עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 49

 

מאמרים בנושא:

 תמ"א 38  – חיזוק מבנים על חשבון הגדלת צפיפות התחדשות עירונית בשיקול דעת

 (בעקבות 3 עררים שנדונו בפני ועדת ערר מחוזית תל אביב  מס' רג/5269/13, רג/5273/13 רג/5279/13)

לתשומת הלב,  מצורפת תגובת יו"ר ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז ות"א עו"ד כרמית פנטון למאמר שהופיע בעלון קודם (עלון מס' 48) שכותרתו : "החוק לא תוקן – אך התיקון כבר כאן" (בעקבות מספר החלטות מהותיות שנתנו לאחרונה  ע"י ועדת ערר, בהן נדחו עררים על תביעות ירידת ערך שהוגשו על פי סע' 197 לחוק התו"ב, בגין פגיעות תמ"מ 3/21, תמ"מ 6/3 א' וכו')

 עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

 מינהל

דיור בהישג יד

 הקצאת קרקע לבניית דירות להשכרה

הוארך ב-3 שנים הפטור מתשלום דמי היתר להקמת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) ומרחב מוגן קומתי (ממ"ק)

 מיסוי מקרקעין

 תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) (תיקון), התשע"ג-2013

 טפסים חדשים במיסוי מקרקעין

בעקבות  תיקוני חקיקה על פי החוק לשינוי סדרי עדיפויות יעדי התקציב לשנים 2013-2014

  עדכוני פסיקה:

 פיצויים בגין תכנית פוגעת סעיף 197, ועדות תכנון סמכויות

 בר"מ 3294/10 אמיר לירן ו-176 אח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין

ועדה מקומית שלא דנה בתביעות 197, רשאית להתגונן מפניהן בהליך ערעורי והיא רשאית אף להגיש שומה "עקרונית" על עצם היותה של התכנית פוגעת מבלי להתייחס לנכסים ספציפיים

 חוזים

 ע"א 692/12 אלון פרידמן נ' יעקב שפירא

 גמירות דעת, מסוימות, פרשנות וסוגיות נוספות בדיני חוזים     

 ע"א 8526/11 קרן קיימת לישראל ואח' נ' עיזבון גוזלן ז"ל ואח'

 פרשנות הסכם שנחתם בין חברת עמידר למשתכן  –
האם הזכויות הנמכרות כוללות את הדירה בלבד או אף את שטח המגרש עליו היא בנויה

 שימוש חורג

 עת"מ (ת"א) 2827/08 תנובה- מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ ואח' נ' רשות הרישוי עיריית פתח תקווה ואח'

 מיון ואריזת ביצים אינם "שימוש הדרוש במישרין לייצור חקלאי"
כהגדרתו בתוספת הראשונה לחוק התו"ב

 פירוק שיתוף

ת"א 3809/06 יצחק דרנגר ואח' נ' משכן הברכה בע"מ ואח'

למהותן של זכויות הבנייה ואפשרות פירוק השיתוף בהן 

 פיצויים בגין תכנית פוגעת סעיף 197

 ערר (י-ם) 267/12 ועד עדת המערבים נ' משה שחר ואח'

 א. במצבים מסוימים ניתן לקבוע אחוז פגיעה כולל בנכס, ללא פירוט האחוזים המיוחסים לכל ראש פגיעה, אולם כאשר הדבר ניתן מבחינה שמאית, קיימת עדיפות לשיטה על פיה
מפורטים שיעורי הפגיעה המיוחסים לכל ראש פגיעה

 ב. התערבות ועדת הערר בשיקול דעת השמאי המכריע בנושאים מקצועיים ושמאיים

תהיה מצומצמת ומוגבלת לפגמים חמורים ויוצאי דופן, ולעומת זאת,

ככל שהנושא הינו בעל אופי משפטי או תכנוני, היקף ההתערבות של ועדת הערר יכול להיות רחב יותר

 

היטל השבחה

 ערר 8130/11 וינר עופרה ועידן אילן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שוהם

 

ברכישה של מקרקעין במכרז מהמינהל כאשר לכל תא משפחתי חוזה נפרד עם המינהל על חלק מהמגרש, הרי שגם אם מדובר באחיות ובגיסים, אין מדובר "במחזיק או קרובו"

לעניין אותם מקרקעין, אלא מדובר על בעלים שונה לכל אחת מיחידות המקרקעין, ולכן היו זכאים לפטור לפי סעיף 19 (ג) ככל ועומדים ביתר תנאי הסעיף

 

מאמרים

 תמ"א 38  – חיזוק מבנים על חשבון הגדלת צפיפות התחדשות עירונית בשיקול דעת


(בעקבות 3 עררים שנדונו בפני ועדת ערר מחוזית תל אביב  מס' רג/5269/13, רג/5273/13 רג/5279/13)

 מאת עוה"ד צבי שוב ועידית אייזדורפר

 ביום 11.08.2013, ניתנה ע"י ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב, מפי עו"ד גדרון, החלטה חשובה עקרונית בעררים שהוגשו כנגד תכנית רג/מק/340/ג/א/1 (להלן-"התכנית").

עניינה של התכנית הינו מתן אפשרות במימוש זכויות על פי תמ"א 38 להגדיל את מספר היחידות הנבנות, בתנאי שהשטח הממוצע של הדירות לא יפחת מ-60 מ"ר כולל מחסן וממ"ד. מליאת הוועדה אישרה תוכנית זו לתקופה של שנה בלבד על מנת לבחון את השפעת התוכנית על העיר רמת גן. תכנית רג/מק/340/ג/א/1 היוותה המשך ישיר לתוכנית רג/מק/340/ג/30/א, שהייתה בתוקף לשנה וחצי ופג תוקפה. כך ניתן היה להעריך את השפעת התכנית בפועל על פני תקופה של שנתיים וחצי, ולבחון את השפעתה על צפיפות ואופי העיר רמת גן או על אזורים מסוימים בה.

כאן המקום לחזור אחור, ולבחון את מטרות תוכנית תמ"א 38 – תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. שמה של התוכנית מעיד על מטרתה היסודית, אשר במהלך הדרך, נראה כי נדחקה לפינה כאשר הדיון הציבורי העיקרי מהותו, הזכויות הניתנות מכוחה והרווחיות הכלכלית שבביצוע בניה על פיה.

בשנת 1975 נכנס לתוקף התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה – ת"י 413, כך נמצא, כי בניינים אשר נבנו על פי היתר בניה שניתן קודם ליום 01.01.80, אינם עומדים בדרישות תקן זה. המדינה שראתה חשיבות רבה בחיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה, ראתה לנכון לייצר מנגנון תכנוני וכלכלי, ולהעניק הטבות כלכליות בדמות שטחי בניה, אשר יהוו תמורה ראויה ויעודדו יזמים להתקשר עם בעלי זכויות בבניין בעסקה של שירותי בנייה, תוספות חיזוק ושיפוץ בתמורה לזכויות הבניה בבניין.

הגרסה המקורית לא הוכיחה את עצמה ועל כן בתיקון מס' 2 לתמ"א 38 הוסף סעיף 14 א', ובו נקבעה אפשרות נוספת להשגת מטרות התמ"א והיא הריסת הבניין הדורש חיזוק, והקמתו מחדש, לפי זכויות הבניה מכוח תכניות החלות במקום בתוספת זכויות הבניה אותן ניתן לאשר מכוח תמ"א 38. בחינת תהליכי חיזוק מבנה מראה, כי חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה הינו תהליך מורכב מבחינה הנדסית, ובמיוחד כאשר במסגרת החיזוק מבוצעות גם תוספות בניה, וכך נמצא כי בניית מבנה חדש מן היסוד, עדיפה על חיזוק מבנה ישן. על בסיס הנחה זו נוסח תיקון מס' 2 לתמ"א 38, והדבר אף קיבל ביטוי מוחשי במסגרת תיקון מס' 3 לתמ"א 38, אשר הרחיב משמעותית את מסגרת הזכויות והאפשרויות לנצלן.

הליך הריסת בניין קיים, והקמתו מחדש על פי הוראות סעיף 14א' בתמ"א 38, הינו בעצם ביצוע מיני פרויקט של "פינוי בינוי". משכך נכון לבחון את הנוסחה הבסיסית המקובלת בתוכניות פינוי בינוי על מנת שפרויקט יהיה כלכלי, לפיה על כל דירה שנהרסת נבנות 3 דירות לפחות (כמובן תלוי באיזור). מובן, כי מעבר לכך היחס שבין מס' יחידות הדיור הקיימות לחדשות, יקבע בנוסף על פי מיקום הנכס, היקף הפרויקט וגורמים נוספים, תיקון 3 אף הגדיל את מסת הזכויות ובכך אף את הכדאיות.

בערר גב/5068/12 אורי גולן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים האמורה, נקבע באופן מפורש סך הזכויות אותן ניתן להוסיף מכוח ס' 14א' לתמ"א 38, ולעניין מספר היחידות מכוח הזכויות – נתון הדבר לשיקול דעת הוועדה המקומית, כמו גם בפרויקט "פינוי בינוי".

סעיף 23 לתמ"א 38 קובע: "שוכנע מוסד תכנון כי בשל התנאים הייחודיים של ישוב או חלקים ממנו נדרש להתאים את הוראות תוכנית זו לתנאים הייחודיים הנ"ל, יהיה מוסמך לאשר תוכנית מפורטת שמטרתה חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, על פי הוראות תוכנית זו וכמפורט להלן: בתוכנית מפורטת כאמור ניתן לקבוע כי יחולו בתחומה רק חלק מהוראות תוכנית זו, או לקבוע הוראות שונות מהקבוע בתוכנית זו בעניינים המפורטים להלן: שטחי בניה, יחידות דיור, גובה בניה, קווי בניין, עיצוב אדריכלי ותקני חניה".

בהתאם לכך, מספר ועדות מקומיות זריזות כמו גם הועדה המקומית ברמת גן, יזמו תכניות המגדילות את היקף יחידות הדיור, מתוך מטרה לקדם הפרויקטים, ולאפשר המהלך של הריסה ובניה מחדש מבחינה כלכלית, כמו כן קבעו הנחיות והוראות המשקפות את מדיניות הועדה המקומית בכל הקשור עם פרויקטים לפי תמ"א 38.

