מה יעשה לדייר הסרבן בפרויקט פינוי בינוי???

Header_Maamarim7

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מה יעשה לדייר הסרבן בפרויקט פינוי בינוי???

פרויקט פינוי בינוי נועד בבסיסו ליצור התחדשות עירונית, הריסתם של מספר בניינים קיימים ויצירת מתחם חדש בו יבנו מחדש הבניינים שנהרסו, תוך ניצול יעיל יותר של הקרקע, חידוש התשתיות ושיפור איכות החיים. המטרה שעמדה לנגד עיני השלטון ביצירת פרויקטים לפינוי ובינוי הייתה ייצור עתודות קרקע יש מאין, במקומות בהם לא נותרו עוד עתודות קרקע חופשיות וזמינות לבניה, ציפוף הערים, ניצול יעיל יותר של הקרקעות הקיימות, שמירה על שטחים ירוקים, טיפול במתחמים מדורדרים או דלילים מבחינה חברתית וכלכלית ושיפור תדמית העיר בה מתבצע הפרויקט.

מהות הפרויקט הינה התקשרות עם יזם לפינוי הדיירים, הריסת המבנים ובניית מתחם חדש במקומו, כשבסיום הבניה הדיירים מקבלים דירה חדשה עם גימור גבוה יחסית למצב הקודם, גדולה יותר והם זוכים להשבחת הנכס שברשותם באופן מהותי.

לאור האמור, הרי שתוצאת הפרויקט רצויה לכל הצדדים ואולם למרבית הפלא הסיבה העיקרית בשלה לא יוצאים אל הפועל מרבית הפרויקטים, הינה סירובם של דיירים להיכנס לפרויקט. ודי בדייר אחד כדי לעכב את ההוצאה אל הפועל של הפרויקט אם לא לבטלו לגמרי, מאחר ולשם הוצאתו אל הפועל של פרויקט פינוי בינוי נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות, כשלכל דייר עומדת זכותו הקניינית בדירתו ואין בהסכמה של הדיירים האחרים להיכנס לפרויקט בכדי לחייב את שאר הדיירים להיכנס אף הם. חוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 אמנם מאפשר לבעלי שלושת רבעים מהדירות בבניין (שלהם צמוד שני שלישים מהרכוש המשותף לדירותיהם) להוציא חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה אחת לשם הרחבתה, כך גם בחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח- 2008 המאפשר למפקח על הבתים המשותפים לאשר תוספת אחוזי בניה על פי הסכמת בעלי ארבע חמישיות מבעלי הדירות בבית משותף (שלהם צמודים ארבע חמישיות מהרכוש המשותף), אולם הוראות החוקים הללו וחוקים אחרים, העוסקים בעניין, אינם חלים על אופן השימוש של הבעלים בדירות עצמן ואינם מאפשרים לרוב בעלי הדירות לחייב את שאר בעלי הדירות להיכנס לעסקת פינוי בינוי שכזו.

דיירים המסרבים להיכנס לפרויקט, בין אם מחשש לאבד את ביתם ובין אם עקב רצון "לסחוט" מהיזם תמורה גבוה יותר, הופכים את אפשרות מימוש הפרויקט למשימה קשה ולעיתים אף לבלתי אפשרית. לכן ועל מנת להתמודד עם תופעת הסרבנות, כאשר היא נובעת משיקולים בלתי סבירים, של רצון "לסחוט" תמורה גדולה יותר או מכל סיבה אחרת אשר אינה עניינית או סבירה, יצר המחוקק בחוק פינוי בינוי (פיצויים) תשס"ו- 2006 (להלן – "החוק") אפשרות, במקרה בו הרוב המיוחס מבין בעלי הדירות שבמתחם הפינוי בינוי חתם על העסקה עם היזם, להגיש תביעת פיצויים כנגד הדייר הסרבן בגין הנזקים שנגרמו לדיירים בגין סירובו, במקרים בהם הסירוב היה בלתי סביר.

