עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 53

.

מאמרים בנושא

היטל השבחה – האם ועדה מקומית רשאית להתנות מימוש זכויות בנכס, בהפקדת ערבות בנקאית בגובה ההפרש שבין השומה שלה ובין שומת שמאי מכריע?

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

תיקון סעיף מס' 145 לחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 100) התשע"ד-2013

"חוק הוד"לים" – הצעת חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה) (תיקון), התשע"ד–2013


מיסוי

הארכת תוקף סעיף מקדמות מס שבח

 

עדכוני פסיקה

תכנון ובניה

בר"מ 5216/12 הועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ת נ' כנס הבפטיסטים בישראל בע"מ

א. אין ערעור על החלטות ביניים של ועדת הערר

ב. בתנאים מסוימים ניתן להביא בחשבון גם תוכניות צפויות, לצורך פסיקת פיצויים
לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

 

הפקעות

ת"א 5901-01-10 צביה דהאן ואח' נ' עירית פתח תקוה ואח'

פיצוי עבור דיור חלוף יינתן, גם כאשר בעל הנכס לא דר בנכס במועד ההודעה על ההפקעה וזאת כאשר הסיבה לכך נעוצה ברשלנות של הרשות שגרמה לפינויו המאולץ

 

פינוי בינוי

ת"א 18270-06-12 אהרן ליכטמן ואח' נ' אליעזר (משיח) אהרן ואח'

הגדרת "דייר סרבן", "כדאיות כלכלית" ו"רוב מיוחס" בעסקאות פינוי בינוי

 

ע"א 54948-06-12  יהלי בנה לי בע"מ נ' לאה יצחקי ואח'

זכות הווטו של בעל יחידה בבניין שאינו מוכרז כמתחם לפינוי בינוי

 

מיסוי מקרקעין

ו"ע 10629-05-12 חנניה לסק ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין, נתניה

לא ניתן לחיל את עקרון הפיצול הרעיוני, בין דירת מגורים לזכויות הבניה הנוספות
הקיים במס שבח על חישוב מס הרכישה

 

פיצוי ירידת ערך לפי סע' 197

ערר (מרכז) 401/06 אברהם אהרון ליבנה ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב הוד השרון ואח'

א. בתביעות לפי סעיף 197 יש לפרט במצב התכנוני הקודם את כל התכניות החלות על המקרקעין על מדרגן ההיררכי, ולפרט מהן השפעותיהן על המקרקעין

ב. לא די בעצם צירוף חוות דעת שמאית כשלעצמה, כדי להרים את נטל ההוכחה המוטל על התובע, אלא היא צריכה לפרט, לבסס ולנמק את הפגיעה הנטענת ואת שיעורה.

 

תמ"א 38

ערר (חי') 75/13 כהן עכסה ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה

כתב שיפוי כתנאי לאישור תמ"א 38

 

מאמרים

היטל השבחה – האם ועדה מקומית רשאית להתנות מימוש זכויות בנכס, בהפקדת ערבות בנקאית בגובה ההפרש שבין השומה שלה ובין שומת שמאי מכריע?

 

מאת עוה"ד צבי שוב ו­­­­­דקלה מוסרי טל

המאמר ייסוב הפעם סביב סוגיה בלתי פתורה שנתקלנו בה לאחרונה והיא – האם, לאחר שנסתיים הליך בפני שמאי מכריע וניתנה שומה מכרעת, רשאית ועדה מקומית להתנות מתן אישורים הדרושים למימוש זכויותיו של הנישום בנכס, בהפקדת ערבות בנקאית בגובה ההפרש שבין השומה שדרשה ובין השומה המכרעת. שאלה זו רלוונטית למצב בו הועדה המקומית עררה על השומה המכרעת.

מחד – הועדה המקומית חפצה להגן על זכויותיה והכנסותיה, ודרישתה כי תופקד ערבות בנקאית כתנאי למימוש הזכויות בנכס, מטרתה להבטיח את יכולתה להיפרע מהנישום, אם יתקבל הערר שהגישה.  מנגד – משמעות הדבר עבור הנישום היא קשה. שכן, לאחר שנעשה כבר בירור מקצועי בעניין היטל ההשבחה, וניתנה שומה מכרעת ואף שולם היטל ההשבחה שנקבע על פיה, הרי שעדיין על מנת לממש את נכסו, עליו להפקיד בידי הועדה המקומית ערבות בנקאית לרוב בסכומים גבוהים, לתקופה ארוכה שעשויה לארוך שנים, וכל זאת בשל ערר שהגישה הועדה המקומית, כאשר ניתן לתמוה אם ההמתנה תכלול גם הליכים בבית המשפט המחוזי ואולי אף בעליון.

על פניו, הסמכות המוקנית לוועדות מקומיות לדרוש הפקדת ערבות, מקורה בסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, שכותרתו "הבטחת אכיפה של תשלום ההיטל" והוראתו מתירה לועדה המקומית לדרוש הפקדת ערבות בנקאית, כתנאי למתן אישור המעיד כי "שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו" (אישור הנדרש לרישום דיספוזיציה בנכס בלשכת רישום המקרקעין), עם זאת נציין בהערת אגב, כי הערבות מוזכרת בעיקר בהתייחס למרחיב דירת מגורים בלבד.

שאלה היא מהו הסכום "המגיע אותה שעה כהיטל", לאחר שניתנה שומה מכרעת. האם הסכום שנקבע בשומת הועדה המקומית (כפי שטוענות ועדות מקומיות) או שמא, הסכום שנקבע בשומה המכרעת, אשר ועדות הערר פסקו כי היא "שומת האמת" (ר' לעניין זה ערר מס' בב/85049/12 א. יצחקי חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק וכן  ערר (ת"א) 85168/10 בינה רטנבך נ' הועדה המקומית תכנון ובניה קרית אונו הנזכר שם) והן ובתי המשפט, צמצמו עד מאוד את אפשרות הערעור עליה, במיוחד לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה.

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, נדרשה לסוגיה זו וקבעה בערר (מרכז) 8077/11 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון נ' אדלר בוריס (פורסם בנבו) : "אשר להתליית אישור העברת הזכויות, למרות תשלום מלוא היטל ההשבחה על פי השומה המכרעת ע"י המשיב, סבורים אנו, וכפי שהבענו דעתנו גם במקרים דומים בעבר, כי אין לעשות כן. אין הצדקה לכך כי המשיב יישא בעלויות בגין הגשת ערר ע"י העוררת. מדובר בתשלום היטל השבחה על פי שומה מכרעת ולא על תשלום 'היטל השבחה שאיננו שנוי במחלוקת' בין שמאי הצדדים. שמאי מכריע הוא אינסטנציה מעין-שיפוטית, וממילא, ועדת הערר תתערב בשומה מכרעת רק לעיתים רחוקות".

גם  בערר רה/85211/10 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון נ' מזרחי חנה ומזרחי יעקב (פורסם בנבו) נבחנה סוגיה זו, וועדת הערר מחוז מרכז קבעה כי "המשיבים הלינו בפנינו על התניית מתן אישור להעברת זכויות במקרקעין ע"י העוררת, בהפקדת ערבות בנקאית על ההפרש בין היטל ההשבחה שדרשה, לבין זה שנקבע בשומה המכרעת. על הפסול שבדרישה זו עמדנו גם בהחלטותינו אנו, ובעיקר כאשר מדובר בשומה מכרעת שניתנה על ידי שמאי  מכריע שלאחר תיקון 84. יש לזכור כי ממילא היקף ההתערבות של ועדת הערר בשומה מכרעת היא מצומצמת, וצומצמה עוד יותר לאחר תיקון 84 לחוק, ולאחרונה אף ביתר שאת בפ"ד גלר. אשר על כן, אין מקום להתניה מסוג זה ע"י הוועדה המקומית לאחר שניתנה שומה מכרעת ע"פ תיקון 84, כאשר היא מגישה ערר על השומה המכרעת. כן נעיר גם, כי בעניין זה אף ישנה חוות דעת של משרד המשפטים מיום 1.4.12, הקובעת אף היא, לאחר תיקון 84 לחוק, כי "אין בהגשת ערר על שמאי מכריע על ידי ועדה מקומית, כדי לעכב את מימוש הזכויות על ידי הנישום, וכי ועל הצדדים לפעול על פי השומה המכרעת". (ההדגשה אינה במקור).

כאמור בהחלטה זו, גם היועץ המשפטי לממשלה הביע עמדתו בסוגיה זו, ביחס לעניין ספציפי שהובא בפניו (במכתב שמוען לועדה המקומית מחודש אפריל 2012): "…הריני להבהיר, על דעתה של יו"ר מועצת שמאי המקרקעין, גב' שרית דנה, כי משהסתיים הליך השומה המכרעת ונשלחה לצדדים הכרעתו של השמאי המכריע וכל עוד לא נתקבלה החלטה אחרת בערעור שהוגש על שומה זו, על הצדדים לפעול בהתאם לפסיקת השמאי המכריע. עצם הגשת ערעור מטעם הועדה המקומית על השומה המכרעת אין בו כדי לעכב את מימוש הזכויות על ידי הנישום בהתאם לסכום שנקבע בשומה זו, מקום בו הנישום מבקש לעשות כן. נודה לפיכך לטיפול דחוף בעניין זה, על מנת שהנישום יוכל לממש את זכויותיו במקרקעין בהתאם לפסיקת השמאי המכריע וללא צורך בתשלום ערבות מעבר לסכום שנקבע בשומה המכרעת, וזאת גם אם החלטת השמאי המכריע איננה לשביעות רצונה של הועדה".