עיריית תל אביב, למשל, שהתייחסותה לתמ"א לא זהה, פרסמה מסמך הוראות מנחה לבחינת בקשות להיתרי בניה על פי תמ"א 38, בו קבעה קווי מדיניות כלליים, מדיניות אזורית, ובה סיווג של האזורים בעיר ל- 4 קטגוריות והנחיות ברורות בנוגע למדיניות העיר לגבי כל קטגוריה בנוגע לעקרונות המנחים המהווים בסיס לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38 – תוספת שטחים, קומות וכיוצ"ב. כן הוסיפה מספר הנחיות שאינן קיימות בהוראות התמ"א, והמשקפות את מדיניות עידוד ביצוע פרויקטים על פי תמ"א 38, כגון אישור פרויקטים גם לגבי בניינים ללא היתר, או בבניינים שגובהם אינו עולה על שתי קומות ועוד.

בהמשך להוראות ס' 23 לעיל נקבעו ההוראות בסעיף 26 לתמ"א 38 בזו הלשון:

"במקום שיש לתוספות הבנייה לרבות לתוספת יחידות דיור, השלכות מעבר לתחומי המגרש, רשאי מהנדס הועדה המקומית לדרוש תכניות, דו"חות כתובים, שישמשו כבסיס להחלטתו בכל מקרה שנדרשת חוות דעתו, בנושאים המתייחסים להשתלבות תוספת הבניה עם הרחוב והסביבה, לשירותים השכונתיים, לתשתיות של המבנה ושל השכונה, לנגישות והולכי רגל, למניעת מטרדים לבניינים סמוכים, למצאי שטחים צבורים פתוחים לנפש".

בהתאם להוראה זו, בבואה לאשר הגדלת הצפיפות נחוצה ככל שתהא מבחינה כלכלית, על הועדה המקומית לשקול כל מקרה לגופו. בערר על החלטת הועדה ברמת גן, קיבלה הועדה עידוד ואישור כי ההחלטה לאשר התוכנית נכונה ביסודה, כאשר הגדלת הצפיפות נחוצה על מנת לאפשר ביצוע התמ"א. כך נקבע כי הועדה פעלה נכונה, כאשר אישרה התוכנית לתקופה של שנה, במטרה לבחון את השפעת תוספת יחידות הדיור מכוח התוכנית על הסביבה הקרובה, ולהימנע מאישור כמות יחידות הדיור המבוקשות במקרים המתאימים.

סוף דבר, ועדת הערר דחתה את טענות העוררים כנגד אישור התוכנית. יחד עם זאת קבעה כי התוכנית תתוקן בשני סעיפים. תיקון נוסח סעיף 2.2.1 ובו הוסף כי לוועדה שיקול דעת לעניין אישור הגדלת מספר היחידות, ותיקון סעיף 7.2.1. בו יירשם כי תוקף התוכנית הנו לשנה אחת.

כן המליצה ועדת הערר לוועדה המקומית לעשות שימוש בסמכותה לחייב ביצוע בדיקה לפי סעיף 26 לתמ"א 38, ונתנה "חיזוק חיובי" לוועדה המקומית רמת גן שהייתה מבין הראשונות בארץ שיזמה תכנית מכוח ס' 23 לתמ"א 38, על מנת להפוך את התוכנית לאטרקטיבית, ולהביא לתנופת בניה מכוחה, יחד עם זאת הדגישה, כי יש לעקוב בזהירות ובצורה מקצועית אחרי השלכות ביצוע התמ"א על המרקם העירוני שכן, תמ"א 38 מוסיפה זכויות בניה מעבר לאלה אותן ניתן לאשר מכוח התוכניות החלות במקום במצב רגיל.

נכון כי תכנית לתקופה ארוכה המגדילה הצפיפות, נכון שתהא על בסיס פרוגרמה אשר תבחן את השפעת התוכנית על האזורים השונים בעיר. הועדה המליצה על קביעת יחס דיפרנציאלי לפי רובעים בין דירות שתיהרסנה לבין מס' דירות בבניין החדש.

עוד המליצה הועדה, כי תכנית אשר תקבע את הצפיפות, תהא בתוקף לתקופה ארוכה משמעותית יותר או לצמיתות, באופן שבו, יזמים ודיירים יוכלו להתקשר על בסיס מצב תכנוני ידוע וודאי. מדיניות אישור תכניות לתקופות קצרות – נכונה על מנת לבדוק ההשפעה הסביבתית, אך חשובה ממנה היא מטרת העל להוציא לפועל הליכי חיזוק הבניינים.

בהקשר דברים אלו ראוי אף לדון גם ביישום פרויקטים של פינוי בינוי, כאשר קדמה לתמ"א 38 מדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון החל משנת 1998, אשר קיבלה ביטוי רשמי בסעיף 33א. לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, לפיו הממשלה רשאית, להכריז בצו על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי. לצורך יישום מדיניות זו חוקקו חוקים ותקנות, אך בפועל לאור מורכבות פרויקטים אלו והיקפם הדורש מימון כבד, מעטים הפרויקטים שיצאו באמת לפועל, ועוד פחות אלו אשר הסתיימו בהצלחה עבור הצדדים כולם.

יחד עם זאת, ישנם יתרונות מרובים בפרויקט מסוג פינוי בינוי עבור מתחם כולל, לעומת פרויקט תמ"א המבוצע בגין בניין בודד, ולכל היותר מספר בניינים סמוכים. ביצוע פרויקט תמ"א 38 בודד אינו משנה מהותית את הסביבה העירונית בה קיים הבניין, אחריות היזם מצטמצמת לבינוי ועיבוי הבניין ותו לא, ולא נוצר כל שוני במראה התשתיות העירוניות , השירותים וכיוצ"ב, ובפועל ההתחדשות העירונית הנה התחדשות עבור 4 הקירות של בעלי הדירות ותו לא.

בפרויקט מסוג פינוי בינוי נוצרת התחדשות של ממש, כאשר הפרויקט מבוצע במתחם הכולל מינימום של 24 יחידות, וכך, גם בשל מורכבותם, המתחמים המוכרזים יהיו בדרך כלל, מרובי זכויות וכחלק מתב"ע שמאושרת בגין מתחם, מוצבות ליזם המבצע דרישות ציבוריות לביצוע, באופן שבו מתחם שלם מקבל מראה חדש.

אין ספק, כי ביצוע פרויקטים של תמ"א 38/2 ו- 38/3 המהווים מעין פרויקט קטן של פינוי בינוי, מאיינים לעיתים את האפשרות לבצע פרויקטים גדולים של פינוי בינוי בסביבה. כאשר ברור, כי אישור פרויקטים של תמ"א 38, באים על חשבון תכניות הרשות לבצע פרויקטים כוללים של פינוי בינוי.

כמו כן, בהחלטה נוספת שניתנה ביום 29.07.2013 ע"י ועדת ערר מחוזית – הפעם מחוז המרכז, בערר 179/13, חכם גדעון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה ואח', הביעה יו"ר הועדה, עו"ד גלקין-גולן את עמדת הועדה בנושא, כאשר העוררים טענו כי אישור בקשה לחיזוק ותוספות בניה לפי תמ"א 38 בליבו של מתחם בו מבקשים בעלי הזכויות לקדם פרויקט פינוי בינוי – תפגע באפשרות לבצע פרויקט התחדשות עירונית.

במקרה הנדון מדובר היה בתוכנית לפינוי בינוי, שהינה בגדר רעיון תכנוני בלבד שטרם הבשיל לכדי תכנית סטטוטורית ואף לא בהכנה, ועוד חזון למועד. בהתאם לכך נקבע כי על הוועדה חלה החובה ליתן היתר בניה בהתאם למצב הסטטוטורי הקיים בהווה ולא ניתן למנוע מתן היתר התואם תכניות מאושרות בטרם קבלת החלטות אחרות של מוסד תכנון מוסמך.

הועדה דחתה את טענת העוררים, ובמסגרת זו אף חזרה על עמדתה בנוגע לחשיבותה של תמ"א 38 כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטה קודמת של הועדה (ערר 9/10, ו-ערר 43/10) כדלקמן:

"ככלל, כפי שכבר הבהרנו לא אחת, רואה וועדת הערר בחיוב רב יוזמות לחיזוק מבנים על פי תמ"א 38. בקשות אלה מגשימות בראש ובראשונה את מטרת העל של תכנית זו ומקדמות את הערכות הציבור, הרשויות והמדינה במדרג המוכנות  לקראת רעידות אדמה אשר עתידות להתרחש באזורנו… כפועל יוצא מהשגת מטרה זו (זוכה בראייתנו הציבור גם בהתחדשות פני אותם בתים ומקום בו ניזומות מספר בקשות בסביבה קרובה לאלמנט (כבענייננו) לאלמנט ההתחדשות משקל משמעותי ומיטיב סה"כ עם הסביבה".

בכל מקרה, נראה כי יש לבחון הנושא בפרספקטיבה רחבה של הטוב ביותר לעיר/לשכונה. מה הדרך המיטבית להתחדשות העירונית, ולאו דווקא מההיבט הכלכלי, ובמיוחד בהתחשב באווירה ובמראה הקיים בכל רובע/שכונה.

התחדשות עירונית צריכה להיעשות טיפין טיפין, על מנת לשמור על מרקם עירוני תקין, נעים, במרכזי הערים פרויקטים גרנדיוזיים של פינוי בינוי, מהווים מהפכה של ממש שפוגעת בלב הפועם של העיר ובמראה העירוני שהתפתח עם השנים.

