סע' 15 תניית שינוי ייעוד, חוזה חכירה הכולל זכות הארכה (אופציה) – האם יכול המנהל להתנות הארכת ההסכם בשינוי תנאיו

חוזה חכירה הכולל זכות הארכה (אופציה)

האם יכול המנהל להתנות הארכת ההסכם בשינוי תנאיו

כידוע, מינהל מקרקעי ישראל מנהל את קרקעות המדינה מכח חוק רשות מקרקעי ישראל התשכ"ח – 1968. במסגרת ניהול קרקעות המדינה, מחכיר מינהל מקרקעי ישראל את המקרקעין שבניהולו, לצורך מימוש מטרות שונות. חוזי החכירה שנחתמו לאורך השנים נחתמו מסיבות היסטוריות בנוסחים שונים, גם אם מדובר היה בנכסים בעלי מאפיינים דומים ואף זהים.

עניינו של מאמרינו זה הינו חוזי חכירה לקרקע חקלאית. המקרקעין, בחוזים אלו, נמסרו לחוכרים מתוך מטרה שיעשה בהם שימוש חקלאי ועל כן בחלק ניכר מחוזי חכירה אלו קיים תנאי הקובע כי במידה ויעוד הקרקע ישונה, יהיה זכאי המינהל לדרוש לקבל לידיו את הקרקע בחזרה בכפוף למתן פיצויים לחוכר לפי אבדן השימוש החקלאי שניטל ממנו (להלן: "תניית שינוי יעוד"), תנאי זה הופיע ברבים מהסכמי החכירה בסע' 15 להסכם ועל כן מוגדר בשפת בעלי המקצוע כ- תניית/מגבלת "סע' 15". יחד עם זאת ישנם חוזי חכירה לא מעטים, רובם חוזים ישנים, אשר אינם כוללים את תניית/מגבלת "סעיף 15" הנ"ל.

כידוע, ברבים מחוזי החכירה קיימת לחוכר זכות הארכה/חידוש לתקופת שכירות נוספת (אופציה). לצד מתן האופציה קיימת בחוזים רבים הסתייגות כי ההסכם המוארך/המחודש יהיה בתנאים שיהיו נוהגים במינהל במועד ההארכה/חידוש.

בשנים האחרונות הגיעו לפתחו של בית המשפט מספר סכסוכים בין חוכרים לבין ממ"י אשר ביקש לנצל את חידוש החכירה כדי "לשפר עמדה" ולהכניס לחוזה "תניית שינוי ייעוד", תניה שלא הייתה בחוזה המקורי, בטענה כי תניה זו הינה תניה נוהגת בכל חוזי החכירה שנחתמים על ידיו כיום ולפיכך רשאי הוא לכלול תניה זו בחוזה החדש. החוכרים מצדם טענו כי תנאי זה המאפשר הארכת ההסכם בכפוף לתנאים הנוהגים במועד ההארכה, מתייחס אך ורק לתנאים טכניים של סדרי התשלום ונהלים שונים אך לא לתנאים מהותיים המשנים באופן משמעותי את זכויות החוכר.

למותר לציין כי מדובר בנושא בעל משמעות כלכלית כבדה שכן במקרה של שינוי ייעוד לקרקע חקלאית אשר הסכם החכירה שלה לא כלל תניית שינוי ייעוד, הרי שאם ירצה המנהל לפדות את הקרקע יהיה עליו להגיע להסכמה עם החוכר ולשלם פיצוי בגובה שיניח את דעתו של החוכר ולא ניתן לפטור החוכר בפיצוי בשווי חקלאי בלבד. כמו כן גם לצורך הפעילות החקלאית עצמה, קיים יתרון מובהק לחוכר היודע מה משך החכירה ויכול לתכנן את צעדיו, על פני חוכר שבכל רגע (במידה ושונה הייעוד) ניתן להוציאו מהקרקע והוא לא יכול לכלכל צעדיו, למצער לא לשנים רבות מראש.

יצוין כי סע' 3 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971 קובע כי "פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג" דהיינו על פי סע' זה יש לבחון כל מקרה לגופו ולפרש כל מקרה בהתאם לנתונים הרלוונטיים לו לפיכך סע' זה אינו מסייע לפתרון השאלה.

מסתבר שאין הלכה אחידה בסוגיה ועל פי הפסיקה הקיימת (בתי משפט מחוזיים בשלב זה) ישנן שלוש גישות עיקריות לעניין (נראה שיש להמתין להכרעת בית המשפט העליון אשר הסוגיה הועלתה לפתחו).

