עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 93

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

אופן חישוב מנין הדירות של "תא משפחתי" לצורך חבות במס "ריבוי דירות"

מאת עוה"ד צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר 

 

 עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

•   אושר חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017.
•   אושר חוק שדה תעופה דב הוז (הוראות מיוחדות), התשע"ז-2017.
•   אושר חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 9), התשע"ז-2017.
•   החלטה על הפקדת תכנית רשות מקרקעי ישראל לכ-3,000 יחידות דיור ברמת גן.
•   נצרת עילית – הופקדה תכנית מתאר כוללנית מס': 212-0137604.
•  צריפין מתחם 2 – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס': תמל/1019
•   רמת השרון – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 553-0285353, לחיזוק מבנים עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38, רש/3838.
•   רמת גן, מתחם עלית – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 506-0152595.

עדכוני פסיקה

 

  • תכנון ובניה

עת"מ 10962-01-17 ועדה מקומית לתכנון תמר רמת הנגב ואח' נ' משרד הפנים ואח' – סמכות הות"ל לגבות אגרות בניה.

  • היטל השבחה

עמ"נ 12834-07-16 שלמה לדלסקי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא –  כיצד יש לנהוג במקום בו ישנם הבדלים בהערכות שווי של חלקות סמוכות?

עמ"נ 16769-10-16 גיורא הנדלמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביבמשמעות זכויות בתקנון בית משותף על היטל ההשבחה.

ערר 601/15/48 הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה  נ' מלין בועז ואמירמושע בין בני משפחה איננה מנטרלת את הבעייתיות שיוצרת בעלות משותפת במקרקעין.

  • חוזים – מקרקעין

ת"א 1639/06 נציגות הבית המשותף ברח' אדם הכהן 3, ת"א ואח' נ' אנג'לס השקעות בהייטק בע"מ ואח' – הצמדת חניות ושימוש בשטחים משותפים.

  • דייר מוגן

ת"א 18298-01-16 אור גוזלן ואח' נ' אהרון ז'אן – פינוי פיצוי לדייר מוגן.

  • היתר בניה

ת"א 43490-08-11 דינה מרכוס בע"מ ואח' נ' ועדה לתכנון ובניה מרחב הרצליה ואח' –כאשר רשות יודעת כי קיימים נכסים אשר לא ברור האם נבנו בהיתר בנייה – חובתה להזהיר את  הציבור.

עררים 134/17, 130/17 פואד זעתרה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושליםאחרי "הלכת דירות יוקרה".

  • שימוש חורג

ערר 296/16/41 נעמה עובדיה ונעמה עסקים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין מסעדה באזור תעשייה אינה שימוש נלווה.

  • תמ"א 38

ערר 326/16 יעקב טאוב נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה קריית אתא ואח' – ניצול תמריצי תמ"א 38 בבניין שנהרס טרם מתן היתר.

 

 

מאמר

אופן חישוב מנין הדירות של "תא משפחתי" לצורך חבות במס "ריבוי דירות"

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד דפנה סירוטה-הולנדר

סוגיית חזקת התא המשפחתי, ומספר הדירות שיש לייחס לו, נבחנה עד כה בהיבט של חבות במס רכישה ובמס שבח. לאחרונה, חוקק חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז- 2016 (להלן: "חוק מס ריבוי דירות"), במסגרתו נקבע כי יש לבחון את מספר הדירות לצורך תשלום מס ריבוי דירות, ביחס למספר הדירות הכולל של יחיד ובהקשר זה נקבע, כי יראו כ"יחיד" גם את בן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, ואת ילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, (להלן: "התא המשפחתי"). לפיכך, ובטרם יחל המועד לדיווח מכוח חוק זה, ראוי לבחון כיצד יש למנות את מספר הדירות של הנישום לצורך החבות במס ריבוי דירות, לאור חזקת "התא המשפחתי".

 

חזקת התא המשפחתי הינה חזקה הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), ופירושה כי לצרכי מס כאמור, נחשבים בני זוג וילדיהם מתחת לגיל 18 כתא משפחתי אחד.

 

חוק מס ריבוי דירות אשר פורסם ביום 29.12.2016 הטיל מס על יחיד/תא משפחתי, שבבעלותו 3 דירות או יותר ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הינו 249% ומעלה. המס מוטל על כל הדירות שבבעלות החייב במס למעט שתי דירות, לפי בחירתו.

 

לאור האמור, נראה כי נודעת חשיבות רבה לדרך חישוב מנין הדירות של תא משפחתי גם בהקשר של מס ריבוי דירות, שכן אמנם החזקה קובעת כי מנין הדירות יהא בהתאם לדירות של כל יחידי התא המשפחתי, ואולם לכלל זה הוכרו מספר סייגים כפי שנפרט להלן.

 

מועד יצירת התא המשפחתי – בפסק הדין בעניין פלם ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' שחר פלם] נקבע כי חזקת התא המשפחתי הקבועה לעניין מס רכישה חלה רק ממועד יצירת התא המשפחתי וביחס לרכישות שבוצעו במהלך הנישואין ולא לפני כן. פסה"ד ניתן על הרקע העובדתי בו היה קיים הסכם ממון אשר קבע כי נכסי בני הזוג שנרכשו לפני הנישואין יישארו בבעלותם הנפרדת.

 

אי תחולת החזקה על "נכסים חיצוניים" – עמדת רשות המסים כפי שמוצגת בהוראת ביצוע מס שבח 5/2011 (להלן: "הוראת הביצוע") הינה, כי לעניין מס רכישה, חזקת התא המשפחתי, לא חלה על "נכסים חיצוניים" (דירות שנרכשו לפני יצירת התא המשפחתי, ודירות שהתקבלו בירושה או במתנה במהלך קיומו של התא המשפחתי), בין אם נחתם הסכם ממון ובין אם לאו ולפיכך במניין הדירות, אין לחשב לבן זוג דירות שהיו בבעלות בן הזוג האחר עובר לנישואין או שהתקבלו בידיו בירושה/במתנה, הכל בכפוף לכך שלא מתקיימים הסייגים לפיהם הוכח שהיה שיתוף בין בני הזוג ביחס לנכסים הללו (מגורים משותפים, מימון משותף, תשלום משכנתא משותף, דמי שכירות לחשבון משותף וכו').

 

אי תחולת החזקה כאשר קיים הסכם ממון – בהתאם להלכת פלם, ואף הוראת הביצוע קובעת זאת, כי נכס שנקבע בהסכם שהוא בבעלות אחד מבני הזוג, לא ימנה בספירת הדירות של בן הזוג האחר.

 

חריג לאמור – מקרה בו במהלך הנישואין נרכשה דירה על שם בן זוג אחד, בעוד לבן הזוג השני דירה שנרכשה על שמו לפני הנישואין – בע"א 3489/99 מנהל מס שבח מקרקעין – חיפה נ' אן מרי עברי, נקבע כי לצורך בחינת הזכאות לפטור ממס שבח חזקת התא המשפחתי גוברת על הסכם ממון. כך, מכירת דירה ע"י מי מבני הזוג במהלך הנישואין תוך ניצול פטור, באה במניין הפטורים של בן הזוג השני גם אם הדירה הנמכרת היא דירתו של בן הזוג האחר לפי הסכם הממון.

 

עמדת רשות המסים בהוראת הביצוע ביחס למס הרכישה, בהתבסס על האמור, הינה כי יראו את בן הזוג הראשון (שלו דירה מלפני הנישואין) כמי שרכש דירת מגורים נוספת, ואילו יראו את בן הזוג השני כמי שרכש דירה יחידה.