וכך נקבע בהוראות החוק כי סירוב לא יחשב כבלתי סביר, בין השאר, מהטעמים כדלקמן:

1. כדאיות כלכלית – אם הפרויקט הינו בלתי כדאי, סירוב הדייר לא יחשב בלתי סביר.

2. אם לא הוצע לדייר דיור חלופי לתקופת הבניה ואם הדייר הינו בעל מגבלה פיזית ולא הוצע לו דיור חלופי המתאים לצרכיו בתקופת הבניה.

3. לא הוצעו לדייר בטוחות הולמות.

4. קיימות לדייר נסיבות אישיות בגינן אינו יכול להשתתף בפרויקט.

בנסיבות אלו, ואחרות (החוק משאיר את הרשימה פתוחה לקבלת אפשרויות נוספות לסירוב סביר, אשר אינן נמנות בהוראות החוק, ראה סעיף 2ב לחוק) הדייר לא יחשב כ"סרבן" ולא ניתן יהיה להגיש נגדו תביעת פיצויים.

נראה כי הוראות החוק יוצרות איזון בין זכות הקניין של הדייר הסרבן, לבין זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת שבפרויקט פינוי בינוי ולבין האינטרס הציבורי בקידום פרויקטים כאמור. מאחר ועסקינן בזכות יסוד קניינית, החוק אינו מאפשר פגיעה קניינית בדייר הסרבן, דהיינו פינויו מדירתו, אולם הוא מטיל על הדייר הסרבן אחריות בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות האחרים המעוניינים בפרויקט, בגין סירובו, מקום בו הסירוב אינו נובע מטעמים סבירים. בבואו של בית המשפט לקבוע את גודל הנזק וגובה הפיצוי הוא ישקול, בין השאר, את נסיבות העסקה, גובה הנזק שנגרם ויכולת פירעונו של הדייר הסרבן (ראה סעיף 3 לחוק).

לאחרונה בערעור לעליון על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, פסק בית המשפט, בתיק ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין בהחלטה מיום 24.07.2014, כי הדיירת הסרבנית תשלם 400,000 ₪ פיצוי לדיירים האחרים בגין סירובה להצטרף לתכנית פינוי בינוי.

במקרה האמור, 17 מתוך 18 דיירים בבניין ביקשו להיכנס לפרויקט פינוי בינוי, במסגרתו כל אחד מבעלי הדירות יקבל בסופו של יום דירה גדולה וחדשה, הכוללת ממ"ד, מרפסת ומחסן. לשם הוצאתו לפועל של הפרויקט, היה צריך לבצע תיקון לצו הבית המשותף והצמדת זכויות הבניה הנוספות הנמכרות ליזם, לשם ביצוע תיקון כאמור נדרשת הסכמה של כל הבעלים לתיקון, מאחר והדיירת הסרבנית סירבה ליתן הסכמתה, הפרויקט לא יצא אל הפועל במשך זמן רב.

לאחר ששאר הבעלים בבניין הבינו כי הדיירת הסרבנית עומדת על סירובה הם הגישו כנגדה תביעה כספית, בטענה כי התנגדותה הינה בלתי סבירה, כשסיבת סירובה העיקרית (כפי שהעידה בבית המשפט) הייתה כי: "אני לא רוצה" (!!!) . בית המשפט המחוזי מצא כי ההתנגדות של הדיירת הסרבנית אכן בלתי סבירה וקבע לשאר הבעלים פיצוי כספי בסך של 25,000 ₪ לכל בית אב ובסה"כ 400,000 ₪ לכל הדיירים האחרים.

