עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 42

מאמרים בנושא:

 יש למסות פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה כשלב ראשון בהליך הפקעה כפי שממסים פיצוי הפקעה

 

 עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

 

                                                                                                                מיסוי מקרקעין

 

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 1/2013 עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה

 

פינוי בינוי

תקן מספר 21.0 בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית
לתכנית פינוי בינוי

 עדכוני פסיקה:

 

מיסוי מקרקעין

 

ע"א 3440/11 יהונתן לנגר נ' מנהל מיסוי מקרקעין

      

התכלית העומדת בבסיס סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 הינה
להעניק הטבה במס למי שרכש דירה לצורך מגורים בלבד.

 

 

הפקעה

 

 ה"פ 1641/09 בנימין אבן נ' הו"מ לתו"ב ת"א

זכות שכירות שניתנת להפסקה בכל עת, אינה מקנה זכות לפיצויי הפקעה

 

 רכוש משותף

 

תא (י-ם) 2159/08 בן ציון קופרשטוק ואח' נ' חב' שומרי אמונים בע"מ

 

זכויות בניה נובעות מזכות הבעלות  וניתנות  להעברה רק על ידי בעליהן, לפיכך אין מקום להנחה לפיה הבעלים האצילו זכויות אלה לאחרים אלא אם כן הדבר נאמר  במפורש. כך גם כשבעלי המקרקעין מעוניינים להוציא חלקים מהרכוש המשותף עליהם לציין זאת במפורש כבר בהסכם המכר

 

 

 

היטל השבחה

 

ת"א 1187/05 משקו שיווק (1995) בע"מ ואח' נ' עיריית פ"ת ואח'     

 

בנסיבות שפוקעת תכנית משביחה קרי באין התעשרות כי אז נשמט הבסיס לכך שהרשות תחזיק בהיטל ההשבחה ויש להורות על השבתו לנישום עם ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה

 

 

פיצויים לפי סעיף 197 , מנהל

 

 ערר (דרום) 6017/12 עו"ד אלון גורן נ' הועדה מקומית לתכנון ובניה אשקלון

 

א. ברמה המנהלית ולצורך הליכי תביעה לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, דרך המלך הינה כי עמדתו הרשמית של בעל המקרקעין (קל וחומר שהבעלים הינו מינהל מקרקעי ישראל) לגבי הזכויות שהעניק לחוכר או לבעל זכות אחרת, היא זו שתאומץ ע"י מוסדות התכנון.

ב. פעולת חידוש חוזה החכירה ע"י המינהל באופן רטרואקטיבי מעידה על כך שהמינהל סבור כי התנאי באשר לעיבוד הקרקע החקלאית – נתקיים בנוגע לכל המקרקעין המקוריים, היות וללא קיום התנאי לא היה בעל הזכות זכאי כלל לחידוש החכירה על חלק כלשהו במקרקעין.

 

 

 

היטל השבחה תמ"א 38 

 

 עררים מס' תא/85025/09, 85064/10, 85089/10, 85099/10, 85133/10, 85141/10, 85144/10, 85153/10, 85037/11, 85025/09 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב ת"א

 

אין לחייב בעלי זכויות בהיטל השבחה בגין מימוש זכויותיהם מכוח תמ"א 38, בין אם המימוש נעשה בדרך של מכירה או בדרך של הוצאת היתר בניה

 

 

מאמרים

 

יש למסות פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה כשלב ראשון בהליך הפקעה
כפי שממסים פיצוי הפקעה

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה 

כידוע, על מנת להפקיע נכסי מקרקעין על פי חוק התכנון והבניה, הרי שבשלב הראשון יש לפרסם תכנית בה ייקבע ייעוד המקרקעין לצרכי ציבור. רק לאחר פרסום התכנית ואישורה ניתן להפקיע את המקרקעין מידי בעליהם. לעיתים קרובות עובר זמן רב בין פרסום התכנית לבין ההפקעה בפועל. בזמן זה מוצא בעל המקרקעין את עצמו ללא יכולת לפתח את הקרקע לאור ההפקעה הצפויה ועל כן ערך הקרקע יורד עוד בטרם הופקעה הקרקע בפועל.

על פי הפסיקה החלה, מקום בו מתאשרת תכנית לשינוי ייעוד ובשל כך מביאה לפגיעה במקרקעין והפגיעה כרוכה גם בכוונה להפקיע בעתיד את אותם מקרקעין, יצר השימוש בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה (להלן – "החוק" ו/או "חוק התכנון והבניה") את גישת הפיצוי ה"דו-שלבי", לפיה בשלב הראשון בעל הקרקע יתבע לצורך קבלת פיצוי בגין ירידת ערך הנובעת מהעובדה שייעוד הקרקע שונה מיעוד פרטי לצורך הציבורי, (תביעת 197), ואילו בשלב השני, שייתכן ויחול שנים רבות אחר כך, יתבע בגין עצם ההפקעה – נטילת הקרקע מידי הבעלים (פיצויי הפקעה). כלומר, סעיף 197 בא במטרה לסייע למי שנפגע על ידי תכניות, ולאפשר מאפשר לבעל הקרקע לקבל פיצויים עקב ירידת ערך מקרקעיו וזאת עוד בטרם הופקעה ממנו הקרקע בפועל.

עם זאת, נקבע בחוק ובפסיקה כי אם לא דרש בעל המקרקעין את הפיצוי על ירידת הערך תוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית לא יוכל לתבוע את ירידת הערך בעת ההפקעה בפועל, שכן בשלב ההפקעה ניתן פיצוי בגין מקרקעין "פגועים" בלבד. למעשה מהווה הפיצוי במקרה זה מעין "מקדמה" על חשבון ההפקעה שנעשית בשני שלבים.

טול דוגמא, מצב בו בקרקע בייעוד חקלאי מתאשרת תכנית המשנה ייעודה לצורך ציבורי כגון: הקמת חניון ציבורי, ברי כי לא תהיה אפשרות לבצע את סלילת החניון הציבורי, אלא לאחר הפקעת המקרקעין, אולם הפגיעה בקרקע היא מיידית ואינה קשורה לביצועה של ההפקעה העתידית שאין לדעת מתי תבוצע. כמובן שאין בכך כדי לגרוע מזכותו של בעל הקרקע לקבל בעת מועד הפקעת הקרקע פיצויי הפקעה, אלא, שבמועד ההפקעה, הפיצוי יחושב כבר על יסוד ערכם של המקרקעין לאחר שינוי הייעוד ולפיכך, לא יהיה בשיעור הפיצויים עבור ההפקעה לכשעצמו על מנת לבטא את מלוא הפגיעה שנגרמה למקרקעין בהשוואה לשווים ערב אישור תכנית לשינוי ייעוד המקרקעין.

פיצוי נוסף שניתן מכוח סעיף 197 ניתן במקרה בו המקרקעין אינם יוצאים מידי בעליהם ואף על פי כן ערכם הכלכלי יורד כגון: פגיעה עקיפה, פגיעה בהפחתת זכויות המקרקעין ו/או כל פגיעה שאינה מהווה שלב מקדים להפקעה), במקרים אלה עקב שינוי תכנוני במקרקעין יורד ערך הקרקע וגם עקב כך מפוצה הבעלים לפי סעיף 197 לחוק.

מכל מקום, במאמרנו זה בחרנו לדון בסוגיית היבט המיסוי על פיצויים לפי סעיף 197 בהקשר של שלב ראשון ב"פיצוי הדו שלבי", קרי: לפגיעה ישירה עקב שינוי ייעוד שמתלווה לו הפקעה עתידית (להבדיל מפגיעות אחרות הנכנסות בגדר סעיף 197 כאמור לעיל).

שתי שאלות שהתעוררו בסוגיה האמורה בפסק דין שניתן לאחרונה בעניין ע"א 1057/06 סודרי מיכאל נ' פקיד השומה פתח תקווה, (פורסם במאגר נבו) על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו הינן:

  1. האם הנישום החב במס שמשולם לפי חלק ה' ("רווחי הון") לפקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א 1961 (להלן-"הפקודה") על פיצויים שהתקבלו בגין פגיעה על ידי תכנית לפי סעיף 197 לחוק, זכאי ליהנות מההטבה הכלולה בסעיף 91 (ז) לפקודה, הקובע כי "המס שיחול על ריווח הון בהפקעת נכס הוא מחצית המס המתחייב על פי סעיפים קטנים (א) עד (ו)", כלומר, האם אותו נישום זכאי ליהנות מההטבה בשווי מחצית המס הרגיל?
  2. כאשר התכנית הפוגעת פגעה בפועל גם במקרקעין הגובלים במקרקעין הכלולים בתכנית, והפיצוי שניתן בעקבות התכנית הפוגעת לפי סעיף 197 הנ"ל כלל גם פיצוי עבור הפגיעה שנגרמה במקרקעין הגובלים האם ניתן לנכות מהמס ששולם בגין פיצוי זה את עלות רכישת המקרקעין הללו?

עניינו של הערעור בשומת מס שהוצאה בגין פיצויים שנתקבלו בעקבות תביעה מכוח סעיף 197 לחוק, שהוגשה בגין פגיעה במקרקעין ובמקרקעין הגובלים בהם עקב אישור תכנית חדשה לגביהם.

