מאמר

דרכים יצירתיות לפירוק שיתוף במקרקעין

מאת עו"ד קורל דרליצ'מן, וגב' ספיר זילבר, מתמחה

 

 עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

• עדכון על שירות חדש – הגשת בקשות לתיקוני שומה והשגות במיסוי מקרקעין באופן מקוון.
• עמדת רשות המיסים לעניין סיווג הכנסה מהשכרת דירות מגורים לאור פסק הדין בעניין לשם ובירן.
• עדכון על שרות חדש בלשכת רישום המקרקעין – הזמנת תיק/שטר/נסח היסטורי (לא ממוחשב) באופן מקוון.
• "מתחם הבורסה" ברמת גן – מגדלי תעסוקה ומסחר בשילוב של מגורים להשכרה ומעונות לסטודנטים יוקמו במשולש הבורסה.
• דימונה ונתיבות – הסכמי גג נחתמו בין משרד הבינוי והשיכון, משרד האוצר ועיריות דימונה ונתיבות, לבניית למעלה מ- 26,000 יחידות דיור בדימונה ולמעלה מ- 13,000 יחידות דיור בנתיבות.
• באר יעקב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 455-0202713 – הקמת שכונה חדשה – תלמים.
• נתניה פינוי בינוי שכונת הרומנים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' נת/542/ו.
• נתניה מתחם חבצלת- צו לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור – הכרזה על מתחם מועדף לדיור.
• רכסים הפרסה – צו לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור – הכרזה על מתחם מועדף לדיור.
• מצפה רמון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 27/101/02/27.

 

עדכוני פסיקה

• הפקעות:

עע"מ 8499/16 מ.ו השקעות בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו ואח'- הפקעת מקרקעין ושימוש רק בחלק, מעידים על שיהוי במימוש מטרת ההפקעה?

• היטל השבחה

עמ"נ (מרכז) 68170-01-17 אטבליסמנט סמונד ודוז נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, שרונים – רכיב המע"מ בהערכת שווי להיטל השבחה.

עמ"נ (ת"א) 29523-11-15 יעקב כהן נ' הועדה לתכנון ובניה רמת השרון – חשיבות בחירת המסלול בהשגה על שומת היטל השבחה מטעם ועדה מקומית.

ערר תא/85275/15 דסמי השקעות בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב- בניית ממ"דים במימוש בדרך היתר אינה מקימה חבות בהיטל השבחה וזאת בניגוד למרפסות.

• תמ"א 38

ערר (ת"א) 6108/17 דלי דורון נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק ואח' – מהי המשמעות של העדר בחינה של ההצדקה לתוספת מספר יחידות הדיור והאם ניתן להחיל את כלל הבטלות היחסית.

• תכנון ובניה

 ערר (ת"א) 6074/17 וסרלאוף יוסי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים –  לא ניתן לאשר תב"ע נקודתית בסמכות ועדה מקומית בשעה שקיימת אי התאמה להוראות תכניות ישנות החלות במקום.

ערר 2015/17 חנא מתא נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה גליל מזרחי – האם במסגרת בקשה למתן טופס 4, על הרשות המאשרת לבחון את חוקיותו, תנאיו והתאמתו של היתר הבניה למצב הסטטוטורי האקטואלי ובמידת הצורך לשנות את ההיתר שניתן בעבר.

• תביעות ירידת ערך

ערר (צפון) 933/16 ניימרק ודים נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה יקנעם עילית- תביעת 197 – "התפתחות טבעית" של יקנעם.

 

מאמר

דרכים יצירתיות לפירוק שיתוף במקרקעין

מאת עו"ד קורל דרליצ'מן, וגב' ספיר זילבר, מתמחה

בימים אלו פורסמו הליכי מכרז, במסגרת הליך פירוק שיתוף במקרקעין, בחלק מהמתחם הידוע כ"מתחם חסן עראפה" בתל אביב, חלק בו מחזיקים במשותף כ-200 בעלי קרקע שונים, וזאת לאחר שבית המשפט קבע שהפירוק יבוצע בדרך של מכר בשני מתחמים, באמצעות איחוד שלוש תובענות לפירוק שיתוף.

במסגרת פסק הדין (ת"א 51798-12-15 בורשטיין ואח' נ' דורון ואח'), (להלן: "פס"ד בורשטיין") שניתן על ידי כב' השופט יעקב שקד, עלתה סוגיית דרך פירוק השיתוף במקרקעין. האם יש למכור כל חלקה בנפרד, או שמא יש למכור את שלוש החלקות יחד על מנת למקסם את שווי התמורה? המומחים מטעם הצדדים, ברובם, מצאו כי שיווק שלוש החלקות יחדיו יניב תמורה גבוהה יותר על פני מכר של כל חלקה בנפרד.

כידוע, על פי חוק המקרקעין לכאורה כל שותף במקרקעין משותפים רשאי לבקש לפרק את השיתוף בכל עת. במהלך השנים, בתי המשפט השונים אימצו את העמדה לפיה יש לעודד פירוק שיתוף ככל שהצדדים מעוניינים להביא את השיתוף לכדי סיומו, עם זאת בשנים האחרונות החל להסתמן כיוון כי בראש הדברים יש ליקח גם את עיקרון תום הלב בחשבון השיקולים.

באשר לדרך פירוק השיתוף, החוק מונה מספר דרכי פירוק וקובע סדר קדימויות ביניהן, אשר יפורטו להלן:

דרך המלך, הינה כמובן הסכמה בין השותפים לדרך הפירוק. ככל שאין הסכמה, וסביר להניח שכך הדבר במקום בו הנושא הגיע לכותלי בית המשפט, העדיפות הראשונה הינה חלוקה בעין, שכפופה ליכולת פיזית וחוקית אשר לא תפגע במי מהשותפים. החלוקה יכולה להיות פיזית על ידי חלוקה למגרשים או בדרך של רישום בית משותף במקום בו ניתן לעשות כן. בהיעדר אפשרות כזו, או במקום בו נגרם מהחלוקה "נזק ניכר", הרי שפירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכר וחלוקת התמורה בין השותפים לפי חלקיהם.

בחזרה לפס"ד בורשטיין, יש לשאול את השאלה המתבקשת, האם המחוקק כיוון לכך שפירוק השיתוף יהא בדרך מכר של שלוש החלקות? חלק מבעלי הדין העלו טענה משפטית, ולפיה בהתאם לדין, פירוק שיתוף צריך להתייחס ליחידה רישומית אחת, נפרדת, ולא ניתן לבצע פירוק שיתוף "קולקטיבי" לשלוש יחידות רישומיות ביחד. ואולם, בית המשפט קבע כי אין לקבל טענה זו, שהרי מכירה משותפת של שלוש החלקות אין פירושה פירוק שיתוף בשלוש החלקות יחד, אלא ניסיון מקסום התמורה, כאמור, וזאת ללא שינוי המבנה המשפטי של פירוק השיתוף בכל חלקה בנפרד ולכאורה גם אם הוגשו שלוש תביעות נפרדות שכל אחת מתייחסת לחלקה אחרת צמודה.

