עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 64

Header__new_550px.

printver

.

.

מאמרים בנושא

החלטה לא משביחה


עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

חוק המכר

הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 8) (התחדשות עירונית)

מיסוי מקרקעין

חוק מס ערך מוסף (תיקון 47) התשע"ה 2014 –
מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38

מבצע פירעון חובות במס רכוש עד לסוף שנת 2014

תכנון ובניה

תקנות התכנון והבניה (אישור מטרה ציבורית) התשע"ה-2014

תזכיר הצעת חוק בעניין שכירות

חוק השכירות ההוגנת (תיקוני חקיקה והוראת שעה), התשע"ה 2014

עדכוני פסיקה

תמ"א 38

עת"מ 30671-01-14 פוקס ואח' נ' ועדת ערר מחוזית חיפה ואח'

היתר מכוח תמ"א/38 צריך להתבסס על תכנית תקפה; אין זכות מוקנית לקבל היתר לתוספות בנייה מכוח תמ"א/38

פירוק שיתוף

ת"א 52784-01-13 שרון מושקוביץ' (אבאי) נ' עיזבון המנוחה שושנה רפפורט ז"ל

זכותו של שותף במקרקעין לדרוש משותפיו שיפוי בגין השקעה במקרקעין

תכנון ובניה – כופר חניה

ת"א 37485-06-11 אמנון בן משה נ' עירית תל אביב – יפו

המקור לגביית כספי חניה כתנאי להיתר – ואימתי תקום זכות להשבת הכספים

מיסוי מקרקעין – איגוד מקרקעין

ו"ע 1429/08,1454/08, גזית גלוב ישראל (פיתוח) בע"מ נ' מנהל משרד מיסוי מקרקעין רחובות

האם העברת 99.9% ממניות של חברת קניון מהווה הקצאה והאם היא מהווה פעולה באיגוד מקרקעין?

היטל השבחה

ערר 85102/11, יום טוב מתתיהו נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חולון

שאלת חיוב בהיטל השבחה של קומת קרקע בגין זכויות לחדרי יציאה לגג דרושה הוכחה

תכנון ובניה – הקלות

עררים: 285/14,269/14,264/14, סימה לוי ואח' נ' ועדת המשנה לתכנון ובניה ירושלים ואח'

מתן הקלות בבקשה להיתר לתוספת קומות וגובה

מאמרים

החלטה לא משביחה

מאת עוה"ד צבי שוב וקורל בלאיש

ברע"א 99/8538 סמפלסט בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית- גת (פורסם בנבו, ניתן ביום 3.4.00) (להלן- "סמפלסט") נדרשה כב' השופטת (בדימוס) ד' דורנר לדון בשאלה האם יש מקום להטיל היטל השבחה על תוספת שטחים שאושרה במסגרת החלטת הוועדה המקומית מכוח הוראת סעיף 13 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992 (להלן – "תקנות חישוב שטחים").

באותו מקרה, החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית-גת על שינוי בתכנית, לפיו הותרה בנייה על 35% משטח המגרש. בהחלטתה קבעה, כי תותר תוספת בנייה למטרות משניות שאינן כלולות באחוזי הבנייה הקיימים, בשיעור של 15%, זאת בהתאם לסמכות אשר הוקנתה לה בתקנה 13 לתקנות חישוב שטחים.

תקנה 13(ב), ממנה שאבה הוועדה המקומית סמכותה, קובעת כי ככל ונקבעו בתכניות שהופקדו או אושרו לפני תחילתן של התקנות, שטחים מותרים לבניה או אחוזי בניה ללא פירוט אופן חישובם, יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות. כמו כן, הוספת שטחי שירות תיקבע בידי הועדה המקומית.

בעטיה של ההחלטה הנ"ל נדרשה "סמפלסט" לשלם היטל השבחה, אולם זו סירבה לעשות כן, בין היתר, משום שלא ראתה בהחלטת הוועדה "אקט משביח כשלעצמו" ועל כך נוהלו הליכים בפני ערכאות שונות אשר הגיעו לפתחו של בית המשפט העליון.

כב' השופטת דורנר בהחלטה קצרה, דחתה את בקשת רשות הערעור וקבעה, כי בסיטואציה זו קמה חבות בהיטל השבחה:

"מקום בו השתמשה הוועדה בסמכויותיה על פי תקנה 13(ב), והרחיבה את זכויות הבנייה, כפי שאכן נעשה בענייננו, יש לשלם היטל השבחה כדין".

פסק הדין של בית המשפט העליון "זכה" לביקורת לא פשוטה בקרב אנשי מקצוע בתחום, שכן לטענתם, קביעת פסק הדין נוגד הוראות חוק מפורשות. ס' 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה מגדיר "השבחה" כעליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. כלומר, כדי שיוטל ההיטל על אירוע כלשהו חייבים להתקיים שני תנאים מצטברים: ראשית, יש צורך שתתרחש השבחה במקרקעין ושנית, עליית השווי צריכה להיגרם עקב אישורה של תכנית, מתן הקלה או שימוש חורגהא ותו לא. לכן, לא ייגבה היטל השבחה בגין עליית שווי מקרקעין שנגרמה שלא עקב אחת משלוש פעולות התכנון המנויות בסעיף, כגון בשל עליית מחירים כללית בשוק החופשי, סלילת כביש באזור וכיו"ב. וכן, לא ייגבה היטל בשל אחת מפעולות התכנון המוזכרות בסעיף אשר לא הביאה בפועל לעליית שווי המקרקעין. קרי, אם אחד מהתנאים הנ"ל לא מתקיים, לא ניתן לחייב בהיטל השבחה. כב' השופטת דורנר קבעה, כי:

"החלטת הוועדה שינתה את התכנית המקורית, בכך שהפכה חריג שהותר על-פי התכנית המקורית לכלל. שכן, לאחר ההחלטה, כל אימת שמדובר בבנייה למטרות משניות, שאינן כלולות באחוזי הבנייה הקיימים, הותרה תוספת של 15 אחוז, מבלי להיזקק לאישורים חריגים. מובן, אם-כן, שהחלטת הוועדה הביאה להרחבת זכויות ניצול המקרקעין שנקבעו בתכנית המקורית, ומכאן – להשבחת המקרקעין".

השאלה הנשאלת היא- תחת איזו פעולת תכנון מבין השלוש – אישור תכנית, מתן הקלה או שימוש חורג – חוסה החלטת הוועדה המקומית?! התשובה לכך היא בנסיבות המקרה- אף לא אחת. למעשה, בית המשפט העליון קבע חיוב בהיטל השבחה למרות שהתנאי היחידי שהתקיים הוא השבחה במקרקעין. בכך יצרה לכאורה, כב' השופטת דורנר, בהחלטתה מקור חיוב נוסף להיטל השבחה, הוא- החלטת הוועדה המקומית. התהייה היא האם לכך כיוונה?

בפסיקות והחלטות שבאו לאחר מכן, הפרידו בתי המשפט וועדות הערר בין "אי הנחת" שיש מפסק הדין לבין החובה ליישמו [לעניין זה ר' ערר מס' 8118/10 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין נ' חיים ז'טלני ואח' (פורסם בנבו, ניתן ביום 9.8.12)]. כך גם נקבע בעשא (י-ם)8/2 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' פלפון סנטר בע"מ (נבו, ניתן ב26.6.13), כי:

"במציאות משפטית זו, החלטת וועדה מקומית בדבר תוספת שטחי שירות מהווה מקור חוקי לחיוב בהיטל השבחה. התכנית המשביחה עיגנה בחובה את הוספת שטחי השרות ולמעשה במסגרתה מימשה הוועדה את סמכותה לפי תקנה 13 בה עסקינן".

אלא מאי? שסוגיה זו זכתה לאחרונה להתייחסות ברע"א הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (פורסם בנבו, 15.7.2014). השאלה העיקרית בה דן בית המשפט העליון היתה, מה דינן של זכויות מותנות בתכנית מתאר מקומית לאחר אישורן, לצורך החיוב בהיטל השבחה? האם כטענת הועדה המקומית ולפיה, יש לגבות את היטל ההשבחה בגין זכויות אלו רק עם מועד אישור אותן הזכויות בפועל? או שמא, כטענת היזם ההשבחה נוצרה במועד אישור התכנית אשר כללה בתוכה את אותן הזכויות, כך שמלוא ההשבחה שולמה כבר על ידי המוכר בעת המכירה?

