עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 70

version2_Final-01

גרסאת-הדפסה-עברית

.

מאמר8 שנים של תלאות וייסורים בדרך לפירוק השיתוף, מאת עוה"ד צבי שוב וקורל בלאיש

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים

מקצועיים

  • · שימורקביעת כללים מנחים למתן תמריץ לניוד זכויות במבנים לשימור בהגבלות מחמירות ע"פ תכנית השימור 2650 ב'.
  • · מיסוי מקרקעין החלטת מיסוי 3637/15 מכירת חלק ממתחם פינוי בינוי מיזם ליזם – החלטת מיסוי בהסכם.
  • · תקנות הליכי תכנון ובניה להאצת הבניה למגורים (דיור בהישג יד להשכרה) התשע"ה – 2015
  • · עדכון על תכניות שונות

תכנית מתאר מקומית מס' 507-0149039 מגדל רסיטל תא/4075.

תכנית תעסוקה ומסחר עם אופציית המרה למגורים ומלונאות מס' תא/3973 – מתחם הצפירה.

תכנית לדיור לאומי מס' 308-012786, פרדס חנה כרכור, מחנה 80

עדכוני פסיקה

  • · רישוי/תכנון ובניה – עת"מ 29212-12-12 גבעת כ"ח מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' שלום מבורך ואח'דרוש במישרין לייצור חקלאי?
  • · פירוק שיתוף– תא (ת"א) 54109-02-14 נורילי לוי שרה ואח' נ' שמואלי שלמה ואח'ניתן לפרק שיתוף בזכויות במגרש שנוצר מכוח תכנית בשלב הביניים אף בין אישור סופי של תכנית אחו"ח לפי חוק התו"ב לבין רישום החלקה החדשה במרשם הקרקע, והעניין מצוי בסמכות בית משפט מחוזי.
  • · מיסוי מקרקעין – ערר (מרכז) 17240-10-12 יחד הבונים ייזום ובניה בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובותאין לכלול בשווי מכירה של דירה לעניין חישוב מס הרכישה, את ההוצאות המשפטיות
    שנטלו רוכשים על עצמם לשלם לב"כ של הקבלן.
  • איחוד וחלוקה – ערר (מרכז) 277/14 מיכל קריגר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות "הצרחת" חלקות ללא רצף קרקעי – האם תכנית איחוד וחלוקה בסמכות ועדה מקומית?
  • · תביעות פיצויים לפי סעיף 197 – ערר 9033/13 שחם דוד ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רחובות האם תכנית בינוי נכללת בתביעת פיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין מכוח ס' 197 לחוק התו"ב?
  • מנהלי ערר 076/15/41 פרופ דני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת ואח' – דחיית ערר עקב שיהוי ניכר בהגשתו וכן לאור העובדה שועדת הערר נעדרת סמכות מלדון בעתירה לביטול היתר בניה מחמת טענות לאי חוקיותו

היטל השבחה – עררים מס' 420-432/13; 408-412/14 עמותת בהנחל עליון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמשבדרך ל"קנית" עוצרים ב"נוה בנין" ו"בלוך".

מאמר

8 שנים של תלאות וייסורים בדרך לפירוק השיתוף

מאת עוה"ד צבי שוב וקורל בלאיש

ביום 16.4.2015 ניתן פסק דינו של בית המשפט השלום (ת"א 16785/07 תמרי נעמי ואח' נ' עז' רחביה ז"ל ואח') (להלן- "פס"ד תמרי נעמי"), ובו הורה כב' הש' אהוד שוורץ על פירוק שיתוף, כ- 8 שנים לאחר שהוגשה התביעה המקורית לפירוק השיתוף במקרקעין. ראשיתו של הליך זה, הינו בשנת 2007 בו הוגשה תביעה לפירוק השיתוף. בחודש מאי באותה השנה, נקבע על ידי בית המשפט, כי יש לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף, ככל שהדבר אפשרי. לכאורה, יכלו התובעים לחשוב שמדובר בהצלחה וכי "בא לציון גואל". ואולם, נראה כי השמחה הייתה מוקדמת מדי. הצדדים היו צריכים לעבור מספר רב של תחנות בטרם השיתוף פורק, להלן חלק בלבד מתחנות אלו.

תחנה ראשונה– עריכת חוות דעת שמאית על ידי שמאי מטעם ביהמ"ש, הקובעת את החלוקה בין הצדדים, תוך קביעת תשלומי איזון וזאת לאחר סיוע במודד. חוות דעת זו הוכנה לצורך פנייה למפקחת והוגשה לביהמ"ש בשנת 2009.

תחנה שנייה– השגות הצדדים על חוות הדעת השמאית.

תחנה שלישית– פנייה אל המפקחת ע"י השמאי מטעם ביהמ"ש.

תחנה רביעית– המפקחת על רישום המקרקעין הודיעה בשנת 2010, כי יש להגיש תשריט המוגש בהתאם להנחיות לרישום בית משותף.

תחנה חמישית– ב"כ הצדדים פנו למפקחת לקבלת חוות דעתה.

תחנה שישית– המפקחת מודיעה, כי קיימים כשלים לא מעטים בתשריט שהוגש.

תחנה שביעית– התובעים מבקשים מביהמ"ש לקבוע, כי נוכח הודעת המפקחת פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף אינו אפשרי והיה גורם להפסד ניכר לשותפים זאת נוכח קידום תב"ע חדשה לאזור, כן ביקשו להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירה. יתר התובעים התנגדו לבקשה זו וטענו, כי בקשה זו נובעת מאי שביעות רצונם של המבקשים מחוות הדעת השמאית.

תחנה שמינית– ניתן פסק דין הקובע, כי התביעה לפירוק השיתוף בדרך של רישומו כבית משותף תמחק וכן תמחק הבקשה להורות על מכר.

תחנה תשיעית- הוגש ערעור וערעור שכנגד.

תחנה עשירית– בשנת 2013 ניתן פס"ד ע"י כב' ביהמ"ש המחוזי, לפיו לא היה מקום למחיקת התביעה וכי לאותו שלב לא הונח בסיס עובדתי מספיק למסקנה, כי רישום הבית המשותף אינו אפשרי. נקבע, כי ביהמ"ש קמא יורה לשמאי ולמודד להשלים את עבודתם.

תחנה אחת עשרה– הוגשה בקשה למתן הוראות למפקחת.

תחנה שתיים עשרה– בשנת 2014 הוגשה לתיק ביהמ"ש חוות דעתה של המפקחת.

תחנה שלוש עשרה– הוגשה בקשה למתן פסק דין וכן הוגשו תגובות ותשובות בעניין.

