על הזכות שהפכה לרשות

על הזכות שהפכה לרשות

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

קרוב לשנה חלפה מאז נכנס לתוקפו התיקון בסעיף 112 לחוק התכנון והבניה, שהגביל את זכות הערר על החלטות של ועדות מקומיות עצמאיות בעניין תכניות שבסמכותן, והמציאות מראה כי רק מספר מועט של בקשות למתן רשות ערר הוגשו במהלך השנה החולפת לוועדת הערר.

נזכיר, כי בהתאם לתיקון, הוגבלה זכות הערר של מגיש התכנית ומי שהתנגדותו נדחתה (לרבות במסגרת סעיף 106(ב)), והם יוכלו לערור רק לאחר קבלת רשות מיו"ר ועדת הערר, אשר יידרש לשקול, בין היתר, האם הבקשה מגלה עילה או שהיא מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה והיא אינה קנטרנית או טורדנית.

עוד נזכיר, כי זכות הערר על החלטות ועדה מקומית בעניין תכניות שבסמכותן הוקנתה מלכתחילה לא רק למגיש התכנית ולמי שהתנגדותו נדחתה, אלא גם לנושאי תפקידים ציבוריים בועדה המקומית והמחוזית (שניים מחברי ועדה מקומית / מבעלי דעה מייעצת / מחברי ועדה מחוזית ומתכנן המחוז). אולם ההגבלה על זכות הערר לא הוחלה עליהם אלא רק על בעלי העניין, כאמור.

ההנחה שגולמה בתיקון היתה שיש להגביל את הביקורת על החלטות של ועדות מקומיות עצמאיות (ועצמאיות מיוחדות), היות ושר הפנים מצא כי הן פועלות באופן מקצועי ויעיל, ועל כן ראוי להחיל על החלטותיהן הסדר דומה לזה שנקבע בסעיפים 110 ו-111 לחוק ביחס לאפשרות לערור על החלטות של ועדות מחוזיות וועדות ערר.

ההבדל הוא שהקריטריונים למתן רשות ערר על החלטות ועדה מחוזית וועדת ערר נקבעו לאורך השנים בפסיקה, וביחס לועדה המקומית הם הוטמעו כבר במסגרת החוק עצמו.

סקירת ההחלטות מהשנה האחרונה מעלה, כי מספר הבקשות למתן רשות ערר לפי סעיף 112 לחוק שהגיעו לפתחן של ועדות הערר אינו רב, ולא מן הנמנע שעצם קיומה של משוכה חוקית היא זו שמרתיעה בעלי עניין מלפנות לוועדת הערר מלכתחילה.

עם זאת, עיון בהחלטות גופן מעלה כי עמדת ועדות הערר היא, שאמות המידה למתן רשות ערר על החלטות של ועדה מקומית עצמאית פחות נוקשות ומצומצמות מאלו שנקבעו בפסיקה ביחס לרשות ערר על החלטות של ועדות מחוזיות וועדות ערר, וכי בפועל, ברוב המקרים, ניתנה רשות ערר.

להלן נסקור בקצרה את ההחלטות שניתנו:

בבל"מ (מרכז) 1006-02-24 איזיק איזיק נ' ועדה מקומית הוד השרון (5.2.24) ניתנה רשות ערר בגין טענות הנוגעות להגדרת תחום האיחוד והחלוקה במסגרת התוכנית ואופן חישוב שווי הקרקע במצב הנכנס.

באותה החלטה ציינה יו"ר הועדה (עו"ד מאיה אשכנזי) כי די בכך שהבקשה מגלה על פניה עילה, מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה ואינה קנטרנית או טורדנית על מנת שראוי ונכון יהיה להעניק זכות ערר על החלטת הוועדה המקומית העצמאית.

בבל"מ (מרכז) 1004-06-24 איריס זלדין נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון (30.6.24) – לא ניתנה רשות ערר למתנגדת שהעלתה טענה בעניין הצורך בהכנת נספח ניקוז מחייב לתכנית. בהחלטה נכתב, כי הגם שבקשה אינה קנטרנית או טורדנית, היא אינה מגלה עילה או מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכת רוחב.

ביחס לאותה תכנית הוגשה בקשת רשות ערר נוספת על ידי חברת נתיבי איילון (בל"מ (מרכז) 1005-07-24‏ ‏ חברת נתיבי איילון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הוד השרון (8.7.24)) שטענה, כי התכנית עלולה לגרום לסכנה בטיחותית למשתמשי הדרך. בשונה מהבקשה הקודמת, בקשה זו נתקבלה על ידי יו"ר ועדת הערר בנימוק כי מדובר בטענות בעלות חשיבות מספקת על מנת לדון בהן במסגרת ערר על החלטת הוועדה המקומית, ובפרט שהן מועלות על ידי חברה ממשלתית המהווה זרוע ביצועית מקצועית של משרד התחבורה.

בבל"מ (חי) 12006-01-24 נילי דרור נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה ואח' (13.2.24) נדחתה בקשת רשות ערר של דיירת בבניין שהתנגדה לתכנית שביקשה להסדיר את השימושים בקומת הקרקע באמצעות הוספת שימושי מסחר.

בהחלטתה, דחתה יו"ר ועדת הערר (עו"ד הדר מנצורי – דוד) את הבקשה, מאחר והיא אינה מגלה עילה המצדיקה מתן רשות לערור, שכן טענות המבקשת "עוסקות בעיקר במישור היחסים שבין בעלי היחידות בבית המשותף, כי אין כל השלכה מעבר למקרה הפרטני של התכנית, והן אינן מעוררות שאלה מיוחדת או עקרונית שראויה לידון במסגרת של ערר", וכן מן הטעם שהן קיבלו מענה מפורט במסגרת החלטת הועדה המקומית.

