האם קבלת כפל תמורה בעסקת מכר הנה סיבה מוצדקת לפתיחת שומה מכרעת שניתנה קודם לכן?

האם קבלת כפל תמורה בעסקת מכר הנה סיבה מוצדקת לפתיחת שומה מכרעת שניתנה קודם לכן?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד טל גליקסמן

במסגרת מאמר זה, נעמוד על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב שניתנה לאחרונה, במסגרתה ביקשה הוועדה המקומית הרצליה להגיש בקשה להארכת מועד להגשת ערר על שומה מכרעת חלוטה וזאת בעקבות עסקת מכר מאוחרת של הנישומה במסגרתה נמכר על ידה מקרקעין בשווי של "פי 2" מהמצב החדש שנקבע בשומה המכרעת.

כידוע על פי הדין, "השבחה" מוגדרת בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה כ"עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג" (סעיף 1). באשר לעריכת שומת היטל ההשבחה קובע סעיף 4(7) לתוספת השלישית, כי "השומה תיערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי הענין, בהתחשב בעליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק החופשי".

בנוסף, התוספת השלישית עושה אבחנה בין האירוע המקים את החבות בהיטל ההשבחה ("אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג"), לבין מועד התשלום. לפי סעיף 7 (א) לתוספת השלישית, "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל…".

קרי, כל עוד לא ניצל (מימש) בעל הזכויות את ההנאה שנוצרה מן ההשבחה, הוא לא יחויב בתשלום ההיטל, אף שהחבות נוצרה כבר בעת אירוע המס.

המחוקק אף אפשר לבעל המקרקעין בסעיף 4(4)(א) לתוספת השלישית לבקש מהוועדה המקומית להכין שומת השבחה בכל עת, ועוד בטרם המימוש, ובכך ביכר המחוקק את זכותו של הנישום לדעת/לשריין את גובה ההיטל, אם הוא חפץ בכך, עוד בטרם מכר/ עסקת המכר שהוא עתיד לערוך, שהינו אחד מסוגי המימושים המוגדרים בסעיף 1 לתוספת השלישית. נציין כי פעולה בדרך זו גם מחייבת נקיטה בכל הליכי הערעור המתחייבים על פי הדין, שאם לא כן תהפוך השומה לחלוטה, לטוב ולרע.

במוקד ההחלטה שניתנה על ידי וועדת הערר (מספר ההליך: בלמ/הר/82125 חברת הכשרת הישוב בישראל בפני כב' יושבת ראש הועדה, עורכת הדין סילביה רביד) ניצבה השאלה האם קיימת הצדקה להאריך מועד להגשת ערר על שומה מכרעת, שנקבעה עוד בטרם נערך מימוש, ונהפכה לחלוטה כבר באוקטובר 21, וזאת מאחר שמספר חודשים לאחר מכן, ביום 11.1.22 במסגרת הסכם המכר של אותה הקרקע, עמד סכום המכר בין הנישומה לצד ג' על פי שניים לערך מן הסכום שנקבע בשומה המכרעת ל"מצב החדש".

באותו מקרה הנכס שהיה בבעלות חברת הכשרת הישוב הנו מגרש פנוי בשטח של כ-8 דונם הנמצא ברחוב גלי תכלת בהרצליה פיתוח. בעקבות אישור תוכנית הר/2261 "פאת ים" לאזור, בינואר 2020, התווספו למגרש זכויות בנייה.

לפני שבוצע מימוש במגרש, פנתה חברת הכשרת הישוב לוועדה המקומית וביקשה לקבל מידע ושומת היטל השבחה. בהתאם הכינה הוועדה המקומית שומה על פיה העריכה את שווי המצב החדש בכ-101,000,000 ₪ ואילו את שווי המצב הקודם העריכה בכ-24,000,000 ₪. מטעם הכשרת הישוב הוגשה שומה נגדית אשר העריכה את המקרקעין במצב הקודם בסך של 93,000,000 ₪ ובמצב החדש בכ-98,000,000 ₪. הכשרת הישוב ביקשה למנות שמאי מכריע כאשר במסגרת השומה המכרעת אשר ניתנה ביום 12.8.21 אומצה הסכמת הצדדים בדבר ערכי השווי למלונאות במצב החדש, כאשר שווים של המקרקעין במצב החדש הוערך בסכום של כ-99,500,000 ₪ ואילו השווי במצב הקודם נקבע על סך של כ-67,500,000 ₪. בהמשך לקבלת השומה המכרעת הוחלפו בין באי כוח הצדדים מיילים בהם הוסכם כי לא יוגש עליה ערר.

ביום 6.1.22 הכשרת הישוב שילמה את היטל ההשבחה, אך 5 ימים בלבד לאחר התשלום ביום 11.1.22, הכשרת הישוב מוכרת את הזכויות בעסקת מכר עם חברת רמי שבירו בסכום כולל של כ-211,000,000 ₪, יותר מ-פי שניים מהשווי במצב החדש בשומה המכרעת.

סמוך לאחר ביצוע עסקת המכר במחצית חודש ינואר 22 פונה הכשרת הישוב לעירייה, מצרפת את הסכם המכר ומבקשת לקבל אישור העדר חובות לצורך העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

לאחר שנודע לעירייה על דבר עסקת המכר, סירבה העירייה להמציא להכשרת הישוב אישור היעדר חובות לצורך העברת הזכויות לקונה והעלתה טענות לפיהן התנהלות הכשרת הישוב היא זו שמנעה מהשמאית המכריעה לקבל נתון טוב ביותר על שווי הנכס.

מאחר והעירייה עיכבה תחת ידיה את מתן האישור ללשכת רישום המקרקעין חרף העובדה כי ההיטל שולם הגישה הכשרת הישוב במקביל עתירה מנהלית לבית המשפט אשר בעקבותיה הוסכם בין הצדדים על הוצאת אישור עירייה כאשר כל צד שומר את טענותיו.

ביוני 2022 פנתה הוועדה המקומית אל השמאית המכריעה וביקשה שזו תתקן את השומה המכרעת. השמאית המכרעת דחתה את הבקשה וביום 12.6.22 הגישה העירייה את הבקשה להארכת מועד להגשת ערר על השומה המכרעת לועדת הערר המחוזית.

הוועדה המקומית טענה בפני וועדת הערר כי לעסקת המכר במקרקעין משקל משמעותי בעת קביעת שווי המצב החדש שכן לו היה בפני השמאית המכריעה מידע אודות עסקת המכר שנערכה תקופה קצרה יחסית לאחר המועד הקובע הייתה עסקה זו נלקחת בחשבון במסגרת כלל העסקאות שהובאו לצורך קביעת שווים של המקרקעין תוך מתן משקל מוגבר לה.

הוועדה המקומית הוסיפה וטענה כי ככל ובמועד הדיון בפני השמאית המכריעה, עוד בטרם מתן השומה המכרעת, היה קיים באותה עת משא ומתן למכירת המקרקעין בסכום גבוה משמעותי, היה על הכשרת הישוב לגלות נתונים אלו במסגרת ההליך, זאת מכח חובת ההגינות החלה על האזרח כלפי הרשות שכן תכליתו של היטל ההשבחה הוא שבעלי המקרקעין שהתעשרו כתוצאה מפעילות הרשות ישתפו את חברי הקהילה בהתעשרותם. תשלום מס אמת היא נשמת החוק ותכליתו.

הכשרת הישוב טענה מנגד כי השומה המכרעת ניתנה 10 חודשים לפני המועד בו הוגשה הבקשה להארכת המועד, ושמונה חודשים לפני שהפכה לחלוטה כאשר משמעות הארכת המועד היא חסרת תקדים ותהפוך כל שומת היטל השבחה מכרעת חלוטה לזמנית בלבד עד למועד בו יימכר הנכס נשוא השומה. בנוסף טענה הכשרת הישוב כי המשא ומתן עם הרוכש, שנערך במהלך החודשים אשר קדמו לחתימת הסכם המכר, נערך לאחר שהסתיימו הליכי השומה המכרעת.

וועדת הערר החליטה לדחות את הבקשה תוך חיוב הוועדה המקומית בהוצאות וציינה בין היתר כי השיהוי הכבד בהגשת הבקשה ביוני 22, עשרה (10) חודשים לאחר מתן השומה המכרעת ביום 12.8.21 כאשר כבר בינואר 22 כבר נודע לוועדה המקומית על הסכם המכר, הוא אשר מטה את הכף לדחיית הבקשה.

וועדת הערר אזכרה את פסקי הדין שנתנו בכורה לשומות חלוטות והבהירה כי "נישום המבקש שומת מידע מוקדם בטרם ערך עסקת מכר, המהווה מימוש, לוקח בחשבון כי השומה לא תוכל להתחשב בשווי התמורה, שתתקבע מאוחר יותר, לטוב ולרע. לא ניתן לשוב ולהיפרע ממנו לאור תוצאות המכר, שכן השומה המכרעת הפכה לחלוטה…וכשם שלא ניתן לאפשר לנישום לשוב ולקבל חלק מן ההיטל ככל שימכור את הנכס במחיר נמוך מהשווי שנקבע בשומה המכרעת, כך אין לאפשר להיפרע ממנו בגין יתרת היטל אם מכר את הנכס במחיר גבוה מהשווי שנקבע בשומה המכרעת. משעה שהשומה המכרעת הפכה לחלוטה קם אינטרס לשני הצדדים להסתמך עליה ולערר שעניינו פתיחת שומה בשל עסקה מאוחרת, שיכולה להשפיע על גובה ההיטל, אין סיכוי של ממש להתקבל".

אנו סבורים כי, על אף התחושות הלא נוחות מהמקרה הספציפי, הרי שמדובר בהחלטה נכונה של וועדת הערר, המונחית ברוח הפסיקה אשר פירשה את הסמכות לתיקון שומה ואת הטעמים על פי דין לביצוע התיקון, כיוצרים איזון אינטרסים בין גביית מס אמת לבין הסתמכות הנישום וכשם שלא ניתן לאפשר לנישום לשוב ולקבל חלק מן ההיטל ככל שימכור במחיר נמוך, אין לאפשר לוועדה המקומית להיפרע ממנו בגין יתרת היטל השבחה אם מכר במחיר גבוה, לכן חובה על הרשות ועל השמאי המכריע לבצע את הבדיקות המקסימליות לגבי שווי במועד הקובע, עם זאת ברי הוא כי אם העסקה הייתה נחתמת ובשוק בעת ניהול ההליכים, הייתה היא מקבלת משקל מכריע בעת חישוב היטל ההשבחה.

נציין גם כי הליך ערר אינו מהווה מקצה שיפורים על טענות שלא נטענו בפני השמאי המכריע מחד, ואולם מנגד כאמור העסקה נחתמה לאחר המועד הקובע ואחר ניהול ההליכים, לכן המקרה מורכב עוד יותר.

ולבסוף נאמר כי סעיף 14(ו) לתוספת השלישית לחוק קובע כי תיקון שומה יהא רק בנסיבות מצומצמות ביותר הנקובות בסעיף, מקרה מעין זו אינו נראה כעומד בהוראות הסעיף, ולכן אם הועדה בפועל הייתה חפצה לתקן את שומתה, הייתה היא מוגבלת לעשות כן.

ועל זה נסכם כי "סוף מעשה במחשבה תחילה".