מאמר

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה – איזה מועד קובע?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע, כי המועד להגשת תביעת פיצויים בגין ירידת ערך בשל אישורה של תכנית הוא 3 שנים מיום תחילת תוקפה.

כבר לפני למעלה מעשור התמודדו בתי המשפט עם השאלה מהו "יום תחילת תוקפה של תכנית" שממנו יש למנות את תקופת ההתיישנות בת שלוש השנים. האם ממועד פרסום התכנית ברשומות או שאולי מתום 15 יום מהמועד בו היא נכנסה לתוקף.

לאחר שבחן את הפרשנויות השונות שעמדו בפניו, שלכל אחת מהן נמצא עיגון בלשון החוק, החליט בית המשפט העליון (בר"מ 9701/11 אברהם ודורה גולדשטיין נ' יעקב ורצהייזר ואח') לאמץ את הפרשנות המרחיבה את זכות התביעה וקבע, כי מירוץ ההתיישנות מתחיל בתום 15 יום ממועד הפרסום המאוחר: ברשומות או בעיתונות.

הבחירה בפרשנות זו נבעה מההבנה שההתיישנות בתביעה לפי סעיף 197 לחוק מונעת מהפרט לקבל את הסעד בגין הפגיעה בזכותו החוקתית לקניין, ובפרט שמלכתחילה תקופת ההתיישנות בתביעות אלו היא קצרה יותר מהמקובל בדין הכללי.

בית המשפט אף הוסיף וציין, כי ככל שהרשויות סבורות כי ראוי לקבוע כלל אחר, פתוחה לפניהן הדרך לפעול לשינוי החקיקה בהתאם.

תיקון כאמור לא נעשה, וההלכה בעניין המועד הקובע להגשת תביעת פיצויים עומדת בעינה.

בצד זאת, חשוב לדעת כי ההלכה האמורה שניתנה בהתייחס לתכנית מתאר מחוזית ותכנית מפורטת, רלוונטית לתכניות מקומיות ומחוזיות בלבד.

בהתייחס לתכנית מתאר ארצית, שדבר אישורה על ידי הממשלה מפורסם ברשומות, ושאופן ומידת פרסומה נקבע על ידי המועצה הארצית (סעיף 54(א) לחוק) ישנן דעות שונות.

בעמ"נ 18979-04-11‏ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עמק חפר נ' אריה חזן ובנו בע"מ (31.03.12) נקבע כי כאשר מדובר בתביעת פיצויים מכח סעיף 197 לחוק המוגשת בגין אישורה של תכנית מתאר ארצית, המועד ממנו מתחיל מרוץ ההתיישנות בן השלוש שנים הוא ממועד פרסום התכנית ברשומות, ללא תוספת של 15 יום. בית המשפט הסביר, כי בשונה מתכניות אחרות, תכנית מתאר ארצית מתאשרת על ידי הממשלה ומתפרסמת ברשומות. לדבריו, תחילת תוקפה של תוכנית מתאר ארצית, המתאשרת על ידי הממשלה הוא ככל תקנה בת פועל תחיקתי, מיום פרסומה ברשומות, ולכן, תחילת תוקפה של תוכנית מתאר ארצית לצורך הגשת תביעה לפיצויים על פי סעיף 197 אינו זהה למועד תחילת תוקפה של כל תוכנית אחרת המתאשרת לפי סימן ו' לפרק ג' לחוק.

דעה שונה השמיעה ועדת הערר במחוז חיפה (בראשות היו"ר, עו"ד מיכל הלברשטם-דגני) בערר 9505-11-20 אסף צדיק נ' ועדה מקומית חדרה. במקרה שעמד בפניה דובר בתת"ל 31 – תכנית תשתיות לאומיות שקבעה הוראות מפורטות להרחבה, שדרוג ומחלוף של דרך מספר 2 בקטע מחלף חבצלת – מחלף זיכרון.

ועדת הערר הסבירה, כי הליכי אישורה של תכנית לתשתיות לאומיות זהים להליכי אישורה של תכנית ארצית, כך שמועד כניסתן לתוקף והמועד ממנו יתחיל מרוץ ההתיישנות, זהה בכל אחת מסוגי התכניות.

