שימור – תכניות השימור נכנסות להילוך גבוה

תכניות השימור נכנסות להילוך גבוה


מאת עוה"ד צבי שוב ודקלה מוסרי טל

במאמר שפורסם בעו"ד על נדל"ן גיליון 19 (שכותרתו "שימור = מיתוג?") התייחסנו לתוכנית השימור לתל אביב (תא/2650/ב') שפורסמה למתן תוקף בספטמבר 2008. כזכור, תוכנית השימור של תל-אביב  קבעה רשימה של 981 מבנים המיועדים לשימור. במסגרת ייעודם לשימור בתכנית, הוטלו על הנכסים מגבלות שונות, ביניהן איסור הריסת המבנה, החובה לשמר את המבנה, מגבלות על הבניה בתחומי המגרש ועוד (כאשר קיימת אבחנה בין שימור מחמיר ושימור שלא בהגבלות מחמירות על הגדרותיו השונות) ומנגד הוענקו תמריצים שונים. בגין תכנית השימור הגישו בעלי נכסים תביעות פיצוי ירידת ערך, מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בשווי של מאות רבות של מיליוני ₪. טענות התובעים הן שהתכנית מטילה מגבלות על הנכסים, שפגיעתן עולה על ההטבות הנובעות מן התמריצים המוענקים בה. מנגד הוציאה הועדה המקומית לתו"ב תל-אביב דרישות לתשלום היטל השבחה בגין התכנית, בטענה שהכנסת המבנים לרשימת השימור, העלתה את ערכם, בין היתר, בדרך של "מיתוג".

במאמר הנזכר סקרנו את סוגיית ה"מיתוג" ואת השאלה האם הכרזה על נכס לשימור במסגרת תכנית שימור, מעלה את ערכו של אותו נכס, אם לאו (לשיטתנו- לא). אלא שלצערנו, על אף שחלפו כשנתיים מאז פורסם המאמר, לא חלה התקדמות בהכרעה בסוגיית הפגיעה/השבחה הנובעת מתכניות השימור, ועד כה טרם ניתנה ולו החלטה שיפוטית אחת בנושא ואילו השמאים המכריעים שהסוגיה נדונה בפניהם (בעיקר בהקשר של היטל השבחה) נותרו חלוקים בדעתם בנושא וישנן החלטות סותרות, לכאן ולכאן.

והנה בימים אלה, הופכת סוגיית ההשבחה/פגיעה הנובעת מתכניות השימור, לרלוונטית ביותר ביחס לעוד מאות רבות של נכסים ברחבי הארץ. זאת מן הטעם שמספר רשויות מקומיות מקדמות תכניות שימור, המתייחסות למאות רבות של נכסים.

כך, מקודמת תכנית השימור לחולון (ח/528/ 2) (שהופקדה להתנגדויות ברשומות ביום 1/11/12) ואשר קבעה לשימור לא רק מבנים ספציפיים על פי רשימה, אלא גם שכונה שלמה (מתחם אגרובנק) ובכלל זה שימור המרחב הציבורי באותה שכונה, על כל המשתמע מכך.

עוד מקודמת תכנית השימור לרמת גן (רג/340/ג/90/ 77 שימור מבנים ואתרים ברמת גן). תכנית זו מקודמת בימים אלה על ידי הועדה המחוזית לתו"ב מחוז תל-אביב ומציגה רשימה של 600 אתרים לשימור בעיר רמת גן.

נזכיר גם כי מבוצעים סקרי שימור בגבעתיים, הרצליה ובת ים, ואין ספק כי תוך חודשים מספר נזכה לראות תכניות שימור נוספות מקודמות בועדות התכנון.

לאור זאת, אין ספק שהשאלה האם תכניות השימור פוגעות בנכסים הנכללים בתוכן (ובשכונות?) או שמא משביחות אותן, הופכות רלוונטיות ואקטואליות ביותר, עבור כל בעלי הנכסים הנבוכים, שנכסיהם נכללים ברשימות השימור של תכניות בהכנה. היא רלוונטית לשאלה, האם יש להתנגד להכללת הנכס בתכנית השימור. או שמא, אם אכן עסקינן בתכנית משביחה "הממתגת" את הנכס, יש לדרוש להיכנס לתוך תכנית השימור.

בעניין זה נשוב ונחווה את דעתנו האישית, על פיה תכנית השימור איננה "ממתגת" נכס ואיננה משביחה אותו. הפגיעה הכרוכה בקביעתו של נכס לשימור: צמצום אפשרויות הפעולה בנכס – לא ניתן להרוס את הנכס ולבנות תחתיו מבנה חדש, גם כאשר זהו השימוש המיטבי. פגיעה נוספת בנכס הינה השתת עלויות השימור על  בעלי הנכס כאשר שיפוץ נכס המיועד לשימור, יקר באופן ניכר לעומת שיפוץ נכס אשר אינו מיועד לשימור, ונעשה תחת פיקוח של צוות/מחלקת השימור של הועדה המקומית. למעשה, הכרזת נכס לשימור, מכניסה את בעל הנכס לסיטואציה של "חתונה קתולית" עם מחלקת השימור של הועדה המקומית. שכן, גם אף עוד טרם תאושר תכנית השימור, ובוודאי שלאחר כניסתה לתוקף, ללא אישורה של מחלקת השימור, לא תאושר כל בניה בנכס לשימור. מחלקת השימור רשאית להורות כל הוראה, כטוב בעיניה, ביחס לבניה המבוקשת בנכס לשימור, בין היתר גם תוך פגיעה אפשרית בזכויות בניה מוקנות. מחלקת השימור גם תתערב בתחזוקת מבנים לשימור, תחזוקה שמראש הינה  יקרה בשל שימוש בחומרים נדירים, הצמדות לתכנון מיושן, הצורך להרוס/לשנות חלקי בניין שנבנו בהיתרים כדין, ועוד. בנוסף, נזכיר כי במבנים לשימור, לרוב לא ניתן לממש את הזכויות מכוח תמ"א 38.

לטעמנו, תכניות השימור צריכות להעניק תמריצים והקלות משמעותיים, על מנת שאלה יגברו על הפגיעה הכרוכה בשימור ובכל מקרה אינן יכולות להטיל את מלוא העלויות של השימור על בעלי הנכסים עצמם.  תכנית השימור של תל-אביב לא השכילה לעשות כן. ברי כי במצב דברים זה, על בעלי נכסים בתחום התכניות המתקדמות לבחון היטב מה עושה התכניות לנכס שבבעלותם, והאם התמריצים המוענקים בה אכן יצדיקו את העלויות הרבות והפגיעה הקשה הכרוכה בשימור הנכס. וככל שהתשובה לכך אינה חיובית, אין מנוס אלא להתנגד לתכניות לאחר הפקדתן ובבוא העת, אם למרות ההתנגדות תאושר התכנית והנכס יכלל ברשימת השימור, לשקול הגשת תביעה לפיצויים.

* גילוי נאות- הח"מ מייצגים בעלי נכסים למול הועדה המקומית בעניין תכניות השימור.