על פי גישה אחת אשר מובאת בין היתר בה"פ 6073-08 הדרי החוף מספר 63 בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו), יש לבחון את אומד דעת הצדדים כמו בכל חוזה ועל פי בחינה זו, לא סביר שהחוכר יחתום על חוזה אשר יאפשר בפועל נישולו מזכויותיו לעת מימוש אופציית הארכת החוזה. על כן נפסק כי על מינהל מקרקעי ישראל להאריך את חוזה החכירה בהתאם לתנאים בחוזה המקורי ואין להוסיף תניית שינוי יעוד.  בגישה זו נקט בימ"ש גם בת"א 1427-09 נורדמן פיליפ ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו).

גישה אחרת, הפוכה, בוטאה על ידי בימ"ש בה"פ 212/04 פינסקי נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו). גישה זו נוקטת בפרשנות דווקנית וקובעת כי במידה ובחוזה החכירה נכתב כי הארכת החוזה תעשה בהתאם לתנאים הנהוגים בעת הארכת החוזה, יש להצמד לתניה זו, שכן תניה זו ברורה דיה ואין כל צורך לפרשה ועל כן בעת הארכת חוזה זכאי המנהל להתנות את הארכת ההסכם בהוספת תניית שינוי היעוד ו/או כל שינוי אחר.

בגישה זו נקט בימ"ש גם בה"פ (ת"א) 1258/06 י.ה.ס בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו) שם הסביר בימ"ש כי הרציונל בהכנסת תניה הקובעת כי הארכת החכירה תתאפשר  על פי התנאים הנהוגים במינהל מקרקעי ישראל בעת הארכת החכירה הינה לאפשר למינהל מקרקעי ישראל לעדכן את תנאי החכירה מעת לעת וזאת בהתאם להחלטות המתקבלות על ידי הרשויות המופקדות על ניהול מקרקעי המדינה.

על פי גישה זו, יש לתהות האם ישנה משמעות לאופציה אשר ניתנה בחוזה, אם בכל מקרה נותן האופציה בנקל יכול לעקרה מתוכנה (או למצער מחלק נכבד מתוכנה).

הגישה השלישית הינה גישת ביניים, במסגרתה עשתה הפסיקה הבחנה בין מקרה של "חידוש" חכירה ובין מקרה של "הארכת" חכירה. על פי גישה זו, (אשר הובאה בין היתר בת"א (מרכז) 6070-08-07 שפר נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו), ובת"א 279-08 ההסתדרות הכללית של העובדים בא"י ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו) ) כאשר האופציה שניתנה לחוכר נוסחה בדרך של "הארכת" הסכם החכירה אזי החוזה יוארך על פי החוזה המקורי ולא ניתן יהיה להוסיף תניות נוספות, לרבות תניית שינוי יעוד ואילו כאשר האופציה שניתנה לחוכר נוסחה בלשון "חידוש" חוזה החכירה, אזי מדובר בחוזה חדש ורשאי המינהל לקבוע תנאים שונים מאלו הקבועים בחוזה החכירה המקורי ובין היתר ניתן יהיה להוסיף תניית שינוי יעוד.

נציין כי בעניין אחר, בה"פ 36495-01-10 עטיה ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו), נקבע כי כאשר הוגשה בקשה למנהל מקרקעי ישראל בהתאם למדיניות קיימת של מינהל מקרקעי ישראל, ולאחר הגשת הבקשה מדיניות זו השתנתה, יש להחיל את המדיניות אשר היתה נהוגה בעת הגשת הבקשה. הרציונל הוא כי במציאות בה קיימת "תנודתיות רבה" (מדיניות המנהל נקבעת על ידי החלטות המועצה אשר הפרוצדורה לשינוין גמישה ופשוטה באופן משמעותי מזו של שינוי חוק או אף תקנה) לא ניתן לקיים התנהלות כלכלית סבירה ללא שהחוכר יקנה לפחות את הזכות שהמצב המשפטי שיחול עליו יהיה זה שהוא ראה לנגד עיניו עת עשה את הפעולה ולא זה שחל במועד הדיון בבקשה.

לאור האמור ובאנלוגיה לעניינינו, לדעתנו, נראה כי מן הראוי שחוכר שיש לו חוזה עם אופציה להארכה ואף לחידוש לא יוכל המינהל להתנות הארכה או החידוש בשינוי או תוספת בתנאים אלא אם מדובר בעניינים טכניים מנהלתיים. שינויים מהותיים אין הדעת נותנת שיתאפשרו שכן שינויים אלו שלא עמדו לנגד עיניו של החוכר בעת ההתקשרות, עשויים לפגוע פגיעה קשה בחוכר באופן אישי ובהיבט הרחב יותר הדבר יפגע באמינות וביציבות שמייחס הציבור למנהל והרצון לעשות אתו "עסקים" בשל החשש שבעתיד התנאים ישונו באופן חד צדדי.

בכל מקרה כאמור הסוגיה נמצאת לפתחו של בית המשפט העליון אשר אמור ליתן בחודשים הקרובים את פסיקתו.