בתי המשפט, כך נראה, עד היום לא נקטו עמדה זהה. כך, בבית המשפט לעניינים מנהליים מחוז מרכז, בעת"מ 3536-06-10 שרון נ' משה סיני וועדה מקומית לתו"ב ראש העין, קבע בית המשפט כי לנוכח תכליתו של סעיף 10(א) לתוספת השלישית, הרי שכל עוד השומה אינה סופית ולא הסתיימו ההליכים בגינה, על הנישום, המבקש לקבל אישור על פיו, לשלם את מלוא היטל ההשבחה שדרשה הועדה המקומית. החלטה זו ניתנה בדצמבר 2010, בסמוך לאחר תיקון 84 לחוק התו"ב, ושנים מספר לפני הנחיית היועמ"ש שהובאה לעיל והפסיקה המחזקת את מעמד השמאי המכריע ומבססת את מעמד שומתו כ"שומת אמת", ויתכן כי בכך טמונים הבדלי הגישה.  בהחלטה נוספת שניתנה בעניין זה בבית המשפט לעניינים מנהליים חיפה, בעת"מ 36736-05-13 אנרג'יקס נ' הועדה המחוזית לתו"ב, קיבל בית המשפט את הטענה כי אין להשיב את הערבות שניתנה בגין ההפרש בין שומת הועדה המקומית ובין שומת השמאי המכריע. עם זאת, באותו עניין השמאי המכריע הכריע בשאלת עצם החיוב, למרות שסוגיה זו כלל לא הועברה להכרעתו ולכן היה ברור שנדרש בירור משפטי נוסף, אשר עשוי להפוך את השומה על פיה.   בנוסף, עמדת היועמ"ש לא הייתה בפני בית המשפט גם בעניין זה. מאז ניתנו החלטות ועדות הערר, המסתמכות על הנחיית היועמ"ש לא נבחנה סוגיה  זו בבתי המשפט.

נראה כי הגיעה העת שהמחוקק ייתן דעתו לסוגיה זו ויספק לה מענה בחקיקה אשר תאזן בין שני אינטרסים נוגדים, כאמור : מחד, הפגיעה הקניינית הנגרמת לנישומים בעקבות הדרישה להפקיד ערבות, על סכום שהשמאי המכריע כבר פסק שאינו מגיע לועדה המקומית, למשך תקופה ארוכה, על כל המשמעות הכלכלית הנובעת מכך, כאשר בידי הועדות המקומיות קיימים כלים נוספים לגביית החובות המגיעים להן, גם בהליכים מנהליים וללא צורך בפניה לערכאות.  מנגד – רצונה והפררוגטיבה הנתונה לועדה המקומית להבטיח את גביית החובות כלפיה, המיועדים לשרת את כלל הציבור, באמצעים המוקנים לה בחקיקה.

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים


תכנון ובניה

תיקון סעיף מס' 145 לחוק התכנון והבניה (תיקון מס' 100) התשע"ד-2013

סעיף 145 לחוק מפרט את העבודות הטעונות היתר בגינן ואת אופן הענקתו.

בס"ק (ז) נקבע כי מוסד תכנון לא ייתן היתר, מכוח תכנית שהופקדה אחרי 1 בינואר 1996, אלא אם כן אושרה למקרקעין, שלגביהם מבוקש ההיתר, תכנית הקובעת הוראות בעניינים הנ"ל: (1) פירוט ייעודי הקרקע; (2)חלוקה למגרשים או לחלקות וגבולותיהם, אם אלו לא נקבעו בתשריט חלוקת קרקע; (3) קווי הבניין, מספר הקומות או גובה הבניינים; (4) שטחי הבניה המותרים.

כמו-כן נקבע סייג להוראת ס"ק (ז) הנ"ל, הקובע כי למרות האמור לעיל, לגבי עבודה או שימוש בקרקע, אשר לדעת מוסד התכנון אופיים אינו דורש את קיום כל ההוראות שבסעיף זה, רשאי מוסד התכנון לתת היתר, אף אם לא כללה התכנית את הוראות (1) עד (4) לעיל.

התיקון לס"ק (ז) הנ"ל מוסיף לו שני סייגים נוספים, המסומנים כ-ס"ק (ח) ו- (ט).

הסייג שהוסף כ-ס"ק (ח) קובע, כי למרות האמור בס"ק (ז), הוועדה המקומית רשאית לתת היתר למיתקן שידור אלחוטי, קו או מיתקן מים, מיתקן מדידה או ניטור, או מיתקן תשתית מסוג אחר שקבע שר הפנים, באישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, שנקבעו בתכנית מתאר ארצית, או בתכנית מתאר מחוזית החלה על כל שטח המחוז שאושרה לאחר יום תחילתו של חוק התכנון והבנייה. וזאת, אף אם התכנית לא כללה את הוראות (1) עד (4) של ס"ק (ז) לעיל, ובלבד שההיתר כאמור תואם את הייעוד שנקבע בתכנית ואת השטח הכולל המותר לבנייה לפיה, ובתכנית כאמור מתקיימים התנאים המצטברים הבאים:

(א) עניינה תשתיות כלל-ארציות, המחייבות פריסה רחבה של מתקני תשתית ושנדרשת בשלהן גמישות לגבי מיקומו של כל מיתקן תשתית; (ב) היא קובעת כי ניתן להוציא מכוחה היתר; (ג) נקבעו בה הוראות בדבר פרסום הבקשות להיתרים ולהליך השמעת הטענות בעניין בפני הוועדה המקומית; (ד) נקבעו בה שטחי בנייה והיקפי בנייה מותרים לכל מיתקן תשתית.

כמו-כן, הסייג שהוסף כ-ס"ק (ט) קובע, כי למרות האמור בס"ק (ז), מוסד התכנון המוסמך רשאי לתת היתר למפעל מים, בהתאם לתכנית למפעל מים לפי פרק שלישי לחוק המים, שאושרה לפני ה- 9 באוגוסט 2009, אף אם התכנית כאמור לא קבעה את הוראות (1) עד (4) של ס"ק (ז) לעיל.

 

"חוק הוד"לים" – הצעת חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים
(הוראת שעה) (תיקון), התשע"ד–2013

ביום 22.12.2013 אושרה בקריאה שניה ושלישית הצעת חוק, הליכי חוק תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה) (תיקון), התשע"ד–2013 (להלן: "הצעת החוק") שעניינה, הרחבה והארכת תוקפו של חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה), התשע"א 2011- (להלן: "החוק" או "חוק הוד"לים").

החוק, אשר נחקק כהוראת שעה,  קבע הליכים מיוחדים לאישור תכניות בנייה למגורים שהוגדרו לפי החוק כתכניות לדיור לאומי, שנועדו לזרז את הליך אישורן של תכניות כאמור. מכוח החוק הוקמו ועדות לדיור לאומי (להלן: " וד"ל") שהוסמכו לאשר תכניות לדיור לאומי.

חוק האצת הבנייה נחקק כהוראת שעה, כך שיחול על תכניות שהוגשו לווד"ל ושהוחלט על הפקדתן במשך 18 חודשים מיום תחילתו. במסגרת הצעת החוק מוארך תוקפו כך שיחול על תכניות שהוגשו לווד"ל ושהוחלט על הפקדתן במשך 48 חודשים מיום תחילתו.

במסגרת הצעת החוק הוכנסו לוועדות הדיור הלאומיות מסלולים חדשים במסגרתם יכללו לראשונה במסלול זה פרויקטים במסגרת פינוי בינוי. בנוסף על פי ההצעה, החוק יוחל גם על היקף קרקעות פרטיות רב יותר. בעוד שעד כה היה ניתן לקדם פרויקטים במסלול זה רק כאשר המדינה הייתה מחזיקה של 80% מקרקע, כך בהתאם להצעת החוק, ניתן יהיה לקדם פרויקטים גם כאשר המדינה מחזיקה 40% מהקרקע. כמו כן, בניגוד להסדר שהיה קבוע בחוק, על פי הצעת החוק גם יזמים פרטיים יוכלו להגיש תכניות במסגרת מסלול הוד"לים.

הצעת החוק מתייחסת גם לדיור בר השגה והיא מעגנת החובה להקצות 25% מיחידות הדיור במסלול הוד"ל לדירות קטנות או דירות להשכרה לתקופה שלא תפחת מעשר שנים או דירות להשכרה בהישג יד לתקופה זהה.

בהתאם להצעת החוק יתאפשר אפוא תכנון מהיר של יחידות דיור, על מנת להגדיל את מלאי הדירות בישראל, וועדות התכנון הלאומיות ימשיכו לפעול עד אוגוסט 2015.

 

מיסוי מקרקעין

הארכת תוקף סעיף מקדמות מס שבח

ועדת הכספים של הכנסת אישרה ביום 31.12.13 את הארכת תוקף סעיף מקדמות מס שבח בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 (סעיפים 15(ב)-(ה) לחוק) לחודשיים נוספים עד ליום 28/2/2014.

סעיף המקדמות בחוק כאמור, מטיל חובה על רוכש זכות במקרקעין לשלם מקדמה לרשות המסים על חשבון מס השבח שיחול על המוכר וזאת מתוך כספי התמורה החוזית.

תשלום המקדמה כמוהו כתשלום המס שחייב בו המוכר ומכאן שבעת התשלום, מקבל הרוכש אישור מס שבח לרישום זכויותיו בפנקס המקרקעין (יובהר, כי לצורך הרישום יידרש בנוסף גם אישור מס רכישה).

במקביל להארכת תוקף המקדמה, מסרה רשות המסים לוועדה כי בתקופה הקרובה תקודם הצעת חוק, שגובשה תוך שיתוף עם נציגי הלשכות המקצועיות, שתקבע את המקדמה כהוראת קבע, תוך הכנסת שינויים ושיפורים במנגנון הקיים, זאת על בסיס ניסיון העבר שנצבר ברשות, ולאור יתרונותיה הבולטים של המקדמה אשר מונעת חסמים אפשריים ברישום הזכות על שם הרוכש ומקצרת משמעותית את הליך רישום הזכויות.