 

לסיכום נציין, כפי שנקבע בע"א 3178/12 יגאל שלמי נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה, חזקת "התא המשפחתי" אינה חזקה חלוטה והיא ניתנת לסתירה, וכדי לסתור אותה על בני הזוג להציג הסכם יחסי ממון בו הפרדה רכושית ביחס לנכסים שהביא כל אחד מהם לתא המשפחתי, וכן יהיה עליהם להוכיח כי פעלו בהפרדה רכושית הלכה למעשה.

 

עולה מהאמור, כי ככל שרשות המיסים תחיל את אותם המבחנים שאומצו עד כה ביחס ל"חזקת התא המשפחתי" גם בהקשר של מס ריבוי דירות, כי אז בהתקיים המקרים המתוארים לעיל, (קיומו של הסכם ממון, קיומם של "נכסים חיצוניים" וכיוצ"ב), לא תחול חזקת ה"תא המשפחתי", והתוצאה תהיה שמניין הדירות לכל אחד מבני הזוג ביחס לדירות האמורות, יהיה בנפרד, ולפיכך יתכן שאותו בן זוג לא יגיע לרף הדירות המחויבות במס "ריבוי דירות". יחד עם זאת חשוב להדגיש כי כל מקרה נבחן לגופו ויש להיוועץ בעוה"ד מומחים בטרם מתקבלת החלטה על נקיטה בפעולה כלשהי.

 

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

אושר חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017

הרינו לעדכן כי ביום 3.4.17, פורסם ברשומות חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017, בו נקבע, בין היתר, כי תוגבל משך ההתחייבות בהסכם של בעלי דירות למארגן, כך שיעמוד בתוקפו שישה חודשים "מהמועד הקובע" המוגדר בחוק, למעט מקרים מסוימים בהם ההסכם יעמוד בתוקפו 18 חודשים "מהמועד הקובע" ובהם בין היתר: המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם לפחות 50% מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 16 דירות לכל היותר. המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם לפחות 40% מבעלי הדירות או עם לפחות 8 מבעלי הדירות, לפי הגבוה, בבית משותף שיש בו 17 דירות או יותר. המארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם לפחות  35% מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 36 דירות או יותר.

כמו כן נקבע, כי במידה ועמד ההסכם בתוקפו 18 חודשים "מהמועד הקובע" והמארגן התקשר בהסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי עם שני שליש לפחות מבעלי הדירות בבית המשותף או היזם שעמו התקשר המארגן, התקשר בעסקת פינוי ובינוי עם בעלי הדירות בבית המשותף אשר לגביו נחתמו ההסכמים לארגון עסקת פינוי ובינוי, בשיעורים הנדרשים בסעיף 5(א) לחוק יעמוד ההסכם בתוקפו שנתיים מהמועד הקובע.

בחוק אף נקבעו כללים נוספים החלים על מארגן ובהם, בין היתר, חובה לכנס את בעלי הדירות בבית המשותף ולפרט בפניהם את הפרטים המוגדרים בחוק טרם החתימה על ההסכם, הפרטים אותם חייב המארגן לכלול בהסכם, קביעה כי הוראות החוק הינן קוגנטיות, הוראות מעבר, תחולה ועוד.

אושר חוק שדה תעופה דב הוז (הוראות מיוחדות), התשע"ז-2017

הרינו לעדכן כי ביום 28.3.17, פורסם ברשומות חוק שדה תעופה דב הוז (הוראות מיוחדות), התשע"ז-2017, בו נקבע, כי שדה התעופה דב הוז ימשיך לשמש כשדה תעופה אזרחי, ורשות שדות התעופה תמשיך לתת בו שירותים בהתאם לצו רשות שדות התעופה, כל עוד הוא משמש כשדה תעופה לתעופה צבאית, עד המועד בו יחדל לשמש כאמור, לפי הודעת שר הביטחון כמפורט בחוק. המדינה תחל בביצוע עבודות והקמת מבנים לצורך המשך הפעלתו הזמנית כשדה תעופה אזרחי. עוד נקבעו בחוק, הוראות השמשת השדה והזכאות לפיצויים בעד השימוש לצורכי תעופה אזרחית כמפורט בחוק.

אושר חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 9), התשע"ז-2017

הרינו לעדכן כי ביום 30.03.17, פורסם ברשומות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 9), התשע"ז-2017.

נקבע, כי במקרה בו מוכר נתן בטוחה כאמור בסעיף 2(1) או (2) לחוק, תהיה זכותו לקבלת החזר רכיב המע"מ ששולם, במקרה של מימוש הבטוחה, משועבדת בשעבוד ראשון לטובת המדינה. עוד נקבע בתיקון לחוק, הרחבת סמכויות המפקח ובין היתר, שונתה אף הגדרת "תאגיד בנקאי מלווה" לתאגיד בנקאי או מבטח לפי העניין.

 

החלטה על הפקדת תכנית רשות מקרקעי ישראל לכ-3,000 יחידות דיור ברמת גן

ביום 22.3.17, הותמ"ל – הועדה למתחמים מועדפים לדיור, החליטה על הפקדתה של תכנית תל השומר דרום המונה כ- 3,000 יח"ד ומקודמת ע"י רשות מקרקעי ישראל.

התכנית כוללת 3000 יח"ד, מתוכן כ 20% יחידות דיור קטנות, וכ- 30% יחידות דיור להשכרה. השכונה החדשה ממוקמת מדרום למרכז הרפואי תל השומר שיבא ומצפון לכביש 461. התכנית מציעה שטחי מגורים, שטחי תעסוקה ומסחר, שטחי מסחר ותעסוקה המשולבים במגורים, שטחים למבני ציבור, שטחים ציבוריים פתוחים, מרכז תחבורה, ומתקנים הנדסיים.

היקף התעסוקה בתכנית כ – 294,500 מ"ר והיקף המסחר בתכנית כ- 17,760 מ"ר. מערכת הדרכים המוצעת בתכנית מאפשרת את התווית הקו הסגול של הרכבת הקלה במטרופולין גוש דן.

נצרת עילית – הופקדה תכנית מתאר כוללנית מס': 212-0137604

הרינו לעדכן כי הופקדה תכנית המתאר הכוללנית נצרת עילית, תכנית שמכוחה לא ניתן להוציא היתרים או הרשאות. מטרות התכנית הינן, בין היתר, חיזוק תפקודה של נצרת עילית כעיר מובילה באזור, כמרכז שלטוני, כמרכז תעסוקה ותעשייה, כמרכז של מסחר ושירותים וכמרכז תרבותי חינוכי. חיזוק הקשר בין חלקי העיר השונים, כולל יצירת מרכז רב שימושי אינטנסיבי לעיר ושיפור איכות המרחב העירוני.

מתן פתרונות מגורים ותעסוקה מגוונים ואיכותיים לכל קבוצות האוכלוסייה, בפרט לצעירים.

 

צריפין מתחם 2 – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס': תמל/1019

הרינו לעדכן כי אושרה תכנית מועדפת לדיור מס': תמל/1019, צריפין שחלה על חלק משטח מחנה צריפין. מטרות התכנית הינן, בין היתר: יצירת מסגרת תכנונית להקמת שכונת מגורים חדשה הכוללת כ- 3,200 יחידות דיור, כ- 180,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר וכן מוסדות ומבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים בחלק משטח מחנה צריפין המתפנה. עיקרי הוראות התכנית: שינוי ייעוד הקרקע מקרקע חקלאית למגורים ב', מגורים ד', תעסוקה ומסחר, ייעוד מעורב למגורים, מבנים ומוסדות ציבור, שטחים פתוחים ציבוריים ודרכים. קביעת תנאים למתן היתרי בניה, הדגשת הפעילות האורבנית ע"י ייעוד הרחוב הראשי לשימושים מעורבים, קביעת הוראות בנייה והנחיות לפיתוח השטחים הפתוחים, הציבוריים ועוד.

