הפקעות – רע"א 6948/11 אורי חזקיהו נ` עזבון המנוחה עוזיאל לוי ז"ל

על שני שותפים בחלקת קרקע אשר חתמו על הסכם חכירה צולבת במסגרתו כל אחד מהם חכר את זכויותיו של השני במחצית הקרקע לשאת בסיכוני ההפקעה בגין ההפקעה שנעשתה לימים בשטח שרק אחד מן השותפים מחזיק.

עוה"ד צבי שוב יפעת בן אריה 

בעקבות רעא 6948/11 אורי חזקיהו נ' עזבון המנוחה עוזיאל לוי ז"ל

שניתן ע"י בית המשפט העליון בפני כב' הרכב הש' ניל הנדל

בימים אלה ניתן פסק דין של בית המשפט העליון ברע"א 6948/11 אורי חזקיהו נ' עזבון המנוחה עוזיאל לוי ז"ל שעניינו בקשת רשות ערעור על החלטת ביהמ"ש המחוזי בחיפה, שדחה בקשה למתן רשות ערעור על החלטת בימ"ש השלום בחדרה. הבקשה נדונה כערעור, במסגרתו נבחנה השאלה האם על המערער, שהינו, יחד עם המשיבה 2, בעלים במשותף של חלקת מקרקעין, אשר חתמו ביניהם על הסכם חכירה צולבת, לפיו כל אחד מהשותפים חכר את זכויותיו של השני במחצית בה הוא החזיק – לשאת בסיכוני הפקעה, בגין הפקעה שנעשתה לימים בשטח בו החזיק המערער? ביהמ"ש ענה על שאלה זו בשלילה, וקיבל את הערעור ממספר טעמים עליהם נעמוד להלן.
המדובר על שני שותפים בקרקע בחדרה אשר רכשו את הקרקע משני שותפים קודמים, שבחרו בעבר לחלק ביניהם את ההחזקה בחלקה באמצעות חכירה צולבת. במסגרת החכירה הצולבת, חכר כל שותף את זכויותיו של השני במחצית בה הוא החזיק, באופן שלכל שותף יש 50% מהבעלות בכל החלקה כולה, והוא מחזיק באופן בלעדי במחצית השטח, מכוח הסכם החכירה. כפי שהוצג בחוזה החכירה, דרך זו ננקטה מתוך הכרה שחלוקת הנכס לחלקות רישומיות נפרדות, אינה אפשרית.
בשלב כלשהו הפקיעה הרשות חלק ממחציתו של המערער, תוך שהבהירה שאין בכוונתה לפצות את המערער בסכום כלשהו בגין הפקעות אלו, שכן הן מהוות חלק הקטן מ-25% משטח החלקה כולה. לפיכך, המערער הגיש תביעה לפירוק שיתוף לביהמ"ש השלום, במסגרתו תחולק יתרת החלקה, לאחר ההפקעות, בחלקים שווים. שתי הערכאות מטה, בהסתמך על הנפסק בע"א 5628/99 מרקין נ' משה, פ"ד נז (להלן- "מרקין") קבעו כי הסכמי החכירה בין השותפים הם הסכמים לחלוקתה של החלקה, והנגזר מהסכמה זו הוא שסיכוני ההפקעה נופלים על המחזיק בשטח המופקע בלבד- היינו המערער ועל כן דחו את תביעתו. משכך הגיש המערער הליך זה.
ביהמ"ש העליון קיבל את הערעור בקבעו כי אמנם, הצדדים לתיק זה ואלו שקדמו להם בזכויות בחלקה, חיו במשך עשרות רבות בשנים בתודעה של בעלות בלעדית על אותה מחצית שבה החזיקו. ברם, שימת דגש אך ורק על תודעה זו תהווה מחיקה דה-פקטו הן של עליונות המרשם והן של הוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין – לפיו אין תוקף לעסקת מכר בחלק מסוים במקרקעין – ועמדה כזו לדידו של ביהמ"ש אין לקבל.
לטעמו של ביהמ"ש בכל הנוגע לבעלות בחלקה, שני הצדדים מחזיקים ב-50% מהבעלות בחלקה כולה. לאחר שחלק מהחלקה הופקע ועבר לבעלותה של הרשות, הצדדים נותרו בעליה במשותף של שארית החלקה וכל אחד מהם מחזיק עדיין ב-50% מהבעלות בה.
כמו כן ולנוכח העובדה שהחלקה מצויה בבעלות שני השותפים, הרי שכל אחד מהם רשאי לדרוש את פירוק השיתוף מכוח סעיף 37 לחוק המקרקעין. מכאן עלתה השאלה האם לאחר פירוק השיתוף עדיין נותרת על כנה החכירה?
בית המשפט קבע בעניין זה כי שאלה זו איננה מצומצמת למקרה של הפקעה, והיא אף איננה מצומצמת למקרה המורכב והמעניין של חכירה צולבת. השאלה תקפה ביחס לכל מקרה של שותפים במקרקעין שאחד מהם החכיר לצד שלישי את המנה הלא מסוימת שהוא מחזיק במקרקעין: כאשר הקרקע נמכרת במסגרת הליכי פירוק שיתוף, האם הקונה כפוף לזכויותיו של השוכר? בשאלה זו קיימות גישות שונות בדברי המלומדים. כפי שצוין לעיל, בתי משפט השלום והמחוזי סמכו את הכרעתם על הנפסק בעניין מרקין.