 

עדכוני פסיקה

בר"מ 5216/12 הועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ת נ' כנס הבפטיסטים בישראל בע"מ,
בפני בית המשפט העליון כב' הש' ד' ברק ארז

ב"כ המבקשת: את עמותת כנס הבפטיסטים בישראל ייצגו עוה"ד טלי ענבר ולינור חן ממשרד עורכי הדין בלטר גוט אלוני ושות', בפני ועדת הערר ובבית המשפט קמא ייצג את העמותה משרד הח"מ.

א. אין ערעור על החלטות ביניים של ועדת הערר

ב. בתנאים מסוימים ניתן להביא בחשבון גם תכניות צפויות, לצורך פסיקת פיצויים
לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

עסקינן בפסק דין שניתן בגין בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים במסגרתו נדחה ערעור שהוגש על החלטת ועדת ערר מחוז מרכז, אשר קבעה כי אין להיעתר לבקשת המבקשת היא הועדה המקומית לתו"ב פ"ת (להלן – "הועדה המקומית") להורות על הקפאת מינויו של השמאי המכריע לאחר שזאת כבר החליטה למנותו עד להכרעה בהליכי ערר אחרים שלטענת הועדה המקומית קשורים בערר נשוא הערעור.

המשיבה 1, עמותת כנס הבפטיסטים (להלן – "העמותה") הינה בעלת מקרקעין הממוקמים בסמיכות לכפר הבפטיסטים, ממזרח וממערב לכביש 40 דרומית לכביש 5 הגישה לו"מ עוד בשנת 2004 תביעה לפיצוי בגין פגיעה במקרקעיה עקב תכנית תמ"מ 3/21 שאושרה בשנת 2003 (מדובר בתכנית החלה על שטח גיאוגרפי משמעותי המצוי בתחום שיפוטן של מספר ועדות מקומיות (להלן – "התכנית") וזאת מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה (להלן – "החוק"). משתביעתה נדחתה הגישה ערר לוועדת הערר המחוזית מחוז מרכז (להלן: "ועדת הערר").

היקפה הרחב של התוכנית הוביל לכך שהוגשו כנגד ועדות מקומיות אשר התכנית חלה בתחומן, תביעות רבות לפיצויים בגין ירידת ערך עקב אישור התכנית, ומאחר שסברה ועדת הערר כי כל התביעות מעלות אותן שאלות עקרוניות, קבעה היא כי יאוחדו העררים, וביניהם גם עררה של המשיבה (להלן – "הערר"). בהמשך, בהתאם לבקשתן המשותפת של הועדה המקומית והעמותה החליטה יושבת-ראש ועדת הערר, כי הערר ידון בנפרד מיתר העררים בשל ייחוד התיק.

בהמשך החליטה ועדת הערר, כי עיקר המחלוקת בין הצדדים נסבה על השאלה "האם במצב הקודם היה פוטנציאל תכנוני ומהו אותו פוטנציאל ממנו ניתן לגזור את שווי המקרקעין ערב אישור התכנית וקבעה כי בשל ההבדלים המשמעותיים בין חוות דעת השמאים ימונה שמאי מכריע אשר זהותו תקבע על ידי הסכמת הצדדים ובאין הסכמה, תקבע זהותו על ידה.

עוד בטרם מונה השמאי, הודיע היועץ המשפטי לממשלה כי בכוונתו להתייצב לדיונים בכל העררים נוכח היקפם הרחב של העררים, והעובדה שהם מעוררים את השאלה העקרונית האם פגיעה ב"פוטנציאל תכנוני" מזכה בפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. לאור הודעה זו, הגישה הועדה המקומית בקשה לועדת הערר להקפיא את הדיון בערר נשוא הערעור וזאת עד לקבלת עמדת היועץ המשפטי הממשלה, אשר נדחתה בין היתר מן הטעם שאין בערר סוגיות מקדמיות המצריכות הכרעות עקרוניות ומן הטעם כי הערר הנדון למעשה "הסתיים" עם ההחלטה על מינוי שמאי מכריע.

על החלטה זו ערערה הועדה המקומית בפני בית המשפט המחוזי, ומשזה דחה את הערעור הגישה היא בקשת רשות ערעור דנא לבית המשפט העליון, ובין היתר טענה כי כל החלטה שתתקבל תהיה בעלת משמעות תקדימית, ומשכך אין זה ראוי שתינתן ללא מעורבותו של היועץ המשפטי לממשלה. בנוסף טענה הועדה המקומית, כי אין מדובר ב"החלטה אחרת" כיוון שאין מדובר בהשגה על החלטה בדבר מינוי שמאי מכריע, אלא, בהשגה על החלטה משפטית הנוגעת לסמכותה של ועדת הערר לדון בבקשות לאחר מינוי שמאי מכריע.

לאחר שנדרש בית המשפט לבקשה ולתגובות הגיע לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

לשיטת בית המשפט, יש מקום לדחות את הבקשה קודם כל, משום שצדק בית המשפט קמא בקבעו כי הועדה המקומית כלל לא הייתה יכולה להגיש ערעור על החלטות ועדת הערר במסגרתן נדחתה הבקשה להקפאת הליכים. למסקנה זו הגיע בית המשפט בין היתר בהסתמכו על הלכת צפדיה (בר"ם 10275/04) ובלסקי (בר"מ 3474/10) בהן נקבע כי לא ניתן לערער על החלטת ביניים של ועדת ערר.

בנוסף קבע בית המשפט, כי אין רלוונטיות לגישה המרחיבה שהוצגה בעניין קופרמן ולפיה, ניתן לערער על החלטות ביניים של ועדות ערר במקרים חריגים בלבד, שכן המקרה דנן אינו נמנה על מקרים אלה.

עוד ציין בית המשפט כי ההליך התכנוני נועד להיות מהיר ויעיל, ולפיכך צומצמה זכות הערעור על החלטות ועדת הערר (כפי שהוסבר בעניין צפדיה). וכי במקרה דנא, החלטת הביניים של ועדת הערר ניתנה לפני למעלה מארבע וחצי שנים, ורק עתה באה ההתדיינות המשפטית סביבה לסופה. כך שכעניין של מדיניות משפטית, הדבר אינו רצוי.

עוד ציין בית המשפט כי לאחר תיקון 84 עולה מלשונו של סעיף 198(ז) לחוק התכנון והבניה באופן חד משמעי כי לא ניתן לערער על החלטות ביניים כדוגמת בקשה זו, ועל אף שאינו חל בענייננו מאחר שהחלטת ועדת הערר קדמה לתיקון, יש בו כדי להעיד על המדיניות הראויה בכל הנוגע לקבלת בקשות ערעור גם בתקופה שקדמה לכך.

למעלה מן הצורך הוסיף בית המשפט וקבע כי בחינת הטעמים שאותם מעלה הועדה המקומית לעניין קבלתה של רשות הערעור, מעלה כי אלו אינם עומדים באמות המידה בהתייחס למתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי". שכן כידוע, העקרונות המנחים בדבר מתן רשות ערעור "בגלגול שלישי" קובעים כי לא תינתן רשות ערעור "בגלגול שלישי" כאשר אין מדובר בשאלות החורגות מעניינם הקונקרטי של הצדדים, או מקום שהועלו טענות בדבר יישום הדין בערכאות הקודמות, אפילו נפלה טעות ביישום הדין. זאת, בשונה ממקרים שבהם כאשר מתעורר צורך לקבוע כלל משפטי בעל חשיבות עקרונית או מתעוררת שאלה של פרשנות חיקוק.

דברים אלה נכונים אף ביתר שאת  לדעת בית המשפט במקרים שבהם פסק הדין שעליו הוגשה בקשת רשות הערעור ניתן בערעור על החלטת טריבונל מינהלי דוגמת ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטלי השבחה. בהקשר זה, נקבע, בין היתר, כי יש מקום להתחשב בטיבו של הטריבונל הראשון שדן בעניין. ככל שזה קרוב יותר במאפייניו לערכאה שיפוטית כן תקטן הנכונות ליתן רשות לערער לבית משפט זה. שיקול נוסף שיש להביא בחשבון לדעת בית המשפט בסוגיה הנדונה הוא מידת המומחיות שבה ניחן הטריבונל בנוגע לשאלה העומדת לדיון – ככל שעומדים לרשותו ידע ומומחיות מיוחדת בשאלה, ובהיבט זה אף נהנה הוא מיתרון על פני בית המשפט, כך תקטן הנכונות להעניק רשות ערעור.

ומן הכלל אל הפרט – בהתאם לאמות מידה אלה לדעת בית המשפט, אין הצדקה להענקתה של רשות ערעור – בשים לב לכך שטענותיה של הועדה המקומית נסבות על הכרעות קונקרטיות באופיין שנוגעות למחלוקת הספציפית בין הצדדים – בכל הנוגע לקיומו של ייחוד בערר דנן, בהשוואה לעררים האחרים.

עוד הוסיף בית המשפט, כי סוגיות משפטיות עקרוניות אחרות שאליהן ביקש להפנות היועץ המשפטי הוא המשיב 2, זכו כבר לדיון והכרעה בבית משפט זה. כך, השאלה העקרונית בדבר הזכות לפיצוי בגין פגיעה ב"פוטנציאל תכנוני" כבר זכתה להתייחסות עקרונית בעניין "בירנבך" שם נקבע כי בתנאים מסוימים ניתן להביא בחשבון גם תוכניות צפויות, לצורך פסיקת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. הלכה זו חזרה מאז ואושרה בפסיקתו של בית משפט זה במקרים נוספים. לפיכך קבע בית המשפט כי הכרעה באשר לפוטנציאל התכנוני של תכנית ספציפית איננה מצדיקה מתן רשות ערעור.

על יסוד האמור נדחתה בקשת הרשות לערור.