פתרון נוסף, שניתן למצוא בפסיקות שונות של בתי המשפט, הינו פירוק שיתוף בדרך של "חלוקה בעין" באמצעות ייחוד חלקות. כלומר, במקרה בו לדוגמא קיימות מספר חלקות סמוכות בעלות מאפיינים דומים (מיקום, צורה טופוגרפית, ייעוד וכו'), המהוות יחידות רישומיות נפרדות אך יש להן בעלים משותפים, ניתן לפרק את השיתוף באמצעות ייחוד חלקות לבעלים שונים כך שהתוצאה תהא שכל בעל יקבל חלקה נפרדת או חלק מהם ייטלו יחדיו חלקה כלשהי, בדרך איחוד הדיון בתיקי הפירוק, גם אם הוגשו בנפרד. במהלך כזה, כמו בכל חלוקה בעין, ייתכן ויבוצעו תשלומי איזון בין השותפים.

נראה כי החוק אינו נוקב באופן מפורש בדרך פירוק זו של ייחוד חלקות, כמו גם של איחוד התיקים ודרך המכירה, ואולם אנו סבורים כי ניתן לתת פרשנות תכליתית לסעיפי החוק בהתאם למטרה שהינה שמירה על הזכויות ומניעת פגיעה מיותרת, ולהקיש מהוראות סעיף 42 לחוק המקרקעין בדבר רישום בית משותף, שכן רישום מהסוג הנ"ל נעשה בשני שלבים: האחד, יצירת תתי חלקות נפרדות, והשני, ייחוד תת חלקה לבעלים. בייחוד חלקות, הרי שהשלב הראשון כבר בוצע, וכך אף נפסק בפסיקות שונות על ידי בתי המשפט. בנוסף, המחוקק קבע כי יש להעדיף חלוקה על פני מכר, דהיינו הותרת זכויות הקניין בידי הבעלים ומכירתן רק בלית ברירה, ומכאן שייחוד חלקות מתיישב עם מגמה זו.

אנו סבורים כי דרכי פירוק אלו ודרכים יצירתיות ודומות, עומדות בקנה אחד עם מגמת החוק ומגשימות את המטרה הרצויה שהינה מניעת שותפות שאיננה רצויה מחד, ומאידך אף את אפשרות השותפים לשמור על זכויותיהם במקרקעין, ובכך לא לנתק את האדם מקניינו.

המחוקק נתן פתח לשיקול דעת נרחב בסעיף 40 (ב) לחוק המורה: "זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין" כך שמאפשר לבית המשפט מקום לפרשנות, ושימת דגש על העובדות המיוחדות בשטח של כל מקרה המגיע לפתחו של בית המשפט.

פרשנות כזו עולה גם במסגרת ת"א 24601/98 אחמד חוסין בוויראת נ' עלי מוחמד חאג' יונס, בלשונו:

"…למרות שלכאורה יש בפסק דין זה (עניין קדמאני) לקבוע כי פירוק השיתוף נבחן בכל יחידת רישום בנפרד, סבורני כי זוהי אינה הפרשנות היחידה וראוי לראות את הכרעת בית המשפט על רקע העובדות המיוחדות שנדונו שם. פרופ' מ. דויטש בספרו, קניין, כרך א', עמ' 617, מבהיר את הקשיים בהתעלמות מהמצב העובדתי בשטח והתבוננות על יחידות הרישום בלבד. הפתרון הינו בדרך הדיונית של איחוד דיון בבקשות לפירוק השיתוף בחלקות סמוכות והכרה במשמעות שיש ליתן לעיבודים, למבנים וכדומה המשתרעים על החלקות השונות. המשמעות להבנתי הינה כי ניתן לבצע חלוקה של מקרקעין תוך התייחסות לשתי חלקות צמודות כיחידה אחת לצורכי חלוקה."

אם כן, אנו רואים כי לעיתים בית המשפט בבואו לבחון את חוק המקרקעין ואת הליך פירוק השיתוף כהליך שבו יש להגשים את המטרה העליונה, ואת נקודת המוצא ההתחלתית שבו סעיף 37 (א) לחוק נוקב כי כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף, מפרש בית המשפט את סעיפי החוק בצורה תכליתית ורחבה על מנת למקסם את התמורה המגיעה לצדדים, וכן לא פחות חשוב, לייעל את ההתדיינויות המשפטיות, כך שמוצא פתרונות יצירתיים שלא בהכרח כיוון המחוקק.

 

 עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

שירות חדש – הגשת בקשות לתיקוני שומה והשגות במיסוי מקרקעין באופן מקוון

הרינו לעדכן כי רשות המיסים השיקה שירות חדש לעורכי דין – אפשרות להגיש באופן מקוון בקשות לתיקון שומה והשגות באמצעות מערכת המייצגים שבח.נט.

בשלב הראשוני מדובר בהליך רשות כך שמייצגים אשר רוצים להגיש בקשות ידניות רשאים לעשות זאת, לפני שתקבע חובה חוקית להגשה מקוונת בלבד, הרשות תפרסם הודעה בעניין ברשומות.

עמדת רשות המיסים לעניין סיווג הכנסה מהשכרת דירות מגורים לאור פסק הדין בעניין לשם ובירן

הרינו לעדכן כי ביום 7.2.18, רשות המסים פרסמה טיוטת חוזר המבהיר את עמדתה באשר לסיווג הכנסה מהשכרת דירות מגורים, הכנסה מעסק לעומת הכנסה פסיבית, לאור פסקי הדין בעניין לשם ובירן.

עמדת רשות המסים היא כי הכנסה מהשכרה של 10 דירות ומעלה תסווג כהכנסה מעסק, במצב זה על נישום הטוען אחרת מוטל נטל משמעותי לשכנע כי בעניינו מתקיימות נסיבות מיוחדות. כמו כן, השכרה של עד 5 דירות תיחשב כהכנסה פאסיבית. השכרה של למעלה מ-5 דירות ומתחת ל-10 דירות תבחן על פי המבחנים השונים כפי שנמנו על ידי שופטי בית המשפט העליון בפסקי הדין וכפי שעוגנו בטיוטת החוזר.

שרות חדש בלשכת רישום המקרקעין – הזמנת תיק/שטר/נסח היסטורי (לא ממוחשב) באופן מקוון

הרינו לעדכן כי ביום 10.2.18, אגף רישום והסדר מקרקעין השיק שירות חדש – הזמנת תיקשטרנסח היסטורי לא ממוחשב באופן מקוון ושליחת המסמכים במייל חוזר למבקש.

זיהוי המשתמש בבקשה לתיקשטר אשר לצורך קבלתם יש להוכיח זיקה בהתאם לתקנה 93 (ניהול ורישום) תעשה באמצעות אימות חתימתו על גבי טופס בקשה לקבלת העתקי מסמכים מתיק הרישום המפורסם באתר האגף, וזאת להבדיל מבקשה לנסח היסטורי או לקבלת מסמכים אשר אינם דורשים הוכחת זיקה שם לא נדרש זיהוי המבקש.

"מתחם הבורסה" ברמת גן –
מגדלי תעסוקה ומסחר בשילוב של מגורים להשכרה ומעונות לסטודנטים יוקמו במשולש הבורסה

הרינו לעדכן כי ביום 22.1.2018, הועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב החליטה להפקיד תכנית למגדלי תעסוקה ומגורים להשכרה ארוכת טווח בחלקו הצפוני מערבי של משולש הבורסה.