רמת השרון – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 553-0285353,

לחיזוק מבנים עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38, רש/3838

הרינו לעדכן כי אושרה תכנית מפורטת לרמת השרון לחיזוק מבנים עפ"י סעיף 23 לתמ"א 38, רש/3838. התכנית חלה על בנינים קיימים שחלה עליהם תמ"א 38 בתחום העיר רמת השרון כמפורט בהודעה ואינה משנה את ייעודי הקרקע והשימושים המותרים עפ"י התכניות תקפות. מטרות התכנית הינן בין היתר כדלקמן: חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, אשר היתר הבנייה שלהם הונפק לפני 1.1.1980, בהתאם להוראות סעיף 23 לתמ"א 38, עידוד הריסת בניינים קיימים ובניית מבנים חדשים במקומם לצורך מימוש מטרה זו. קביעת הוראות לעניין תוספת שטחי בניה ויחידות דיור, תוספת קומות, קווי בניין, עיצוב אדריכלי וחניה. הוראות התכנית כוללות: תוספת קומות, יח"ד וזכויות בניה בדרך של חיזוק, עיבוי או הריסה ובנייה מחדש, מתן פתרונות בנושא תנועה וחניה, הגדרת מתחמי מימוש ועוד.

רמת גן, מתחם עלית – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 506-0152595

הרינו לעדכן כי הופקדה תכנית מתחם עילית – משרדים רג/1555/א, אשר מכוחה ניתן להוציא היתרים או הרשאות. מטרות התכנית הינן בין היתר, תוספת זכויות בניה למגדל הצפוני ולקומת המסחר בתחום התכנית – תעסוקה ומסחר, ביטול מנהרה מתחת לרח' ז'בוטינסקי (המשך רח' הגלעד), ביטול מנהרת הכניסה לחניון מרח' ארלוזורוב, שינוי יעוד קרקע משטח ציבורי פתוח ודרך לשטח למבנים ומוסדות ציבור וקביעת מבנה בתחום התכנית לשימור.

הוראות התכנית כוללות: הוספת זכויות בניה למגדל תעסוקה ומסחר על רח' ז'בוטינסקי כך שיתווספו זכויות בניה למסחר בסך של כ- 1,950 מ"ר עיקרי, לתעסוקה בסך של כ-9,981 מ"ר עיקרי. שטחי שרות עיליים למסחר ותעסוקה בסך של כ- 5,358 מ"ר, הוספת זכויות בנייה למבני ציבור בסך של 1,000 מ"ר ועוד.

עדכוני פסיקה

סמכות הות"ל לגבות אגרות בניה

שם ומספר הליך: עת"מ 10962-01-17 ועדה מקומית לתכנון תמר, רמת הנגב ואח' נ' משרד הפנים ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בבאר שבע בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת רות אבידע.  תאריך מתן פסק הדין: 20.3.2017   ב"כ המשיבים: עו"ד יפית ברקוביץ.

תת"ל 35 הינה תכנית תשתית לאומית, אשר נועדה לאפשר ביצוע עבודות דחופות הדרושות למניעת הצפה של מלונות ים המלח, עד ליישומו של פתרון ארוך טווח לבעיה (להלן: "התת"ל"). לאחר אישור התת"ל בשנת 2012, הוציאה הועדה הארצית לתכנון ולבניה של תשתיות לאומיות (להלן: "הות"ל"), היתרי בניה מכח התת"ל, וגבתה אגרות בניה בגין היתרים אלה.

הועדה המקומית תמר והמועצה האזורית, עתרו לביהמ"ש בבקשה למתן סעד הצהרתי לפיו המשיבים אינם מוסמכים על פי החוק לגבות אגרות בניה בגין היתרי בניה לעבודות המבוצעות בתחום השיפוט של העותרות, ולחלופין – כי את האגרות הנגבות על ידם, על המשיבים להעביר למועצה האזורית תמר.

ביהמ"ש ניתח את הוראות פרק רישוי הבניה בחוק התכנון והבניה בעניין רישוי הבניה, לרבות את סעיף 6ב(ב) לחוק, אשר קובע, בין היתר, כי לעניין מתן היתר לפי פרק ה' לחוק, הועדה המקומית משמעה – הועדה לתשתיות, וכן את הוראות תקנות התכנון והבניה הרלוונטיות, וקבע כי לות"ל קיימת סמכות לגבות אגרות עבור היתרים שהיא נותנת.

באשר לטענה כי על הות"ל להעביר את כספי האגרות שהיא גובה לקופת המועצה האזורית, קבע ביהמ"ש כי מאחר שסעיף 25 לחוק (עליו הסתמכו העותרות לענין זה) אינו מצוי בפרק ה' לחוק התכנון והבניה, אזי אין לקרוא לתוכו, מקום שנכתב "ועדה מקומית" כאילו גם נכתב "הות"ל".

לאור האמור ומטעמים נוספים, העתירה נדחתה.

 

הערת מערכת:

אמנם בעבר נשמרה הירארכיה של החוק ופירמידת התכניות הובילה לכך שבנייה בוצעה רק לאחר ועל פי תכניות שאושרו בתחתית הפירמידה, ולא על פי התכניות הארציות או המחוזיות, אולם עם הזמן ועקב הרצון לזרז ולהקל על בנייה, עברו לא מעט סמכויות ותכניות למועצה הארצית, גם כאלו שהובילו לבנייה ישירות על פיהן, עובדות אלו מובילות לשאלות רבות ולהחלה של חובות שהיו בעבר ייחודיות לתכניות שבהירארכיה נמוכה, גם על תכניות בהירארכיה זו, רצוי שהדברים גם היו באים לידי ביטוי בחקיקה מתאימה.

כיצד יש לנהוג במקום בו ישנם הבדלים בהערכות שווי של חלקות סמוכות?

שם ומספר הליך: עמ"נ 12834-07-16 שלמה לדלסקי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אתא

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים –  בפני כב' השופט רון סוקול.

תאריך מתן פסק הדין: 22.3.17 ב"כ המערערים: עו"ד ע' גראור.

פרטי הנכס: חלקות 86,87,93 ו-94 בגוש 11017, קריית אתא.

מדובר בעניינו על דרישת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא לתשלום היטל השבחה על בעלי מקרקעין סמוכים לתכניות מתאר משביחות. בגדרם של הליכי ההשגה מונו שמאים מכריעים נפרדים לשם הערכת עלות שווין של החלקות השונות. הערכותיהם של השמאים, ששמו את החלקות הסמוכות, היו שונות זו מזו בפער ניכר.

במסגרת הערעור התעוררה השאלה, כיצד היה על ועדת הערר לנהוג נוכח הבדלים אלו בהערכות השווי של חלקות סמוכות והאם היה מקום להתערבות הוועדה בשומותיו של השמאי המכריע. הטענה המרכזית אותה העלו המערערים הייתה כי שומת השמאי המכריע אינה סבירה, שכן היא גבוהה באופן משמעותי משומות של שמאים מכריעים שניתנו לחלקות סמוכות בעלות מאפיינים דומים.

 

ועדת הערר קבעה, כי השמאי המכריע נקט בגישת ההשוואה תוך התאמה לנתוני החלקות מושא שומתו. השמאי ערך גם ביקורת לפי גישת החילוץ והגיע למסקנה דומה לעניין השווי. לאור האמור, ועדת הערר לא מצאה עילה להתערבות בשומת השמאי המכריע.