הוועדה המקומית תמכה יתדותיה בין היתר בפס"ד סמפלסט. לטענתה, כשם שהחלטת הוועדה המקומית בסמפלסט יצרה מקור חיוב בהיטל השבחה, גם כאן, החלטת הוועדה המקומית לאשר זכויות מותנות יוצרת חיוב בהיטל השבחה. כב' השופט עמית דחה טענה זו, תוך שהוא "מתקן" בעדינות את הפרשנות שניתנה לפסק דין סמפלסט וכדלקמן:

"קריאה זהירה של פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין סמפלסט מעלה כי החלטת הוועדה לא נעשתה בהליכי שינוי תכנית, אלא בגדר החלטה גרידא של הוועדה. למרות זאת, השופטת דורנר משתמשת בהחלטתה במילים שינוי בתכנית ודומה כי עקב כך הגיעה למסקנה אליה הגיעה (לביקורת על פסק הדין בעניין סמפלסט ראו: גד ויסקינד "היטל השבחה מכח התקנות, האמנם?" מקרקעין ד(5) 65 (2005) (להלן: ויסקינד). המחבר מצביע על כך שבאותה עת לוועדה המקומית לא הייתה סמכות לאשר תכנית או לשנותה). לשיטתה זו של השופטת דורנר, שסברה כי מדובר בשינוי בתכנית, הרי שמסקנתה הסופית דווקא עומדת לרועץ לשיטת הוועדה והיועמ"ש, באשר ממנה עולה כי "השינוי בתכנית" כשלעצמו, מהווה השבחה, נוכח אפשרויות הניצול של המקרקעין ללא צורך באישור נוסף וחריג (אציין כי הקטע המודגש דלעיל לא צוטט בעמדת היועמ"ש – י"ע). דהיינו, השופטת דורנר ראתה כהשבחה וכאירוע מס את השינוי בתכנית שגרם לכך שתוספת שהייתה כפופה לאישור חריג, הפכה לזכות מוקנית בתכנית. כך גם בענייננו, עצם הטמעת הזכויות בתכנית, גרמה לכך שבקשה להיתר לאישור הזכויות בתכנית היא בקשה תואמת תב"ע, בבחינת זכויות שהוקנו כבר בעת אישור התכנית, ללא צורך בהליך של הקלה לפי החוק".

מדבריו של כב' השופט עמית ניתן ללמוד, כי החלטת הוועדה המקומית אינה יוצרת מקור חיוב נוסף להיטל השבחה, מעבר לשלושת החלופות המוכרות בחוק. כמו כן, כב' השופט עמית סבור, כי השופטת דורנר הגיעה לתוצאה אותה פסקה בסמפלסט, מאחר והייתה סבורה שמדובר בשינוי תכנית. מכאן אנו למדים, כי ככל ותוספת הזכויות אינן מוענקות מכוח תכנית/ שינוי תכנית, לא ניתן לחייב בגינן בהיטל השבחה.

כב' השופט עמית עמד על חשיבות קיומם של שני התנאים המצטברים יחד, לצורך חיוב בהיטל השבחה:

"הצטברות התנאים מהווה את ההצדקה לגביית היטל השבחה במובחן ממס שבח. ואסביר. בשונה ממס שבח, היטל השבחה אינו מס המוטל על עצם עליית שוויים של מקרקעין בשוק החופשי, אלא על עליית שווי שנגרמה בשל פעולות תכנון של רשות מקומית (אהרון נמדר ושולה בנדל "היטל השבחה: מהי 'תכנית' משביחה שעליה מוטל ההיטל" מקרקעין ו/6 3 (2007)). לולא הבחנה זו הייתה יכולה להישמע הטענה כי הנישום משלם פעמיים מס בגין אותה עליית שווי של המקרקעין, פעם כמס שבח ופעם כהיטל השבחה (ראו נמדר, עמ' 49-48)".

בסופו של יום, קיבל בית המשפט העליון בפרשת "אליק רון" את הערעור באופן חלקי ופסק, כי אירוע ההשבחה הוא אחד (אישור התכנית) ואילו מימוש הזכויות הוא דו שלבי (בעת מכירה ובעת הוצאת היתר הבניה). יצוין כי עתירה לקיום דיון נוסף שהוגשה בגין פסק דין אליק רון נדחתה. (ר' דנ"א 5255/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון בע"מ (פורסם בנבו, ניתן ביום 2.9.2014).

הנה כי כן, הלכה זו בעניין "אליק רון" עולה בקנה אחד עם הסתייגותו של כב' השופט עמית מהפרשנות אשר ניתנה לפס"ד "סמפלסט" על ידי בתי המשפט וועדות הערר ומכאן שהטענה, אשר עלולה להטען בעתיד על ידי הוועדות המקומית, לפיה דבריו של כב' השופט עמית ביחס לסמפלסט נאמרו כאמרת אגב ולכן יש לחייב בהיטל השבחה בגין בהחלטת וועדה מקומית המקנה זכויות נוספות- דינה להידחות.

נציין בשולי הדברים כי לאחרונה נדחתה ע"י בית המשפט העליון בקשה לדיון נוסף (דנמ 5579/14 גולדן פוינט בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה פתח תקווה), על פסק דין "גולדן פוינט" (בר"ם 2647/14), אשר קבע, כי השמאי המכריע רשאי לכלול בשומתו שיקולים שעניינם סוג והיקף הפעילות העסקית המתבצעת על המקרקעין "במצב החדש".

אנו סבורים כי כשם שביהמ"ש העליון בעניין אליק רון קבע, כי מעבר לשלושת החלופות המוזכרות בחוק התכנון והבניה לא ניתן ליצור חיוב בהיטל השבחה, וכן קבע בפסיקה שלעניין תביעות פיצויים עפ"י סע' 197 אין לפצות על בסיס עקרונות דומים, מן הראוי היה שכל עוד המחוקק לא שינה את החוק, הרי שיש להיצמד להוראותיו ולהימנע מ"חקיקה שיפוטית" שיוצרת בלבול ואי וודאות.

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

חוק המכר

הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 8) (התחדשות עירונית)

ביום 18.11.14 פורסמה ברשומות הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 8) (התחדשות עירונית) (להלן: "הצעת החוק"). מטרתה של הצעת החוק הינה לקבוע בהליך חקיקתי העמדת בטוחות הולמות לדיירים המתקשרים עם יזמים בעסקאות התחדשות עירונית, הן עסקאות פינוי ובינוי (במסלול רשויות מקומיות המוסדר באמצעות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ו/או במסלול מיסוי המוסדר באמצעות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963) והן עסקאות תמ"א 38 במסלול של הריסה המוסדרות באמצעות חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידת אדמה), התשס"ח-2008. בהתאם להצעת החוק, תחולתו תהא רק מקום בו נמכרות כל הזכויות בדירה ליזם.

בהצעת החוק מוצע לקבוע כי יזם בעסקה מסוג התחדשות עירונית לא ידרוש מבעל דירה למסור לו את החזקה בדירת הדייר, לא יקנה לאחר זכויות במקרקעין של בעל הדירה ולא ירשום הערת אזהרה לגבי המקרקעין, אלא אם כן כנגד האמור הוא יעשה אחת מאלה: 1) יעמיד ערבות בנקאית בגובה שווי הדירה החדשה; או 2) יערוך ביטוח בחברת ביטוח שאושרה לעניין זה להבטחת התשלום שהוא שווה ערך לדירה החדשה כאשר בעל הדירה הינו מוטב על פי הפוליסה. ערך הדירה החדשה לצורך הבטוחות האמורות יקבע על ידי שמאי מקרקעין, ובהעדר הסכמה על זהותו, על ידי שמאי הכשיר לקבוע שומות לעניין פינוי ובינוי.

עוד מוצע להחיל ולהשוות את ההסדרים בחוק החלים על הבטחת השקעותיהם של רכשי דירות גם על עסקאות מסוג התחדשות עירונית ובכלל זאת הודעת היזם לבעל הדירה בכתב, בעת החתימה על ההסכם ביניהם, על זכויותיו לפי החוק. עוד מוצע לקבוע הוראות עונשיות והוראות בדבר עיצומים כספיים לעניין עסקאות מסוג התחדשות עירונית במספר הפרות המפורטות שם.

מיסוי מקרקעין

חוק מס ערך מוסף (תיקון 47) התשע"ה – 2014

מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38.

