מאמר
התחשבות בפוטנציאל וציפיות שנוצרו עקב תכניות מתאר ארציות ומחוזיות
לצורך תחשיב היטל ההשבחה
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל
עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
- תקנות התכנון והבנייה (אישור מטרה ציבורית) (תיקון), התשע"ז-2016.
- תקנות התכנון והבנייה (משלוח הודעות והחלטות בדרך מקוונת), התשע"ז-2016.
- הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 110-הוראת שעה) (פיצול דירות), התשע"ז-2016.
- חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 113), התשע"ז-2016.
- תיקון חוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 – תיקון 89.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 – תיקון 90.
- מס ריבוי דירות – חוק ההתייעלות כלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018), תשע"ז-2016.
- תקנות מס ריבוי דירות – תקנות חוק ההתייעלות כלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018) (מענק לחייב במס ריבוי דירות בעד מכירת דירה), התשע"ז-
- עדכון מדרגות מס רכישה בהתאם לעליית המדד בשנת 2016.
- תוספת מס' 2 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 5/2013 – חלופות להוכחת העדר דירת מגורים במדינת התושבות של מוכר שאינו תושב ישראל לצורך זכאות לפטור לפי פרק חמישי 1.
- הנחיות חדשות לרישום פעולות שכירות במקרקעי ישראל.
- הוחלט להפקיד תכנית של רשות מקרקעי ישראל לכ- 900 יח"ד בבאר יעקב.
- ירושלים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס': 101-0178129, רכבת קלה ירושלים – "הקו הכחול".
- תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מחוזית למחוז תל אביב, תמ"מ 5/5 – מרחב בקעת אונו.
- ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת שינוי תכנית מתאר מס: רצ/מק/5/106/1, 413-0483628 חיזוק מבנים באמצעות תוספת זכויות במגרשים ריקים.
- הרצליה – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' הר/מק/1985 ב' מס' 504 -0251637.
עדכוני פסיקה
- מיסוי מקרקעין
ע"א 5925/15 אחים סבירסקי, שותפות רשומה נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב – האם היתר לשימוש חורג מונע השבחת נכס בו קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות.
- הפקעות
ע"א 7060/14 מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל נ' סמיח סאלח דאבח ואח' – הערכת פיצויי הפקעה במצב של "הקפאת" בניה.
ה"פ 37044-08-14 יחזקאל מזובר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון ואח' – הפיצוי מכוח סעיף 190(א) בשלב ההפקעה
ניתן גם בגין ירידת הערך שנגרמה כתוצאה מהתכנית.
ת"א 12610-08-13 אחמד עבדאללה סעיד ואח' נ' רשות הפיתוח – במסגרת פיצוי מכוח סעיף 13 לפקודת הקרקעות, יש לשלם דמי חכירה אבודים עד המועד שבו שולמו פיצויים מכוח פסקי דין חלקיים ולא עד למועד פסק דין סופי בתיק ההפקעה.
- שכ"ט עורך דין
ת"א 35389-09-12 עו"ד גדעון חתוכה נ' עזבון המנוח דן חרודי ז"ל – עו"ד שהופר עמו הסכם בחוסר תום לב זכאי לפיצויי קיום.
- תכנון ובנייה
ערר 25/16 המועצה האזורית חוף הכרמל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז חיפה ואח' – הגדלת היצע הדירות וציפוף בניה – גם בשכונות יוקרה.
ערר 6092/16 בעלי זכויות במקרקעין בישוב להבים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להבים ואח' – מתן היתר תוך סטייה מנספח בינוי מנחה, יכול לחייב פרסום לציבור ולהקים זכות ערר.
- היטל השבחה
ערר 85185/12 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים נ' כיכר ציפורן (2000) בע"מ ואח' – סמכות שמאי מכריע לאחר שנתן שומה מכרעת.
ערר חל/85171/13 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון נ' קלדרון יצחק – האם היתר לשימוש חורג מונע השבחת נכס בו קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות.
מאמר
התחשבות בפוטנציאל וציפיות שנוצרו עקב תכניות מתאר ארציות ומחוזיות
לצורך תחשיב היטל ההשבחה
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל
כידוע, היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בגין עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית (מקומית או מפורטת), מתן הקלה או התרת שימוש חורג (סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה).
המבחן שאימץ המחוקק להערכת שווים של מקרקעין לצורך שומת היטל ההשבחה הוא מבחן "שווי השוק", כלומר, המחיר שהיה מתקבל כתוצאה מעסקה המתבצעת בשוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה מרצון.
למעשה, בעריכת שומת היטל השבחה, על השמאי לשוות לנגד עיניו את הפער בין שני אלה: ערכה של הקרקע בשוק החופשי בערב אישור התכנית על פי המצב התכנוני הקודם ( להלן: "המצב הקודם"), אל מול ערכה לאחר אישור התכנית (להלן: "המצב החדש"), פער זה מהווה את ההשבחה ש-50% הימנה משולמת לוועדה המקומית.
כפי הידוע, מלאכת הערכת שווי השוק של מקרקעין יכולה להיות מושפעת ממספר רב של גורמים, כגון: מיקומם, שטחם, ייעודם, אפשרויות הניצול הגלומות בהם, ועוד.
בנוסף לכך, בהלכה הפסוקה נקבע, כי בשומת היטל השבחה יש להביא בחשבון גם תרומה לשווי הנובעת מפוטנציאל לפיתוח ובינוי במקרקעין, אשר בדרך כלל באה לידי ביטוי, בין היתר בתכניות השונות החלות על המקרקעין.
חוק התכנון והבניה יצר כידוע ארבעה מדרגי תכניות: תכנית מתאר ארצית, הקובעת, ככלל, אולם לא רק, עקרונות תכנון לשטח המדינה כולה; תכנית מתאר מחוזית, העוסקת בדרך כלל בתכנון שטח המחוזות השונים במדינה; תכנית מתאר מקומית, העוסקת בתכנון המקומי ותכנית מתאר מפורטת העוסקת בתכנון נקודתי מכוחו ניתן להוציא היתרי בניה (גם לעניין זה קיימת הסתייגות של תכניות ברמה גבוהה יותר שניתן לבנות על פיהם).
לאור העובדה שלתכניות השונות החלות על המקרקעין, עשויה להיות השפעה משמעותית ביותר על שווים, הציפייה הינה שהשפעתן ותרומתן לשווי המקרקעין, ככל שישנה, תיבחן בכל עת וללא כל קשר למעמדן ה"הירארכי".
למרות זאת, פעמים רבות, מוצאות שומות היטל השבחה הנערכות בהתעלם מתכניות מתאר ארציות ותכניות מתאר מחוזיות החלות על המקרקעין, וזאת למרות שבדיקה פשוטה יכולה, במקרים מסוימים, להוביל לתוצאה שתכניות אלה יצרו ציפיות ממשיות בשוק והעלו את שווים של המקרקעין.
בטרם נתייחס למספר דוגמאות שנדונו בתקופה האחרונה בוועדות הערר ובתי המשפט, נדגיש, כי להבנתנו בדיקה כאמור, יכולה להוביל לכך ששווי המקרקעין "במצב הקודם" יעלה משמעותית, בהתחשב בפוטנציאל או אפשרויות ניצול שנוצרו למקרקעין, בעקבות אותה תכנית מתאר ארצית או מחוזית, מה שיוביל בסופו של דבר להפחתה/ביטול ההיטל שעל בעל המקרקעין לשלם.
הדוגמא הראשונה, שבה בחרנו להתמקד היא, שאלת השלכותיה של תמ"א 38, על שווים של המקרקעין "במצב הקודם".
מצד אחד, יש מי שיטען כי מדובר בתכנית מתאר ארצית החלה על כל המדינה, והזכויות המוענקות מכוחה מותנות בשיקול דעתה של הוועדה המקומית, אשר יכולה לקבוע היקף זכויות שונה ואף לסרב למתן היתר כאמור, במקרים מסוימים (ר' סע' 11,12,14 ו-22 לתמ"א) ועל כן למעשה אין כל וודאות כי יתקבלו.
מצד שני, יש הטוענים כי כאשר מדובר בנכס העומד בדרישות המקדמיות לצורך החלת התמ"א (סע' 4 ו-8 לתמ"א), הרי שקיימת אפשרות שנכס זה יקבל את אותן זכויות מכוח התמ"א, אשר פטורות מתשלום היטל מכוח סעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק, והדבר בדרך כלל יוביל לתרומה בעליית שווי הנכס בשוק.
סוגיה זו הגיעה לאחרונה לפתחה של וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז ת"א בערר (ת"א) 85143/13 רון צין נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה רמת גן, (ע"י כב' יו"ר הועדה גילת אייל), שקבעה כי מקום שמדובר בנכס העומד בדרישות המקדמיות לתחולת תמ"א 38, הרי שאין הצדקה להתעלם מתרומה זו, ככל שיוכח שזו העלתה את שווי הנכס ב"מצב הקודם".
עם זאת, ועדת הערר הבהירה, כי במסגרת בחינת תרומתה של התמ"א לשווי, יש להביא בחשבון את העובדה שהזכויות מכוחה אינן מוקנות, וכי הן נתונות לשיקול דעתה של הועדה המקומית, והשאלה האם ובאיזו מידה תרמה התמ"א לשווי הנכס, תיבחן על ידי השמאי, נכון למועד ערב התכנית החדשה/משביחה.
וועדת הערר הדגישה, כי ההחלטה הנ"ל עולה בקנה אחד עם ההלכה הנוהגת ולפיה, אין לנטרל משווי הנכס בשומת היטל השבחה תרומה לשווי הנובעת מפוטנציאל לפיתוחו.
יש שיטענו, כי הפסיקה הנ"ל מצריכה כביכול מלאכה שמאית מורכבת, לנוכח אי הוודאות והעובדה שהזכויות מכוח התמ"א, מותנות בשיקול דעת הוועדה. מצד שני, יש המסכימים כי המלאכה הנ"ל הינה המשך ובדומה לשיטה שנקבעה בהלכת "אליק רון" (רע"א 3002/12), עת עסקינן בזכויות מותנות, אלא שבמקום שההערכה השמאית תיערך לצורך "חלוקת המימוש" כפי שנעשה בעניין "אליק רון", היא תיערך לצורך בחינת תרומת הזכויות המותנות מכוח התמ"א, ל"מצב הקודם".
לגישה הנ"ל השלכות רבות על תיקי היטל השבחה רבים המתנהלים בוועדות הערר/בית המשפט. כך למשל, הלה עשויה להשפיע על ההליכים המתנהלים בימים אלה בגין תכנית השימור של העיר תל אביב, שמעצם היותה מגדירה נכס פלוני כנכס ל"שימור", יש מי שיטען כי שוללת היא ומחריגה את חלותה של תמ"א 38 על אותו נכס והדבר מצריך בדיקה שמאית בעניין.