המדובר במקרקעין בשטח של כ- 60 דונם שהיו בייעוד חקלאי וגן לאומי במצבם הקודם, כאשר בעקבות פרסום תכנית חדשה לגביהם, שונה הייעוד של כ- 35 דונם מהם לדרך ולמחלף, שטח של כ- 15 דונם מהם הוגדר כשטח בתחום קו בניין, ויתרת המקרקעין בשטח של כ- 10 דונם נותרה מחוץ לתכנית הפוגעת (להלן- "המקרקעין הגובלים"). בעקבות אישור התכנית הגיש המערער את תביעתו הנ"ל בגין ירידת הערך שנגרמה למקרקעין. עפ"י קביעת שמאי מכריע שמונה במסגרת בירור ההליך נקבעה ירידת הערך בסך של 11,000$ לכל דונם קרקע שייעודה היה חקלאי, ו- 3,000$ לכל דונם קרקע שייעודה היה גן לאומי. בנוסף לכך, השמאי קבע כי הפיצוי האמור צריך להינתן גם בגין המקרקעין הגובלים שלא נכללו בתכנית הפוגעת, משום שבהיותם גובלים עמם הם נפגעים ממנה במידה זהה.

בהתאם לפסק הדין שולם למערער פיצוי כספי, עליו דיווח המערער לפקיד מס הכנסה. עקב כך, פקיד מס הכנסה הוציא שומה למערער, עליה הוגשה השגה, שהתקבלה בחלקה, וכתוצאה מכך הוגש הערעור הנ"ל בו בין היתר התעוררה השאלה לעיל ולפיה טען המערער כי הוא זכאי להטבת המס לפי סעיף 91(ז) לפקודה. לטענתו, גם הפיצוי שהתקבל בעקבות התכנית הפוגעת הוא פיצוי שהתקבל ב"הפקעת הנכס", משום שהתכנית הפוגעת מהווה רק שלב ראשון מתוך 2 השלבים המובילים בסופם להפקעה, ולכן יש לראות את שניהם כהפקעה. מאידך, פקיד מס הכנסה טען כי פגיעה על ידי התכנית וההפקעה עצמה הינם עניינים נפרדים, וכך גם הפיצוי המתקבל בגין כל אחד מהם ועל כן וכפועל יוצא המערער לא זכאי להטבת המס הקבועה בסעיף 91 (ז) לפקודה.

בנוגע לשאלה השנייה, טען המערער כי הוא זכאי לניכוי עלות רכישת המקרקעין הגובלים, בסך של כ- 90,000 ₪. לטענתו, הנכס, אשר יצא מידיו או מומש על ידו בעת ירידת ערך המקרקעין, הינו חלק יחסי משווי המקרקעין, דהיינו, אותו שווי אשר נגרע בפועל מערכם של המקרקעין בעקבות התכנית הפוגעת. מנגד, פקיד השומה טען כי "הנכס שנמכר" ע"י המערער הוא זכות התביעה שלו לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, או לחילופין הינו הוויתור על זכותו לאי פגיעה בערכו של הנכס.

באשר לשאלה הראשונה שעניינה הטבת מס לפי סעיף 91 (ז) לפקודה, לאחר שסקר את הפסיקה הרלוונטית בעניין, ציין בית המשפט כי במסגרת ע"א 8863/07 ב.מ. כפריס דדו בע"מ נ' מנהל מע"מ חיפה, (פורסם במאגר נבו) בית המשפט העליון ערך אבחנה ברורה, בהקשר לתשלום המס, בין פיצוי המתקבל בעקבות פגיעה ע"י תכנית (שינוי ייעוד) ובין פיצוי המתקבל בשל הפקעה וקבע כי הפיצוי הראשון אינו מהווה "הפקעה" לצרכי מס.

בית המשפט הוסיף לעניין זה, כי אמנם פסק דינו של בית המשפט העליון הנ"ל ניתן בהקשר לתשלום מס ערך מוסף, אך נימוק מרכזי בנימוקי פסק הדין היה הצורך ליצור "הרמוניה חקיקתית". נימוק זה הוזכר תוך השוואת המושג "הפקעה" בחוק התכנון והבניה ובחוק מע"מ, ואם כך הוא הדבר בין חוקים העוסקים במישורים שונים, על אחת כמה וכמה, כך נקבע, שאחידות זו מתבקשת בין חוקים העוסקים באותו מישור: מישור המס.

לפיכך, הגיע בית המשפט לתוצאה לפיה, פגיעה במקרקעין על ידיי תכנית, כאמור בסעיף 197 לחוק, איננה "הפקעה" לעניין פרק ה' לפקודה והמס המשולם על הפיצויים המתקבלים בגין פגיעה זו אינו זכאי להטבה הגלומה בסעיף 91(ז) לפקודה.

באשר לשאלה השנייה- סוגיית ניכוי עלות רכישת המקרקעין הגובלים – בית המשפט קבע כי שאלה זו תלויה במענה שיינתן על שאלה אחרת: האם עלות רכישה זו היא הוצאה שהוצאה ביצירתו של "הנכס שנמכר"? כאשר לצורך כך נדרש להגדיר מהו "הנכס" שחויב במס רווחי הון.

בית המשפט הוסיף לעניין זה, כי עד לתכנית הפוגעת הייתה בידי המערער "זכות ראויה" להשתמש במקרקעין שנפגעו, אם לצורך חקלאי ואם לצורך פארק לאומי. זכות זו "יצאה" ממנו ע"י התכנית הפוגעת. כלומר, "הנכס שנמכר" הוא זכות השימוש במקרקעין לצרכים המקוריים, קודם ששונה ייעודם, ומאחר והפגיעה בזכות שימוש זו נגרמה, עפ"י קביעת השמאי שעל פיה נפסק וניתן הפיצוי, גם למקרקעין הגובלים, הרי ש"הנכס שנמכר" הינו זכות השימוש בייעודים המקוריים בגין כל המקרקעין שהיו בידיו של המערער, בין אלו שנכללו בתכנית הפוגעת ובין אלה שלא נכללו בה, אך נפגעו בפועל על ידה.

לפיכך, קבע בית המשפט כי חישוב הניכוי המותר צריך להיעשות באופן יחסי לירידת הערך שנקבעה ע"י השמאי, ובהתחשב בייעודם של חלקי הקרקע הנדונה, כשנקודת המוצא היא קביעת השמאי כי קרקע זו נפגעה ע"י שינויי הייעוד בתכנית הפוגעת, כפי שנפגעו המקרקעין הכלולים בתכנית. (יוער בשולי הדברים כי על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט העליון ע"י משרד עורכי דין נמדר, בן עטר בנדל ושות', ומתברר בימים אלה).

עם זאת, בכל הכבוד הראוי, אנו סבורים כי קיים עיוות בתוצאה אליה הגיע בית המשפט, ונסביר.

נושא הפיצול בין שלב ההפקעה לשלב הפיצוי על פי סעיף 197 הינו מלאכותי לדעתנו ואינו נכון, קל וחומר לאחר שתוקנה פקודת ההפקעות והמחוקק חפץ לתקן את החקיקה המתייחסת לסעיף 197 מן הראוי כי המחוקק היה מתייחס לפגיעה הישירה שהינה שלב לפני הפקעת הנכס כחלק בלתי נפרד מההפקעה, שינוי ייעוד וההפקעה שבאה אחריו הינם הליך משולב אחד שבו ניטלים מקרקעי הפרט, ועל כן נראה כי אין כל סיבה לפצל ולסבך את הערכאות וההליכים שעל פרט לנהל על מנת להעמידו בסך הכל במקום שהיה ערב הפגיעה וההפקעה, ובמקרה כזה נראה כי מן הראוי לראות בפיצויים המשולמים לפי סעיף 197 כאמור כחלק מפיצויי ההפקעה וכחלק מהליך ההפקעה.  (ר' לעניין זה בהרחבה מאמר "הפיצוי הדו שלבי – הגיעה העת לבחינה מחודשת", שפורסם ע"י כותבי מאמר זה בביטאון האחרון "מקרקעין וערכם" של לשכת שמאי המקרקעין בישראל קלד, מס' 134 בעמ' 75).  זאת בשונה מפיצוי לפי סעיף 197 עקב פגיעה עקיפה של נישום בדרך של מטרד (אוויר, צל רעש) נוכח אישור תכנית הנוגעת למקרקעין גובלים, או למשל מקרה בו משולמים פיצוי 197 מאחר והתכנית הובילה להפחתת אחוזי בניה  וכיוצ"ב שאינן חלק משלב מקדים בהפקעה.

סוגיית המיסוי בגין פיצוי על פגיעה מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה העסיקה את מיטב מומחי המיסוי ובין היתר נחלקו בשאלת סיווג הפיצוי במישור המיסויי – האם הפיצוי ימוסה לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין (מס שבח), או לפי פקודת מס הכנסה (רווח הון) או שמא הפיצוי אף פטור ממס, נאמר כי ישנן גישות שונות בקרב המלומדים למיסוי הפיצוים, ועל אף ריבוי התביעות המוגשות לפי סעיף 197 אין אחידות דעים וטרם נסתם הגולל על הדיון בשאלת הגישה הראויה והנכונה ביותר למיסוי הפיצויים כאמור.