התכנית מתפרסת על שטח של כ-13 דונם וכוללת שני מגדלי תעסוקה בני 50 קומות ומבנה נוסף בן 8 קומות, כמו כן כ-5,000 מ"ר שטחי מסחר בהמשך למגדלים הקיימים כיום לאורך נתיבי איילון.

בחלקו המזרחי של המתחם יבנה מגדל בן 60 קומות אשר עתיד לכלול שטחי מסחר, שטחי ציבור, מעונות סטודנטים ומגורים להשכרה עם כ-400 יח"ד לשכירות ארוכת טווח.

 

נחתם הסכם גג בין משרד הבינוי והשיכון, משרד האוצר ועיריית דימונה,
לבניית למעלה מ- 26,000 יחידות דיור בעיר

הרינו לעדכן כי נחתם הסכם גג בין משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ועיריית דימונה לבניית 26,220 יחידות דיור, מסחר ותעסוקה בכ-17 מתחמים בקרקע בבעלות המדינה, במהלך השנים 2017-2024.

מכוח תקנות התכנון והבנייה ובכפוף לאישור הועדה המקומית עשויים להתווסף כ-4,700 דירות נוספות. כמו כן, בנוסף ליחידות הדיור יוקמו מוסדות ציבור רבים ביניהם בתי ספר, מתנ"סים ואולמות ספורט.

      

נחתם הסכם גג בין משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון רשות מקרקעי ישראל ועיריית נתיבות
 לבניית 13,103 יחידות דיור בעיר

הרינו לעדכן כי ביום 7.2.2018, משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון, רשות מקרקעי ישראל ועיריית נתיבות חתמו על הסכם גג לבנית 13,103 דירות ב- 5 שכונות מערביות חדשות בעיר. הסכם הגג עשוי להגדיל את אוכלוסיית העיר בכ- 50,000 תושבים בתוך עשור.

עם חתימת ההסכם ניתן האות לפרסום המכרז הראשון לשיווק 2,045 דירות כשמחציתן במסגרת "מחיר למשתכן". בנוסף, במסגרת ההסכם הוחלט על אפיקי תעסוקה ופיתוח אזורי חדשים בהיקף של 2,700 דונם הכוללים פיתוח תשתיות, הקמת מוסדות ציבור, שיקום שכונות ותיקות ותכנית מקיפה בתחום התחבורה.

באר יעקב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 455-0202713 – הקמת שכונה חדשה – תלמים

הרינו לעדכן כי הופקדה תכנית להקמת שכונה מגורים חדשה – תלמים בבאר יעקב הכוללת כ-800 יח"ד, שטחי מסחר, מוסדות ציבור ושטחים ציבורים.

מהוראות התכנית : שינוי ייעוד קרקע מקרקע חקלאית, שטח ציבורי ודרך מאושרת למגורים (א,ב,ד), מבנים ומוסדות ציבור, שטח ציבורי פתוח, דרך מוצעת ודרך מאושרת, כמו כן חלוקה למגרשים, קביעת הוראות בנייה, קביעת הסדרי תנועה וקביעה לפיתוח כבישים, תשתיות וגינון באזור.

                                                                                               

נתניה פינוי בינוי שכונת הרומנים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' נת/542/ו

הרינו לעדכן כי בועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז הופקדה תכנית פינוי בינוי "שכונת הרומנים", רחוב בן ציון בנתניה. התכנית משתרעת על פני שני מתחמים המצויים במרחק של כ- 400 מ' זה מזה.

ממטרות התכנית: במתחם הצפוני, הריסת המבנים הקיימים ובניית מתחם חדש בבינוי עד 16 קומות למגורים, מבני ציבור ושטח ציבורי פתוח. במתחם הדרומי, שינויי יעוד מחקלאי לבנית מבני מגורים בבינוי של עד 20 קומות למגורים, בנייני ציבור ושטח ציבורי פתוח לצדדים.

מעיקרי הוראות התכנית: קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה מחדש שלא בהסכמת הבעלים, קביעת יחידות דיור ל- 881, קביעת מס' קומות, קביעת מבנים להריסה ועוד.

נתניה מתחם חבצלת- צו לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור – הכרזה על מתחם מועדף לדיור

הרינו לעדכן כי ועדת השרים בהמלצת מנהלת מנהל התכנון הכריזה על מתחם חבצלת בנתניה כמתחם מעודף לדיור. גודלו של המתחם כ- 800 דונם, בתחום מחוז מרכז המצוי בתחום שיפוט של הרשות המקומית עמק חפר.

 

רכסים הפרסה – צו לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור – הכרזה על מתחם מועדף לדיור

הרינו לעדכן כי ועדת השרים בהמלצת מנהלת מנהל התכנון הכריזה על המתחם רכסים- הפרסה כמתחם מועדף לדיור. גודלו של המתחם הוא כ- 1,221 דונם, בתחום מחוז חיפה ובתחום השיפוט של הרשות המקומית רכסים והמועצה האזורית זבולון. שיעור יחידות הדיור להשכרה לטווח ארוך המתחם יעמוד על 21%, מחציתן להשכרה במחיר מופחת.

מצפה רמון- הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 27/101/02/27

הרינו לעדכן כי הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום הפקידה תכנית מתארית להתפתחותו של היישוב מצפה רמון שבנגב לקיבולת של 13,600 נפש לשנת היעד 2030.

עיקרי התכנית: הגדרת היישוב על כל מרכיביו, קביעת מתחמי תכנון והגדרת אופן הפיתוח ותמהיל היעודים והשימושים בכל מתחם, קביעת אזורי מגורים, התווית שלד התנועה, שימור שפת המכתש ושטחי המדבר, מתן מענה תכנוני לצרכים הכלכליים, התעסוקתיים, התיירותיים ומבני הציבור, קביעת הקיפי הבנייה, קביעת הנחיות להכנת תכניות מפורטות בתחום היישוב, כושר הנשיאה הסביבתי והחברתי של היישוב, התוויית הנחיות לשימור מבנים ומתחמים ביישוב.

 עדכוני פסיקה

הפקעת מקרקעין ושימוש רק בחלק, מעידים על שיהוי במימוש מטרת ההפקעה?

מספר הליך: עע"מ 8499/16 מ.ו השקעות בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים, בפני הרכב כב' השופטים נ' סולברג, א' שהם וד' מינץ. תאריך מתן פסק הדין: 21.1.18. פרטי הנכס: מקרקעין ברח' רפידים בתל אביב. ב"כ המשיבים: עו"ד אפרת הרמן.

ענייננו בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי במסגרתו נדחתה עתירת המערערת לביטול הפקעה בחלקת מקרקעין אשר בבעלותה בגין שיהוי במימוש מטרות ההפקעה.

השאלה שעמדה במרכז ערעור זה הינה האם זנחה המשיבה את המטרה שעמדה ביסוד פעולת ההפקעה? לעניין זה, המערערת טענה כי למרות שנעשה שימוש בחלק מהחלקות האחרות בשטח המופקע, הרי שבשטחה שלה לא נעשה כל שימוש במקרקעין ומשעה שהושלמה מטרת ההפקעה בחלקות האחרות ובחלוף 27 שנים ממועד ההפקעה הרי שהמשיבה זנחה את מטרת ההפקעה ובכך מבקשת המערערת להחזיר את המקרקעין לידה.