מכל מקום, הצורך בבחינת משמעותה והציפיות שנוצרו בשוק, בשל תכנית מתאר ארצית, באה לידי ביטוי כבר בעבר בעניין רע"א 6188/04 אלינוער רבין נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים (נבו), שם אימץ בית המשפט העליון את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, לפיו בחישוב שווי "מצב קודם" בהיטל השבחה יש להתחשב בציפיות שיצרה תכנית המתאר הארצית תמ"א 31, על אף שבגין תכנית זו לא ניתן היה לגבות היטל השבחה היות שאינה תכנית מתאר מקומית או מפורטת.
והנה, פסיקה שניתנה לאחרונה, קבעה והכירה בכך, שאותן ציפיות לפוטנציאל פיתוח, על השלכותיהן ותרומתן לשווי "במצב הקודם", יכולות למצוא את ביטוין גם בתכניות מתאר מחוזיות.
כך למשל, בע"א 28666-03-15 ועדה מקומית לתכנון ובנייה זמורה רחובות נ' כדר ואח', אשרר בית המשפט המחוזי (בהרכב של שלושה שופטים), את פסק דינו של בית המשפט השלום וקביעת השמאית המכריעה, לפיה בסמוך למועד אישור תכנית המתאר המחוזית – תמ"מ 21/3 נוצרה "קפיצה" בעליית שווי הקרקע בשוק, ובתוך כך, אושרה תוספת שווי של 45% מהשווי במצב החדש, ל"מצב הקודם", לאור מה שהוגדר "פוטנציאל תכנוני וודאי" שיצרה התמ"מ.
פסיקה דומה, בהקשר לתמ"מ 6, ניתנה לאחרונה, על ידי וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז חיפה בערר (חי') 8072/15 ועדה מקומית לתכנון ובניה חדרה נ' נכסי יעקב ורחל בע"מ (ע"י יו"ר הועדה חגית דרורי-גרנות), כשבאותו מקרה נקבע, כי ציפיות שיצרה תמ"מ 6 הן לגיטימיות וודאיות ויש מקום לקחתן בחשבון בעת קביעת שווי במצב קודם, ואף ערעור אשר הוגש על ידי הוועדה מקומית לבית המשפט לעניינים מנהליים נמחק ביום 26.1.17*.
לסיכום, מהפסיקה שהובאה לעיל עולה, שבחינתה של השבחה מחייבת, בין היתר, לבדוק את תרומתן של אותן תכניות מתאר ארציות ומחוזיות החלות על המקרקעין, ועשויות להשפיע על שווים.
נדגיש, כי להבדיל מהמחלוקת הקיימת בפסיקה ובבתי המשפט ביחס לתכניות המצויות בשלב הכנה/הפקדה ושאלת השלכותיהן, במקרה זה, מדובר על תכניות מאושרות, אשר בדרך כלל יובאו בחשבון על ידי הקונה הסביר, ואולם שאלת תרומתן מצריכה בחינה שמאית, בין היתר באמצעות עסקאות השוואה ובחינת השוק.
בצד אחד של המשוואה – נראה כי יהא על השמאי להעריך האם ומהי התרומה של אותן תכניות לשווי המקרקעין במצב הקודם, ובצד השני של המשוואה – לבחון מהי תרומתה של אותה תכנית חדשה, ביחס לשווי המקרקעין במצב הקודם הכולל, בין היתר, את אותן תכניות ארציות/מחוזיות.
*למען הגילוי הנאות נציין כי בתיק זה יוצגו בעלי הנכס על ידי משרד הח"מ.
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
תקנות התכנון והבנייה (אישור מטרה ציבורית)(תיקון), התשע"ז-2016
ביום 19.12.2016 חתם שר האוצר על תקנות התכנון והבניה (אישור מטרה ציבורית) התשע"ז-2016 (להלן: "התקנות"), במסגרתן הורחב המונח "דיור בהישג יד להשכרה" שהוגדר כמטרה ציבורית לעניין סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה.
נקבע, כי התקנות יחולו על בן המקום שגילו מעל 18 שנים, ומקום מגוריו הקבוע במשך שלוש השנים האחרונות לפחות או במשך ארבע שנים לפחות מתוך עשר השנים האחרונות הוא בתחום שיפוטה של הרשות המקומית שבה דיור בהישג יד להשכרה, ובלבד שהמציא את אישור הרשות המקומית לכך.
עוד נקבע, כי ניתן לאשר בבניין המיועד לדיור בהישג יד להשכרה, מסחר נלווה למגורים, ובלבד שהיקפו לא יעלה על 20% מסך זכויות הבנייה ובתקופה של חמש שנים מיום פרסום התקנות תהא הרשות המקומית רשאית לשריין עד "50%" מיחידות הדיור למשתתפים בהגרלה שהם בני המקום, זאת במקום "עד 15%" כפי שנקבע בנוסח התקנות המקוריות מ – 2014.
תקנות התכנון והבנייה (משלוח הודעות והחלטות בדרך מקוונת), התשע"ז-2016
ביום 19.12.16 פורסמו תקנון התכנון והבניה (משלוח הודעות והחלטות בדרך מקוונת), התשע"ז-2016, לפיהן מוסד תכנון ישלח החלטות והודעות מקוונות לחברי מוסד התכנון, לנציגים של בעלי דעה מייעצת בוועדה המקומית ולנציגי השרים בוועדה המחוזית.
בנוסף, מוסד התכנון רשאי לשלוח החלטות והודעות מקוונות גם למי שאינו חבר מוסד התכנון ובלבד שמסר כתובת לצורך קבלת מסרים אלקטרוניים, כהגדרת "כתובת" כאמור בתקנה.
הצעת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 110-הוראת שעה)(פיצול דירות), התשע"ז-2016
ביום 26.12.2016 פורסמה הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון 110 – הוראת שעה ) (פיצול דירות) התשע"ז 2016 (להלן: "הצעת החוק") וביום 03.01.17 עברה ההצעה בקריאה ראשונה בכנסת.
עניינה של הצעת החוק הינו במתן הקלה, לתקופה של 5 שנים, לתוספת דירות למגורים בדרך של פיצול דירה קיימת, אף אם נקבע בתוכנית החלה כי פיצול כאמור מהווה סטייה ניכרת, וזאת בהתקיים התנאים הבאים במצטבר:
- הדירה לגביה מתבקש הפיצול הינה בית צמוד קרקע 2. שטח הדירה שלגביה מתבקשת ההקלה הינו לפחות 120 מ"ר 3. שטחה של כל דירה שתיווסף לא תפחת מ – 60 מ"ר ותכלול מטבח, שירותים וכניסה נפרדים 4. הוכח להנחת דעת הועדה המקומית כי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות והחניות נותנים מענה לצרכים הנובעים מתוספת היחידה/ות 5. לא הוגשה התנגדות לבקשה ואם הוגשה, הוכח להנחת דעתה של הועדה המקומית כי מתן ההקלה כאמור איננו פוגע בצורה בלתי סבירה כמפורט בתיקון.
חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 113), התשע"ז-2016
ביום 29.12.2016 פורסם תיקון מס' 113 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה- 1965 (להלן בהתאמה: "החוק" ו"התיקון").
התיקון עוסק, בין היתר, באישור תכנית שהגישה המועצה הארצית לממשלה. התיקון קובע כי כאשר התכנית עומדת בתנאי סעיף 53 (ב) המפורטים להלן, יראו את התכנית כמאושרת בידי הממשלה בתום ארבעה עשר ימים מהמועד שהוגשה לה, אלא אם כן חבר הממשלה ביקש במהלך התקופה האמורה להביא את התכנית לדיון בממשלה.
התנאים הינם: 1. התכנית כוללת הוראות המאפשרות מתן היתר בנייה או ביצוע עבודה בלא צורך באישור תכנית נוספת 2. התכנית כוללת הוראות הדרושות לביצוע תשתית שמיקומה נקבע בתכנית מתאר ארצית שאושרה 3. התכנית אינה סותרת תכנית מתאר ארצית שאושרה, תכנית המשנה שינוי לא מהותי בתכנית המתאר הארצית לא תחשב לתכנית סותרת.
תיקון חוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968
ביום 29.12.16 פורסם תיקון מס' 31 לחוק רישוי עסקים, התשכ"ח- 1968 (להלן בהתאמה: "החוק" ו"התיקון") במסגרתו נקבע כי שר הפנים בהסכמת שר נוסף, יהיה רשאי להכריז בצו כי הרשות תראה בסוגי עסקים הטעונים רישוי, כמאושרים, וזאת על בסיס הגשת תצהיר מאומת כדין שהגיש בעל העסק לרשות הרישוי והעומד בתנאים המוגדרים בתקנה.
בנוסף, נקבעו בתיקון תנאים מצטברים לקבלת אישור מרשות הרישוי המקומית לשינוי מטרת השימוש שנקבעה בהיתר לשימוש למטרת עסק. אישור כאמור יינתן, בין היתר, רק אם השימוש המבוקש למטרת עסק הותר בתכנית החלה, וכן התכנית שלפיה מבוקש האישור אושרה לאחר יום תחילתו של חוק זה. כן נקבע כי לאחר מתן אישור לשינוי שימוש, לא יידרש כל אישור נוסף של מכון בקרה ולא יהיה צורך בקבלת היתר נוסף על היתר הקיים.
על רשות הרישוי המקומית לתת החלטה בבקשה לשינוי שימוש בתוך 30 ימי עבודה מיום שנקלטה. במידה והרשות לא נתנה החלטה בתוך פרק הזמן כאמור יראו זאת כסירוב לתת אישור ורשאי המבקש להגיש בקשתו לוועדת הערר בתוך 15 ימים מתום התקופה האמורה. ועדת הערר תחליט בבקשה בתוך 30 ימים מהיום שהוגשה לה.
תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
בתיקון מיום 29.12.2016 לחוק מיסוי מקרקעין נקבע כי בסעיף 15(ט)(1) יופחת מניין הימים מתשעים יום לשישים יום, שלאחריהם יראו את הרוכש כמי ששילם את המס שחב בו, מקום בו שילם את מקדמת מס השבח עבור המוכר ואת מס הרכישה המגיע ממנו בהתאם לשומתו העצמית במועד.
בנוסף, התווסף סעיף 16 א(2א) ובו נקבע כי על אף האמור בסעיף 16(א)(2) (בו נקבע כי מכירת זכות במקרקעין לא תירשם בפנקס המקרקעין, אלא אם כן המנהל אישר שהיא פטורה ממס או ששולם המס המגיע על פי שומה וככל שלא נעשתה שומה כאמור, תירשם המכירה אם ניתנה ערבות בנקאית או ערובה אחרת להנחת דעתו של המנהל) כאשר מוכר ביקש פטור ממס שבח לפי פרק חמישי המכירה תירשם אם המנהל אישר כי התקיימו התנאים שפורטו בתיקון.