יחד עם זאת נציין כי העמדה הרווחת הייתה כי יש להבדיל בין פגיעה ישירה, שהינה שלב לקראת הפקעה לבין פגיעה עקיפה, במקום בו למעשה מדובר בשלב המשולב עם ההפקעה, הרי שמן הדין לחייב שלב זה כחלק מההפקעה. האמור מקבל משנה תוקף בייחוד לאור העובדה שבמקרים מסוימים מלוא הפיצוי בגין ההפקעה משולם בשלב זה לאור ירידת ערך של 100%, על כן ברי הוא כי כוונת המחוקק בעת שניתנו על ידו הטבות מיסוי והפחתה של שיעור מס השבח, לא אבחנה בין השלבים של הפגיעה להפקעה ולפיכך אין סיבה לטעמנו להוליך את הנפגע בדרך שונה ולהגיע לתוצאות שונות של מס במקרה זה ובכלל זאת אין הצדקה להחריג את פיצויי 197 כמהווה שלב מקדים להפקעה, למקרים אחרים. שכן מדובר בסופו של דבר באירוע אחד של הפקעה כאשר לנישום ידוע כבר בתחילת הדרך (עוד בטרם שולמו לו כל הפיצויים) על הפקעה הצפויה במקרקעין ועל כן מהווה חלק בלתי נפרד הימנו.

לדעתנו כל ניסיון לפצל את הפיצויים שישולמו לנישום בסיטואציה כאמור בין חוקי מס שונים הינו ניסיון העומד בסתירה למשמעות המשפטית, הכלכלית והרציונלית של ההליך הדו שלבי של הפקעת הקרקע שעובר הנישום.

לא למותר לציין כי פסיקת בית המשפט העליון עמדה לא אחת על הכללים לעניין פרשנות דיני המס – על הצורך בפנייה לתכלית החקיקה, על כך כי עדיין יש לפרש את החוק לטובת הנישום כאשר יש ספק באשר לקיום החיוב במס או שיעורו, וכי לאור הקרנת חוקי היסוד על הדין הישן, יש לילך לקראת הנישום, וליתן משנה תוקף להגנה על קניינו, בייחוד במקרים כגון דא, שהפרדה בין הפקעה לפגיעה שהינה שלב ראשוני בהפקעה תהא מלאכותית ולא צודקת.

לסיום נציין כי נושא המיסוי בכל הנוגע לפיצויים על פי סעיף 197 לחוק רחוק מלהיות ברור ומצוי במחלוקת בין המלומדים והרשויות ונראה כי רצוי שנושא זה יוסדר בכללותו ובפרט להכפיף מבחינת מיסויית את שני מרכיבי הפיצויים המשולמים לפי חוק התכנון והבניה בסיטואציה האמורה במאמרנו זה להסדרי המס החלים על פיצויים בגין הפקעת מקרקעין הן על פי חוק מיסוי מקרקעין (סעיף 48 ג) והן על פי פק' מס הכנסה (סעיף 91 (ז)) ולראות בהם שני חלקי תמורה אחת בגין עסקה אחת לצורך היבט המיסוי.

תודתנו נתונה בזאת לעו"ד אמיל בן עטר ממשרד עורכי דין נמדר, בן עטר בנדל ושות' על סיועו בכתיבת מאמר זה.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:


מיסוי מקרקעין

 

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 1/2013 עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה

עם תחילת שנת המס 2013 בוצעו בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") עדכוני סכומים כמפורט להלן, בין היתר בעקבות הארכת תוקפה של הוראת השעה של חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א 2011 אשר הוארכה עד ליום 5.5.13, עליה עדכנו אתכם בגיליון הקודם.

הוראת הביצוע הנדונה (להלן: "הוראת הביצוע") מפרטת את הסכומים המעודכנים, ואלו נסקרים על ידינו להלן:

מס רכישה

א.       כאשר רוכשים דירת מגורים יחידה

 

על הרוכש דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרתה בחוק), בתקופה שעד יום 5.5.13, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:

 

–          על חלק שווי הרכישה שעד 1,470,560 ₪  – לא משולם מס.

–          על חלק שווי הרכישה העולה על 1,470,560 ₪  ועד לסך של 1,744,270 ₪ – ישולם מס בשיעור 3.5%.

–          על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,744,270 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%

 

על הרוכש דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרתה בחוק), בתקופה שמיום 6.5.13 ועד יום 15.1.14, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:

–           על חלק שווי הרכישה שעד 1,241,110 ₪  – לא משולם מס

–           על חלק שווי הרכישה העולה על 1,241,110  ₪  ועד לסך של 1,744,270 ₪ – ישולם מס בשיעור 3.5%.

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,744,270 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%

ב.       כאשר רוכשים דירת מגורים שאינה יחידה


על הרוכש דירת מגורים שאינה יחידה (כלומר כל דירה נוספת), בתקופה שעד יום 5.5.13, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:

–           על חלק שווי הרכישה שעד 1,089,350 ₪  – משולם מס בשיעור 5%

–           על חלק שווי הרכישה העולה על 1,089,350 ₪  ועד לסך של 3,268,040 ₪ – ישולם מס בשיעור 6%

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 3,268,040 ₪ – ישולם מס בשיעור 7%


הרוכש דירת מגורים שאינה יחידה (כלומר כל דירה נוספת), בתקופה שמיום 5.5.13 ועד יום 15.1.14, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:

–           על חלק שווי הרכישה שעד 1,055,935 ₪  – ישולם מס בשיעור 3.5%

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,055,935₪ – ישולם מס בשיעור 5%

בהתאם לעדכונים המפורטים לעיל, הרי שההטבות במס רכישה לרוכש דירה ראשונה עומדות בעינן עד ליום 5.5.13, ומנגד ה"סנקציה" בתשלום מס רכישה מוגדל למי שרוכש דירה נוספת יפקעו ביום ה – 5.5.13.

ג.        הקלה לעולה

הוראת הביצוע קובעת גם כי בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה 1974, זכאי רוכש המוגדר כעולה, להקלה במס רכישה כאשר הוא רוכש דירת מגורים או בית עסק לתקופה המתחילה שנה לפני עלייתו ומסתיימת 7 שנים לאחר עלייתו. סכומי המס המופחתים המעודכנים הינם כמפורט להלן:

–           על חלק שווי הרכישה שעד 1,593,755 ₪  – ישולם מס בשיעור 0.5%.

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,593,755 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%.

 

ד.       הקלה לרוכש משק חקלאי

בהתאם לתקנה 16 לתקנות מס רכישה, הרוכש משק חקלאי בתקופה שמיום 16.1.13 ועד יום 15.1.14 זכאי לשיעור מס רכישה מופחת, (לגבי החלק שאינו בנין המשמש למגורים עליו משולם המס החל על דירת מגורים כאמור לעיל), כמפורט להלן:

–           על חלק שווי הרכישה שעד 325,980 ₪  – ישולם מס בשיעור 0.5%.

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 325,980 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%.

מס שבח

א.       תיאום סכומים לפי סעיף 49 ה' לחוק מיסוי מקרקעין

סעיף 49 ה' קובע פטור חד פעמי למוכר שתי דירות, בכדי לרכוש תמורתן דירה גדולה.

הפטור ניתן בכפוף לתנאים המפורטים באותו סעיף, ובהגבלת שוויין של שתי הדירות הנמכרות.

השווי האמור מתואם בתחילת כל שנת מס, בהתחשב בעליית מדד המחירים לצרכן.

תקרת שווי הפטור לשתי הדירות כפי שעודכנה בשנת 2013: 1,986,000 ש"ח, סכום תקרת שווי שתי הדירות אשר מעבר אליה לא יינתן כלל פטור 3,303,000ש"ח

ב.       עדכון סכום הפטור עפ"י סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין

סעיף 49 ז' לחוק קובע, לעניין מכירת "דירת מגורים מזכה" כי כאשר התמורה מושפעת מזכויות לבניה נוספת, יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה נוספת, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין תקרת הפטור לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך.

כמו כן, נקבע כי סכום הפטור הכולל, בתנאים המפורטים בסעיף, לא יפחת מרצפת הפטור.

סכום תקרת הפטור לתקופה שמיום 16/1/2013 עד ליום 15/1/2014 – 1,935,300 ש"ח.

סכום רצפת הפטור המעודכן לתקופה שמיום 16/1/2013 עד ליום  15/1/2014 – 484,700 ש"ח.

ג.        סעיף 94 א (א) – קנס על אי הגשת הצהרה או הודעה למינהל

שיעור הקנס המוטל על מי שלא הגיש הצהרה  או הודעה במועד, לפי סעיף 94א(א) לחוק, מתעדכן והינו: עבור כל שבועיים של פיגור בגין אי הצהרה – 270 ₪, ובגין כל שבועיים של פיגור בגין אי הודעה – 220 ₪.

פינוי בינוי

תקן מספר 21.0 בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית
לתכנית פינוי בינוי

ביום 7.1.2012 אושר התקן השמאי שבנדון מס' 21.0  ע"י מועצת שמאי המקרקעין שמטרתו קביעת רמת פירוט מזערית והנחיות מקצועיות בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי בינוי.

התקן יחול על כל השומות הנערכות בסוגיות שונות שפורטו בתקן בנוגע לפרויקטים של פינוי בינוי כולל בהתייחס ליחידות מסחריות (מסחר, משרדים, מלאכה וכדו') בשינויים המתחייבים.

התקן בעקרון כולל  שלושה חלקים ואלו הם:

  • חלק א' –  שומת מקרקעין לצורך בדיקת כדאיות כלכלית לתכנית מוצעת לפינוי בינוי הנערכת עבור יזם ו/או לצורך התדיינות עם רשויות התכנון על היקף הבניה בתכנית המוצעת החדשה (בכל אחד משלבי התכנון).
  • חלק ב' – שומת מקרקעין לשם בדיקת התמורה לבעלי דירות אופייניות בעסקת פינוי בינוי לפי סעיף 2א לחוק פינוי בינוי ולתקנות פינוי בינוי.
  • חלק ג' – שומת מקרקעין הנערכת לצורך בדיקת הכדאיות הכלכלית של התמורה בגין דירה מסוימת במקבץ פינוי בינוי לפי תקנה 19 לתקנות פינוי בינוי (פיצויים).