תחנה ארבע עשרה– לאחר שהתקיים דיון בפני הצדדים, ביום 16.4.15, לאחר 8 שנים של מסכת של תלאות וייסורים, ניתן פסק דינו של ביהמ"ש הנכבד ובו הוחלט על פירוק השיתוף על דרך של רישום בית משותף, ברי הוא כי גם לאחר החלטה זו עוד צפוי הליך ארוך לסיום הרישום.

מותשים? גם אנחנו.

הוראת סעיף 37(א) בחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969, מורה כי זכותו של כל שותף במקרקעין לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת. כלל זה מבוסס על ההנחה, כי יחסי שיתוף טומנים בחובם זרעים של ריב ומדון. כמו כן, השיתוף מעכב את התכנון והבנייה ומותיר נכסים קפואים כאבן שאין לה הופכין. לכן, מעודד המחוקק הישראלי את פירוק השיתוף על ידי הענקת זכות יסוד זו לכל בעל משותף, אף אם חלקו מזערי ביותר.

לשם הגשמת תכלית זו, קבע המחוקק הוראות מפורשות בחוק המקרקעין המסדירות את הדין המהותי באופן מפורש, ולפיו ככל ולא קיימת הסכמה בין השותפים בדבר פירוק השיתוף, רשאי כל אחד מהם לפנות בבקשה לבית המשפט להורות על פירוק השיתוף. עיקר המחלוקת בתביעה לפירוק שיתוף היא דרך הפירוק- האם הפירוק יעשה בדרך של "חלוקה בעין", רישום בית משותף או בדרך של מכירה?

חוק המקרקעין מחייב את בית המשפט, ככל והמקרקעין ניתנים לחלוקה, להעדיף את פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין– זהו המסלול הראשון. לעומת זאת, במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, או במקרקעין הניתנים לחלוקה, אך חלוקה זו תגרום להפסד ניכר לבעל משותף, בית המשפט יורה על מכירת הנכס– זהו המסלול השני. ואולם, בטרם יורה בית המשפט לפרק את השיתוף בדרך של מכר, עליו לבחון האם ניתן לפרק את השיתוף על-ידי רישום הנכס כבית משותף– זהו המסלול השלישי.

ואולם, להבדיל מהדין המהותי, לא קיימת הוראה בדין המסדירה את הדין הפרוצדורלי ונותנת מענה לשאלה מהו סדר הפעולות בהן יש לנקוט על מנת לפרק את השיתוף. כך למעשה, תביעה לפירוק שיתוף יכולה להיתקל בקשיים רבים אף אם בית המשפט החליט על דרך הפירוק הראויה, כמו במקרה של פס"ד תמרי נעמי. ובמקרה אחר, להיתקל בסירוב לשיתוף פעולה מצד ב"כ הצד השני, להגשת תשריט מדידה עדכני למפקחת על הרישום, מאחר והוא מתנגד לפירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף, וזאת למרות החלטה של בית המשפט. ואולם, לכאורה, הצד השני אינו מחויב לבצע פעולה כלשהי שכן לא קיימות הוראות בחוק או בתקנות המסדירות את סדר הפעולות אותן יש לבצע.

תביעה לפירוק שיתוף אינה תביעה רגילה אשר סדרי הדין האזרחיים הרגילים צרכים לחול עליה לבדם, שכן להבדיל מכל תביעה אחרת, בה השופט הוא בעל הסמכות הבלעדית בהכרעת במחלוקת הקיימת בין הצדדים, בתביעה לפירוק שיתוף, החלטתו של בית המשפט כפופה להחלטת מוסדות התכנון והמפקח על רישום המקרקעין. לכן, על מנת לקבל פסק דין, נדרשים הצדדים לעבור מספר תחנות נוספות, מלבד בית המשפט.

לבעיה זו ניתן למצוא מספר פתרונות המצריכים הסדרה חקיקתית. פתרון אחד הוא התקנת תקנות אשר מסדירות בצורה מפורשת כיצד יש לפעול בטרם הגשת תביעה לפירוק שיתוף ובמהלכה. כללים אלה צרכים להיות מחולקים לשלושה מסלולים, בהתאם לסעד המבוקש. כך למשל, ניתן לקבוע, כי תנאי להגשת תביעה לפירוק שיתוף, יהיה צירוף לכתב התביעה חוות דעת מהמפקח על רישום המקרקעין המאשרת, כי ניתן/לא ניתן, לרשום את המקרקעין כבית משותף.

לאחר שיהיה בידי הצדדים את כל החומר הנדרש על מנת שבית המשפט יוכל להכריע במחלוקת ללא תלות בכל גורם אחר והדרך לפירוק השיתוף וסיום המחלוקת תהיה קצרה. הדבר דומה לתקנה 4(א) לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה בפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ) תשס"ט- 2008, המחייבת את המשיג על השומה להמציא לידי השמאי המכריע את כל המסמכים הרלוונטיים להשגה או תביעה מקוצרת לפנוי מושכר.

על מנת שהצד השני לא יקופח, ניתן לקבוע, כי המפקחת על רישום המקרקעין תהיה חייבת לידע את הצד השני בנוגע לפנייה ולשמוע את עמדתו בטרם תקבל החלטה.

פתרון אחר, הוא יצירת גוף מקצועי מעין שיפוטי, אשר לו הסמכות הבלעדית לקבלת החלטתו בנוגע לפירוק השיתוף אשר אין הוא כפוף לכל גורם אחר. על מנת שגוף כזה יוכל לקבל החלטה בשאלת הפירוק המורכבת ממספר מישוריים, הוא יצטרך להיות בקיא בכל התחומים הקשורים לפירוק- תכנון, בתים משותפים, ושמאות.

לאחר שיקבעו סדרי דין ברורים לפנייה לגוף זה, ניתן יהיה גם להפחית את העומס על בתי המשפט, על מוסדות התכנון ועל לשכת רישום המקרקעין. ברור, כי גוף מעין זה יצטרך לערוך בדיקות והתאמות אל מול המוסדות הקיימים, שכן לא ניתן לנתק את הקשר מהם לחלוטין ואולם, בדיקות אלה יעשו כחלק מפרוצדורה מסודרת ובכך יוכלו להגשים את המטרה- הפשטת הליך פירוק השיתוף.

כאמור, חוק המקרקעין קבע הוראות מפורשות אשר מטרתן הייתה להקל על הליך פירוק השיתוף. ואולם, הלקונה הקיימת בכל הקשור לסדר הפעולות בהן יש לנקוט על מנת לקבל החלטה על ידי בית המשפט המורה לפרק את השיתוף, פוגעת במטרה זו. דומה, כי עד שלא תוסדר סוגיה זו, יצטרכו בעלי מקרקעין במשותף לעבור תלאות וייסורים רבים בדרך ל"עצמאות".

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

קביעת כללים מנחים למתן תמריץ לניוד זכויות במבנים לשימור בהגבלות מחמירות
ע"פ תכנית השימור 2650 ב'.

תכנית השימור קובעת ככלל, כי במבנים לשימור בהגבלות מחמירות אסורה כל תוספת בניה.

נספח ה' בתכנית השימור קובע את התמריצים הניתנים למבנים לשימור בהגבלות מחמירות. תמריצים אלו הם בעיקרם תוספת שטחי בנייה עיקרים לצרכי ניוד.

במהלך 4 שנים מיום אישור תכנית השימור חל תמריץ "זירוז הליכי תכנון". תמריץ אשר הגדיל את כמות הזכויות הניתנות להעברה בכ – 33% משטח העיקרי שהתווסף לצורך מימון הפרש עלויות שיפוץ מבנה לשימור. תמריץ זה ניתן לצורך עידוד בעלי המבנים להפקיד תכניות לניוד ובכך להשיג שימור בפועל תוך זמן קצר.

תמריץ זה היה זכות מוקנית לכל מבנה לשימור שהגיש תכנית במהלך 4 שנים הראשונות לאישור תכנית השימור ופג באוגוסט 2012.

למעשה מיום אישור תכנית השימור כ-15% מהמבנים לשימור בהגבלות מחמירות ניידו את זכויותיהם, כ -18,000 מ"ר.

לאחרונה, במסגרת מסמך מדיניות הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב , הוחלט כי מתן תמריץ לניוד זכויות במבנים לשימור בהגבלות מחמירות יהיה בהתאם לקריטריונים שפורטו בהחלטה, וזאת למשך 3 שנים, (מתחילת השנה החמישית ועד לסוף השנה השביעית מיום אישור תוכנית השימור), כלומר עד ל-4.9.2015 , תוך שנקבע כי לקראת תום המועד האמור, הועדה תשוב ותדון האם להמשיך ולפעול בהתאם לקריטריונים אלה.

החלטת מיסוי 3637/15 מכירת חלק ממתחם פינוי בינוי מיזם ליזם – החלטת מיסוי בהסכם

הרינו לעדכן על החלטת מיסוי 3637/15 במסגרתה הוחלט כי במקרה בו יזם חתם עם דיירים על הסכמי פינוי ובינוי מותנים בתנאים מתנים אשר בשליטת היזם, ואירוע המס ביחס אליהם נדחה, יוערכו זכויותיו לפי שווי של זכויות "אופציה". אי לכך, במכירת זכויות היזם למשקיע או רוכש, יוטל המס על מרכיב הזכות כשווי של "אופציה" ולא לפי השווי המלא.

תקנות הליכי תכנון ובניה להאצת הבניה למגורים (דיור בהישג יד להשכרה) התשע"ה – 2015

ביום 1.4.15 הותקנו על ידי כב' ראש הממשלה, מר בנימין נתניהו וכב' שר הפנים, גלעד ארדן, תקנות הליכי תכנון ובניה להאצת הבניה למגורים (דיור בהישג יד להשכרה) התשע"ה – 2015 (להלן – "התקנות") שעניינן דיור בהישג יד להשכרה והן חלות על תכניות הועדה לדיור לאומי בלבד. במסגרת התקנות נקבעו בין היתר העקרונות הבאים: א. בתכנית יסומנו מגרשים המיועדים למגורים בהם יקבעו מראש דירות אשר יהיו מיועדות לדיור בהישג יד להשכרה; ב. בהוראת התכנית יקבעו את תקופת השימוש של הדירות להשכרה, שתהיה לפחות ל- 10 שנים; ג. מחיר הדירות להשכרה יהיה מופחת בשיעור של 20% ממחיר השוק; ד. תקופת השכירות תהיה ל- 3 שנים עם אופציה להארכה עד 6 שנים; ה. הזכאי לדיור בהישג יד להשכרה יקבע על פי התנאים שנקבעו בהחלטות מועצת רשות מקרקעי ישראל, כפי שיעודכנו מזמן לזמן; ו. בכל פרויקט יערוך המנהל, אשר נקבע בתוספת השישית לחוק, הגרלות בין הזכאים; ז. הרשות המקומית רשאית להודיע למנהל כי עד 15% מיחידות הדיור ישוריינו לבני המקום; ח. דמי השכירות לא יועלו במהלך תקופת השכירות, אלא בהתאם לשיעור עליית המדד בתוספת 1%; ט. זוכה אשר רכש יחידת דיור במהלך תקופת ההשכרה יחויב בפינוי הדירה; י. זוכה ובני משפחתו יוכלו לעשות שימוש בדירה להשכרה ולא יוכל להעביר את הזכות לאחר.

תכנית תעסוקה ומלונאות מס' 507-0149039 מגדל רסיטל תא/4075.

הרינו לעדכן על אישורה של תכנית מתאר מקומית מס' 507-0149039 מגדל רסיטל תא/4075. מטרת התכנית, החלה על רחוב דרך מנחם בגין 156, הינה שינוי תכניות תא/3040 ע"י תוספת זכויות בנייה במגרש "רסיטל" לטובת תוספת 10 קומות מעל הקומות המותרות בתב"ע בתוקף. כמו כן, קובעת התכנית תוספת שטח עיקרי בסך 8,500 מ"ר, 620 מ"ר עיקרי למרפסות ו-3,400 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת, כל זאת לשימושי תעסוקה ו/או מלונאות בלבד.

תכנית תעסוקה ומסחר עם אופציית המרה למגורים ומלונאות מס' תא/3973 – מתחם הצפירה

הרינו לעדכן על אישורה של תכנית מתאר מקומית [מפורטת] מס': תא/3973 תעסוקה ומסחר – מתחם הצפירה. התכנית חלה על חלקות 241-242 בגוש 6976 וחלקי חלקות 7, 22 בגוש 6976 (רח' יד חרוצים, רח' הצפירה, רח' אלישברג ו-רח' יגיע כפיים). מטרת התכנית הינה קביעת זכויות והוראות בנייה לאזור עירוני מעורב (תעסוקה ומסחר) עם אופציה להמרה למגורים/מלונאות באזור המע"ר ממערב לאיילון.. התכנית, בין היתר, כוללת זכויות בניה של 850% שטח עיקרי מעל הקרקע (לאחר הפקעה), בתוספת שטחי שירות בהיקף של עד 40% משטח עיקרי וכן 2,228 מ"ר בנוי עיקרי לצרכי ציבור. בנוסף, התכנית קובעת הוראות בנייה למגדל של עד 38 קומות; הוראות בנייה למבנה של 8 קומות עם חיבורים בגשר למגדל ותכנון מנחה לפיתוח הציר הירוק שלאורך רחוב הרכבת והכל כמפורט במסמכיה.

תכנית לדיור לאומי מס' 308-012786, פרדס חנה כרכור, מחנה 80

הרינו לעדכן על אישורה של תכנית לדיור לאומי מס' 308-012786, פרדס חנה כרכור, מחנה 80. מטרת התכנית, החלה בתחומי פרדס חנה כרכור, הינה הקמת שכונת מגורים חדשה, שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לשימוש מגורים, מוסדות ציבור, מסחר, דרכים, ושצ"פ.

עדכוני פסיקה

דרוש במישרין לייצור חקלאי?

שם ומספר הליך: עת"מ 29212-12-12 גבעת כ"ח מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' שלום מבורך ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב' הש' מנחם פינקלשטיין – סג"נ

תאריך פסה"ד: 5.5.15 פרטי הנכס: גוש 6289 חלקה 16, משק 16 גבעת כ"ח. ב"כ העותרת: עו"ד אייל סודאי ו-עו"ד עידו מוניץ.

עסקינן בעתירה במסגרתה, נתקפה החלטת ועדת הערר המחוזית לתו"ב – מרכז אשר אישרה את החלטת הועדה המקומית לתו"ב חבל מודיעין לאשר היתר להסבת והתאמת מיקום וגודל של חממות ניילון, למבנים לאחסון של תבואות, ציוד וכלים חקלאיים, בשטח של כ-6 דונם, וזאת על פי תכנית גמ/518, המייעדת את המקרקעין לשטח חקלאי ומאפשרת להקים בהם בנייני מגורים, בנייני עזר ובנייני משק וזאת על אף שמדובר במקרקעין אשר הוכרזו כקרקע חקלאית לפי התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן – "החוק").

בגין החלטת הועדה המקומית לאשר את ההיתר, הוגש ערר לוועדת הערר אשר קבעה, בין היתר, בדעת הרוב כי הואיל ומדובר על סככות פתוחות, המשמשות לאחסנת תבואות חקלאיות, המשמשות את מבקש ההיתר במישרין בפועלו החקלאי במושב ובמושבים סמוכים, הרי שאנו עוסקים בשימוש חקלאי. יוער כי דעת המיעוט בועדת הערר סברה, כי לא ניתן לתת את ההיתר, שכן המבנה המבוקש אמור לשמש כמחסן לתוצרת חקלאית שונה, שאינה גדלה בחלקה שעליה מצוי המבנה או אף בסמוך לו, אלא בחלקות שונות המצויות במחוז ומכאן שלא מדובר בשימוש חקלאי.

השאלה המרכזית בה דן בית המשפט הייתה האם ההיתר הנ"ל נועד לצורך "שימוש חקלאי"? בפתח דבריו, ציין בית המשפט כי מאז הוגשה העתירה ניתנו שני פסקי דין רלוונטיים אשר דנו בפרשנות התיבה "דרושים במישרין לייצור חקלאי" הקבועה בסעיף 7 לתוספת הראשונה לחוק – פסק הדין בעניין "תנובה בגלגול השני" (עת"מ 2827-08 מיום 24.7.13) ופסק דינו של בית המשפט העליון בעניין "סטולרו" (עע"ם4487/12 מיום 9.10.13).

בעניין "תנובה" בגלגול השני, נקבע כי השאלה אם מדובר ב"שימוש לחקלאות" תיקבע על פי שני מבחנים – "מבחן האינטגרטיביות" – מבחן שלפיו על הפעילות במבנה המבוקש להשתלב באופן אינטגראלי עם הפעילות החקלאית. ו"מבחן ההכרחיות" – דהיינו, שקיומו של המבנה על הקרקע חיוני כדי לאפשר את הפקת התוצרת.

בעניין "סטולרו", קבע בית המשפט העליון כי תשובה לשאלה הנ"ל תינתן לאחר בחינת שני תנאים מצטברים: האחד, נוגע לאופי הפעילות – זו נדרשת לקיים זיקה ישירה והדוקה לפעילות החקלאית; השני, נוגע להיקף הפעילות והשלכתה על הסביבה החקלאית – ככל שמדובר בהיקף רחב יותר שעשויות להיות לו השלכות תכנוניות, הכף תיטה לקבוע שאין מדובר ב"שימוש חקלאי". עוד צוין, כי הבחינה הנ"ל אינה מתעלמת מהעובדה שהחקלאות המודרנית שונה באופייה מהחקלאות המסורתית, ואולם ככל שמדובר במתקנים רחבי היקף, שאינם מיועדים לשימוש מקומי, דומים אלה במאפייניהם למפעלים תעשייתיים.

על בסיס הפסיקה הנ"ל ועוד, קבע בית המשפט כי בנסיבות שתוארו לעיל (ר' הרחבה בפסק הדין), לנוכח היקף הגידולים והפעילות הענפה וכן לאור גודל המחסנים המבוקש, הרי שלא מדובר בשימוש חקלאי ועל כן דין העתירה להתקבל ולא יינתן היתר הבניה המבוקש.

הערת מערכת: ניתן להבחין במגמה העולה לאחרונה ולפיה מצמצמים את השימושים המוגדרים כחקלאיים וחלק נכבד משימושים שהוגדרו כך בעבר, מוגדר כיום כשימוש מסחרי, המשמעות אינה פשוטה לחקלאים שנדרשים לאתר קרקעות חוץ ליישוב ובאיזורי תעשייה על מנת לעשות את השימוש שעשו עד כה בסמוך, ובנוסף, לשלם מיסוי והיטלים המחושבים על פי תעריף גבוה הרבה יותר, ובעת כזו שהרווחיות אינה גבוהה בחלק מהתחומים, מגמה זו עלולה למוטט ענפים מסוימים ולגרום קשיים לא מובטלים.

ניתן לפרק שיתוף בזכויות במגרש שנוצר מכוח תכנית בשלב הביניים אף בין אישור סופי של תכנית אחו"ח
לפי חוק התו"ב לבין רישום החלקה החדשה במרשם הקרקע, והעניין מצוי בסמכות בית משפט מחוזי

שם ומספר הליך: תא (ת"א) 54109-02-14 נורילי לוי שרה ואח' נ' שמואלי שלמה ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בפני כב' הש' יהושע גייפמן

תאריך החלטה: 26.4.15 פרטי הנכס: גוש 6526 חלקות 13 ו-137 בהרצליה

ב"כ התובעים: עו"ד גל מנשה עו"ד אורית זמר.

ענייננו בתביעה לפירוק שיתוף במגרש ששטחו 3,182 מ"ר, אשר נוצר במסגרת תכנית איחוד וחלוקה, ייעודו למגורים ועליו ניתן לבנות 64 יח"ד. התובעים ביקשו לבצע הליך מכר של המגרש, הנתבעים עמדו על חלוקה בעין ותשלומי איזון.

נפסק, כי בהתאם למגמת הפסיקה לעודד פיתוח, ניצול ועסקאות במקרקעין, אין הצדקה למנוע פירוק שיתוף שמגמתו לממש בניית יחידות דיור רק בגלל שהרישום של החלקה החדשה טרם בוצע. מתן האפשרות לפרק השיתוף בתקופת הביניים עד לרישום החלקה החדשה, מביא ליצירת התאמה בין מערכת דיני התכנון והבניה לבין מערכת דיני המקרקעין, אף כפי שהוקנתה לבעלים במגרש הזכות בחקיקת משנה להגיש בקשה להיתר בניה, עוד בטרם רישום המגרש כחלקה חדשה. החל ממועד אישור התכנית, זכויות הפיתוח והניצול נובעות מהמגרש לפי התוכנית ולא מחלקת המקור.

משכך, קבע בית המשפט, כי בסמכות בית המשפט המחוזי על יסוד הוראות חוק המיטלטלין, ובהתייחס למגרש ששווי עולה על 2.5 מיליון ₪, לפרק שיתוף בזכויות במגרש שנוצר מכוח תכנית שאושרה עפ"י חוק התכנון והבניה. נכון לאפשר הפירוק בשלב הביניים, שבין האישור הסופי של תכנית האיחוד והחלוקה לפי חוק התכנון והבניה לבין רישום החלקה החדשה במרשם המקרקעין. כך תמנע פגיעה בקניינם של הבעלים, בפיתוח וניצול המקרקעין, וכפועל יוצא מכך הדבר יסייע לשוק הדיור בישראל המשווע לשיווק יחידות חדשות.

הערת מערכת: אין ספק כי פסק-הדין הינו חיוני וברי הוא כי בשוק בו מדובר ביחידות רבות מאד שמצויות בשלב שלאחר אישורן אך טרם רישומן, אי אפשר להקפיא ולמנוע פירק שיתוף, עם זאת קביעה כי פירוק שיתוף יבוצע על ידי דיני המטלטלין בשל א הרישום יוצר לעיתים עיוות ולענ"ד לא הייתה כוונת החוק לכך, אנו שבים על עמדתנו כי יש לאחד את חוק המקרקעין עם חוק התו"ב ובכל מקרה למנוע האבחנה היוצרת עיוותים.

אין לכלול בשווי מכירה של דירה לעניין חישוב מס הרכישה, את ההוצאות המשפטיות
שנטלו רוכשים על עצמם לשלם לב"כ של הקבלן

שם ומספר הליך: ערר (מרכז) 17240-10-12 יחד הבונים ייזום ובניה בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין רחובות

ערכאה: ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג 1963 – מחוז מרכז שליד בית המשפט המחוזי מרכז לוד, בפני הרכב כב' הש' בנימין ארנון, מר דן מרגליות עו"ד ושמאי מקרקעין, מר דב שמואלביץ'

תאריך פסה"ד: 27.4.15 ב"כ העוררים: עו"ד אסף חדד

פרטי הנכס: גוש 2438 חלקה 48, רחוב שבט נפתלי, רובע י"ב ב-אשדוד.

העוררים 2 ו- 3 (להלן – "הרוכש") רכשו דירה מעוררת 1 , חברת יחד הבונים ייזום ובניה בע"מ (להלן – "המוכר"), בבניין אשר אמור להבנות ע"י המוכר, בתמורה לסך של 2,000,000 ₪. הצדדים דווחו על העסקה ומס הרכישה חושב לפי התמורה בעסקה, כאמור לעיל. רשות המיסים הוציאה לרוכש שומה במסגרתה נכלל תשלום שכר טרחת עורך הדין של הקבלן אשר שילם הרוכש לב"כ הקבלן, כהשתתפות בהוצאות המשפטיות של הקבלן. הרוכש השיג על ההחלטה וטען כי שכר הטרחה משולם ישירות לב"כ הקבלן ולכן אינו נחשב כחלק מהתמורה החוזית. המשיב דחה את ההשגה ועל החלטה זו הוגש הערר דנא.

ועדת הערר, בראשותו של יו"ר הועדה, כב' השופט בנימין ארנון, קיבלה את הערר וקבעה תחילה כי כעקרון קביעת שווי המכירה נעשית על פי עיקרון צירוף כל התמורות, אשר בא לידי ביטוי בע"א 3547/07 פרידמן חכשורי ואח' נ' מסמק ת"א (נבו), שם נקבע, כי עקרון זה חל במקרים בהם נקבעים בדין חובת המוכר לשלם סכומים בקשר עם הזכות הנמכרת ביום המכירה והצדדים מתוך הסכמה מטילים את החובה של התשלום על הרוכש, לרבות דמי הסכמה, דמי היתר, היטל השבחה וכד'. במקרה כזה השווי של המכירה לעניין מס הרכישה יכלול את צירוף התמורות שחלו על הרוכש.

ועדת הערר ציינה עוד, כי בפסיקה נקבעו הוצאות נוספות אשר נכפו על הרוכש תשלומן, כגון הוצאות חיבור לחשמל, מים ואף היטלי פיתוח (אם הקבלן מעוניין להשית תשלומו על הרוכש) ולגביהן אין לצרפן כחלק משווי התמורה על הממכר. אלמנט הכפייה בעניין זה מתייחס לעובדה כי ככל שהרוכש יסרב לשלם הוצאות אלה לא ייחתם החוזה.

בדומה, ציינה ועדת הערר כי תשלום שכר טרחת עורך הדין של המוכר על ידי הרוכש, כהשתתפות בהוצאות רישום הזכויות בממכר על שם הרוכש, אף שהוא נכפה על הרוכש לשלמו, הוא נועד לטובת הרוכש, לשם רישום הערת אזהרה, רישום הבית המשותף והעברת הזכויות ורישומן על שם הרוכש והוא אינו חל בדין בהכרח על המוכר. סעיף 6 לחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 קובע, כי המוכר יגרום לרישום הזכויות על שם הרוכש, אך אין בהוראה זו כדי לגרום או לחייב את המוכר לשאת בהוצאות המשפטיות הכרוכות בביצוע הרישום במרשמים הרלבנטיים.

כך אף בחוק המכר דירות (תיקון מספר 7) התשע"ד- 2014, המחוקק קבע כי לצרכי רישום הזכויות עוה"ד של המוכר רשאי לייצג אף את הרוכש והגביל את גובה סכומי ההשתתפות בהוצאות המשפטיות אותן רשאי המוכר לדרוש מהרוכש. התיקון אינו חל בעניין דנא, אולם ועדת הערר קבעה כי הנחת היסוד העומדת מאחורי התיקון ברורה היא: הוצאה זו חלה על הרוכש ואינה חלה בדין על המוכר. לפיכך, התשלום אינו מהווה חלק אינטגרלי מהתמורה המשולמת ואין להכניסו כחלק מהתמורה לצורך חישוב מס הרכישה.

אי לכך קבלה ועדת הערר את הערר בקבעה כי אין לכלול בשווי המכירה של הדירה לעניין חישוב מס הרכישה את ההוצאות המשפטיות אשר נטל הרוכש על עצמו לשלם לב"כ הקבלן. שכן לא עלה בידי מנהל מיסוי המקרקעין להוכיח כי תשלום הרוכש ניתן עבור שירותים משפטיים אחרים מלבד הוצאות רישום הבית על שם הרוכש.

הערת המערכת: בימים אלו ניתן פסק-דינו של בית המשפט העליון בע"א 914/14 מידטאון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל-אביב,(נבו), אשר בו בין היתר, נבחנה סוגיה דומה ובו נקבע על ידי בית המשפט שוב הכלל לפיו יש לצרף את סך כל התמורות, הישירות והעקיפות, אשר הקונה התחייב לשלם למוכר בהתאם לעקרון "צירוף כל התמורות", תוצאה זו מתבקשת ונועדה למנוע עיוותים ובניית ניסוח הסכמים מלאכותיים, על מנת לצמצם את שורת התמורה לתשלום מס מופחת.

"הצרחת" חלקות ללא רצף קרקעי – האם תכנית איחוד וחלוקה בסמכות ועדה מקומית?

שם ומספר הליך: ערר (מרכז) 277/14 מיכל קריגר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות

ערכאה: ועדת ערר מחוזית מחוז מרכז, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד שרון מונטיפיורי-גילן

תאריך ההחלטה: 19.4.15 פרטי הנכס: גוש 3704 חלקה 84, גוש 3703 חלקות 1058 ו-975, רח' תר"ן ורח' שמעוני ברחובות. ב"כ העוררים: לא פורטו.

הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות (להלן- "הועדה המקומית") החליטה לדחות התנגדויות ולתת תוקף לתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים (לשיטתה, תכנית בסמכות מקומית לפי סעיף 62א(א)(1) לחוק התכנון והבניה), לפיה, ישונה ייעודו של מגרש המיועד לשב"צ, למגרש שייעודו למגורים וכן שטח שפ"פ ושטח שב"צ עליו קיים מבנה לשימור וישונה ייעודו של מגרש המיועד למגורים למגרש שייעודו לשב"צ ("הצרחה"), כאשר המגרשים מצויים במרחק נסיעה של כ-610 מ'. בין היתר, טענה הועדה המקומית, כי ה"הצרחה" תתבצע בין מגרש המצוי באזור שבו קיים מחסור רב של שטחי ציבור, לבין מגרש המצוי באזור בו קיים מחסור נמוך של שטחי ציבור.

ועדת הערר סרקה פסיקה שניתנה באשר לאפשרות לאשר תכנית הכוללת "הצרחת שטחים" בסמכות הועדה המקומית, ומצאה כי תוכנית איחוד וחלוקה בסמכות הועדה המקומית, יכולה להיעשות גם בין חלקות שאינן גובלות האחת בשנייה, אך צריך שיהא קשר תכנוני כלשהו בין חלקות אלה, בין אם מדובר באותו מתחם שכונתי, ובין אם מדובר בקונספציה תכנונית רציפה.

בנסיבות העניין, קבעה ועדת הערר כי הועדה המקומית כרכה שני שטחים בשני אזורים שאין ביניהם שום קשר תכנוני, וכי הכריכה בין השטחים כל מטרתה היא להיכנס בגדרו של סעיף 62א(א)(1) לחוק. עוד נקבע, כי טענת המחסור בשצ"פים אינה רלוונטית, שכן מדובר במגרש שייעודו שב"צ ולא במגרש שייעודו שצ"פ למרות שבפועל קיימת במקום גינה ציבורית.

לאור האמור, נקבע כי התכנית אינה בסמכות ועדה מקומית, והחלטתה ליתן תוקף לתכנית בטלה.

הערת מערכת: מן הראוי לאזכר לעניין זה את החלטת המועצה הארצית לתו"ב בעניין גן הפקאן (ערר 26/06 לתכנית רח/2200 גן הפקאן רחובות), בה נדונה שאלה דומה לערר זה והיא האם ניתן להכליל בגדרי תכנית של איחוד וחלוקה שני מתחמים, שאין ביניהם רצף קרקע ואין ביניהם קשר תכנוני, לצורך מימון מטלות ציבוריות? בתשובה לשאלה זו נקבעו כי ניתן לעשות כן במקום שבו מתקיימים שלושה תנאים בסיסיים, הראשון– שביסוד התכנית עומדות מטרות תכנוניות נכונות וראויות כשלעצמן; השני– כי לתכנית נתנה הסכמת הבעלים. שכן, במקום שבו אין קיימת הסכמת בעלים, צירוף המתחמים שאין ביניהם רצף קרקעי להסדר איחו"ח מחייב כאמור קשר תכנוני ענייני ביניהם; השלישי– כי הצירוף לא גרם לתוצר תכנוני בלתי רצוי. ואולם הובהר כי תנאים אלה מהווים תנאי יסוד לצירופם של מתחמים, ברם, אין בהתקיימותה כדי לייתר בחינה של נושאים אחרים שבדיקתם עשוי להידרש כחלק מהתכנון הנכון או הכולל והכל כמתבקש בנסיבות העניין.

אם תכנית בינוי נכללת בתביעת פיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין מכוח ס' 197 לחוק התו"ב?

שם ומספר הליך: ערר 9033/13 שחם דוד ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רחובות

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטל השבחה, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד כרמית פנטון

תאריך ההחלטה: 2.4.15 ב"כ העוררים: עו"ד דוד גיל פרטי הנכס: גוש 3694 חלקה 9, סמוך למכון וייצמן רחובות.

העוררים הגישו תביעת פיצויים לפי ס' 197 לחוק התו"ב בגין נזק שנגרם להם לטענתם, מכוח תכנית
רח/106 /3א, אשר פורסמה למתן תוקף בשנת 77' (להלן – "התכנית"), אשר אינה קובעת כל הוראות מגבילות לעניין זכויות הבניה, גובה המבנים והצפיפות המותרת. כל שנקבע בה הוא, כי באזור מגורים, הבניה תהיה בהתאם לתכנית בינוי שתאושר ע"י הוועדה המחוזית. תכנית הבינוי מכוח תכנית זו אושרה ע"י הוועדה המחוזית בשנת 2003 ו-2004, ולפיה, יוקמו 4 בנייני מגורים, בני 7.5 קומות ושלושה מגדלי מגורים בני 15 קומות מעל קומת עמודים מפולשת וסה"כ 163 יח"ד.

העוררים טענו, כי התכנית במקורה נועדה לצורך בניין ציבורי, יחד עם מגורים לעובדי מכון ויצמן הסמוך המותאמים לסביבה, המתאפיינת כולה, במשך עשרות שנים, בבתים נמוכים בני 3 ו-4 קומות. לטענתם, תכנית הבינוי שאושרה, כוללת הוראות בינוי החורגות מאופי הסביר של הסביבה. תביעת העוררים לפיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין נדחתה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה ומכאן ערר זה.

השאלה שבמחלוקת הינה, האם תכנית הבינוי נכללת בס' 197 לחוק וניתן להגיש מכוחה תביעת פיצויים? נקבע על ידי וועדת הערר כי, תכנית בינוי אינה "תכנית סטטוטורית" ולפיכך, לא ניתן לתבוע מכוחה בלבד פיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין. טענת העוררים, לפיה, קיים רצף תכנוני עם התכנית ומכוח זה נכנסת תביעתם לגדר ס' 197 לחוק, נדחתה.

יחד עם זאת נקבע, כי בנסיבות המקרה דנן, נכון יהיה, אם יפנו העוררים לשר הפנים בבקשה למתן הארכה מכוח סמכותו שבס' 197 לחוק להגשת תביעה בגין התכנית, שכן, התכנית למעשה התגבשה והפכה למסוימת וקונקרטית עם אישורה של תכנית הבינוי. ואכן ניתנה ארכה של שר הפנים בהתאם. כן נקבע, כי המועד הקובע לעניין בחינת הפגיעה במקרקעין ושיעורה הינו מועד התגבשות התכנית, קרי, מועד אישור תכנית הבינוי.

בסופו של דבר, ועדת הערר החליטה על מינוי שמאי מייעץ, אשר ייבחן האם נגרמה פגיעה למקרקעי העוררים בגין ראשי הנזק.

הערת מערכת: אישורן של תכניות לא סטטוטוריות, כגון תכנית אב, תכנית בינוי, מחד, יוצרות הבהרות ומסייעות לקידום, ומנגד, לא חלות עליהן הוראות ברורות וכללים כגון היטל השבחה ופגיעה, על כן לא ברור אם נקיטת דרך זו הינה דרך ראויה ונכונה. לדוגמא אנו רואים להזכיר את החלטת ועדת הערר שניתנה בימים אלו בעניין ערר (מרכז) 168/15 עמוס לוזון נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת,(נבו) בעניין מתחם ירקונים בה התייחסה ועדת הערר לדרך ההתייחסות ל"מסמך תכנוני" שהכנתו נקבעה כחלק מתכנון מתחם ירקונים, וכך קבעה כב' היו"ר שרון מונטיפיורי גילן – "המסמך התכנוני שהוכן מכוח תמ"מ 10/3 אינו מסמך סטטוטורי ולא ניתן לראות בו חלק מתכנית 10/3 – המסמך לא עבר הליכי אישור תכנית על פי החוק, לא הופקד להתנגדויות וגם בהוראות התכנית עצמה נקבע במפורש בסעיף 4.1.6 כי: "המסמך התכנוני לא יחשב כתכנית, לפי הגדרתה בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה". תכנית לא ניתנת לשינוי אלא באמצעות תכנית אחרת. המסמך התכנוני אינו יכול לשנות את הקבוע בתמ"מ 3/10. מדובר במסמך שהינו שלב ביישום התכנית".

דחיית ערר עקב שיהוי ניכר בהגשתו וכן לאור העובדה שועדת הערר נעדרת סמכות
מלדון בעתירה לביטול היתר בניה מחמת טענות לאי חוקיותו

שם ומספר הליך: ערר 076/15/41 פרופ דני נ' הועדה המקומית לתו"ב פ"ת ואח'

ערכאה: ועדת ערר מחוזית מחוז מרכז, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד שרון מונטיפיורי-גילן

תאריך החלטה: 16.4.15 פרטי הנכס: לא פורט.

ב"כ המשיבים: עו"ד יוני שוורץ ועו"ד אלי הלפרן.

בערר הנדון התבקשה ועדת הערר לעשות שימוש בסמכותה ולהורות על ביטול היתר הבניה שניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקוה עבור המשיבים 2 להכשרת תוספת בניה ושינויים במדרגות הכניסה לנכס הנדון.

ועדת הערר דחתה את הערר על הסף ממספר נימוקים עיקריים.

ראשית, קבעה ועדת הערר כי מדובר בערר שהוגש בשיהוי של לכל הפחות כשנה וחצי ממועד מתן ההיתר, כך שמדובר בשיהוי ניכר, ובכל מקרה פעולותיו של העורר מול הועדה המקומית אינן יכלו להוות עילה להגשת הערר בשיהוי. לכל הפחות היה על העורר להגיש בקשה לקבלת ארכה להגשת ערר לאור ניסיונותיו להגיע לפתרון מול הועדה המקומית אך הדבר לא נעשה. כמו גם בערר עצמו לכשהוגש לא נכללה בקשה להארכת מועד כזו.

שנית, לעניין חוקיות ההחלטה הנתקפת, נראה שההיתר הוצא אך ורק לאחר שהפקח אישר כי המדרגות אכן עומדות בתנאים שנקבעו בהליכים קודמים.

שלישית, מידת הפגיעה בעורר הינה מזערית או כלל לא קיימת, שכן הותרת ההיתר על כנו אין בה כדי להעלות או להוריד מהפגיעה בעורר, שכן, הפגיעה אינה נובעת ממתן ההיתר אלא מהבניה בפועל.

רביעית, לעניין אינטרס ההסתמכות, לאחר מתן ההיתר ניתן טופס 4 והזכויות בנכס נמכרו לצדדים שלישים, כך שביטולו של ההיתר כעת יעמיד את רוכשי הזכויות במצב בעייתי.

למעלה מן הצורך ציינה וועדת הערר הנכבדה, כי על הערר להידחות על הסף אף מטעמים של חוסר סמכות, שכן, סעיף 12ב (א) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965 קובע רשימה סגורה של עניינים המצויים בסמכותה של הוועדה. לפיכך, ועל מנת שהוועדה תקנה סמכות לדון בערר, על החוק ליתן במפורש זכות ערר ביחס לנושא הנדרש לדיון.

בכל הנוגע למתן היתר בניה אזכרה ועדת הערר את סעיף 152 (א) (1) לחוק התו"ב בציינה, כי בעניינו אין מדובר על סירוב לתת היתר ואף לא בדחיית התנגדות לפי סעיף 149(3) לחוק. כמו כן מתן ההיתר לא ניתן תוך סטיה מתכנית. למעשה לא מדובר בערר על החלטת הוועדה המקומית כלל, אלא, מדובר בעתירה לביטול היתר בניה מחמת טענות לאי חוקיותו לפיכך ולאור האמור לעיל ערר זה, אינו בסמכותה של ועדת הערר על פי החוק, ועל העורר ככל וחפץ בכך להעלות את טענותיו לעניין חוקיות ההיתר או התאמתו למצב בשטח בהתאם להליכים הקבועים לכך בחוק ובערכאות המוסמכות.

לאור כל האמור, נדחה הערר.

הערת מערכת: נציין כי תיקים רבים עוברים שלב ראשוני של בחינה ובה יש לבחור מהי הערכאה המתאימה לבירור הסוגיה, ועדת הערר קבעה כי אמנם הורחבו סמכויות ועדת הערר ונקבע כי הינה ערכאה ראשית לבחינת רישוי, עם זאת לאור הלכת "שפר" הוגדרו ברורות סמכויותיה ועדיין חלק לא קטן מהדברים מועברים לבית המשפט המנהלי, על אף שדרך בחינתו את הדברים הינה כמובן יותר בעין המנהלית.

בדרך ל"קנית" עוצרים ב"נוה בנין" ו"בלוך"

שם ומספר הליך: עררים מס' 420-432/13; 408-412/14 עמותת בהנחל עליון ואח' נ' הו"מ לתו"ב בית שמש.

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ירושלים, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד אליעד וינשל

תאריך החלטה: 5.5.15. ב"כ המשיבה: עו"ד מוטי ברקוביץ.

במסגרת החלטה זו דנה ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז דרום (כב' יו"ר הועדה עו"ד וינשל) בשאלת יישום "הלכת קנית" [רע"א 85/88], נוכח התפתחות ההלכה ובמיוחד נוכח הלכות "נוה בנין" ו"בלוך".

השאלה הנ"ל עלתה בנסיבות בהן העוררות זכו במכרזי רמ"י וחתמו עמה על חוזי פיתוח לבנייה רוויה למגורים בבית שמש. בהמשך, אושרו לעוררות הקלות מן התב"ע, אשר השביחו את המקרקעין ובגינן נשלחה להן הודעת חיוב בהיטל השבחה.

בין העוררות למשיבה קמה מחלוקת באשר למעמדן של העוררות האם יש להגדירן כ"ברות רשות" מכוח חוזה פיתוח או שמא בעלות זכות חכירה במקרקעין , אשר ככל וההגדרה הינה האופציה השנייה, הן תהיינה חייבות הן בהיטל השבחה].

לאור דנ"א 1/89 הועדה המקומית לתו"ב ר"ג נ' קנית ניהול והשקעות מימון בע"מ, בו נקבע כי כדי להשיב למחלוקת הנ"ל יש לבחון את ההסדרים החוזיים העתידיים, העשויים ללבוש "לבוש ניסוחי שונה", נציין כי בנסיבות המקרה נוסח הסכמי הפיתוח כלל סעיף מפורש שלפיו, חבות בהיטל השבחה תוטל במלואה על הזוכה ללא זכות השבה מאת המנהל; בנוסף, להסכמי הפיתוח צורף הסכם חכירה אשר ובו נכללה תקופת הפיתוח בתקופת החכירה; כמו כן, התשלום בגין מלוא הזכויות שולם טרם חתימת הסכם הפיתוח. מנגד, רמ"י עדיין דובר בהסכם "דו שלבי" ולעוררות אין וודאות ביחס למימושו.

לאחר שסקרה ועדת הערר את הפסיקה הרבה שניתנה ביחס להלכת "קנית" קבעה ועדת הערר, בין היתר, כי בהתאם לע"א 1321/02 נוה בנין נ' הועדה לבניה למגורים ולתעשייה אזור מרכז (להלן ולעיל: "הלכת נוה בנין"), ניתן לראות גם במי שזכאי למעמד קנייני עתידי של חוכר לדורות, ואולם מצוי בתקופת ביניים חוזית, כחוכר לדורות לעניין היטל השבחה [ועדת הערר הבהירה כי אין במסקנה שמדובר ב"חוכר לדורות" לעניין היטל השבחה, שום קביעה לצורך המעמד הקנייני של הצדדים].

בנוסף, ועדת הערר קבעה כי התפתחות ההלכה לאורך השנים ובמיוחד הדברים האמורים ברע"א 725/05 הועדה המקומית לתו"ב השומרון נ' בלוך (להלן ולעיל: "הלכת בלוך"), מחייבת בחינה מהותית של המסגרת החוזית תוך מתן משקל מופחת לכותרת ההסכם ולשמה של הזכות המוענקת. כלומר, משקל מוגבר למהות הכלכלית ולתכלית החקיקתית של התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, היא חלוקת העושר לציבור.

ביחס להסכמי הפיתוח שבנדון, ועדת הערר ציינה, כי בהתאם להוראות ההסכם, העוררות הן הנהנות הבלעדיות מכל השבחה של המקרקעין ורמ"י אינה רשאית לגבות כל תשלום נוסף. הזכות ליהנות מהמקרקעין בכל דרך, לרבות השבחתם, מוקנית לעוררות והעובדה כי עיגונה של הזכות בחוזה חכירה פורמאלי נדחית עד לאחר השלמת הבינוי, מהווה, מהותית, תנאי שאינו רלוונטי כלל לחיוב בהיטל השבחה. יתר על כן, תנאי מעין זה אשר לפיו חכירה תופסק אם לא יעמוד היזם במטרת החכירה, הוא תנאי מקובל בהסכמי חכירה.

לסיכום, ועדת הערר קבעה כי יש לשאוף לפתרון שלא יאיין את ההוראות החוזיות של ההסכם. הפתרון הראוי, לפיכך, הוא מתן תוקף לכוונת הצדדים שלפיה, מחד, המעמד הקנייני של החכירה לדורות לא יכנס לתוקף עד להשלמת תנאי הפיתוח, ומאידך, מתן פרשנות לסעיף ההסכם הקובע כי חבות בהיטל השבחה תוטל במלואה על היזם ובהתאם להלכות שנפסקו בפרשת "נוה בניין" ו"בלוך".

ועדת הערר הדגישה כי היא אינה מייחסת לסעיף הנ"ל מעמד עצמאי מחייב, אולם יש בו כדי להצביע על הבחינה המהותית של הזכויות שנרכשו, בתוך מכלול השיקולים הנוספים שנסקרו ב"הלכת בלוך" ובפסיקות בתי המשפט המחוזיים [ובין היתר, צירוף הסכם חכירה חתום, תקופת חכירה הכוללת את תקופת הפיתוח, תמורה המשקפת את מלוא ערך הקרקע, נשיאה בכל התשלומים של חוכר לטווח ארוך, אחריות לטיפול ברוכשי הדירות עד לרישום זכויותיהם וכו']. לאור כל האמור לעיל, ועדת הערר דחתה את העררים בעניין עצם החיוב.

הערת מערכת: מדובר בסדק נוסף בהלכת "קנית" אשר נראה כי פסק-דינו של בית המשפט העליון בעניין בלוך קרע עמוק בהלכה, אנו מניחים כי תוך זמן לא רב תינתן החלטת בית המשפט העליון בערעורים העומדים לפניו על פסקי הדין בעניין בר יהודה ואח', ותבחן הלכת קנית בצורה מפורשת, כך שהוודאות שאינה קיימת היום, תשוב לפחות חלקית.