כן יתווסף סעיף ובו ירשם כי מקום בו רשם המקרקעין רשם זכות במקרקעין בהתבסס על אישור המנהל כאמור והמנהל לא אישר לו ששולם מס הרכישה, ירשום רשם המקרקעין בפנקס הערה כי טרם ניתן אישור וככל שיהיה חוב בגין העסקה אשר טרם שולם יחולו על גבייתו הוראות פקודת המיסים גביה.
לתיקונים כאמור קיימות הוראות מעבר החלות מהמועד הקובע ועד ליום 30.04.2020.
בנוסף, בסעיף 73, העוסק בהצהרת מוכר על עסקה לרשות המיסים, ישתנה מועד חובת הדיווח על העסקה ובמקום עד 40 ימים מהעסקה כפי שנקבע טרם התיקון חובת הדיווח תהיה מעתה עד 30 ימים.
תיקון 90 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
בתיקון מיום 29.12.2016 לחוק נקבע כי בסעיף 48ב(א) שיעור המס על השבח הריאלי לחברה לא יעלה על השיעור האמור בסעיף 126(א) לפקודת מס הכנסה, חלף שיהיה רשום שיעור של 25%.
כן נקבע כי בסעיף 126(א) לפקודת מס הכנסה שיעור המס יהיה 24% במקום 25%.
מס ריבוי דירות – חוק ההתייעלות כלכלית
(תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018), תשע"ז-2016
ביום 29.12.2016 נכנס לתוקפו חוק ההתייעלות הכלכלית לשנים 2018-2017, ובו פרק י"ב אשר עניינו מס ריבוי דירות (או בשמו המקובל "מס על דירה שלישית") ואשר קובע כי יחיד שהוא בעלים של מספר דירות מגורים ששיעור הבעלות שלו בהן הוא 249% או יותר, יהיה חייב במס ריבוי דירות.
מס ריבוי דירות יעמוד על שיעור של 1% מהסכום הקובע, בהתאם לאופן חישובו כמפורט בתוספת, בכפוף לתקרת מס של 18,000 ₪, בגין כל דירה חייבת.
על פי הוראות החוק, דירה חייבת הינה דירה או חלק מדירה שבנייתה הושלמה ואשר היא מיועדת למגורים לפי טיבה ו/או התוכנית החלה עליה, כאשר החייב במס ריבוי דירות, יכול לבחור בגין אלו מבין כלל הזכויות/הדירות שברשותו, הוא מבקש לשלם את המס.
מבלי לגרוע מן האמור, חייבים במס לשנת 2017, יהיו חייבים בהגשת הצהרה עד ליום 30.5.2017, בה יפורטו דירות המגורים שבבעלותם וכן סכום המס השנתי שבו יש לחייבם בגין הדירות החייבות במס, לפי בחירתם.
סכומים ששולמו כמס ריבוי דירות, לא יותרו בניכוי לפי הוראות חוק מיסים אחר.
פטורים והטבות:
החוק קובע כי, חייב במס שהסכום הקבוע המצרפי של כל דירותיו, למעט זו שהסכום הקבוע לגביה הינו הגבוה ביותר (להלן: "סכום דירות ההשקעה"), אינו עולה על 1,150,000 ₪, יהיה פטור ממס ריבוי דירות. מי שסכום דירות ההשקעה שלו עולה על 1,150,000 ₪ ונמוך מ-1,400,000 ₪, יהיה חייב על חלק יחסי מן הזכויות החייבות במס.
בנוסף, בסעיף 120 לחוק נקבעו מספר טיפוסים של דירות מגורים אשר לא ימנו כדירות מגורים לצורך הטלת המס, ובכלל זאת: (1) דירת מגורים שבעליה זכאים בשלה להטבות מכוח פרק 7 לחוק עידוד השקעות הון, התשי"ט-1959; (2) דירת מגורים המשמשת להשכרה לטווח ארוך לפי מכרז שפרסמה המדינה או החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה; (3) דירת מגורים המושכרת למגורים בשכירות שחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] חל עליה; (4) דירת מגורים המוחכרת לתקופה שבשלה יש לחוכר זכות במקרקעין בדירת המגורים, לא תימנה כדירה של המחכיר; (5) דירת מגורים שבהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, לא ניתן להעביר בה זכויות אלא כחלק מנחלה.
כמו כן, סעיף 120 לחוק קובע כי דירת מגורים שפוצלה כדין, תחשב כדירת מגורים אחת; דירות מגורים שאוחדו כדין, תחשבנה כדירת מגורים אחת ודירת מגורים שהתקבלה בירושה, ואשר לא הושכרה במהלך השנה הראשונה לאחר פטירת המוריש, לא תחשב כדירת מגורים בשנה הראשונה, כאמור.
עוד קובע החוק כי, מי שימכור דירת מגורים עד ליום 1.10.2017 יהיה פטור מחלק יחסי של המס השנתי על דירה חייבת לפי בחירתו, ובלבד שלא מכרה לקרוב.
בנוסף, החוק מבצע תיקון עקיף לחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (קופות גמל), התשס"ה-2005, וקובע הטבה לעניין הפקדת תשלומים, שהתקבלו בגין הדירות שנמכרו, לקופת גמל בתנאים מועדפים כמפורט בחוק.
עוד קובע החוק כי, יינתנו מענקים לחייב במס, כמפורט בתקנות שפורסמו ביום 24.01.17.
תקנות מס ריבוי דירות – תקנות חוק ההתייעלות כלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018) (מענק לחייב במס ריבוי דירות בעד מכירת דירה), התשע"ז-2017
ביום 24.1.2017 פורסמו תקנות חוק ההתייעלות כלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018) (מענק לחייב במס ריבוי דירות בעד מכירת דירה), התשע"ז-2017 (להלן: "התקנות"), אשר הותקנו מכוח הוראות סעיף 148(ד) לחוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018), התשע"ז-2016 (להלן: "החוק"), ובהן נקבע כי חייב במס ריבוי דירות יכול ויהיה זכאי למענק בגובה מס השבח בו הוא חייב בגין המכירה האמורה עד לסכום של 85,000 ₪ בהתאם לכללים שנקבעו בתקנות וזאת אם מכר או ימכור דירת מגורים במהלך התקופה שבין 1.1.2017 ועד 1.10.2017.
על מבקש המענק לעמוד, בין היתר, בתנאים הבאים: למכור את הדירה ליחיד תושב ישראל שהוא משפר דיור או שזו דירתו היחידה. להראות שלא קנה דירה החל מיום 16.12.2016, וכן להצהיר כי אין בכוונתו לרכוש דירת מגורים עד ליום 31.12.2020. בהקשר זה, רכישת דירה החל מיום 1.10.2017, אשר שולם בגינה מס רכישה לפי מדרגות מס לדירת מגורים יחידה, לא תחשב כרכישת דירה.
עוד קובעות התקנות, כי קבלת המענק מוגבלת לשלוש דירות ולא יינתן מענק במקרים בהם המכירה הינה מכירה לקרוב; מכירה ללא תמורה ומכירה שלגביה חל סעיף 5(ב) לחוק מיסוי מקרקעין.
עדכון מדרגות מס רכישה בהתאם לעליית המדד בשנת 2016
ביום 16.1.17 עודכן גובה מדרגות מס הרכישה, בהתאם לשיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים בשנת 2016 המתפרסם ביום 15.1.17. מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים עלה בשנת 2016 בשיעור של כ-1.4%.
המשמעות המעשית של עדכון גובה המדרגות במקרה של עליית מדד, היא הפחתה בסכום של מס הרכישה. כלומר, המחיר ממנו מתחילים לחייב במס רכישה, עלה.
להלן מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה, החל מיום 16.1.17 ועד 15.1.18:
על חלק השווי שעד 1,623,132 ₪ – לא ישולם מס.
על חלק השווי העולה על 1,623,320 ₪ ועד 1,925,460 ₪ – ישולם מס בגובה 3.5%.
על חלק השווי העולה על 1,925,460 ₪ ועד 4,967,445 ₪ – ישולם מס בגובה 5%.
על חלק השווי העולה על 4,967,445 ₪ ועד 16,558,150 ₪ – ישולם מס בגובה 8%.
על חלק השווי העולה על 16,558,150 ₪ – ישולם מס בגובה 10%.
להלן מדרגות המס על רוכש "דירת מגורים נוספת" שאינה יחידה, החל מיום 16.1.17 ועד 15.1.18:
על חלק השווי שעד 4,967,445 ₪ – ישולם מס בגובה 8%.
על חלק השווי העולה על 4,967,445 ₪ – ישולם מס בגובה 10%.
תוספת מס' 2 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 5/2013 – חלופות להוכחת העדר דירת מגורים במדינת התושבות של מוכר שאינו תושב ישראל לצורך זכאות לפטור לפי פרק חמישי 1.
סעיף 49א(א) לחוק, מתנה את הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה על ידי תושב חוץ, בכך שאין לתושב החוץ (ובתא משפחתי של תושבי חוץ) דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב.
הוראת סעיף 49א(א) לחוק קובעת חזקה ראייתית לפיה אי המצאת אישור שלטונות המס, משמעה שיש למוכר, תושב החוץ, דירת מגורים נוספת במדינת תושבותו ולפיכך אינו זכאי לפטורים הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק.
לאור העובדה כי ישנן מדינות בהן רשויות המס אינן מנפיקות אישור כאמור, נקבע נוהל שמטרתו לאפשר לתושב החוץ להמציא ראיות חלופיות המוכיחות את עמידתו בתנאים כמפורט בנוהל. נוהל זה יחול רק במכירה ע"י תושב חוץ תושב מדינה שרשויות המס שלה אינן מנפיקות אישור שלטונות מס.
הנחיות חדשות לרישום פעולות שכירות במקרקעי ישראל
במסגרת עבודת מטה לשיפור והאצת רישום זכויות בוצעה הנגשה לשימוש בטפסים הנדרשים לרישום זכויות במקרקעי ישראל ע"י האחדת 13 שטרות למסמך אחד שכותרתו 'שטר לפעולות שכירות במקרקעי ישראל'. דגשים למילוי השטר החדש מפורטות בהנחיה.
השטר החדש והמאוחד יחליף 13 שטרות ששימשו לרישום חכירה וביטולה, לתיקון תנאי חכירה היוון ו/או הארכת תקופה ורישום העברת זכות שכירות במקרקעי ישראל.