רוח דברי הועדה, משאירה את הדילמה שעומדת בפני כל רשות בנוגע להתחדשות עירונית, כאשר המחשבה הראשונית אומרת לקדם ולאשר כמה שיותר פרויקטים של תמ"א 38 ובכך ליישר קו עם מדיניות ארצית, לעודד היזמים, להגדיל צפיפות היחידות, וכך גם להיענות לדרישות השוק. מנגד, חובת הרשות היא לעצור ולבחון את השפעת הפרויקטים על המרקם העירוני, והתשתיות הנדרשות. בסופו של יום בבניינים המחוזקים או בבניינים החדשים שנבנים תחת הישנים, יחיו דיירים, ומשפחות אשר צריכים להשתלב בחיי העיר, ולא רק ב-4 קירותיהם.

מובן כי חוסר הוודאות התכנוני, במיוחד לאור העובדה כי אנו בתקופת הבחירות לרשויות המקומיות, אינו מועיל לתהליך. נראה כי בנסיבות העניין על הרשויות לנהוג במדיניות של "בזהירות ובנחישות", כאשר מצד אחד על הרשות לקבוע פרוגרמה מסודרת המתאימה לצרכים ולנתוני הרשות, ומצד שני, להמשיך ולדחוף הדיירים והיזמים לבצע פרויקטים לפי תמ"א 38. נכון לקבוע קווים מנחים במסגרת פרוגרמה, אך עם זאת להשאיר שיקול דעת נרחב לוועדה המקומית לדון בכל מקרה לגופו, ותוך חובה לקבל ייעוץ מגורמים מקצועיים, וכל זאת ביעילות מרבית ומתן עדיפות עליונה בטיפול אינטנסיבי, בשל חשיבות התהליך ומטרתו היסודית – הצלת חיים.

 לתשומת הלב,  להלן תגובת יו"ר ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז ות"א עו"ד כרמית פנטון למאמר שהופיע בעלון קודם (עלון מס' 48) שכותרתו : "החוק לא תוקן – אך התיקון כבר כאן" (בעקבות מספר החלטות מהותיות שנתנו לאחרונה  ע"י ועדת ערר, בהן נדחו עררים על תביעות ירידת ערך שהוגשו על פי סע' 197 לחוק התו"ב, בגין פגיעות תמ"מ 3/21, תמ"מ 6/3 א' וכו') כדלקמן:

 "עיון במאמר הביקורת שפורסם לאחרונה באתר בעניין פוטנציאל תכנוני העלה כי נפלה בו טעות מהותית בניתוח החלטות ועדת הערר בעניין המושג שהוטבע בהחלטות "עננה תכנונית״ . המושג ״עננה תכנונית ״מתייחס לקיומן של תכניות מאושרות בלבד במצב התכנוני הקודם.
אין לכך קשר עם סוגית הפוטנציאל התכנוני אשר איננו מתייחס כלל לתכניות שאושרו".

 

 עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

 מינהל

 דיור בהישג יד

 נעדכן כי המועצה אישרה שינויים בקריטריונים לזכאות לדיור במחיר מופחת, בהתאם להחלטת שרים לענייני דיור – קבינט הדיור. יישום כללי הזכאות ייעשה על ידי משרד השיכון.

הוחלט כי 70% מיחידות הדיור המשווקות בשיטת "מחיר למשתכן" – ישווקו עבור הציבור הכללי לפי מסלול א', ו-30% מיחידות הדיור המשווקות בשיטת "מחיר למשתכן בהנחה משומה" ישווקו ביישובי המיעוטים ובתכניות המותאמות לאוכלוסייה בעלת צביון דתי, בהתאם למסלול ב'.

 הקצאת קרקע לבניית דירות להשכרה

הוחלט כי הקריטריונים לקביעת זכאות לשכירות מכוח החלטת מועצה מס' 1248 (הקצאת קרקע לבניית דירות להשכרה), יהיו בהתאם להחלטת קבינט הדיור מיום 01.07.13. גם כאן יישום כללי הזכאות ייעשה על ידי משרד השיכון.

 הוארך ב-3 שנים הפטור מתשלום דמי היתר להקמת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) ומרחב מוגן קומתי (ממ"ק)

מאחר ולא חל שינוי במצב הביטחוני, ועדיין קיים צורך בהקמת מרחבים מוגנים, הוארך תוקף ההחלטה ב-3 שנים נוספות, ועד ליום 31.12.2018 ימשיך ויחול הפטור מתשלום דמי היתר להקמת מרחב מוגן דירתי או קומתי.

 

 מיסוי מקרקעין

 תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) (תיקון), התשע"ג-2013

נעדכן כי בנוסף לשלל השינויים והעדכונים שאושרו בתחום מיסוי הנדל"ן, החל מיום 01.08.2013, עלה שיעור מס הרכישה באחוז, באופן שבו בעת מכירת זכות במקרקעין או בעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, ישולם מס רכישה בשיעור של 6% משווי הזכות הנמכרת.

בתנאים המפורטים להלן, הרוכש יהא זכאי לקבל החזר בסך של שישית ממס הרכישה ששילם (ובתנאי שזה לא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה):

א.      נמכרה זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבניה המתירה בנייה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים.

ב.       התקבל היתר לפי חוק התכנון והבניה  לבניית דירת מגורים אחת לפחות לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה.

 טפסים חדשים במיסוי מקרקעין

בעקבות  תיקוני חקיקה על פי החוק לשינוי סדרי עדיפויות יעדי התקציב לשנים 2013-2014

 על פי הוראת סעיף 9(ג1ג)(2)/9(ג1ד)(2) לחוק מיסוי מקרקעין –  רוכש דירה יחידה יחתום על טופס 7912 – הצהרת רוכש דירת מגורים יחידה המהווה הצהרה משלימה להצהרה הראשית על העסקה, ואשר עיקרו הצהרה כי הרוכש הינו תושב ישראל.

 

עדכוני פסיקה

 בר"מ 3294/10 אמיר לירן ו-176 אח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין,

בית המשפט העליון, בפני כב' הש' ח' מלצר

ועדה מקומית שלא דנה בתביעות 197, רשאית להתגונן מפניהן בהליך ערעורי והיא רשאית אף להגיש שומה "עקרונית" על עצם היותה של התכנית פוגעת מבלי להתייחס לנכסים ספציפיים

 ב"כ המשיבה: עו"ד משה כהן

 

עניינינו בבקשת רשות ערעור על פסק דין של בימ"ש לעניינים מינהליים, בו נדחה ערעור על החלטת ועדת ערר לתכנון ולבניה לדחות את תביעת המבקשים לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. תביעות הפיצויים הוגשו בגין אישורה של תמ"מ 34/3, שהינה תכנית מתאר מחוזית חלקית, המהווה שינוי ל-תמ"מ 3 ולתמ"מ 2/3 ומטרתה שינוי ייעוד שטחים בגבעות מזרח ראש העין מ"אזור חקלאי" (עפ"י תמ"מ 3) ומ"יישוב פרברי מוצע ושמורת נוף ונופש" (עפ"י תמ"מ 2/3) ל"שטח עירוני". לצד שינוי הייעוד, נקבע כי תנאי לשימוש והוצאת היתרי בניה, הוא הכנת תכנית מפורטת.

המבקשים טענו בתביעתם כי התכנית תהפוך את אזור מגוריהם, מאזור של בנייה פרברית דלילה (2-1 יחידות לדונם ברוטו) לאזור עירוני מסיבי (6-5 יחידות לדונם ברוטו) תביעתם של המבקשים לא זכתה להתייחסות מצד המשיבה שלא החליטה בבקשה תוך 90 יום, כקבוע בסעיף 198 לחוק, והמבקשים עררו לועדת הערר. המשיבה הגישה תגובה מפורטת לערר, שנתמכה גם בחוות-דעת שמאית "עקרונית" (שלא התייחסה לנכסים ספציפיים של המבקשים), ולפיה נכסי המבקשים לא נפגעו על ידי התכנית. ועדת הערר דנה בתביעות לגופן ודחתה אותן ואת הערר.  על החלטה זו הגישו המבקשים ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים. בית המשפט לעניינים מנהליים דחה את הערעור. על החלטתו הוגשה בקשת רשות הערעור דנן.

בית המשפט החליט לדחות את הבקשה למתן רשות ערעור.

ראשית, חזר בית המשפט על ההלכות בהן נקבעה אמת מידה מחמירה למתן רשות ערעור לדיון ב"גלגול שלישי", בבקשות שעניינן תביעות לפיצויים בגין ירידת ערך, לפיה ככלל, תינתן רשות ערעור רק בשאלות החורגות מעניינם הקונקרטי של הצדדים, שלהן השלכות רוחב, או כאשר מתעורר צורך לקבוע כלל משפטי בעל חשיבות עקרונית, או לצורך פירושו של חיקוק, מקום שנחלקו בו הדעות בערכאות הקודמות. בית המשפט מצא כי טענות המבקשים כאן תחומות במאפייניו העובדתיים של המקרה, ו"השלכות הרוחב" הן מצומצמות ביותר, אם בכלל קיימות.

לגופן של טענות המבקשים קבע בית המשפט, בין היתר, כדלקמן:

ביחס לטענה שלא היה מקום להידרש לעמדת הועדה המקומית בתביעות או להתיר לה להגיש מסמכים, מקום שזו לא דנה או החליטה בתביעות עובר לערר, קבע בית המשפט כי גם אם מן הדין מוטלת על הועדה המקומית חובה לדון בתביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק, המונחת לפתחה, ולהחליט בה – אין הימנעות המשיבה מלעשות כן כדי להשתיק אותה מלהתגונן מפני התובענה ולהגיש לשם כך כל מסמך נדרש, ובכלל זה חוו"ד שמאית. במקרים המתאימים ניתן, למצער, לחייב את הועדה המקומית בהוצאות משפט בגין מחדלה.

באשר לטענות המבקשים ביחס למהות חוות הדעת שהגישה הועדה המקומית קבע בית המשפט, כי ייתכנו מצבים שבהם תותר הגשתה של "חוות דעת שמאית עקרונית", המתייחסת לשאלת עצם קיומה של פגיעה במקרקעין על-ידי תכנית פלונית, מבלי להתייחס באופן פרטני לנכס כזה או אחר. למשל, כאשר הפגיעה הנטענת היא "קולקטיבית" באופייה, וכאשר חוות הדעת השמאית מבקשת לתמוך בטענת הועדה המקומית לפיה כלל לא מתקיימים "תנאי הסף" הקבועים בסעיף 197 לחוק לצורך הגשת תביעה לפיצויים.