בית המשפט ציין, כי על ועדת הערר להתבונן במבט רחב על כלל השומות באזור, לשקול את עקרונות השוויון והצדק החלוקתי, לשקול את אמון הציבור בהליכים ולבסס הכרעתה על ראיה כוללת כזו. אי לכך קבע בית המשפט, כי הוועדה אינה יכולה להסתפק בבחינה פרטנית של כל שומה, לבחון אם נפלו בה פגמים, ולהתעלם מהתמונה הרחבה ומהיחס שבין השומה הפרטנית שבפניה, להערכות השווי בכל מרחבי התכנית. בנוסף, הוועדה לא נתנה דעתה כראוי גם להסברי השמאי לפער בין השומות.

על יסוד האמור קבע בית המשפט, כי מקום שבו קיימת מחלוקת בעניין פרשנות הוראות תכנית, וכאשר למחלוקת זו עשויה להיות השפעה על שווי מקרקעין, על הוועדה להביע עמדתה במחלוקת ולהורות לשמאי לשום את המקרקעין על בסיס הפירוש הראוי לתכנית. על הוועדה לקבוע את העקרונות הדרושים להערכת השווי ולהותיר לשמאי את ההערכה המקצועית לפי עקרונות אלו. עוד ציין בית המשפט, כי לעיתים אין צורך בקביעת נתונים ודי בכך שהשמאי ייבחן עסקאות השוואה. עם זאת, כאשר לא ניתן להסתפק בעסקאות השוואה, אל לה לוועדה להותיר בידי השמאי לקבוע את היקף הזכויות לפי התוכניות, אלא, עליה לקבוע בעצמה את הפירוש הראוי ואת העקרונות לפיהם תיערך השומה.

על כן קבע בית המשפט כי במקרה הנדון, היה על הוועדה ליתן החלטה ברורה לגבי עקרונות השומה שקובעת מהן הזכויות שיובאו בחשבון במצב הקודם של כל אחת מהתכניות. לאחר מכן היה מקום למנות שמאי נוסף שידון בהערכות השווי, מתוך התבוננות על כל השומות שהוצאו לחלקות במתחם התכנית, ולפי עקרונות השומה שתקבע הוועדה. יתכן שבסופו של יום יתברר כי שווי ההשבחה בחלקות המערערים גבוה מהשווי שקבע השמאי בחלקה הסמוכה. ככל שיישאר פער בין הערכות השווי, לא יהיה בכך די כדי להצדיק התערבות, שכן אם מתברר כי נישום שילם מס הנופל מסכום המס המתחייב על פי הדין, אין בכך להצדיק גם מתן הפחתה לנישום אחר.

לאור האמור קבע בית המשפט, כי התיק יושב אל ועדת הערר שתשמע את טענות הצדדים לעניין פרשנות התכניות, תקבע את הפירוש הנכון ותורה לשמאי מכריע לשום את המקרקעין לפי קביעות אלו. בנסיבות העניין, בית המשפט ביטל מחצית מהחיוב בתוספת הפיגורים וחייב את המשיבה בהוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד.

 

הערת מערכת:  

כידוע, על פי חוק קיימת בחירה בין המסלולים, מחד האפשרות לפנות למינוי שמאי מכריע, ומאידך, לערור לועדת הערר. אמנם, קיימת חובה לפנות בעת שיש טענות על עצם החבות, אולם שאלות משפטיות יכולות לעלות לכאורה בשני המסלולים. לפיכך, נראה כי אם כל התיקים במקרה המוזכר היו מגיעים בתחילה לועדת הערר, אכן הייתה ניתנת החלטה רוחבית של דרך הבירור ופרשנות התכנית, אולם פיצול בין שמאים ובין שמאים מכריעים לבין ועדת הערר, פוגעים באפשרות בירור אחיד וקוהרנטי של הסוגיות.

משמעות זכויות בתקנון בית משותף על היטל ההשבחה

שם ומספר הליך: עמ"נ 16769-10-16 גיורא הנדלמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת אסתר נחליאלי חיאט.  תאריך מתן פסק הדין: 30.3.17 ב"כ המשיבה: עו"ד אוהד אדיר.

פרטי הנכס: דירת מגורים ברחוב מיכ"ל 16, תל אביב.

ערעור זה הוגש בגין החלטת וועדת הערר בקשר עם היטל השבחה בגין מכירת הדירה שבנדון, שלה צמודים החלקים הבאים בבית המשותף: גג הבית המשותף; גג המקלט ומרפסת גג, כאשר על פי תכנית 2331, ניתן  לבנות בבית המשותף קומה חמישית בתנאים המפורטים בה (להלן: "תכנית 2331" ו-"זכויות הבניה").

השאלה בפסק הדין הינה האם זכויות הבניה על פי תכנית 2331 שבגינן הוטל היטל ההשבחה נלוות לדירה בלבד, ועל כן עם מכירת הדירה נדרש המערער לשלם את מלוא היטל ההשבחה, או שזכויות הבניה לפי תכנית 2331 שייכות לכלל דיירי הבניין המשותף באופן יחסי לחלקם ועל כן עם מכירת דירת המערער היה עליו לשלם היטל השבחה רק על פי חלקו היחסי בבניין המשותף, קרי, כ-1/8 בלבד?

בהחלטת וועדת הערר נשוא ערעור זה, נקבע כי מלוא הזכויות שניתן לנצל [לפי תכנית 2331] שייכות לחלק הצמוד לדירתו של העורר ועל כן, על המערער הנטל לתשלום מלוא היטל ההשבחה בגין התכנית המשביחה. הנימוקים לקביעה זו היו בין היתר: כי על פי תקנון הבית המשותף נקבעה זכותו של המערער לבנות בגג הצמוד לדירה, שרק עליו ניתן לממש את תכנית 2331 לבנייה; כי שהשמאית המכריעה קבעה שהתמורה שקיבל המערער עבור הדירה אינה משקפת תמורה עבור זכויות הבנייה לפי תכנית 2331 ואולם לדעת הועדה, מחיר המכירה לא תמיד ישקף נכונה את הזכויות המוקנות בנכס וכי המחיר אינו ראיה קונקלוסיבית לזכויות שהוקנו.

בפתח דבריו הדגיש בית המשפט, כי במסגרת החלטה בעניין היטל השבחה אין הועדה המקומית כמו גם וועדת הערר קובעות זכויות קנייניות והדבר אף אינו בסמכות בית המשפט לעניינים מנהליים בערעור זה וככל שהמערער סבר אחרת באשר לזכויותיו, היה עליו לפנות לבית המשפט המוסמך לבירור מלא של טענותיו הקנייניות.

בית המשפט קבע, כי מהחומר שעלה בפניו, עלה כי וועדת הערר בחנה את תקנון הבית המשותף בראי המצב הרישומי בנכס בלשכת רישום המקרקעין ובכך אין כל חריגה מסמכות. בהקשר זה, בנתחו את התקנון האמור, קבע בית המשפט, כי צדקה ועדת הערר שקבעה שעל פי תקנון הבית המשותף, מלוא זכויות הבניה שייכות לדירה שמכר המערער.

בית המשפט ציין, מבלי שעניין זה מסור לסמכותו בהליך זה, כי אמנם התרשם מהמסמכים, לרבות הסכם המכר, וכן מההחלטות של הוועדה המקומית בדונה בבקשות להיתר של המערער ושל דייר נוסף, שהמערער אכן סבר בעת מכירת הדירה כי זכויות הבניה הן נכס משותף לכלל דיירי הבניין ועל כן התמורה שביקש וקיבל משקפת את מחיר הדירה והצמודים לה בלבד ללא זכויות הבניה ובכך קמה תחושה של "חוסר צדק".

עם זאת, היקף הביקורת של בית המשפט בעניין זה מוגבל לבחינת החלטת וועדת הערר ובה בית המשפט לא מצא כל פגם ומשכך, בין היתר, נדחה הערעור.