מבין השטרות שיבוטלו: שטר שכירות, שטר שכירות משנה, שטר שכירות משולב (חכירה לדורות), שטר העברת זכות שכירות, שטר העברת זכות שכירות ותיקון תנאי חכירה, שטר העברת זכות שכירות חלקית ותיקון תנאי חכירה, שטר תיקון תנאי חכירה, שטר תיקון שכירות, שטר תיקון שכירות (הארכת תקופת השכירות והיוון השכירות), שטר תיקון תנאי חכירה (תוספת לחוזה), שטר ביטול זכות שכירות, שטר ביטול זכות שכירות ראשית, שטר ביטול זכות שכירות משנה.
נותר בתוקפו שטר תיקון (פיצול) שכירות שלא קיבל מענה בשטר זה.
השימוש בשטרות הקיימים שהוחלפו יתאפשר עד למועד הקבוע בהנחיות.
הוחלט להפקיד תכנית של רשות מקרקעי ישראל לכ- 900 יח"ד בבאר יעקב
הותמ"ל אישרה להפקיד את התכנית של רשות מקרקעי ישראל בהיקף 868 יח"ד בבאר יעקב. השכונה תמוקם בין שכונת הרצל לכביש 4313. בחלקה המערבי של השכונה יבנו מבנים בגובה של כ – 8 קומות ובחלקה הדרומי מוצעת בנייה גבוהה יותר בגובה של כ – 18 קומות. השכונה המוצעת תוכננה כך שבמרכזה נמצאים מוסדות הציבור ומסביבם המגורים. הדרך ההיקפית המשרתת את השכונה תוכננה ברוחב שיאפשר הן שבילי הליכה והן שבילים לרוכבי אופניים.
ירושלים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס': 101-0178129
רכבת קלה ירושלים – "הקו הכחול"
הרינו לעדכן על מסירת הודעה לפי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, כי הופקדה תכנית מתאר מקומית – "רכבת קלה ירושלים – 'קו הכחול'".
ה"קו הכחול" יעבור ברחובות שלהלן לפי חלוקה ל- 4 מקטעים:
- שכונת רמות- לאורך שד' גולדה מאיר.
- מרכז העיר- לאורך שמואל הנביא, רח' יחזקאל, רח' שטראוס, רח' המלך ג'ורג', רח' קרן היסוד, עד למתחם הרכבת.
- שלוחת גילה – ממתחם התחנה לאורך דרך חברון ורח' רוזמרין.
- שלוחת מלחה – לאורך רח' עמק רפאים, כביש 43, דרך פת, רח' דב יוסף, רח' בנבנישתי, פארק אלמליח, רח' אגודת ספורט ביתר ורח' אגודת ספורט הפועל.
מטרת התוכנית: יצירת מסגרת תכנונית להתווית ה"קו הכחול" של הרכבת הקלה שהינו חלק ממערכת הסעת המונים מסילתית בירושלים.
עיקרי התוכנית: קביעת הוראות מתע"ן, להקמת הרכבת הקלה; קביעת מיקום התחנות; קביעות הוראות להקמת גשרים ומנהרות; קביעת הוראות וזכויות להקמת חניוני "חנה וסע" ומרכז תחבורה; קביעת הוראות לעניין הפקעתן של קרקעות לצרכי ציבור; קביעת תנאים למתן היתרי בניה; קביעת שלבים לביצוע התכנית; קביעת ייעודי קרקע ל"דרך" ו"שטחים פתוחים".
תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מחוזית למחוז תל אביב,
תמ"מ 5/5 – מרחב בקעת אונו
הרינו לעדכן כי ביום 11.12.16 פורסמה הודעה בהתאם לסעיפים 88, 89 ו-90 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, כי הופקד שינוי מס' 5 לתכנית המתאר המחוזית, מחוז תל אביב, תמ"מ 5 – מרחב בקעת אונו.
מטרת התכנית הינה ליצור מערך תפקודי עירוני אחוד למרחב בקעת אונו – הכולל מוקד פעילות אזורי, רשת תנועה מוסדרת ומערך שטחים פתוחים לרווחת התושבים.
עיקרי הוראותיה, הן:
ייעוד שטחים לפיתוח אזורים עירוניים בדגש על שילוב שימושים וקביעת התנאים לתכנון ולפיתוח שטחים אלו והתאמתם לצרכי אוכלוסייה שונים, תוך שמירת האיזון ביניהם;
יצירת מרכז עסקים ראשי מרחבי ומוקד שירותי ציבור על עירוניים למכלול ישובי בקעת אונו;
התווית רשת תחבורה אזורית מיטבית, הקושרת בין היישובים השונים באזור ובינם לבין מערכת הדרכים הארצית, קביעת תנאים להבטחת מימושה של מערכת זו ויצירת תנאים למימושה של מערכת הסעת המונים;
התווית מערכת שטחים פתוחים לסוגיהם השונים וקביעת הוראות לשימורם, טיפוחם וקישורם לשטחים הפתוחים מחוץ למרחב התכנון;
וקביעת הוראות למעקב, בקרה ועדכון לתכנית.
ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת שינוי תכנית מתאר מס: רצ/מק/5/106/1, 413-0483628
חיזוק מבנים באמצעות תוספת זכויות במגרשים ריקים
הרינו לעדכן כי ביום 20.12.2016 פורסמה ברשומות הודעה לפי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, בדבר הפקדת התכנית הנ"ל, המהווה שינוי לתמ"א 38 – תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה.
התכנית, שהינה בסמכות ועדה מקומית, קובעת הוראות לחיזוק מבנים באמצעות מנגנון של הגבלות תוספת הבניה במבנים הקיימים ותוספת זכויות במגרשים ריקים המיועדים למגורים, ובין היתר: קביעת היקף מרבי של יח"ד מתווספות במבנים המחוזקים לפי סעיף 11 לתמ"א 38; קביעת תוספת של יח"ד שטחי בניה וגובה, במגרשים ריקים בייעוד מגורים; קביעת מנגנון מחייב הקושר בין מימוש תוספת הזכויות במגרש ריק לבין חיזוק מבנים קיימים; קביעת תנאים למתן היתר בניה; קביעת הוראות מעבר ותקופת תוקפה של התכנית.
הרצליה – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' הר/מק/1985 ב' מס' 504-0251637
הרינו לעדכן כי ביום 08.12.2016 נמסרה הודעה לפי סעיף 117 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965, בדבר אישור תכנית מפורטת "במתחם הכוכבים" בהרצליה.
מיקומה של התכנית: מערבית לקיבוץ גליל ים ומזרחית לנתיבי איילון.
עיקרי התכנית: הקמת שכונת מגורים חדשה, פארק, אזור תעסוקה ומוסדות ציבור בהרצליה.
עדכוני פסיקה
האם היתר לשימוש חורג מונע השבחת נכס בו קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות
שם ומספר הליך: ע"א 5925/15 אחים סבירסקי, שותפות רשומה נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל אביב
ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' השופטים י' דנציגר, צ' זילברטל, ד' ברק-ארז.
תאריך מתן פסק הדין: 25.12.16 ב"כ המשיב: עו"ד יורם הירשברג.
פרטי הנכס: מתחם המצוי בחלקה 173 בגוש 7083, ברחוב אילת בעיר תל אביב.
המערערת היא שותפות רשומה מזה שנים רבות. בשנות העשרים של המאה הקודמת, שכרה המערערת מתחם קרקע בתל-אביב, בשטח של כ- 2,800 מ"ר. לימים, נפקדו הבעלים מהנכס ועל הרקע הזה תפס האפוטרופוס על הרכוש הנטוש לאזור תל-אביב חזקה בנכס וכרת בשנת 1948 הסכם שכירות עם המערערת, למשך חמישה חודשים, במסגרתו הוסכם כי המערערת תוכל להקים במקרקעין מחסנים ובתי מלאכה ואף להשכיר את המתחם לאחרים. הזמן חלף, המערערת המשיכה להחזיק במתחם, והבעלות בנכס הנפקד הועבר לרשות הפיתוח. לצד זאת, עם כניסתו לתוקף של חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 הפך מעמדה של המערערת בנכס למעמד של דיירת מוגנת. בשנת 2002, מכרה רשות הפיתוח את הנכס למערערת בתמורה לסך של 4,050,730 ₪ ובשנת 2008 מכרה המערערת את זכויותיה תמורת 51,852,000 ₪.
השאלה העיקרית העולה בפסק הדין היא, מהו שיעור המס החל על העסקה האם שיעור מס היסטורי (עד 12%) או שיעור מס רגיל נכון ליום המכירה (25%)?
בית המשפט דחה את הערעור וקיבל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, אשר קבע כי זכויות המערערת בנכס במקור היו של דיירת מוגנת בלבד ולא של בעלים וככזו, בהכרח אין בידיה זכות במקרקעין. משמעות קביעה זו, היא כי לא ניתן להחיל על השבח שצמח מהמכירה שיעור מס היסטורי באמצעות מהלך משפטי העובר בסעיף 48א(ד)(1) לחוק מיסוי מקרקעין.
לאור האמור, בית המשפט פנה לבדוק, האם יש מקום לתת ביטוי לשווי הכלכלי של הדיירות המוגנת לעניין חיובה של המערערת במס. לדידו של בית המשפט, המפתח לבחינת סוגיה זו טמון בעסקת הרכישה שנערכה בשנת 2002, במסגרתה הוסכם כי המערערת תשלם לרשות הפיתוח כארבעה מיליון ₪ עבור הזכויות, בעוד ששמאית מקרקעין מחוזית באגף שומת מקרקעין העריכה את המתחם בסכום גבוה בהרבה. הטענה של המערערת, היא כי הפער בין שווי הנכס כפי שנקבע בחוות הדעת לבין המחיר ששולם בפועל, נעוץ בכך שהמחיר ששולם בפועל מגלם את השווי הכלכלי של זכות הדיירות המוגנת של המערערת. בית המשפט דחה את טענת המערערת וקבע כי המהות של השווי לא הוכחה ברמה הנדרשת, וכי אף אם הייתה מוכחת, אין דרך משפטית לגיטימית להכיר בשווי, באופן ההולם את נסיבות המקרה ואת התנהלותה של המערערת בזמן אמת.
הערעור נדחה, המערערת חויבה בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 60,000 ₪.
הערת מערכת:
עשרות רבות של שנים חלפו מאז שנולדו חוקי הגנת הדייר ועדיין מה שנולד בשעתו על מנת להתמודד עם מצוקת הדיור, חי, קיים, נושם, ויוצר לא מעט מקרים של נכסים שאינם מתפתחים, מוזנחים ונתונים במלכודת של אינטרסים נוגדים. פתרונות הקסם ליצירת פתרונות דיור ומצוקה יכולים לפתור בעיות נקודתיות, אבל נראה כי החשוב הוא לנסות לצפות קדימה ולראות תוצאות והשלכות עתידיות של המנגנון המוקם, פה לענ"ד חוטאת המערכת בראייה לטווח קצר מדי.