באשר לסוגיית מסויימות התכנית, קבע בית המשפט כי הוראות התכנית קובעות, לצד שינוי הייעוד – ל"שטח עירוני" (מבלי שנקבע מה הן התכליות והשימושים המותרים על פי התכנית, כמו גם היקפי הבינוי המאושרים ואופיו), כי: הוצאת היתרי בניה ושימוש בקרקע כפופים להכנת תכנית מפורטת. גם הגדרת הייעודים בתכנית מכילה מגוון רב של תכליות ושימושים אפשריים, ולכן אין לדעת מהתמ"מ כשלעצמה, האם בסמוך לקו הראשון של בתי המבקשים ייבנה פארק, או גן ציבורי, בתים, בנייני ציבור, או כל אלמנט אחר, ולפיכך – לא ניתן להעריך האם תהיה פגיעה במקרקעי המבקשים ומה יהיה היקפה. לפיכך הנטל להצביע על פגיעה קונקרטית שנגרמה למקרקעין, בעקבות אישורה של התכנית לא הורם.

בית המשפט ציין כי פסק-דינו של בית המשפט קמא איננו חוסם עקרונית את דרכם של מי מהמבקשים להגיש, בעתיד, תביעות מכוח סעיף 197 לחוק, בגין פגיעות במקרקעין שתיגרמנה (אם תגרמנה) בעקבות אישורן של תכניות אחרות נוכח שינוי הייעוד שנקבע בתמ"מ 34/3. תוצאה זו היא סבירה, מידתית, ראויה ועדיפה באופן מובהק על פני התוצאה של קבלת תביעתם של המבקשים, מבלי שהוכחה פגיעה קונקרטית במקרקעין.

לפיכך, כאמור, בקשת רשות הערעור נדחתה.

 

הערת המערכת:

ראשית נציין, כי יש לגנות לדעתנו את שיטת חלק מהועדות המקומיות שמתייחסות למועדים הנקובים בחוק התכנון והבניה, לרבות בהתייחס לתביעות ירידת הערך, כמועדים "מומלצים" בלבד שאין חובה לעמוד בהם, ההנחה היא כי אם יתוקן החוק ותוטלנה סנקציות שנעות החל מהיטל מקנסות לטובת האזרח ועד קבלת התביעה, הגישה תהא שונה.

בעיקר הדבר צועק שבעת איחור בן יום אחד של הגשת הליך מצד התובע, יעמדו אותן ועדות על הרגליים האחוריות בניסיון לדחות את התביעות.

אשר לשומה "כללית", נראה כי היה מקום לבקש אישור של ועדת הערר לחרוג מהוראות הפסיקה והחוק ולהימנע מבדיקה עניינית של כל נכס ונכס, כשם שיש להניח מרוח החלטות ועדות הערר לאחרונה, שתביעות שהיו מסתמכות על "שומה כללית" היו נדחות בשל קביעה כי "לא הוכח הנזק".

ולבסוף, אשר לדחייה בשל כך שלא ברור עדיין מה שיעור הנזק, עסקינן בסוגיה נכבדת ולא פשוטה, ברי הוא בכל מקרה כי נוהל הליך מיותר ומחויב על מנת שלא היו נדחים התובעים בעת אישורה של אותה תכנית "מפורטת", בטענה כי היה עליהם לתבוע עוד בתכנית הכללית, ההנחה לדעתנו הינה כי אם מוכחת ירידת ערך, אזי התביעה עומדת בהוראות החוק.

 

 ע"א 692/12  אלון פרידמן נ' יעקב שפירא בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
בפני הרכב כב' הש' א' חיות, י' עמית וד' ברק-ארז

 גמירות דעת, מסוימות, פרשנות וסוגיות נוספות בדיני חוזים

ב"כ המערער: עוה"ד רון אלון וחגית לוגסי

המשיב היה בעליו של בית מגורים בחלקה 10 בגוש 10817 ברחוב העלייה השנייה 65 בחיפה. ביום 12.2.10 חתם המשיב על "הסכם" אל מול "אייל פרידמן ו/או אלון פרידמן" (אייל הוא אחיו של אלון פרידמן, המערער). במסגרת ההסכם נקבע כי לנוכח רצון הקונה לערוך בירור בנוגע להפקעה המתוכננת בחלקה, מוקנים לקונה 30 ימים לביצוע בדיקות במהלכן לא יוכל המוכר למכור את הנכס לקונה אחר. יצוין כי בפרטי הקונה צוין מספר ת.ז. של אייל בלבד, שאף חתם לבדו על ההסכם לצד חתימתו של המשיב – המוכר.

בחודש מרץ 2010 נחתם הסכם נוסף במסגרתו ניתנה לקונה זכות לרכוש את הנכס בתוך 6 חודשים. בהסכם השני הוגדר "הקונה" כ"אייל פרידמן ו/או אלון פרידמן או מי מטעמם", וכמו בהסכם הראשון גם ממסמך זה נעדרו פרטים מזהים של המערער והוא אף לא חתם עליו (אלא רק אייל).

בהמשך לחתימת ההסכמים הנ"ל הוחלפו בין הצדדים שלוש טיוטות של חוזי מכר בהם הוגדרו "כרוכש" אנשים שונים. כמו כן, בהמשך נרשמה הערת אזהרה לטובת המערער  על בסיס הסכם האופציה.

ביום  17.9.2010 פנה המשיב לאייל והודיע לו שהאופציה פוקעת באותו יום. אייל השיב כי הוא "מממש את האופציה" וכי הפקיד "מכתב מימוש אופציה", מספר ימים קודם לכן אצל ב"כ המשיב. המשיב מצידו הודיע לאייל, כי מכתב המימוש לא מהווה מימוש אופציה מבחינתו וכי רק תשלום התמורה בפועל מהווה מימוש האופציה.

עם זאת, במהלך החודש שלאחר מכן, הוחלפו טיוטות נוספות של חוזה מכר בין הצדדים אך הללו לא הבשילו כדי חתימתו של חוזה מכר. כמו כן בהמשך קבעו הצדדים להיפגש לצורך תיקון סופי של טיוטת חוזה המכר וחתימה עליו. לפגישה הגיעו המערער וב"כ עם שיקים בנקאיים. אך נמסר להם כי עורך דינו של המשיב חולה, ועל כן נדחתה הפגישה ולא נמסרו השיקים והעסקה לא יצאה אל הפועל.

לאור האמור הגיש המערער תביעה לבית המשפט המחוזי בחיפה במסגרתה ביקש לקבל סעד הצהרתי, לפיו הוא מימש את האופציה וכן תבע להורות על אכיפת הסכם האופציה.

בית משפט קמא דחה את התביעה ומכאן הערעור דנן. יצוין כי היות ולא הוגשה בקשה לעיכוב ביצוע, מס' חודשים לאחר פסק הדין ולפני שהסתיים הדיון בערעור, נמכר הנכס על ידי המשיב לצד שלישי.

בפתח הדברים ציין בית המשפט כי יידון בבקשה לסעד ההצהרתי באשר לתוקפו של ההסכם, אך לא יוכל לדון בסעד האכיפה שכן סעד זה נוגע לצדדים שלישיים שאינם צד לתיק.

בית המשפט העליון בנתחו את המקרה ציין כי ביסודו של חוזה אופציה עומדת היכולת הניתנת לאחד המתקשרים לבחור אם להתקשר בעסקה העיקרית אם לאו. דהיינו, תוקפו של החוזה העיקרי מותנה בבחירתו של בעל האופציה לממש אותה ובמובן זה מהווה מימוש האופציה קיבול של החוזה העיקרי על ידו.

בית המשפט דחה את טענת המשיב כי ההסכם חייבו רק להימנע מלמכור את הנכס לאדם אחר במשך תקופה מוגדרת, וזאת על מנת לאפשר לצדדים לנהל משא ומתן נוסף.  בית המשפט ציין כי אכן, לעתים נערכים חוזים לניהול משא ומתן. אולם, בענייננו, בחינת נוסחו של ההסכם מלמדת כי הצדדים לא התכוונו לחייב זה את זה רק לנהל משא ומתן בעתיד, אלא התחייבו להתקשר בעסקת מכר, ככל שתמומש האופציה.

באשר למסוימות ההסכם, ציין בית המשפט את ההלכה, כי הצעה תוכל להיחשב כמסוימת דיה אם פרטים שחסרים בה, הם פרטים הניתנים להשלמה באמצעות החוק או הנוהג. בית המשפט קבע כי הפרטים שהמשיב ביקש להיבנות מחסרונם הם כאלה שפסיקתו העקבית של בית משפט זה הבהירה כי ההתייחסות אליהם אינה חיונית לגיבושו של יסוד המסוימות, לנוכח האפשרות להשלימם מכוח הדין או הנוהג ובין היתר מועד רישום הבעלות, מועד מסירתה של החזקה חלוקת הנשיאה בתשלומי המיסים וכו'.

בית המשפט ציין כי גם אי הסדרתם של מועדי התשלום אינה מלמדת בהכרח על העדר מסוימות, מאחר שבנסיבות מסוימות הוא עשוי להיות טפל ליתר פרטי העסקה.

בהקשר זה, ציין בית המשפט כי החלפת טיוטות לשם חתימה על חוזה מכר מפורט, לאחר החתימה על הסכם האופציה, אינה מלמדת כי זה נעדר גמירות דעת.

בית המשפט הדגיש כי אף אם מבחינתו הסובייקטיבית של המשיב לא הייתה גמירות דעת, אין הדבר מוריד או מעלה, שכן הקובע הוא החזות החיצונית אובייקטיבית של הדברים.