 

הערת מערכת:

ועדת הערר בשבתה בענייני היטל השבחה היא גוף מעין שיפוטי, להבדיל מועדת ערר הדנה בענייני רישוי, אולם בשני המקרים לא נשמעים בדרך כלל עדים ולא מתקיים בירור ראיות כפי הנהוג בבית משפט, ועל כן קיימת בעיתיות להכריע בסוגיות מעין אלו ולברר זכויות קנייניות ושייכות הצמדות וזכויות בנייה ליחידה זו או אחרת. אחת האפשרויות לפתרון סוגיה זו, הינה הרחבת סמכויות ועדת הערר לבחינה קניינית במנגנון מקוצר, לקביעות עובדתיות שאינן מורכבות. אחרת, בהכרח קיים פיצול ערכאות בעייתי ומיותר.

 

מושע בין בני משפחה איננה מנטרלת את הבעייתיות

שיוצרת בעלות משותפת במקרקעין

שם ומספר הליך: ערר 601/15/48 הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' מלין בועז ואמיר

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז – בפני כב' יו"ר הוועדה עו"ד רונית אלפר.

תאריך מתן ההחלטה: 26.2.17 פרטי הנכס: חלקה 140 בגוש 6578 ברעננה. ב"כ המשיבים: עו"ד רם כץ.

 

בערר זה נדונה השאלה, האם יש להתערב בהחלטת שמאי מכריע אשר בחן את נושא הבעלויות במקרקעין וקבע כי העובדה שמדובר בבני משפחה אחת איננה מנטרלת את הבעייתיות שיוצרת בעלות משותפת במקרקעין ועל כן, מצא לנכון לקבוע מקדם הפחתה בכל אחד מן המועדים הקובעים.

המשיבים בענייננו קיבלו את זכויותיהם במקרקעין בדרך ירושה והינם 2 מתוך 4 בעלים במקרקעין המחזיקים יחד ב-1/4 מהזכויות במקרקעין.

השמאי המכריע בחן כאמור את נושא המושע וקבע כי העובדה שמדובר בבני משפחה אחת איננה מנטרלת את הבעייתיות שיוצרת בעלות משותפת במקרקעין ועל כן, מצא לנכון לקבוע מקדם הפחתה בכל אחד מן המועדים הקובעים בענייננו.

הוועדה המקומית טענה כי מאחר וה"מושע" פוגעת בשווי המקרקעין הרי שהותרת הבעלות המשותפת משך שנים רבות עומדת בסתירה לעקרון השימוש הטוב והיעיל במקרקעין. בנוסף, מאחר ומושע זו נוצרה 3 שנים לפני מועד אישורה של התכנית המשביחה הראשונה, הרי שהיה על השמאי המכריע להתעלם מקיומה כבר במועד הקובע הראשון, שאם לא כן, יצא הציבור נפסד בכך שהוא מקבל היטל השבחה בחסר עקב מחדלם של הבעלים לפעול בצורה מיטבית מבחינה כלכלית.

ועדת הערר דחתה את טענות הוועדה המקומית וקבעה, בין היתר, כי בחינת שווי השוק של המקרקעין תעשה נכון למועד הקובע של כל תכנית ותכנית כאשר במסגרת בחינה זו יש להביא בחשבון את מכלול נתוני הנכס, לרבות קיומם של בעלים במשותף.

עוד ציינה ועדת הערר, כי פרק הזמן לפירוק שיתוף הינו פרק זמן משוער בלבד, המובא בחשבון על ידי השמאי המכריע במסגרת קביעת תחשיב ההשבחה. וועדת הערר הסבירה שקיומה של בעלות משותפת במקרקעין פוגעת בעיקר בבעלים עצמם, אשר תלויים זה בזה לצורך מימוש זכויותיהם במקרקעין. העובדה כי הבעלים אינם פועלים באופן המיטבי עבורם אינה משפיעה על שווי השוק האובייקטיבי של המקרקעין, אשר ממשיך להיות פחות עקב הבעלות המשותפת.

לאור האמור, ומאחר שבאותו מקרה ההפחתה למושע הובאה בחשבון בכל אחד מן המועדים הקובעים, ובהינתן שהמושע חלה בשני מצבי התכנון של כל תכנית ותכנית, הרי שבפועל אין כל פגיעה בגובה היטל ההשבחה המגיע לציבור ועל כן, גם מטעם זה נדחה הערר.

 

הערת מערכת:

לאור העובדה שבתי המשפט לענייני משפחה מלאים בתיקי מחלוקות וסכסוכי משפחות, לרבות ענייני פירוק שיתוף, ברי הוא שהעובדה שמדובר בקרובי משפחה אינה סיבה למנוע הפחתת מושע. יש לזכור גם כי על פי הוראות החוק קיימת האפשרות לבעלים שלא היה במושע ערב התכנית ומצא עצמו כנגד רצונו במושע עם שותפים, לבקש רכישתו על ידי הרשות.

הצמדת רכוש משותף ושימוש בשטחים משותפים

שם ומספר הליך: ת"א 1639/06 נציגות הבית המשותף ברח' אדם הכהן 3, ת"א ואח' נ' אנג'לס השקעות בהיי-טק בע"מ ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בפני כב' השופט חיים טובי. תאריך מתן פסק הדין: 14.3.17  פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 210, בגוש 6954 ברח' אדם הכהן 3, ת"א.

הנתבעות 1 ו-3 היו בעלות זכויות במגרשים 1 ו-2, כאשר במגרש 2 ניצב מבנה לשימור. התובעים קנו מהנתבעת 1 נכסים בבניין מגורים הבנוי על מגרש מס' 1, כאשר החניון של הבניין נבנה בשתי קומות: הקומה הראשונה (1-) אשר בה 15 חניות, שימשה את המבנה לשימור, (להלן: "החניות הציבוריות") ואילו הקומה השנייה (2-) שימשה את דיירי הבניין.

בין התובעים לנתבעת 2 אשר הפעילה עסק במבנה לשימור, נתגלעה מחלוקת בגין השימוש בחניות הציבוריות ולאחר מכן במסגרת התביעה העלו התובעים טענות לגבי אי חוקיות הצמדת החניות הציבוריות למבנה לשימור.

בית המשפט ציין כי קיימות שתי שאלות עיקריות, האחת, האם העסקה בין הנתבעת 1 לנתבעת 3, למכר החניות הציבוריות שבמרתף הבניין, בעלת תוקף משפטי מחייב, אם לאו (להלן: "עסקת מכר החניות"); השנייה, אם יימצא כי עסקת מכר החניות תקפה, יש להכריע בשאלת אופן השימוש בחניות הציבוריות וברכוש המשותף בין הצדדים.

בשאלה הראשונה קבע בית המשפט כי יש תוקף חוזי ומשפטי לעסקת מכר החניות וכי החניות הציבוריות שייכות לנתבעת 2.