בית המשפט פתח וציין כי, הלכה פסוקה היא ששיהוי בלתי סביר במימוש מטרת ההפקעה עשוי לעיתים להצדיק את ביטולה, אולם צעד זה יעשה רק במקרים חריגים. בית המשפט בחן את מימוש מטרת ההפקעה בפן הראייתי של עילת השיהוי וכן הבחין בין תקיפה של הליכי הפקעה לבין תקיפה של הפקעה בדיעבד. על בעל המקרקעין המבקש את ביטול ההפקעה, הנטל להראות כי קיימות נסיבות חדשות המחייבות עתה את הביטול.

המערערת לא כפרה שהמשיבה השתמשה במקרקעין למטרות ציבוריות, אלא שבחלקה שבבעלותה לא נעשה שימוש. בית המשפט קבע כי בחינת המקרקעין במנותק משאר השטח המופקע תהא שגויה כיון שמדובר בשטח אחד, ללא קווי גבול ברורים ונראה כי המשיבה התייחסה לכל השטח כמקשה אחת, ההבחנה בין החלקות השונות בשטח המופקע היא הבחנה מלאכותית.

עוד מוסיף וקובע בית המשפט, כי על פי הממצאים העובדתיים נעשה שימוש בשטח המופקע לטובת פעילות של שבט צופים וגם טענת המערערת כי מדובר בשימוש הנוגד את מטרת ההפקעה, לא התקבל ע"י בית המשפט, שאף ציין ,למעלה מן הצורך, שלא כל שינוי במטרה הציבורית לשמה הופקע השטח יביא לביטול ההפקעה.

הרשות אינה חייבת לעשות שימוש בכל מטר ומטר מהשטח המופקע, ולכן עצם העובדה כי המשיבה טרם השתמשה איננה מקימה במקרה זה עילה לתקיפת ההפקעה בטענת שיהוי במימוש מטרת ההפקעה. כמו כן, הליכי תכנון צופים פני עתיד, והעובדה שהרשות טרם השתמשה במקרקעין איננה אומר שהיא לא תשתמש בה בעתיד.

לאור האמור, הערעור נדחה והמערערת חויבה בהוצאות.

הערת מערכת:

נציין כי עיכוב של 27 שנה במימוש מטרת ההפקעה היה קרוב לוודאי, מבטל לפי הפקודה בנוסחה דהיום את הפקעת הנכס, אלא שמדובר בתיקון חדש אשר בין היתר אינו חל רטרואקטיבית וכן אינו מתייחס להפקעות על פי חוק התכנון והבנייה כבענייננו, עיכוב כה רב יוצר תחושה של זלזול בקניינו של הפרט שכן אם יכול היה לאחוז במקרקעיו עוד 27 שנה ורק אז היו מפקיעים את הנכס, סביר שהיה מוצא לו שימוש. על הרשות להפקיע את הנכס בעת שהינה באמת זקוקה לו ולא לצבור מאגר נכסים.

רכיב המע"מ בהערכת שווי להיטל השבחה

שם ומספר הליך: עמ"נ 68170-01-17 אטבליסמנט סמונד ודוז נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, שרונים
ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז- לוד, בשבתו כבית משפט לעניינם מנהליים, בפני כב' השופט אורן שוורץ.

תאריך מתן פסק הדין: 29.1.18. פרטי הנכס: מקרקעין בתל-מונד, גוש 7790, חלקות 26-30,67 ב"כ המשיבה: עוה"ד ליאורה אפרתי ומיכל גלר.

 

עסקינן בערעור מינהלי על החלטת ועדת הערר בה נדחה ערר על קביעת שמאי מכריע כי אין מקום לנכות את רכיב המע"מ מהערכת שווי המקרקעין לצורך החיוב בהיטל השבחה.

תכנית משביחה שינתה את ייעודם של המקרקעין מייעוד חקלאי לאזור מגורים והקנתה למערערת זכויות בניה ל-256 יחידות דיור ב-115 מגרשים. הועדה המקומית הנפיקה שומת היטל השבחה לבקשת המערערת, ולאחר מכן מונה שמאי מכריע, אשר קבע כי שוק הרוכשים של המקרקעין הנישומים הינו שוק מעורב של פרטיים ועוסקים, ולפיכך – יש לכלול את רכיב המע"מ במסגרת מחירי המגרשים (רכיב שגובהו באותו מקרה עמד על כ-17 מיליון ₪).

על הכרעה זו הוגשו עררים אשר נדחו על ידי ועדת הערר, ועל כך הוגש הערעור המינהלי.

בית המשפט ציין בפסק דינו, כי נושא המע"מ הוא אחד הנתונים אליהם צריך להידרש השמאי המכריע, לצד נתונים אחרים, כגון: שטחם של המקרקעין, היקף הזכויות, מיקומם וכיו"ב, ומכאן שעסקינן בהכרעה עובדתית-שמאית מובהקת.

בית המשפט ציין כי אין חולק שמדובר בחטיבת קרקע שמיועדת למגורים ולשטחים ציבוריים פתוחים. השימוש הפוטנציאלי של המקרקעין הוא שימוש שאינו מסחרי, אלא שימוש למגורים ולשטח ציבורי פתוח. מכאן, קבע בית המשפט שחרף המורכבות במימוש המקרקעין, אין מניעה מלמכור את המגרשים לגורמים פרטיים שונים. בית המשפט ציין כי העובדה שהעסקה אשר בוצעה בפועל למכירת זכויות המערערת במקרקעין, נערכה עם תאגיד (חב' אזורים), אינה מהווה ראיה מכרעת באשר "לעסקה פוטנציאלית" במקרקעין.

בית המשפט סקר את הפסיקה והספרות המקצועית בנושא רכיב המע"מ בהערכת שווי המקרקעין בהיבטי מיסוי שונים, והגיע למסקנה לפיה, לשונו של סעיף 4(7) לתוספת השלישית בחוק, ההלכה הפסוקה באשר להיטל ההשבחה ומס רכוש כמו גם דעתם של מלומדים רבים, תומכת בכך שרכיב המע"מ הוא חלק ממחיר השוק בעת הערכת מצב המקרקעין, ומכאן שאין להתיר את ניכויו.

בית המשפט סיכם וקבע, כי אין הצדקה להכרה בניכוי של מס עקיף מדינתי מערך המקרקעין המושבחים, כי ניכוי שכזה אינו מתיישב עם דיני המס הכלליים ועם דיני החוזים שרואים במע"מ כחלק מהמחיר, כמו גם, אינו מתיישב עם הוראות החוק בנוגע לאופן חישוב ההשבחה כמחיר פוטנציאלי בשוק משוכלל ואף אינו עולה בקנה אחד עם תכלית החקיקה. לפיכך, פרשנות המכירה בהפחתת רכיב המע"מ איננה יכולה להיחשב כפרשנות לגיטימית, מקום בו נקבע על ידי השמאי המכריע כי עסקינן בשוק מעורב או מקום בו עסקינן במקרקעין שמיועדים בחלקם העיקרי למגורים.

בית המשפט ציין כי אמנם תקן 11 לתקינה השמאית קובע כי בשומת זכויות במקרקעין במגרש שמיועד לבניית מספר יחידות דיור צמודות קרקע, ששוק הרוכשים אותם מעורב (מפרטיים ומעוסקים מורשים), לא יכללו מע"מ והשמאי ינקוב בשווים "לא כולל מע"מ", אולם הוסיף כי התקן מותיר לשמאי המקרקעין "לסטות מתקן זה בכפוף להנמקה" וכי בענייננו, השמאי המכריע נימק את סטייתו מתקן 11 במצב המשפטי הקיים ובכך מילא אחר הוראות התקן.