הערת מערכת:

יש לברך על פסק דין זה של בית המשפט שלא נותן יד לניסיון נקיטת ההליכים על ידי הרשות שהינה חלק ממערכה כוללת שננקטת בשנים האחרונות על ידי הרשויות, ובגיבוי, שלא מצליחים לשנות חקיקה קיימת, אז מנסים לשנות את רוח בתי המשפט וחבל שכך, כי הנפגע הינם אינספור בעלי קרקע קטנים שמשלמים את המחיר.

יש לציין כי הערת בית המשפט העליון בהתייחסה להלכת בירנבך חשובה אף היא בהתייחס כיום למחלוקות הנדונות בעניינו ובשאלת הפיצוי בגין פוטנציאל תכנוני בכלל.

 

 

 

 

הפקעות

ת"א 5901-01-10 צביה דהאן ואח' נ' עירית פתח תקוה ואח'
בית המשפט המחוזי מרכז לוד בפני כב' הש' יעקב שינמן


ב"כ התובעים
: עו"ד משה י' קמר

ב"כ הנתבעות 1-2: רונית אלפר

ב"כ צד שלישי: עו"ד אורלי מנצור מפרקליטות מחוז תל אביב

פיצוי עבור דיור חלוף יינתן, גם כאשר בעל הנכס לא דר בנכס במועד ההודעה על ההפקעה וזאת כאשר הסיבה לכך נעוצה ברשלנות של הרשות שגרמה לפינויו המאולץ

לתובעות, בתים בהן התגוררו בתחום של חלק מחלקות 85, 87, 97 ו – 98 בגוש 6321 בפתח תקווה (להלן – "המקרקעין").

בשנות התשעים של המאה הקודמת הוקמה בפתח תקווה שכונת "הדר גנים" (להלן – "השכונה") בסמוך לבתיהן של התובעות. לצורך הקמת השכונה, הוגבהו פני השטח ביחס למגרש התובעות באישור וביוזמת עיריית פ"ת והוועדה המקומית לתו"ב פ"ת (להלן – "הנתבעות"), נהרס הרחוב שגבל בבית התובעות ושימש מעבר עבורן, יחד עם תעלת הניקוז שעברה לצדו ונחסמה הגישה לביתם (כל שנותר הוא שביל מעבר צר לביתם – 40 ס"מ).

בשנת 1971, ייועדו המקרקעין למגורים בהתאם לתכנית פת/1002/3ב. בשנת 1984, שונה ייעוד המקרקעין, בהתאם לתב"ע פת/1255 למתחם לבנייני ציבור, כאשר שלבי ביצוע הפקעת השטחים הציבוריים ייעשה תוך 10 שנים מיום מתן תוקף לתכנית, קרי עד שנת 2004. בתוכנית המתאר של העיר, תכנית מס' פת/2000, שקיבלה תוקף בשנת 1992, יועדו המקרקעין למגורים בצפיפות נמוכה.

לאורך השנים שבין 1998 עד 2007 פורסמו הודעות על הפקעת המקרקעין לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות") ולפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק") ובהתאם לתכנית פת/1255 הנ"ל.

התובעות העלו טענות שונות, ובין היתר: נזיקיות – על יסוד סעיפים 35 ו-63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], וזאת בשל מי גשמים שזרמו לבתיהם וגרמו להצפות, סבל ועוגמת נפש ובשל העדר דרך גישה לבתיהם, מה שהביא לכך שהתובעות נטשו את בתיהם ורכושם, והכל תוך שהנתבעות לא נענות לפניותיהן ולא דאגו ליתן פתרון למצב שנקלעו אליו התובעות; פיצוי בדמותו של דיור חלוף – על  בסיס סעיף 187 וסעיף 194 לחוק.

הנתבעות מצידן העלו טענות שונות ובין היתר, התיישנות ושיהוי, מצב זכויות התובעות במקרקעין מעורפל, אי צירוף המינהל כצד ראוי, העדר יריבות, העדר סמכות עניינית, הקטנת הנזק, העדר חבות בדיור חלופי ועוד.

השאלות העיקריות בהן התמקד פסק הדין ובהן בחרנו להתמקד בעדכוננו זה, הינן האם זכאיות התובעות לדיור חלוף, וככל שכן, מהו שיעור הפיצוי לו יהיו זכאיות.

בכל הנוגע לזכאות התובעות לפיצוי עבור דיור חלוף, קבע בית המשפט, כי הזכות לסידור חלוף היא זכות סוציאלית המיועדת להגן על מי שהתגוררו במקרקעין שהופקעו מפני מצב בו ימצאו את עצמם ללא קורת גג לראשם. אמנם התובעות לא התגוררו בנכס במועד מתן ההודעה על ההפקעה לאחר שנטשו אותו (בשנים 1996 ו-2000), אולם הסיבה לכך נעוצה ברשלנות של הנתבעות שגרמה לפינוי המאולץ של התובעות, כתוצאה מההצפות שנגרמו למקרקעין מבניית השכונה החדשה, והליך ההפקעה היה "המסמר האחרון שננעץ" בהליך תפיסת החזקה במקרקעין ובלאו הכי לעזיבת התובעות את ביתן.

על כן, קבע בית המשפט, כי אמנם סעיף 194 לחוק מתנה את מתן הפיצוי עבור דיור חלוף בכך שבעל הזכויות במקרקעין יתגורר בנכס במועד ההודעה על ההפקעה, אולם אני סבור כי הפרשנות הראויה של הסעיף לאור הפגיעה בזכות הקניין בעצם ההפקעה היא, כי במקרה שבעל הזכות פינה את המקרקעין בשל מצוקה אמיתית בה היה שרוי כתוצאה מרשלנות ממחדלי הרשות ששינתה את ייעוד המקרקעין ולא מתוך רצון אמיתי לסיים את מגוריו במקרקעין, יש להחיל גם במקרה זה את הוראות הסעיף. לא יתכן כי המעוולות שגורמות במעשה או במחדל להריסת בית מגורים של האזרח, או יוצרות מצב בו האזרח אינו יכול עוד להתגורר בביתו, יטענו כי העובדה שהוא לא גר במקום שוללת ממנו את הזכות לדיור חלוף.

בית המשפט הוסיף והדגיש כי הדבר עולה בקנה אחד עם פרשנות דיני ההפקעה לאור זכות הקניין וחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, כפי שפורשו בשנים האחרונות בבית המשפט העליון.

בכל הנוגע לשיעור הפיצוי לו זכאיות התובעות בגין הדיור החלוף, קבע בית המשפט כי המועד הקובע לחישוב פיצויי ההפקעה בהתאם לסעיף 190(4) לחוק, הינו 60 יום לאחר פרסום ההודעה על ההפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות, ומשכך בענייננו המועד הקובע לקביעת שווי הפיצוי הינו ה-28.7.2007.

כמו כן ובכל הנוגע להוצאות הנלוות, כגון הוצאות העברה, שכר טרחת מתווך, שמאי מקרקעין ועורך דין, מס מכירה, מס רכישה וכיוצא בזה, אשר ביקשו התובעות פיצוי אף עבורן, קבע בית המשפט, שבהתאם להלכה הפסוקה, חובת הפיצוי בגין הנזק הנובע במישרין מן ההפקעה, חלה לא רק על הקרקע עצמה והמחוברים, אלא גם על כל ההוצאות הממשיות הכרוכות בהעברה. יחד עם זאת, הפיצוי בגין הוצאות ההעברה יינתן, אך בתנאי שהוצאות אלו הינן סבירות והוצאו בפועל. במקרה דנן, קבע בית המשפט, כי התובעות אינן זכאיות להוצאות הנלוות משום שלא הוכיחו כי אלה אכן הוצאו בפועל לצורך רכישת הדיור החלוף.

עוד קבע בית המשפט, כי לא יינתן פיצוי עבור עוגמת הנפש שנגרמה לתובעות, וזאת משום שבהתאם להלכה הפסוקה, ראש נזק זה אינו מוכר במקרים של הפקעת מקרקעין.

על יסוד האמור קיבל בית המשפט את מרבית עיקריה של התביעה.

 

הערת מערכת:

בית המשפט הולך במתווה שבו יש לנטרל מהפיצוי את השפעות הפגיעה, כך לדוגמא נקבע בעבר, כי אם הפקעה גרמה לניתוק חלקה והוצאתה מתכנית משביחה, יש צורך להתייחס ולהחיל אף את התכנית המשביחה לבחינת שווי המקרקעין, בתי המשפט קבעו כי המטרה הינו העמדת הנפגע במקום בו היה אלמלא ההפקעה, ועל כן ברור כי סיבות התלויות ברשות, לא אמורות להפחית מהפיצוי.

נזכיר כי את הגנת סעיף 194 נעשה ניסיון לצמצם במסגרת הרפורמה שעצרה בינתיים, אם כיום זכאי לדיור חלוף על פי סע' זה גם בעל "זכויות שביושר", הרי ההצעה בחנה להחליף הסעיף ולקבוע כי רק בעל "זכות שבדין" יזכה לפיצוי, נוסח זה היה מוציא מהמסגרת מחזיקים רבים על אף שישבו במקום שנים רבות, ולענ"ד, תיקון לא צודק.

ת"א 18270-06-12 אהרן ליכטמן ואח' נ' אליעזר (משיח) אהרן ואח'
בית המשפט המחוזי בירושלים בפני כב' הש'  ארנון דראל


ב"כ הנתבעים
: עו"ד שאול איבצן וירמי אלבז

הגדרת "דייר סרבן", "כדאיות כלכלית" ו"רוב מיוחס" בעסקאות פינוי בינוי

ענייננו בתביעה כספית שהוגשה מכוח הוראות חוק פינוי ובינוי (פיצויים) תשס"ו – 2006 (להלן – "החוק") על ידי בעליהן של 3 יחידות דיור מתוך 4 בבנין הממוקם בשדרות הרצל 26 בירושלים, בגוש 30153 חלקה 117 במתחם הידוע כמתחם המקשר א' (להלן – "הבניין" ו "המקרקעין" בהתאמה). הנתבעים הנם אח ואחות – בעליה של יחידה בבניין.