ביום 17.11.14 התקבל בקריאה שלישית, חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 45) התשע"ד 2014 (להלן: "התיקון לחוק") שעניינו הטלת מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38.

בהתאם להוראות חוק מס ערך מוסף התשל"ו – 1975 (להלן : "החוק") נקבע בסעיפים 31א ו-31ב פטור ממס על מתן שירותי בניה במסגרת תמ"א 38 ומתחמי פינוי בינוי. עניינו של התיקון לחוק הוא להפחית את נטל המס על השירותים בתחומים הללו, על ידי החלפת הפטור האמור בקביעת מע"מ בשיעור אפס, כך שנותני השירותים בפרויקטים הללו יהיו רשאים לנכות מס תשומות הכלול בחשבוניות מס שהוצאו להם. כמו כן נקבע מע"מ בשיעור אפס על שירותי בניה במסגרת תמ"א 38/2.

תחולת התיקון לחוק הינה על פרויקטים שמועד החיוב במס בהן, בהתאם להוראות חוק מע"מ, הינו לאחר פרסום החוק ברשומות.

אנו סבורים כי קביעת מע"מ בשיעור אפס בפרויקטים כאמור והאפשרות של היזמים לקזז תשומות כתוצאה מכך, תגרום להיות הפרויקטים הללו כלכליים יותר, ועל אף שההטבה איננה לדיירים עצמם, עצם גידול הרווחיות ליזם בפרויקטים כאלו, תעודד פרויקטים רבים יותר.


מבצע פירעון חובות במס רכוש עד לסוף שנת 2014

הוארך תוקפו של מבצע פירעון החובות במס רכוש עד ליום 31.12.2014.

רשות המסים, הודיעה בחודש מאי 2014 על מבצע הקלות רחב-היקף, שנועד לגבות חובות מס רכוש על קרקעות שנוצרו טרם ביטולו של המס, וזאת במטרה לאפשר לחייבים להסדיר את חובות העבר על הקרקעות ולשחרר חסמים שנבעו משעבוד הקרקעות, מנעו העברת זכויות ועיכבו הליכי תכנון ובנייה.

במסגרת המבצע על החייבים לשלם את מלוא קרן החוב במס בכדי ליהנות מהקלות בריבית, הצמדה וקנסות.

החל משנת 2000 בוטל מס רכוש והועמד על שיעור של 0%. עם זאת, קיימים עדיין חובות עבר ברי-גבייה בהיקף של מאות מיליוני שקלים שצברו הצמדות, ריביות וקנסות.

קיומו של חוב למס רכוש הרובץ על קרקע אינו מאפשר העברת בעלות בלשכת רישום המקרקעין ומעכב ביצוע הליכים תכנוניים.

כך על פי רשות המיסים, במסגרת המבצע ניתנות הקלות ותנאי תשלום נוחים למסדירים את חובם. על-פי התנאים שנקבעו, חייב אשר משלם עד לתאריך 31.12.2014 את סכום קרן חוב המס בתוספת 15% ריבית, יבוטלו לו מלוא החיובים בקנסות וכן יתרת הפרשי הצמדה וריבית.

כל בעלי החוב זכאים ורשאים לפנות למשרדי מיסוי מקרקעין באזור מגוריהם ולזכות לתנאים מקלים תמורת הסדרת חובותיהם במהלך התקופה שנקבעה.

אנו ממליצים אפוא לכל בעלי חוב במס רכוש, להקדים ולפרוע החוב ולנצל ההטבות האמורות.

תכנון ובניה

תקנות התכנון והבניה (אישור מטרה ציבורית) התשע"ה-2014

ביום 28.10.14 חתם שר הפנים על תקנות התכנון והבניה (אישור מטרה ציבורית) התשע"ה-2014 (להלן: "התקנות") במסגרתן הוגדר הדיור בהישג יד להשכרה – כמטרה ציבורית, בהתקיים תנאים מסוימים.

במסגרת התנאים נקבע כי התקנות יחולו על בן המקום שהינו בן 18 לפחות המתגורר לפחות 3 שנים בתחום הרשות המקומית שבה הדיור בהישג יד להשכרה.

בנוסף נקבע כי כל היחידות בבניין יהיו לדיור בהישג יד להשכרה, יחידות הדיור יושכרו רק לזוכה בהגרלה שתערוך הרשות המקומית בהתאם לתנאים המפורטים בתקנות, יחידות הדיור יושכרו בהתאם להסכם שייחתם בין השוכר לרשות המקומית לתקופה של שנה אחת לפחות ויוארך לתקופה כוללת שלא תעלה על 6 שנים. זוכה אשר ירכוש יחידת דיור חדשה במהלך תקופת השכירות, יבוטל הסכם השכירות עמו במועד הכניסה לדירה החדשה. דמי השכירות יהיו בשיעור מופחת של 20% מדמי השכירות המשולמים בעד יחידת דיור דומה ואולם הרשות המקומית רשאית להגדיל את שיעור ההפחתה, לדמי השכירות יתווספו דמי ניהול ואחזקה בשיעורים המשתלמים באזור. לא יועלו דמי השכירות בתקופת השכירות של אותו זוכה, מעבר לעליית המדד בתוספת 1% ולא יותר מפעם בשנה.

האחריות להפעלה וניהול תקין של יחידת הדיור לרבות הפיקוח על ההסכם והפעולה על פי תקנות אלו הינה בידי הרשות המקומית או החברה העירונית מטעמה או על גוף ממשלתי.

הוועדות המקומיות בכל רשות מקומית, שיכולות על פי חוק (סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה) להפקיע קרקע לצורכי ציבור לטובת מטרות ציבוריות, יוכלו כעת לעשות זאת גם על מנת לקדם פרויקטים להשכרה במחירים מוזלים בשטחן.


תזכיר הצעת חוק בעניין שכירות

חוק השכירות ההוגנת (תיקוני חקיקה והוראת שעה), התשע"ה 2014

בימים אלו, בהמשך להחלטת קבינט הדיור מיום 24.03.2014 ולאחר שמונה צוות לבחינת השינויים הנדרשים בהסדרת הנושא, אשר גיבש סוגיות מרכזיות הדורשות טיפול והתייחסות במסגרת החוק, הופץ תזכיר חוק שמטרתו שיפור המסגרת החוקית הקיימת בעניין הסדרת יחסי משכיר –שוכר של דירת מגורים, על מנת ליצור מסגרת חוקית להבטחת ההגינות והוודאות ביחסים משפטיים בין משכיר ושוכר דירת מגורים.

מטרת החוק המוצע הינה, ליצור הסדרה ופיקוח על גובה עדכון שכר הדירה ואפשרות העלאת שכר הדירה בתום תקופת השכירות, הנקבעת לתקופה בת שלוש שנים. בנוסף קביעת מנגנון לגילוי שכר הדירה אשר שולם ב- 12 החודשים שקדמו להשכרת הדירה, על מנת למנוע העלאת מחירים מהירה וכן הסדרת חובת תיקון המושכר, התאמתו לייעודו על פי הרישוי והדין וקביעת תנאים מינימליים להגדרת דירה כראויה למגורים.

במסגרת התזכיר הוצע אף לתקן את חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 ולהסדיר במסגרת התיקון את העניינים הנוגעים לחוזי שכירות, אשר אלו הם החוזים הנפוצים ביותר במשק ולהבטיח יחסים הוגנים לשני הצדדים לעסקה והבטחת רמת איכות לדירות.

עדכוני פסיקה

תמ"א 38

עת"מ 30671-01-14, פוקס ואח' נ' ועדת ערר מחוזית חיפה ואח'

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' הש' א' קיסרי


היתר מכוח תמ"א/38 צריך להתבסס על תכנית תקפה; אין זכות מוקנית לקבל היתר לתוספות בנייה מכוח תמ"א/38

עתירה מינהלית נגד החלטת ועדת ערר מחוז חיפה, לבטל את החלטת הועדה המקומית חיפה לאשר בקשה לתוספות בנייה בבניין ברח' הגליל בחיפה (חלקה 24 בגוש 10892 – להלן: "המקרקעין"), ועתירה לסעד הצהרתי לפיו ייעוד המקרקעין הוא למגורים.

