עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 37

מאמר בנושא:

חוזה חכירה הכולל זכות הארכה (אופציה) – האם יכול המנהל להתנות הארכת ההסכם בשינוי תנאיו

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון 74), התשע"ב – 2012

חוק לצמצום הגירעון ולשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה), התשע"ב – 2012 – " מס עשירים"

עדכוני פסיקה:

תכנון ובניה – תכניות

עעמ 12/49 ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנן ולבנייה ואח' נ' חברת דניאל יצחקי תעשיות עץ בע"מ    

תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת שנולדו לאחר תחילתה של תוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 3/ 21

אינן חוסות תחת הוראת המעבר שבסעיף 10.2 (2) לתוכנית ולכן אינן יכולות לסתור את הוראותיה,

ועל כן  לא ניתן לאשר תכנית מפורטת מאוחרת לתכנית המתאר המחוזית גם במידה והיא באה ליישם את תכנית המתאר המקומית שנולדה לפני תכנית המתאר המחוזית ושעודנה בתוקף

היטל השבחה

ע"א 2716/09 הו"מ לתו"ב י-ם נ' הפטריארך היווני אורתודוכסי של י-ם ואח'

 יש להשיב היטל השבחה ששולם כדין לאחר שתכנית המתאר שבעטיה הוא נגבה פקעה ונסתם הגולל על האפשרות לממש את ההשבחה.

 מנהל מקרקעי ישראל

 ע"א 3089/11 מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל נ' עוגן נדל"ן מניב בע"מ 


פרשנותו של המונח "הערך המלא של הקרקע" כאמור בהחלטה 933 של המינהל הוא ערכּה של זכות בעלות במקרקעין לאחר שינוי הייעוד או שינוי הניצול.

 בקביעת ערכם של המקרקעין לאחר "עסקת שינוי יעוד וניצול" אין להביא בחשבון את עלות פיתוח השטחים הציבוריים אשר אינם נכללים בשטח החכירה, יש להפחית מערך המקרקעין רק את הוצאות הפיתוח האינהרנטיות לצורך "עסקת שינוי יעוד וניצול".

מקרקעין – בתים משותפים

תא (מרכז) 18068-11-10 עמליה פרנק – כהן נכסים והשקעות בע"מ ואח' נ' חב' וזוב נכסים בע"מ 

קבלן המבקש לגרוע חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירה פלונית האם וכיצד יוכל לעשות כן

 חוזים

ת"א (י-ם) 3584/09 נדב קדרון ואח' נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ

עצירה מוחלטת של בניה לצורך העשרת קופת הקבלן באמצעות אישור תב"ע משביחה איננה מסוג העניינים שקונה סביר יכול לצפות והוראה בדבר פיצוי מוסכם איננה חלה עליה

מקרקעין – פירוק שיתוף

תא (ראשל"צ) 29700-10-11 זאב עלירז ואח' נ' יוסף בלהה ואח'

דרך המלך בפירוק מקרקעין יעשה כפי שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל במכירה פומבית

מאמר

 חוזה חכירה הכולל זכות הארכה (אופציה) – האם יכול המנהל להתנות הארכת ההסכם בשינוי תנאיו


מאת עוה"ד צבי שוב, ברכה אנגלמן 

כידוע, מינהל מקרקעי ישראל מנהל את קרקעות המדינה מכח חוק רשות מקרקעי ישראל התשכ"ח – 1968. במסגרת ניהול קרקעות המדינה, מחכיר מינהל מקרקעי ישראל את המקרקעין שבניהולו, לצורך מימוש מטרות שונות. חוזי החכירה שנחתמו לאורך השנים נחתמו מסיבות היסטוריות בנוסחים שונים, גם אם מדובר היה בנכסים בעלי מאפיינים דומים ואף זהים.

עניינו של מאמרנו זה הינו חוזי חכירה לקרקע חקלאית. המקרקעין, בחוזים אלו, נמסרו לחוכרים מתוך מטרה שיעשה בהם שימוש חקלאי ועל כן בחלק ניכר מחוזי חכירה אלו קיים תנאי הקובע כי במידה ויעוד הקרקע ישונה, יהיה זכאי המינהל לדרוש לקבל לידיו את הקרקע בחזרה בכפוף למתן פיצויים לחוכר לפי אבדן השימוש החקלאי שניטל ממנו (להלן – "תניית שינוי יעוד"), תנאי זה הופיע ברבים מהסכמי החכירה בסע' 15 להסכם ועל כן מוגדר בשפת בעלי המקצוע כ- תניית/מגבלת "סע' 15". יחד עם זאת ישנם חוזי חכירה לא מעטים, רובם חוזים ישנים, אשר אינם כוללים את תניית/מגבלת "סעיף 15" הנ"ל.

כידוע, ברבים מחוזי החכירה קיימת לחוכר זכות הארכה/חידוש לתקופת שכירות נוספת (אופציה). לצד מתן האופציה קיימת בחוזים רבים הסתייגות כי ההסכם המוארך/המחודש יהיה בתנאים שיהיו נוהגים במינהל במועד ההארכה/חידוש.

בשנים האחרונות הגיעו לפתחו של בית המשפט מספר סכסוכים בין חוכרים לבין ממ"י אשר ביקש לנצל את חידוש החכירה כדי "לשפר עמדה" ולהכניס לחוזה "תניית שינוי ייעוד", תניה שלא הייתה בחוזה המקורי, בטענה כי תניה זו הינה תניה נוהגת בכל חוזי החכירה שנחתמים על ידיו כיום, ולפיכך רשאי הוא לכלול תניה זו בחוזה החדש. החוכרים מצדם טענו כי תנאי זה המאפשר הארכת ההסכם בכפוף לתנאים הנוהגים במועד ההארכה, מתייחס אך ורק לתנאים טכניים של סדרי התשלום ונהלים שונים אך לא לתנאים מהותיים המשנים באופן משמעותי את זכויות החוכר.

למותר לציין כי מדובר בנושא בעל משמעות כלכלית כבדה, שכן, במקרה של שינוי ייעוד לקרקע חקלאית אשר הסכם החכירה שלה לא כלל תניית שינוי ייעוד, הרי שאם ירצה המנהל לפדות את הקרקע יהיה עליו להגיע להסכמה עם החוכר ולשלם פיצוי בגובה שיניח את דעתו של החוכר ולא ניתן לפטור החוכר בפיצוי בשווי חקלאי בלבד. כמו כן גם לצורך הפעילות החקלאית עצמה, קיים יתרון מובהק לחוכר היודע מה משך החכירה ויכול לתכנן את צעדיו, על פני חוכר שבכל רגע (במידה ושונה הייעוד) ניתן להוציאו מהקרקע והוא לא יכול לכלכל צעדיו, למצער לא לשנים רבות מראש.

יצוין כי סע' 3 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971 קובע כי "פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפי הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג" דהיינו על פי סע' זה יש לבחון כל מקרה לגופו ולפרש כל מקרה בהתאם לנתונים הרלוונטיים לו לפיכך סע' זה אינו מסייע לפתרון השאלה.

מסתבר שאין הלכה אחידה בסוגיה ועל פי הפסיקה הקיימת (בתי משפט מחוזיים בשלב זה) ישנן שלוש גישות עיקריות לעניין (נראה שיש להמתין להכרעת בית המשפט העליון אשר הסוגיה הועלתה לפתחו).

על פי גישה אחת אשר מובאת בין היתר בה"פ 6073-08 הדרי החוף מספר 63 בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו), יש לבחון את אומד דעת הצדדים כמו בכל חוזה ועל פי בחינה זו, לא סביר שהחוכר יחתום על חוזה אשר יאפשר בפועל נישולו מזכויותיו לעת מימוש אופציית הארכת החוזה. על כן נפסק, כי על מינהל מקרקעי ישראל להאריך את חוזה החכירה בהתאם לתנאים בחוזה המקורי ואין להוסיף תניית שינוי יעוד.  בגישה זו נקט ביהמ"ש גם בת"א 1427-09 נורדמן פיליפ ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו).

גישה אחרת, הפוכה, בוטאה על ידי ביהמ"ש בה"פ 212/04 פינסקי נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו). גישה זו נוקטת בפרשנות דווקנית וקובעת כי במידה ובחוזה החכירה נכתב כי הארכת החוזה תעשה בהתאם לתנאים הנהוגים בעת הארכת החוזה, יש להיצמד לתניה זו, שכן תניה זו ברורה דיה ואין כל צורך לפרשה ועל כן בעת הארכת חוזה זכאי המנהל להתנות את הארכת ההסכם בהוספת תניית שינוי היעוד ו/או כל שינוי אחר.

