מתי הסכם אופציה יחשב כאופציה ומתי יהווה ראשית להסכם מכר

version2_OnLine3-01

 

 

printver

 

 

 

מתי הסכם אופציה יחשב כאופציה ומתי יהווה ראשית להסכם מכר

מאת עו"ד צבי שוב ואמיר דרמר

 

שם ומספר הליך: ע"א 7869/14  ד.ד. ליה יזום והשקעות בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ת"א ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בפני כב' המשנה לנשיאה השופט א' רובינשטיין, י' עמית, נ' סולברג.

תאריך ההחלטה: 09.03.17  ב"כ המשיבה 1: עוה"ד יורם הירשברג.

המערערות 2-1, שתי חברות יזמיות התקשרו בהסכם עם תשעה מתוך עשרה בעלי חלקת מקרקעין המצויה ברחוב בעלי המלאכה בתל אביב. ההסכם הוגדר כ-"כתב אופציה בלתי חוזרת", ועל פיו הוקנתה למערערות אופציה לרכוש את זכויות הבעלים. תקופת האופציה הועמדה על שלושה חודשים, הניתנים להארכה על ידי המערערות מדי שלושה חודשים עד לתקופה כוללת של שנה אחת. מחיר האופציה הועמד על סך של 405,000 ₪.
במועד חתימת ההסכם, היו בנכס שני דיירים מוגנים. בשל כך, נקבע בהסכם תנאי מתלה המתנה את האופציה בפינויים של הדיירים המוגנים בתוך תקופת האופציה. הצדדים הגיעו להסכמה עם הדיירים המוגנים כי יפנו את החנויות בתמורה לפיצוי כספי. בהמשך חתמו המערערות על הסכם משולש לסיחור האופציה, הסכם זה נכרת מול קבוצת רכישה שאורגנה על ידי המערערות ומול בעלי המקרקעין, זולת שניים מבעלי המקרקעין, אחד מהם הוא מערער 3, אשר חזר בו מהסכם האופציה.

במסגרת התמורה המוסכמת, נכלל תשלום של "דמי ארגון" ששילמו יחידי קבוצת הרכישה למערערות. מערער 3 חתם על הסכם נפרד מול המערערות לפיו הוא הצטרף בתור חבר בקבוצת הרכישה ושילם להן דמי ארגון. ביום חתימת הסכם סיחור האופציה, הודיעה קבוצת הרכישה על מימוש האופציה, ובחלוף יומיים חתמו קבוצת הרכישה ובעלי החלקה על הסכם למימושה. ביני לביני, מערער 3 חתם על הסכם למכירת מחצית מזכויותיו.

בעקבות ההשתלשלות העניינים, הוציא מנהל מס שבח לצדדים מספר שומות רכישה ושבח, כשלדידו של מנהל מס שבח, יש להשקיף על עסקת האופציה כעל עסקת מכר, כשהמערערות למעשה רכשו את הקרקע מידי בעלי הקרקע ומכרו אותה לקבוצת הרכישה והמערער 3 מכר את חלקו בקרקע למערערות במסגרת הסכם האופציה, אולם לאחר מכן הוא חזר בו ורכש את הקרקע בחזרה מידי המערערות, ובהמשך מכר מחצית מזכויותיו. כן נקבע, כי באשר לקבוצת הרכישה יש להוסיף את דמי הארגון ששולמו למערערות כחלק משווי הרכישה. השגותיהם של כל הנישומים נדחו על ידי מנהל מס שבח, ובהמשך לכך הגישו כולם עררים נפרדים לוועדת הערר, אשר נדחו. בעקבות זאת חלק מעוררים הגישו הערעור דנא.

ועדת הערר דחתה את העררים בקבעה כי מאפייני הסכם האופציה ואופן ניסוחו מלמדים כי מדובר בעסקת מכר, שכן הצדדים הסכימו כי ככל שיתקיים התנאי המתלה, המערערות תהיינה חייבות לממש את האופציה. באשר לשומה שהוצאה למערער 3, קבעה כי משעה שנקבע כי הסכם האופציה הוא הסכם מכר, ממילא יש לראותו כמי שמכר למערערות את חלקו בעת שהתקשרו בהסכם האופציה ובהמשך, כשהתקשר עמן בהסכם החדש, נכרת בעצם הסכם חדש בו הוא רכש את חלקו המקורי בחזרה והפך לחלק מקבוצת הרכישה.