המקרקעין יועדו בתכנית משנת 1935 לשטח ציבורי פתוח. בשנת 1965 החליטה הועדה המחוזית לאשר הקמת בניין מגורים במקרקעין, בתנאי שעודף השטח של החלקה לאחר הבנייה יועבר על שם העירייה ללא תמורה ויבוצעו עבודות פיתוח. בהתאם, ניתן היתר בניה ונבנה בניין בשטח של 320 מ"ר. ככל הנראה החלקה פוצלה לשתי חלקות, ואחת מהן הועברה לבעלות העירייה .

העותרים הגישו לועדה המקומית תכנית ובקשה להיתר מכוח תמ"א/38 לבניית תוספות בנייה. המשיבים – בעלי נכסים סמוכים – הגישו התנגדות לבקשה להיתר, בין היתר בטענה כי ייעוד החלקה הוא שטח ציבורי פתוח וגן ציבורי. הועדה המקומית דחתה את ההתנגדות והחליטה לאשר את הבקשה, בכפוף לתנאים שונים לרבות הגשת תכנית להסדרת השימוש למגורים במקום. המשיבים הגישו ערר לועדת הערר, אשר החליטה לקבלו בנימוק כי תמ"א/38 מניחה את קיומה של תכנית לפיה ייעוד הקרקע הינו למגורים, וזו אינה קיימת במקרקעין.

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים דחה את העתירה ואימץ את החלטת ועדת הערר, בקובעו כי אין עילה להתערבות שיפוטית בהחלטת ועדת הערר, מאחר ואין למצוא בה פגם חוקי והיא אינה חורגת ממתחם הסבירות.

בית המשפט סקר את תכליתה של תמ"א/38 לעודד בעלי בניינים לחזקם ולהפכם לעמידים יותר במקרה של רעידת אדמה באמצעות תמריץ של מתן הקלות תכנוניות. ביהמ"ש ציין את הוראות סעיפים 10.1, 11 לתמ"א לפיהם על אף האמור בכל תכנית, תותר חריגה מגובה וקווי בניין הנחוצה לחיזוק המבנה ויותרו תוספות בנייה למבנים קיימים המיועדים למגורים, בתנאים המפורטים בסעיפים אלו.

ביהמ"ש קבע, כי ההנחה שביסוד תמ"א/38 היא קיומה של תכנית מתאר המפרטת נתונים תכנוניים, ובכללם את זכויות הבנייה הקיימות. הגם שהוראות תמ"א/38 מקלות על מתן היתר בנייה בהתקיים התנאים הקבועים בה, ההיתר שיינתן צריך להיות מבוסס על תכנית מתאר החלה על המקרקעין ומוגבל על ידה. ביהמ"ש ציין, כי למסקנה זו יש תמיכה גם בעיקרון שלפיו מתן היתר בנייה מצריך שתתקיים תכנית מפורטת, שכן בהעדרה אין בידי מוסד התכנון המידע הדרוש על מנת לשקול את מתן ההיתר, והתכנית היא מקור הסמכות למוסד התכנון לתת את היתר הבנייה, בהיותו כלי למימוש התכנון שהותר בתכנית.

עוד נקבע, כי תמ"א/38 אינה מקנה לעותרים זכות לקבל היתר לתוספות בנייה רק בשל העובדה שהבניין זקוק לחיזוק כנגד רעידות אדמה, והעניין מסור לשיקול דעתה של הוועדה המקומית. במקרה דנן, בצד הסירוב לאשר את בקשת העותרים לתוספת זכויות בנייה התירה ועדת הערר את חיזוקו של הבניין, ובכך היא איזנה בין תכלית הוראות תמ"א/38 לחיזוק מבנים לבין התכלית הכללית להסדרת השימושים בקרקע תוך התחשבות בשיקולים הרלוונטיים השונים. ההחלטה מהווה אפוא פתרון מידתי וראוי שאף תואם את הוראות תמ"א/38 ואין עילה להתערב בו.

טענת העותרים לפיה יש לקבוע שייעוד המקרקעין הוא למגורים נדחתה על הסף מחמת אי העלתה במסגרת הערר, וגם לגופו של עניין מאחר ולא ניתן לראות בהחלטת הועדה המחוזית להתיר את הקמת הבניין בשצ"פ כאישור תב"ע. לעניין זה נדחתה גם חזקת התקינות המינהלית, בהיעדר ראיה לקיומה בזמן הרלוונטי של תכנית למגורים. בנוסף, החלטת מוסדות התכנון בשנת 1961 שניתנה בחריגה מהתכנית התקפה אינה יכולה לחייב את מוסדות התכנון להמשיך ולפעול בדרך זו ואין בכוחו של בית משפט להעניק לעותרים סעד שיחייב את מוסדות התכנון לעבור על החוק ויפטור את העותרים מחובותיהם לפי חוק התכנון והתקנות שמכוחו.

לאור האמור, העתירה נדחתה. נקבע כי העותרים ישלמו לוועדת הערר שכר טרחת עורכי דין בסכום של 10,000 ₪, וכסכום הזה הם ישלמו לוועדה המקומית, וכן גם למשיבים 3-5 (כאחד).

הערת מערכת: על אף שניתן לומר כיום שמגמת הפסיקה בהחלט תומכת בשימוש בהוראות תמ"א 38 על מנת ליצור חיזוק בתים כנגד רעידות אדמה, בית המשפט קבע כי לא ניתן לדלג במקרה זה על עריכת תכנית בניין עיר שאמורה הייתה לעשות סדר באותו מגרש ספציפי שככל הנראה היה בנוי ללא תכנית מאושרת, ככל הנראה אף בית המשפט לא הסכים למשוך ולהחיל במקרה זה את "חזקת התקינות" ולהתיר את הבנוי במקום.

פירוק שיתוף

ת"א 52784-01-13, שרון מושקוביץ' (אבאי) נ' עזבון המנוחה שושנה רפפורט ז"ל
בית משפט השלום בתל אביב – יפו, בפני כב' הש' גיא הימן

ב"כ התובעת: עו"ד ניר מושקוביץ'

ב"כ הנתבע: עו"ד ארדון פרידמן עו"ד אורית תובל פרידמן

זכותו של שותף במקרקעין לדרוש משותפיו שיפוי בגין השקעה במקרקעין

ענייננו בהחלטת ביניים בתיק תביעה לפירוק שיתוף, בדירת-מגורים ברחוב משה שרת 15 בתל אביב, שבעליה החליטו על פירוק השיתוף בדרך של מכירת הדירה בתנאים של שוק חופשי. המחלוקת שעמדה ביניהם הייתה בשאלת המשמעות שיש לייחס לשיפוץ, שערכה התובעת, אחת מהבעלים בדירה על חשבונה. השיפוץ העלה לטענתה את ערך הדירה, ובגינו הנה זכאית לשיפוי מהשותף.

התובעת טענה, כי זכאותה לשיפוי נובעת מהוראות סעיף 48 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 הקובע, כי במקרה של פירוק בדרך של מכירה, בו הוספו למקרקעין מחוברים שמעלים את ערך המקרקעין בעת מכירתם, כי אז זכאי השותף המקים את המחוברים לקבל בחזרה את ההשקעה שביצע במקרקעין, לחילופין, במקרה שמחוברים גרמו לירידת ערך, ישפה השותף המקים את שותפים האחרים בסכום שנגרע משווי המכירה בשל המחוברים שהקים.

הנתבע, שלא חלק על עצם קיומו של השיפוץ, טען מנגד, כי הוראת הסעיף אינה נוגעת, לשיפוץ פנימי של נכס, וכי את המונח "מחוברים" בחוק יש לפרש, כמתייחס להקמה של מבנה במקרקעין או לנטיעות במקרקעין.

בית המשפט דן במשמעות של המונח "מחוברים" – במסגרת זו הגיע למסקנה, כי המונח לא זכה להגדרה מפורשת בחקיקה. כחלק מהגדרת "מקרקעין" בחוק המקרקעין מופיע המונח "מחוברים" בהגדרה רחבה, לפיה, הינו כל דבר אשר חובר, בין בחיבור של קבע ובין בחיבור ארעי, ואין הוא מתייחס רק לדבר שנבנה או ניטע במקרקעין. משכך, כל שינוי במקרקעין שיצר השפעה על ערכם של המקרקעין החורג מן הניהול והשימוש הרגיל, יכנס לגדר הוראות ס' 48 הנ"ל כמחוברים.