לאור האמור ומטעמים נוספים, נדחה הערעור וניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:

המגמה המסתמנת מהכרעות הפסיקה היא, שעל מנת לנכות את המע"מ משווי הנכס לצורך היטל השבחה יש להוכיח כי נכס זה היה נמכר אך ורק לעוסקים, הן בשל היקפו, מיקומו ואפשרויות השימוש בו. הלכה זו דורשת הוכחה ופירוט ויש להרים נטל לא פשוט לעיתים בפני השמאי/ועדת הערר.

                                               

חשיבות בבחירת המסלול בהשגה על שומת היטל השבחה מטעם ועדת מקומית

שם ומספר הליך: עמ"נ (ת"א)29523-11-15 יעקב כהן נ' הועדה לתכנון ובניה רמת השרון

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב' הש' צילה צפת, סגנית נשיא. תאריך מתן פסק הדין: 15.01.18. פרטי הנכס: רח' הגפן 164 רמת השרון, חלקה 32/1 גוש 6341. ב"כ המשיבה: עו"ד קרן ג'קמן מזרחי.

ערעור על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה לדחות את שני העררים שהגיש המערער בגין חיובו בהיטל השבחה שעסק במספר סוגיות שונות כפי שיפורט להלן.

לעניין עצם החבות – בעניין זה קבע בית המשפט, כי צודקת הועדה המקומית בטענתה, כי הערר על עצם החיוב הוגש באיחור ללא שניתנה ארכת מועד. שומת היטל השבחה על עסקת 2006 ניתנה ביום 9.1.10. לפיכך אילו רצה המערער להשיג עליה ועל עצם החיוב היה עליו להגיש ערר תוך 45 ימים ממועד השומה. דא עקא, המערער החליט להגיש שומה נגדית, ולאחר מכן פנה למסלול של מינוי שמאי מכריע ורק ביום 8.8.11, (בחלוף כ- 20 חודשים) ולאחר ששומת השמאי המכריע לא הייתה לטעמו, הגיש ערר על עצם החיוב בטענה לפטור מלא.

בהקשר לאמור הזכיר בית המשפט, את הוראת סעיף 14 לתוספת השלישית בנוגע למסלולי ההשגה על שומת היטל השבחה מטעם ועדה מקומית בציינו כי מלשון החוק עולה, כי פניה לשמאי המכריע משמעה כי הנישום אינו חולק על עצם החיוב.

 

מאחר ובמקרה זה המערער פנה תחילה למסלול הכרעה על ידי שמאי מכריע, בכך הודה הלכה למעשה, בדבר קיום החוב לכשעצמו. אף וועדת הערר התייחסה בהחלטתה ל"כפל ההליכים" שבהגשת שני העררים. ולמעשה, המערער החליט להגיש ערר על עצם החיוב, באיחור וללא קבלת ארכה, רק לאחר שהשמאות המכרעת לא הייתה לטעמו. התנהלות זאת לעמדת בית המשפט, אין לאפשר. בית המשפט ציין, כי אין לקבל את טענת המערער לפיה לא היה בידיעתו שהשמאי אינו מוסמך לדון בעצם החבות שכן, "אי ידיעת החוק אינה פוטרת", קל וחומר במצב זה שהמערער הינו עו"ד במקצועו.

לעניין סוגיית הזכאות לפטור והיקפו, קבע בית המשפט, כי לאחר תיקון 54 לחוק התכנון והבניה, קיימת הגבלה לפטור עד 140 מ"ר ודרישה ל-4 שנות מגורים בעת מכר דירה לצורך הפטור לפי סעיף 19(ג)(2) לחוק.

עוד קבע בית המשפט, כי יש למנות את תקופת 4 השנים ממועד אישור התוכנית המשביחה ולא מיום גמר הבניה המקורי של הנכס.

ומכן הכלל אל הפרט קבע בית המשפט, כי אין להתערב בהחלטת וועדת הערר לפיה, ביחס לעסקה הראשונה (משנת 2001) לא ניתן היה לקבל פטור מהיטל השבחה, משטרם חלפו 4 שנים ממועד התוכנית המשביחה האחרונה (משנת 1999). הפועל היוצא לפיכך הוא, משלא ניתן פטור לעסקה הראשונה (משנת 2001) ולא שולם היטל השבחה במועד, יש לשלמו עתה בגדר העסקה השנייה (משנת 2006).

לסיכום, מרבית הטיעונים בערר נדחו.

הערת מערכת:

נראה כי קיימת חשיבות רבתי לבחירת המסלול הנכון להשגה על שומת ועדה מקומית שכן בחירה במסלול אחד עלולה למנוע אפשרות להעלות טענות מסוימות שיש בהן לאיין ו/או להפחית את השומה. במקרה זה בית המשפט חידד את הוראות החוק בקבעו שפניה לשמאי מכריע מהווה דה פקטו הודאה על עצם חבות, על כן במקרה כזה ניסיון לטעון לעצם החבות בפני שמאי מכריע לא תועיל וכי ניסיון לטעון ל"אי ידיעת החוק" לא תפטור את הנישום (תרתי משמע), ומכאן, גם החשיבות לייצוג של עו"ד יחד עם שמאי מקרקעין כבר בשלב קבלת השומה מהועדה המקומית, ולא רק בעת שזו מגיעה לפתחה של ועדת ערר. גם לעניין שאלת הפטור ממתי יש למנות את ה-4 שנים הרי שקיימות הלכות סותרות בעניין והדבר עולה גם מפסק הדין, והגם שיש הגיון רב בקביעת בית המשפט הרי שלאור העדר אחידות בסוגיה, נראה כי עוד לא נאמרה המילה האחרונה.

בניית ממ"דים במימוש בדרך היתר אינה מקימה חבות בהיטל השבחה וזאת בניגוד למרפסות

שם ומספר הליך: ערר תא/ 85275/15 דסמי השקעות בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה תל אביב בפני כב' היו"ר, עו"ד גילת אייל . תאריך מתן ההחלטה: 24.1.18. פרטי הנכס: לא צוין. ב"כ המשיבה: עו"ד ניר בראונשטיין ב"כ העוררות: עו"ד יעקב גלאור (גלאה).

שני נושאים הוכרעו במסגרת החלטה זו: 1. השבחה בגין בניית ממ"דים:

לשיטת העוררות, השמאי המכריע השית עליהן היטל השבחה בניגוד לסעיף הפטור שנקבע בסעיף 19 (ב) (9) לתוספת השלישית. השמאי המכריע טען כי ההשבחה חושבה לפי ההקלה בקו בניין אחורי והקלה לתוספת קומות, וזו אפשרה את הקמת הממ"דים.