באשר לשאלת היריבות המשפטית בין המערער והמשיב קבע בית המשפט, כי יש לראות במערער צד להסכם האופציה נוכח הלשון המפורשת של ההסכמים בהם הוגדר הקונה כ- "אייל פרידמן ו/או אלון פרידמן".  בית המשפט הוסיף גם, כי המשיב אינו יכול להיבנות מהיעדר החתימה של המערער על גבי הסכם האופציה. ראשית, אם סבר המשיב כי יש פגם בהיעדרה של החתימה היה עליו להעלות טענות אלו במועד החתימה או בסמוך לכך. שנית, כבר נפסק כי לא בכל מקרה החתימה תיחשב לתנאי בלעדיו אין.

באשר לשאלה האם אכן מומשה האופציה כדין. ציין בית המשפט, כי אומנם מוטב היה לו הצדדים מגדירים במפורש את אופן המימוש הנדרש. אולם, בנסיבות העניין, אין מדובר בפרט חיוני לדרישת המסוימות והוא ניתן להשלמה. בית המשפט פסק כי מבלי לקבוע מסמרות בסוגיה הכללית מהי "הדרך המקובלת" למימושה של אופציה, הרי שבנסיבות העניין – משהודיע המערער על רצונו לממש את האופציה ואף הביע נכונות למסור למשיב שיקים בנקאיים על מלוא סכום הרכישה זמן קצר לאחר שניתנה ההודעה, עשה המערער די למימושה.

סיכומם של דברים, הערעור התקבל בחלקו בכל הנוגע לסעד ההצהרתי שהתבקש ובית המשפט קבע, כי בין המערער והמשיב נחתם חוזה תקף וכי המערער עשה את הנדרש לשם מימוש את האופציה שהוענקה לו ועל כן היה זכאי לרכוש את הנכס.

הערת המערכת:

אין כל ספק כי בשנים האחרונות הפך מכשיר האופציה לאחד המכשירים החשובים בתחום, בו נעשה שימוש בתכיפות מכובדת, מן הראוי כי יחד עם חוזה האופציה יטרחו הצדדים וכבר יחשבו על "היום שאחרי" ויגיעו לחוזה מושלם ככל הניתן שיצורף למכשיר האופציה, על מנת למנוע מחלוקות עידיות לגבי כוונת הצדדים, עם זאת הכיר בית המשפט העליון בחוזה האופציה כחוזה נדל"ן לכל דבר ואף הורה על השלמתו, בהתאם לפסיקה ולמקובלות ויש לברך על כך.

 

 

ע"א 8526/11 קרן קיימת לישראל ואח' נ' עיזבון גוזלן ז"ל ואח'  בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בפני הרכב כב' הש' הנשיא א' גרוניס, א' רובינשטיין וד' ברק-ארז

 פרשנות הסכם שנחתם בין חברת עמידר למשתכן  –
האם הזכויות הנמכרות כוללות את הדירה בלבד או אף את שטח המגרש עליה היא בנויה

 ב"כ  המערערותעו"ד אלעד נוה

 ענייננו בשאלת פרשנות של הסכם אשר נחתם בין חברת עמידר לבין ה"ה גוזלן ז"ל, בשנת 1957 בגדרו, קיבלו לרשותם גוזלן נכס שהוגדר בהסכם כ- "דירה", במושב קדימה. לאחר שחלפו עשרות שנים, במהלכן גוזלן נפטרו והדירה נהרסה כליל, יורשיהם הגישו תביעה, במסגרתה טענו לזכות להירשם כחוכרים של המגרש המקורי, בו הייתה בנויה הדירה.  על כן, בית המשפט נדרש להכריע בשאלת פרשנותו של ההסכם ובשאלה האם ההסכם הקנה לדיירים זכויות בשטח הדירה בלבד או אף במגרש עליו היא הייתה בנויה.

תביעה שהוגשה לבית משפט קמא ע"י יורשי גוזלן נתקבלה תוך שבית משפט קמא קבע, כי פרשנות ההסכם עפ"י מכלול נסיבות העניין מעלה כי ההסכם חל גם על המגרש הצמוד לדירה ולא רק על הדירה בלבד, מכאן הערעור שלפנינו.

בית המשפט העליון, בפס"ד מפי השופטת ד' ברק- ארז, קיבל הערעור ודחה את התביעה וקבע כי לשונו של החוזה התוספות לו ונסיבות עשייתו מובילים למסקנה, כי יש לפרש את ההסכם כחל על שטח הדירה בלבד, זאת מאחר וההסכם מתייחס באופן עקבי לכך שהשימוש בדירה הוא למטרת מגורים בלבד. כך גם הנספחים שצורפו להסכם ונסיבות עריכתו תומכות באותן המסקנות.

לשון ההסכם מבחינה באופן ברור בין הדירה לבין התייחסויות אחרות לקרקע ולבנוי עליה. מכאן ניתן ללמוד לדעתו של בית המשפט,  כי ההסכם מקנה זכויות בדירה בלבד ולא במגרש שעליו היא בנויה. מסקנה זו מתחזקת בשים לב לתוספת שצורפה להסכם המתארת את הממכר והמכילה תיאור מפורש של הנכס המוקנה כדירה עצמה בלבד. מאידך תרשימים המתארים את המגרש, אשר צורפו להסכם ועליהם מבקש המשיב להתבסס, לא הוגדרו כלל כחלק מן ההסכם ולא אוזכרו בו.

עוד הוסיף בית המשפט וקבע כי גם נסיבות עשייתו של ההסכם תומכות לכאורה באותה מסקנה כאמור, מאחר ופנייה לנסיבות שאפפו את ההסכם לצורך פרשנותו אמורה להיות מכוונת לנסיבות שעיצבו את כריתתו. בעניין דנא, קבע בית המשפט כי נסיבות עשייתו של ההסכם היו נסיבותיהן של שנות החמישים – שנים של קליטת עלייה ומציאת פתרונות דיור. נסיבות אלה מכוונות לכך שהקניית זכויות בשיכון עמידר נועדה להקנות לגוזלן זכויות מגורים בדירה, ולא זכויות אחרות (בעניין פרשנות ההסכם אזכר בית המשפט את פסה"ד בעניין ע"א 2135/91 גיל וישראל דודנ' מינהל מקרקעי ישראל ).

בית המשפט קבע לאור האמור, כי גם בהתפתחויות שחלו כשנות דור לאחר עשיית החוזה אין כדי לשנות את המסקנה הפרשנית דלעיל, תוך בדיקת שני פרמטרים:

הוצאת אישור זכויות על ידי המנהל – בית המשפט קבע כי הוצאת אישור הזכויות אינה מעידה, כשלעצמה, על הקניית זכויות שלא הוקנו בהסכם המקורי.

אופן רישום דיירים אחרים בשכונה- בית המשפט קבע כי ההשוואה לדיירים האחרים אינה רלבנטית בנסיבות העניין, מאחר וגוזלן לא שילמו דמי חכירה כפי שעשו הדיירים האחרים במשך שנים והם לא טרחו להסדיר רישום זכויותיהם כפי שעשו דיירים אחרים ודירתם אף נהרסה במהלך הזמן.

בית משפט סבר כי כיום השיקולים העומדים בבסיס מתן הזכויות למי שלא גר במקרקעין ואין לו קשר לישוב, עשויים להיות שונים מהשיקולים התומכים במתן זכויות למי שישב בפועל במקרקעין ופעל לשם פיתוחם. עוד גרס כי לאזרח אין זכות קנויה שמדיניות כלכלית המטיבה עימו תימשך ועליו ליקח בחשבון כי המדיניות עשויה להשתנות במהלך השנים בהתאם לשינוי בנסיבות.

לאור האמור, קיבל בית המשפט את הערעור וביטל את פסק הדין של בית משפט קמא, אך קבע כי בנסיבות העניין זכאים גוזלן לרישום זכויות החכירה בשטח המקורי של הדירה עצמה או בשטח סמוך בגודל זהה על גבי המגרש המקורי (אם יתברר שקיימות זכויות צדדים שלישיים בשטח שבו הייתה בנויה הדירה).

השופט א' רובינשטיין באמרת אגב ציין כי בתיק זה לא הצטיינו המדינה ושלוחיה בשמירה על נכסי המדינה ובתיעודם ובתי המשפט צריכים לנקוט ככל האפשר גישה של מתן יד לשמירה על מקרקעי הציבור, כאשר המדינה כבר מתעשתת ומטפלת בהם.

 הערת המערכת:

נראה כי בית המשפט אכן בחן את החוזה על פי נוסחו ונסיבותיו, אולם יש לענ"ד להביא בחשבון אף את התנהלות הרשות בתקופה של עשרות שנים בהם אפשרה לדייר לעשות שימוש בחצר, שנים בהם סביר כי כל מי שהיה לו מידע אמיתי על כוונת הצדדים כבר לא יוכל לבא ולהעיד ועל כן מדובר בהסקת מסקנות בלבד.

מחד ייטען כי הדייר עשה שימוש חינם בחצר משך שנים אלו, אולם מאידך יש ליקח אף בחשבון את העובדה כי בשנים אלו קנה הדייר זכויות כלשהן בנכס, וודאי שאינו בחזקת "פולש", על כן מן הראוי היה לקבוע כי גם אם לא רכש הדייר במקרה זה במקור את החצר, יש לאפשר לו לרכוש את יתרת הזכויות בה בהפחתת זכויותיו כאמור.

 

עת"מ (ת"א) 2827/08 תנובה- מרכז שיתופי לשיווק תוצרת חקלאית בישראל בע"מ ואח' נ' רשות הרישוי עיריית פ"ת ואח', בית המשפט המחוזי בת"א בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב' הש' מיכל רובינשטיין

מיון ואריזת ביצים אינם "שימוש הדרוש במישרין לייצור חקלאי"
כהגדרתו בתוספת הראשונה לחוק התו"ב


ב"כ  המשיבים: עו"ד יחזקאל ריינהרץ ומיכל אגסי וכן עו"ד תמר עיני ורדון.

 עסקינן בעתירה מינהלית בה התבקש בית המשפט להורות על ביטול החלטת המשיבה 1 (רשות הרישוי של עיריית פתח תקווה. להלן- "רשות הרישוי") שלא לחדש את רישיון העסק שניתן לעותרת, תנובה.