בגישה זו נקט ביהמ"ש גם בה"פ (ת"א) 1258/06 י.ה.ס בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו) שם הסביר ביהמ"ש, כי הרציונל בהכנסת תניה הקובעת כי הארכת החכירה תתאפשר על פי התנאים הנהוגים במינהל מקרקעי ישראל בעת הארכת החכירה, הינה לאפשר למינהל מקרקעי ישראל לעדכן את תנאי החכירה מעת לעת וזאת בהתאם להחלטות המתקבלות על ידי הרשויות המופקדות על ניהול מקרקעי המדינה.

על פי גישה זו, יש לתהות האם ישנה משמעות לאופציה אשר ניתנה בחוזה, אם בכל מקרה נותן האופציה בנקל יכול לעקרה מתוכנה (או למצער מחלק נכבד מתוכנה).

הגישה השלישית הינה גישת ביניים, במסגרתה עשתה הפסיקה הבחנה בין מקרה של "חידוש" חכירה ובין מקרה של "הארכת" חכירה. על פי גישה זו, (אשר הובאה בין היתר בת"א (מרכז) 6070-08-07 שפר נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו), ובת"א 279-08 ההסתדרות הכללית של העובדים בא"י ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו) ) כאשר האופציה שניתנה לחוכר נוסחה בדרך של "הארכת" הסכם החכירה אזי החוזה יוארך על פי החוזה המקורי ולא ניתן יהיה להוסיף תניות נוספות, לרבות תניית שינוי יעוד ואילו כאשר האופציה שניתנה לחוכר נוסחה בלשון "חידוש" חוזה החכירה, אזי מדובר בחוזה חדש ורשאי המינהל לקבוע תנאים שונים מאלו הקבועים בחוזה החכירה המקורי ובין היתר ניתן יהיה להוסיף תניית שינוי יעוד.

נציין כי בעניין אחר, בה"פ 36495-01-10 עטיה ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו), נקבע כי כאשר הוגשה בקשה למנהל מקרקעי ישראל בהתאם למדיניות קיימת של מינהל מקרקעי ישראל, ולאחר הגשת הבקשה מדיניות זו השתנתה, יש להחיל את המדיניות אשר היתה נהוגה בעת הגשת הבקשה. הרציונל הוא כי במציאות בה קיימת "תנודתיות רבה" (מדיניות המנהל נקבעת על ידי החלטות המועצה אשר הפרוצדורה לשינוין גמישה ופשוטה באופן משמעותי מזו של שינוי חוק או אף תקנה) לא ניתן לקיים התנהלות כלכלית סבירה ללא שהחוכר יקנה לפחות את הזכות שהמצב המשפטי שיחול עליו יהיה זה שהוא ראה לנגד עיניו עת עשה את הפעולה ולא זה שחל במועד הדיון בבקשה.

לאור האמור ובאנלוגיה לעניינינו, לדעתנו, נראה כי מן הראוי שחוכר שיש לו חוזה עם אופציה להארכה ואף לחידוש לא יוכל המינהל להתנות הארכה או החידוש בשינוי או תוספת בתנאים, אלא, אם מדובר בעניינים טכניים מנהלתיים. שינויים מהותיים אין הדעת נותנת שיתאפשרו שכן שינויים אלו שלא עמדו לנגד עיניו של החוכר בעת ההתקשרות, עשויים לפגוע פגיעה קשה בחוכר באופן אישי, ובהיבט הרחב יותר הדבר יפגע באמינות וביציבות שמייחס הציבור למנהל והרצון לעשות אתו "עסקים" בשל החשש שבעתיד התנאים ישונו באופן חד צדדי.

בכל מקרה כאמור הסוגיה נמצאת לפתחו של בית המשפט העליון אשר אמור ליתן בחודשים הקרובים את פסיקתו.

 עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

 מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון 74), התשע"ב – 2012

 

ביום 24.7.2012 התקבל בכנסת תיקון 74 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן – "התיקון לחוק").

התיקון לחוק מחיל את הוראות פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, גם על עסקאות לפי תמ"א 38/2, ובתוך כך קובע כי יינתן פטור ממס שבח למכירה שתמורתה מושפעת מזכויות בנייה לפי תכנית החיזוק בדרך של הריסה לרבות בגין תכנית מפורטת שהוכנה לפי הוראות תמ"א 38,הכל בכפוף ל- 2 תנאים:

1)       ניתנה למוכר בתמורה לזכות הנמכרת דירת מגורים חלופית אחת (ובאזור "מוטב" כהגדרות בתיקון לחוק – 2 דירות מגורים), כאשר שטחה המצטבר של הדירה/הדירות המתקבלות אינו עולה על שטח הדירה הנמכרת בתוספת 25 מ"ר, לחילופין, ששוויה של הדירה/הדירות המתקבלות אינו עולה על סכום הפטור הקבוע בסעיף 49ז(א)(2) או על שוויה של הדירה הנמכרת ללא זכויות נוספות, לפי הגבוה.

2)      בוצעה הקמתו מחדש של המבנה שנהרס בהתאם לתכנית החיזוק.

התיקון האמור מהווה שלב נוסף בתהליך של הפיכת עסקאות תמ"א 38 לכלכליות יותר, זאת בהצטרף לתיקון מס' 3 לתמ"א 38 שהתקבל לפני חודשיים ואשר אפשר הקמתה של קומה נוספת, בכפוף לאישור הרשות המקומית לכך.

נראה אפוא כי כיום קיימת כדאיות כלכלית רבה יותר לביצוען של עסקאות על פי תמ"א 38, ודומה שנראה יותר עסקאות כאלו קורמות עור וגידים, לא מעט שנים לאחר שנולדה תכנית המתאר לאוויר העולם.

באשר לפטור ממס שבח על פי תיקון 74 המפורט לעיל נדגיש, כי הפטור הינו רק בגין תמורה הניתנת במסגרת תכנית החיזוק, ואולם ככל שבבניית הפרויקט יעשה שימוש בזכויות נוספות מכוח תכניות אחרות, כי אז בגין תמורה זו יחול מס שבח, בהתאם חלקה היחסי של תמורה זו מכלל שווי הרכישה, ובהתאם לכך ייוחסו בהתאמה גם הניכויים והתוספות.


חוק לצמצום הגירעון ולשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה), התשע"ב – 2012 – " מס עשירים"

במסגרת החוק הנדון שהתקבל בכנסת ביום 6.8.12, הוסף סעיף 121ב לחוק העוסק ב"מס על הכנסות גבוהות". בהתאם להוראות הסעיף, החל מיום 1.1.2013, יחיד אשר הכנסתו החייבת במס עולה בשנת מס על 800,000 ₪, יהיה חייב במס נוסף בשיעור של 2% על חלק ההכנסה העולה על 800,000 ₪.

בהקשר זה "הכנסה חייבת" הינה לרבות שבח, ואולם לגבי מכירת דירת מגורים נקבע כי המס האמור יחול רק אם שווי מכירתה עולה על 4 מיליון ₪ והמכירה אינה פטורה ממס לפי כל דין.

בהינתן החוק האמור מומלץ אפוא להקדים ולבצע עד סוף שנת 2012, מכירות של מקרקעין אשר אינן פטורות ממס ואשר אינן עומדות בתקרת הפטור לדירת מגורים כאמור, שאם לא כן, החל משנת 2013 יתייקר המס במכירות אלו בשיעור של 2%.

 עדכוני פסיקה

עעמ 12/49 ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנן ולבנייה ואח' נ' חברת דניאל יצחקי תעשיות עץ בע"מ בית המשפט העליון, בפני הרכב כב' הש' הנשיא א' גרוניס, ח' מלצר, נ' סולברג

 ב"כ המערערים: עו"ד נחי בן אור

  תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת שנולדו לאחר תחילתה של תוכנית המתאר המחוזית תמ"מ 3/ 21
אינן חוסות תחת הוראת המעבר שבסעיף 10.2 (2) לתוכנית ולכן אינן יכולות לסתור את הוראותיה,
על כן  לא ניתן לאשר תכנית מפורטת מאוחרת לתכנית המתאר המחוזית גם במידה והיא באה ליישם את תכנית המתאר המקומית שנולדה לפני תכנית המתאר המחוזית ושעודנה בתוקף


עניינו של הערעור בפסק דינו של ביהמ"ש לעניינים מנהליים לפיו נתקבלה עתירה שהגישה המשיבה 1, חברת דניאל יצחקי תעשיות עץ בע"מ, נגד החלטת המערערות שלא לאשר לה להפקיד את תוכנית בר/320, שהינה תוכנית מפורטת.

