מתי הוצאות פיתוח שנטלה על עצמה הרוכשת יכללו במסגרת שומת מס רכישה?
מאת עו"ד צבי שוב וגב' ספיר זילבר, מתמחה
מספר הליך: ו"ע 20861-09-16 אאורה השקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה
ערכאה: ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' הרכב הוועדה: כב' השופטת אורית וינשטיין, עו"ד אהובה סימון, עו"ד חיים שטרן.
תאריך מתן פסק הדין: 3.7.2018 ב"כ העוררת: עוה"ד טלי יהושוע ועדי קימל ממשרד עו"ד מאיר מזרחי.
עסקינן בערר על החלטתו של מנהל מיסוי מקרקעין שדחה את שומתה העצמית של העוררת וקבע שווי מכירה בעסקה בינה לבין חברה קבלנית (להלן: "גרופית") כשווי הכולל גם את חלקה היחסי של העוררת בהוצאות פיתוח.
גרופית התקשרה בהסכם עם רשות מקרקעי ישראל לרכישת זכויות חכירה במקרקעין. כחלק מההסכם התחייבה גרופית כלפי משרד הבינוי והשיכון לשאת בהוצאות פיתוח אשר לא בוצעו כלל במקרקעין עד למועד ההסכם ואף לאחריו. זמן קצר לאחר מכן, התקשרה גרופית עם העוררת בהסכם לשיתוף פעולה וכן בהסכם למכירת 60% מזכויותיה במקרקעין, אשר מעבר לכך מתחייבת העוררת לשאת ב60% מהוצאות הפיתוח במקרקעין.
הסוגיה אשר עמדה להכרעה בפני ועדת הערר הינה האם הוצאות הפיתוח הן חלק משווי המכירה לצורך חישוב מס רכישה בעסקה בין העוררת לבין גרופית, והאם יש בסיס לאבחנה שיצר מנהל מיסוי מקרקעין בין "החוליה הראשונה", ברכישת הזכויות מרמ"י לבין "החוליה השנייה" שרכשה זכויות מהחוליה הראשונה – בכל הנוגע לקביעת שווי המכירה לצורך חישוב מס רכישה?
ועדת הערר פתחה וקבעה כי דין הערר להתקבל. אין כל בסיס, לא בדין ולא בעובדות, לעמדת מנהל מיסוי מקרקעין, ויתרה מכך עמדתו סותרת את הוראת הביצוע שלו עצמו אשר היא עומדת בתוקף, ובין היתר קובעת, כי אין לכלול את הוצאות הפיתוח בשווי לצורך מס רכישה כאשר הקרקע הנמכרת אינה מפותחת, גם אם המוכר מקבל על עצמו לפתח את הקרקע בתמורה. בנוסף, עמדתו סותרת את הנחיית המנהלת המקצועית של אגף מיסוי מקרקעין.
כמו כן, ועדת הערר נסמכה בין היתר על הלכת בית המשפט העליון בפרשת שרביט, שקבעה כי יש להבחין בין המחיר עבור הקרקע, לבין התמורה הנוגעת לפיתוחה. כאשר העסקה כוללת בחובה רכישת מגרש בלתי מפותח כשלצידה עסקה לעניין פיתוח אין לראות זאת כחלק משווי העסקה. בית המשפט קבע בפרשה זו, כי כדי לקבוע האם מדובר ברכישת זכויות במגרש מפותח או שמא העסקה היא בקרקע בלתי מפותחת תוך התקשרות נפרדת לפיתוח יש לבחון את כוונת הצדדים מתוך ההסכם, תוך תשומת הלב לנסיבות ההתקשרות.
ה"עוגן" שסביבו סבה פסיקת בית המשפט העליון הוא האם בוצע פיתוח במקרקעין עד מועד החתימה על ההסכם.
ההיגיון והשכל הישר מובילים למסקנה כי גם בענייננו המהות האמיתית הכלכלית של העסקה היא רכישת זכויות חכירה במקרקעין ובנוסף התקשרות חוזית נפרדת לתשלום הוצאות הפיתוח שטרם בוצעו עד מועד החתימה על הסכם המכר.
ועדת הערר ציינה כי ככל ומנהל מיסוי מקרקעין רוצה לשנות את הקיים עליו לפעול לשינוי הדין במישור החקיקתי ולא לפסוע במסלול עוקף, שכן הדבר אינו ראוי.
בהתאם לאמור לעיל, הערר התקבל, וועדת הערר הורתה כי שומת מס הרכישה שהוציא מנהל מיסוי מקרקעין לעוררת תבוטל ושומתה העצמית של העוררת, דינה להתקבל. ניתן צו להוצאות.