ייאמר, כי גובה הפיצוי שנקבע על ידי המשפט הינו חלקי ואינו מגיע כדי גובה התביעה שהוגשה (אשר הועמדה רק לצרכי אגרה על סך של 1,790,000 ₪), בית המשפט המחוזי קבע, כי הדיירת הסרבנית תישא אך בחלק מהנזק, מאחר ואין ביכולתה לשלם את כל גובה סכום הפיצוי הנתבע ובית המשפט לא התכוון להותירה ללא קורת גג. יתרה על כן, קבע בית המשפט המחוזי, כי ככל שהדיירת הסרבנית תחליט למכור את דירתה (כפי שציינה בפני בית המשפט כי יש בכוונתה לעשות) יוכל הדייר החדש להיכנס לפרויקט ולהקטין את הנזק שגרמה הדיירת הסרבנית לפרויקט.

על החלטה זו ערערה הדיירת הסרבנית לבית המשפט העליון אשר קבע, כי יש להבחין בין בעל דירה אשר התנגדותו נובעת מנימוקים כנים, לבין בעל דירה שמטרת התנגדותו סחטנות וניצול מעמדו לצורך השגת רווח כספי או תנאים מיטיבים, להם שאר בעלי הדירות האחרים אינם זוכים. התנגדותו של הדייר הסרבן אינה מקנה לו עוד עמדת מיקוח מיוחדת ואין בכוחו להכשיל פרויקט מבלי לחשוף עצמו לאחריות נזיקית.

ובעניין דנא, קבע בית המשפט העליון, כי העסקה הינה כלכלית וכדאית והראיה לכך הסכמתם של 17 הדיירים האחרים להיכנס לעסקה. היזם הציע לדיירת הצעות מיטיבות שלא ניתנו לדיירים האחרים ולעיתים על חשבונם של הדיירים האחרים. זאת ועוד, קבע בית המשפט העליון, כי הדיירת הסרבנית לא הצליחה להוכיח כי נסיבותיה האישיות מקנות לה זכות סירוב עניינית ולכן בנסיבות העניין הטלת החיוב על הדיירת הסרבנית הינו מידתי, ראוי ומתיישב עם התכלית החקיקתית של החוק.

בית המשפט דחה את הערעור והשית על הדיירת הסרבנית הוצאות. יחד עם זאת בית המשפט המליץ על עיכוב ביצוע פסק הדין על מנת לאפשר לדיירת לשקול פעם נוספת את עמדתה ולבחון את ההצעה שהועמדה בפניה על ידי היזם.

בעניין זה נפנה אף לפס"ד בע"א 51373-01-11 נבט נ' אנוך ואח' שם בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע, כי על הדייר הסרבן החובה להוכיח כי סיבת סירובו הינה סבירה ובאותו עניין דחה את טענות הדיירת הסרבנית וקבע כי כל שעשתה הוא ניסיון, לא יוצלח, לעטוף את מטרתה העיקרית, לקבלת תמורה גבוהה יותר, בנימוקים עקרוניים חוקתיים למה הוא סירוב סביר וקבע לה תשלום פיצוי לדיירים האחרים, כשהפיצוי הכספי שנפסק, בסך של 871,000 ₪, חושב על פי ההפרש בין שווי דירת ההטבה לערך הדירה שבבעלות הדייר כיום.

מועצת שמאי המקרקעין התקינה תקן 21.0, בדבר פירוט מזערי בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקת שמאות כלכלית לתכנית פינוי בינוי, דצמבר 2012, בו נקבעו הנחיות כיצד לערוך שומה לבדיקת הכדאיות הכלכלית של יציאה לפרויקט כאמור, לרבות התייחסות בשומה לרווח היזמי והרווח לדיירים בפרויקט, על מנת להקל וליעל את כל התהליך של בדיקת שווי וכדאיות כלכלית לפרויקטים של פינוי בינוי.

המגמה הקיימת בשנים האחרונות הינה ליצור קרקע פוריה ונוחה להגשמת תכלית החוק, לצמצום תופעת "הדייר הסרבן", לא לאפשר לו להפוך ל- "דייר הסחטן", וזאת על ידי יצירת הרתעה מפני התנגדות בלתי סבירה.