חברת יצחקי, בעלת זכויות חכירה לדורות במקרקעין בשטח של 25,000 מ"ר, הגישה לוועדה המקומית לתו"ב שורקות (המשיבה 2) את תוכנית בר/320- שמטרתה בין היתר קביעת הוראות, זכויות ושטחי בנייה במקרקעין, וכן הגדלה של זכויות הבנייה.

הוועדה המקומית המליצה לפני הוועדה המחוזית לתו"ב (המערערת 2) להורות על הפקדת התוכנית בכפוף למספר תנאים. ועדת המשנה הנקודתית של הוועדה המחוזית דנה בסוגיה והחליטה לדחות את התוכנית, מאחר שאינה תואמת את הוראות תוכנית המתאר הארצית (תמ"א 35), וגם ערר שהגישה המועצה האזורית למועצה הארצית לתו"ב – נדחה. בגין ההחלטות הנ"ל לדחות את התוכנית, הגישה חברת יצחקי עתירה לביהמ"ש קמא. בהחלטתו, ציין ביהמ"ש קמא כי קיימות שלוש תוכניות מתאר החלות על המתחם של חברת יצחקי: תוכנית מתאר מקומית משמ/87/בר, תוכנית מתאר מחוזית למחוז המרכז, תממ/3, שינוי מס' 21, ותוכנית מתאר ארצית משולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור מס' 35.

לאחר שבחן את הוראות התוכניות הנ"ל לצד הוראות תוכנית בר/320 והוראת המעבר הקבועה בסעיף 10.2(2) בתוכנית המתאר המחוזית, קיבל ביהמ"ש קמא את העתירה, והחליט להחזיר את הדיון אל הוועדה המחוזית על מנת שזו תקיים דיון חוזר בנושא, על יסוד קביעתו כי ניתן לאשר את תוכנית בר/320, המייעדת את המתחם נשוא התוכנית לתעשייה. על כך הוגש הערעור.

לטענת המערערות, בימ"ש קמא פירש את הוראת המעבר באופן רחב שאינו מתיישב עם לשונה, ויש להתייחס אל תוכנית המתאר המקומית באופן שונה מאשר לתוכנית המפורטת, בהיותן תוכניות נפרדות. כן נטען על ידן, כי תוכנית המתאר המחוזית התייחסה באופן ספציפי בהוראת המעבר הן לתוכנית מתאר מקומית והן לתוכנית מפורטת, ונקבע חיץ ברור בין תוכניות שאושרו קודם לתחילת תוקפה של תוכנית המתאר המחוזית לבין תוכניות חדשות המוצעות לאחר כניסת תוכנית המתאר המחוזית לתוקף. לכן, לטענתן, רק תוכנית מפורטת, שאושרה לפני יום תחילת תוקפה של תוכנית המתאר המחוזית, תעמוד בתוקפה.

מנגד טענה חברת יצחקי, כי לשונה ותכליתה של הוראת המעבר מתיישבות עם הפרשנות שאומצה על-ידי ביהמ"ש קמא. לטענתה, על-פי הוראת המעבר תוכנית מתאר מקומית תעמוד בתוקפה על אף האמור בתוכנית המתאר המחוזית, כאשר תוכנית מתאר מקומית היא במצבים רבים תוכנית שלא ניתן להוציא מכוחה היתר בנייה, אלא רק לאחר אישור תוכנית מפורטת. מאחר ותוכנית המתאר המקומית דנן קבעה בהוראותיה שלא ניתן להוציא מכוחה היתר בנייה, אלא רק לאחר אישורה של תוכנית מפורטת, הרי שקבלת פרשנות המערערות תוביל לכך שתוכנית המתאר המקומית תהא חסרת כל תוקף, וזאת חרף הוראת המעבר שקובעת שתוכנית מתאר מקומית, שקדמה לתוכנית המתאר המחוזית, תעמוד בתוקפה. בנוסף נטען, כי כאשר התוכנית המפורטת מבוססת על תוכנית מתאר מקומית יש לראות את תוכנית המתאר המקומית ואת התוכנית המפורטת כתוכנית אחת.

ביהמ"ש העליון ציין, כי שאלת פרשנותה של הוראת המעבר שבסעיף 10.2 (2) לתוכנית המתאר המחוזית, היא אשר עומדת בלב ההכרעה בתיק זה, כאשר אין חולק על כך שהתוכנית המפורטת, המוצעת מטעם חברת יצחקי, נולדה לאחר יום תחילתה של תוכנית המתאר המחוזית. לכן, כך נקבע, מאחר וסעיף 10.2 (2) קובע כי תוכנית מתאר מקומית, או תוכנית מפורטת, שאושרו לפני יום תחילתה של תוכנית המתאר המחוזית, תעמודנה בתוקפן, מכלל הן אנו שומעים לאו. קרי, תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת שנולדו לאחר תחילתה של תוכנית המתאר המחוזית אינן חוסות תחת הוראת המעבר. המשמעות היא שתוכנית מאוחרת לתוכנית המתאר המחוזית, תהא כפופה לה ואינה יכולה לסתור את הוראותיה. זאת, בשים לב לכך שעפ"י סעיף 131 לחוק התו"ב כוחה של תוכנית מתאר מחוזית יפה מכוחה של תוכנית מתאר מקומית ומכוחה של תוכנית מפורטת.

ביהמ"ש הוסיף וקבע, כי הפרשנות האמורה נלמדת באופן פשוט וברור מלשון הוראת המעבר, וזאת בשל 3 טעמים עיקריים: ראשית– סעיף 10.2(2) מתייחס באופן ספציפי לתוכנית מפורטת, ולא רק לתוכנית מתאר מקומית, ונקבע בו, כי רק תוכנית מפורטת שאושרה עובר לתחילת תוקפה של תוכנית המתאר המחוזית תהא בתוקף. קרי, הוראת המעבר חלה על תוכנית מפורטת שקדמה לתוכנית המתאר המחוזית ולא תוכנית מפורטת שאושרה לאחריה, כפי שנתבקש במקרה דנן. שנית– תוכנית מפורטת יכול ותכלול נושאים שאמורים להיות מוסדרים בתוכנית מתאר מקומית, וכן יכולה להסדיר סוגיות תכנוניות רבות (כמפורט בסעיף 69(1)-69(12) לחוק), אך לא ניתן להתייחס, באופן קטגורי, אל תוכנית מפורטת כעניין טכני שנגזר מתוכנית המתאר המקומית ותו לא. למעשה, תוכנית מפורטת היא בעלת מעמד מיוחד, ולעניין פרשנות הוראת המעבר לא ניתן להתייחס אליה ולתוכנית מתאר מקומית כאל תוכנית אחת. שלישית– יש לכבד את רצונן של רשויות התכנון והבניה ליצור שינוי תכנוני באזורים שנקבעו בתוכנית מתאר מחוזית ותוכנית מתאר ארצית. על כן אין ליתן פרשנות שתאפשר כיום להגיש תוכניות חדשות שלא יעמדו בתנאים שנקבעו בתוכנית המתאר המחוזית או הארצית.

לאור האמור לעיל, הערעור נתקבל והוחלט לבטל את פסק דינו של ביהמ"ש קמא.

הערת המערכת:

ייתכן וצדק בית המשפט העליון שפסק דינו המבוסס על נוסח התכנית, עם זאת פסיקתו מאיינת תכניות שקודמו ופוגעת באזרח, תכנית המתאר של מחוז המרכז, שהינה תכנית עם גוון "ירוק", אושרה לפני קרוב לעשור ולאחריה אמורות היו ליהיות מקודמות שורה של תכניות כוללניות, למרבה הצער לא אצה הדרך בעניין תכניות אלו ותכנית זו גרמה לעיכוב רב דווקא בתקופה בה משוועים לדירות, וחבל, תכנית המתאר הינה תכנית כוללנית ויש ליתן פתרונות גם לאזורים נקודתיים ויפה שעה אחת קודם.