בהקשר זה קבע בית המשפט: (1) "קיומם של מתקנים משותפים הוא תנאי מספיק לרישום בית משותף מרוכב" וכי מרתף החניות בנוי בחלקו (קומת המרתף התחתונה) בשטח מגרש 2 ומשכך נראה שאין מנוס מלרשום הבניינים במגרשים 1 ו-2  כבית משותף מורכב, ואף מבחינת ההסכמים עם התובעים לא עולה כל מניעה לכך. (2) החניות הציבוריות הוצאו מהרכוש המשותף כדין, הגם שלא במפרט בהתאם לחוק המכר, שכן חלק מהתובעים רכשו זכויות ולא דירה ומשכך חוק המכר אינו חל עליהם, ויתר התובעים ידעו על כוונת ההצמדה ממסמכים מפורטים אחרים שצורפו להסכם. בית המשפט קבע כי העדרו של מפרט אינו שולל – מינה וביה – מן המוכר את האפשרות להוצאת חלקים מן הרכוש המשותף, זאת אם צורפו פרטים באותו עניין "בצורה ברורה וחד משמעית". (3) אין מניעה להצמיד יותר מ-2 חניות לדירה מקום בו שוכנעה רשות מקומית שהשימוש המיועד לדירה מחייב שיוצמדו לה יותר משני מקומות חנייה. (4) היתר הבניה ניתן כדין ובכל מקרה התובעים מנועים מלהעלות טענה בגין היתר הבניה לאחר 3 שנים מתום הבניה הואיל ולא צרפו את הרשות המקומית לתביעה ולנוכח עילות שיהוי ומניעות.

ביחס לשאלה השנייה, אופן השימוש בחניות הציבוריות, קבע בית המשפט, כי לנתבעת 3, ומשכך לנתבעת 2 אשר שכרה ממנה את המבנה לשימור, אין זיקת הנאה בלובי ובמעלית הבניין שבמגרש 1 ואין לה זכויות ברכוש המשותף בו. משכך, קבע בית המשפט, לקוחות הנתבעת 2 אינם יכולים לעשות שימוש בשטחים אלה לשם יציאה מן החניון שבו החניות הציבוריות.

עוד הוסיף וציין בית המשפט, כי שימוש חופשי ובלתי מבוקר במעלית ובלובי הבניין, על ידי כמות בלתי מוגבלת של לקוחות המבנה לשימור תפגע בלא ספק, באופיו של הבניין, בפרטיות דיירי הבית ובביטחונם  ואף כי שימוש כאמור נוגד אף את הוראות תכנית המתאר.

למרות האמור לעיל, קבע בית המשפט, כי הוא מוצא בנסיבות העניין שאין להיעתר לבקשת הנתבעות לעשות שימוש בחניות הציבוריות באמצעות כניסה ויציאה דרך פתח היציאה הדרומית שעה שהצדדים לא הגיעו להסכמות בעניין השימוש בפתח זה ושעה שהשימוש בו אינו מאפשר נגישות לבעלי מוגבלויות כמתחייב על פי הדין.

בנסיבות העניין, בהן התביעה נתקבלה בחלקה, לא קבע השופט צו להוצאות.

הערת מערכת:

בתי המשפט מקפידים מאד על עמידה בהוראות חוק המכר בהתייחס להוצאת חלקים מן הרכוש המשותף והותרתם בידי המוכר, עם זאת, מדובר במקרה ייחודי בהם קבוצה מראש אינה מוגדרת כמוכרת, פה אנו מבחינים בבעייתיות של אי החלת החוק למקרים שאינם עומדים בהוראותיו, נושא זה נשוא הצעות חקיקה שונות להחלת חובות ומגבלות גם על קבוצות רכישה, עם זאת נראה כי בשנים האחרונות קבוצות רכישה כבר איבדו מעט מזוהרן עקב החמרת מיסוי וכדו',  אזי נראה כי הנושא אינו אץ כמקודם.

 

פינוי פיצוי לדייר מוגן

שם ומספר הליך: ת"א 18298-01-16 אור גוזלן ואח' נ' אהרון ז'אן

ערכאה: בית המשפט השלום בתל אביב-יפו, בפני כב' השופטת לימור ביבי.

תאריך מתן פסק הדין: 20.3.17  פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 4 גוש 9032 ברחוב יסוד המעלה 47, תל אביב.  ב"כ התובעים: עו"ד דוד קדישביץ.

עסקינן בתביעה לפינוי מושכר מכח עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב – 1972.

התובעים הינם הבעלים הרשומים של המקרקעין עליהם בנוי בניין, הנתבע הינו דייר מוגן המתגורר בדירה למעלה משלושים שנה. התובעים הוציאו היתר בניה להריסת הבניין ולבניית חדש תחתיו כשברצונם לפנות את הדייר המוגן בהתאם לעילות הפינוי שבחוק הגנת הדייר. המחלוקת העיקרית בין הצדדים נסובה סביב שאלות שיעור וסוג הפיצוי (דיור חלופי או פיצוי כספי בעין).

בית המשפט בחן האם הדייר המוגן זכאי לדיור בעין או לפיצוי כספי וקבע כי סעיף 133 לחוק קובע כי יש ליתן לדייר המוגן דיור חלופי, אך מהו הדיור החלופי הראוי? בפסיקה נקבע כי ההחלטה נתונה לשיקול דעת בית המשפט בהתאם לנסיבות העניין, כשדרך המלך היא למצוא לאותו דייר דיור חלופי וכל שלא ניתן למצוא דיור כאמור, ליתן לו פיצוי כספי ראוי.

בענייננו קבע בית המשפט, כי הדייר אינו זכאי לקבלת דירה חלופית בבניין החדש שיוקם על המקרקעין לאור התנהלותו בנסיבות העניין ואף קבע כי הדייר איבד זכותו לדיור חלופי ויקבל פיצוי כספי בגין הפינוי.

בית המשפט ציין כי הוצגו לדייר דירות חלופיות רבות והוא נותר עיקש בסירובו, מתוך כוונה לנסות ולקבל דירה חילופית בבניין החדש, אשר שוויה כפול משוויה של הדירה נשוא התביעה.

עוד קבע בית המשפט, כי אם היה מדובר בדירה חילופית בבניין החדש הרי שהתובעים יצטרכו לדאוג לו לדיור חלוף לפרק הזמן עד לסיום בניית הדירה החדשה, הוצאה אשר לא ניתן להתעלם ממנה. כמו כן, הוכח כי בדירה החדשה יהא על הנתבע לשלם דמי ניהול אשר ברי כי בנסיבות העניין לא יוכל לעמוד בהם.

לאור כל האמור, בית המשפט לא מצא הצדקה מיוחדת להסדרת דיור חלוף לדייר דווקא בבניין החדש אשר יוקם על המקרקעין נשוא התביעה ולא רק זאת אלא אף קבע כי איבד זכותו לדיור חלוף כלשהו ויהיה זכאי לפיצוי כספי בלבד.

בית המשפט אף דחה את שאר טענות הנתבע בנוגע לגודל הדירה, שוויה על פי המ"ר וגובה דמי הפינוי וקבע כי מקובל לשלם לדייר המוגן פיצוי כספי כנגזרת בגובה 60% משווי הבעלות בדירה ולא שווי של בעלות מלאה, כשיש לקחת בחשבון כי שווי הפיצוי אמור לאפשר לדייר המוגן למצוא לעצמו פתרון חלופי ראוי אחר.

בית המשפט קבע את גובה הפיצוי על 580,000 ₪, סכום אשר יש בו לדעת בית המשפט די כדי למצוא דיור חלופי ראוי. כן קבע בית המשפט הוצאות העתקה הכוללות תיווך, שכ"ט, העברה אריזה וכד' בסך של 50,000 ש"ח.

בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:

חלק מהבעייתיות בפינוי הינה העובדה שיש לפצות מחד פיצוי שיאפשר מגורים חליפיים, ומנגד הדייר המוגן לכאורה לא זכאי לשפר מצבו על ידי קבלת דירה בבעלות מלאה. אלא, שהיצע הדירות בהן ניתן לרכוש דיירות מוגנת הינו מוגבל, ולכן בחלק נכבד מהמקרים יוביל הדבר לפיצוי כספי חלף דיור חלוף, ככלל פעמים רבות מרגע שלא מדובר בדירה באותו מקום ממש, לא ברור כי קיימת עדיפות כלשהי לדיור חלוף על פיצוי כספי.