יצוין כי שמאי יהא רשאי לסטות מהתקן הנ"ל ובלבד שתירשם מהות החריגה ויינתנו לה נימוקים והסברים .

כמו כן התקן ייכנס לתוקפו לגבי שומות מקרקעין אשר יערכו למועד הקובע 1.2.2013 ואילך.

ניידע כי בימים האחרונים השיקה רשות המסים השיקה את אתר האינטרנט החדש שלה, בכתובת https://taxes.gov.il.

עדכוני פסיקה

 

ע"א 3440/11 יהונתן לנגר ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
בפני הרכב כב' השופטים א' חיות, י' עמית, ד' ברק ארז 

 ב"כ המשיב: עו"ד יאיר זילברברג

התכלית העומדת בבסיס סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 הינה
להעניק הטבה במס למי שרכש דירה לצורך מגורים בלבד.

 

המערער במקרה דנן רכש ב-10.6.2009 זכויות חכירה במגרש שעליו היה בנוי שלד בית מגורים.

במסגרת הדיווח למס שבח התחייב המערער להשלים את בניית הבית לדירת מגורים תוך 6 חודשים מיום הרכישה. מנהל מיסוי מקרקעין שׁם את מס הרכישה לפי הוראת תקנה 2(1) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1994 (להלן: התקנות) בשיעור של 5%. המערער טען, כי שלד הבית נרכש על מנת לשמש כמגורים עם השלמת בנייתו, ולכן יש לראות את הבית כדירת מגורים וחישוב המס צריך להיקבע בהתאם לפי תקנה 2(2א) לתקנות.

במסגרת זו טען המערער בערעור כי נוכח התחייבותו להשלים את הבניה תוך ששה חודשים, יש לראותו כמי שרכש דירת מגורים.

תחילה נדרש בית המשפט להוראת סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, המגדיר "דירת מגורים" לצורך מס רכישה כדלהלן:

דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה.

לנוכח הוראה זו ציין בית המשפט כי לשון החוק ברורה ואינה משתמעת לשני פנים, ולפיה רק מקום בו ניתנה התחייבות של המוכר – ולא של הקונה  – לסיים את הבנייה, יראו את הדירה כדירת מגורים לצורך מס רכישה.

בית המשפט קבע כי בהתחשב בהגדרה בחוק ל "דירת מגורים" דין הערעור להידחות , בנמקו כי כאשר ביקש המחוקק להרחיב את הטבת המס באופן שתכלול גם ממכר שאינו דירה מוגמרת, הדבר נעשה באופן מפורש ובלשון ברורה.

לדעתו של בית המשפט טענתו של המערער סותרת את לשונו המפורשת של סעיף 9(ג) לחוק, המדבר בהתחייבות מוכר ולא בהתחייבות קונה ועל כן אין לתקן דבר חקיקה תוך התעלמות מלשון מפורשת של החוק ומהתוצאה לה התכוון המחוקק.

בנוסף, בית המשפט בחן אף את תכליתו של החוק וציין כי גם תכלית החוק אינה תומכת בטענת המערער. המחוקק ביקש להקל על הרוכש דירת מגורים, הן דירת מגורים בנויה ומוגמרת והן דירת מגורים מוגמרת "על הנייר". כאשר המוכר מתחייב למסור לרוכש דירה מוגמרת לאחר השלמת הבנייה, שכן אז ניתן לראות בממכר כדירת מגורים מוגמרת ולא קרקע, באשר הממכר והשווי מתייחסים למכר דירה מוגמרת. מנגד, פרשנותו של המערער לסעיף, תביא למצב בו כל רוכש קרקע פנויה אשר יתחייב להשלים את הבנייה יהיה זכאי לשלם מס רכישה כאילו רכש דירת מגורים. בכך יעניק החוק מס רכישה מופחת לרכישת קרקע, בניגוד לכוונתו של המחוקק להיטיב עם מי שרכש דירת מגורים.

על יסוד האמור הערעור נדחה.

 הערת המערכת:

אמנם בית המשפט העליון בעניין זה קבע כי נוסח החוק הינו ברור ומפורש, וכך אכן נראה במקרה זה, אולם מבחינת תכליתו של החוק ניתן בהחלט גם לטעון כי המטרה של הנחה ועידוד לרכישת דירת מגורים יכולה להוביל לכך, שאין חשיבות לשאלה מיהו המסיים את הבנייה של הדירה, ובלבד שנתקיים התנאי כי מדובר בהשלמה של דירת מגורים לשימוש הרוכש, מן הראוי לשקול תיקון חקיקה בנקודה זו.

 

ה"פ 1641/09 בנימין אבן נ' הו"מ לתו"ב ת"א
בבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו בפני  הש' ד"ר עמירם בנימיני 

 

ב"כ המשיבה: עוה"ד מ' רז כהן ו-א' תאומים

זכות שכירות שניתנת להפסקה בכל עת, אינה מקנה זכות לפיצויי הפקעה

ענייננו בתביעה לתשלום פיצויים בגין הפקעת זכות השכירות במבנה בבעלות המדינה. המבקש החזיק בנכס במשך כתשע שנים מכוח הסכם שכירות חופשית לתקופה בלתי מוגבלת (עם אפשרות הדדית לסיומה עם הודעה מוקדמת), עם מנהל מקרקעי ישראל. הנכס נוהל על ידי חברת "עמידר". בהסכם נקבע כי מטרת השכירות הינה "ניהול עסק בתחום סטודיו למתכת ואבן בלבד והשוכר לא יהא רשאי להשתמש במושכר לכל מטרה אחרת…". כן סוכם בנוסף, כי אסור על השוכר לבצע שינויים במושכר ללא רשות המשכירה. אף על פי כן, המבקש ביצע שיפוצים נרחבים בנכס מייד כשנכנס אליו, והפך אותו למקום מגורים לו ולמשפחתו, נוסף על היותו סטודיו ששימש לעבודתו כאומן. למרות זאת, עמידר לא מחתה על הפרות אלו של ההסכם.

על המקרקעין חלות תכניות שמייעדות את המקרקעין לדרך ולרכבת הקלה. בעקבות ייעוד המקרקעין לרכבת הקלה, שלחה עמידר למבקש הודעה על ביטול השכירות ודרישה לפינוי הנכס. משלא פונה הנכס  הגישה הועדה המקומית תל אביב תובענה לסילוק יד, וניתן פסק דין. בית המשפט פסק כי הנכס דרוש למשיבה לצורך סלילת נתיב הרכבת הקלה, וקבע כי הנכס הושכר למטרת עסק בלבד ולכן קבע, כי המבקש לא זכאי לדיור חלוף. בערעור על פסק הדין נקבע בבית המשפט העליון, בהסכמת הצדדים, כי המבקש יוכל להגיש תביעה לפיצויים זו התביעה מושא החלטה זו.

בית משפט קבע כי אמנם קיים ספק אם זכות שכירות הניתנת לביטול בכל עת באופן חד-צדדי (כמו במקרה דנא) נחשבת כזכות קניינית. אולם, מטרת דיני ההפקעה הינה לפצות את בעל הזכות בקרקע בגין כל נזק כלכלי שנגרם לו בשל אובדן "טובת הנאה בכל קרקע" עקב ההפקעה, ולצורך זה אין נפקא מינא אם מדובר בזכות קניינית או חוזית. השאלה העומדת להכרעה הינה האם הופקעה מן המבקש זכות בעלת ערך כלכלי.

בית המשפט קבע כי בנסיבות מקרה זה, השאלה הינה האם היה למבקש בסיס משפטי לצפות כי הסכם השכירות יוארך מאליו גם בשנים הבאות, שאם כך הוא הדבר – מגיע לו פיצוי בגין הפקעת זכות השכירות. אלא שבמקרה זה קבע בית המשפט כי התשובה על שאלה זו שלילית. אמנם תקופת השכירות היתה לתקופה בלתי מסוימת. אלא שנסיבות אלו אינן יכולות לטשטש את העובדה הפשוטה, שלכל אורך תקופת השכירות ריחפה מעל ראשו של המבקש האפשרות, כי יידרש לפנות את הנכס מסיבה כלשהי, בכפוף להודעה מוקדמת. קיומה של אפשרות פינוי זו אינה מאפשרת פיתוח ציפייה לגיטימית מבוססת להמשך תקופת השכירות לתקופה ארוכה נוספת, שהיא הבסיס לדרישת הפיצוי בגין ההפרש בין שווי השכירות בשוק החופשי לבין דמי השכירות ששילם המבקש.

בשל אותו רציונל, קבע בית המשפט כי המבקש אינו זכאי לפיצוי בגין אובדן הכנסות, פגיעה במוניטין והוצאות העברה, שכן לא הופקעה ממנו כל זכות בקרקע שהיא בת-פיצוי.

לאור כל האמור דחה בית המשפט את התובענה.