לתנובה מרכז למיון ביצים הממוקם על קרקע חקלאית. המבנה נבנה בהיתר כדין, וניתן לו רישיון עסק מכוחו פעל המרכז משך שנים ארוכות. תוקפו של הרישיון הוגבל בתחילה עד ליום 1.12.2000 ולאחר מכן חודש עד לשנת 2007. משביקשה העותרת לחדשו פעם נוספת, סירבה רשות הרישוי מהטעם שלדעתה השימוש המבוקש, איננו תואם את הייעוד החקלאי של המקרקעין. העתירה הוגשה ב"סיבוב ראשון" בשנת 2008 ובגדרה התבקש חידוש רישיון העסק. השאלה שניצבה בבסיס העתירה הייתה, האם השימוש הנעשה במבנה הינו שימוש הדרוש במישרין לייצור חקלאי, כפי שהוגדר בסעיף 7 לתוספת הראשונה לחוק התו"ב (להלן – "התוספת הראשונה").

בפסק הדין הראשון שניתן בשנת 2009 התקבלה העתירה ונקבע כי הפעילות במבנה עולה בקנה אחד עם הוראות התוספת הראשונה. על החלטה זו הוגש ערעור, במהלכו (בעקבות הגשת עמדת היועץ המשפטי לממשלה) התברר כי הנחת יסוד עליה התבסס פסק הדין הראשון, לפיה על המקרקעין חלה תכנית המפנה להגדרה בתוספת הראשונה– שגויה – ולאשורו של דבר חלה תכנית אחרת, אשר בה קיימת הגדרה שונה של "שימוש חקלאי", ולכאורה אינה מפנה לתוספת הראשונה. בעקבות כך, הסכימו הצדדים כי הדיון בעתירה יוחזר לבית המשפט לעניינים מנהליים. בנוסף צורפה הועדה המחוזית לתו"ב כצד להליך.

לאחר שנשמעו הצדדים בפני בית המשפט ב"סיבוב השני" ניתן פסק הדין דנן – הוא פסק הדין השני. בפסק הדין השני קבע בית המשפט כי גם התכנית החלה על המקרקעין, מפנה להוראות התוספת הראשונה ולפיכך, יש לבחון אם מרכז המיון "דרוש במישרין לייצור חקלאי", כפי שעשה בית המשפט בפסק הדין הראשון. כאמור אז הכריע בית המשפט כי מרכז למיון ביצים עומד בהגדרת התוספת הראשונה. למרות זאת ולאור עמדת הועדה המחוזית שהוגשה בהליך זה ולא הייתה בפני בית המשפט בהליך הראשון, החליט בית המשפט לבחון שוב סוגיה זו.

בית המשפט בחן החלטות שונות שניתנו במהלך השנים מאז פסק הדין הראשון, על ידי ועדת הערר של המועצה הארצית, בהן פורש סעיף 7 לתוספת הראשונה כך שנדרש להתקיים "תנאי כפול" על מנת שפעילות תחסה תחתיו: א. על הפעילות במבנה להשתלב באופן אינטגראלי עם הפעילות החקלאית. ב. הכרח בקיומו של המבנה על שטח חקלאי דווקא כדי לאפשר את ייצור התוצרת החקלאית. עמדה זו נשענת על תפיסה תכנונית כללית לפיה יש למעט במתן היתרים לבנייה על שטחים חקלאיים, זאת במטרה לשמר את רציפות השטחים החקלאיים הפתוחים.

בית המשפט קבע כי הוא אינו מתכנן על, אלא תפקידו רק לבחון את חוקיות החלטיות מוסדות התכנון. לאחר שבחן את התאמתה של עמדת המועצה הארצית לחוק, החליט שיש לאמצה. בתוך כך, ולאור עמדת המועצה הארצית, ביטל בית המשפט את קביעותיו פסק הדין הראשון וקבע כי אין די בהתקיימות "מבחן האינטגרטיביות" (מבחן הבודק האם הפעולה הנעשית במרכז המיון היא חלק אינטגרלי מהייצור החקלאי. מבחן זה נקבע כמבחן הקובע בפסק הדין הראשון) אלא, שעל מנת לאפשר פעילות במבנה הממוקם על קרקע חקלאית, נדרש להתקיים גם "מבחן ההכרחיות" – דהיינו, שקיומו של המבנה על הקרקע חיוני כדי לאפשר את הפקת התוצרת.

ביישמו את מבחן ההכרחיות, קבע בית המשפט כי מאחר ומרכז המיון מקבל תוצרת מלולים שונים שממוקמים במקומות שונים ברחבי בארץ, אזי למיקום שלו על קרקע חקלאית אין השפעה על היכולת לייצר את התוצרת החקלאית. שכן, גם אם המרכז היה מצוי על קרקע שאיננה חקלאית, ניתן היה להעביר אליו את הביצים המיוצרות בלולים ולבצע בדיוק את אותה פעילות שנעשית בו כיום – ללא שייצור הביצים היה נפגע.

בית המשפט ציין כי ייתכן כמובן, כי העלויות הכרוכות בשכירת מבנה המצוי על קרקע מסחרית גבוהות יותר – אולם הרצון למקסום רווחים, איננו סיבה המצדיקה להתיר את קיום המבנה על קרקע חקלאית.

אשר על כן קבע בית המשפט כי רישיון העסק ניתן לתנובה ב"טעות" אשר הובילה את הרשות לביצוע פעילות בחוסר סמכות ובניגוד לדין. לכן, ולמרות הסתמכות רבת שנים של תנובה,  אין מקום להנציח את הטעות בעיקר נוכח הפגיעה הטמונה באינטרס הציבורי שלא לחייב רשות להשלים עם מצב בלתי חוקי שגם אינו עולה בקנה אחד עם מדיניות תכנונית של מוסדות התכנון העליונים.

לפיכך דחה בית המשפט את העתירה, ללא צו להוצאות.

הערת המערכת:

בתי אריזה לתוצרת חקלאית, בנויים על קרקעות חקלאיות משך שנים רבות. מכורח הדברים ועל מנת להתקיים, ממיינים ואורזים תוצרת חקלאית ממשקים שונים, ולאו דווקא מאותה נחלה. העלויות הנמוכות יחסית בהחזקת בתי אריזה אלה על קרקע חקלאית, מאפשרים פעילות תקינה ושוטפת של מיון ואריזת תוצרת חקלאית, בעלויות סבירות. משמעות פסק הדין עבור בעלי בתי האריזה ועבור המשקים המסתמכים עליהם מבחינה כלכלית, היא קשה. חקלאים לא יוכלו לשאת בהפרש העלויות העצום הכרוך בהעברת בתי האריזה לאזורי תעשיה – הן בשל הצורך בשינוע התוצרת למרחקים גדולים והן בשל הפרש העלויות של שכירת/רכישת קרקע באזור תעשיה ותשלום ארנונה לתעשייה. מה גם שספק אם אזורי תעשיה (אשר לרוב קיים בהם אלמנט של זיהום סביבתי, כתוצאה מקיומה של התעשייה) מתאימים למיון תוצרת חקלאית. כתוצאה מכך, קיימת סכנה כי בתי אריזה רבים ייסגרו והחקלאות כולה תיפגע. ספק אם לכך התכוונו מוסדות התכנון.

נציין אף כי שינוי הגישה החל רק בשנים האחרונות ובחלק מהמקרים נבע בין היתר עקב רצון הרשויות להגדיל את גביית הארנונה ולהסיבה לארנונה תעשייתית, עשרות שנים של שימוש ונקיטת צעדים לא עקבית, צריכה גם היא להילקח בחשבון בעת בחינת הנושא ובקבלת החלטות. כמו כן, יש ליקח בחשבון כי הפעלת בתי אריזה באיזורי תעשייה רגילים והרחקתם מהלולים והשדות עלולים לפגוע אף בתוצרת הרגישה ועל כן סברו הרשויות כי יש ליצור איזורי תעשייה חקלאיים נפרדים.

על כן ומאחר ואיזורי תעשייה חקלאיים עדיין אינם נפוצים, מן הראוי כי היו מוצאים את הפתרון הראוי שלא לגדוע ענף חשוב זה ביום אחד של שינוי, והגורמים הממונים מן הראוי כי יתנו דעתם על כך.

  • לגילוי נאות- משרד הח"מ מייצג במקרים דומים את בעלי הזכויות/החקלאים.

 

 ת"א 3809/06 יצחק דרנגר ואח' נ' משכן הברכה בע"מ ואח' בית המשפט המחוזי בת"א בשבתו כבית
משפט לערעורים אזרחיים
בפני כב' הש' יצחק שמעוני

למהותן של זכויות הבנייה ואפשרות פירוק השיתוף בהן

 ב"כ התובעים: עו"ד אריה תוסיה כהן

 המדובר במקרקעין ברחוב עזרא 14 בירושלים הידועים כחלקה 33 בגוש 30085. הבעלות במקרקעין משותפת לכל בעלי הדין (במושע). על המקרקעין בנוי בית דירות אשר טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים וביתרת החלקה הבלתי מבונה ניתן להקים בית דירות נוסף.

עניין הקמתו של הבניין הנוסף עוגן בזמנו בהסכמים בין הצדדים ו/או בין קודמיהם, אך בשל מחלוקת באשר לחלוקת הזכויות בבניין הנוסף, סירבו הנתבעים לשתף פעולה וליתן הסכמתם לבנייתו, ולפיכך הוגשה על ידי התובעים תביעה לפרק את השיתוף בזכויות הבנייה הנוספות, על מנת שהתובעים יוכלו לנצלם לצורך הקמת בית דירות נוסף.

תחילה קבע בית המשפט כי זכויות הבנייה הינן זכויות הנלוות לזכויות במקרקעין ומהותן באופן השימוש במקרקעין לפיכך הסמכות העניינית לדון בפירוק השיתוף בזכויות הבנייה במקרקעין רשומים, נתונה לבית משפט השלום.

בית המשפט ציין כי מהותן של זכויות הבנייה, קנייניות או שמא אובליגטוריות, שנוי במחלוקת בקרב שופטי בתי המשפט והמלומדים. יחד עם זאת, אין חולק כי זכויות הבניה נובעות מהבעלות במקרקעין ומוקנות לכל בעלי המקרקעין.