לעניין התחשבנות בין שותפים בגין שינוי בערכם של המקרקעין בשל השקעתו של אחד השותפים, הוסיף בית המשפט, כי מעבר להוראות סעיף 48 הנ"ל, הדבר מצוי ממילא בעקרונות יסוד של המשפט בדבר עשיית עושר ולא במשפט, וחיובו של מזיק בפיצויו של הניזוק. בית המשפט דחה את טענת הנתבע כי לא נתן הסכמתו לשיפוץ מראש, וקבע כי מקום שקיים חוזה בין הצדדים, נקבעות הזכויות על-פיו, ובהיעדר חוזה יש לנהוג על-פי ההוראות הכלליות של חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979. לכך יש להוסיף את הוראות סעיף 46 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, שעניינו הקמת מחוברים בהיעדר הסכמה. כפועל יוצא מכך הרי שבכל מקרה מכיר הדין, למעט אולי מטעמים מיוחדים וקיצוניים, בזכותו של שותף לשיפוי בגין הוצאות שהוציא ואשר הביאו להשבחת המקרקעין. ובהתאם מוכרת זכותם של שותפיו לשיפוי במקרה של גריעה מערך המקרקעין.

מכאן, היה על בית המשפט להכריע כיצד יקבע סכום השיפוי. האם יש לגזור את היקפו מהוצאות השיפוץ, או לחלופין מתוספת השווי למקרקעין, כתוצאה מהשיפוץ. בית המשפט פסק, כי תוספת הערך למקרקעין, הנה חלק מהמקרקעין, והבעלות בה נחלקת כדין בין השותפים לפי חלקיהם, כך שאת השיפוי ניתן לגזור רק מהוצאות השיפוץ, ועל הנתבע להשיב לתובעת את חלקו היחסי בעלויות השיפוץ בלבד, ואין להביא בחשבון את היקף ההשבחה בעת המכירה.

סוף דבר, נפסק כי התובעת זכאית לשיפוי מהנתבע בגין חלקו היחסי בהוצאות השיפוץ. וקבע הוראות באשר להמשך ניהול הליך פירוק השיתוף בדירה.

הערת מערכת: פרשנות יצירתית של בית המשפט הובילה לענ"ד במקרה זה לתוצאה צודקת, צד אינו יכול להמתין ואולי ליזום אף פירוק שיתוף, וליהנות מתמורה המתקבלת עקב השקעות שלא הוא השקיע בנכס, אולם בית המשפט מנע את החישוב לפי ההשבחה, מן הסתם על מנת למנוע ניסיונות לפעולות חד צדדיות על מנת לזכות בתוספת חלק מהתמורה, כך שחוק עשיית עושר מונע התעשרות על חשבוני, אולם לא מטיל עליי לשלם שכר בגין כך במקרה זה.

תכנון ובניה – כופר חניה

ת"א 37485-06-11, אמנון בן משה נ' עירית תל אביב – יפו

בית המשפט השלום בתל אביב – יפו, בפני כב' הש' אושרי פרוסט-פרנקל

המקור לגביית כספי חניה כתנאי להיתר – ואימתי תקום זכות להשבת הכספים

עסקינן בתובענה להשבת סכום קרן חניה ששולם כתנאי למתן היתר, וזאת בטענה שהתשלום לא נוצל בהתאם למטרתו שהינה הקמת מקומות חניה/חניון ציבורי אשר ישרתו, בין היתר, את הנכס נשוא ההיתר.

הצדדים טענו טענות שונות בעניין, ובין היתר – התיישנות/שיהוי, התחייבות/מניעות בהתאם לכתב וויתור, העדר יריבות וכו'; אולם השאלה העיקרית שאליה נדרש בית המשפט הינה מהו המקור לגביית כספי חניה – האם, כטענת התובע, תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), תשמ"ג-1983 ("תקנות החניה") או שמא, כטענת הנתבעת, תכנית מתאר מקומית ח' אשר פורסמה ביום 16.4.01 (להלן: "תכנית ח"). כפועל יוצא, האם לבית המשפט סמכות עניינית לדון בעניין.

כפי שצוין לעיל, כתנאי למתן ההיתר, שילם התובע ביום 29.11.01 סך של 81,204 ₪ כקרן חניה.
התובע טען, בין היתר, כי הוראות תכנית ח' אינן גוברות על הוראות תקנות החניה ועל פי תכנית ח' ניתן להתנות מתן היתר בניה במציאת פתרון חניה בפועל ובהשתתפות בהקמת חניון ציבורי באזור חניה סמוך למקום הנכס. כמו כן, נטען כי הוראות תכנית ח' בטלות, כיוון שהן מנתקות את הזיקה ההכרחית בין השירות הניתן לתושב וגביית דמי ההשתתפות וההיטל בגינם.

הנתבעת מצידה טענה, בין היתר, כי חיוב המבקשת בקרן חניה היה כדין מכוח תוכנית ח' ולא מכוח תקנות החניה ובימ"ש זה אינו מוסמך לדון בחוקיות תוכנית ח'. השימוש בכספים שנצברים בקרן החניה הינו לצורכי תכנון והקמת חניונים, ובכלל זה חניונים מתוכננים ובשלבי הקמה בקרבת הנכס נשוא תביעה זו. כמו כן, נטען כי הוראות תקנה 1 לתקנות החניה מסייגת את תחולת התקנות, בכל מקום שבו קיימת תוכנית מתאר מקומית לעניין חניה, והמסגרת הנורמטיבית במקרים אלה היא התוכנית המקומית המיוחדת ובמקרה דנן תוכנית ח'.

לאחר שבחן את טענות הצדדים, קבע בית המשפט, כי לאור העובדה שמדובר בתביעת השבה כספית, בסך של 179,888 ₪, נגד הרשות (עיריית ת"א), הריי שבהתאם למבחן "הסמכות הולכת אחר הסעד" שנקבע ברע"א 6590/05, עיריית אשדוד נ' צרפתי, לו הסמכות העניינית בעניין זה.

בעניין המקור לגביית כספי החנייה – קובע בית המשפט כי הסמכות בעניין נשאבת מכח תכנית ח'. בית המשפט ציין כי במקרה דנן מדובר בתכנית מתאר מקומית ולא בתכנית ספציפית כזו או אחרת ועל כן התקנות אינן חלות. בית המשפט הזכיר את הפסיקה שניתנה בעת"מ (י-ם) 124/00 ועדת המשנה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' כהן, לפיה נקבע, כי מלשון תקנות החנייה כמו גם מתכלית החקיקה המגולמת בהם, ניתן להסיק שהכוונה היא שרק מקום שיש תכנית מתאר המפרטת תקן חנייה חדש לכל מרחב ותכנון מקומי, לא יהיה תוקף לתקנות החניה.

כדי לקבוע האם התקיימו מלוא התנאים לתקינות גביית כספי החנייה, בית המשפט נדרש לבחון את שני התנאים הנוספים שנקבעו בפסיקה בעניין. הראשון, קיום חניון ציבורי במרחק הקבוע בדין; השני, קיומה של קרן ספציפית למימון החניות או הרחבתו.

במקרה דנן, התקיימו שני התנאים הנ"ל, שכן קיים חניון ציבורי במרחק הקבוע בתכנית ח' ואף קיימת קרן ספציפית למימון החניון או הרחבתו.

לאור כל המפורט לעיל, קבע בית המשפט כי הנתבעת הייתה רשאית להסתמך על תכנית ח' כמקור חוקי לגביית התשלום לקרן חניה ולעשות שימוש בתשלום זה ומשכך נדחתה התביעה.

הערת מערכת: יש להניח כי בית המשפט לא ראה בעין יפה את העובדה שראשית שולמה הדרישה ולאחר שהתקבל ההיתר, תבעו השבת הכספים, מעבר לכך, יש לציין כי מן הסתם התבקש תשלום כופר חניה במקרה זה מאחר שהמבקש לא יכל לספק מקומות חניה על פי התקן, והוא שפנה לקבלת אישור לתשלום חלף הקצאת חניות, כל האמור הוביל ככל הנראה לתחושה לא טובה ולתוצאה הסופית במקרה זה.

מיסוי מקרקעין – איגוד מקרקעין

ו"ע 1429/08,1454/08, גזית גלוב ישראל (פיתוח) בע"מ נ' מנהל משרד מיסוי מקרקעין רחובות, ועדת ערר מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) שליד ביהמ"ש המחוזי תל אביב יפו, בפני כב' הש' וסגן נשיא בדימוס ד' בר-אופיר

ב"כ העוררים: עוה"ד דורית בנימיני ואופיר סעדון


האם העברת 99.9% ממניות של חברת קניון מהווה הקצאה והאם היא מהווה פעולה באיגוד מקרקעין?