 ע"א 2716/09 הו"מ לתו"ב י-ם נ' הפטריארך היווני אורתודוכסי של י-ם ואח' בבית המשפט העליון בשבתו כבית

משפט לערעורים אזרחיים,ע"י הרכב השופטים כב' המשנה לנשיא (בדימ') א' ריבלין; ע' ארבל; נ' הנדל

 ב"כ המשיבה: עו"ד ס' זועבי

 יש להשיב היטל השבחה ששולם כדין לאחר שתכנית המתאר שבעטיה הוא נגבה פקעה ונסתם הגולל על האפשרות לממש את ההשבחה.

 

 עניינו של הערעור הינו בשאלת חובת ואופן ההשבה של היטל השבחה ששילמו המשיבים (בעלי קרקע בירושלים) (להלן – "המשיבים" ו/או "בעלי הקרקע") לרשות, הו"מ לתו"ב י-ם  (להלן – "הוועדה המקומית" ו/או "המערערת"), (אשר אין מחלוקת כי נגבה כדין), בנסיבות שבהן פג תוקפה של תכנית המתאר שמכוחה נגבה ההיטל.

המשיבים הינם בעלי קרקע בירושלים בשכונת אבו-טור. בתחילת שנות ה-80' של המאה הקודמת, התקשרו בעלי הקרקע עם חברה  בהסכם קומבינציה לחכירת הקרקע לשם בניית מלון דירות. בתמורה לזכויות החכירה התחייבה החברה לשאת בכל התשלומים שיידרשו בשל הבנייה, לרבות תשלום היטל השבחה.

החברה קידמה תכנית מתאר מקומית ששינתה את ייעוד המקרקעין מייעוד פרטי פתוח לשטח בנוי למלון דירות. התכנית אושרה על ידי רשויות התכנון (תכנית 3160). אין מחלוקת כי התכנית השביחה את הקרקע, ועל כן נאלצו בעלי הקרקע לשלם היטל השבחה לוועדה המקומית. היטל ההשבחה שולם.

תוקפה של התכנית הוגבל לשלוש שנים, תוך שצוין בהוראות התכנית כי אם בחלוף התקופה לא תבוצע בנייה בקרקע- תבוטל התכנית והמצב ישוב לקדמותו. לאחר מספר הארכות של התקופה, פג תוקפה של התכנית באופן סופי בשלהי שנות ה-90' של המאה הקודמת, מבלי שבוצעו עבודות בנייה בקרקע ואף מבלי שהוצא היתר בניה.

במהלך התקופה לעיל חתמו המשיבים, בעלי הקרקע על הסכמים שונים עם חברות שונות להעברת זכויותיהם במקרקעין, דא עקא בסופו של יום, ולאחר הליך בוררות נקבע, כי מלוא הזכויות בקרקע שבו לידי המשיבים.

בשנת 2006 הגישו המשיבים תובענה לביהמ"ש המחוזי בירושלים כנגד המערערת על מנת שזו האחרונה תשיב את תשלום היטל ההשבחה ששולם בשעתו בגין תכנית 3160, אשר פקעה.

בית המשפט המחוזי קבע בין היתר כי העובדה שאין התייחסות להשבת היטל השבחה בהוראות חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, אין לראות בה משום הסדר שלילי אלא לקונה שמקורה בכך שהמחוקק לא צפה את קיומן של תכניות מתאר מוגבלת בזמן. ביהמ"ש המחוזי קבע כי כל אימת שמתבטל האירוע בגינו נוצרה החובה לשלם את היטל ההשבחה, כך שההשבחה אינה קיימת עוד, אין זה ראוי שהרשות תוסיף ותחזיק בסכום ההיטל ולכן קמה חובה להשיבו, אף בהעדר הוראה מפורשת בחוק המורה על כך. את הבסיס הפוזיטיבי לחובת ההשבה עיגן בית המשפט המחוזי בסעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה שהגישו המשיבים, בעלי הקרקע, וחייב את המערערת הוועדה המקומית, בהשבת היטל ההשבחה בתוספת ריבית והצמדה  מיום תשלום ההיטל לרשות.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגש הערעור דנן. בית המשפט העליון בפסק דין מפורט ומנומק קיבל את הכרעתה של הערכאה דלמטה ודחה את הערעור.

בית המשפט העליון ציין בפסק דינו כי עצם החבות בהיטל ההשבחה אינו עומד במחלוקת, שכן תכנית מתאר משביחה, אף שהוגבלה בזמן היא תכנית מאושרת ובת תוקף שהעלתה את שווים של המקרקעין, והיא מאפשרת לנישום לממש את הזכויות שהוענקו מכוחה. יחד עם זאת, אין זה צודק לחייב את הנישום עבור התעשרות שלא מומשה. בנסיבות בהן פוקעת התכנית באין התעשרות, נשמט הבסיס לכך שהרשות תחזיק בהיטל ויש להורות על השבתו לנישום. בית המשפט העליון בפסק דינו ציין בהערת אגב, כי בכל הנוגע לתכניות מוגבלות בזמן יש לאפשר מנגנון הסדרה מראש, כך שסכום ההיטל ייגזר בין היתר ממשך הזמן שבו צפויה התכנית המשביחה לעמוד בתוקף. ביהמ"ש ציין בפסק דינו, כי בנסיבות כגון דא, יש לראות בתשלום ההיטל לרשות, כ"תשלום על תנאי" ועל כן ונוכח נסיבות העניין בהן הקרקע בסופו של יום לא הושבחה נקבע כי על הרשות להשיב את כספי היטל למשיבים.

כמו כן, בית המשפט העליון התחבט בשאלה האם מנגנון ההשבה הקבוע בסעיף 17 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, מתאים בעניין זה. הוראת סעיף 17 קובעת כי סכומי היטל ששולמו מעבר למגיע  יוחזרו לנישום בתוספת תשלומי פיגורים כמשמעותם בחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980. החוק מגדיר תשלומי פיגורים כ"ריבית צמודה בשיעור של 0.75% לחודש או בשיעור אחר כפי שקבע שר הפנים ושר האוצר, ממועד החיוב בתשלום החובה עד יום שילומו או בהפחתה של הפרשי ההצמדה. אולם כאמור, בית המשפט העליון החליט שלא לדון בסוגיה זו והותיר את ההשבה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה, כפי שקבע ביהמ"ש קמא, שכן הצדדים לא העלו שאלות בעניין חלות הוראת סעיף 17 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה.

סיכומם של דברים, בית המשפט הגיע למסקנה כי בעלי הקרקע, המשיבים שילמו היטל השבחה כנגד קרקע שבסופו של דבר לא הושבחה ולכן הורה על דחיית הערעור והותיר את הכרעת ביהמ"ש קמא לפיה, בנסיבות אלה על הרשות להשיב את כספי ההיטל למשיבים, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והצמדה.

הערת המערכת:

סוגיה זו אינה חפה מספיקות, מחד הרשות אישרה פעולה תכנונית והושקעו בה כספים, ומבחינת הרשות היא ביצעה את חלקה, האם העובדה שהפרט בחר שלא לנצל את הזכויות יש בה כדי להטיל חובת השבה?

מאידך, האזרח לא נהנה ולא מימש את הזכויות על פי התכנית ועל כן לא התעשר.

נראה כי סוגיה זו מעלה שוב לקונות וספיקות שקיימות בחוק שהינו דל סעיפים ומבוסס בעיקר על פסיקת בתי המשפט, נראה כי מבחינה זו צריך היה לקבוע סוגי תכניות ומקרים בהם תשלום ההיטל יהא בעת מימוש הזכויות ובכך יגיע לפתרון ספק זה.

גם לגבי הריבית, לא קיימת הכרעה ברורה של בית המשפט, נראה כי הגיעה העת לתקן את החוק המטיל ריבית בשיעור כה ניכר ויש להתאים את הריבית לנהוגה בחוקי מס אחרים.

 

ע"א 3089/11 מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל נ' עוגן נדל"ן מניב בע"מ, בית המשפט העליון
בפני הרכב כב' הש' המשנה לנשיאה מ' נאור, נ' הנדל, נ' סולברג

 ב"כ המערערים: עו"ד דינה דומיניץ; עו"ד שרון הואש-איגר.


 פרשנותו של המונח "הערך המלא של הקרקע" כאמור בהחלטה 933 של המינהל הוא ערכּה של זכות בעלות במקרקעין לאחר שינוי הייעוד או שינוי הניצול.