 הערת המערכת:

מסקנת בית המשפט הייתה אמנם כי יש מקום לפצות שוכר בגין הפקעת המושכר, לאור הגדרת החוק, מסקנה זו מובילה לכך שיש לבדוק כל מקרה ומקרה לגופו ולבחון את תנאי השכירות, ככלל המערכת סבורה כי אם תנאי השכירות היו עדיפים על מושכר חליפי בשוק הרי שיש מקום לפצות בגין האבדן לתקופה צפויה וסבירה, גם במקום בו לא ברור מהי התקופה בה היו יחסי השכירות ממשיכים אלמלא ההפקעה. מעבר לכך יש חשיבות לתקופה בה חלו יחסי השכירות ואת הציפייה כי יחסים אלו היו ממשיכים לתקופות נוספות.

 

תא (י-ם) 2159/08 בן ציון קופרשטוק ואח' נ' חב' שומרי אמונים בע"מ

בית המשפט המחוזי בירושלים בפני כב' הש' רם וינוגרד

 

ב"כ התובעים והנתבעים שכנגד: עוה"ד אורי לומברוזו ובני גנוניאן

ב"כ הנתבעת והתובעת שכנגדעוה"ד אביעד שוב ונעמה שיף

 

זכויות בניה נובעות מזכות הבעלות  וניתנות  להעברה רק על ידי בעליהן, לפיכך אין מקום להנחה לפיה הבעלים האצילו זכויות אלה לאחרים אלא אם כן הדבר נאמר  במפורש. כך גם כשבעלי המקרקעין מעוניינים להוציא חלקים מהרכוש המשותף עליהם לציין זאת במפורש כבר בהסכם המכר

מדובר בתובענה ותובענה שכנגד. התובענה העיקרית נסבה סביב שאלת הבעלות בזכויות בניה וזכויות בחלק מהרכוש המשותף אשר הוצמד לאחת היחידות בששה בניינים בקרית "שומרי אמונים" בירושלים (להלן: "התובענה"). התובענה שכנגד נסבה סביב שאלת בנית תוספות בניה ללא הסכמת התובעת שכנגד ובניגוד להסכם המכר (להלן: "התובענה שכנגד").

הנתבעת, חברת שומרי אמונים בע"מ, רכשה, בשנת 1960, 8 דונם ברחוב אונגרין ושמואל הנביא בירושלים והקימה על המקרקעין קריה חרדית שנועדה לשמש כחצר חרדית המנוהלת על ידי האדמו"ר אברהם חיים ראטה. במסגרת זו הקימה הנתבעת שישה בנייני מגורים, אשר בנייתם הסתיימה במהלך שנות השמונים. בנוסף הקימה הנתבעת אף מבני ציבור נוספים כגון ישיבה, מקווה ובית כנסת. הדירות נמכרו לציבור החרדי.

לקונים שרכשו זכויות בפרויקט נמסרה זכות חכירה בעוד שהנתבעת הותירה בידיה את זכות הבעלות בדירות.

בתחילה ההליכים, התובענה הוגשה בגין העדר רישום הזכויות על שם רוכשי הדירות במשך שנים רבות, אולם, במהלך הדיונים הגיעו הצדדים להסכמות לגבי אופן הרישום והבניינים נרשמו כבית משותף אחד, מורכב. במסגרת הרישום של הבית כבית משותף הצמידה הנתבעת את מרבית חצרות הבתים והגגות ליחידה שנותרה בבעלותה והוציאה אותם מהרכוש המשותף וקבעה כי כל זכויות הבניה הקיימות או העתידיות שייכות לה ומוצמדות ליחידה שבבעלותה. כן קבעה בתקנון הוראות המאפשרות לה לממש את תוספת הבניה.

התובעים טענו בכתב התביעה כי הרכוש המשותף וזכויות הבניה בבניין שייכים להם, כל אחד על פי חלקו היחסי. הנתבעת, מאידך, טענה כי היא שיירה בידיה את כל זכויות הבניה בנכס ואת החלקים ברכוש המשותף וכי זכויות אלו הן פועל יוצא של זכות הבעלות מעצם טבען וכי מאחר ומכרה לרוכשים אך ורק את זכות החכירה הרי שהמסקנה המתבקשת, לטענתה, כי זכויות הבניה נותרו בידי הבעלים, כלומר בידי הנתבעת

בית המשפט קבע בעניין זכויות הבניה הנוספות, כי לא בכדי הנתבעת שיירה בידיה את זכות הבעלות ואת הזכות לבחור את רוכשי הדירות בפרויקט. המטרה הייתה רצון אמיתי לשייר בידיה חלק מאגד הזכויות במקרקעין. אומנם היחס בין זכות החכירה לדורות לבין זכות הבעלות הוא עמום לעיתים במידה מסוימת, ונראה כי המבחן אותו יש לאמץ בהקשר זה הוא מבחן מהותי-כלכלי, המבוסס על נסיבות העניין הבוחן את כוחות ההכרעה שנותרו בידי הבעלים מול אגד הזכויות שהועבר לידי החוכר. ההכרעה בשאלה אם חוזה חכירה לדורות הינו כהעברת זכות הבעלות, נעוצה בסופו של דבר בתכנו של כל חוזה וחוזה. במקרה דנא העברת זכויות החכירה לא היתה מקרית ומטרתה היא ניהול ופיתוח הקריה החרדית לפי תפיסתה של הנתבעת, לרבות הוספת בניינים והרוכשים נתנו לכך הסכמתם.

בית המשפט ציין עוד כי זכויות הבניה הינן נובעות מזכות הבעלות והן ניתנות להעברה על ידי בעליהן, ולכן לא ניתן להעבירן לאחר מבלי שהדבר נאמר מפורשות על ידם. אין באמור כדי לסתור עמדת מלומדים כי לבעלים עומדת הזכות לסחור בזכויות אלה ללא קשר למקרקעין עצמם, אולם בעניין דנא אין זה המקרה.

בית המשפט הוסיף וקבע כי על אף האמור, אין סתירה בין המסקנה לפיה שויירו זכויות הבניה בידי הנתבעת לבין המסקנה כי הגגות בבניינים מהווים רכוש משותף. בעניין זה, קבע בית המשפט, כי לא הוכח בכל דרך שהיא כי הגגות של הבניינים הוצמדו לדירה זו או אחרת, וכל שהוכח הוא שהגגות מהווים חלק מהרכוש המשותף, עניין שאינו אלא הכלל הרחב הקבוע בחוק.

עוד הוסיף בית המשפט וקבע כי אף לו היו טוענים התובעים כי הגגות הוצמדו לדירותיהם ואף לו עלה בידם להוכיח טענה מעין זו, הרי שהצמדת הגג כשלעצמה איננה מאפשרת בנייה על הגג המוצמד ואין בקביעה זו כדי לסתור את הקביעה כי זכויות הבניה נותרו בידי הבעלים. ומאחר והנתבעת בעניין דנא עדין מחזיקה ביחידה אחת בבניינים הרי שלא מתעורר כל קושי בהיוותרות זכויות הבניה בידיה.

בעניין שאלת שייכות החלקים מהרכוש המשותף שהוצמדו ליחידת הנתבעת, קבע בית המשפט כי במקרה דנא אין כל חולק שהוסכם כי הבית יירשם כבית משותף, וכך אף נעשה. לפיכך חלה בעניינו אותה פרשנות לפיה, הוצאת חלקים מהרכוש המשותף צריך שתעשה "בלשון ברורה וחד משמעית" וכי מקום בו המוכר לא פרט את החלקים הצמודים לדירה באופן מפורש, הוא לא יוכל להוציא חלקים אלה מהרכוש המשותף. הוצאת חלקים מהרכוש המשותף צריך שתעשה בו-זמנית עם חתימת חוזה המכר, כאשר הסכמה מאוחרת לא תועיל. בית המשפט קבע כי רק בהירות הסכמית, אשר אינה מעלה כל סימני שאלה יכולה להוות בסיס לפגיעה בקניינו של הזולת, בעניין דנא להוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם ליחידה זו או אחרת. בעניין דנא קבע בית המשפט כי הנתבעת לא פירטה במפרט מפורש חלקים מסוימים המוצאים מהרכוש המשותף ולכן המסקנה היא כי חלקים אלו נותרו כחלק מהרכוש המשותף.

אומנם במקרה דנא הבניינים נרשמו כבית משותף אחד, מורכב, הניתנים לניהול כל אחד מאגפיו בנפרד, אולם לא הוחלט כי ניהולו של הבית יעשה לכל אגף בנפרד. לכן וככל שלא הוצאו החלקים מהרכוש המשותף באופן מפורש בהסכמים של רוכשי הזכויות בכל הבניינים, לא ניתן להוציאם מהרכוש המשותף, מאחר ואין הסכמה של כל בעלי הזכויות בבניינים.

לסיכום הדברים בית המשפט דחה בחלקה תביעה להורות על שינוי צו רישום בית משותף כך שזכויות הבניה וחלקים ברכוש המשותף אשר הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו ליחידת הבעלים יהיו חלק מהרכוש המשותף ויתחלקו בין בעלי הזכויות ביחידות באופן יחסי וקבע כי זכויות הבניה שייכות במלואן לנתבעת ואילו החלקים אשר הוצאו על ידה מהרכוש המשותף, מבלי שהוצאתם נעשתה מפורשות בהסכמים עם התובעים, יושבו והיו חלק מהרכוש המשותף וצו הבית המשותף יתוקן בהתאם.

כמו כן לעניין התביעה שכנגד אשר הגישה הנתבעת נדחתה במרביתה מחוסר ראיות ולגבי שני דיירים נקבע כי אכן הפרו את ההסכם מול הנתבעת בכך שבנו תוספות בניה בדירה בניגוד להוראות שבהסכם וללא הסכמת הנתבעת, כנדרש.