בפסק דין מרקין נידון מקרה של בעליה של חלקה שחתם על חוזה למכירת חלק מחלקתו, תוך התחייבות לדאוג במסגרת הליכי פרצלציה לרישומה תחת שמו של הקונה. הקונה קיבל את הממכר לידיו והרישום התעכב במשך שנים רבות. במהלך השנים הפקיעה המדינה, ללא פיצוי, חלק ניכר מן הממכר. ביהמ"ש העליון קבע פה אחד שהקונה נושא בנטל ההפקעה שחלה בחלקתו המיועדת. הנמקת רוב שופטי ההרכב, התבססה על פרשנותו של חוזה המכר. בתי משפט השלום והמחוזי ביקשו ללמוד מהתם להכא, ולקבוע שאף כאן נושא כל צד בסיכון ההפקעה בשטח המוקצה לו על פי החוזה.
אלא, שבניגוד לקביעה בעניין מרקין ביהמ"ש סבר אחרת בענייננו, וזאת משתי טעמים עצמאיים.
הטעם הראשון נוגע לפרשנות החוזה והקצאת הסיכונים בגדרו, שהיא שעומדת ביסוד פרשת מרקין לעיל. שם מטרת ההסכם הייתה להביא לנתק קנייני מוחלט בין המוכר לקונה, תוך שימוש בהליכי פרצלציה. בפועל, העסקה לא הושלמה לכלל רישום בטרם ההפקעה מהשטח שהחזיק הקונה, אך נקבע שהמועד הרלוונטי להעברת הסיכון הוא המסירה. בענייננו, לעומת זאת קבע ביהמ"ש כי נתק מסוג זה לא תוכנן מעולם. כוונת הצדדים הייתה להסדיר את החזקתם הנפרדת בקרקע, מתוך הבנה שנגזר עליהם להישאר בעלים במשותף בחלקה כולה. הצדדים החליטו שכל אחד יחזיק במחצית החלקה, אך אין הכרח לגזור מכך שנגיסות שונות בגודלה של החלקה יפגעו בזה שאיתרע מזלו להחזיק בחלק שממנו הפקיעו. מתוך הכרה שחלוקת הנכס אינה אפשרית, הצדדים בחרו לקבוע שכל אחד מהם יחזיק במחצית השטח, וגבולותיה של כל מחצית אינן אלא נגזרת מהסכמה זו. לא סביר שכוונת הצדדים הייתה להקצות זה לזה סיכון של הפקעה ללא פיצוי המבוססת על כך שמדובר בחלקה אחת שרק אחוזים נמוכים ממנה הופקעו.
הטעם השני נובע אך מהמצב הקנייני בענייננו. בניגוד לנידון בעניין פרשת מרקין, שם נעשתה עסקת מכר לצמיתות, המקצה את הסיכונים לקונה מעת קבלת הנכס, במקרה דנא מדובר בחוזה להקניית זכות זמנית. תביעה לפירוק שיתוף מביאה את תקופת החכירה אל קיצה, מפקיעה את זכות החכירה כליל, ומייתרת את הצורך לבחון את כוונת הצדדים בהקצאת סיכוני ההפקעה. משכך, גרס ביהמ"ש כי אין להקיש מעניין מרקין לענייננו.
ביהמ"ש מוסיף, כי לא רק אומדן דעת חוזי הוא שמביא לכלל מסקנה שהסיכון של הפקעה ללא פיצוי לא הוקצה למערער, אלא אף חלוקה הוגנת של הסיכונים היא שמחייבת מסקנה זו. סיכון המשויך בטבעו לחלקה השלמה, ואשר נובע מכך שמטעמים אלו ואחרים הבעלות בה לא חולקה, מן ההגינות הוא שייפול בחלקם של בעלי החלקה כמכלול.
סיכומו של דבר, הערעור התקבל, ונקבע כי התיק יושב לבימ"ש השלום להמשך הליך פירוק השיתוף, על בסיס חלקיהם השווים של הצדדים בבעלות בחלקה כולה.
בית המשפט העליון ביקש לחזק את זכות הקניין אל מול זכויות "פחותות" כגון שכירות וחכירה. דא עקא, שפסיקת בית המשפט העליון בעניין זה ניתנה בהתעלם מן העובדה שמטרת הצדדים בהסכם החכירה (כדוגמת הסכמי חכירה רבים נוספים שנערכים בצורה זו) היתה לחלק ביניהם דה – פקטו את החלקה. הסיבה שנקטו בהסכמי חכירה צולבת היתה שלא יכלו מסיבות כאלה ואחרות לפנות להליך של פרצלציה וליצור שתי חלקות רישומיות נפרדות. ודוק. מקרה זה הנו אחד מיני רבים, בהם "חולקו" חלקות רישומיות בפועל בין הבעלים במושע, על מנת לאפשר לכל שותף לעשות שימוש מיטבי בחלקו בחלקה –לרוב אנו נתקלים בהסכמים כאלה כאשר מדובר בשותפים שביקשו לבנות את בתי מגוריהם על החלקה ו"להצמיד" לכל שותף את החלק בו הוא עושה שימוש. פועל יוצא של פסיקת בית המשפט הוא איון הסכמים אלה וריקונם מתוכן שכן ברי שלא ניתן להסתמך על ההסכמים, כשבכל עת חשופים לפירוק השיתוף וביטול החכירה כתוצאה מכך.

אתה מערער ייצג ועוחןפייביש , עו"ד מיה פילוסוף, עו"ד ברק רון