במסגרת זו קבעה יו"ר הוועדה, כי: "בשונה מהמצב המשפטי הקודם בו למתנגד לתכנית ניתנה זכות ערר "אוטומטית" על החלטת הוועדה המקומית, במצב המשפטי החדש זכותו של המתנגד מוגבלת ועליו לבקש רשות מיו"ר ועדת הערר. יו"ר ועדת הערר נדרש לשקול אם הבקשה "מגלה עילה, או מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה ואינה קנטרנית או טורדנית"".

ראוי לציין, כי הבקשה נדחתה על אף שהועדה המקומית הסכימה לה, ועל אף שבקשת רשות נפרדת שהוגשה על ידי מגישת התכנית, בעניין כתב השיפוי אותו חויבה להפקיד, התקבלה )בל"מ (חי) 1108-10-23).

בהקשר זה צוין בהחלטה, כי העובדה שניתנה רשות ערר לגורם אחר ביחס לאותה התכנית אינה מהווה לכשעצמה, עילה להגשת ערר ע"י מי שמעלה טענות נקודתיות בלבד אשר אינן חורגות מנסיבות המקרה הפרטני, שכן "מתן זכות ערר למבקשת בנסיבות אלה, חוטא למטרתו של תיקון 143, המבקש להגביל ולצמצם את זכות הערר רק לאותם מקרים בהם מתעוררת שאלה מיוחדת או בעלת השלכה כאמור".

שתי החלטות נוספות ניתנו אך בחודש האחרון במחוז תל אביב, על ידי יו"ר הועדה עו"ד מיכל הלברשטם-דגני. בשתי ההחלטות מצאה יו"ר הועדה להעניק רשות ערר.

בבל"מ (ת"א) 1050-06-24‏ פ.ז.ל נדל"ן מגורים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (11.7.24) – ניתנה רשות ערר לאחת מבעלת הזכויות בתכנית, שבקשתה בעניין הנוגע להקצאות מגרשי התמורה נדחתה על ידי הועדה המקומית.

בהחלטה נקבע, כי: "מדובר בשאלה נקודתית, אולם היא אינה טורדנית או קנטרנית אלא שאלה היורדת לשורשו של הליך רישום הפרצלציה ועל כן יש מקום ליתן זכות ערר ולאפשר את בירור הסוגייה"

כמו כן נאמר, כי: "אמות המידה למתן רשות ערר מכוח סעיף 112(א1)  לחוק על החלטות ועדות מקומיות עצמאיות נוקשות פחות מאמות המידה למתן רשות ערר מכוח סעיף 110 לחוק על החלטות הוועדות המחוזיות. אמות המידה לפיהן יש לפעול כאשר דנים בבקשת רשות ערר לפי סעיף 112(א1) צריכות להיות נרחבות דיין על מנת שיאפשרו דיון בעררים בהן מועלות טענות היורדות לשורשה של תכנית, בפרט שהתכנית מלווה ברגישות ציבורית מסויימת"

בבל"מ (ת"א) 1051-06-24 אורלי נשיץ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב (11.7.24) ניתנה רשות ערר לבעלי קרקע הגובלים בתכנית, שבקשתם לכלול גם את מקרקעיהם בתחום התכנית נדחתה על ידי הועדה המקומית.

יו"ר ועדת הערר סברה, כי על אף הפסיקה הקובעת שאין לאדם זכות קנויה להכלל בתכנית משביחה, השאלה שבפניה היא שונה מעט, שכן לפי החלטת הועדה המקומית, לא עתידה להיות מקודמת במקרקעין הגובלים תכנית אחרת.

במצב דברים זה, סברה יו"ר הוועדה כי הבקשה מעוררת שאלות אשר ראוי, לכל הפחות, לשמוע אותן בפני ועדת הערר.

מהסקירה שהבאנו לעיל ניתן ללמוד, כי על אף הגבלתה של זכות הערר אין מדובר במחסום בלתי עביר, ובפרט כאשר מדובר בטענות היורדות לשורשה של התכנית, גם אם הן אינן עקרוניות או בעלות השלכה ציבורית רחבה.

מעניין גם להיווכח, כי בשני המקרים בהם לא הוענקה זכות ערר, דובר בנסיבות זהות בהן ניתנה רשות ערר לגורם אחר ביחס לאותה התכנית. ללמדנו, כי הענקת או שלילת זכות ערר לאלמוני אינה מחייבת כי אותה החלטה תחול גם על פלוני, הגם ששניהם הגישו בקשת רשות ערר ביחס לאותה תכנית.

ואולם נדמה, כי דווקא במקרים אלו, בהם נמצאה הצדקה להעניק רשות ערר לגורם מסוים, ראוי לבחון באופן מקל ומרחיב יותר בקשות רשות ערר נוספות המוגשות ביחס לאותה תכנית, אם על מנת שהתמונה שתוצג בפני ועדת הערר ביחס לתכנית תהיה תמונה שלמה, וכלל השיקולים שנשקלו על ידי הוועדה המקומית ביחס לתכנית, יובאו בחשבון גם על ידי ועדת הערר, ואם לשם מראית פני הצדק, ובפרט כאשר רשות הערר ניתנת לגוף ציבורי או למגיש התכנית, שבאופן טבעי נחזים להיות גורמים חזקים יותר בהשוואה לאדם הפרטי.