחוק העוסק בזכות הערר על החלטת הועדה המקומית או רשות הרישוי בנושאי רישוי.

בחזקת למעלה מן הצורך ציינה ועדת הערר כי תקנות הרישוי לא מרחיבות, במפורש או במשתמע את זכות הערר, באופן המאשר הגשת ערר על החלטת מהנדס הועדה המקומית בדבר התקיימותם של תנאים מוקדמים, שאינה החלטה של רשות רישוי/ועדה מקומית, וניכר אף כי אין זו כוונתן נוכח הוראת תקנה 45 לתקנות הרישוי, המחייבת ציון המועד להגשת ערר בהחלטת רשות הרישוי.

ועדת הערר הוסיפה כי טעם נוסף לדחיית פרשנות העוררים שניתן להגיש ערר על החלטת מהנדס הועדה המקומית בקשר עם תקנה 33, היא רצונו של מחוקק המשנה לייעל את הליכי הרישוי. תכליתן של תקנות הרישוי הן לייעל את ההליכים ולכן הן אינן מאפשרות הגשת עררים על החלטות ביניים שנועדו להבטיח כי כל המסמכים והפרטים הנדרשים לשם דיון בבקשה להיתר יימצאו בטרם זו תיקלט, ולא לקיים שלב דיוני נוסף בהליך.

בשולי הדברים הוסיפה ועדת הערר כי הגם שדינו של הערר להידחות על הסף בשל אי עמידה בתנאים מוקדמים כאמור לעיל, מהנדס הועדה לא היה רשאי להודיע על אי קליטתה של הבקשה בשל מחלקות פרשנית על התאמתה לתכנית בינוי, שכן מדובר בעניין משפטי-פרשני שיש להביא לפתחה של הועדה המקומית.

הערת מערכת:

המערכת סבורה שמדובר בהחלטה ראויה השומרת על איזונים והמונעת הכבדה על המערכת, בין נושאים טכניים אשר ניתן וראוי לפתור באמצעות הגורמים המקצועיים בוועדה המקומית אל מול הנושאים המשפטיים אשר צריכים להתברר בוועדה המקומית ובמידת הצורך גם מול ועדת הערר.

 

עדיפות לתכנון כולל של התחדשות עירונית על פני תמ"א 38 נקודתי

שם ומספר הליך: ערר חל/6150/17 אהרונוביץ' חנן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח'

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב, כב' יו"ר עו"ד אפרת דון יחיא .

תאריך מתן ההחלטה: 10.4.18. פרטי הנכס: רחוב בילינסון משה 15, חולון . ב"כ העוררים: עו"ד אמנון פרוידמן.

עסקינן בערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (להלן: "הועדה המקומית") מיום 8.8.2017 לאשר בקשה להריסה ובניה מחדש מכוח תמ"א 38 (לרבות הקלות), של בניין בן קומה אחת ויחידת דיור אחת, ובניית בית מגורים חדש בן שלוש קומות. במסגרת ההחלטה אושרו הקלות, וביניהן, הקלה בקווי הבניין.

על החלטה זו הוגש הערר דנן, כאשר העוררים טענו שהמבנה המוצע מהווה 'נטע זר' בשכונה, הן ביחס למספר הקומות, הן ביחס לגובהו המוצע, והן ביחס לצפיפות המוצעת. בנוסף, טענו העוררים כי רצונם בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, אך תוך כדי שמירה על צביון השכונה, ותוך מתן פתרונות תחבורתיים לבעיות התחבורה והצפיפות התחבורתית הקיימת כבר היום.

ועדת הערר ציינה כי מתן היתרים מכח תמ"א 38 מאפשר חידוש בניינים והחלפת תשתיות ישנות של הבניין המחוזק, ומייצר דירות חדשות על-פני דירות ישנות. עם זאת, בהיתר מכוח התמ"א לא ניתן להוסיף שימושים נוספים, כמו מסחר ותעסוקה, הנדרשים לאור תוספת התושבים. כמו-כן, אין היא מאפשרת הרחבת דרכים, או הקצאת שטחי ציבור בנויים, כגון גני ילדים, בתי ספר וכיו"ב הנדרשים כתוצאה מתוספת התושבים. כך גם אין היא מאפשרת הוספת שטחי ציבור פתוחים, הנדרשים אף הם לצרכי הדיירים החדשים והוותיקים.

המשיכה ועדת הערר ופירטה את יתרונותיו של תכנון כולל של התחדשות עירונית על פני תמ"א נקודתית בקבעה כי הוצאת היתר בניה מכוח תמ"א 38 וחידושם של מבנים בודדים במגרשים נקודתיים, עלולה לסכל את האפשרות לבצע הליכי התחדשות עירונית כוללת עתידית בראייה רחבה. תכנית להתחדשות עירונית מאפשרת ציפוף מושכל, על-ידי ראייה רחבה, שלא דרך המגרש הבודד, וטמונות בה יתרונות רבים, לרבות האפשרות לייצר בה עירוב שימושים כולל לתעסוקה ולמסחר ולייצר שכונה שבה הצורך בשימוש בתחבורה הולך ומצטמצם.

