שאלת ההשבחה בתכנית מרפסות
מאת עוה"ד צבי שוב וגלעד שמעון
שם ומספר הליך : עררים מס' 8069/11+8118/12+8136/11+8022/13+8069/14 ועדה מקומית לתכנון ובניה רחובות נ' אבי ניסים בובליל בע"מ ואח'; פרץ בוני הנגב נ' ועדה מקומית רחובות
ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה – מחוז מרכז בפני כב' יו"ר הוועדה עו"ד יריב אבן חיים תאריך פסק הדין: 27.3.17
ב"כ הצדדים: ב"כ הועדה המקומית – עו"ד יעקב ברכה; ב"כ המשיבים: עוה"ד גלעד זרם; שמואל שוב; יצחק פרוינד; מיכאל שניטקין.
הועדה המקומית לתו"ב רחובות גבתה היטלי השבחה מנישומים בגין תכנית המתירה בניית מרפסות מקורות. השמאים המכריעים שדנו במחלוקות בין הצדדים בכמה מן העררים הנ"ל קבעו, כי אין בתכניות השבחה בכל הנוגע למרפסות, שכן בניית המרפסות המקורות התאפשרו עוד קודם לתכניות הנ"ל, מכוח תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב – 1992 (להלן- "תקנות חישוב שטחים"), כפי שתוקנו בשנת 2008 (להלן – "תיקון 2008").
הועדה המקומית הגישה ערר על קביעות אלה, וטענה בין היתר כי תקנות חישוב שטחים קובעות אך ורק את אופן חישוב השטחים, ואלו שטחים יבואו במניין השטחים העיקריים, אולם הן אינן מעניקות זכויות בניה, הניתנות רק מכוח תכנית סטטוטורית, ולכן – ללא אישורה של התכנית, לא ניתן היה לבנות את המרפסות המקורות.
ועדת הערר הפנתה בהחלטתה להחלטות קודמות שניתנו על ידה, סקרה את הוראות תקנות חישוב שטחים, את הוראות המעבר השונות, ואת התיקונים השונים שהוכנסו בתקנות במהלך השנים בכל הנוגע לשטחי המרפסות, כמו גם דברי ההסבר שנלוו אליהם וקבעה: "תכלית התקנות הינה להסדיר באופן אחיד וברור את אופן חישוב שטחי המרפסות לסוגיהן המשתמעים מהתכניות הקודמות, משום שוועדות מקומיות נתנו כתוספת "מובנת מאליה" מעבר למה שנאמר במפורש בתכניות הקודמות. תקנות חישוב שטחים קבעו בכך חזקה פרשנית לכל התכניות הללו, שלפיה בתנאים מסוימים האמורים בתקנות ניתן לא לספור את שטח המרפסות שלא צוין בתכנית, וזאת מתוך תפיסה שמקורם של שטחי בניה אלה הוא בהוראות התכנית החלה הגם שזו שתקה בנושא."
לעומת זאת, מבהירה ועדת הערר כי: "כאשר לפני התקנת התקנות קיימת במרחב תכנון מסוים תכנית תקפה שכללה הוראות מפורשות בדבר הכללת שטחי מרפסות בחישוב השטחים (בין שיכללו באחוזי הבניה ובין שיינתנו מעבר לשטחי הבניה), שיטת חישוב השטחים שנקבעה בתקנות לא נועדה ואף לא יכולה לחול בשל התפיסה העקרונית שזכויות בניה נקבעות בתכנית ובלא שניתנה בחוק לשר הסמכות להקנות לראשונה זכויות בניה מעין אלה בתקנות…".
ועדת הערר ציינה כי גם לאחר התיקון לתקנות משנת 2008, עדיין מתאפשר המשך ההכרה בזכויות בניה שהוקנו באופן משתמע בתכניות הקודמות במסגרת הוראת המעבר שנקבעה (כפי תכליתן של תקנות חישוב שטחים עוד משנת 1992), אך תוך שני שינויים עיקריים: האחד, קביעת חובה להסדיר במפורש בתכניות עתידיות שתופקדו לאחר 1.1.10 את שטחי המרפסות שעוגנו בתקנות חישוב שטחים על בסיס המשתמע מתוך התכניות, ולמעשה מעבר לזכויות הבניה המוקנות באופן מפורש בתכנית. השני, שינוי הוראות בינוי שנקבעו באותם כללים אחידים שנקבעו בתקנות משנת 1992 על מנת לאפשר בניית מרפסות זו מעל זו בשל היתרונות התכנוניים של בינוי זה.
לאור האמור, דחתה ועדת הערר את טענתה העקרונית של הוועדה המקומית, לפיה היה הכרח באישור תכנית שתתיר במפורש בניית מרפסות, כתנאי להחלת הוראות חישוב שטחים למרפסות שבתקנות, ביחס לאותם מקרים בהם לא הייתה התייחסות מפורשת לשטחים אלה בתכניות שהופקדו עד 1.1.2010, וקבעה כי: "התכנית שאושרה לאחר אישור התקנות ושאפשרה להוסיף שטח של 12 מ"ר מרפסת מקורה ליח"ד בדומה למה שהתאפשר ממילא מכח התקנות, ומבלי ששינתה את זכויות הבניה שניתן היה לקבל ערב כניסת התכנית לתוקף, אינה תכנית משביחה".
לאור האמור ומטעמים נוספים, נדחו עררי הועדה המקומית בסוגיה הנ"ל .
הערת מערכת:
במסגרת הדיון בעררים העלתה הועדה המקומית, בין היתר, גם טענה חלופית לפיה, כאשר רצה המחוקק לפטור מהיטל השבחה ביחס לזכויות בניה הניתנות מכח החוק, הוא קבע כך במפורש, כגון – הפטור שניתן ביחס להקמת ממ"ד בשטח המתחייב לפי תקנות ההתגוננות האזרחית. משמע – כי בהעדר פטור ביחס לשטחי מרפסות – יש לחייב בהיטל השבחה בגין זכויות הנוספות מכח התקנות. טענה זו נדחתה אף היא מטעמים שונים ע"י ועדת הערר. בעניין זה חשוב להוסיף, כי קיים לכאורה שוני בין ההוראה בתקנות ההתגוננות האזרחית הקובעת את שטחו הנדרש של ממ"ד בדירה, אולם שותקת ביחס לתוספת שטחים לשם בנייתו ולפיכך – מחייבת לכאורה מימוש של זכויות בניה מכח תכנית לשם בניית ממ"ד, לבין – ההוראה בדבר חישוב שטחי מרפסות הנדונה בענייננו, אשר כפי שנקבע בהחלטת ועדת הערר – יוצקת תוכן פרשני להוראות התכניות הקיימות כמקנות בתנאים מסוימים, את שטחי הבניה לבנייתן של מרפסות, ללא צורך באישור תכנית נוספת.