הערת מערכת:

סוגיית זכויות הבנייה על גגות בניינים והצמדתן לדירות הגג הינה סוגיה שמעסיקה את המערכות השונות כמעט בכל מקרה של זכויות, כל מקרה לפי נסיבותיו ולפי נוסח הסעיפים שנוסחו במסמכי בתים משותפים או בהסכמים, רצוי מאד להבהיר ולהרחיב ככל הניתן בניסוח סעיפים מעין אלו, אם מתייחסים לכלל זכויות הבנייה העתידיות שניתנים לבנייה על הגג בעתיד, אם יש לשלם בגינן או שיש לקבל הסכמת וחתימת בעלי זכויות וכדו'.

 

ת"א 1187/05 משקו שיווק (1995) בע"מ נ' עיריית פתח תקווה ואח' 

בית המשפט המחוזי בתל אביב  בפני כב' הש' רות רונן 

 

בנסיבות שפוקעת תכנית משביחה קרי באין התעשרות כי אז נשמט הבסיס לכך שהרשות תחזיק בהיטל השבחה ויש להורות על השבתו לנישום עם ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה

עסקינן בתביעה שהוחזרה על ידי בית המשפט העליון לבית המשפט המחוזי על מנת לדון בשאלה האם יש להורות על השבת היטל השבחה ששולם מכוח תכנית משביחה בנסיבות בהן התכנית המשביחה פקעה.

במסגרת התביעה המקורית טענה התובעת 1, כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נתנה לה היתר בנייה שהסתבר לה בדיעבד כי היה בלתי חוקי, וכי כתוצאה מכך נגרמו לה נזקים. עילות התביעה של התובעת במסגרת התביעה המקורית היו עילות של מצג שווא רשלני שהציגה הוועדה המקומית ושל אחריות שילוחית בה נושאת הועדה המחוזית, כלפי הוועדה המקומית). העילות התבססו על טענת התובעת לפיה היתר הבנייה שניתן לא היה תקף.

בפסק דינו  של בית המשפט המחוזי נדחתה התביעה ועל כך  הגישה התובעת ערעור לבית המשפט העליון.

בדונו בערעור קבע בית המשפט העליון, כי צדק בית המשפט קמא בקובעו כי הוועדה המקומית לא התרשלה כלפי התובעת, וכי היתר הבנייה שניתן היה כדין, עם זאת קבע כי משלא מומש היתר הבנייה בפועל ע"י התובעת (המערערת), היה מקום לדון בשאלת ההשבה של היטל ההשבחה ומס הבנייה ששולמו לוועדה המקומית ולעירייה כאמור. אי לכך הורה בית המשפט העליון על השבת התיק לבית המשפט המחוזי, על מנת שיישמע את טיעוני הצדדים לעניין זה בלבד וייתן את פסק דינו בהתאם.

לאחר שבית המשפט המחוזי בחן את הנסיבות הגיע למסקנה כי בנסיבות העניין נדרש  ליישם את הלכת בית המשפט העליון שניתן לאחרונה  בע"א 2761/09 הוועדה המקומית לתו"ב ירושליים נ' הפטריארך היווני אורתודוכסי של ירושלים (להלן: "פס"ד הפטריארך") שקבע כי כאשר מתבטל אירוע המס שבעטיו נוצרה החובה לשלם היטל השבחה, כך שההשבחה אינה קיימת עוד, אין זה ראוי שהרשות תוסיף ותחזיק בהיטל ששולם, וקמה חובה להשיב את ההיטל, כאשר הבסיס לחובת ההשבה מצוי בחוק עשיית עושר ולא במשפט התשל"ט- 1979 (להלן: "חוק עשיית עושר ולא במשפט"). בית המשפט ציין כי בדומה למקרה זה, בעניין הפטריארך לא הייתה מחלוקת בין הצדדים כי גביית היטל ההשבחה נעשתה מלכתחילה כדין, עם זאת נקבע כי עילת ההשבה נוצרה כאשר התכנית שהיוותה את המקור להשבחה חלפה מהעולם ואינה קיימת עוד.

על יסוד האמור קיבל בית המשפט המחוזי את עמדת התובעת לפיה בעניין דנא, מאחר ופג תוקפה של התכנית מכוחה הוצא היתר הבניה, הרי שעל הוועדה המקומית והעירייה להשיב את היטל השבחה ששולם ע"י התובעת.

בית המשפט ציין בהקשר לאמור, כי היטל השבחה מוטל כל אימת שבעל הקרקע התעשר מהפעולה התכנונית של הרשות, אולם בנסיבות שבהן פוקעת תכנית המתאר באין התעשרות, כי אז נשמט הבסיס לכך שהרשות תחזיק בהיטל ויש להורות על השבתו לנישום. עוד ציין בית המשפט כי התכליות שעליהן מושתת גבייתו של היטל ההשבחה מחייבות את השבת ההיטל כל אימת שלא הייתה התעשרות אצל הנישום, וזאת אף בהיעדר הוראה מפורשת בחוק המורה על כך. כאמור, במקרה דנן, הגיע בית המשפט למסקנה כי התובעת לא התעשרה בסופו של דבר בשל התנהלות התובעת עצמה, עם זאת ראה בית המשפט לנכון לציין כי אין בעובדה שהתובעת לא השכילה לנצל את ההשבחה כדי להשליך על זכותה להשבה, שכן אף מפס"ד הפטריארך עולה מפורשת כי כל אימת שלא הייתה התעשרות בפועל, זכאי הנישום להשבה, ללא קשר לשאלה מדוע נימנע הנישום מלנצל את ההשבחה.

על יסוד האמור הורה בית המשפט לנתבעות להשיב לתובעות את היטל ההשבחה, כאשר שיעור ההיטל צמוד ונושא ריבית כחוק, בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א – 1961, מהיום בו שולם ההיטל בפועל ועד למועד ההשבה בפועל, בציינו כי חוק עשיית עושר ולא במשפט מותיר לבית המשפט שיקול דעת בשאלת השערוך, וכי בנסיבות המקרה דנן, ולאור הלכת פס"ד הפטריארך, בית משפט אינו סבור כי יש לפטור את הנתבעות מחובת ההצמדה והריבית, באשר הוספת הצמדה וריבית איננה "עונשית" אלא משקפת את מחיר הכסף ודמי השימוש בו . על יסוד האמור קיבל בית המשפט את תביעתה של התובעת בנקודה זו והורה כאמור על השבת ההיטל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין.

הערת מערכת:

בית המשפט אימץ את ההכרעה שניתנה בעניין מקרה "הפטריארך" והורה על השבה, יש לציין כי מנגד עומדת טענת הרשויות לפיה התשלום הינו בגין הוצאות תכנון ובעניין זה התכנית כבר קיבלה תוקף ומלאכת התכנון הושלמה. אף לעניין הריבית יש לציין כי באופן רגיל חלות הוראות חוק רשויות מקומיות ולא חוק פסיקת ריבית והצמדה, כך שניתן לומר כי פסק-דין זה הינו כרסום נוסף באי הוודאות הקיימת בנושא ריבית החלה בנושא היטל ההשבחה ומן הראוי היה לתקן נושא זה בחקיקה ויפה שעה אחת קודם.

ערר (דרום) 6017/12 אלון גורן נ' הועדה מקומית לתכנון ובניה אשקלון

בפני ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום, ע"י יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס

 

 ב"כ העורר: עו"ד אלדר אדטו

 

ברמה המנהלית ולצורך הליכי תביעה לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, דרך המלך הינה כי עמדתו הרשמית של בעל המקרקעין (קל וחומר שהבעלים הינו מינהל מקרקעי ישראל) לגבי הזכויות שהעניק לחוכר או לבעל זכות אחרת, היא זו שתאומץ ע"י מוסדות התכנון.

 

פעולת חידוש חוזה החכירה ע"י המינהל באופן רטרואקטיבי מעידה על כך שהמינהל סבור כי התנאי באשר לעיבוד הקרקע החקלאית – נתקיים בנוגע לכל המקרקעין המקוריים, היות וללא קיום התנאי לא היה בעל הזכות זכאי כלל לחידוש החכירה על חלק כלשהו במקרקעין.

עניינו של הערר בהחלטת הועדה המקומית לתו"ב אשקלון, אשר דחתה את תביעת העורר לתשלום פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התו"ב.

העורר היה בעל זכויות חכירה לדורות של מקרקעין עליהם חלה במצב הקודם תכנית משנת 1974 אשר סווגה את המקרקעין כאזור תעשייה, עד אשר ביום 9.11.2008 פורסמה למתן תוקף תכנית מפורטת בסמכות הוועדה המקומית, שמטרתה הינה הרחבת דרכים, אשר לטענת העורר הינה תכנית פוגעת (להלן: "התכנית החדשה"). לאור התכנית החדשה הגיש העורר תביעה לפי סעיף 197 לחוק התו"ב.

התביעה התבססה על ערך המקרקעין במצב הקודם כערך מקרקעין המיועדים כולם לתעשייה (בשווי של 710 ₪ למ"ר), לעומת ערך המקרקעין כשהם מיועדים לתעשייה וכן לדרכים במצב החדש, כאשר שווי החלקים המיועדים לדרך נאמד בשווי של 71 ₪ למ"ר. לכן, התביעה הוגשה ע"ס של 5,500,000 ₪ לתאריך הקובע.