בקביעת ערכם של המקרקעין לאחר "עסקת שינוי יעוד וניצול" אין להביא בחשבון את עלות פיתוח השטחים הציבוריים אשר אינם נכללים בשטח החכירה, יש להפחית מערך המקרקעין רק את הוצאות הפיתוח האינהרנטיות לצורך "עסקת שינוי יעוד וניצול".


המדובר בערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי בגדרו נתקבלה תביעת השבה של עוגן נדל"ן מניב בע"מ (להלן –"עוגן") מאת ממ"י, תוך שנפסק כי על המינהל לשלם לעוגן סכום כסף אשר שולם ביתר כ"דמי היתר" עקב שינוי יעוד ושינוי בקיבולת הבניה של מקרקעין שעוגן חוכרת מאת המינהל. על הכרעה זו הוגש הערעור דנא.

עפ"י חוזי החכירה שנחתמו בין עוגן למנהל, קיבולת הבניה המותרת בהתאם לתכנית המתאר שחלה על המקרקעין במועד חכירתם ע"י עוגן היתה 200%. במהלך השנים פעלה עוגן לשינוי ייעוד המקרקעין ולהגדלת זכויות הבניה, ואכן עפ"י תכנית מתאר חדשה, (להלן – "התכנית החדשה") קיבולת הבניה המותרת הוגדלה ל- 300%.

בעת כריתתו של הסכם החכירה המקורי מוערך שווי המקרקעין ונקבעים דמי החכירה על-פי יעוד הקרקע וקיבולת הבניה באותה שעה. בעת כריתתו של הסכם חכירה חדש הכולל שינוי יעוד או שינוי בקיבולת הבניה על המקרקעין, רוכש החוכר זכויות נוספות, אשר בגינן לא שילם למינהל בעת כריתת הסכם החכירה המקורי. בתמורה לזכויות הנוספות, על החוכר לשלם דמי היתר. המהווים כאמור תשלום מאת החוכר למינהל בגין זכויות נוספות שרכש ב"עסקת שינוי יעוד וניצול", מעבר לזכויות שהיו מנת חלקו על-פי הסכם החכירה המקורי. סמכות גביית דמי ההיתר ואופן חישובם, עוגנו בהחלטה מספר 933 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 2.7.2002, ובה נקבע בסעיף 4.1 כדלקמן: "עבור שינוי יעוד או שינוי ניצול – 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי החכירה המקורית לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד או שינוי הניצול".

לשם השלמת המסכת העובדתית יצוין כי בשנת 2005, לאחר אישורה של התכנית החדשה, פנתה עוגן אל המינהל בבקשה לערוך "עסקת שינוי יעוד וניצול", לנוכח כוונתה לבנות על המקרקעין בית חולים ומשרדים. בהתאם להחלטה 933 פנה המינהל לשמאי מקרקעין, מר אמיר חופשי, וזה נדרש לקבוע את שווי זכות הבעלות במקרקעין, ללא פיתוח וללא מע"מ, בהתאם לשלוש חלופות: א. על-פי התוכנית החדשה; ב. על-פי הבקשה להיתר בנייה שהגישה עוגן; ג. על-פי יעוד הקרקע וקיבולת הבנייה שנקבעו בהסכמי החכירה המקוריים.

השמאי חופשי קבע בשומתו את שווי זכות הבעלות במקרקעין, בהתאם לחלופות הנ"ל, כאשר במסגרת חישוביו עפ"י התוכנית החדשה ועפ"י היתר הבנייה הפחית השמאי חופשי עלויות פיתוח השטחים הציבוריים. (עלויות שעל עוגן לשאת בהן מכוח הסכם משנת 2004 שנחתם בינה לבין עיריית ת"א, כתנאי לקבלת היתר בניה). על בסיס חוות דעתו חישב המינהל את שיעור דמי ההיתר שנדרשה עוגן לשלם כתנאי לחתימה על הסכם החכירה החדש. עוגן שילמה את דמי ההיתר, ובשנת 2005 נחתם בינה לבין המינהל הסכם החכירה החדש ובו נקבעו יעוד המקרקעין וקיבולת הבנייה בהתאם לתוכנית החדשה. עוגן השיגה על שיעור דמי ההיתר בהתבסס על חוו"ד שמאית מטעמה

מחמת הפער בין חוו"ד השמאיות מונה השמאי דוד שקד כשמאי מכריע, בהתאם לנהלי המינהל, וכמוסכם בהסכמי החכירה המקוריים, בכדי לקבוע את ערך הקרקע לשם חישוב דמי ההיתר, ולבחון הפער בין השמאויות.

במסגרת הערעור הועלו מספר שאלות לגביהן נדרשה הכרעת ביהמ"ש, ולהלן נדון בשתיים מהן כפי שהכריע בהן ביהמ"ש כסדרן (הואיל והערעור התקבל, אזי נדחו הטענות שהועלו במסגרת הערעור שכנגד):

ראשית, בשאלת פרשנותה של החלטה מספר 933 הנ"ל: מהו "הערך המלא של הקרקע"? האם זהו ערכן של זכויות החכירה במקרקעין לאחר שינוי היעוד או שינוי הניצול (כטענת עוגן), או שזהו ערכה של בעלות במקרקעין לאחר השינוי (כטענת המינהל)?

בנוגע לשאלה זו, ציין ביהמ"ש תחילה, כי אומנם עניינה של החלטה 933 בזכויות חכירה, ולא בבעלות. אלא, (שלא כפסיקת בית משפט קמא), אין באמור כדי לשמש הנמקה להעדפת פרשנותה של עוגן לביטוי "הערך המלא של הקרקע" כמתייחס לשווי זכות החכירה. שכן, בבסיס חישובי דמי החכירה הנעשים במינהל, עומד שווי הבעלות. משמע: ערכן של זכויות חכירה, זכויות חלקיות בקרקע, לעולם נגזר מן השלם, משווי הבעלות.

בנוסף ציין ביהמ"ש כי אילו חפצה מועצת מקרקעי ישראל בנוסחה סימטרית לחישוב דמי ההיתר, במובן זה שבשני אגפיה תוצבנה זכויות חכירה, כי אז לבטח היתה נוקטת לשון אחת ומינוח אחיד. בקשר לכך ציין ביהמ"ש כי אף הוכח בפניו כי כוונת המועצה בנסחה את ההחלטה, היתה לקבוע את דמי ההיתר על בסיס ערך הבעלות בקרקע, וכך אף נהגה המועצה במהלך השנים ופרקטיקה זו היתה ידועה ומוכרת לחוכרי הקרקעות (וביניהם עוגן) ולכן נקבע כי הפרקטיקה הנוהגת הריהי עדות נאמנה להבנת התכלית, וכוחה עמה לתמוך בפרשנות המינהל להוראת סעיף 4.1.

יתרה מכך קבע ביהמ"ש, כי דומה שיש טעם בטענת המינהל על כך שהחלטה 933 מעניקה לחוכר הטבות ממשיות: ראשית, בהסכם החכירה החדש נקבעת תקופת החכירה ל-49 שנים (בתוספת אופציה ל-49 שנים נוספות), ללא תלות בתקופת החכירה שנותרה על-פי הסכם החכירה המקורי; שנית, על אף שבהסכם החכירה החדש מקבל החוכר זכויות נוספות שלא שילם עבורן, המינהל לא מחייבוֹ בתשלום דמי חכירה מהוונים מלאים; שלישית, חישוב זכויות החכירה נעשה למועד "עסקת שינוי ייעוד וניצול" בהתאם לזכויות החוכר שלפי הסכם החכירה המקורי, ולא באמצעות שיערוך של דמי החכירה ששולמו על-ידי החוכר בפועל. לעומת כן, הזיכוי הכספי עבור שנות חכירה שהחוכר נהנה מהן ללא תשלום, נעשה עפ"י ערך מעודכן. על רקע זה, לנוכח ההטבות הניתנות לחוכר במסגרת החלטה 933, קבע ביהמ"ש כי ניתן להצדיק את טענת המינהל לפיה בחרה המועצה להתחשב בערך הבעלות לצורך חישוב דמי ההיתר, על מנת שלא להעניק לחוכר הטבות בלתי מידתיות. לדעתו של ביהמ"ש, פרשנות ביהמ"ש קמא כופה מתן הנחה נוספת בתשלום דמי ההיתר, בשיעור העולה על זה שהמינהל התכוון ליתן, ועל פני הדברים אין לכך הצדקה. וכי עיקר העיקרים הוא בלשון סעיף 4.1, שדומה כי אינה סובלת פרשנות לפי דרכה של עוגן, וכשפרשנותו של המינהל עולה בקנה אחד גם עם התכלית שביסוד החלטה 933 וגם עם הנוהג המקובל מזה למעלה משנות-דור.