ועדת הערר קבעה בעניין הנ"ל כי לא היה מקום בהכללת הממ"דים בתחשיב השטחים ששימשו לקביעת ההשבחה, זאת מאחר שהקמת ממ"דים פטורים במפורש מהיטל השבחה, והקביעתו של השמאי המכריע נוגדת את הוראות החוק, וגם אם ההשבחה בשל בניית ממ"ד נוצרה בשל ההקלה, אזי שבהתאם לפטור בתוספת השלישית, היא אינה מקימה חבות בהיטל השבחה. ככל וההקלה אפשרה מימושם של שטחים נוספים שאינם ממ"דים, אין ספק כי עליהם יוטל היטל השבחה. בהתאם לכך, טענת העוררות התקבלה.

2. השבחה בגין בניית מרפסות:

העוררות טענו כי אין לגבות היטל השבחה על מרפסות הגג והגזוזטראות שחורגות מקו הבניין, כיוון שמקור הזכויות הינו בתקנות התכנון והבנייה ואינו בהקלה, ועל כן פטורות הן סטטוטורית. השמאי המכריע טען כי ההשבחה חושבה בגין ההקלה בקו בניין אחורי שאפשרה את הקמת המרפסות.

ועדת הערר קבעה כי תקנות התכנון והבניה אינן מקור סטטוטורי שמתיר הקמת מרפסות, וכל מטרת התקנות הוא לקבוע ששטחי המרפסות בהיקפים המפורטים בהן, לא יבואו במניין השטחים המותרים לבנייה. מה שבפועל אפשר את בניית המרפסות היא ההקלה בקו בניין אחורי, ובכך למעשה נוצרה ההשבחה. מילה אחרת, ההשבחה שנוצרה איננה בגין יצירת שטחים אלא בגין אפשרות מימושם וככזו, יש לחשב בגינה את ההשבחה.

בנוגע למרפסת הגג, נקבע כי אינה שטח מקורה וממילא היא אינה נמנית בשטחי הבנייה. ההוראה בתקנות לגבי מרפסות, מתייחסת לעובדה שמרפסת בקומה אחת יוצרת קירוי למרפסת שמתחתיה, ולפיכך נדרשים לתקנות חישוב שטחים, ואולם אין רלוונטיות לתקנות אלו כיוון שמרפסת הגג איננה מקורה. על כן, בעניין המרפסות ועדת הערר קבעה כי הדין הוא עם הועדה המקומית.

הערת מערכת:

המערכת תוהה מה ההבדל בין פרשנות הפסיקה את הוראות הפטור מהיטל השבחה במקרה של תמ"א 38 לפיהם יחול לא רק במקרה של מימוש בהיתר אלא גם במקרה של מכר, למרות נוסח החוק, לבין מקרה של ממ"דים בהם הפסיקה פירשה את הפטור רק במימוש בדרך של בנייה, שכן אם הבחינה היא המטרה ליצור חיזוק ולעודד הבנייתם, היה מקום לתת פטור גורף.

מהי המשמעות של העדר בחינה של ההצדקה לתוספת מספר יחידות הדיור
והאם ניתן להחיל את כלל הבטלות היחסית

שם ומספר הליך: ערר (ת"א) 6108/17 דלי דורון נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק ואח'

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב בפני כב' היו"ר, אפרת דון- יחייא סטולמן.

תאריך מתן החלטה: 03.01.18. פרטי הנכס: ברח' שדרות איינשטיין 12-10 בני ברק, גוש 6195 חלקה 407.

עניינו של הערר בהחלטת הוועדה המקומית לאשר בקשה להיתר מכח תמ"א 38 (לרבות הקלות) להריסת 2 בתים, כל אחד בן קומה אחת ויחידת דיור אחת, ובניית בית מגורים חדש בן 3 קומות + קומת גג, מרתף חניה ו- 14 יח"ד (וכן 2 דירות נכה בקומת העמודים).

ועדת הערר קיבלה את הערר שהוגש על ההחלטה, בין היתר לאור העובדה שהוועדה המקומית לא בחנה את ההצדקה לאישור מספר יחידות הדיור המבוקש בהתחשב בפוטנציאל מימוש תמ"א 38 ברחוב וברחובות סמוכים נוספים ולא נעשתה בחינה תכנונית בדבר הצרכים וההתאמות שיידרשו באזור לאור תוספת יחידות הדיור. הכרעה בעניין זה הינה תוצר של בחינה תכנונית, הכוללת בין השאר היבטים פרוגרמתיים הבוחנים היקף שטחי הציבור במקום, קיומן של תשתיות מתאימות לעניין, לרבות דרכים וחניות, וכן קיומם של שטחי תעסוקה וכיו"ב שיבטיחו הכנסות מתאימות לרשות המקומית.

ועדת הערר קבעה כי, במקרה דנן, זכויות הבניה שטרם מוצו במגרש מאפשרות הכפלה של פי 4 מיחידות הדיור הקיימות, ומספר יחידות הדיור לאחר הוספת יחידות הדיור מכוח התמ"א משמעו הכפלה של פי 7 ממספר יחידות הדיור טעונות החיזוק במגרש, דבר המהווה לכאורה תמריץ נכבד וראוי לחיזוקן של 2 יחידות דיור בנות קומה אחת כל אחת. מכיוון שהיקף תוספת הזכויות ויחידות הדיור שניתן להעמיס על התשתיות הקיימות באזור מסוים הוא מוגבל, הרי שיש לברור באופן זהיר לאלו מגרשים ראוי להקנות את סל התמריצים ולהשתמש בכלים אלו לטובת חיזוק כמה שיותר יחידות דיור הנמצאות בסיכון. במקרה הנדון, הוספת זכויות בניה מעבר לזכויות הקיימות בתכניות המפורטות החלות על המגרש לא נומקה בכל נימוק שעניינו מטרת התמ"א, אלא נומקה בצורך בחידוש עירוני ואין מקום לאשרה רק מטעם זה.

בנוסף, לאור העובדה שהחלה כבר בנייה מכוח החלטת הועדה המקומית עליה הוגש הערר, שקלה ועדת הערר האם בנסיבות אלו יש להפעיל את דוקטרינת הבטלות היחסית, היינו האם על אף שהחלטת הועדה המקומית פגומה יש לאפשר המשך פעולה מכוח ההיתר שהונפק בהסתמך על החלטת הועדה המקומית. ועדת הערר קבעה, כי בנסיבות דנן לא ניתן לראות ביזם כמי שפעל על סמך מצב משפטי ברור, והיה עליו להניח שהחלטת הועדה המקומית הנתונה לבחינה של ועדת הערר יכול ותבוטל. לפיכך, פעולות היזם נעשו תוך שמרחפת עליהן, כבר מראשית הפרויקט סכנת הליך עררי, והמשך פעולותיו נעשו במסגרת "ניהול סיכונים" שלקח על עצמו. בנוסף, הפגמים שנמצאו בהחלטת הועדה המקומית משמעותיים ויש בהם כדי לפגוע פגיעה לא סבירה באיכות החיים בסביבת המקרקעין.

הערת מערכת:

על אף הפסיקה והנטייה להעדיף את חיזוק המבנים על פי תמ"א 38 על פני הפגיעה שעלולה להיגרם לתושבי הסביבה, במקרה זה סברה ועדת הערר כי לאור התנהלותה של הוועדה המקומית ומחדליה בבדיקת ההשפעות על הסביבה, זכויות הבניה שטרם מוצו במגרש מהוות תמריץ מספיק לחיזוקן של 2 יחידות דיור הקיימות במגרש ללא צורך במתן תוספת זכויות מכח תמ"א 38.