הועדה המקומית דנה בתביעה ודחתה אותה על הסף, בשל העדר הוכחת בעלות או זכות אחרת במקרקעין, נכון למועד אישור התכנית החדשה. עקב כך הוגש הערר.

העורר טען כי הוא היה חוכר לדורות של המקרקעין החל משנת 1955 ועד ליום 31.8.2004. וכן כי חוזה החכירה חודש ביום 17.3.2011 רטרואקטיבית, כך שזה חודש לתקופה שבין 31.8.2004 ועד ליום 31.8.2053.

לטענת המשיבה, חוזה החכירה מיום 17.3.2011, אשר אכן חידש את החכירה באופן רטרואקטיבי מיום 31.8.2004, חל רק על שטח המקרקעין שלא שונה ייעודו לדרך בתכנית החדשה. לכן, לטענתה, במועד הקובע (ביום 9.11.2008) העורר לא היה בעל זכויות כלשהן באותם חלקים של המקרקעין אשר התכנית החדשה שינתה את ייעודם לדרך כשלב ראשון בהפקעתם.

תחילה, ועדת הערר קיימה דיון בנוכחות הצדדים, וקבעה כי לצורך הכרעה במחלוקת בין הצדדים ראוי לצרף כמשיב לערר את מינהל מקרקעי ישראל, אשר הנו הבעלים של המקרקעין לאורך כל התקופה, והוא אשר חתם הן על החוזה בשנת 2011 והן על שטרות המכר מכוחם נרשמה החכירה על שם העורר.

כן נקבע כי המינהל יגיש את עמדתו, כבעל זכות הבעלות בקרקע, באשר להיקף הזכויות של העורר ערב התכנית הפוגעת בשנת 2009, ובפרט האם במועד זה היה העורר בעל זכות חכירה במלוא השטחים מכוח חוזה החכירה המקורי, או שמא במועד זה היה העורר בעל זכות חכירה רק בשטח בניכוי ההפקעה שנערכה.

לאחר שהוגשו תגובת המינהל ותגובות הצדדים לה, קבעה ועדת הערר, כי החוק דורש כי לשם הגשת תביעה לפי סעיף 197 יש צורך להוכיח קיומה של זכות במקרקעין. לכן, על הועדה המקומית ולאחר מכן על ועדת הערר לבחון האם קיימת לעורר זכות במקרקעין, ובמקרה של מחלוקת להכריע בכך.

עם זאת, נקבע, מוסדות התכנון יכולים להכריע בנושא קיומה של הזכות על סמך הראיות המנהליות שבפניהם, וזאת ביחס לתביעה לפי סעיף 197 בלבד, אולם, הם אינם מוסמכים ואינם מסוגלים לחרוץ באופן סופי את גורל הזכות. שכן, הכרעה סופית בדבר טיב הזכויות יכולה להיעשות רק בביהמ"ש המוסמך אשר לו יש כלים טובים יותר לרדת לחקר האמת, כגון תצהירים, חקירות, דיני ראיות וכו' – כלים שלא עומדים לרשות הועדה המקומית או לועדת הערר.

באשר לשאלת קיומה של זכות במקרקעין בתאריך הקובע – קבעה ועדת הערר כי ברמה המנהלית ולצורך הליכי תביעה לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, דרך המלך הינה כי עמדתו הרשמית של בעל המקרקעין (קל וחומר שהבעלים הינו מינהל מקרקעי ישראל) לגבי הזכויות שהעניק לחוכר או לבעל זכות אחרת, היא זו שתאומץ ע"י ועדת הערר.

לגופו של עניין נקבע לעניין זה, כי עמדת המינהל מבהירה באופן חד משמעי כי ערב המועד הקובע, היה העורר בעל זכויות בכלל המקרקעין נשוא הערר, לרבות המקרקעין שייעודם שונה לדרך בתכנית החדשה.

בנוסף לכך, באשר לשאלת קיום התנאי של עיבוד הקרקע החקלאית, נקבע כי העורר היה המחזיק ובר רשות של המקרקעין במועד הקובע, ודי בזכות זו בכדי להקנות לו זכות תביעה לפי סעיף 197, כאשר בכל מקרה מינהל מקרקעי ישראל חידש לבסוף את חוזה החכירה. לפיכך, בעצם פעולת חידוש חוזה החכירה גילה המינהל את דעתו כי התנאי שקבע (עיבוד הקרקע החקלאית) נתקיים, היות וללא קיום התנאי לא היה העורר זכאי כלל לחידוש החכירה על חלק כלשהו במקרקעין. לחלופין ניתן לראות בחידוש החכירה כמחילה על הצורך בקיומו של התנאי בדבר עיבוד המקרקעין.

כן נקבע לעניין זה, כי אין זה רלוונטי מה סבורה הועדה המקומית או ועדת הערר לגבי סוגיה, אלא רלוונטי מה סבור בעל המקרקעין, מינהל מקרקעי ישראל בעניין. כך והיה ומינהל מקרקעי ישראל סבור כי התנאי התקיים, או אף היה והחליט למחול על קיום התנאי, הרי זוהי זכותו המלאה כבעל המקרקעין והוא זה המקנה את זכות החכירה לעורר ואת המגבלות לזכות זו.

לפיכך, נקבע כי לצורך הגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק הוכיח העורר כי היה בעל הזכות לחדש את חוזה החכירה על מלוא המקרקעין במועד הקובע.

באשר לשאלת טיבה של הזכות שהייתה בידי העורר – נקבע כי לפי עמדת המינהל, שהובעה בתגובתו ובכל המסמכים הרלוונטיים לחכירה, זכות החכירה של העורר הייתה לשימוש ולעיבוד חקלאי בלבד.

לפיכך, נקבע, כי לצורך התביעה לפי סעיף 197, יש לשום את זכויות העורר במצב הקודם כשווי זכויות חכירה לעיבוד חקלאי בלבד, ואין מקום לשום את זכויות העורר בשווי של זכויות במקרקעין המיועדים לתעשייה.

בנסיבות אלו, הואיל ולא נתקיים דיון לגופם של דברים בפני הוועדה המקומית, ומאחר והשומה מטעם העורר שהוגשה כתמיכה לתביעה נעשתה על בסיס זכות שאינה נכונה, ועדת הערר קיבלה את הערר בחלקו, תוך שקבעה כי יש להחזיר את התביעה לוועדה המקומית, ולאפשר לעורר להגיש שומה מתוקנת, שבמסגרתה יוערך שווי זכויות העורר במקרקעין במצב הקודם כשווי זכות חכירה למטרת עיבוד חקלאי בלבד, ולא כשווי בעלות במקרקעין המיועדים לתעשייה.

הערת מערכת:

בהליכים שונים ובעיקרים בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה עולה הצורך בבחינת הזכויות הקנייניות, לרבות מהות הזכויות על פי חוזים של מינהל מקרקעי ישראל, ועדת הערר אינה בוחנת ומכריעה בסוגיות קנייניות ועל כן ההליכים עלולים להיגרר לבתי המשפט, ולהטיל הוצאות ועלויות נוספות על בעלי הדין.

אנו סבורים כי דווקא ועדת הערר בכובע זה, שהינה מעין שיפוטית, יש לה את הכלים להכריע אף בסוגיות מעין אלו, וטוב עשתה ועדת הערר במקרה זה שבחנה בעצמה את נושא הזכויות.

 

עררים מס' תא/85025/09, 85064/10, 85089/10, 85099/10, 85133/10, 85141/10, 85144/10, 85153/10, 85037/11, 85025/09 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ונכסים בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב ת"א
בפני ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה ע"י כב' היו"ר עו"ד כרמית פנטון

 ב"כ העוררים:

עוה"ד אייל כהן ויוסי ריכטר ממשרד י. ריכטר, הרצברג, יוגב ושות'- משרד עורכי דין

עו"ד רמי מנוח, עו"ד י. דנאי, עו"ד דן כספי, עו"ד עמוס בר –מור, עו"ד אירית לשם קיפרמן, עו"ד שרון עזרא, עו"ד אמיר שוהם, עו"ד רות יפה, עו"ד אייל וינוקור, עו"ד אייל ת' שרון, עו"ד ארז חוטר ישי

 אין לחייב בעלי זכויות בהיטל השבחה בגין מימוש זכויותיהם מכוח תמ"א 38, בין אם המימוש נעשה בדרך של מכירה או הוצאת היתר בניה

עניינם של העררים הנ"ל בחיובים שהטילה הועדה המקומית לתו"ב בת"א, על בעלי זכויות שמכרו את נכסיהם, הממוקמים בת"א ושעליהם חלות בין היתר תכניות תמ"א 38, וזאת אף שטרם ניתן לגביהם היתר בניה לתוספת זכויות לפי תמ"א 38.

הועדה המקומית טענה, כי יש לפרש את סעיף הפטור בגין תמ"א 38, כך שבעת מכר יוטל על הנישום חיוב מלא בהיטל השבחה, ורק במתן היתר בניה יהיה חיוב בעשירית/פטור מלא, בהתאם לנוסח הוראת הפטור במועד הקובע.

ועדת הערר שדנה בעררים חזרה על מושכלות היסוד לעניין החיוב בהיטל השבחה ועל תכליתו, בכלל, תוך התייחסות להוראות תמ"א 38 והפטור מהיטל השבחה בגין מימושה, בפרט, ובהתאם לכך קיבלה את העררים.