 

כאשר רשות יודעת כי קיימים נכסים אשר לא ברור האם נבנו בהיתר בנייה –

חובתה להזהיר את הציבור

שם ומספר הליך: ת"א 43490-08-11 דינה מרכוס בע"מ ואח' נ' ועדה לתכנון ובניה מרחב הרצליה ואח'

ערכאה: בית המשפט השלום בתל אביב – יפו, בפני כב' השופט אביים ברקאי תאריך מתן ההחלטה: 4.4.17  פרטי הנכס: בניין הנמצא ברחוב הס 2 בלב העיר הרצליה.  ב"כ התובעים: עו"ד מלי חיימוב.

בענייננו מדובר על בניין בן 12 קומות המכיל בין היתר, נכסים למגורים ולמסחר, אשר פעילים מזה עשרות שנים ללא היתר בנייה כאשר הבניין ניצב מול בית העירייה בהרצליה. התובעות אשר רכשו את הנכס, התקשרו עם צד ג' בהסכם שכירות, אשר התכוון להקים במקום "חדר תקשורת".

אחת הסוגיות המעניינות שנידונו בפסק הדין, הינה שאלת אחריות הרשות לנכס ולאישורים אותם היא מוציאה ללשכת רישום המקרקעין על אף טענתה שהנכס בנוי ללא היתר והאם יש לפצות את התובעות בגין אחריות זו.

בית המשפט קבע, כי ככל שהרשות יודעת או צריכה לדעת ביחס לבניין אשר נבנה ללא היתר הרי עליה לפעול למניעת הכשל או להתריע אודותיו בפני הציבור. אחריות הרשות איננה נעצרת בשלב אישור התכניות ובדיקת בניה ללא היתר, משנודע לרשות על בניה ללא היתר הרי אפילו זו התיישנה ואפילו אין באפשרותה לנקוט הליכים פליליים – הרי חובתה היא להתריע ולהודיע על כך לציבור.

עוד קבע בית המשפט, כי לרשות אחריות גם על בניינים שהסתיימה בנייתם ואין זה תפקידו של הציבור להימנע מלרכוש נכסים שהרשות מתעלמת מהפרות הבניה שבהם. מקרה זה אינו הראשון וממילא אינו היחיד בו קיים פער בין תיקי הבניין לבין המצב בפועל ולבין רישומי רשם המקרקעין. כאשר רשות יודעת כי קיימת תופעה של נכסים אשר לא ברור האם נבנו בהיתר עליה למצוא דרך להזהיר הציבור ולא להתעלם מבניין בן שתיים עשרה קומות העומד ללא היתר עשרות שנים. על הרשות לפעול בין בדרך של בדיקת הרישיונות טרם מתן אישור העברת זכויות, בין בדרך של רישום הערה בספריה ובין בדרך של הבהרה מלכתחילה אודות כשל אפשרי. על הרשות לעשות הכל על מנת למנוע מהציבור ליפול בפח ולרכוש נכסים אשר נבנו שלא כדין.

הערת מערכת:

בית המשפט בהחלטה תקדימית קבע, כי הרשות חבה כלפי צד ג' בכך שלא מנעה מכשול שכן המחוקק נתן לה כלים של מניעה. לא ניתן להטיל את מלוא החבות על האזרח ובדיקותיו אלא ניתן לרשום הערה בלשכת רישום המקרקעין, לנקוט הליכים כנגד המפר והפועל באופן לא חוקי על מנת למנוע תאונות כעין זו. פס"ד זה בהחלט יכול לסייע לבהירות גדולה יותר ושמירה על הפרט.

אחרי "הלכת דירות יוקרה"

שם ומספר הליך: עררים 134/14, 130/17 פואד זעתרה ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה – מחוז ירושלים בפני כב' יו"ר הוועדה עו"ד אליעד וינשל.

תאריך מתן ההחלטה: 4.4.17   פרטי הנכס: בניין בן 8 קומות הכולל 14 יחידות דיור בשכונת בית חנינא בירושלים.  ב"כ העוררים: עו"ד אחמד ספדי.

 

האם רשאית הועדה המקומית להתנות הנפקת היתר בניה בהתחייבות מבקש ההיתר לבצע על חשבונו את פיתוח השטח הפתוח הציבורי הסמוך למקרקעין, כאשר פיתוח השצ"פ בהתאם להוראות התכנית מהווה תנאי לטופס אכלוס (טופס 4)?

עניינו של הערר בבקשה להיתר להקמת בנין חדש בן 8 קומות הכולל 14 יחידות בשכונת בית חנינא בירושלים. תכנית 67538 החלה על המקרקעין שבנדון מאפשרת את הבינוי תוך הפרשת שטח מהמקרקעין לצרכי ציבור לצורך שצ"פ כן נקבע כי פיתוח השצ"פ והעברתו לעיריית ירושלים הם תנאי לטופס 4 לבניינים. הבקשה להיתר תואמת את הוראות התכנית החלה על המקרקעין, לפיכך אישרה המשיבה את הבקשה כשאחד התנאים להנפקת היתר הבניה נקבע "אישור המחלקה לכלכלה אורבנית בעיריית ירושלים". המחלקה לכלכלה אורבנית מתנה את הסכמתה בכך שמבקשי ההיתר יחתמו על התחייבויות שונות ומגוונות שמטרתן הברורה היא הטלת נטל פיתוח השצ"פ במלואו על מבקש ההיתר. העוררים מסרבים לחתום על ההתחייבות ומבקשים כי יבוטל התנאי בהחלטת המשיבה הדורש את אישורה של המחלקה לכלכלה אורבנית.

ועדת הערר קבעה, בהתאם להלכת דירות יוקרה (ע"א 7368/06), כי הנטל לביצוע עבודות פיתוח לטובת הציבור הוא בגדר תפקידה של העירייה ושל הועדה המקומית והטלתו על גורם אחר ללא הסמכה בחוק היא בגדר גביית מס שלא כדין. הכלל במקרה זה הוא הנפקת היתר בניה והחריג, הדרוש נימוקים טובים וייתכן מיוחדים, הוא הימנעות מאישורו.

ככל שמוסד הרישוי משתכנע שאין כל אפשרות לביצוע תנאי לאכלוס, הרי באפשרותו להקדים ולהימנע מהנפקת היתר. עם זאת מדובר בחריג ולא בכלל, שהרי מוסד התכנון שאישר את התכנית הבחין בשלביות הביצוע בין שלב ההיתר ושלב האכלוס ומכאן, כי בהעדר אינדיקציה ברורה בדבר העדר כל אפשרות סבירה לביצוע תנאי האכלוס, יש להותיר שלב זה לבחינה בשלב האכלוס, כפי שנקבע בהוראות התכנית.

ועדת הערר אף דחתה את טענת הועדה המקומית כי נוכח מצבה הכלכלי הקשה של העירייה אין אפשרות נראית לעין למימון ביצוע השצ"פ בטווח הנראה לעין. וקבעה: "…מתקשים אנו לקבל את הטענה שלפיה במקרה בו נגבה היטל השבחה בסכום הגבוה למן ערוך מהמשאבים הדרושים לצורך ביצוע עבודות פיתוח, תוכל ועדה מקומית להימנע מהנפקת היתר הבנייה, בטענה להעדר משאבים כלכליים לביצוע עבודות הפיצוח טרם האכלוס".

לאור האמור, ועדת הערר קיבלה את הערר וביטלה את התנאי שנקבע בהחלטת הועדה המקומית של "אישור המחלקה לכלכלה אורבנית". לאחר מילוי יתר התנאים, קבעה ועדת הערר כי על הועדה המקומית להנפיק את היתר הבנייה. בהיתר הבנייה ייכלל סעיף המבהיר כי בהתאם להוראות התכניות, אכלוס המבנים מותנה בהשלמת פיתוח השצ"פ.