לא ניתן לאשר תב"ע נקודתית בסמכות ועדה מקומית
בשעה שקיימת אי התאמה להוראות תכניות ישנות החלות במקום
 

שם ומספר הליך: ערר (ת"א) 6074/17 וסרלאוף יוסי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים ואח'   

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד אפרת דון- יחייא סטולמן.

תאריך מתן ההחלטה: 20.11.17. פרטי הנכס: מקרקעין ברח' סמטת הכרמל 4 בבת ים, גוש 7128 חלקה 275.

הועדה המקומית לתכנון ולבניה בת ים אישרה תב"ע מקומית נקודתית, המהווה שינוי לתכנית בי/2א ו- בי/154.

התכנית החדשה, מציעה להקים מבנה ציבור בגובה של 7 קומות (350%) תוך שינוי הוראות בינוי שונות.

כן יובהר, כי תכניות בי/2א ו-בי/154 הינן תכניות מתאר מקומיות (בסמכות מחוזית) שאושרו במהלך שנות השבעים ואינן כוללות את פירוט המידע אשר מקובל היום לכלול בתוך תקנוני תכניות מפורטות , כגון שימושים, אחוזי בניה, קווי בניין, גובה הבניין או מספר הקומות, חלוקה למגרשים, שטחי בנייה מותרים ועוד. (להלן: "התכניות הישנות").

הערר הוגש כנגד החלטת הועדה המקומית בו נטען כי היא אינה מוסמכת להוסיף שטחי בניה או ייעודי קרקע בתכנית המצויה בסמכותה וכן הועלו טענות תכנוניות שונות הנוגעות להגדלת העומס התחבורתי במקום, אי התאמה לבינוי הקיים ועוד.

כנקודת מוצא, ועדת הערר סברה כי הועדה המקומית מוסמכת לקדם את התכנית ואולם יש לבחון את התכנית המוצעת והבינוי המבוקש על פי התאמתן להוראות התכניות הישנות.

ועדת הערר קבעה כי התכניות הישנות אינן כוללות את הפירוט הנדרש שיהיה בתכנית כתנאי להוצאת היתרי בניה מכוחה. עם זאת היות והתכניות הישנות אושרו טרם תיקון 43 לחוק התכנון והבניה והיות והתכניות בתוקף, הרי שהועדה המקומית מוסמכת להנפיק היתרי בניה מכוחן.

יחד עם זאת, ולאור הוראות התכניות הישנות אותן התכנית המוצעת מבקש לשנות, עולה השאלה האם החלטה להנפיק היתר בניה למבנה בן 7 קומות (כמתואר בתכנית המוצעת) היא החלטה סבירה.

ועדת הערר בחנה את היתרי הבניה למבני הציבור שניתנו מכוח התכניות הישנות. בתום הבדיקה, הועדה הגיעה למסקנה שניתן להוציא היתרים התואמים את היקף ואופן בינוי מבני הציבור בשכונה במועד ולאחר אישור התכניות הישנות בלבד, קרי מבנים בני 2 קומות לערך. כנגזר ממסקנתה לעיל, קבעה ועדת הערר כי יהיה זה לא סביר להוציא היתר בניה למבנה בן 7 קומות וזאת בהיקף של 350 אחוזי בניה במגרש הנדון לאור הוראות התכניות הישנות.

עוד קבעה ועדת הערר כי היא התרשמה שמדובר במגרש המצוי בלב שכונת מגורים, באזור צפוף, הסובל מעומס תנועה וחניה. לכן, אישור התב"ע תחריף בוודאות את המצוקות הנטענות תוך סיכון ילדי בית הספר היסודי הסמוך למגרש.

לפיכך, קבעה ועדת הערר כי אין לאשר במגרש היקפי בניה בהיקף המפורט בתכנית המוצעת ותחת זאת יש לצמצם את היקף הבינוי כך שיתאים לבינוי הקיים, קרי עד שתי קומות. עוד קבעה הועדה, בשולי החלטתה כי לדעתה טוב תעשה הועדה המקומית אם תפעל לקידום תכנית בסמכות ועדה המחוזית עם הוראות מפורטות ביחס למבני ציבור בתחומה שתסדיר את המצב הקיים.

הערת מערכת:

ועדת הערר כיוונה זרקור לעבר סוגיה בעייתית של תכניות מתאר ישנות ולא מעודכנות אשר מקשות על הפיתוח העירוני. בעיה זו, בצירוף עם זמני התכנון הארוכים הנהוגים בישראל מייצרות מלכוד עבור רשויות רבות, הנאלצות לאזן בין צרכים דוחקים כמו הקמת מבני ציבור מודרניים המתאימים למציאות המשתנה מחד ומאידך, הרצון לתכנון סדור ומקצועי אשר לוקח לעיתים הרבה זמן עד שהבעיות אותם הוא מבקש להסדיר הופכות את התכנון ללא רלוונטי.

האם במסגרת בקשה למתן טופס 4, על הרשות המאשרת לבחון את חוקיותו, תנאיו והתאמתו של היתר הבניה למצב
הסטטוטורי האקטואלי ובמידת הצורך לשנות את ההיתר שניתן בעבר

שם ומספר הליך: ערר מס' 2015/17 חנא מתא נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גליל מזרחי

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז הצפון, בפני כב' היו"ר, עו"ד איל תיאודור שרון.

תאריך מתן ההחלטה: 21.12.2017. ב"כ העוררת: עו"ד קייס נאסר. פרטי הנכס: חלקה 18 בגוש 15412, כפר עילבון.

ביום 13.6.1999 ניתנה החלטת הועדה המקומית המאשרת בתנאים בקשה למתן היתר בניה להקמת מבנה מגורים הכולל 4 יחידות דיור בשטח של 654 מ"ר. רשימת התנאים כללה השגת אישורים מרשויות שונות, לרבות הג"א, חברת החשמל ועוד… אך לא כללה בקשת אישור מרשות הכבאות. העורר השיג את כל האישורים המבוקשים וביום 14.7.1999 הופק היתר בניה. העורר החל בסמוך לכך בעבודת הבניה, אותם סיים רק בשנת 2017. כאשר העורר הגיש במהלך שנת 2017 בקשה לקבלת טופס 4, לפי סעיף 157א לחוק התכנון והבניה, דחתה הרשות המאשרת את הבקשה מהטעם שבשנים שחלפו מאז מתן ההיתר התווספו רשויות נוספות לרשימת הרשויות שאישורן להיתר מתחייב. העותר הגיש את הערר בשל החלטת הרשות המאשרת, אך בעיקר בשל הדרישה להציג בפני הרשות המאשרת את אישור רשות הכבאות למבנה, אישור שעל מנת לקבלו מרשות הכבאות, נדרש מהעורר לבצע שינויים קיצוניים במבנה והתאמות בניה רבות היקף.

ועדת הערר קיבלה את הערר וקבעה: "לא ניתן להפוך בקשה המוגשת מכוח סעיף 157א לחוק התכנון והבניה להליך של עיון חוזר בהיתר בניה במסגרתו מהרהרת הרשות המאשרת אחר חוקיותם של הליכי רישוי שבוצעו בעבר על ידי הועדה המקומית. לא זה תפקידה של הרשות המאשרת ולא לכך נועד סעיף 157א לחוק התכנון והבניה". לכן הערר התקבל וההחלטה הדוחה את בקשת העורר לקבל טופס 4 לצורך אכלוסו בוטלה.

