איחורים במסירת דירות קבלן בצל מלחמת "חרבות ברזל"

איחורים במסירת דירות קבלן בצל מלחמת "חרבות ברזל"

מאת עו"ד ליאת חכם

מלחמת "חרבות ברזל" שהחלה ביום 7.10.2023 ונכון להיום נראה כי אין צפי קרוב לסיומה, משפיעה באופן משמעותי על היקף פעילות המשק על מגוון היבטיו, לרבות היקף פעילות העבודה באתרי הבנייה. במקומות רחבים ברחבי הארץ המלחמה גוררת מגבלות משמעותיות, במסגרתן העבודות בפרויקטים שונים לא יכולות להתקיים כסדרן ועל כן אין אפשרות לקדם את הפרויקט על פי המצופה.

בנסיבות אלו, המלחמה מביאה עמה שאלות רבות הנוגעות לפיצויים בגין איחורים במסירת דירות קבלן ובדומה לקורונה וכן למלחמות עבר שפקדו את מדינתנו, נראה כי אין כיום הלכה גורפת וחד משמעית בנושא.

במאמר זה, נסקור בתמצית את החקיקה הרלוונטית והעדכנית הנוגעת לסוגיית איחורים במסירות דירות קבלן בכלל ונבחן את הסבירות לכך שמוכרי דירות יחויבו ליתן פיצוי בגין איחורים במסירת הדירות בעקבות המלחמה בפרט.

תיקון 9 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 – איחורים במסירת דירות קבלן

עד ליום 7.7.2022, חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") קבע כי מוכר דירה אשר לא העמיד את הדירה לחזקת הרוכש לאחר שחלפו 60 ימים מתום מועד המסירה החוזי, יידרש ליתן פיצוי בגין איחור במסירה.

משמעות הדבר, היא כי על כל החוזים שנחתמו עד ליום 7.7.2022 חלה ההוראה לפיה למוכר דירה קיימת תקופת "גרייס", המאפשרת לו לדחות את מועד המסירה ב-60 ימים ללא מתן פיצוי לרוכש, כאשר לאחר מועד זה יינתן פיצוי בהתאם למדרגות הקבועות בחוק (ראו סעיף 5א לחוק המכר).

ביום 7.7.2022, נכנס לתוקפו תיקון 9 לחוק המכר, אשר חל על כל החוזים לרכישת דירה שנחתמו החל מתאריך זה. נעמוד להלן על עיקרי התיקון הרלוונטיים לעניין איחור במסירת דירות קבלן:

1. צמצום תקופת ה"גרייס"
   התיקון לחוק המכר, צמצם את תקופת "הגרייס" שיש למוכרי הדירות והפחית אותה ל-30 ימים. משמעות הדבר, היא כי החוק מאפשר לקבלן ו/או ליזם לדחות את מועד המסירה החוזי ב-30 ימים בלבד, כאשר בסיומן הקונה יהיה זכאי לפיצויים ללא הוכחת נזק.
2. עדכון מודל חישוב הפיצויים
   התיקון לחוק המכר, אף שינה את חישוב הפיצויים להם יהיו זכאים הקונים בגין איחור במסירה. בהתאם לתיקון, ככל ומוכר דירה יאחר במסירת החזקה מעל לחודש ימים, הקונה יהיה זכאי לפיצוי, ללא הוכחת נזק, עד למועד מסירת הדירה לרשות הקונה וזאת בהתאם לסכום הפיצוי המוסכם בהסכם המכר או בהתאם לסכומים שיפורטו להלן (לפי הגבוה):2.1 החל מחודש לאחר מועד המסירה ועד ארבעה חודשים – פיצוי בגובה דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה;
   2.2 החל מחמישה חודשים ועד עשרה חודשים מהמועד החוזי – פיצוי בגובה של 125% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמקומה;
   2.3 החל מעשרה חודשיים ואילך – פיצוי בגובה של 150% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
3. צמצום סעיפים השוללים או מפחיתים את הפיצוי בגין איחור במסירה
   טרם תיקון 9 לחוק המכר, החוק עיגן את האפשרות להוסיף להסכמי המכר סעיפים מוסכמים לפיהם – איחור במסירה כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן לא מוטל על המוכר, לא יזכו את הרוכשים בקבלת פיצוי. סעיפים אלו, הפחיתו או שללו את סכום הפיצוי לרוכשים בגין איחור במסירה, אשר נבע מנסיבות שלא היו בשליטתו של המוכר כאמור.תיקון 9 לחוק המכר, שינה את נוסח הסעיף וקבע כי מוכרי דירות (כהגדרתם בחוק המכר) יהיו פטורים מתשלום פיצוי לרוכש דירה בשל מעשה או מחדל של הרוכש או במקרה בו האיחור נובע מ"סיכול חוזה", כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות), זאת כפי שנקבע בזו הלשון בתיקון לחוק המכר:"(ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה:

   (1) הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד;
   (2) הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף".

באשר למונח "סיכול חוזה" – בהתאם לחוק החוזים, הכוונה היא למצבים בהם האיחור במסירה נבע מנסיבות שבעת כריתת החוזה, המוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן ולא היה עליו לראותן מראש, ועל כן לא יכול היה המוכר למנוע אותן. זאת, תוך שקיום החוזה בנסיבות החדשות, הוא הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים.