הערת מערכת:

בעקבות "הלכת דירות יוקרה" מצאו עצמן חלק מהרשויות במצוקה, ובצורך לממן פיתוח ומשימות שהוטלו על ידן קודם לכן על בעלי הזכויות. חלק מהבעיה צומצמה במתן אפשרות להטלת הוצאות אלו, במקרים מסויימים, אולם חלק בחרו להמשיך בהטלת הוצאות על בסיס התחייבויות קודמות, עובדה שהביאה לקביעות משפטיות של בתי המשפט לתחולה רטרואקטיבית של "הלכת דירות יוקרה" בהתייחס להסכמי עבר.

מסעדה באזור תעשייה אינה שימוש נלווה

שם ומספר הליך: ערר 296/16/41 נעמה עובדיה ונעמה עסקים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מודיעין

ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה – מחוז מרכז בפני יו"ר הועדה עו"ד שרון מונטיפיורי-גילן.

תאריך מתן ההחלטה: 1.3.17   ב"כ המשיבים: עוה"ד אברהם פורטן, ירון לנדאו, פליבאום.

עסקינן בערר על החלטת הוועדה המקומית לדחות בקשה לשימוש חורג מ-2 חנויות ל-2 מסעדות, בשטח כולל של 200 מ"ר. בערר זה נדונה השאלה, האם שימוש למסעדה הוא שימוש תואם תכנית.

התכניות הרלוונטיות לעניינו הינן תכנית מתאר מד/2020 (להלן: תכנית המתאר") ותכנית מפורטת מד/20 (להלן: "התכנית המפורטת").

וועדת הערר פתחה וציינה, כי מהוראות תכנית המתאר עולה, כי היתרי בניה יינתנו על סמך תכניות מפורטות שיערכו על פי הוראות תכנית המתאר ולכן התכנית הרלוונטית לענייננו היא התכנית המפורטת. התכנית המפורטת ייחדה מגרשים לייעודים שונים בתוך התחום שיועד בתכנית המתאר ל"אזור שירותים מלאכה ותעשיה זעירה" והמגרש נשוא ערר זה מיועד בתכנית המפורטת ל"אזור תעשיה". לפיכך ההוראות הרלוונטיות הן הוראות התכנית המפורטת ביחס לאזור התעשייה.

ועדת הערר קבעה, כי תכנית המתאר לא ערכה הפרדה בין השימושים ואפשרה בתחום "אזור שירותים מלאכה ותעשיה זעירה" מגוון של שימושים. התכנית המפורטת לעומת זאת, ייעדה מגרשים שונים לשימושים שונים, הפרידה בין "אזור מלאכה" ל"אזור תעשיה" ויצרה מגרש בייעוד נוסף "אזור למבנים רב תכליתיים", באזור זה הותרו שימושים מסחריים.

הוועדה קבעה כי מעיון בהוראות התכנית ובתשריט התכנית עולה כי אזור המגרש הרב תכליתי הוא אזור שאמור לרכז פעילות מסחרית, לרבות מסעדות, שנועדו בין היתר על מנת לשרת את שימושי המגרשים האחרים ובין היתר גם את מגרשי התעשייה, אך בפירוט השימושים בייעודי הקרקע האחרים הקבועים בתכנית המפורטת, לא הותרו שימושים בעלי אופי מסחרי.

עוד ציינה הוועדה כי קבלת פרשנות העוררים עלולה להביא לכך שלמעשה ניתן יהיה בכל אזור התעשייה והמלאכה להקים מסעדות והדבר אינו סביר ואינו עולה מהוראות התכנית המפורטת ביחס לאזור התעשייה.

ועדת הערר אף הוסיפה ופירשה את הביטוי "שימושים הקשורים בהם", המופיע בתכנית המפורטת, כך שמדובר רק בשימוש אינהרנטי לשימוש העיקרי, לדוגמא, חדר אוכל לעובדים במפעל ולא מסעדה שצפויה לשרת את הציבור כולו.

לאור האמור לעיל ומנימוקים נוספים, הערר נדחה ללא צו להוצאות.

הערת מערכת:

קשה לומר קטגורית שמסעדה באזור תעשייה אינו שימוש מתבקש, שהרי ברי הוא כי גם הפועלים באזור התעשייה, ומבקרי המפעלים, זקוקים להספקת מזון. אלא, שנראה כי ועדת הערר השוותה את הגדרות המגרש הספציפי להגדרות מגרשים אחרים, בהם הוגדר מפורשות כי לא ניתן לעשות שימוש של מסעדה כנלווה.

 

ניצול תמריצי תמ"א 38 בבניין שנהרס טרם מתן ההיתר

שם ומספר הליך: ערר 326/16 יעקב טאוב נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אתא ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה – מחוז חיפה, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד דקלה מוסרי טל.

תאריך מתן ההחלטה: 13.3.17  פרטי הנכס: מבנה על חלקה 10, בגוש 11012 בקריית אתא.

ב"כ המשיבות: עוה"ד איילה גבסי סגל, יהודה גזיאל.

שאלה מעניינת שהתעוררה בערר זה הינה האם ניתן לקבל תמריצים מכח תמ"א 38, כאשר במועד הגשת הבקשה להיתר או מועד אישורו, הבניין נשוא הבקשה כבר נהרס.

 

וועדת הערר קבעה, לאחר שניתחה את נסיבות המקרה, שככלל לא ניתן לקבל תמריצים מכוח תמ"א 38 לבניין, שבמועד הגשת הבקשה להיתר כבר נהרס, אך המקרה בענייננו עולה כדי חריג מיוחד המצדיק סטייה מן הכלל.

 

ועדת הערר קבעה, כי בניית שני הבניינים על המגרש הנה למעשה "מהלך רישוי" אחד אשר פוצל, לדרישת הועדה המקומית, לשתי בקשות להיתר – כאשר ההיתר הראשון ניתן בהתבסס על זכויות הבניה המוקנות בלבד, והבקשה להיתר השני הוגשה בהתבסס על תמריצי תמ"א 38. זכאותו של המבנה לתמריצי התמ"א, נבדקה עוד בטרם זה נהרס וכן הוגשו כל הדו"חות והמסמכים הדרושים, בהתאם להוראות תמ"א 38, ביחס למבנה עוד בטרם הריסתו.

 

עוד קבעה ועדת הערר, כי בנסיבות המיוחדות, ומאחר שהדרישה לפיצול ההיתרים הייתה של הועדה המקומית, ומנגד ברי כי לו הייתה מוגשת בקשה אחת ניתן היה לנצל את הזכויות המבוקשות מכח תמ"א 38, ומניעת הזכויות כעת תיפגע במבקש ההיתר, יש לראות את שתי הבקשות להיתר לשני המבנים בחלקה, כבקשה אחת שפוצלה לשני הליכי רישוי ועל כן, הריסת המבנה בשלב הראשון ובמסגרת הליך הרישוי הראשון איננה מונעת את תחולת תמריצי התמ"א בהליך הרישוי השני.

 

לסיום ציינה ועדת הערר, כי לעתיד לא יאושרו מהלכי רישוי מסוג זה, וכי הכלל הוא, כי בניין שנהרס אינו זכאי לתמריצים מכח תמ"א 38.

הערת מערכת:

קיימת בעיתיות עם קביעה שהריסה בפועל, כמו גם היתר קודם שלא ניצל את תמריצי התמ"א, ימנעו באופן מוחלט קבלת זכויות התכנית. בפועל יש ליתן, כפי שבחרה ועדת הערר לנקוט במקרה זה, אפשרות להפעלת שיקול דעת ליתן את הזכויות במקרים המתאימים.