עם זאת מאחר והרשות המאשרת העלתה תהיות וחששות בנוגע לבטיחותו של המבנה, וועדת הערר אינה שללה את נכונות טענות אלו, אלא את העובדה שטענות אלו טרם נבדקו וטרם נבחנו.

התיק הוחזר לועדה המקומית על מנת שתיתן החלטה בשאלה האם אכן המבנה יהווה סכנה למי שישהה בו, והאם נדרש להוסיף תנאים חדשים בהיתר הבניה שניתן על ידה בשנת 1999, ואם כן אילו תנאים ומהי משמעותם ביחס למבנה שהוקם בשטח.

ועדת הערר ציינה שביטולו או שינויו של היתר בניה שניתן ומומש אינה עניין פשוט ועלולה לחשוף את הועדה המקומית לאחריות אזרחית בגין נזקים שייגרמו לעורר, זוהי סיבה נוספת לכך שמי שאמור לתת החלטה בעניין זה הינה הועדה המקומית ולא הרשות המאשרת.
נקבע שהועדה המקומית תיתן החלטה תוך 30 ימים לכל היותר בנוגע לביטול או שינוי או התליית היתר הבניה שניתן למבנה וזאת עקב חשש לסכנה בטיחותית השוללת את אכלוסו של המבנה, וככל שלא תיתן החלטה זאת במועד זה, יינתן למבנה טופס 4 לחיבור לתשתיות. הועדה המקומית חויבה לשאת בהוצאות העורר בסך של 6,500 ₪.

הערת מערכת:

בחינה של היתר בנייה או של החלטה לתת היתר, שנים לאחר נתינתה, פוגעת בהסתמכות הפרט ועלולה לגרום לנזקים כבדים, על כן יש לאפשר זאת רק בנסיבות חריגות ובשינוי נסיבות. החזקה של תקינות ההיתר שבעקבותיה משתנה מצב, מוכרים ובונים, צריכה להיות ראשונה וקשה לסתירה, אלא אם אכן ברור שעלול לקרות אסון או נזק חמור וגם אז יש לבחון באלף עיניים כל שינוי והטלת חובה נוספת כאמור.

תביעת 197- "התפתחות טבעית" של יקנעם

שם ומספר הליך: ערר (צפון) 933/16 ניימרק ודים ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה יקנעם עילית ואח'

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה- מחוז צפון בפני כב' יו"ר ועדת הערר, עו"ד חגית דרורי – גרנות.

תאריך מתן ההחלטה: 14.1.18. פרטי הנכס: מקרקעין ביקנעם עלית.

 

עסקינן בערר אשר הוגש כנגד החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה יקנעם עלית לדחות את תביעתם של העוררים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 בגין אישורה של תכנית ג/17667 (להלן – "התכנית") להקמת שכונה חדשה "נחל השניים" ביקנעם עילית. במסגרת תכנית זו שונה ייעודם של כ-135 דונם משטח חקלאי ברובו ושטח פתוח טבעי בחלקו לשכונת מגורים, ובה 223 יחידות דיור במבנים צמודי קרקע, שטחים למסחר, שטחי ציבור פתוחים ומבונים, ודרכים.

העוררים הנם בעלי בתים, רובם צמודי קרקע (דו משפחתיים), בשכונת "גבעות אלונים", ולטענתם, התכנית משנה את אופי האזור, וגורמת לנכסיהם פגיעה עקב רעש בשל תוספת תנועת רכבים, פגיעה בנוף הפתוח הנשקף מבתיהם ופגיעה בפרטיות.

סוגיית ה"התפתחות הטבעית של העיר" – לפי תמ"מ/9/2 רוב השטח יועד לאזור חקלאי/נוף כפרי פתוח באזור רגישות 2 ורק חלקו לאזור ישוב עירוני, שאף אותו ניתן היה לייעד לפארק עירוני. לשיטת העוררים, יש לראות את התמ"מ ואת התכנית נשוא התביעה כמהלך תכנוני אחד, שכן עם כניסתה של התמ"מ לתוקף לא ניתן היה להגיש בגינה תביעה לפי סעיף 197 לחוק בהעדר מסוימות מספקת.

ועדת הערר קבעה בעניין זה, כי אין מקום לדחות את תביעת העוררים מהטעם שהיה עליהם להגיש תביעת פיצויים בעת אישורה של תמ"מ/2/ 9. משלא ניתן היה לדעת מהי הפגיעה שנגרמה כתוצאה משינוי ייעוד המקרקעין כל עוד לא אושרה התכנית המפורטת מכוחה של התמ"מ, אף אין מקום לקחת בחשבון את השפעתה על שווי המקרקעין במצב הקודם. בנסיבות מעין אלה מדובר במהלך תכנוני אחד, אשר לאזרח זכות לתבוע בגינו כמקשה אחת. עם זאת, ציינה ועדת הערר, כי תמ"מ/2/ 9 ביטלה את הציפיה כי השטח שיועד בתכנית קודמת כשטח פתוח טבעי יישאר טבעי ללא כל פיתוח.

עוד קבעה הוועדה, כי העובדה שיתרת המקרקעין שבתחום התכנית נותרו פתוחים בפועל אין בה לשקף את המצב התכנוני במלואו, שכן על פיו ניתן היה להקים מבנים חקלאיים מכוח תכנית במצב הקודם במרבית השטח. ההשוואה בין המצב הקודם למצב החדש אינה בין שטח פתוח לבין שטח המיועד לבינוי, אלא בין שטח חקלאי בו ניתן היה לשקול אישורו של בינוי מסוים, לבין יישוב עירוני עם בינוי כפי שאושר בתכנית. לא כל בינוי הוא בהכרח בגדר פגיעה ויש לבחון אם עלה בידי העוררים להוכיח פגיעה קונקרטית הנובעת מהבינוי המוצע בתכנית.

לאור קיומה של תכנית מופקדת, אשר נמצאת בשלבי אישור מתקדמים, ואשר יש לה השפעה מהותית על מידת פגיעת העוררים, הוחלט, כי במקרה זה יש לנהוג בהתאם להלכה שנפסקה בע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' משה קהתי, כך שבשלב זה יוקפא המשך בירורו של הערר למשך שנה כשהצדדים יעדכנו את ועדת הערר בהחלטת הועדה המחוזית בדבר אישור התכנית עם קבלתה.

הערת מערכת:

החלטה זו של ועדת הערר לעניין היחס בין תמ"מ/9/2 לבין התכנית המפורטת, תואמת את עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה, אביחי מנדלבליט, שניתנה בימים אלה במסגרת ההליך המשפטי ברמ 5898/16, 7019/16 רומן ברג ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון ואח', המתנהל זה יותר מעשור בכמה ערכאות, לפיה במקרים שבהם היתה "עננה תכנונית" שבגינה לא היה אפשר לתבוע פיצויים – יש לפצות את בעלי הקרקע במלוא הנזק שנגרם להם עקב התוכנית המפורטת. לפי עמדה זו אם לא ניתן היה לתבוע על בסיס התוכניות הכלליות – הרי שמגיע לבעלי הקרקע פיצוי מלא. נושא זה ממתין להכרעת בית המשפט העליון והינו בעל משמעות כספית רבה עבור בעלי זכויות.