ראשית, ועדת הערר ציינה, כי עפ"י התוספת השלישית "תכנית" היוצרת "השבחה" ושבגינה ניתן לחייב בהיטל – הינה "תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת". עם זאת, הוסף, כי הלכת "מועש", שניתנה ע"י ביהמ"ש העליון ושעסקה בתמ"א 18 – תכנית מתאר ארצית לתחנות תדלוק, קבעה כי במקרה בו תכנית מתאר ארצית מכניסה שינויים בתכנית מקומית, המשביחים את המקרקעין – ניתן לגבות היטל השבחה, שכן יש לראות בשינוי שהכניסה תכנית המתאר הארצית בתכנית המקומית – חלק בלתי נפרד מהתכנית המקומית. לפיכך, גם נקבע כי היתר הבניה שניתן, ניתן מכוח שתי התכניות: הארצית והמקומית המפורטת שאושרו בה פרטי הבניה – כך שלמעשה אלמלא קיומה של תכנית מפורטת, לא ניתן להטיל היטל השבחה בגין תמ"א 18, לגישת ביהמ"ש העליון.

תמ"א 38, כך נקבע, גם היא תכנית מתאר ארצית מיוחדת. יש בה הוראות מכוחן ניתן להוציא ישירות היתרי בניה, ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת נוספת (בדומה להוראות בתמ"א 36 להקמת מתקנים סולאריים, ובשונה מהוראות תמ"א 18). בנוסף לכך, סעיף 22 לתמ"א 38 שומר על זכותה של הועדה המקומית לסרב לתת היתר, ופרק ד' לתמ"א 38 עוסק בתנאים למתן היתר בניה בדרכי הפרסום ושמיעת התנגדויות, בדומה להליך לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה. וכן, תמ"א 38 קובעת חובת דיווח של הועדה המקומית על היתרים שהוצאו לפי התכנית למתכנן המחוז.

ועדת הערר הוסיפה כי בחוק התו"ב נקבע פטור מהיטל השבחה במתן היתר בניה. תחילה נקבע בהוראת שעה ששיעורו יהיה עשירית, ולאחר מכן ניתן פטור מלא. פטור זה, קבעה ועדת הערר, נקבע למעשה בחקיקה גם בעקבות הלכת מועש ובשל היות תמ"א 38 תכנית מיוחדת כאמור, במובן זה שעל אף היותה תכנית מתאר ארצית, ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה, ואף מפורטות בה הוראות המצויות בדר"כ בתכניות מקומיות.

עם זאת, נקבע, אין בכך כדי להפוך את תמ"א 38 לתכנית מקומית או מפורטת, אלא מדובר אך ורק לעניין החבות בהיטל השבחה. גם לאחר אישורה של תמ"א 38 וגם לאחר קביעת הפטור מהיטל השבחה בגינה הדין הוא כי לא ניתן להטיל היטל השבחה בגין אישור תכנית מתאר ארצית. היוצא מן הכלל הוא תכנית מתאר ארצית מיוחדת, למשל, כזו שניתן ישירות מכוחה להוציא היתר בניה, שההשבחה מכוחה נוצרת למעשה רק עם מתן היתרי הבניה. לכן, על מנת שלא יהיה ספק כי אין חבות בהיטל השבחה במועד זה, קבע המחוקק במפורש את הפטור.

קביעה זו בחוק, קבעה ועדת הערר, מלמדת גם על כך כי כוונת המחוקק היתה שההשבחה מכוח התכנית נוצרת ומתגבשת רק עם הוצאת היתר הבניה. עד אז, מדובר בהשבחה ערטילאית בכל רחבי הארץ, אשר תלויה גם בשיקול דעת הועדה המקומית.

בעניין זה הסכימה ועדת הערר עם הניתוח של השופט דן מור במסגרת פס"ד מבטחים, וקבעה כי פרשנות אחרת על פי המשיבה "תביא לתוצאה אבסורדית ובלתי רצויה, אשר אינה עולה בקנה אחד עם עקרון המימוש, העומד ביסוד היטל השבחה. שכן, היטל השבחה המוטל במימוש בדרך של מכר – מביא לעיוות, שכן לא היה כלל מימוש של ההשבחה. לא ידוע אם בכלל יתבקש היתר בניה על פי תמ"א 38, ואם יתבקש – לא ידוע אם יאושר אם לאו, ע"י הועדה המקומית.

כמו-כן, ועדת הערר ציינה כי הטלת היטל השבחה בעת מכר איננו ניתן למדידה, אף לא בכלים שמאיים, ועל כך מעידים כל הדיונים שהתקיימו בפניה וניסיונות יצירתיים, ככל שהיו, של שמאים "לנבא" הסתברות של מתן היתר, כאשר לא הוחל כלל בהליכים. כל ניסיונות אלו אינם מובילים לגביית מס אמת. מרגע שהתרחש אירוע המימוש – מתן היתר בניה – הרי אז מתגבשת אמת מידה גם נכונה יותר וגם מדידה לבחינת גובה ההשבחה שנוצרה, וכך גם מועד מתן ההיתר, הינו מועד המימוש הנכון גם מבחינת עקרון הוודאות.

ולכאן נכנסת גם מגמתו של המחוקק וכוונתו לעודד את השימוש בתמ"א 38 לצורך חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. לכן נקבע מפורשות ולמען הסר ספק, גם בעקבות פס"ד מועש הנ"ל – פטור מהיטל השבחה בעת התגבשות תמ"א 38 בשל קבלת היתר בניה. לשון הפטור מלמדת כי גם כוונת המחוקק הייתה כי תמ"א 38 מתגבשת לעת מתן היתר בניה, ולכן קבע במפורש את הפטור לאותו מועד.

בשולי הדברים, ועדת הערר התייחסה גם לטענת העוררים, כי הועדה המקומית נוקטת במדיניות אכיפה סלקטיבית שאין לה אחיזה בחוק, בכל הנוגע לגביית היטל השבחה בעת מכר, וקבעה כי דווקא גישת המשיבה, של "צמצום" החיוב בהיטל השבחה בגין מכר, היא המלמדת על כך כי אין מקום לחיוב בהיטל השבחה בגין מכר. וכן צוין בהקשר זה, כי באף אחת מהועדות המקומיות, לא במחוז ת"א ולא במחוז מרכז – לא נעשתה עד כה גבייה של היטל השבחה בגין מכר עקב אישור תמ"א 38.

לפיכך, קבעה ועדת הערר כי אין לחייב בהיטל השבחה בעת מכר בגין אישור תמ"א 38, וכי הטלת היטל כאמור הינה בניגוד לכוונת המחוקק, בין אם בעת המכר ובין אם בעת מתן היתר הבניה. בהתאם לכך, הוסיפה וקבעה כי כל דרישות היטל ההשבחה שיצאו בגין מימוש זכויות בדרך של מכר עקב אישור תמ"א 38– בטלות.

הערת מערכת: כפי שציינו במאמרנו בעניין שפורסם במסגרת עלון מס' 34, אנו סבורים כי התוצאה אליה הגיעה ועדת הערר הינה ראויה ומבורכת. החלטת ועדת הערר עולה בקנה אחד עם תכניות תמ"א 38, מטרתן והרציונאל הברור העומד מאחוריהן ומאחורי הפטור מהיטל השבחה שהפך לפטור קבוע ומלא.

כן יצוין, כי כפי המסתמן, לאור עמדת היועמ"ש שהובעה בתיק משפטי אחר והחלטת ועדת הערר הנ"ל, שוקלת הועדה המקומית להודיע בשבועות הקרובים על שינוי מדיניותה בעניין וביטול החיובים שהוצאו בגין תמ"א 38. ומתעוררת השאלה- האם שינוי המדיניות יחול רטרואקטיבית או רק מעתה ואילך? מה יעלה בגורלם של בעלי זכויות שחויבו בהיטל השבחה בגין תמ"א 38 ושילמו את מלוא ההיטל, מבלי לנקוט בהליכים משפטיים על כך –  האם יוחזר להם סכום ההיטל, והאם תתווסף לסכומים, ככל שיושבו, ריבית פיגורים? ומה יקבע לגבי בעלי זכויות שנקטו בהליכים שמאיים/ משפטיים בגין דרישות התשלום – האם הם יפוצו  על הנזקים הכספיים שנגרמו להם בעקבות התנהלות הועדה המקומית, ולכל הפחות בסכום ההוצאות הכספיות שהוצאו על ידם, לצורך ניהול ההליכים?

עוד נציין בהקשר זה, כי אנו סבורים שעמדת ועדות מקומיות שונות, אשר מעניקות פרשנות מצמצמת להוראות הפטור השונות מהיטל השבחה הקבועות בסעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התו"ב, אף כשהיא מנוגדת לעמדת בתי המשפט שהכריע ולגביהן, הינה בלתי ראויה וחוטאת לרציונאל העומד מאחורי הוראות הפטור הנ"ל. בכך היא גורמת לנזקים כספיים לבעלי הזכויות השונים, שנאלצים לנהל הליכים משפטיים שונים ולשאת בהוצאות כבדות, להוכחת הזכויות שהוענקו להם בדין.

  • גילוי נאות- משרד הח"מ מייצג נישומים בהליכים למול הועדה המקומית בענייני היטל השבחה בגין תמ"א 38.

 

תודתנו נתונה בזאת לעו"ד אייל כהן המתמחה בענייני תכנון ובניה ממשרד עו"ד י. ריכטר, הרצברג, יוגב ושות' שייצג חלק מהעוררים בערר זה על שהביא החלטה זו לידיעת המערכת.