התובעים התקשרו בהסכם לפינוי בינוי עם חברת נאות המקשר בע"מ (להלן-"היזם"), שמתעתדת לבנות על המקרקעין, וכן על חלקות נוספות הסמוכות למקרקעין שני בתי מגורים חדשים המשלבים 220 יחידות דיור ומבני ציבור. נטען כי הנתבעים המסרבים באופן בלתי סביר ומטעמים סחטניים, לקבל תמורה זהה לזו שקיבלו התובעים, בהתאם לשטח ולמאפייני דירתם, מונעים את ביצוע הפרוייקט.

מנגד טענו הנתבעים, כי לא התקיימו התנאים הקבועים בחוק להגשת התביעה נגדם כדייר סרבן, כי לא מתקיים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי בינוי, כי הסירוב מצידם הוא סביר שכן, העסקה אינה כדאית מבחינה כלכלית, כי לא נגרם לתובעים נזק, וכי אין קשר בין סירובם לתת את הסכמתם לעסקה המוצעת לביצועו של הפרויקט.

הקושי המרכזי בעסקת פינוי בינוי הוא בקבלת הסכמתם של כל בעלי הדירות לעסקה המוצעת. החוק אינו מאפשר לבעלי הדירות המעוניינים בעסקת הפינוי-בינוי לכפות את פינוי הדירה והריסתה על דייר שאינו מעוניין בכך, ואולם סעיף 2 לחוק מטיל על המסרב אחריות בנזיקין כלפי ייתר בעלי הדירות. כך מתקיים איזון סביר בין הפגיעה האמורה בזכות הקניין בשל החיוב בפיצוי, לבין האינטרס הנגדי שהנו קידום מהלכי פינוי בינוי.

לאור האמור, בית המשפט דן בשאלה, מתי ייחשב בעל דירה כ"דייר סרבן", בהתבסס על הוראות סעיף 2 לחוק, כאשר, ראשית יש לבדוק האם קיים "רוב מיוחס" מבין בעלי הדירות במקבץ. על התובעים להראות כי רוב כזה קיים וזאת בהתאם להגדרות המונחים השונים שבסעיף 1 לחוק, המבחינות בין מקבץ למתחם. כדי לבסס רוב מיוחס מבין בעלי דירות במקבץ יש להגדיר מהו אותו מקבץ, ולבחון האם קיים רוב של 80% מבין כלל בעלי דירות במקבץ שצמודים לדירותיהם 75% מהרכוש המשותף, וכן כי בכל אחד מהבניינים נמנים על הרוב שני שלישים מבין בעלי הדירות באותו בית משותף או מהרכוש המשותף באותו בית.

בין הצדדים היתה מחלוקת בשאלה, האם יש לבחון את הרוב בהתייחס לכל המגרשים והמבנים המיועדים להריסה במתחם – 65 דירות, כפי שטוענים הנתבעים, או שיש לבדוק זאת באשר לאותם מגרשים המספיקים לצורך בנייתו של המגדל הראשון, שחלקה 117 הנדונה נמנית על החלקות המונעות את בנייתו.

הגדרתו של מקבץ מחייבת קיום בית משותף אחד או מספר בתים שאותם יש לפנות כדי להקים מבנה חדש. לעומת זאת הגדרתו של מתחם היא כל השטח המיועד לפינוי לצורך השלמת התוכנית כולה. מלכתחילה בחר המחוקק לצמצם את הדרישה לקיומו של רוב במתחם של בתים שנחוצים כדי להקים מבנה חדש. מכאן שהרוב המיוחס הנדרש מבין השותפים למקבץ אינו נדרש מכל השותפים למתחם.

בית המשפט סבר, כי נטל ההוכחה לעניין קיומו של רוב מבין בעלי הדירות במקבץ חל על הבעלי הדירות התובעים. לאחר בחינת עובדות העניין, ועדויות הצדדים, הגיע בית המשפט למסקנה, כי בנסיבות העניין, לא קיים רוב מבין בעלי  הדירות במקבץ.

נוכח החשיבות במבט צופה פני עתיד לקביעה, האם הסירוב סביר, ראה בית המשפט לנכון לדון גם בשאלת סבירות הסרוב, הנזק והקשר הסיבתי ולתת החלטה שיפוטית מלאה יותר באשר לעסקה המוצעת על כל הנובע ממנה.

בית המשפט ניתח את העסקה, ובדק את סבירותה של ההצעה, תוך בחינת שתי שאלות, האחת, מהו המבחן לקיומה של כדאיות כלכלית, והשנייה, על מי מוטל הנטל להוכחת קיומה או אי קיומה של כדאיות כלכלית.

התמורה לבעלי הדירות צריכה להיות סבירה והוגנת אך היא איננה בהכרח שווה לתשואה שהיזם מבקש להפיק מהמיזם, כאשר מטבע הדברים עבור יזם פרוייקט פינוי בינוי הנו ארוך טווח ומורכב ביותר. רוח דברים זו באה לידי ביטוי בתקן שמאי 21 הקובע בהקשר זה הוראות בדבר הבדיקה השמאית הכלכלית לפיהן במסגרת הבדיקה, תבחן השאלה האם בעלי הדירות מקבלים את המינימום הסביר והאם התמורה המוצעת כדאית כלכלית בהתחשב, בין השאר, ברווח היזמי ובנתוני הפרוייקט.

בית המשפט פסק כי בעסקה נשוא התובענה קיימת כדאיות כלכלית, זאת לאחר שניתח באופן מעמיק את חוות דעת השמאים שהוגשו, ובחן את הערכים שהוצגו, על בסיס עסקאות השוואה, עלויות בניה, נתונים ופרמטרים שונים המקובלים לצורך ההערכה השמאית לפרויקט מסוג זה. לא כאן המקום לפרט התחשיב, ולקוראים אשר מעוניינים להעמיק בהבנת פסק דין זה, נמליץ לעיין בפסק הדין עצמו.

עוד נבחנה טענת הנתבעים, לפיה לא הובאה בחשבון במסגרת ההצעה, העובדה כי דירתם נמצאת בקומת הקרקע, והיא כוללת יציאה לחצר הבניין. בית המשפט סבר כי בקביעת הכדאיות הכלכלית להצעת היזם אין להביא בחשבון נתונים מסוג זה שאינם חלק מהרישום של הדירה בפנקסי המקרקעין. עוד קבע בית המשפט, כי לצורך בחינת הכדאיות הכלכלית, אין ללמוד מהשיעורים המקובלים בכל הקשור עם תמורה המשולמת לבעל הקרקע בעסקת קומבינציה.

לצורך הוכחת התביעה נדרשים התובעים להניח תשתית עובדתית מספקת לקביעה סבירה, כי רק בשל הסירוב הבלתי סביר של בעל הדירה המסרב לא ניתן להתחיל בבנייה ולהשלים אותה. בית המשפט בחן את עובדות העניין ופסק כי לא הוכח קיומו של קשר סיבתי עובדתי, בין סירוב הדייר לעובדה כי הפרויקט טרם יצא לדרך.

סוף דבר, בית המשפט פסק כי הצעת היזם עונה על דרישת הכדאיות הכלכלית וסירובם של הנתבעים להצעה זו מנימוק זה הוא בגדר סירוב בלתי סביר, ההופך אותם ל"בעל דירה מסרב" כמשמעותו בחוק, יחד עם זאת, משלא קיים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ, וכן משלא הוכח כנדרש קיומו של נזק ושל קשר סיבתי בין הסרוב לבין הנזק – התביעה, כפי שהוגשה ובמועד שנבחר להגשתה, נדחית.

בהערת שוליים ראה לנכון בית המשפט לפנות אל הנתבעים ולציין כי אף שהתביעה נדחתה, ככל שיוכח לנתבעים כי אכן קיים רוב מבין בעלי הדירות במקבץ לא יערימו עוד קשיים ולא יסרבו עוד לעסקה המוצעת.

על יסוד האמור, התביעה נדחתה.

 

הערת מערכת:

אין ספק שתיקון החוק שקבע עילה נזיקית באשר לסירוב לא ענייני לעסקת פינוי בינוי השפיע ומשפיע על אפשרויות הייזום.

בעניין זה מחד, עומדת זכותו של בעל דירה לקבל החלטות באשר לרכושו כרצונו, ואולם מאידך עומדת טובת יתר בעלי הזכויות והרצון לשפר תנאי חיים של הכלל. והבחירה אינה פשוטה.

אנו סבורים כי ניתן לאמץ מתווה זה אף למקומות אחרים ותחומים נוספים, קביעה כי תחול חובה נזיקית עשויה לסייע בקידום וזירוז פקידות עצלה וקידום תכנון לדוגמא.

פינוי בינוי

ע"א 54948-06-12  יהלי בנה לי בע"מ נ' לאה יצחקי ואח'
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים
בפני הרכב כב' הש' יצחק ענבר, יהודית שבח ושאול שוחט

ב"כ המערערת: עו"ד שי צוקרמן

זכות הווטו של בעל יחידה בבניין שאינו מוכרז כמתחם לפינוי בינוי

עניינו בבעלי יחידות בבניין הנמצא ברחוב סירקין 2 בגבעתיים, הכולל שבע דירות מגורים ושתי חנויות. המשיבים כולם חתמו על הסכם אופציה ולאחריו על הסכם קומבינציה עם יזם (להלן – "העסקה"), למעט המערערת, שהנה חברה יזמית ובעלת יחידה בבניין שנרכשה על ידה בסמוך למועד המו"מ על העסקה. בעקבות סירובה לחתום, הוגשה כנגדה תביעה בטענה כי סיכלה שלא כדין את העסקה. המשיבים עתרו לחייב את המערערת בנזק הכספי שנגרם להם עקב סיכול העסקה, המתבטא בהפרש שבין שווי דירות המגורים החדשות שהיו נבנות עבורם במסגרת העסקה, לבין שווי דירותיהם הנוכחיות.