לסיכום, קבעה ועדת הערר כי אין באמור כדי לשלול את התפיסה התכנונית העקרונית שלפיה יש לעודד חיזוק מבנים, התחדשות עירונית וציפוף מרכזי הערים. אלא שאת כל אלה יש לבצע בצורה מושכלת בכלים המתאימים.

לאור האמור, הערר התקבל בחלקו.

הערת מערכת:

נראה כי עמדת ועדת הערר בתל-אביב תואמת את עמדת עיריית תל-אביב שאינה "אוהדת" את תמ"א 38 הואיל ואינה מתייחסת לתכנון כולל של סביבה, כפי שבאה לידי ביטוי באישור תכנית הרובעים לדוגמא.

עם זאת, מאחר ומדובר בתכנית מתאר ארצית, ובמקום בו הרשות לא פועלת בדרך של התחדשות עירונית מקיפה בתכניות מתאימות, הרי שלאור הסיכון והחשש מרעידות אדמה והצורך בחיזוק בתים, נראה כי אין מקום לשלול אפשרויות לחיזוק כאמור גם כיום.

 

השפעת בנייה בלתי חוקית על תשלום פיצויי בגין ירידת ערך

שם ומספר הליך: ערר (מרכז) 9045/12 משה עיני ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה פיצוים והיטלי השבחה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד יריב אבן חיים.

תאריך מתן ההחלטה: 22.4.18. פרטי הנכס: גוש 3797 חלקה 5, רח' הרצל, קרית עקרון.

ב"כ המשיבים: עו"ד דניאל גלס, עו"ד דוד כחלון.

בעניינו מדובר בחלקה המצויה בקריית עקרון, סמוך לצומת ביל"ו ועליה פועלת מזה שנים "סטקייה". תכנית מח/145/ג שינתה את ייעוד החלקה לדרך וסימנה את המבנה הקיים להריסה.

העוררים, אשר חלקם מחזיקים בזכות חכירה לדורות וחלקם מחזיקים במקרקעין מכוח הסכם שכירות, הגישו תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965. ועדת הערר מינתה שמאי מייעץ לבחינת טענות העוררים ולאחר המצאת חוות דעתו והשלמת טיעון מצד בעלי הדין, הכריעה ועדת הערר במספר נושאים כמפורט להלן.

בפתח הדברים, ועדת הערר דחתה את טענות העוררים כי השמאי היה צריך להעריך את המקרקעין לפי שיטת היוון ההכנסות ולא בשיטת ההשוואה כפי שעשה. ועדת הערר קיבלה את עמדתו של השמאי לפיה יש קושי להסתמך על דמי השכירות בנכס, שכן אלו עלו באופן חד (46%) בסמוך לאישור התכנית, שעה שהעוררים יודעים על עצם קיומה של התכנית הפוגעת והכוונה להפקיע את המקרקעין ולכן העלאת דמי השכירות איננה סבירה.

עוד ציינה ועדת הערר כי קביעת השמאי לפיה לא ניתן לפצות בגין בניה בלתי חוקית מקובלת על ועדת הערר ממספר סיבות. ראשית, ההלכה הפסוקה קובעת כי ככלל אין לתת פיצוי ירידת ערך עבור בניה בלתי חוקית. שנית, קיים קושי רב ליישם את שיטת היוון ההכנסות המופקות מעסק כאשר יש בו בניה בלתי חוקית וטעם זה תומך בהעדפת שיטת ההשוואה על פני שיטת היוון ההכנסות כאמור לעיל. שלישית, גם אם נקבל את טענת העוררים כי הרשויות הרלוונטיות לא נקטו בהליכי אכיפה כנגד הבנייה הלא חוקית, אין בהיעדר אכיפה כשלעצמה כדי לזכותם בפיצוי בעד בניה ושימוש שנעשו שלא כדין וממילא לא הועלו נסיבות מיוחדות המצדיקות סטייה מן הכלל האמור.

ועדת הערר דחתה את טענות העוררים כי נגרמה להם פגיעה קשה בשווי זכויות השכירות במקרקעין בשל אישורה של התכנית. ועדת הערר קבעה כי הנזק הכלכלי כשלעצמו הנגרם לעסק או לאדם כתוצאה מאישור התכנית אינו רלוונטי לגובה הפיצוי המגיע לפי סעיף 197 לחוק. הלכה פסוקה היא, כי הפיצוי יקבע לפי הפגיעה בתכונות האובייקטיביות של המקרקעין ולא בהתאם לנזק הסובייקטיבי שהתכנית הסבה לבעל העסק הפועל במקרקעין.

הערת מערכת:

החלטה ועדת הערר ממחישה את הבעייתיות בבניה לא חוקית בהקשר של פיצויים בגין ירידת ערך והיטלי השבחה. במקרה דנן, קיומה של בניה בלתי חוקית הצדיקה מתן פיצוי נמוך יותר מזה לו ציפו העוררים והטתה את הכף להעדפה של שיטה שמאית אחרת לבחינת ערך המקרקעין. כמו כן, ראוי לציין את הסיפא של ההחלטה, בה ועדת הערר התירה למשיבות שלא להעביר את כספי הפיצויים עד שלא תושג הסכמה בין העוררים. המערכת סבורה כי הגם שישנה בעייתיות בהעברת הכספים לצדדים במקרה דנן, מן הראוי היה להעביר את הכספים לנאמנות או לקופת ועדת הערר.