בשנת 2005 הקצתה חברת ג'י.אל.אי מרכז רוטשילד בע"מ (להלן -"חברת הקניון") מניות לעוררת מס' 1 גזית גלוב ישראל (פיתוח) בע"מ (להלן – "גזית גלוב"). לפני ההקצאה החזיקו העוררים 2 ו- 3 ה"ה שמואל אולפינר וזוהר אולפינר ז"ל במלוא הזכויות בחברת הקניון ולאחריה, גזית גלוב החזיקה ב- 99.9% מכלל הזכויות בחברת הקניון.

הנכס המהותי של חברת הקניון היה מרכז מסחרי פעיל ברח' רוטשילד בראשון לציון שהחל לפעול בשנת 1996, ונבנה על קרקע בשטח של 3,133 מ"ר הידועה כחלקה 243 בגוש 3934, אשר הינה בבעלות חברת הקניון.

במקביל להקצאה האמורה, הוקצו לגזית גלוב זכויות, בשיעור זהה, אף בחברת מרכז רוטשילד (ניהול ואחזקות) (1993) בע"מ (להלן – "חברת הניהול"), אשר הינה חברת אחות של חברת הקניון והיא ניהלה את בהפעלת החניונים והדוכנים בקניון ובעיקר סיפקה שירותי אחזקה, שמירה וניקיון.

תמורת הקצאת המניות שילמה גזית גלוב את ערכן הנקוב של המניות בסך של כ-200,000 ₪ וכן העמידה הלוואת בעלים לחברת הקניון בסך של כ- 182,000,000 ₪, ששימשה לפרוע התחייבויותיה של חברת הקניון לבנק וזאת לאחר שהבנק מחל על חלק מהחוב.

בגין העסקה, העוררים ביחד עם חברת הקניון הגישו, לטעמם, למען הזהירות בלבד, הודעה למנהל מיסוי מקרקעין על הקצאת מניות באיגוד מקרקעין בהתאם להוראות סעיף 75(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג- 1963 (להלן – "החוק"), תוך ציון כי חברת הקניון אינה חברת איגוד מקרקעין ואף אם הייתה, הרי שמדובר בהקצאה שאינה מהווה פעולה באיגוד מקרקעין.

מנהל מיסוי מקרקעין טען כי החברות, בהן נעשו הפעולות, הינן איגוד מקרקעין, לפי הגדרת החוק, וכי הקצאה שנעשתה תוך כדי דילול כמעט מלא הינה מלאכותית ולמעשה מדובר במכירת מניות ולא בהקצאה, לכן הוציא לצדדים שומות מס מכירה ורכישה לפי מיטב השפיטה.

על החלטה זו הגישו העוררים השגה, אשר נדחתה על מנהל מיסוי מקרקעין ולכן הגישו העררים דנא.

ועדת הערר קבעה, כי אין לקבוע אפריורי כי יש להחריג כל חבר בני אדם שבבעלותו מקבץ נכסי מקרקעין מניבים, הסמוכים זה לזה, מכלל היותו "איגוד מקרקעין", אף אם הנכסים השונים הושכרו לדיירים שונים ובעניין דנא יש לבחון ראשית באם מדובר בהקצאה ואם אין מדובר בהקצאה באם מדובר באיגוד מקרקעין.

ועדת הערר ציינה, כי במסגרת תיקון 50 לחוק קבע המחוקק כי יש להחריג הקצאה מכלל פעולה באיגוד, החרגה אשר משמעותה אי הטלת מס מכירה ורכישה על עושי הפעולה (הפטור ממס רכישה בוטל מאוחר יותר, ביום 01.08.2013, אך היה עדין בתוקף כאשר הוקצו המניות בחברת הקניון לגזית גלוב), כשהרציונל להחרגה נבע מכך שהקצאת זכויות על ידי תאגיד קיים בתמורה שאינה מגיעה למי מבעלי הזכויות באיגוד אינה אמורה להשפיע על מצבם הכלכלי של בעלי זכויות אלה.

העוררים ביקשו להסתמך על הוראת ביצוע 9/2003, בה נקבע כי יש לתת פרשנות רחבה למונח תמורה בעניין החרגת הקצאה, אך יחד עם זאת נקבע שם כי פירעון יחסי של הלוואת בעלים או הקטנה יחסית בערבויות בעלים, באמצעות הקצאת מניות באיגוד, לא יחשבו בהכרח "תמורה" לבעלי הזכויות הקיימים. לכן טענו העוררים, כי הדילול שנעשה בעניין דנא בזכויות הבעלים המקוריים, בחברות הקניון ובחברת הניהול, עומד בקריטריונים שנקבעו ואין לתת משקל מיוחד לעובדה כי חל דילול בשיעור קיצוני בזכויות שהיו לעוררים 2 ו- 3 בחברות הללו.

ועדת הערר דחתה טענה זאת וקבעה כי בנסיבות המקרה דנא אין לקבל הטענה, מאחר והעוררים 2 ו- 3 היו שותפים מלאים לכל המהלך והם הסתלקו מכל זכויותיהם בחברות, תמורת שחרורם מהערבויות האישיות שנתנו לבנק, אילו היו מותירים בידם זכויות בשיעור של ממש בחברות, תוך הקטנת חלקם היחסי בערבות לבנק בגין התחייבויותיהם כלפיו היה מקום לשקול את טענתם כאמור ואולם בנסיבות מקרה זה שהן קיצוניות (הקצאת 99.9% מתוך המניות) אין מקום לשקול טענתם.

משכך, ועדת הערר קבעה כי אין מדובר בהקצאת מניות ולא תחול ההחרגה שבסעיף 1 לחוק לעניין איגוד מקרקעין.

כעת פנתה ועדת הערר לבדוק באם באיגוד מקרקעין עסקינן וקבעה כי סעיף 1 לחוק מגדיר איגוד מקרקעין כאיגוד שכל נכסיו, במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין (למעט איגוד שהזכויות בו רשומות למסחר בבורסה על פי פקודת מס הכנסה), כשעל מנת למנוע מקלטי מס בלתי מוצדקים קבע המחוקק רשימת נכסים שלא יראו אותם כנכסיו של האיגוד אם הם אינם משמשים לייצור הכנסתו או שהם כן משמשים ליצור הכנסתו, אולם לדעת מנהל מיסוי מקרקעין הינם טפלים למטרותיו העיקריות של האיגוד, לדוגמה: מטלטלין, הכוללים נכסים מוחשיים חוץ ממקרקעין, מזומנים, מניות, ניירות ערך ואגרות חוב אחרות.

עולה מהאמור כי מקום בו יש בידי האיגוד נכסים בלתי מוחשיים, טפלים בהשוואה לזכויות במקרקעין, הרי שדי בכך כדי שלא יחשב כאיגוד מקרקעין לצרכי החוק.

בעניין זה ציינה ועדת הערר קיימת מחלוקת בין המלומדים פרופ' א. נמדר, הטוען כי יש לכלול גם נכסים בלתי מוחשיים בין הנכסים הניטרליים, לבין פרופ' י. הדרי אשר לדעתו לשון החוק אינה מאפשרת זאת. למחלוקת זו ניתן ביטוי בפס"ד ע"א 942/12 מס שבח נגד אספן בניה ופיתוח בע"מ, שם התייחס כבוד השופט רובינשטיין, באמרת אגב, למחלוקת בין המלומדים וקבע כי הוא נוטה להגדרה הרחבה.

אולם, בהעדר אמירה מפורשת בעניין מבית המשפט, קבעה ועדת הערר כי בעניין דנא אין ספק כי היו בידי חברת הקניון נכסים בלתי מוחשיים, בנוסף להסכמי השכירות, בעת שבוצעה הקצאת המניות, מאחר ועסקינן בקניון פעיל תחת הנהלה אחת ומאחר והיה לחברת הקניון "נכס" נוסף – הפסד מס מוכר הניתן לקיזוז.

ועדת הערר דחתה את טענת מנהל מיסוי מקרקעין, שטען כי יש לראות בחברה הקניון איגוד מקרקעין בשל העובדה שחברת האם של גזית גלוב לא ייחסה בדוחות הכספיים המאוחדים את עודף עלות הרכישה למוניטין או לנכסים בלתי מוחשיים אחרים אלא למקרקעין וקבעה כי שיקוליה של חברת האם לא אמורים לחרוץ את דינה של חברת גזית גלוב, שלה הוקצו המניות בחברת הקניון.