התביעה לא התבססה, על הוראות חוק פינוי ובינוי (פיצויים), זאת מהטעם שהבניין לא הוכרז על ידי הממשלה כמתחם "פינוי ובינוי" כנדרש בחוק, ועל כן , עילת התביעה הנה הפרת חובת תום הלב מצד המערערת, וכן על הפרת סעיפים 14 ו-30(א) לחוק המקרקעין המהווים, להשקפת המשיבים, חובות חקוקות לעניין סעיף 63 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש].

זכות הקניין של בעל דירה בבית המשותף אף שהנה זכות קניין מוחלשת משהו, עדיין יש בכוחה להדוף דרישה של בעלי הדירות האחרות להתקשר בהסכם קומבינציה שבמסגרתו ייהרס הבית המשותף ויבנה אחר תחתיו. ההסדר הקיים בחוק פינוי ובינוי לסיטואציה של "בעל הדירה הסרבן". הנו הסדר ראשוני, המתאים למתחמים שהוכרזו כמתחמי פינוי ובינוי, שאינו יכול לחול על בניינים שלא הוכרזו ככאלה. עקרון תום הלב אינו גובר על זכות הקניין של ה"בעלים הסרבן" בדירתו.

לצורך הצדקת הפגיעה בזכות הקניין של בעל הדירה הסרבן באמצעות חיובו בפיצויים על פי הוראת חוק פינוי בינוי (פיצויים) בגין סירובו השרירותי להצטרף לעסקה, אין די באינטרס של רוב בעלי הדירות, שהרי הצדקתה של הפגיעה מושתתת על כך שלאינטרס של רוב בעלי הדירות, חבר האינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר. משכך, ברור כי היא יכולה לחול רק על מתחמי פינוי ובינוי כמשמעם בחוק, ואינה יכולה לחול על בתים משותפים שאינם נמצאים במתחמים כאלו. לאור זאת, בעל דירה סרבן בבית משותף, שחוק פינוי ובינוי אינו חל עליו, לא יחויב בנזיקין כלפי רוב בעלי הדירות המעוניינים בעסקה, וזאת אף אם סירובו לוקה בחוסר סבירות.

כך גם לא ניתן לפגוע בזכות הקניין של בעל הדירה באמצעות חיובו בפיצויים מכוח הפרתה של חובת תום הלב. העובדה כי המערערת הייתה מעוניינת למקסם את הנאתה מקניינה באמצעות יזום עסקת קומבינציה שבה היא תשמש כקבלן, אינה גורעת כהוא זה מזכותה הקניינית ביחידה שבבעלותה, ואין בה כדי להשפיע על ההכרעה השיפוטית, כי המערערת אינה מחויבת להצטרף לעסקה, והיא זכאית שלא להצטרף אליה מבלי שתחוב בפיצויים.

בית המשפט קבע כי בעל דירה בבית משותף שאינו מסכים להצטרף לעסקת קומבינציה שהרוב בבניין מעוניין בה, אינו חייב בנזיקין כלפי רוב בעלי הדירות. זכות הווטו של בעל דירה בבית משותף, בנושאים החורגים מן הניהול השוטף, טעון הסדר חקיקתי מפורש, כאשר בהעדרו של הסדר כזה עומדת זכות הווטו במלוא עוצמתה, ולא ניתן לכפות על הבעלים ביצוע עסקה, וכל זאת מכוח עליונותה של זכות הקניין שלו בדירתו. 

על יסוד האמור, הערעור התקבל.

הערת מערכת:

בהמשך להערה הקודמת, בא לידי ביטוי במקרה זה כוחו של הפרט לסרב לעסקה, גם אם יתר בעלי הזכויות סבורים כי הינה נכונה וכלכלית, בהעדר מנגנון חוקי מסודר.

יש לשים לב כי לא תמיד מודעים לכך שרישום בית משותף יוצר מערכת קשרים והסדרים מורכבת שמונעת לעיתים שינוי וחידוש הבית או הריסתו, לרבות מניעת פירוק השיתוף, וייתכן כי במסגרת תקנון ומסמכים בית משותף ראוי היה ליתן התייחסות אף לתחומים נוספים, צופים פני עתיד.

מיסוי מקרקעין

ו"ע 10629-05-12 חנניה לסק ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין, נתניה
ועדת ערר לפי
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 – מחוז מרכז
שליד בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בפני כב' הש' בנימין ארנון,
מר דן מרגליות עו"ד ושמאי מקרקעין ומר דב שמואלביץ עו"ד

 

ב"כ המשיב: עו"ד יהונתן קרואני מפרקליטות מחוז ת"א (אזרחי)


לא ניתן לחיל את עקרון הפיצול הרעיוני, בין דירת מגורים לזכויות הבניה הנוספות
הקיים במס שבח על חישוב מס הרכישה

ענייננו בערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין נתניה בהשגה שהוגשה על ידי העוררים על שומת מס רכישה שהוצאה להם על ידיו; ערר זה עסק בשאלה האם יש להחיל על החיוב במס רכישה את "עיקרון הפיצול הרעיוני" [ראה סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק")] אשר נעשה בו שימוש ע"י המשיב לצורך קביעת החיוב במס שבח מקרקעין, כלומר: פיצול התמורה המתקבלת בעסקת מכר, באופן שחלק הימנה מיוחס למכר של דירת המגורים, ואילו חלקה האחר של תמורת המכר מיוחס למכר של זכויות בניה.

העוררים, חנניה וטובה לסק, הינם הרוכשים של בית צמוד קרקע הידוע גם כחלקה 279/3 בגוש 6583 ברעננה. ביום 22.3.11 רכשו העוררים את הנכס בתמורה לתשלום סך של 2,650,000 ₪. הנכס עצמו מהווה יחידת דיור אחת מתוך ארבע יחידות דיור הבנויות על חלקה 279 בגוש 6583 והרשומות בפנקס הבתים המשותפים כ"בית משותף". לכל אחת מבין 4 יחידות הדיור האלה צמודה חצר ששטחה בין 200 מ"ר ל- 350 מ"ר, כשהנכס הבנוי אינו ממצה את זכויות הבניה הקיימות למגרש.

העוררים רכשו את הנכס כדירת מגורים נוספת, לכן חבותם במס רכישה נקבעה על פי מדרגות מס הרכישה הקבועות בסעיף 2 בחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), תשע"א – 2011 (להלן: "הוראת השעה"), דהיינו: חיוב מס רכישה בשיעור של 5% עבור הסכום שעד לסך של 1,000,000 ₪, ושיעור של  6% עבור יתרת מחיר הנכס (שבמקרה דנן הסתכמה בסך נוסף של  1,650,000 ₪).

לאור האמור, העוררים ערכו שומה עצמית לתשלום מס רכישה אשר הסתכמה בסך כולל של 149,000 ₪. במקביל, הגישה המוכרת בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין ולשומה העצמית צורף מכתב בגדרו נטען, כי זכויות הבניה הצמודות לנכס אינן ניתנות לניצול מבחינה מעשית (בשל חוסר האפשרות המעשית לקבל הסכמת כלל דיירי הבית המשותף למימושן) ולפיכך – לא היה בהן כדי להשפיע על מחיר הנכס כפי שנקבע בעסקת המכר.

בשומת מס שבח שהוציא המשיב למוכרת נקבע, כי יש לפצל את תמורת המכר לשני רכיבים: חלק לפי שוויה של דירת המגורים וחלק נוסף בהתאם לשווין של זכויות הבניה הצמודות לו ואולם, בשומת מס הרכישה שהוצאה לעוררים נקבע כי כל כספי מחיר הנכס נחשבים כתשלום עבור רכישת דירת מגורים ולא ביצעו את הפיצול כפי שבוצע בחישוב מס השבח.

משמעות הדבר היא כי אילו היה המשיב מפצל את השומה, הרי שהחלק המשולם בעד דירת המגורים ימוסה עפ"י הוראות השעה (חלק מהשווי יחויב ב-5% וחלקו ב- 6%) ואילו החלק המשולם בעד זכויות הבניה, יחויב במס רכישה בשיעור של 5% בלבד (בהתאם לתקנה 2(1) בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה – 1974), וכך סכום המס יופחת בחלקו ב- 1%.

בעשותו כאמור, נקט המשיב באופן חישוב שונה לגבי עריכת שומת מס שבח ומס הרכישה, ולמרות שבעניין דנא המשמעות הכספית הנובעת מקבלת טענת העוררים הינה פחותה, שכן, מדובר על הפחתה של 5,500 ₪ בלבד, להכרעה במחלוקת עשויה להיות השלכה תקדימית לגבי מקרים אחרים.

לאור האמור, העוררים הגישו השגה על השומה, בה ביקשו לפצל את שווי התמורה במס הרכישה, כפי שנעשה בחישוב מס השבח.

המשיב דחה את ההשגה, ועל החלטה זו הגישו העוררים הערר דנא, בו טענו כי אמנם סעיף 49ז' לחוק (הקובע את עקרון הפיצול הרעיוני בין דירת מגורים לבין זכויות הבניה) נקבע לעניין מס שבח, יש לפרשו כחל גם לקביעת מס הרכישה זאת מכח הוראת סעיף 9(ה) לחוק, לפיה "דין מס הרכישה לכל דבר וענין, למעט פטורים שלפי פרק חמישי 1 עד פרק שישי – כדין המס". לטענת העוררים, סעיף 49ז, על אף מיקומו בפרק חמישי 1 (הדן בנושא הפטורים ממס שבח), במהותו אינו סעיף פטור אלא הוא בגדר הוראה עקרונית המסמיכה את מנהל מיסוי מקרקעין לפצל את סך התמורה בהתאם למהותה הכלכלית של העסקה ולכן ניתן להחיל את העיקרון אף על מס הרכישה.