על יסוד האמור קבע ביהמ"ש בנוגע לשאלה הראשונה, כי טענת המנהל להתקבל, לפיה, משמעוֹ של "הערך המלא של הקרקע" כאמור בסעיף 4.1 להחלטה 933 של המינהל הוא ערכה של זכות בעלות במקרקעין לאחר שינוי הייעוד או שינוי הניצול.

בשומה המכרעת אף נקבע כי עמדת השמאי חופשי קרובה יותר לערך השוק ויש לאמצה; . בנוסף, גם השמאי המכריע התייחס בשומתו להוצאות פיתוח השטחים הציבוריים שעל עוגן לשאת בהן לצורך קבלת היתר הבנייה עפ"י ההסכם עם עיריית ת"א, וגם קבע כי יש להפחית משווי זכות הבעלות הוצאות אלה. אולם, הואיל והשמאי חופשי הגיע לתוצאה דומה, אימץ השמאי שקד את שומתו לגבי שווי זכות הבעלות במקרקעין לאחר שינוי הייעוד והגדלת קיבולת הבנייה.

מכאן עלתה השאלה השנייה שבמחלוקת – האם בקביעת ערכם של המקרקעין לאחר "עסקת שינוי יעוד וניצול" יש אכן להביא בחשבון, את עלות פיתוח השטחים הציבוריים על-פי ההסכם הנ"ל שבין עוגן לבין עיריית ת"א?

בעניין זה טען המנהל, כי בית משפט קמא אישר בפסק דינו את הפחתת עלויות פיתוח השטחים הציבוריים מבלי שנתן דעתו על ההסכם בין עוגן לבין עיריית ת"א ולבעייתיות העולה ממנו, בין היתר בנוגע לשאלת חוקיות הטלת מימון פיתוח הפארק על יזם פרטי. לטענת המינהל, הסכמי פיתוח אשר מתנים על הוראות הדין ומשיתים על היזם נטל כספי שמעבר לסכומי הכסף הללו, נוגדים את עיקרון החוקיות, ועל כן ההסכם שנכרת בין עוגן לבין עיריית ת"א אינו חוקי, ולפיכך אין ניתן להתבסס עליו לצורך הפחתת התשלומים מאת עוגן למינהל.

עוד טוען המינהל, כי שגה ביהמ"ש קמא כשלא הבחין בין הוצאות פיתוח שהן אינהרנטיות לעצם עסקת שינוי הייעוד או שינוי הניצול, לגביהן המינהל אינו חולק כי יש להפחיתם מערך הקרקע לאחר השינוי, לבין הוצאות פיתוח אשר הושתו על עוגן במסגרת ההסכם עם עיריית ת"א, שעניינן בפיתוח גדות הירקון, וכלל לא בשטח החכירה. לטענת המינהל, השמאי לא היה מוסמך להפחית עלויות פיתוח של שטחים החורגים משטח החכירה, ולא היה מקום להפחתה של הוצאות הפיתוח מבלי לבחון את היקפן ומהותן. המינהל מוסיף וטוען כי פיתוח השטחים הציבוריים נמצא באחריותה של הרשות המקומית, ואילו הפחתת הוצאות הפיתוח מערך הקרקע לאחר שינוי הייעוד, מטילה את ההוצאות הללו על קופת המדינה ועל הציבור הרחב. מנגד, טוענת עוגן כי פסיקתו של ביהמ"ש קמא, היא הנכונה.

גם בעניין זה קיבל ביהמ"ש את טענת המנהל בקבעו כי ההסכם אכן נגוע לכאורה באי-חוקיות, בגביית תשלום-כסף ביתר, מעבר למתחייב מאגרות והיטלים שעוגן חייבת לשאת בהם על-פי דין ולבטח אין להעמיס עלויות פיתוח מעין אלה – בלתי חוקיות – על המינהל. בקשר לכך קבע ביהמ"ש, כי לא על המדינה ולא על הציבור הרחב לשאת בעלויות הפיתוח של גדות הירקון, אלא על עיריית ת"א ועל תושבי העיר. כך מתחייב משורת הדין ומן הצדק. עוגן התחייבה כזכור לשאת בעלות ביצוען של עבודות פיתוח בגדות הירקון בסכום ניכר (של כ-6 מיליון ש"ח) לבד מתשלום היטל השבחה ותשלומים נוספים שחוייבה בהם על-פי דין, כתנאי לקבלת היתרי בנייה. לדעתו של ביהמ"ש, אין הצדקה 'לגלגל' סכום כסף זה על הציבור "תוך גזילת הקופה הציבורית".. נמצאות אלו השתיים – עוגן ועיריית ת"א – מסכימות ביניהן (מבלי לערב את המינהל) על תשלום שבסופו של דבר הציבור הרחב יאלץ לשלם. בהסכם שכזה אין תמריץ כלכלי להפחתת עלויות, וכאמור, הוא מנוגד לחוק.

על כן  קבע ביהמ"ש בנוגע לשאלה השנייה, כי בקביעת ערכם של המקרקעין לאחר "עסקת שינוי יעוד וניצול" אין להביא בחשבון את עלות פיתוח השטחים הציבוריים על גדות הירקון (על-פי ההסכם שבין עוגן לבין עיריית ת"א), אשר אינם נכללים בשטח החכירה. וכי יש להפחית מערך המקרקעין רק את הוצאות הפיתוח האינהרנטיות לצורך

 הערת מערכת:

אמנם לשונית אכן זהו נוסח החלטת המינהל, אולם פרשנות זו מטילה תשלום דמי היתר על זכויות שלא מתקבלות בידי החוכר, אין סיבה להתייחס ולשלם לפי שווי בעלות במקום בו הזכויות המתקבלות הינן חכירה בלבד, וככל הנדרש, יש לתקן הנוסח, אחרת משלמים למינהל גם על החלק שנותר אצלו, יש לזכור כי במקרים אלו משולם מעבר לתשלום למינהל גם היטל השבחה בשיעור של 50%, כך שכדאיות עסקאות שינוי הניצול יפחתו מאד כתוצאה מפרשנות המינהל ובית המשפט.

כמו כן, נראה כי בנסיבות אלה, החב' תאלץ לנהל תביעת השבה כנגד עיריית ת"א שגבתה כספים ללא בסיס חוקי, כקביעת ביהמ"ש כאמור, עם זאת בפועל בשלב זה החברה מצויה בין הפטיש והסדן ונמצא כי קביעת בית המשפט מובילה לכך שמשולמים כספים ללא התעשרות בפועל.

אנו רואים אף לציין כי קיימת לקונה באשר לפרוצדורה לפיה יש לנהוג במסגרת השגה על שומו ת כגון זו, שכן על פי עמדות המינהל הרי שהליכי ההשגה הקיימים על שומות מתייחסים לנקודות שמאיות בלבד.

 תא (מרכז) 18068-11-10 עמליה פרנק – כהן נכסים והשקעות בע"מ ואח' נ' חב' וזוב נכסים בע"מ 

בית המשפט המחוזי מרכז, כב' הש' בנימין ארנון

 ב"כ הנתבעת:  עוה"ד דוד רום , צביה  שיר

 קבלן המבקש לגרוע חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירה פלונית האם וכיצד יוכל לעשות כן

מדובר בתובעות אשר רכשו משרדים ב "מרכז אלרם", בניין משרדים ומסחר ברעננה, מאת קבוצת בעלים אשר בתום בניית המרכז מכרו את יתרת זכויותיהם במרכז, לנתבעת. זמן קצר לאחר רכישת הזכויות, החלה הנתבעת לבצע שינויים ועבודות בינוי במרכז ובין היתר, בגג המרכז, במעברים הקומתיים ובמבואת הכניסה. עיקר המחלוקות שבין הצדדים נסובה סביב השאלה האם הגג, המעברים, ושטח מבואת הכניסה אל המרכז הוצמדו כדין ליחידות הנתבעת, או שמא שטחים אלה מהווים חלק משטחי ה"רכוש משותף" אשר לתובעות יש חלק יחסי מזכויות הבעלות בהם ויש לקבל הסכמת התובעות לכל בניה על שטחים אלו.