לאור האמור, ועדת הערר קבעה כי העררים בעניין זה מתקבלים ולא ניתן לראות את חברת הקניון כאיגוד מקרקעין משום שהחזיקה בנכסים נוספים מלבד זכויותיה במקרקעין.

מאחר והעררים התקבלו בעניין איגוד המקרקעין אולם נדחו בעניין פעולת ההקצאה, ועדת הערר נמנעה מלהטיל הוצאות על הצדדים.

הערת מערכת: נזכיר כי לאחרונה נתנה גם החלטה בעניין ו"ע 54436-11-10 מליסרון בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה שקבעה כי לאחר בחינת נכסי חברה נמצא שחברה המחזיקה במרכז קניות מהווה איגוד מקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין. נראה כי מההחלטות הנ"ל עולה כי למרות שבשתיהן עסקינן בחברת קניון או מרכז קניות, הרי שהקביעה אם מדובר באיגוד מקרקעין או לא לצורך חוק מס שבח, תלויה בנכסים הנוספים בהם מחזיקה החברה, ונראה כי כל מקרה יבחן לגופו.

היטל השבחה

ערר 85102/11, יום טוב מתתיהו נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חולון

ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גילת אייל

שאלת חיוב בהיטל השבחה של קומת קרקע בגין זכויות לחדרי יציאה לגג דרושה הוכחה

ערר זה יסודו בגין חיוב בהיטל השבחה בסך 29,320 ש"ח שהושת על העורר בתאריך 8.8.10 בעקבות מכר דירת מגורים, לאחר שהתגורר בה עם משפחתו משך שנים ארוכות. הדירה ממוקמת בקומת הקרקע בבניין בן שתי קומות ובו שתי דירות בכל קומה, ברחוב אבשלום 5 בחולון (חלקה 274 בגוש 6019).

שומת היטל ההשבחה מטעם המשיבה נערכה בחודש יולי 2010. השומה התבססה על ארבעה תיקונים לתכנית המתאר לעיר חולון, ח/ 1, כמפורט להלן:

  1. תיקון מספר 4 שנכנס לתוקף בתאריך 9.7.82 התיר חדרי יציאה לגג מתוך הדירות בקומה עליונה בשטח של 12 מ"ר.
  2. תיקון מספר 4ד' שנכנס לתוקף בתאריך 30.7.86 התיר חדרי יציאה לגג לכל דירה עליונה בגודל של 23 מ"ר.
  3. תיקון מספר 10א שנכנס לתוקף בתאריך 28.10.94 התיר בניית פרגולות בצמוד לחדרי היציאה לגג, בשטח 23 מ"ר או 1/3 מהשטח הצמוד לחדר היציאה על הגג, לפי הנמוך מביניהם.
  4. תיקון מספר 23 שנכנס לתוקף בתאריך 11.7.08 הגדיל את השטח הכולל של חדרי היציאה לגג ל- 40 מ"ר לכל דירה, או 65% משטח הגג, הקטן מבין השניים.

במסגרת הערר טען העורר כי חלה בעניינו הוראת סעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן – "החוק"), המעניקה פטור מהיטל השבחה למכר של דירת מגורים ששטחה אינו עולה על 140 מ"ר, לטענת העורר תנאי הפטור התקיימו בעניינו והיה על הועדה המקומית להכיר בכך, ולפיכך גביית היטל ההשבחה נעשתה על ידה שלא כדין.

מנגד, טענה הו"מ כי העורר אינו פטור מחבות בהיטל השבחה מאחר והוא אינו עומד בקריטריונים הקבועים בחוק. ראשית, לשיטתה של הועדה המקומית, מאחר שדירתו של העורר ממוקמת בקומת הקרקע של הבניין, ממילא אין התכניות שלעיל מאפשרות את הרחבת דירתו שלו, אלא אך את הדירות בקומה העליונה. שנית, טוענת הועדה המקומית כי העורר לא התגורר בדירה ארבע שנים מיום אישורו של תיקון 23 לתכנית ח/ 1 ולפיכך לגבי תכנית זו לא התקיים, תנאי (נוסף) שהוא הכרחי לשיטתה לקבלת הפטור לפי סעיף 19(ג)(2).

כמו כן, צוין כי מלכתחילה לא צורפה לערר שומה מטעם העורר והוא עתר לפטור אותו מהגשתה, בטענה כי השאלות בערר אינן שמאיות אלא עובדתיות ומשפטיות. לאחר הגשת תשובת הו"מ ביקש העורר כי יותר לו לצרף שומה מטעמו או לחילופין למנות שמאי מייעץ. בין לבין, לאחר הגשת הערר והתשובה מטעם הועדה המקומית, ניתנה החלטה בעניין דומה ערר/חל/85090/11 ברגר נ' הועדה המקומית חולון, אשר קבעה כי " דירות שאינן דירות בקומות העליונות, אינן יכולות להיות מושבחות עקב אישור תוכניות אלו".

המשיבה בערר זה הגישה ערעור על החלטה זו בעניין ברגר, ולפיכך לטענת המשיבה, יש מקום להמתין לפסק הדין בערעור בעניין ברגר, או למצער לדיון בערעור, הצפוי להתקיים בקרוב, וזאת טרם הכרעה בערר דנן.

ועדת הערר קבעה, כי אין מקום להמתין להכרעה בערעור ברגר. הוועדה ציינה שיש מקום לקבל את הערר מטעמים שאינם תלויים בפסק הדין שעתיד להינתן בעניין ברגר ובשים לב לעובדה שמדובר בערר שהוגש בשנת 2011, על היטל השבחה ששולם בשנת 2010 ע"י העורר. (במאמר מוסגר הוועדה הנכבדה ציינה, כי העורר אף עומד לחגוג את יום הולדתו השמונים בקרוב).

לגופו של עניין, הוועדה בחנה את שאלת החיוב בהיטל. כידוע, תנאי יסודי ובסיסי לקיומה של חובת תשלום היטל השבחה, הינו קיומה של השבחה, המוגדרת בתוספת כ"עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". משכך, ממילא חייבת דרישה לתשלום היטל השבחה לבסס עצמה על הוכחת עליית שווים של המקרקעין הנישומים עקב אישורה של תכנית. דא עקא, שהוועדה המקומית לא ביססה את עליית שווים של מקרקעיו של העורר. וועדת הערר בחנה איך, אם בכלל, השפיעו תוספות הדרגתיות (הפרושות על פני ארבע תכניות) של זכויות והוראות, המאפשרות בניית חדרים ופרגולות על הגג, על ערכה של דירת העורר המצויה בקומת הקרקע.

לשיטתה של הוועדה המקומית יש להתייחס לזכויות המוקנות מכח התכנית כבנק זכויות שנוספו לחלקה כולה. עצם ההשבחה המיוחסת לכל דירה, גוזרת הועדה המקומית מערכן הכולל של זכויות אלה, בהתאם לחלקה היחסי ברכוש המשותף. לשיטתה, החיוב מושת על עליית ערכו של החלק היחסי ברכוש המשותף.

ועדת הערר פסקה כי, עמדתה זו של הועדה המקומית אינה עולה בקנה אחד עם הבסיס לחיוב בהיטל השבחה ואין בדרך הילוכה זה כדי לבסס קביעה כי התקיימה לגבי מקרקעי העורר הדרישה הבסיסית לפיה אלה הושבחו וערכם עלה, התפיסה לפיה הבניין או החלקה כולה הושבחו כתוצאה מהתכנית, בסכום כולל בגינו יש למסות את כל בעלי הדירות בבניין בחלוקה מתמטית על פי חלקם היחסי ברכוש המשותף – מבלי שנבחנה והוכחה עליית ערכם של דירותיהם הם בכלל ובוודאי בסכום שיוחס להם – אינה יכולה לעמוד. הנה כי כן בלא יסוד ההתעשרות – או עליית השווי של המקרקעין – לא זו בלבד שלא חלה השבחה כהגדרתה בתוספת השלישית, אלא שגם נשמטת ההצדקה העיונית לגביית ההיטל.

לכן, קבעה הוועדה במקרה הנדון, כי דרישת ההיטל מבוטלת וההיטל ששולם יושב לעורר בתוספת תשלומי פיגורים.