הערכת פיצויי הפקעה במצב של "הקפאת" בניה
שם ומספר הליך: ע"א 7060/14 מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל נ' סמיח סאלח דאבח ואח'
ערכאה: בית המשפט העליון בפני כב' השופטים א' חיות, צ' זילברטל, א' שהם.
תאריך מתן פסק הדין: 6.12.16 ב"כ המשיבים: עוה"ד אילן יחזקאלי ועודד בלאושטיין.
פרטי הנכס: לא צוין.
עסקינן בערעור על פסק דין, בו נפסק לזכות המשיבים פיצוי בגין הפקעת מקרקעיהם לצורך הקמת העיר כרמיאל. ערב ההפקעה, שביצועה הסתיים בשנת 1983, חלה על החלקה תכנית מתאר מנדטורית, שהגדירה את המקרקעין כ"אזור חקלאי", אך נקבע כי אפשרה בניית בית מגורים מכוחה. בימ"ש קמא קבע עם זאת, כי מבחינה עובדתית החלקה הייתה נתונה תחת הקפאה בכל הנוגע לאפשרות לקבלת היתר בניה החל מאמצע שנות ה-50, וכי לא ניתן היה לממש את פוטנציאל הבנייה שהיה קיים מכוח התוכנית המנדטורית, ולכן קבע שיש להעריך את שווי המקרקעין לצורך קביעת שיעור הפיצוי בהתאם לשווים בתחילת שנות ה-50, טרם ההקפאה.
הסוגיה שטעונה הייתה הכרעה במסגרת הערעור, עסקה בעיקרה בשאלת סכום פיצויי ההפקעה, שכן לא הייתה מחלוקת על זכות המשיבים לפיצויים אלה. ביהמ"ש סקר בפסק דינו את עקרונות היסוד החלים בקשר עם פיצויי הפקעה, והתייחס להלכות המרכזיות שעוצבו בפסיקה לעניין פיצויים בגין הפקעת קרקעות עליהן חלה אותה תכנית המנדטורית ושייעודן היה "אזור חקלאי", וקבע כי בהתאם לפסיקה בעניין, יש לראות דונם אחד כמיועד לבניית בית מגורים, ואת יתרת הקרקע כמיועדת לחקלאות. מדובר בהלכה כללית התקפה ביחס לכל הקרקעות הנכללות ביעוד זה, וכי אין צורך להוכיח בכל מקרה ומקרה כי התקיימה הצדקה פרטנית לבנייה.
לעניין סוגיית הערכת השווי לאור טענות ההקפאה, ציין בית המשפט כי משמעות ההקפאה ככל שהתקיימה, הינה כי יש להתעלם ממחיר השוק במועד ההפקעה. בית המשפט ציין כי אין חולק כי באמצעות החלטות ופעולות תכנוניות שונות שבוצעו החל מאמצע שנות ה-50 ועד למועד ההפקעה, יושם איסור אשר מנע בפועל את אפשרות הבנייה שהתקיימה קודם לכן בשטחים האמורים, וקבע כי לצורך התגבשות מצב של הקפאה, די להראות כי התקיים מצב של הימנעות כללית ושיטתית ממתן היתרי בנייה, בניגוד לתכנית החלה על הקרקע. לאור האמור, קיבל בית המשפט את טענת המשיבים בדבר קיומה של הקפאה מאז אמצע שנות ה-50 ועד למועד ההפקעה, באופן שיצר עיוות של מחירי השוק בשטחי האזור החקלאי, וקבע, כי יש לראות את עסקאות ההשוואה ונתונים נוספים ממועד ההפקעה כמשקפים שווי חקלאי בלבד. ביהמ"ש מוסיף ומציין כי ננקטה מדיניות תכנונית אשר אפשרה שימוש חקלאי בלבד בשטחים הנ"ל, לפיכך ראוי היה להעריך את שווי המקרקעין בהתאם לשווים בתחילת שנות ה-50. מכיוון שנתונים אלה אינם בנמצא, קיבל בית המשפט את הסתמכות ביהמ"ש קמא על הערכת שווי שנקבעה בפסיקה קודמת, שהתייחסה למקרקעין באותו אזור ולמועד הפקעה קרוב, וקבע כי הסתמכות זו הינה בגדר מהלך סביר.
לאור האמור, דחה בית המשפט את הערעור ופסק הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ש"ח.
הערת מערכת:
אין ספק כי מלאכת קביעת שיעור פיצויי הפקעה הינה מלאכה מורכבת ביותר, שכן ההפקעה באה לאחר שנים בהם מקודמת תכנית ו/או יודעים על דבר תכנון והפקעה ממשמשים ובאים, תפקיד המעריך לנטרל השפעות אלו ולקבוע את הפיצוי המגיע, וזאת על אף שככלל המבחן לשווי השוק הינו קודם כל שיטת ההשוואה והעסקאות בשוק.
בנוסף, שאלות נכבדות הינן התייחסויות וחובת הבחינה של פוטנציאל המקום, התייחסות או התעלמות מעננה של פוטנציאל או לחליפין עננה של תשתיות והפקעות צפויות במקום.
נראה כי אין מנוס ושאלות אלו עתידות לעלות בפני בית המשפט העליון בסוגיית הפוטנציאל והכללים לבחינה, ויפה שעה אחת קודם.
הפיצוי מכוח סעיף 190(א) בשלב ההפקעה
ניתן גם בגין ירידת הערך שנגרמה כתוצאה מהתוכנית
שם ומספר הליך: ה"פ 37044-08-14 יחזקאל מזובר נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון ואח'
ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בפני כב' השופטת ד"ר איריס רבינוביץ ברון.
תאריך מתן פסק הדין: 4.1.17 ב"כ המבקש: עו"ד משה קמר.
פרטי הנכס: מקרקעין המצויים בחלקה 609 בגוש 3929 ברחוב מוהליבר 46 בראשון לציון.
ענייננו בתובענה לפיצויי הפקעה של חלק מזכויות המבקש בחלקה 609 בגוש 3929 ברחוב מוהליבר 46 בראשון לציון (להלן: "המקרקעין"). השטח הרשום של החלקה הינו 722 מ"ר. על החלקה בנוי בית מגורים השייך למבקש ובו מתגוררים המבקש ובני משפחתו.
ביום 9.9.08 פורסמה ברשומות על ידי המשיבה 1 הודעה בדבר הפקעת חלקים מחלקה 609: שטח של 35 מ"ר (בחזית) לצורך הרחבת הכביש והמדרכה וכן חלק נוסף (בעורף) של 296 מ"ר לצורך גינה ציבורית; וביום 7.2.13 פורסמה ברשומות הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות לפיה הוקנו השטחים שהופקעו מחלקה 609 לבעלותה של עירית ראשון לציון.
לאחר שנדחו הליכים לביטול הפקעה שנוהלו על ידי המבקש, הגיש הוא את התובענה שבנדון.
שאלות חשובות שהועלו בפסק הדין הן, האם המבקש זכאי להגנה בגין הפגיעה שנגרמה ליתרת המגרש עקב ההפקעה מכוח הוראת סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה, הקובעת כי "…לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש"?
ככל שכן, האם יש לפצות את המבקש רק בגין הנזק שנגרם כתוצאה מההפקעה ולא כתוצאה מהתוכנית (כשהמשיבות טענו כי במקרה זה עיקר הנזק נגרם כתוצאה מהתוכנית).
כדי להשיב על השאלות הנ"ל, ציין בית המשפט את הלכת "לב הגליל" (ע"א 6539/09), אשר מאפשרת להעלות בשלב ביצוע ההפקעה, את הטענה להגנה על היתרה, כל עוד הועלתה בתום לב, למשל שהבעלים לא ידע על השלכותיה של התכנית.
בנסיבות המקרה, בית המשפט קבע, כי המבקש לא ידע אודות התכנית ולכן, מן הראוי לאפשר לו להעלות את הטענה לפיצוי מכח הגנת יתרת החלקה, גם אם הועלתה באיחור.
בית המשפט הבהיר, כי קריאה זהירה של הפסיקה (בין היתר של "הלכת לב הגליל" ו"הלכת תורה ועבודה" (עע"מ 4955/07), מלמדת כי באותם מקרים בהם קבעה הפסיקה, כי ניתן לפצות על בסיס סעיף 190(א) בשלב ההפקעה, הלכה למעשה הפיצוי ניתן גם בגין ירידת הערך שנגרמה אף כתוצאה מהתוכנית.
בסופו של יום, בית המשפט קיבל את מרבית התובענה והערכות השווי של המומחה מטעמו, ופסק למבקש פיצויי בגין ירידת הערך, פיצויים בגין המחוברים והוצאות נלוות, כמפורט בפסק הדין.
הערת מערכת:
לא פשוטה האבחנה בין התייחסות לפגיעה ביתרת החלקה שלא הופקעה כפגיעה בגינה יש לשלם פיצוי בלבד או שהינה נכנסת למבחני הסעיף, וכך תחול חובת הפקעה מלאה או לחליפין פיצוי מלא בכל מקרה. פסיקת בתי המשפט מובילה לבחינה של בדיקת היתרה במצבה לפני ההפקעה לעומת מצבה לאחריה, ואולם המועד להעלאת הטענה פורש בליבראליות יחסית.
במסגרת פיצוי מכוח סעיף 13 לפקודת הקרקעות, יש לשלם דמי חכירה אבודים עד המועד שבו שולמו פיצויים מכוח פסקי דין חלקיים ולא עד למועד פסק דין סופי בתיק ההפקעה
שם ומספר הליך: ת"א 12610-08-13 אחמד עבדאללה סעיד ואח' נ' רשות הפיתוח
ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' השופטת תמר נאות-פרי.
תאריך מתן פסק הדין: 25.12.16 פרטי הנכס: מקרקעין שונים באזור נחף.
ב"כ הצדדים: ב"כ התובעים: עו"ד א. נזאל ואח' ; ב"כ הנתבעת: עו"ד טורס.
התביעות שבנדון עוסקות בדרישה לקבלת פיצוי מכוח סעיף 13 לפקודת הקרקעות, בגין הפקעת מקרקעין שונים באזור נחף בשנת 1962. בית המשפט נתן את פסק דינו במסגרתו קיבל את התביעות (שאוחדו), תוך הוראה לשלם פיצויי הפקעה לתובעים בהתאם לפירוט שבפסק הדין, בקיזוז הסכומים שכבר שולמו לחלק מהתובעים מכוח פסקי דין חלקיים בשנת 2014 (להלן – "פסקי הדין החלקיים"). בסוף פסק דינו אפשר בית המשפט לצדדים להגיש לחתימתו פסיקתא על יסוד העקרונות שנקבעו בפסק הדין, אלא שהצדדים לא הגיעו להבנות, ובהמשך לכך הוגשו בין היתר בקשות ושתי פסיקתות לחתימה: האחת, מטעם התובעים והשנייה, מטעם הנתבעת. במסגרת בקשות אלו, שטחו הצדדים את טענותיהם כאשר כל צד מבקש כי תאושר הפסיקתה המגלמת את עמדתו בהתייחס למחלוקת העקרונית.
המחלוקת שנטשה בין הצדדים התייחסה למועד שבו מפסיקה הזכאות לקבלת דמי החכירה האבודים, ולגבי פרשנות הדיבר "או הזמן שבו שולמו פיצויים בגין אותה קרקע לאותו אדם" בסעיף 13 לפקודה, כאשר בעוד שלשיטת הנתבעת, המדובר במועד תשלום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת על פי מתן פסקי הדין החלקיים הרי שלשיטת התובעים, המדובר במועד תשלום הפיצוי בעקבות פסק הדין הסופי.
בית המשפט ציין תחילה, כי התכלית אשר בבסיס ההסדר שבסעיף 13 לפקודה, הינה לפצות את בעל המקרקעין שהופקעו בגין דמי חכירה אבודים עד אשר יהיה בידיו לרכוש קרקע חלופית. הפיצוי נועד להעניק מענה לחלוף הזמן שבין מועד ההפקעה לבין המועד שבו המפקיעה, הנתבעת, משלמת לבעל המקרקעין סכומים אשר יכולים לשמש לרכישת קרקע במקום הקרקע שהופקעה, שאז יכול הנפקע להחכיר את הקרקע "החדשה" וכבר אין כל צורך לשלם לו דמי חכירה "אבודים".
במקרה הנדון, קבע בית המשפט כי יש לקבל את טענת הנתבעת, לפיה במועד ששולמו הסכומים לפי פסקי הדין החלקיים, ניתנו בידי התובעים כספים אשר באמצעותם הם היו יכולים לרכוש קרקע חלופית במקום הקרקע שהופקעה, ועל פי תכליתו של סעיף 13, במועד זה נפסקת זכאותם לקבלת דמי החכירה האבודים. בעניין זה העיר בית המשפט כי לא הייתה מחלוקת אמיתית בין הצדדים בתיק הנוכחי לפיה, במסגרת התשלום על פי פסקי הדין החלקיים שולמו לצדדים סכומים אשר עולים על הפיצויים אשר הם היו זכאים לקבל לו היו עותרים לקבלת פיצוי לפי סעיף 12 לפקודה, כלומר שהפיצוי לפי פסק הדין החלקיים עולה על הפיצוי בגין הרכיב ההוני.
לצד זאת ציין בית המשפט, כי התובעים אמנם צדקו בטענתם כי במקרה הנוכחי פסקי הדין החלקיים לא ניתנו בהתייחס לסעיף 12 אלא בהתייחס לפיצוי חלקי שאינו שנוי במחלוקת מכוח סעיף 13, אלא שהדבר נובע מכך שכבר במועד ניסוח כתב התביעה ולאור הנתונים שהיו ידועים כבר אז, היה ברור לתובעים שמן הראוי שיגישו את תביעתם "במסלול" של הסעיף כפי שעשו. האפשרות שקיימת בידי התובעים לבחור בין המסלולים היא כמובן אפשרות שהוענקה להם על פי הדין, וכמובן שאין כל מקום להביע ספקות באשר ליכולתם לבצע את הבחירה כפי שהם ביצעו. עם זאת ציין בית המשפט כי לו תתקבל גישת התובעים, הבחירה כפי שבוצעה, למעשה מביאה לסיטואציה שבה לא ניתן יהיה להורות על הפסקת החובה לשלם את דמי החכירה האבודים, גם מקום שבו משתלמים הכספים שמהווים פיצוי הולם לפי סעיף 12 לפקודה וגם מקום שבו משולמים לתובעים בהתאם לפסק הדין החלקי 99% מפסק הדין הסופי.
יתרה מכך, בית המשפט ציין כי במקרה זה, הפיצוי ששולם מכוח פסקי הדין החלקיים לא רק שהיה מעבר לפיצוי ההוני, אלא שהיה משמעותי ובסכומים נכבדים. מכאן, שאין עסקינן במצב שבו פסק הדין החלקי ניתן לגבי סכום זניח, שאז ניתן אולי היה לטעון שהוא אינו יכול להפסיק את מרוץ החובה לשלם את דמי החכירה האבודים, ולא רק מן הטעם שהוא אינו יכול להוות פיצוי ראוי לפי סעיף 12 לחוק ולא ניתן לרכוש באמצעותו קרקע חלופית. עוד יש לזכור, שלו נקבע שדמי החכירה האבודים ישולמו במלואם עד למתן פסק הדין הסופי, אזי שלמעשה אין כל תמריץ לנתבעת להגיע עם התובעים לאותם הסכמי פשרה חלקיים כפי שהיא עושה במרבית התיקים הדומים. אם התשלום לפי פסק הדין החלקי לא מפסיק את החובה לשלם את דמי החכירה האבודים (וכל עוד המדובר בתשלום משמעותי אשר עולה על הערך המשוער של הפיצוי לפי סעיף 12 לפקודה), נמצא עצמנו במצב שבו אין כל סיבה לנתבעת להקדים את התשלום ולא ייחתמו הסכמי פשרה חלקיים, דבר אשר יפגע בסופו של דבר בתובעים.
לאור האמור, הגיע בית המשפט למסקנה כי במקרה זה, הפיצוי הראוי לתובעים בגין הזמן שחלף ממועד קבלת הפיצוי על פי פסקי הדין החלקיים ועד קבלת יתרת הפיצוי על פי פסק הדין, יהא על פי המנגנון בחוק ריבית והצמדה. כלומר, דמי החכירה האבודים ישולמו עד המועד שבו שולמו הפיצויים מכוח פסקי הדין החלקיים ולאחר מועד זה – יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מכוח חוק ריבית והצמדה, ממועד התשלום בפועל של הפיצוי מכוח פסקי הדין החלקיים ועד מועד התשלום בפועל של יתרת הפיצוי על פי פסק הדין שניתן בתיק.
הערת מערכת:
סע' 13 האמור בוטל בינתיים על ידי המחוקק, אולם הותיר לא מעט תיקים הנידונים כיום על פיו לאור "הלכת ארידור" וחלון הזמן שאפשר הגשת תביעות ללא התייחסות לטענת התיישנות.
בשל תביעות אלו, החלה המדינה לאחרונה לקדם הצעת חוק שתבטל את "הלכת הייטנר" המתייחסת לסעיף זה והקובעת פיצוי מיטבי על פי הסעיף, הצעה לתחולה רטרואקטיבית שלדעתנו אינה הוגנת בלשון המעטה.
עו"ד שהופר עמו הסכם בחוסר תום לב זכאי לפיצויי קיום
שם ומספר הליך: ת"א 35389-09-12 עו"ד גדעון חתוכה נ' עזבון המנוח דן חרודי ז"ל
ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בפני כב' השופט פרופ' עופר גרוסקופף.
תאריך מתן פסק הדין: 5.12.16 פרטי הנכס: לא צוין.
ב"כ הצדדים: ב"כ התובע: עו"ד איריס אדרי ; ב"כ הנתבע 1: עו"ד ירון ממן ; ב"כ הנתבעים 2-5: עוה"ד אברהם משה סגל ורונית וולף ; ב"כ הנתבע 9: עו"ד ארנון לנדה ; ב"כ הנתבעת 10: עוה"ד אורי פרימו וליאת אלפז.
התובע ייצג מספר בעלי קרקעות, ביניהם ייצג את מר דן חרודי ז"ל, במו"מ אל מול חברות קבלניות, לביצוע עסקת קומבינציה, אשר במסגרתה היה זכאי לשכר טרחה בגין הייצוג על סך 1.5% משווי הנכסים בפרויקט (להלן: "השכ"ט").
במסגרת הייצוג שערך מספר שנים ונערך אל מול מספר חברות, ניהל התובע בין היתר מו"מ עם חברת רותם שני יזמות והשקעות בע"מ (להלן: "החברה"), שבאותה העת עבדה בשיתוף עם קבוצת א.דורי בע"מ.
בהמשך, ומכיוון שבתום מספר שנים לא צלח המו"מ שניהל התובע, פנה מר חרודי ז"ל, באמצעות עו"ד לנדה לחברה וניהל עמה מו"מ לגיבוש עסקת קומבינציה, בגין שטחיו הוא, וזאת מאחורי גבו של התובע ומבלי לידע אותו ובזמן שהתובע המשיך אף הוא לנהל עמה מו"מ גם עבור מר חרודי ז"ל. דבר חתימת ההסכם בין חברת רותם שני למר חרודי ז"ל נודע לתובע לאחר החתימה.
התובע תבע את עו"ד לנדה ואת עזבון מר דן חרודי ז"ל, בגין גרם הפרת חוזה וביקש כי ישולם לו שכ"ט עבור הפרויקט של חרודי ז"ל.
בית המשפט קבע, כי לקוח אשר שוכר שירותיו של עו"ד לצורך ליווי עסקה מסוימת, אינו יכול, במהלך הדברים הרגיל, לעקוף אותו ולהסמיך עו"ד אחר ללוות אותו באותה עסקה. בוודאי שלא ראוי לעשות כן מבלי לעדכן את העו"ד הראשון שאת שירותיו שכר הלקוח, כל התנהלות כאמור, עשויה להוות התנהגות שאינה בתום לב.
לאור האמור, קבע בית המשפט כי מר חרודי ז"ל פעל שלא בתום לב, מאחורי גבו של התובע, ולתובע עומדים הסעדים בגין הנזקים שנגרמו לו מכוח דיני התרופות, ולא רק הזכות לתבוע שכר ראוי מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.
ביחס למהות הפיצוי וגובהו קבע בית המשפט, כי הכלל בדיני החוזים הוא כי הפרת חוזה מזכה בפיצוי קבוע וחד פעמי, ומוסיף כי הפיצוי שנקבע בע"א 8854/06 קורפו נ' סרוצקין (להלן: "הלכת קורפו"), בו קיבל התובע שהיה עו"ד, פס"ד הצהרתי, לפיו יהיה זכאי לפיצוי שייגזר משווי הדירות שיימכרו בפרויקט, הינו החריג לכלל.
עוד ציין בית המשפט בעניין הלכת קורפו, כי מדובר בקביעה בעייתית שכן היא מהווה מעין אכיפה של ההסכם מבלי שיינתנו השירותים בגינו.
לגופם של דברים קבע בית המשפט, כי מקום בו היו נוהגים הנתבעים בתום לב ומודיעים לתובע על סיום העסקתו, ייתכן כי כלל לא היה זכאי התובע לפיצוי, ואף לא היה זכאי לתשלום שכ"ט הואיל והמו"מ שניהל מעולם לא הבשיל לכדי עסקה ואף לא היה מבשיל לכדי עסקה, וזאת שלא באשמת הנתבעים, אלא לאור קשיים אובייקטיביים.
בהתאם קבע בית המשפט הנכבד כי הפיצוי המגיע לתובע בעקבות הפרת ההסכם עמו בחוסר תום לב, הינו פיצוי קיום השווה לשכר טרחה ראוי.
בהתייחס לחלקו של עו"ד לנדה בפרשה קבע בית המשפט, כי כל עוד עו"ד העניק ללקוחו שירות שנתבקש על ידי הלקוח ואשר אינו מהווה הפרת חוק, לא ניתן לקבוע שאותו עו"ד הוא שגרם להפרת חוזה. בהקשר זה ציין בית המשפט כי ייתכן והמצב היה שונה לו עוה"ד היה משדל את הלקוח לפעול. למרות שכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין קובעות חובת הודעה בין עורכי דין בדבר החלפת ייצוג, אי הודעה כאמור אינה יכולה להוות עילה בתביעה נזיקית.
לאור האמור פסק בית המשפט כי יורשיו של מר דן חרודי ז"ל, יישאו בפיצוי לתובע (הכולל ראש נזק של עוגמת נפש) והשית עליהם את הוצאות המשפט של התובע בשווי 35,000 ₪.
כמו כן, השית בית המשפט על התובע את תשלום הוצאות עו"ד לנדה בהליך בשווי 20,000 ₪ ואת תשלום הוצאות חברת רותם שני בהליך, בשווי 30,000 ₪.
הערת מערכת
"הלכת קורפו" החליפה את המחשבה שניתן בכל מקרה להשתחרר מייצוג משפטי באמצע ויש לשלם שכר ראוי בלבד בגין שנעשה. בית המשפט החיל את דיני תום הלב והחוזים אף על התקשרויות כאמור וקבע חובת פיצויי קיום אם מנעו מעוה"ד לבצע עבודתו לה עבד ועמד כבר ממש על שפת הבאר, אולם נמנע הימנו לשתות הימנה.
תוצאה ראויה זו מונעת ניצול לרעה של עבודות שהושגו וחובת התנהלות התום לב למול אנשי מקצוע, בייחוד אלו העובדים שנים רבות ללא שכר וממתינים לפירות שיגדלו.
הגדלת היצע הדירות וציפוף בניה – גם בשכונות יוקרה
שם ומספר הליך: ערר 25/16 המועצה האזורית חוף הכרמל נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז חיפה ואח'
ערכאה: המועצה הארצית לתכנון ובנייה, וועדת המשנה לעררים, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד מיכל ברדנשטיין.
תאריך מתן ההחלטה: 26.12.16 פרטי הנכס: שכונה 3 בקיסריה.
ב"כ המשיבות: ב"כ המשיבה 1: עו"ד ניר שטרן ; ב"כ המשיבה 4: עוה"ד טולצ'ינסקי שטרן מרציאנו, כהן, לויצקי ושות'.
מדובר בערר שהוגש ע"י המועצה האזורית חוף הכרמל בגין אישורה של הוועדה המחוזית – חיפה, את תכנית "שכונה 3 קיסריה", בתנאים שונים. עניינו של הערר בשני נושאים: מספר יחידות הדיור וגודל יחידות הדיור בתא שטח מס' 94 בתכנית.
מטרת התכנית היא שינוי ייעודי קרקע ותוספת זכויות בניה לצורך הסדרת המצב הקיים בשכונה 3, הנמצאת במרכזו של היישוב קיסריה. בנוסף, מציעה התכנית הסדרת מרכז הכולל שימושים לצרכי ציבור, מסחר, משרדים ומגורים, באזור המאושר לבניה בתכניות קודמות. במסגרת התכנית הוגדר תא שטח מס' 94, עבור מגורים, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, בו מותר להקים 90 יחידות דיור.
במהלך תקופת הפקדת התכנית, הוגשו לה מאות התנגדויות, ובין היתר התנגדות (עצמית) של המועצה האזורית (יוזמת התכנית), בה ביקשה בין היתר להקטין את מספר יחידות הדיור בתא השטח, מ-90 יח"ד ל-80, ולהגדיל את שטחן, משני טעמים: הראשון – החשש כי הותרת המצב המוצע כפי שהוא תגרום לשינוי אופי השכונה באמצעות כמות גדולה של דירות "קטנות מאוד" בהשוואה לגודל יחידות הדיור המאפיין את היישוב קיסריה, והשני – כי מספר הדירות וגודלן עלול להוביל לבינוי שאינו איכותי.
הועדה המחוזית דנה בהתנגדות, ודחתה את הדרישה לצמצום מספר יחידות הדיור, וקבעה כי במציאות הקיימת יש להגדיל את היצע הדירות, וכן דחתה את הדרישה לשנות ההוראה בדבר גודל מינימלי של הדירות. על החלטה זו נסוב הערר, שהוגש בזכות, המוקנית לרשות מקומית הנוגעת בדבר, לפי סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה .
ועדת המשנה לעררים ציינה בהחלטה בין היתר, כי – "…המדיניות ברמה המחוזית והארצית היא של ציפוף הבניה, וזאת במטרה להתמודד עם מצוקת מחסור הדיור ויוקר הדיור עקב כך, שהיא מטרה אסטרטגית לאומית, המצויה, כידוע, בתעדוף גבוה ביותר. מצוקת הדיור הקיימת בארץ מחייבת ניצול כל שטח עם פוטנציאל בניה בתוך יישובים קיימים ומדיניות התכנון הארצית מכוונת לניצול מקסימלי של כל עתודות הקרקע תוך הגדלת הצפיפות.". ועדת המשנה קבעה, כי אין בעובדה כי היישוב קיסריה נבנה בצפיפות נמוכה מאוד לאורך השנים והתאפיינה בבניה נמוכה ומרווחת, כדי להחריג את היישוב מהמדיניות הארצית העדכנית.
עוד צוין בהחלטה: "במציאות הקיימת יש להגדיל את היצע יחידות הדיור מכל הסוגים, דבר המתאפשר בהגדלת מספר יחידות הדיור בתכנית וצמצום גודלן , ולכן קיימת חשיבות ביצירת היצע דיור מגוון והימנעות מתכנון הומוגני של יישובים. מכאן, שגם אם הבניה תהיה חריגה ביחס לסביבת המגורים הצמודה , הדבר נדרש לצורך עיבוי המגורים וניצול מיטבי של הקרקע."
על רקע האמור, ומסיבות נוספות שפורטו בהחלטה, נדחה הערר לגופו, לא לפני שועדת המשנה הביעה את מורת רוחה מהתנהלות העוררת ומעצם הגשת הערר על ידה, בציינה: "אמנם מדובר בערר בזכות, שרשות מקומית רשאית להגישו בכל נושא ונושא, יהא נקודתי וזעיר אשר יהא… עם זאת מצופה גם מרשויות מקומיות… לעשות שימוש מושכל בזכות לערור, ולא להביא לפתחנו כל נושא שבו לא התקבלה דעתם… תוך הארכה שלא לצורך של ההליך התכנוני, הארוך והמורכב ממילא, ותוך הכבדה על מוסד ערר ברמה הארצית, על חשבון הזמן שהוא אמור להקצות למכלול העררים שבפניו, שבחלקם כרוכים בסוגיות מורכבות, בעלות חשיבות של ממש, או בעלות השלכה במישור המחוזי או הלאומי. נציין כי הדברים אמורים ביתר שאת במקרה דנן, עת הפער בין החלטת הועדה המחוזית לעמדת העוררת עמד על 10 יחידות דיור (!), עניין מינורי שבמינוריים אליבא דכל קנה מידה…".
הערת מערכת:
המועצה הארצית קוראת שלא לנצל ערכאה זו לסוגיות מינוריות, ומעירה לוועדה שהזכות שניתנה לה לערור ללא קבלת רשות, אין לנצלה למטרות שלא לשמן נועדה.
נראה גם, כי המאבק על הוצאת דירות למשק לא תמיד מקובל על רשויות מקומיות, לאור העובדה שמגורים מהווים נטל ולא משיבים את עלויותיהם, ועל כן חייבות ערכאות התכנון העליונות לקחת לעיתים פיקוד ולכפות הדבר.
מתן היתר תוך סטייה מנספח בינוי מנחה, יכול לחייב פרסום לציבור ולהקים זכות ערר
שם ומספר הליך: ערר 6092/16 בעלי זכויות במקרקעין בישוב להבים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה להבים ואח'
ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה, מחוז דרום, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד אליעד וינשל.
תאריך מתן ההחלטה: 22.12.16 פרטי הנכס: דרום הישוב להבים.
ב"כ הצדדים: ב"כ העוררים: עוה"ד רון צין, סלאם חאמד, שמואל זינגר ; ב"כ המשיבה 1: עוה"ד חיים שרביט, ליאור דץ ; ב"כ המשיבה 2: עוה"ד אברם פורטן, קירה לרנר.
ענייננו בערר נגד החלטת הועדה המקומית לאשר בקשה להיתר בנייה לפרויקט דיור מוגן ביישוב להבים. במסגרת ערר זה, נדונו מספר סוגיות חשובות הנוגעות לסמכות ועדת הערר לדון, בין היתר, בטענות לפגמים בתכנית המפורטת, בטענות לסטיית ההיתר מהוראות התכנית ובטענות לסטיית הבקשה להיתר מנספח הבינוי המנחה. בתקציר זה נעסוק אך בסוגיה האחרונה.
נסיבות העניין בקצרה, הן שתכנית מתאר בישוב להבים, שמספרה 5/101/02/16, מיום 24.12.09, הגדירה שטח כ"מרכז אזרחי", אשר ישמש להקמת מבנים ציבוריים וקהילתיים מרכזיים, שטחי מסחר ומשרדים וכן, לדיור מוגן בכפוף לתכנית בינוי ופיתוח. בהתאם, נקבע, כי פירוט השימוש יוגדר בתכניות מפורטות עפ"י צרכי הישוב.
ביום 5.1.10, פורסמה תכנית מפורטת 16/מר/2022, שאושרה ע"י הועדה המקומית, ובמסגרתה, בין היתר, אושר מתחם לדיור מוגן שבו הותרו הקמת 360 יח"ד דיור מוגן. לתכנית צורף נספח בינוי מנחה וללא חתכים.
בחודש ינואר 2016, הגישה קבוצת עזריאלי בע"מ (המשיבה 2) לאישור הועדה המקומית תכנית בינוי ופיתוח וכן בקשה להיתר לבנייה. הועדה המקומית סברה, כי טרם אישור בקשת ההיתר ותכנית הבינוי, נכון לאפשר לציבור להגיש להביע עמדתו ובהתאם לכך פורסמה הודעה לציבור. משלא הוגשו התנגדויות, אושרה במליאת הועדה המקומית תכנית הבינוי ולאחר מכן אישרה רשות הרישוי את הבקשה להיתר כבקשה התואמת את הוראות התכניות החלות על המקרקעין.
כנגד החלטות אלו הוגש הערר.
לאחר שסקרה ועדת הערר את סמכותה, באופן כללי, בהתאם לסעיפים השונים בחוק (152, 112, 149 ועוד) וכן בהתאם להלכות השונות של בית המשפט העליון ובין היתר, בהתאם להלכת "שפר" (עע"מ 317/10), דנה בהשלכות של מתן היתר תוך סטייה מנספח בינוי מנחה.
בהקשר לסמכותה לדון בטענה לסטייה מנספח בינוי מנחה, וועדת הערר קבעה, כי כאשר מדובר בסטייה מהותית מנספח מנחה, מוסמכת ועדת הערר לבחון האם מדובר בסטייה מוצדקת, כאשר במקרה שיקבע שמדובר בסטייה מהותית ולא מוצדקת, הרי אז ניתן לסבור כי מדובר בסטייה מהוראות התכנית, בהתאם להלכת שפר.
שאלה נוספת שנדונה בעניין היא, האם היה צורך בפרסום לציבור של הכוונה לסטות מנספח הבינוי המנחה. בעניין זה, ועדת הערר קבעה כי שינוי מהותי מנספח בינוי מנחה, אשר יש בו פגיעה פוטנציאלית בציבור הרחב או בבעלי מקרקעין סמוכים, חייב להתפרסם לציבור לצורך בחינת טענות של נפגעים אפשריים, לרבות טענות כלליות ל"שינוי אופי היישוב". עם זאת, וועדת הערר הבהירה כי לא כל שינוי בנספח בינוי מנחה מחייב פרסום, אלא רק שינוי מהותי. דוגמא שהובאה לשינוי מהותי, היא שנספח בינוי מנחה מונע הסתרה של נוף, ומבוקש שינוי אשר יצור הסתרה משמעותית, כי אז הדבר יחייב פרסום של השינוי לציבור.
בנסיבות המקרה דנן, ועדת הערר דחתה את מרבית הטענות שהועלו בערר, למעט חלק שעסק בכמות המחלוקות הסיעודיות ונפנה את הקורא למקרא מלוא ההחלטה בעניין.
הערת מערכת:
החלטה חשובה בה מובהר כי הגדרת נספח בינוי כמנחה, אינה כמקובל מותירה פתח לבינוי חדש לחלוטין. המילה "מנחה" משמעותה ככלל כי זה יהא הבינוי ויש להתייחס לכך שזה מה שראו הציבור בעת אישור התכנית למול עיניהם. כך שלכל הפחות על בינוי זה להיות הכלל, הימנו ניתן לחרוג בנסיבות המתאימות ולפרסם להתנגדויות במידת הצורך שיש שינוי ניכר.
סמכות שמאי מכריע לאחר שנתן שומה מכרעת
שם ומספר הליך: ערר 85185/12 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים נ' כיכר ציפורן (2000) בע"מ ואח'
ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה, מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד גילת אייל.
תאריך מתן ההחלטה: 15.12.16 ב"כ העוררת: עו"ד תמר לרנר.
השאלה העיקרית העולה במסגרת הערר הינה, סמכותו של השמאי המכריע להידרש לסוגיות נוספות, בהמשך לפניה שנעשתה אליו, לאחר שניתנה שומתו המכרעת, ולמעשה בעניין שאין חולק כי לא הועלה תוך כדי ההליך שהתנהל בפניו.
במקרה שלפנינו, ניתנה שומה מכרעת ולאחר שניתנה השומה, הוציאה העוררת חיוב בצירוף ריבית פיגורים (אשר לא צוינה טרם לכן באף דרישת תשלום). בהתאם, פנה הנישום לשמאי המכריע וביקש שיכריע בעניין ריבית הפיגורים ויבטלה, וכך הוציא השמאי המכריע "נספח לשומה המכרעת להיטל השבחה, החלטה בעניין תשלומי פיגורים", ובו ביטל הוא את ריבית הפיגורים.
העוררת, הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים, עררה על החלטה זו, בין היתר מטעמים של חוסר סמכות.
ועדת הערר קבעה, כי בלא שניתנה החלטה מתאימה מטעם ועדת ערר או בית משפט מוסמך, המסמיכה את השמאי המכריע להעניק הכרעה בעניין נוסף, שלא הועלה בפניו במסגרת הליך שנערך לפניו בקשר עם שומה מכרעת שנתן, הרי שהשמאי המכריע אינו מוסמך לדון בו על דעת עצמו וכל החלטה שייתן בקשר עם אותו עניין נוסף כלשהו בטלה, לא כל שכן, כאשר הדיון בעניין הנוסף נערך על דעתו ולבקשתו של צד אחד בלבד, כבעניינו.
עוד ציינה ועדת הערר בענייננו, כי החלטתו של השמאי המכריע בעניין ריבית הפיגורים אינה תיקון של טעות קולמוס או טעות טכנית בשומה המכרעת שהעניק השמאי המכריע, אלא, עניין חדש שנדון מעבר לשומה המכרעת שניתנה על ידו, ועניין שלא הועלה בפניו מעולם, הגם שבמסגרת שומה מכרעת מוסמך שמאי מכריע לדון בחיוב בריבית פיגורים.
משכך, קיבלה ועדת הערר את הערר וביטלה את החלטת השמאי המכריע בעניין ריבית הפיגורים.
על אף האמור בהחלטתה, הוסיפה ועדת הערר, כי אין להשלים עם מצב בו לנישום מתגלה לראשונה כי הועדה המקומית מחייבת אותו בריבית פיגורים ממועד מסוים, כאשר אין בידו תרופה בדמות הליך שהוא יכול לנקוט כנגד חיוב זה, והוסיפה מבלי לקבוע מסמרות, כי ייתכן ותרופה אפשרית למצב זה תהיה במתן ארכה להגשת ערר על החלטת הועדה המקומית בדבר החיוב בריבית.
הערר התקבל מבלי שניתן צו להוצאות.
הערת מערכת:
ההחלטה הינה ככל הנראה מחויבת המציאות, אולם על פי יעילות הנושא, מן הראוי היה לאפשר לשמאי לתקן ולהשלים בתקופת זמן קצובה. כדוגמת סע' 81 המתייחס לתיקון פס"ד, על מנת למנוע הגשת הליכים נוספים לערכאות נוספות מחד, לעומת הרצון לסופיות הדיון מאידך, ניתן גם לאפשר לחייב בהוצאות על מנת לקנוס על פניה מאוחרת כאמור אולם לאשרה.
האם היתר לשימוש חורג מונע השבחת נכס בו קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות
שם ומספר הליך: ערר חל/85171/13 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון נ' קלדרון יצחק
ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה, מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד גילת אייל.
תאריך מתן ההחלטה: 14.8.16 ב"כ העוררת: עו"ד כרמית פרוסט פרטי הנכס: לא צויין.
הוועדה המקומית עררה על החלטת שמאי מכריע אשר קבע כי במקרקעין נשוא ההחלטה, לא חלה השבחה כתוצאה מהיתר לשימוש חורג שניתן להם לתקופה של 5 שנים ממגורים לגן ילדים.
ועדת הערר קבעה כי השבחה בגין התרת שימוש חורג זמני תיבחן לאור העיקרון שמאי בסיסי לפיו צריכה להתקיים עליה בשווי המקרקעין, דהיינו התעשרות שבאה לידי ביטוי בעליית ערכם האובייקטיבי של המקרקעין כתוצאה מאירוע תכנוני וכי לא ניתן לבחון אך ורק תשואות מהנכס.
כאשר מדובר במגרש שבו זכויות בניה לא מנוצלות, אשר ניצולן מהווה את השימוש המיטבי בנכס, הרי שהשוואת תשואות בין שני שימושים לתקופת ביניים, אינה מצביעה בהכרח על עליית ערך הנכס בשוק החופשי בשל אישור השימוש החורג. כך למשל, כאשר מימוש מידי של הזכויות הלא מנוצלות הינו אפשרי, הרי שקונה הסביר, אשר יכול לממש באופן מידי את הזכויות הבלתי מנוצלות, שערכן גבוה מהאלטרנטיבה של שימוש חורג למספר שנים וממימוש הזכויות הבלתי מנוצלות בדחיה גם יחד – לא יהא נכון לשלם יותר עבור המקרקעין רק בשל ההיתר לשימוש חורג.
עוד ציינה ועדת הערר, כי קיימים מצבים בהם קיימות זכויות בניה לא מנוצלות ולמרות זאת קמה השבחה כתוצאה מהמימוש החורג, כגון במצבים של מניעה אובייקטיבית לממש את הזכויות או כאשר קיים תמריץ אובייקטיבי להעדיף את השימוש החורג. בעניין דנא לא עולה מהשומה של השמאי המכריע כי המקרה נפל בגדר הקטגוריות הללו.
עוד הוסיפה הועדה וקבעה, כי השמאי העריך את הנכס במצב החדש, שלאחר אישור השימוש החורג, בשיטת היוון הכנסות מדמי שכירות לשימוש לגן ילדים לצמיתות. על פי שיטה זו, ערכן של הזכויות הבלתי מנוצלות במגרש והעובדה כי השימוש החורג לגן ילדים הוא לחמש שנים ולא לצמיתות לא הובאו כלל בחשבון. בעיני הקונה הסביר, זכויות הבניה הבלתי מנוצלות הקיימות בנכס אינן מתאיינות מעצם העובדה שבנכס אושר שימוש חורג לחמש שנים. על רקע זה, בחינת ערכו של הנכס במצב החדש על בסיס שימוש חורג לצמיתות אינה משקפת נכונה את מצבו של הנכס ואת הערכתו על ידי הקונה הסביר ויתכן שקונה סביר יאות לשלם עבור נכס בו זכויות שלא ניתן לנצלן אך לפרק זמן קצוב.
לאור האמור, קבעה הועדה כי התיק יוחזר לשמאי המכריע לבחינת והערכת הנק' שצוינו על ידה כאמור.
הערת מערכת:
אכן, סביר כי בקשת שימוש חורג או הקלה הינם כלכליים ויש בהם השבחה, אולם הראייה היא אובייקטיבית ולא סובייקטיבית, היה וגחמה של מאן דהו מובילה לפרסום הקלה מתכנית ללא השבחה לצידה, כאשר יש גורם של שינוי אבל ללא התעשרות, אין מקום שיוטל היטל.