בית המשפט קבע, כי אין המדובר בזכויות עצמאיות כי אם זכויות הנלוות והתלויות בזכויות הבעלות במקרקעין. משמעות הדבר, כי לא ניתן להורות על פירוק השיתוף בזכויות בנייה ולפיכך יש לכאורה לדחות את התביעה. בשולי הדברים ציין בית המשפט, כי זכויות הבנייה גם אינן נופלות בגדר רכוש משותף ועל כן חלוקתן תעשה בדרך של רישום בתקנון הבית המשותף ו/או בהתאם לדיני החוזים.

יחד עם זאת על מנת ליתן סעד לתובעים, הפעיל בית המשפט את סמכותו (החריגה) והעניק לצדדים סעד, אף שזה לא התבקש, בדרך של אכיפת הסכם שיתוף.

בית המשפט קבע, כי ממכלול הראיות שהוצגו בפניו עולה כי התגבשה בין הצדדים ההסכמה להקמת בניין נוסף על החלקה. על אף שכוונה זו לא עוגנה בהסכם השיתוף שנחתם, יש בהסכמות שהושגו ובהתנהלות הצדדים במהלך השנים כדי לגבש הסכם שיתוף בהתנהגות, "חלוקה למעשה".

באשר לתוקפו של הסכם השיתוף "בהתנהגות" זה שכמובן לא נרשם בטאבו, כלפי הנתבעים שלא היו צד לו, ציין בית המשפט כי אף שסעיף 29 לחוק המקרקעין קובע כי הסכם שיתוף שלא נרשם לא חל על שותף שלא היה צד לו. כבר השתרשה בפסיקה ההלכה כי גם הסכם שלא נרשם, תקף כלפי כל אדם שידע או שצריך היה לדעת על קיומו.

בית המשפט קבע, כי הנתבעים ידעו על הסכם השיתוף המורה על מימוש זכויות הבנייה בדרך של הקמת בית מגורים נוסף, ולפיכך הורה בית המשפט על אכיפתו של הסכם השימוש במקרקעין, לפיו יוקם על המקרקעין בית דירות נוסף.

 הערת המערכת:

נראה כי הגיעה העת להגדיר בחקיקה את "זכויות הבנייה" שנעות כמטוטלת בין חוק המקרקעין לחוק התכנון והבנייה, על אף שפעמים רבות מהוות את הנכס העיקרי בבניין. התעלמות מקניינותן של זכויות אלו יש לה השלכה רבה, במקרה דנן בחר בית המשפט בדרך הפרקטית, דילג מעל טענות סף שונות של סמכות (לדוגמא טענה אפשרית כי הזכויות אינן למעשה מקרקעין אלא מיטלטלין ועל כן הסמכות עוברת לבית המשפט המחוזי ועוד) וחילק את הזכויות כמו גם את השיתוף בדרך של רישומן, אבל לא תמיד בוחרים בתי המשפטית בדרך כאמור, לצערנו.

 

ערר (י-ם) 267/12 ועד עדת המערבים נ' משה שחר ואח' ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ירושלים

בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס

א. במצבים מסוימים ניתן לקבוע אחוז פגיעה כולל בנכס, ללא פירוט האחוזים המיוחסים לכל ראש פגיעה, אולם כאשר הדבר ניתן מבחינה שמאית, קיימת עדיפות לשיטה על פיה
מפורטים שיעורי הפגיעה המיוחסים לכל ראש פגיעה

 ב. התערבות ועדת הערר בשיקול דעת השמאי המכריע בנושאים מקצועיים ושמאיים

תהיה מצומצמת ומוגבלת לפגמים חמורים ויוצאי דופן, ולעומת זאת,

ככל שהנושא הינו בעל אופי משפטי או תכנוני, היקף ההתערבות של ועדת הערר יכול להיות רחב יותר

 ב"כ המשיבים: עוה"ד רבינוביץ' וברוכין והדר מנצורי

 ערר זה הוגש על החלטת השמאי המכריע מר אבישי בר אושר, שניתנה במסגרת תביעת 197 שהגישו המשיבים 1-4 בגין ירידת ערך דירותיהם בעקבות אישורה של תכנית חדשה ביחס לדירותיהם.

המקרקעין נשוא הערר מהווים 4 דירות מגורים בבניין בירושלים הידועות גם כחלק מחלקה 32 בגוש 30036, והם גובלים בחלקות 34 – 35 בגוש 30036.

עד לשנת 2004 חלה על המקרקעין הגובלים תכנית המתאר לירושלים אשר ייעדה את המקרקעין לאזור מסחרי בהיקף זכויות של 150% משטח המקרקעין. ביום 12.8.2004 פורסמה תכנית חדשה למקרקעין הגובלים- תכנית 8787, הקובעת, בין היתר, שינוי מאזור מסחרי לאזור מגורים, הגדלת שטחי הבניין, הגדלת מספר הקומות והעלאת הגובה המרבי, וכן עריכת איחוד וחלוקה מחדש. והיא התכנית שנטענה כפוגעת בדירות העוררים.

המשיבים 1-4 סברו כי יש בתכנית החדשה בכדי להביא לירידת ערך דירותיהם ביחס לערכן ערב התכנית החדשה, ולפיכך, הוגשה על ידם תביעה לפי סעיף 197 לחוק. הועדה המקומית אשר דנה בתביעות, דחתה אותן, ועל החלטתה הוגש ערר. ועדת הערר דחתה את החלטת הועדה המקומית, וקבעה כי ימונה שמאי מכריע, ובהתאם לכך הצדדים הסכימו כי מר אבישי בר ימונה כשמאי המכריע.

בשומתו, השמאי המכריע קבע, בין היתר, כי גובה הבינוי שאושר במסגרת התכנית החדשה חורג ממדיניות התכנון הרווחת במועד הקובע לגבי הגובה באזור, לרבות ביחס לתכניות נקודתיות בסביבה, וכי היקף הבניה בתכנית החדשה ביחס למצב הקודם מהווה תוספת בלתי סבירה ביחס למגמות התכנון האזור במועד הקובע. כן נקבע, כי גם פרמטר הצפיפות אינו בגדר הסביר, כי קיימת חסימה של מבט פתוח המתבטאת בירידת ערך של עד 10%, וכי יש פגיעה בפרטיות הנכסים הסמוכים. כמו-כן, השמאי המכריע קבע כי למקרקעי המשיבים היה פוטנציאל תכנוני וזה נפגע לאור העובדה, כי כל מיצוי של פוטנציאל זה יחייב איחוד וחלוקה שלא היו מחויבים במצב הקודם, ומכאן נוצר קושי ועיכוב.

לאור האמור לעיל קבע השמאי המכריע, כי יש בהגדלת היקף הבניה בצורה כה משמעותית בכדי להוות פגיעה בנכסים גובלים, בשיעור הנע בין 18.3% ועד 27.7% מערך הדירה כולה. על שומה זו הוגש הערר.

העורר טען, כי השמאי המכריע שגה כאשר קבע פגיעה כוללת ולא חילק את הפגיעה לראשי פגיעה, וכן כי קביעות השמאי המכריע הנ"ל שגויות, וכי מדובר בשומה לא מקצועית ולא שקופה שנפלו בה פגמים רבים ואשר יש לבטלה.

המשיבים 1-4 טענו כי התערבות ועדת הערר בשיקול דעת השמאי המכריע הינה מצומצמת ביותר, וכי יש לדחות את הערר.

לאחר שהתקיים דיון בערר, קבעה ועדת הערר, כי מן הראוי לבקש הבהרה מהשמאי המכריע לעניין שיעור הפגיעה הנובע מכל ראש פגיעה שהוכר על ידו. כמו-כן נקבע לעניין זה, כי באופן עקרוני מקובלת טענת המשיבים, כי ייתכנו מצבים בהם ניתן לקבוע אחוז פגיעה כולל בנכס, ללא פירוט האחוזים המיוחסים לכל ראש פגיעה, אולם כאשר הדבר ניתן מבחינה שמאית, קיימת עדיפות לשיטה על פיה מפורטים שיעורי הפגיעה המיוחסים לכל ראש פגיעה. פירוט שכזה, קבעה ועדת הערר, מאפשר לצדדים ולוועדת הערר לבחון ולהבין בצורה טובה יותר את השמאות המכרעת. לפיכך, השמאי המכריע התבקש ע"י ועדת הערר להבהיר את שיעור הפגיעה שייחס לכל ראש פגיעה שהוכר על ידו. כן הוטעם, כי אף אם לעמדת השמאי המכריע לא ניתן לקבוע באופן מדויק את אחוז הפגיעה המיוחס לראש פגיעה זה או אחר, הרי נדרשת הבהרה כללית לגבי התרומה של ראש הנזק לסך הפגיעה שנקבעה על ידי השמאי המכריע.

בהתאם לכך, השמאי המכריע הגיש לועדת הערר מסמך מנומק בו הוא מסביר את השיטה בה נקט וכן חלוקה לראשי הנזק השונים. בנוסף, השמאי המכריע ציין כי קיימת חפיפה מסוימת בין ראשי הנזק השונים, ומכאן שיעור הפגיעה אינו סכום הפגיעות אלא שקלול שלהם.

לאחר קבלת תגובות הצדדים להבהרת השמאי המכריע נתנה ועדת הערר את החלטתה, ובפתחה קבעה, כי למרות שאין מחלוקת שלוועדת הערר סמכות להתערב בשומה המכרעת, הרי שעפ"י ההלכה הפסוקה התערבות ועדת הערר בשיקול דעתו של השמאי המכריע בנושאים מקצועיים ושמאיים תהיה מצומצמת ומוגבלת לפגמים חמורים ויוצאי דופן. ולעומת זאת, ככל שהנושא הינו בעל אופי משפטי או תכנוני, היקף ההתערבות של ועדת הערר יכול להיות רחב יותר.