בית המשפט ניתח את המצב העובדתי והמשפטי וציין כי הגדרת"רכוש משותף" בבניין המיועד להירשם כבית משותף מעוגנת בסעיף 77א לחוק המקרקעין, הקובע כי רכוש משותף הינו כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, חדרי המדרגות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את בעלי הדירות. אפשרות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה ספציפית מעוגנת בסעיף 55 לחוק, שקבע כי בעלי הדירות רשאים להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות. כן ציין בית המשפט, כי אופן ודרך הוצאת חלק מהרכוש המשותף על ידי מוכר/קבלן מעוגנים בסעיף 6 לחוק המכר (דירות) אשר קבע, כי מי שמוכר דירה בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שבדעתו להחיל על הבית משנה הוראה של התקנון המצוי בעניין הוצאת חלק מהרכוש המשותף, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על שינוי זה ואם לא מסר פרטים אלו יחולו הוראות התקנון המצוי בעניין זה. בית המשפט ציין כי שאלת הוצאתם של שטחים מן הרכוש המשותף זכתה לפסיקה עניפה שקבעה בעיקרה כי על מנת שניתן יהיה לגרוע חלק מהרכוש המשותף נדרש כי במפרט המצורף לחוזה המכר יצוינו הפרטים הנוגעים לגריעה כזו באורח קונקרטי ומפורט, ואין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר. מנגד מציין בית המשפט כי על פסיקת בית המשפט נמתחה ביקורת על ידי המלומדים לפיה, המצב המשפטי איננו נקי מספקות, שכן, מצב זה בו בתי משפט קובעים כי הסכמי הצמדה נעדרי תוקף עקב פירוט לקוי, תומך למעשה בהתכחשות רוכשי דירות להסכמי הצמדה שהם נטלו על עצמם מדעת.

לאחר ניתוח המסמכים, העדויות והפסיקה הרלוונטית, קבע בית המשפט, כי הסכם המכר גופו, עליו חתמו התובעות רצוף ושזור בהוראות חוזרות ונשנות שכל מטרתן להדגיש את הזכויות המצומצמות והמוגדרות שנמכרו לתובעות ע"י הבעלים המקוריים, וכי לבעלים הזכות להוצאת חלקים מהרכוש המשותף ובין היתר את הגג. לפיכך קבע בית המשפט, כי אין צורך, ואף לא חובה, לאזכר זאת בשנית במפרט הטכני או במסמך נלווה לחוזה המכר.

לגבי הצמדת המבואה והמעברים ליחידות הנתבעת והבניה בהם, קבע בית המשפט כי אף שאלה לא הוצאו באופן מפורש מן הרכוש המשותף, מניסוחם של כלל המסמכים ניתן ללמוד כי הסכם המכר העניק למוכר זכות לבניה נוספת במבנה וכן כאמור לעיל, הובהרו לרוכש בגוף החוזה עצמו, זכויותיו של המוכר להוצאת שטחים מהרכוש המשותף.  לפיכך קבע בית המשפט כי הנתבעת רשאית להצמיד ליחידותיה את שטחי המעברים ומבואת הכניסה, בכפוף כמובן לשמירת זכות המעבר של התובעות ושל ציבור המבקרים במעברים ובמבואה אשר תעוגן במסגרת תקנון הבית המשותף.

באשר לניצול זכויות הבניה על ידי הנתבעת, בית המשפט מציין כי נקבע בפסיקה כי זכויות הבנייה הינן נכס בבעלות משותפת, אף-על-פי שאינן חלק מן הרכוש המשותף. דהיינו, אף שאחוזי הבנייה אינם נכס שיש לו קיום עצמאי ולא ניתן לראות בהם "רכוש משותף" הניתן להצמדה ליחידות דיור, אין זה מונע מבעלי הדירות את האפשרות להגיע להסכמות חוזיות בדבר דרך ניצול הזכויות. בענייננו התובעות ויתרו בהסכם המכר, מראש ובאופן מפורש, על כל זכויות הבנייה הנוספות בבניין לטובת הבעלים ולפיכך בדין ניצלה הנתבעת זכויות אלו.

לסיכומם של דברים התביעה בעיקרה נידחתה.

הערת מערכת:

יש לברך על כך כי בית המשפט הבחין כי נסיון בתי המשפט לשמור בכל מחיר על "האזרח הקטן והחלש" מפני "הקבלן החזק והדורסני" הביא לא אחת למצבים אבסורדיים בהם נפגע חופש ההתקשרות של הקבלן והאפשרות שלו להוציא חלקים מהרכוש המשותף וכן להצמיד שטחים מסויימים לדירה או דירות מסויימות (כגון הוצאת שטחים מהרכוש המשותף לצורך הצמדה של גינות מעברים וגגות פעולות הנפוצות יותר ויותר עם העליה באיכות החיים ורמת הבניה ובניית פרוייקטים גדולים ומורכבים) וזאת על אף שבהסכם המכר הובהר והוברר לרוכשים מהו ההיקף הממכר אותו הם רכשו. פסק הדין מהווה תמרור אזהרה כנגד תופעה קיימת של נסיון מצד רוכשים לנצל חוסר פירוט בהסכם, ולקבל לידיהם זכויות שמעולם לא סברו שהם שלהם.

בעניין זכויות הבנייה, נראה כי העובדה שחוק המקרקעין וחוק התכנון והבניה מדברים בשפה שונה מובילה לספיקות שיש לפתור אותם על ידי איחוד הנושאים, יש להתייחס לשאלת זכויות הבנייה שהינן חלק בלתי נפרד מכל בית כיום בצורה מפורשת וליתן הגדרות ברורות על מנת לשים קץ לאינספור פסקי דין הדנים לשאלה בדבר אחוזי הבנייה וענייני הצמדה למינם.

 ת"א (י-ם) 3584/09 נדב קדרון ואח' נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ

בית המשפט המחוזי בירושלים, בפני כב' הש' אורית אפעל גבאי


ב"כ התובעים:  עו"ד עדיאל גלס


עצירה מוחלטת של בניה לצורך העשרת קופת הקבלן באמצעות אישור תב"ע משביחה איננה מסוג העניינים
שקונה סביר יכול לצפות והוראה בדבר פיצוי מוסכם איננה חלה עליה

עניינה של התביעה הינה בקשה לקבלת פיצוי בגין איחור במסירת דירות מקבלן לרוכשי דירות בשני בניינים. לטענת הרוכשים האיחור נבע מהחלטת הקבלן לקדם תוכנית להוספת שתי קומות לבניינים שבנה, בעקבותיה עצר הקבלן במכוון ולפרק זמן ממושך את המשך בניית הבניינים וחידש אותה שוב, רק לאחר אישורה של התכנית החדשה.

לחוזי הרכישה שנחתמו בין התובעים והקבלן היו שני נוסחים שונים. בשני הנוסחים נקבע מועד למסירת חזקה בדירות, אך נקבעו גם מספר הוראות המאפשרות את דחייתו של מועד זה: הוראה המאפשרת דחייתו של מועד המסירה מקום שהרוכשים ביקשו לבצע שינויים או תוספות בדירה, שאז נדחה המועד בפרק הזמן הדרוש לביצוע השינויים; הוראה המאפשרת לדחות את מועד מסירת החזקה במקרה של איחור בביצוע תשלומים על ידי הרוכש; הוראה בה נקבע כי פיגור בן שלושה או ארבעה חודשים במסירת הדירה (תלוי בנוסח החוזה), מכל סיבה שהיא, לא ייחשב הפרה של ההסכם על ידי הקבלן, וכי בכל מקרה של איחור העולה על 90 יום לא יהא הרוכש זכאי לפיצוי כלשהו בגין 120 או 90 ימי האיחור הראשונים, בהתאמה; עוד נקבע בנוסח אחד של ההסכמים כי "אם תבנה החברה קומה/ות נוספת/ות לבית, יידחה מועד המסירה לפרק זמן של ארבעה חודשים נוספים (מעבר להארכות המוקנות לחברה על פי הוראות ההסכם), מבלי שהדבר יהווה הפרה של ההסכם ומבלי שיזכה את הרוכש בקבלת פיצוי". כמו כן, נקבעו בחוזים אלה, הוראות באשר לפיצוי בגין איחור במסירת החזקה, על פיהם דחיית מועד המסירה מן הסיבות הנקובות, לא תזכה את הרוכש בפיצוי, אולם נקבע בסעיף אחר כי כל חודש של פיגור נוסף מעבר לזה הנובע מן הסיבות האמורות, מזכה את הרוכשים בפיצויים מוסכמים מראש ולהם בלבד.