הערת מערכת: שאלה מורכבת עולה בהחלטת ועדת הערר, שאלה שועדת הערר לא נזקקה בסופו של יום להכריעה, והיא מערכת היחסים וזהות הגורם שעליו לשלם בגין זכויות בנייה על גג משותף, שאינו צמוד לדירה, האם כל דייר, ובאיזה שיעור, מן הסתם שאלה זו עוד תעלה בערכאות שונות, שאלה המשלבת קניין והיטל.

תכנון ובניה – הקלות

עררים: 285/14,269/14,264/14, סימה לוי ואח' נ' ועדת המשנה לתכנון ובניה ירושלים ואח'

ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז ירושלים, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד אליעד וינשל


ב"ב המשיבות
: עוה"ד ה' יצחקי, א' וילצ'יק, כ' רבי, ש' לוי

מתן הקלות בבקשה להיתר לתוספת קומות וגובה

ערר זה יסודו בעקבות החלטתה של וועדת המשנה לתו"ב ירושלים, לקבל את בקשתה של חברת אוסיף השקעות בע"מ (להלן – "משיבה 2") למתן הקלות בבקשה להיתר לתוספת קומות וגובה לחמישה בנייני מגורים, במגרש האחרון (להלן – "מגרש 1") המיועד למגורים בשטח תכנית 5649 (קריית הלאום) שלגביו טרם הוצא היתר בנייה.

העוררים מתגוררים במגרש המכונה בתכנית מגרש מס' 2 וממוקם במעלה המדרון מעל מגרש 1. במגרש גדול זה נבנו מרבית בנייני המגורים, כאשר לכל המגרשים סביב מגרש העוררים אושרו, בהליכים תכנוניים שונים ומגוונים, תוספות גובה וקומות.

בקשת היתר הבנייה שהגישה המשיבה 2 כללה בקשה להקלות, כאשר שלושה מהבניינים ממוקמים מול בנייני העוררים. בהחלטת הוועדה נכתב "התרשמה שהבינוי המבוקש אכן מטיב עם המתחם ויוצר פתיחות ואוורור במתחם על ידי הבינוי המוצע שבא "לרכך" את הבינוי הקיים" ולכן, אושרה הקלה לתוספת של שלוש קומות, מעל לחמש קומות מאושרות, וכן לתוספת גובה של 9.4 מטר. בניינים אלה הם העומדים במרכז טענות העוררים.

העוררים טענו כי אין כל הצדקה תכנונית להקלה ובאישורה יהיה כדי ל"שבור" את המדרוג המתוכנן. עוד נטען, כי בהקלה יהיה כדי לשנות את אופי הסביבה ומדובר בסטייה ניכרת מתכנית ולא ניתן היה לאשר את ההקלות. לטענת העוררים, על הועדה היה לדחות את הבקשה להקלה מאחר שמדובר בהקלה ברמת עצימות גבוהה המוצעת לגבי "תכנית חדשה", תוך פגיעה וחסימת הנוף הנשקף מדירותיהם.

בתשובתה לערר, טענה משיבה 2, כי הבינוי המוצע מטיב את המצב התכנוני, מקפיד על שימור דירוג פנימי וחיצוני בין הבניינים ותואם את הבינוי שבוצע בשטח. במסגרת זו נטען, בין היתר, כי בעוד הבינוי במגרש העוררים שונה "מן הקצה אל הקצה", מבקשים העוררים לשלול באופן מוחלט וקטגורי אפשרות של שינוי הבינוי במגרש המשיבה 2.

ועדת הערר סקרה את סעיף 151(א) לחוק, בו נקבע כי ניתן לאשר הקלה במקום בו אין מדובר "בסטייה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבניין" ואת סעיף 151(ב) בו קבע המחוקק כי תוספת לשטח הכולל המותר לבניה היא סטייה ניכרת וכי ניתן לקבוע בתקנות "מה עוד ייחשב כסטייה ניכרת לעניין סעיף זה". לאחר עיון בתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002 קבעה הוועדה, שניתן להוסיף בהקלה שלוש קומות במבנים שלגביהם מספר הקומות המאושר בתכנית הוא חמש עד תשע כמו בענייננו.

עוד קבעה ועדת הערר כי, בתקנות קיימות גם נורמות פתוחות יותר הקובעות מבחן בעל מרקם תכנוני פתוח למונח סטייה ניכרת. ההוראה הנורמטיבית הכללית, הקבועה בתקנות בהקשר זה, היא תקנה 2(2) הקובעת כי "בניה המשנה את אופיה של הסביבה הקרובה" היא בגדר סטייה ניכרת. תקנות אלה קובעות מבחן תכנוני ("השתלבות בסביבה הקרובה"), אשר יישומו נתון לשיקול דעת מוסדות התכנון.

כך, פנתה ועדת הערר לנתח האם משיבה 2 עומדת במבחן התכנוני וקבעה כי יש להתחשב בכך שהבניינים בהם מתגוררים העוררים וכן יתר הבניינים בסביבה נבנו, תוך מתן הקלות ו/או תכנית נקודתית, לגובה רב יותר ובמספר קומות רב יותר. זו בדיוק תכליתה של הקלה אשר נועדה להתאים במקרים מסוימים את היתר הבנייה למצב שנוצר בשטח.

ועדת הערר עמדה על ארבעת השיקולים המרכזיים שעל מוסד התכנון לבחון בדיון בבקשת הקלה: הצדקה תכנונית, עצימות ההקלה, מועד התכנון המאושר והפגיעה בצדדים שלישיים. וקבעה כי תיתכנה תכניות שאינן ישנות, אשר עקב הקלות ותכניות נקודתיות שאושרו, לא נכון לבצע את הוראותיהם כלשונן ולשם כך נדרשות הקלות כאמור, בענייננו, מגבלות הקומות והגובה בתכנית קריית הלאום נפרצו באופן בו נוצר צורך להתאים את גובה יתר הבניינים לגובה הבניינים שנבנו בפועל. מבחינת ההצדקה התכנונית, העוררים אינם חולקים על כך שהבנייה המוצעת תואמת את זכויות הבנייה. ולדעת ועדת הערר הבנייה המוצעת משתלבת עם הבנייה הקיימת והמאושרת במדרג נכון, תשפר את נצפות הפרויקט ממרכז העיר ואף תיצור ריווח נכון יותר.

בעניין הפגיעה בצדדים שלישיים ובכלל זה בעוררים, קבעה הועדה כי במקום בו הבניין בו מתגוררים העוררים זכה לתוספת גובה וקומות משמעותית מצטמצם אינטרס ההסתמכות של העוררים.

לסיום ועדת הערר מתחה ביקורת על ועדת המשנה וקבעה שלא נכון היה לפעול בדרך בה פעלה הועדה לגבי הבקשות השונות ב"קריית הלאום". תכנית רגישה זו קבעה מספר קומות וגובה מרבי וסייגה את סמכות מהנדס העיר לחרוג מהגובה המרבי במטר אחד בלבד. אין ספק כי הדבר מעיד על כוונת מתקני התכנית להגביל את הגובה. והנה הגבלה זו נפרצה. מצפון, מדרום וממערב וממזרח. הגובה המחייב בתכנית הפך לפלסתר והבנייה סביב התרוממה ללא תכנון כולל. בכך נעקפו עקרונות התכנון הראוי והדבר ניכר בשטח. בדומה לתכניות רבות גם הרעיון שנקבע בתכנית זו הפך לתיאורטי ורחוק מרחק רב מהמציאות שנבנית בפועל.

הערעור נדחה, לא ניתן צו להוצאות.

הערת מערכת: פעמים רבות מבקרים גופי התכנון את העובדה שלעיתים הרשויות פועלות בשיטת "התכנון הזוחל", ועל כן לא ניתן לראות את התמונה כולה ולבסוף נאלצות הרשויות לאשר בקשות שלא היו מאשרות מלכתחילה, על כן פעמים רבות מבקשות הועדות לראות את התמונה כולה וליצור תכנון כולל, הבעייתיות בדרך זו הינה שתכנון כולל אורך זמן ועלול לגרור עיכובים רבים.

בעריכת גיליון זה השתתפו עוה"ד קרן זוקין ואריאל פל ממשרד עוה"ד צבי שוב.

עקב פרישתם של יושבי ראש ועדות ערר המחוזיות מחוזות מרכז ותל אביב עוה"ד מיכה גדרון ומיכל גלקין גולן, מאחלת המערכת הצלחה רבה.

הזמנה ליום עיון מקצועי

לפרטים והרשמה לחץ כאן

shoob kenes 2014