ועדת הערר למיסוי מקרקעין דחתה את הערר בקבעה, כי מלשון סעיף 9 (ה) לחוק ניתן ללמוד כי הסעיף מגדיר כלל וחריג לו, כשהכלל קובע כי כל הוראות החוק החלות לגבי מס שבח, חלות גם לגבי מס הרכישה והחריג קובע, כי הכלל אינו חל על פטורים שלפי פרק חמישי 1 עד פרק שישי. דהיינו: הפטורים שנקבעו בפרקים הנ"ל כפטורים לגבי מס שבח, לא נקבעו כפטורים החלים גם לגבי חיוב במס רכישה. ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי אין עסקינן בסעיף הקובע עקרונות כי אם עסקינן בסעיף בו נקבע חריג פרטני וקונקרטי לכלל ותכליתו ליתן פטור לדירת מגורים מזכה במקרים ספציפיים, בהם מחיר המכירה מושפע מזכויות בניה נוספות שקיימות לדירה.

ועדת הערר התייחסה בהחלטתה לע"א 10742/03 חדד נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה (פורסם בפ"ד ס (2) 23 (2005)), שם החיל בית המשפט העליון את הוראת הפיצול הרעיוני ומתן הפטור לדירת המגורים המזכה, אף לגבי מס מכירה וקבעה כי אין דין ההוראות החלות על מס מכירה (המתירות להכיר בפטור לדירת מגורים, באמצעות פרשנות רחבה של המונח דירת מגורים מזכה) זהות להוראות החוק החלות לעניין מס רכישה, אשר לגביו לא נקבע על ידי המחוקק כלל בדבר מתן פטור לדירת מגורים מזכה, ולכן אין אפשרות להכיר בחריג לכלל הזה.

זאת ועוד, ועדת הערר דחתה את טענת העוררים כי קיים עקרון בסיסי בדיני המיסים לפיו יש למסות עסקה על פי תוכנה הכלכלי ובחסות עקרון זה, יש לבצע את הפיצול הרעיוני של הזכויות וקבעה כי אכן העיקרון כאמור קיים, אולם אין בו כדי לאפשר החלת העיקרון של פיצול רעיוני בעת קביעת החיוב במס רכישה ללא קיומה של הוראה מסמיכה לכך בחוק. כן נקבע כי כל עוד אין הוראה בחוק המאפשרת למנהל מיסוי מקרקעין לבצע הפיצול אף בעניין מס רכישה, המנהל יפעל בהתאם להוראות החוק, אף אם אלו יוצרים (לטענת העוררים) חוסר שוויון בין המיסוי החל במס השבח לבין זה החל במס הרכישה.

לסיכום ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה כי פיצול התמורה, כאמור, לעניין קביעת מס רכישה צריך שיעשה בחקיקה, כפי שנעשה בקשר עם מס השבח, וכל עוד החוק לא תוקן אין לבצע פיצול.

הערת מערכת:

בכל הכבוד, התחושה שמותיר פסק-דין זה אינה תחושת הצדק, שכן נראה בעייתי משהו כי לצורך מס שבח יוגדרו זכויות כדירה ולצורך מס אחר, יוגדרו כזכויות בנייה, בעיקר ששניהם ממוסים בשומות מכח אותו חוק, נראה כי הדווקנות במקרה זה שנבעה מהוראות החוק, אינה מחוייבת המציאות.

ניתן בהחלט לענ"ד לפרש את כוונת המחוקק בצורה אחרת ולטובת האזרח, וטוב ייעשה המחוקק אם יבהיר הנושא, בכל מקרה ברי הוא כי כל הדיונים נובעים משינויי מס הרכישה חדשות לבקרים בעת האחרונה.

פיצוי ירידת ערך לפי סע' 197

ערר (מרכז) 401/06 אברהם אהרון ליבנה ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב הוד השרון ואח' 

בפני ועדת ערר מחוזית – מחוז מרכז בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד כרמית פנטון


ב"כ המשיבות 1
: עו"ד קוקיה

ב"כ המשיבות 2: עו"ד ענבל קנקה

ב"כ המשיבות 3: עו"ד רעות רינצקי

א. בתביעות לפי סעיף 197 יש לפרט במצב התכנוני הקודם את כל התכניות החלות על המקרקעין על

ב. לא די בעצם צירוף חוות דעת שמאית כשלעצמה, כדי להרים את נטל ההוכחה המוטל על התובע, אלא היא צריכה לפרט, לבסס ולנמק את הפגיעה הנטענת ואת שיעורה.

 

 

עניינו של הערר בהחלטת הועדה המקומית אשר דחתה תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, שהגישו העוררים בגין פגיעה במקרקעין הידועים כחלקה 75 בגוש 6408 עקב אישורן של תכנית מח/113 ותכנית מח/54/ד פגעה במקרקעין.

העוררים טענו, כי תכנית מח/113- שעניינה תוואי מסילה כפולה של רכבת פרברים, וכן תכנית מח/54/ד, שאושרה לאחר מכן- אשר סימנה את תוואי דרך 531 עם מסילת ברזל במרכזה ומבטלת גישה לנכס מצידו הצפוני של רחוב דפנה ומותירה גישה מרחוב שמיר בלבד, פגעו במקרקעיהם.

לטענתם, שתי התכניות מהוות מהלך תכנוני אחד, ומתקיימים כאן התנאים שנקבעו בפס"ד הר, והפגיעות שנטענו הן מטרד רעש, זיהום אויר, פגיעה אקוסטית וביטול המשך רחוב דפנה.

המשיבות טענו, כי אין לראות בתכניות מח/113 ו-מח/54/ד מהלך תכנוני אחד. לטענתן, התביעה בגין תכנית מח/113 התיישנה, ומאחר ועיקר הפגיעה הנטענת, ככל שנגרמה, כבר נגרמה עם אישורה, יש לדחות את הערר.

כן טענו המשיבות, כי אין פגיעה במקרקעין עקב אישור תכנית מח/54/ד, מאחר והיא לא שינתה את תוואי המסילה, והוא נותר אותו תוואי כבתכניות קודמות.

בנוסף נטען, כי יש לדחות את הערר כיוון שהעוררים לא הוכיחו את נטל ההוכחה, לא פורטו בערר ובשומה כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, ושומת העוררים איננה מבוססת ומפורטת.

באשר לטענה כי יש לראות בתכניות מח/113 ו-מח/54/ד כמהלך תכנוני אחד – ועדת הערר קבעה, כי עוד בערר 560/03 הדסה אביגדורוב נ' הועדה מקומית לתכנון ובניה דרום השרון, נקבע על ידה כי ניתן היה להגיש תביעות בגין תכנית מח/113 (שם נדונו תכניות מח/113 ומח/54/ג שקדמה לה). כלומר, אין ולא הייתה כל מניעה לתבוע בגין אישורה של תכנית מח/113 גם בעניין זה, ומשלא עשו כן העוררים, הרי שתביעתם התיישנה.

כן נקבע, כי עיקר הפגיעה הנטענת ע"י העוררים היא בגין אישורה של תכנית מח/113. לפיכך, נותרה לכאורה רק טענה לתוספת פגיעה בגין אישורה של תכנית מח/54/ד, שיש לבררה. אלא, שגם באשר לתכנית זו נקבע, שגם בערר וגם בשומה מטעם העוררים, לא ברור כלל מהי הפגיעה הנטענת בגין אישורה, אם בכלל, וזאת בשים לב לכך כי כבר בערר 9012/12 עזבון המנוח סלומון ניסן ז"ל נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הוד השרון, אשר עסק בגוש סמוך, דובר על השפעה זניחה של תכנית מח/ 54/ד.

למעלה מן הצורך, ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי גם לגופם של דברים, אף לו ניתן היה לתבוע בגין תכנית מח/113 – ואין זה כך כלל ועיקר – הרי שבמקרה זה העוררים כלל לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם, שכן השומה מטעמם רצופה פגמים מהותיים עד כדי ביטולה, והעוררים לא הוכיחו לא את הפגיעה הנטענת על ידם ולא את שיעורה.

כך למשל, באשר לפירוט מצב תכנוני קודם, ועדת הערר קבעה כי תכניות רבות שחלות על המקרקעין, לרבות תכניות שהייתה להן השפעה, שלא לומר השפעה מהותית על ­­המקרקעין (תמ"א 3 והתכניות אשר סימנו את דרך 531 בין כדרך ראשית ובין כדרך אזורית במצב התכנוני הקודם), לא צוינו כלל במצב התכנוני הקודם, לא בערר ולא בשומה מטעם העוררים, וממילא הן כלל לא פורטו ולא נותחו כנדרש. והיעדר התייחסות לתכנית מתאר ארצית במצב תכנוני קודם – יש בו אף כדי לאיין את השומה, קבעה ועדת הערר.

לעניין זה הוסיפה ועדת הערר, כי גם אם סובר השמאי כי תכנית זו או אחרת, הגם שחלה היא על המקרקעין אין היא רלבנטית או אין בה כדי להשפיע על שווי המקרקעין, הרי שאין בכך כדי לפוטרו מהחובה לפרט את כל התכניות החלות על המקרקעין על מידרגן ההיררכי, ולפרט מהן השפעותיהן על המקרקעין. ואם לדעתו, תכנית פלונית, הגם שהיא חלה על המקרקעין, איננה רלבנטית- עליו לפרט ולנמק מדוע.

בנוסף לכך, נקבע כי העוררים לא עמדו כלל בנטל ההוכחה המוטל עליהם – לא לעניין הוכחת הפגיעה ולא להוכחת שיעורה.

ולעניין זה נקבע, כי לא די בעצם צירוף חוות דעת שמאית כשלעצמה, כדי להרים את נטל ההוכחה המוטל על התובע. חוות דעת שמאית המצורפת לתביעה ולאחר מכן לערר, והמהווה את הראיה העיקרית, אם לא היחידה, בתביעות לפי סעיף 197 לחוק, צריכה לפרט, לבסס ולנמק את הפגיעה הנטענת. זאת, בין היתר, על ידי השוואת כלל רכיבי המצב התכנוני שקדם לתכנית נשוא התביעה, לכלל רכיבי המצב התכנוני שלאחר אישורה, תוך בחינת הקשר הסיבתי בין התכנית לבין הפגיעה הנטענת. חוות הדעת השמאית צריכה לבסס את ירידת הערך הנטענת ואת שיעורה, בין על ידי פירוט עסקאות השוואה לפני ואחרי אישור התכנית, ניתוחן ועריכת התאמות למקרקעין נשוא התביעה ובין על ידי פירוט נתונים אחרים, במקרה בו אין או יש קושי במציאת עסקאות השוואה. בהעדר דוגמאות, יש לבסס את חוות הדעת על נתונים אחרים ועל ניתוחם והתאמתם למקרקעין נשוא התביעה, והכל במסגרת תחום מומחיותו של שמאי המקרקעין.

זאת ועוד, נקבע כי בחוות הדעת נפלו פגמים מהותיים נוספים, לרבות היעדר נתונים וביסוס בחוות הדעת להוכחת הפגיעה בתכונות המקרקעין להבדיל מפגיעה סובייקטיבית באדם, היעדר נתונים והיעדר השוואה בין שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם לשוויים במצב התכנוני החדש, היעדר התייחסות לאלמנטים משביחים בתכנית החדשה, היעדר ביסוס של עקרונות השומה, והיעדר נתונים, דוגמאות, ניתוח ותחשיבים לביסוס ירידת הערך ושיעורה. וכן נקבע, כי לא בחוות הדעת ולא בערר לא היתה התמודדות של העוררים עם ההוראות בתכניות המתייחסות לנושא הרעש, ולא נעשה ניתוח של האמצעים שנקבעו בתכנית ביחס לפגיעות הנטענות.

לאור האמור לעיל נקבע, כי לא ניתן לתבוע עתה בגין פגיעה במקרקעין עקב אישורה של מח/113, ולכן יש לדחות את הערר, ולו מטעם זה. ובנוסף לכך נקבע, כי השומה איננה יכולה לבסס תביעה בגין פגיעה במקרקעין, ולכן דין הערר להידחות גם לגופו, כאשר לכך יש להוסיף כי העוררים לא עמדו כלל בנטל ההוכחה המוטל עליהם, לא להוכחת הפגיעה במקרקעין ולא להוכחת שיעור הפגיעה הנטענת על ידם.

 

הערת מערכת:

אין ספק כי חובה על שמאי המקרקעין העוסקים בתחום להפנים כי הנטל המוטל עליהם לאחרונה בעת עריכת שומת התומכות תביעת פיצויים עלה משמעותית.

החלטת ועדת הערר, כקודמות לה, דורשת כי השמאי יערוך חוות דעת אובייקטיבית המתייחסת לכל המצב התכנוני, ואת עמדתו בעניין.

עם זאת, אנו רואים לנכון לציין כי בכל הכבוד, שומות הרשויות כידוע לעוסקים במלאכה נועדו לסכל תביעות פיצויים, ומתייחסות בעיקר לתכניות שימנעו פיצוי ולא להיפך, והדרישה כי שמאי התובעים לא ייצג את עמדת שוכרי שירותיו, אלא יהיה שמאי "מכריע" בגישתו, הינה עמדה שקשה לחיות עימה.

תמ"א 38

ערר (חי') 75/13 כהן עכסה ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה
ועדת ערר מחוזית – מחוז חיפה בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד מיכל גלקין גולן


כתב שיפוי כתנאי לאישור תמ"א 38

עסקינן בערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן – הועדה המקומית") במסגרתה, הותנו תנאים באישור בקשתם של העוררים לתוספת ממ״דים, מעלית, חיזוק מבנה ותוספת 4 יחידות דיור חדשות במסגרת תמ״א 38 בנוסף לניצול יתרת זכויות בניה בשד׳ אבא חושי 3 בחיפה.

הבקשה הוגשה לוועדה המקומית ביום 20/12/2011, נדונה ביום 08/04/2013 ובמסגרתה הוחלט לאשרה בתנאים כדלקמן:

״1. יבוטלו מקומות חניה 1,2,3,4 בצד המערבי. התכניות תתוקנה בהתאם, כמו כן הועדה מבקשת ממהנדס העיר לבחון אפשרות להתקנת מכפילי חניה במקום אלו שנדרשו לביטול. הועדה מאשרת 7 מקומות חניה: 4 חניות ניצבות ו – 3 בפנים עם כניסה משמאל.

2. יצומצם עודף השטח שמעבר להקלה המותרת של – 6%. התכניות תתוקנה בהתאם. כמו כן, החשוב שטחים יעודכן על פי הוראות התכנית חפ/229/י׳/5….. 

4. יוגש כתב שיפוי."

טענה הועדה המקומית, כי הוועדה מחליטה לבקש כתבי שיפוי כאשר יש אפשרות לפגיעה באחר ומכיוון שבנדון דנן מדובר בתכנית מפורטת אין חולק שיכול להיות שיחלפו כמה שנים ועדיין תוגש בקשה למתן ארכה להגשת תביעות ולכן יש טעם בדרישת שיפוי.

וועדת הערר דנה תחילה בסוגיית השיפוי, והקישה למקרה דומה שם נדונה בקשה לבניה על פי תמ״א 38, במסגרתה הגיעה ועדת הערר למסקנה כי מדובר בפגיעה משמעותית של חסימת נוף, ולפיכך קבעה כי במקרים מעין אלו ניתן לדרוש כתב שיפוי בגין תביעות על פי סעיף 197 לחוק.

הוועדה קבעה, כי במקרה דנן אין מדובר במקרה דומה, אשר יש לדרוש בגינו כתב שיפוי. בענייננו, עסקינן בבניה שאינה מהווה הכבדה מיוחדת על הסביבה למעט עצם תכונותיה, במובן זה שאינה חוסמת נוף באופן גורף בדומה למקרה שאוזכר ע"י הוועדה. עוד ציינה כי בהיעדר מקור סטטוטורי לדרישת שיפוי אין מקום לדרשו, אלא, בנסיבות מובהקות, ולפיכך סברה ועדת הערר כי ״המקרה הרגיל" של תמ״א 38 אינו נכנס בגדר נסיבות אלה.

ואכן ברגיל, בתי המשפט הכירו בטכניקה של כתב שיפוי כהעברת הנטל אל יזם, מקום בו מדובר ביוזמה מניבה, במסגרת תכנית ביוזמה פרטית (ראה למשל עת״מ 657/02, סברנסקי נגד יו״ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים).

אלא, שועדת הערר גרסה כי קביעה לפיה כל מקרה של חיזוק על פי התמ״א ותוספת בניה מחייב בכתב שיפוי, עלולה לרוקן אותה מתוכן ממשי, שכן גם כך מדובר באיזון עדין בין זכויות הדיירים, התכנון האדריכלי המיטבי והשפעתו על הסביבה והרווח הקבלני.

הוועדה אף ציינה כי, המועצה הארצית והממשלה ראו לנכון להוסיף זכויות לתמ״א על מנת להפכה לכלכלית יותר, ולתמרץ את הציבור בביצועה וחזקה עליהם כי היו קובעים סעיפי שיפוי מפורשות בהוראותיה של התמ״א ומשלא עשו כן, ברי כי,  מתכנני התמ״א חשבו לשדרג את זכויותיה על מנת לתמרץ עוד יותר פעילות על פיה. דומה כי קביעה גורפת בנוגע לכתבי שיפוי בגין פרויקטים על פי התמ״א עומדת תרתי דסתרי להוראות ולכוונת מתכנני התמ"א וקביעה גורפת לפיה בכל מקרה כזה, יש להעביר את נטל הפיצוי באמצעות שיפוי ליזם עלולה להפוך את התמ״א לאות מתה.

לפיכך, הוועדה קיבלה את טענת העוררים במקרה הנדון לעניין השיפוי, אך בהסתייגות שאין בקביעה זו כדי לפסול שימוש באמצעי שיפוי במקרי קצה.

לאור האמור לעיל ועדת הערר קיבלה את טענות העוררים בכפוף להסתייגויות האמורות כאן ובהחלטת הוועדה.

הערת מערכת:

לדעתנו, החלטת וועדת הערר דלעיל מבורכת היא. נראה כי על מוסדות התכנון לגבש תוכנית פעולה המטיבה עם פרויקטים העוסקים בהתחדשות עירונית כגון דא ולסייע להם בהצלחת הפרויקט תוך כדי הימנעות ככל האפשר מעיכוב הפרויקטים והערמת קשיים בהליכי התכנון והפיכתם ללא כלכליים לבעלי הזכויות זאת כמובן תוך כדי שמירת מרקם החיים הקיים.

כמו כן הגיעה העת שהמחוקק יאמר את דברו בסוגיית כתבי השיפוי, סוגיה העולה בכל תכנית כמעט, אולם הכללים בה אינם כתובים, כך שלדוגמא נזקק בית המשפט לאחרונה לסוגיית ניכוי תשלומים כפיצויי ירידת ערך מהיטל השבחה, כאשר חקיקה מסודרת היתה יכולה להתוות את המותר והאסור בסוגיה זו ולא להותיר היזמים והרשויות להתדיין ביניהם כל העת.

בעריכת גיליון זה השתתפו עו"ד נפתלי פרידמן וחזי אליאס מתמחה ממשרד צבי שוב