בנוסף לכך, באשר לקביעות השמאי המכריע בדבר היקף הבניה, גובה וצפיפות ביחס לסביבה – ועדת הערר קבעה כי הכלל בתביעה לפי סעיף 197 הינו, כי לאזרח אין זכות קנויה כי הסביבה העירונית תקפא על שמריה, כך שכל עוד השינוי התכנוני במקרקעין הגובלים בו תואם מגמות פיתוח עירוני סבירות, לא יהיה האזרח זכאי לפיצוי בגין שינוי זה. ולגופו של עניין, ועדת הערר דחתה את טענות העורר, תוך שקבעה כי מסקנת השמאי המכריע כי מדובר בתכנית חריגה מהתפתחות אורבנית, הינה מסקנה מבוססת היטב.

באשר לקביעות בדבר הצפיפות והיקף הבניה בתכנית החדשה, קבעה ועדת הערר כי את הפגיעה מן התכנית, ומכאן את כל הפרמטרים הרלוונטיים לתחשיב הפגיעה, בוחנים ליום הקובע, הוא יום תחילתה של התכנית, ולא ליום הדיון בפני השמאי המכריע, שנים לאחר מכן. לפיכך, מאחר ובמקרה זה התכנית קובעת כי מספר היחידות המרבי הינו 140 יח"ד, הרי הסברה ההגיונית במועד הקובע (והוא המועד הרלוונטי) הינה כי אכן יבנו יחידות הדיור במספר המרבי אשר מתירה התכנית, למרות שבפועל נבנו רק 88 יח"ד.

כמו-כן, גם באשר לקביעות השמאי המכריע בדבר פגיעה בפרטיות, אי הכללת גורם משביח ונושאי תחבורה – דחתה ועדת הערר את טענות העורר, וקבעה כי השמאי המכריע אמנם אינו מומחה לפרטיות, אך ביכולתו ובסמכותו לשום את הפגיעה הנובעת לאור הרעה ברמת הפרטיות של מקרקעי המשיבים, וזאת תוך הסתייעות בחוות הדעת האדריכליות שהוגשו על ידי הצדדים, וללא הצורך להיעזר בבעל מקצוע נוסף לצורך ניתוח הפגיעה בפרטיות הנובעת מתכנית חדשה.

ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי שקלול הפגיעה כתוצאה מראשי הפגיעה הינו על הצד הגבוה, וכי לטעמה קיימת חפיפה יותר גדולה בין ראשי הפגיעה. עם זאת, סוגיית שקלול ראשי הפגיעה הינה בהחלט נושא שמאי, ולא ניתן לקבוע כי מדובר בשגיאה חמורה או פגם יוצא דופן המאפשרים התערבות של ועדת הערר בשומה המכרעת.

לאור האמור לעיל, הערר נדחה על כל רכיביו, תוך חיוב העורר בהוצאות משפט של המשיבים בשיעור של 5% ומע"מ מסכום הפיצוי שנקבע בהחלטת ועדת הערר, וניתן תוקף של החלטת ועדת ערר לשומה המכרעת.

 

הערת המערכת:

סוגיה לא פשוטה עולה למבחן בערר זה ומעסיקה את ועדות הערר בשנים האחרונות, והיא האם לשם קביעה בדבר פיצוי בגין פגיעת תכנית יש לנטרל ולא לפצות בגין כל תוספת זכויות שהיא התפתחות סבירה של העיר, ולפיכך לפצות רק על ההפרש שבין התפתחות כאמור ועד לתוספת החריגה.

מחד יטענו כי החוק לא מונה בחינה זו כחלק משיקוליו, ומאידך יטענו כי מתן פיצוי לכל שינוי תכנוני ימנע התפתחות עירונית סבירה.

נראה כי הכרעה בעניין תגיע לבסוף לבית המשפט העליון שישים קץ להתלבטות.

 ערר 8130/11 וינר עופרה ועידן אילן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שוהם  ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז בפני כב' יו"ר הועדה כרמית פנטון

 ברכישה של מקרקעין במכרז מהמנהל כאשר לכל תא משפחתי ישנו חוזה נפרד עם המנהל
על חלק מהמגרש, הרי שגם אם מדובר באחיות ובגיסים, אין מדובר "במחזיק או קרובו"
לעניין אותם מקרקעין, אלא מדובר על בעלים שונה לכל אחת מיחידות המקרקעין,
לכן היו זכאים לפטור לפי סעיף 19 (ג) ככל ועומדים ביתר תנאי הסעיף

ב"כ העוררים: עו"ד גבי דרוקר

 המדובר במקרה בו המשיבה הוציאה מטעמה 3 שומות היטל השבחה בזו אחר זו כאשר כל אחת מתקנת את קודמתה. שומת היטל השבחה הראשונית מיום 28.8.11, עמדה על סכום של 800,000 ₪, שומה שניה  ביום 13.5.12 הוצאה בסכום של 634,590 ₪ ושומה שלישית ביום 22.5.13 בסכום של 318,594 ₪. כתוצאה מהתנהלות זו אף התקיימו בערר כמה דיונים בפני הועדה, כאשר המשיבה טענה כי עשתה כן, כיוון שהתברר לה פעם אחר פעם כי טעתה לטענתה, בשומות היטל ההשבחה שהוציאה.

תחילה ציינה ועדת ערר עקב התנהלות המשיבה כאמור כי הינה בעייתית ואף חריגה ביותר, ועל המשיבה להקפיד הקפדה יתרה, לבדוק ולבחון את עצמה מראש טרם הוצאת שומת היטל השבחה ולא בדיעבד.

בערר הנדון טענו העוררים, כי הם זכאים לפטור מלא בגין החלקה מתשלום היטל השבחה. מנגד טענה המשיבה, כי העוררים זכאים לפטור אחד בלבד כיוון שמדובר על בעלות במושע וכי הסכם שיתוף שנחתם בעניין נרשם לאחר המועד הקובע ובכל מקרה לא נעשתה פרצלציה. בנוסף טענה המשיבה, כי עוררות 1 ו – 3 הן אחיות ולכן יש לראות בהן "תא משפחתי אחד" ומשכך זכאיות לפטור אחד בלבד ולא לשניים כפי שטענו.

לטענה זו הגיבו העוררים, כי מדובר בשני תאים משפחתיים נפרדים, מדובר באחיות אשר ניגשו למכרז של מינהל מקרקעי ישראל. בנוסף ולעניין הסכם השיתוף טענו העוררים כי הינו הסכם שיתוף וחלוקה אשר נחתם בין שתי המשפחות לפני המועד הקובע, ואשר בהסכם השיתוף ייחודו במפורש המקרקעין לכל אחד מהן בנפרד כמחזיק בלעדי, ולפיכך חל הפטור.

ועדת הערר קבעה בהחלטתה, כי מדובר ברכישה של מקרקעין במכרז ממנהל מקרקעי ישראל, כאשר לכל תא משפחתי ישנו חוזה נפרד עם מנהל מקרקעי ישראל על חלק מהמגרש.  בתוך כך, דחתה ועדת ערר את טענת המשיבה כי עד לרישומו של ההסכם, הצדדים יכלו לשנותו בכל עת ומכאן שאין רלבנטיות לחתימתו לפני המועד הקובע. הסכם השיתוף והחלוקה מבוסס לדעת ועדת ערר על תוצאות מכרז של מינהל מקרקעי ישראל, ואשר לפיו עוררים 1 ו – 2 ועוררים 3 ו – 4 קיבלו כל אחד חלק אחר של המקרקעין. המקרקעין ייוחדו לכל אחד מזוג העוררים בנפרד. לפיכך,  סברה ועדת ערר כי גם אם מדובר באחיות ובגיסים, הרי שאין מדובר "במחזיק או קרובו" לעניין אותם מקרקעין, אלא מדובר על בעלים שונה לכל אחת מיחידות המקרקעין. אינדיקציה נוספת לאמור לעיל, הינה כי הסכם השיתוף והחלוקה שנרשם זמן לא רב לאחר המועד הקובע.

אי לכך ובנסיבות העניין  קבעה ועדת ערר כי זכאים עוררים 1 ו – 2 לפטור אחד ועוררים 3 ו – 4 לפטור אחד, ככל שהם עומדים ביתר תנאי סעיף 19(ג) לחלות הפטור.

עוד קבעה הוועדה, כי ימונה שמאי מייעץ על מנת שיעריך בחוות דעתו את ההשבחה ולאחר מכן יערוך תחשיב תוך לקיחה בחשבון של זכאות לפטור לכל אחד מזוגות העוררים כאמור בהחלטתה, בציינה כי הזכאות לפטור כפופה לעמידת העוררים ביתר תנאי סעיף 19(ג) .

כמו כן, הוועדה הותירה לצדדים את זכות הטיעון למסקנות השמאי המייעץ תוך מס' ימים קצובים  ממועד נתינת חוו"ד של השמאי המייעץ וזאת בציינה כי היקף התערבותה של הוועדה בחוו"ד של השמאי המייעץ הינו מצומצם ביותר וזאת בין היתר בעקבות בעמ"נ ת"א 33103-02-12 גלר דוד ואאורה ו- 261 אח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון.

ועדת ערר חייבה לנוכח אמור את המשיבה בהוצאות העוררים וכן במלוא שכרו של השמאי המייעץ.

 

הערת המערכת:

תיקון שומה בהיטל השבחה 3 פעמים על ידי הרשות אינו סביר ומונע וודאות של האזרח על הנדרש הימנו, משום מה נשמט בעת תיקון החוק בתיקון 84 הסעיף המקורי לפיו, לא ניתן לתקן שומה ככל שהאזרח שילם את שנדרש ממנו, אנו סבורים כי יש מקום להשיב סעיף זה וליצור וודאות וזהירות מצד הרשות לחשוב בטרם הוצאת שומה ודרישה.

 

 השתתפו בעריכת עלון זה עוה"ד קרן זוקין ונפתלי פרידמן ממשרד עוה"ד צבי שוב

 המדור מרכין ראש על לכתו בטרם עת של מר ירון ביבי ז"ל שעבד שנים רבות במינהל
וכיהן בתפקידו האחרון במינהל כמנהל המינהל

 המערכת מברכת את כל נמעניה בברכת שנת טובה ומבורכת !!!