גישת בתי המשפט בנוגע לעיכובים במסירה בעקבות מלחמות

המלחמה השפיעה על קצב העבודה באתרי בנייה רבים ברחבי הארץ, אשר תלויים בהעסקתם של עובדים מאזור יהודה ושומרון או עובדים מעזה. כך, קבלנים רבים מצאו את עצמם עם מחסור רב בכוח אדם, דבר אשר עשוי להוביל לאיחור בהשלמת פרויקטים וכפועל יוצא מכך עיכוב במסירת דירות לרוכשים.

טענות של רוכשי דירות בנוגע לעיכובים במסירה בעקבות מלחמות, מבצעים או מגפות נדונו לא אחת בבתי המשפט בישראל.

מחד גיסא, פסיקות שונות של בתי המשפט, מלמדות כי הגישה הרווחת בבתי המשפט, היא פרשנות מצומצמת של סעיף "הסיכול", בטענה לפיה ניתן לצפות כמעט כל אירוע. אי לכך, היו מקרים מעטים גם במשבר הקורונה וגם במלחמת צוק איתן שזכו להגנת הסיכול. לעניין זה, נציין את פסק הדין של בית המשפט העליון שניתן בשנת 1979 ומצוטט גם כיום, במסגרתו פסק כבוד מ"מ הנשיא דאז, משה לנדוי, כי לא ניתן לראות במלחמת יום הכיפורים אירוע מסכל שכן לדעתו "כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל ובין כל שכנותיה, סכנה של פרוץ מלחמה במועד כלשהו, קרוב או רחוק, אינה קיימת תמיד, כך שבעניני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל" (ע"א 715/78 אריה כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ, לג(3) 639 (1979)‏‏ (להלן: "פרשת כץ").

מאידך גיסא, בפסיקה מאוחרת יותר ניכרת מגמה המבקשת להרחיב במידת מה את הצמצום של סעיף "הסיכול". זאת, ניתן ללמוד מדבריו של כבוד השופט י' אנגלרד בפרשת רגב, אשר מצוטטת לא מעט בפסיקות בתי המשפט כיום (ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד (2000). בפרשת רגב נפסק כי יש להחיל את מבחן הצפיות (שהוא חלק משאלת הסיכול החוזי), על ההשלכות בפועל של האירוע על מהות היחסים החוזיים ולא על עצם פרוץ האירוע. זאת כפי שנאמר בזו הלשון:

"לגופו של עניין, גישתו הכללית של בית-משפט זה – כפי שבאה לידי ביטוי בפרשת כץ, על נסיבותיה המיוחדות – נראית בעיניי נוקשה מדי. מבחינה עקרונית, יש, לטעמי, לבחון בכל מקרה ומקרה את השפעתו של אירוע חריג, כגון פרוץ מלחמה, על מהותם של היחסים החוזיים. כלומר, את מבחן הצפיות יש להחיל לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים".

נראה כי נכון להיום אין הלכה גורפת לעניין פיצויים עבור איחור במסירה נוכח אירועים מסכלים כגון מלחמה, אולם ניתן לשער כי בעקבות המלחמה הנוכחית יוגשו תביעות בנושא אשר יכולות לשנות את המצב המשפטי הקיים.

יובהר, בתי המשפט קבעו לא אחת כי אף במקרים בהם נטען לאיחור בשל מלחמה, יש להוכיח ולהצביע עובדתית על קשר ישיר בין האיחור במסירה לבין המלחמה בצירוף אסמכתאות המעידות על כך.

בעניין זה, בית המשפט המחוזי הבהיר בפרשת נגר כדורי כי: "היה מקום להוכיח את מידת השפעתו של המבצע הצבאי על האיחור במסירת הדירה ולהוכיח בראיות של ממש כי המבצע הצבאי הוא שגרם לעיכוב במסירת הדירה" [ע"א (מחוזי חי') 39097-01-21 נגר כדורי נ' יוסף רייטבורט (נבו 12.08.2021)‏‏]. כך גם, בפסק דין משנת 2019, בו נטען כי עיכוב במסירת הדירות נבע בשל מבצע צוק איתן, פסק כב' השופט עדי הדר, כי: "יש להידרש ולבדוק הקשר בין מלחמה, או מבצע צבאי, לבין האיחור הנטען, גם אם אין מחלוקת כי יש חפיפה בלוח הזמנים, בין הבנייה לבין המבצע הצבאי" [ת"א (שלום ת"א) 53377-05-16 דניאל צביבך נ' בולווארד נדל"ן (נבו 03.03.2019)‏‏].

מהתנהלות בתי המשפט ובהתאם לפסיקה, ניתן להסיק כי בתי המשפט ידרשו ממוכרי דירות ראיות חד משמעיות המוכיחות כי המלחמה השפיעה באופן ישיר על אתרי הבנייה. אי לכך, אנו ממליצים למוכרי דירות, אשר המלחמה השפיעה על קצב התקדמות הפרויקטים שלהם, לשמור את כל האסמכתאות המוכיחות זאת. כך למשל, מומלץ לשמור אסמכתאות על שינויים בלוחות הזמנים וביומני העבודה; החלטות של עיריות להפסקת עבודות באתרי הבנייה; תיעודיים על עיכובים מהשטח; הזמנות של חומרי בנייה שהתעכבו; סגרים על מקומות שבהם מגיעים פועלים לאתרי הבנייה (כדוגמת פועלים המגיעים מעזה או מאזור יהודה ושומרון); קושי בגיוס עובדים ממקומות אחרים ועוד'.

• אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי.