מאמר
חוק המגרשים הריקים – מי ישמור על השומר?
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יעקב גלאי
במרכז תל אביב עומד מגרש מיותם ומוזנח אשר קוצים ודרדרים עלו בו. במגרש הושלכה פסולת רבה והוא מהווה מוקד משיכה לפעילות בלתי חוקית, פלישות וכדו'. בעלי המגרש, מסיבותיהם, אינם מקדמים כל בנייה במתחם.
דמיינו לעצמכם: אזור יוקרתי בתל אביב הומה חנויות, מסעדות ומגדלי מגורים הנישאים אל על ובתווך מגרש אחד מוזנח בזמן שהאזור כולו סובל מהיעדר שטחים ירוקים ומהיעדר פתרונות חנייה.
האם ישנה דרך בה יכולה הרשות המקומית לעשות משהו בנדון?
חוק המגרשים הריקים
חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים), תשמ"ז-1987 (להלן: "חוק המגרשים הריקים") מסדיר את יכולתה של הרשות המקומית להורות על פעולות גינון במגרש או לצוות על שימוש זמני במגרש כחניון ציבורי.
חוק המגרשים הריקים קובע בעניין מספר תנאים מצטברים:
1. המגרש ריק לחלוטין.
2. המגרש נמצא בתחום של אותה רשות מקומית.
3. המגרש נמצא באזור מאוכלס.
4. המגרש דרוש לציבור.
הפסיקה הוסיפה תנאי נוסף והוא עריכת שימוע (רע"א 2896/06 רוזנצויג): "אכן, חוק השימוש במגרשים אינו מחייב עריכת שימוע עובר להוצאת הצו, אך בלי ספק מן הראוי לערוך שימוע כאמור, וכשלעצמי סבורני כי הדבר הוא בגדר חובה".
עם התקיימות התנאים המצטברים, רשאית הרשות המקומית, כאמור, לצוות על פעולות לגינון זמני של המגרש (להלן: "צו גינון") או לצוות על שימוש זמני כמגרש חניה ציבורי (להלן: "צו חניה"). בכל מקרה, הצו שניתן לא יעלה על 5 שנים (אך ניתן להאריכו באמצעות צו חדש).
מטרות החוק הינן אכן מטרות חשובות, אך עולה שאלה חשובה- האם זה תקין שרשות מקומית תוכל לפגוע, ולו זמנית, בקנייננו של אדם? ומה קורה במקרים בהם ברור שמדובר בשימוש מופרז בכוח שלטוני באופן לא סביר ולא מידתי, ללא שימוע, ללא עמידה בתנאי החוק כלשונם וכאשר ברור שהפגיעה תארך יותר מהקבוע בחוק המגרשים הריקים?
פסק דין פנורמה
פסק דין שניתן אך לאחרונה בעת"מ 20952-09-22 ריטרסקי דן במקרה חריג, כאשר המדינה הינה בעלת רוב הזכויות במתחם בשטח של 53 דונם הידוע כמתחם פנורמה ועיריית תל אביב הינה בעלת חלק גדול נוסף במתחם. העירייה, שרוצה להעביר את חלק מפעילות התחנה המרכזית בתל אביב לאותו מתחם, פעלה והוציאה צו חניה בהתאם לחוק המגרשים הריקים. בעתירה שהוגשה נקבע, כי הבעייתיות הינה כפולה ומכופלת כאשר המדינה התחייבה לקדם את ביצוע הנדרש לצורך הקמת מסוף לתחבורה ציבורית ("מסוף פנורמה") וכלשון פסק הדין: "דהיינו, שהגוף שאמור לפקח על פעולות והחלטות הועדה המקומית ולבקר את פעולות העיריה והועדה המקומית הוא במקרה זה גוף בעל אינטרס היכול להימצא אף בניגוד עניינים, בבחינת "מי ישמור על השומר"".
בית המשפט הוסיף, כי המדינה והעירייה מגלות דעתן כי לא מדובר בצו לחמש שנים בלבד אלא מדובר בשלב ביניים בדרך לבקשה להיתר לשימוש חורג וזאת לאחר שנקבעו עובדות בשטח בדמות חניון ציבורי שפעיל זה שנים במתחם.
בית המשפט אף מצטט את דברי ההסבר להצעת חוק המגרשים הריקים שם נאמר כי "מטרת החוק היא לשמור על שלמות המגרש ולמנוע מטרדים ומעבר לצו גינון ניתן לתת גם צו חניה לשימוש זמני במגרש ריק כבמגרש חניה כדי להקטין את מצוקת החניה הקיימת באזורים המאוכלסים בצפיפות."
כאמור, בפסק דין פנורמה לא מדובר בצו חניה (שימוש זמני כמגרש חניה ציבורי) אלא חניון תחבורה ציבורית אשר ככל הנראה יישאר שם לתקופה ארוכה יותר מהמותר בחוק המגרשים הריקים (באמצעות בקשה לשימוש חורג).
יוער כי בע"א 13777-06-18 אלירז היה מקרה נוסף בו העירייה רצתה להשתמש בחוק המגרשים הריקים על מנת לצוות על שימוש זמני במגרש כחניון לתחבורה ציבורית. אמנם, שם ניתן פסק דין בהסכמה אך זאת גם לאחר שבית המשפט העלה סימני שאלה בדבר חוקיות הצו שניתן על מנת שהמגרש ישמש כחניון לתחבורה ציבורית.
בנוסף, נפלו בצו גם פגמים נוספים, כגון כוונה לבצע עבודות ללא היתר בנייה מכח הסתמכות על חוק המגרשים הריקים וכן שרטוט חלק מהמגרש בצו החניה שכן על המגרש שכנו מספר מבנים.
בית המשפט הבהיר, כי חוק המגרשים הריקים איננו חוק ספציפי הגובר על חוק התכנון והבנייה ומשכך לא ניתן לבצע עבודות הדורשות היתר לצורך הכשרת הקרקע לחניון תחבורה ציבורית. בית המשפט גם קבע בפסיקות קודמות כי יש לראות את המגרש כולו כמגרש אחד בלי אפשרות לחלקו לתתי מגרשים.
לאור כל האמור, קבע בית המשפט כי הוא מקבל את העתירה ומבטל את צו החניה אשר פגמים רבים נפלו בהוצאתו.
לסיום, חוק המגרשים הריקים הוא חוק אשר באמצעותו ניתן להפקיע את רכושו של הפרט, גם אם באופן זמני. מצד שני, אין חולק כי מטרותיו של חוק המגרשים הריקים הינן ראויות. יתירה מכך, החוק הינו בבחינת זה נהנה וזה לא חסר, שכן בעל המגרש הריק יכול בכל הזדמנות להודיע כי הוא מעוניין להפעיל את החניה (בתמורה) או להגיש בקשה להיתר בנייה. הבעייתיות בחוק הינה בשעה שרשות מקומית חזקה משתמשת בחוק על מנת לבנות מסוף לתחבורה ציבורית ללא שימוע, על מגרש לא ריק, תוך ניסיון לעקיפת חוקי התכנון והבניה וביניהם הזכות להתנגדות בבקשה להיתר בנייה או בבקשה לשימוש חורג ותוך פגיעה משמעותית בקניינו של היחיד.
מן הראוי שהרשויות המקומיות יפנימו את פסק הדין והביקורת הנוקבת שמושמעת בו ויפעלו בהתאם לחוק ולכללי המנהל התקין.
נראה, כי המחוקק צריך ליתן דעתו על כך שזכות השימוע במקרים מעין אלו, חייבת להיות קבועה בחקיקה ברורה כדי למנוע פעולות חד צדדיות של רשויות מקומיות על חשבון קניינו של היחיד.