בשני הנוסחים, נקבע לוח מועדי התשלומים ללא תלות בקצב התקדמות הבניה, וזאת לפי דרישת הקבלן.

הסעד המרכזי שלו עתרו התובעים היה פיצוי חודשי בגין האיחור במסירת החזקות בדירותיהם, בגובה דמי שכירות ראויים, למשך התקופה שממועד המסירה המקורי ללא כל ארכה, ועד למועד מסירת החזקה בכל אחת מהדירות, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהמועד שחל בו כל תשלום. הקבלן סבר כי התובעים זכאים לפיצוי המוסכם בלבד וכי יש למנות את תקופת האיחור רק החל מתום שתי ארכות החסד שקובעים ההסכמים.

בית המשפט קבע כי עצירתה המוחלטת והממושכת של בניית השלד של הבניינים, כחצי שנה לפני מועד המסירה המתוכנן בעקבות ההליכים התכנוניים שיזם הקבלן לשם אישור תוספת הקומות, לא היתה בגדר התרחישים האפשריים שהצדדים, או צדדים תמי לב, צפו בעת החתימה על הסכמי המכר והוראת הפיצוי המוסכם לא כוונו לתרחיש זה ולא נועדו לחול עליו.

על אף שברור שהתובעים היו מודעים לאפשרות בנייתן של קומות נוספות, קבע בית המשפט כי לא יכלו לחזות שמהלך זה, אם יתממש, יביא לעצירתה המוחלטת של בניית השלד למשך כשנה ויותר. הדירות נמסרו באיחור של כשנתיים ממועד המסירה המקורי, בעוד שהאיחור המקסימלי שנצפה ועוגן בהוראות ההסכם עמד על לכל היותר שמונה חודשים.

מנקודת ראותה של הנתבעת היה זה משתלם וכדאי לדחות את מסירת הדירות תוך הפרתם של ההסכמים (הפרה יעילה). ואולם, מנקודת ראותם של התובעים מדובר בכשל חוזי בלתי צפוי.

בית המשפט קבע כי הסתמכות הקבלן על הוראות ההסכמים בדבר הפיצוי המוסכם ובדבר העילות השונות לדחיית מסירת החזקות בדירות, ועמידתו על יישומן הדווקני אף במהלך תקופת עצירתה של הבניה, יש בה משום קיומם של ההסכמים בחוסר תום לב.  

על כן בית המשפט קיבל את התביעה באופן חלקי. וקבע כי התובעים זכאים, בעיקר, לפיצוי בגובה דמי שכירות ראויים לפרק זמן של שנה מתוך תקופת האיחור במסירתן של הדירות לידיהם, ובגובה הפיצוי המוסכם למשך יתרת תקופת האיחור.


הערת מערכת:

על קוני נכסים לזכור כי קיימות להם דרכים שונות לנקוט במקרים כגון האמור בפסק דין זה, ראשית הסכמים רבים מאפשרים הליכי בוררות שונים, שאורכים פרק זמן קצר יותר וניתן היה למצותם על מנת לזרז את הבניה, שכן ברי הוא שנזק דייר במקרה כזה עלול ליהיות רב, כמו כן גוף נוסף שניתן להסתייע בו הינו רשם הקבלנים שיש לו סמכויות שונות לסנקציות בהתנהלות לא תקינה של קבלנים וניתן לפנות אליו לסיוע, וכמובן ניתן לבחון סעיפים שונים בחוזה שחשופים לביטול על ידי בית המשפט הבוחן את החוזה בהיותו "חוזה אחיד".

 

תא (ראשל"צ) 29700-10-11 זאב עלירז ואח' נ' יוסף בלהה ואח',
ביהמ"ש השלום בראשל"צ, בפני כב' הש' יעל בלכר

 

דרך המלך בפירוק מקרקעין יעשה כפי שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל במכירה פומבית

 

התובענה עניינה פירוק שיתוף מקרקעין בשטח של כ- 500 מ"ר בישוב אירוס. השאלה הנידונה בתובענה היא אופן ביצוע פירוק השיתוף- על דרך התמחרות פנימית בין בעלי הזכויות במקרקעין, מכירת חלקם של מיעוט בעלי הזכויות או על דרך של ניהול מכירה פומבית.

התובעים, בני משפחה אחת, הינם בעלי 96% מהזכויות במקרקעין, מבקשים לרכוש את חלקם של הנתבעים ולבנות על המגרש בית מגורים. לטענתם, אין הגיון כלכלי במכירת המקרקעין בכללותם ובית המשפט בהתאם להוראות סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") רשאי להורות על דרך אחרת יעילה וצודקת. על מנת להבטיח תמורה הוגנת לנתבעים הציעו התובעים לקבוע מנגנון לפיו ימנה בית המשפט שמאי אשר יקבע את שווי חלקם של הנתבעים ועל קביעתו התובעים יוסיפו 5% נוספים.

הנתבעים טענו כי בית המשפט אינו מוסמך להורות על ביצוע פירוק בדרך של מכירת חלקים מסוימים מהמקרקעין, אלא, בדרך של מכירת המקרקעין בשלמות במכירה פומבית, בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל ובהתאם להוראות סעיף 40 לחוק המקרקעין.

בית המשפט קבע כי הכלל הוא כי פירוק שיתוף במקרקעין יש לבצע בדרך של מכירה פומבית וכל דרך אחרת מבוקשת היא היוצאת מהכלל ועל מנת שבית המשפט יסטה מהכלל, המבקש לפעול בדרך השנייה צריך להוכיח כי היא יעילה וצודקת.

בעניין דנא קבע בית המשפט, כי התובעים לא הוכיחו כי דרכם הינה היעילה והצודקת וכי פערי הכוחות בין הצדדים היא גדולה בעניין זה ולכן הליכה בדרך המלך תבטיח כי הנתבעים יקבלו תמורה הולמת לפי חלקם היחסי בשווי השוק הממשי של המקרקעין.

בית המשפט ציין את רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן (פורסם בנבו) שם מערך הכוחות בין הצדדים לפירוק השיתוף היה דומה לזה בעניין דנא, ובית המשפט קבע שם פירוק שיתוף בדרך של התמחרות פנימית, אולם שם בניגוד לעניין דנא הנתבע (בעל זכויות המיעוט) נתן הסכמתו להתמחרות ועל כן אין להקיש ממקרה זה לעניינינו.

בסופו של יום קבע ביהמ"ש כי יבוצע פירוק שיתוף בדרך של מכירת המקרקעין בשלמות , כפי שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל באופן שפירוק השיתוף ייעשה על דרך של מכירת המקרקעין למרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין הצדדים על פי זכויותיהם היחסיות.


הערת מערכת:

בסופו של יום, קיים וודאי יתרון לבעל רוב הזכויות שאינו זקוק לרכוש את זכויותיו ועליו לשלם רק על ההפרש, בהשוואה לקונה חיצוני שעליו לרכוש את מלוא הזכויות, עם זאת, מכירה מעין זו מכריחה את בעל רוב הזכויות להציע הצעה טובה במקרה שבו קיימת תחרות, אולם ספק אם יהיו מציעים במקרה האמור לעיל בו כל קונה חדש מודע לחלוקת הזכויות האמורה.

עם זאת, קיים חוסר צדק בכך שבעל 4% ממקרקעין יכול להוות מנוף סחיטה בכך שיודע הינו כי אי הצטרפותו לקבוצה תוביל לחשש לאיבוד זכויות של החלק הארי שחפץ להיוותר עם מקרקעיו.


המערכת שמחה לבשר כי הניוזלטר עוד על נדל"ן החל את שנתו הרביעית מאת השקתו לראשונה,
ואנו תקווה כי נמעני הניזולטר מרוצים ומסתייעים בגיליונות ובכך בא שכרנו.

נשמח לקבל כל ביקורת והצעה לייעול, כמו גם נשמח לקבל החלטות מעניינות וחשובות על מנת להעבירן לידיעת העוסקים במלאכה.

נשוב ונזכיר כי הוקם אתר עו"ד על נדל"ן –במסגרתו מופיעים כל הגיליונות הקודמים, מאמרים שפורסמו, עדכוני חקיקה ופסיקה שונים בתחום המקרקעין והתכנון והבניה,

לקישור לאתר עו"ד על נדל"ן –  לחץ כאן.

בנוסף, המערכת מברכת את כל קוראיה, וכל בית ישראל בברכת שנה טובה ומוצלחת.

לקישור לברכת שנה טובה לחץ כאן