בית המשפט העליון (מפי השופט סולברג ובהסכמת המשנה לנשיאה רובינשטיין ובניגוד לדעתו החולקת של השופט עמית) דחה את הערעור של מערערות 1 ו-2 וקיבל את הערעור של מערער 3  ופסק, כי התיק דנא אמנם עוסק בחיובם של המערערים במס שבח ובמס רכישה, אולם בשורה התחתונה הוא נסב כל כולו על שאלה של פרשנות חוזה, ובמקרה דנא פרשנות הסכם האופציה שנכרת בין המערערות 2-1 לבין בעלי הקרקע. בנסיבות אלו, מדובר בסופו של דבר בהכרעה המבוססת על מסקנות הנלמדות מלשון החוזה ומיתר נסיבות העניין. בכך, כידוע, אין לוועדת הערר יתרון על פני ערכאת הערעור, ומרחב התערבותה של ערכאת הערעור גדֵל בהתאם.

השופט עמית, בדעת מיעוט, קבע כי כשבוחנים את הוראת התנאי של ההסכם, פינוי הדייר המוגן, הרי שמפשט הכתוב בהסכם ניתן להסיק כי זכות הברירה של המערערות אם לממש את האופציה אם לאו, מותנית בכך שהתנאי המתלה לא התקיים. אם כן, מקום בו התנאי המתלה התקיים והדיירים המוגנים התפנו, חלה חובה על המערערות לממש את האופציה, באופן השולל את אופייה הברירתי של הזכות הנתונה בידיהן. מכאן קצרה דרכה של ועדת הערר לקבוע כי כלל אין מדובר באופציה.

כאן מתפצלות דעות השופטים, השופט עמית בדעת המיעוט, סבור כי מעיון בשאר הוראות ההסכם וההתניות שבו עולה כי אכן מדובר בהסכם אופציה. הסעיף המרכזי אותו יש לבחון, לדעת השופט עמית, עוסק בשאלת ביטול האופציה. בסעיף נקבעו מצבים בהם האופציה התבטלה או לא מומשה, כלומר מצב בו התנאי המתלה התקיים, אולם המערערות הן שחזרו בהן וכעת הן אינן מעוניינות לממש את האופציה. סעיף זה, לדעת השופט עמית, לא זכה להתייחסותה של ועדת הערר והוא מעיד על כך שמדובר באופציה.

בנוסף, השופט עמית בחן את הפוטנציאל הכלכלי הגלום באופציה וקבע כי היא תלויה בכך שהדיירים המוגנים יפונו. מתוקף הסכם האופציה, בעלי הקרקע לא נטלו כל סיכון, ואילו המערערות נטלו סיכון מוגבל בדמות תשלום דמי אופציה בסך 405,000 ₪. אם בעלי הקרקע לא היו מצליחים לפנות את הדיירים המוגנים, המערערות היו מקבלות את דמי האופציה בחזרה והיחסים בין הצדדים היו מן הסתם באים לסיומם, מבלי שלאיש היה נגרם חסרון כיס; מנגד, ככל שהדיירים המוגנים היו מתפנים, אזי בעלי הקרקע היו מרוויחים נכס שהשביח בעקבות פינוי הדיירים המוגנים, ואילו המערערות היו זוכות באופציה לרכוש מקרקעין שניתן לממש את הפוטנציאל הכלכלי הגלום בהם. הסכם האופציה נועד להתמודד עם חוסר הוודאות הטמון בפרויקט בגין נוכחותם של דיירים מוגנים במקרקעין ולדעת השופט עמית פרשנות זו הינה סבירה ועולה מכותרת ההסכם, מלשון ההסכם ומהגיונו העסקי.
השופט עמית בחן אינדיקציות נוספות לטיב ההסכם ובניהן דמי האופציה – אשר שימשו לפינוי הדייר המוגן. בסברו כי ועדת הערר שגתה כשהסיקה מכך שהתשלום ישמש לפינוי הדייר המוגן, כי נותני האופציה כלל לא קיבלו תמורה בעד נתינתה, את תקופת האופציה- אשר הועמדה על שלושה חודשים, עם אופציה להארכתה בשלוש תקופות נוספות בנות 3 חודשים כל אחת, כשהועדת ערר סברה, בטעות, לדעת השופט עמית, שהדבר מטה את הכף לטובת עמדת המשיב כי הצדדים ניסו לדחות את אירוע המס בד בבד עם יצירת פתח להסבת הזכות ואינדיקציות נוספות, אשר כולן, לדעת השופט עמית, אין בהן כדי לקבוע כי מדובר בעסקת מכר ולא באופציה אמיתית. לאור האמור השופט עמית (בדעת מיעוט) סבר כי יש לקבל את ערעור המערערות 1-2.

דעת הרוב לעומת זאת, קבעה כי מדובר בראשית הסכם, מעין זיכרון דברים ולא באופציה, השופט סולברג קבע כי לשון ההסכם דנא אינה בהירה דיה, עד כי אין בה כדי ללמד על מסקנה חד-משמעית, ברורה, באשר לתכליתו. בהינתן האמור, מורים כללי פרשנות החוזה, כי לפנינו ראשיתו של הסכם מכר, דהיינו: זיכרון דברים, ועל כן דין טענות המערערות 1-2 להידחות. השופט סולברג בחן את תקופת ההסכם וקבע כי קריאה מדוקדקת בהסכם מעלה כי למקבלות האופציה, המערערות, לא ניתנה שהות של ממש לשקול את מימוש האופציה מיד עם התמלא התנאי המתלה. אם אכן עסקינן בהסכם אופציה רגיל, משמעות הדבר היא כי המערערות נטלו על עצמן סיכון לא מבוטל, שכן עליהן להשיב להצעת האופציה מיד עם התקיים האמור בתנאי המתלה. סיכון כאמור נעדר כל היגיון כלכלי, ומחזק את הגישה הפרשנית לפיה המערערת גמרה אומר והתחייבה לפני בעלי המקרקעין כי תרכוש את האופציה, ובשל כך לא הקפידה על קיומה של תקופת אופציה קצובה מוגדרת וממושכת. כך אף תמורת האופציה האמורה לשמש לשם פינוי הדייר המוגן, בנסיבות העניין לא ניתן שלא לשאול מדוע ניאותו בעלי המקרקעין להעניק את האופציה, מבלי שקיבלו תמורה ממשית עבורה. תהיות אלה ונוספות מעוררות תמיהות ההולכות ומתחזקות נוכח הרושם כי החוזה נוסח מתוך כובד ראש ומחשבה, בעוד שהצדדים היו מיוצגים ונתנו את דעתם לכל סעיפי ההסכם ולא ניתן לקבוע כי נפלו טעויות סופר ואחרות בעת הניסוח.

בית המשפט קבע כי לעתים די בהגבלה כלשהי על חופש הבחירה של מקבל האופציה, בתנודה קלה, כדי שהסכם המתהדר בכותרת הסכם למתן אופציה יסווג כהסכם מכר. הצוהר הצר שקבע המחוקק בסעיף 49י לחוק וההלכה הפסוקה, מלמדים כי אופציה תוכר רק כאשר המוסכם על הצדדים נוסח באופן בהיר ובלתי משתמע, המורה כי למקבל האופציה ניתן חופש בחירה אם, מתי וכיצד לממש את האופציה. ובעניין דנא זה אינו המצב, שכן הצדדים בחרו לנסח את המוסכם ביניהם בדרך בה כלפי חוץ נחזה ההסכם ככזה המעניק בחירה חופשית למערערות, אך תוכו-מהותו רצוף רמיזות המטילות ספק רב אם ניתנה למערערות ברירה אמיתית, והסכם שכזה לא יכול להיות הסכם למתן אופציה. לפיכך, בית המשפט קבע כי לא מדובר באופציה ודחה את ערעורן של המערערות 1-2.

לגבי מערער 3, בית המשפט קבע (פה אחד), כי הסכום שהעביר מערער 3 משקף את דמי הארגון והטיפול שנגבו בהיותו חבר בקבוצת הרכישה, ומכאן שענייננו בהסכם שבוטל ואינו חייב במס והערעור שלו התקבל.