בהתייחס לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין אריה חזן הנ"ל, הסבירה ועדת הערר, כי משניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין גולדשטיין, אשר סבר שיש לאמץ פרשנות מרחיבה בכל הנוגע למועד ההתיישנות של תביעות ירידת ערך, אין עוד הצדקה לקבוע כי בעניינה של תכנית מתאר ארצית יחל מרוץ ההתיישנות ממועד פרסומה ברשומות, ולא מתום 15 יום לאחר מועד פרסומה ברשומות, ועל כן קבעה כי המועד בו יחל מרוץ ההתיישנות ביחס לתכניות מתאר ארציות ותכניות לתשתיות לאומיות הוא בתום 15 יום לאחר פרסומן ברשומות.

ישאל השואל – לפי איזו החלטה יש לפעול? האם לפי פסק דינו של בית המשפט המחוזי, המצוי היררכית מעל ועדת הערר? או שמא בהתאם לקביעת ועדת הערר שניתנה על פי ההלכה שנקבעה בעניין דומה?

תשובה ברורה אין, אך נדמה כי ראוי לנקוט משנה זהירות ולפעול בהתאם לגישה המצמצמת יותר של בית המשפט המחוזי.

יחד עם זאת, אנו סבורים כי ראוי שהמחוקק יאמר את דברו, ואחת ולתמיד יקבע אופן פרסום אחיד לכל סוגי התכניות, ומועד אחד וברור להגשת תביעת ירידת ערך בגינן.

הדבר נדרש באופן מיוחד נוכח ריבוי תכנית מתאר ארציות מפורטות ותכניות תשתית לאומית המאושרות בשנים האחרונות – ובהן תכניות הרכבת הקלה, המטרו, הרכבת והתכניות להרחבת דרכים ראשיות – אשר חלות על קרקעות פרטיות רבות ומשנות את ייעודן לייעודים ציבוריים באופן המקנה לבעליהם את הזכות להגיש תביעת ירידת ערך.

יש לציין גם כי לאור העובדה שסעיף 197 מהווה היום שלב ראשוני אבל עיקרי בתביעות רבות גם כשלב מקדים להפקעת מקרקעין, לאור ההלכה של הצורך בתביעה דו שלבית במקרים אלו, אנו סבורים שנוצר עיוות שפוגע רבות בבעלי הקרקעות הנפגעים והיה מקום לבחון איחוד המועדים הן לעניין סעיף 197 והן לעניין הפקעות מקרקעין במקום בו הפגיעה הינה אכן שלב מקדים להפקעה.

נזכיר כי בעבר פורשה פגיעה על פי סעיף זה בעיקר לפגיעה בזכויות כגון הפחתת אחוזי בניה וכדו', ובמקרים של הפקעה שולם הפיצוי בהליך חד שלבי, עם זאת כיום ההלכה השתנתה ואין כמעט הליך הפקעתי שהבעלים לא נדרש לשני מהלכים, ועל כן נוצר בפועל עיוות בו קיימים מועדים שונים לתביעות שונות בגין אותו נכס ולכאורה אותו אירוע יוצר פגיעה, כגון תכנית דרך/מטרו/רכבת ועוד.

מאחר ופסק דין העליון בעניין ארידור קבע, לאחר שנים רבות של גישה אחרת, כי גם תביעת פיצויי הפקעה כפופה לדיני ההתיישנות הרי שנקבעה תקופת התיישנות של 7 שנים שנמנית ממועד תפיסת חזקה במקרקעין, ברי הוא כי אין כל סיבה שעיקר הפיצוי בגין תביעה זו יהא נתון להתיישנות של 3 שנים מעת התכנית ואילו רק מיעוטו זוכה למועד התיישנות נרחב הרבה יותר, ואין סיבה ראויה לכך חוץ מהרצון להגן על קופת הועדות המקומיות, ואולם, מרבית תביעות אלו ממילא משולמות על ידי גופים משפים כדוגמת נתיבי ישראל, רכבת, נת"ע ועוד ולכן אין סיבה אמיתית להפרדה.

מן הראוי היה לחוקק חוק התיישנות ספציפי או סעיפים ייחודיים בחוק זה לפגיעות קניין על ידי הרשות ושם גם להותיר חריגים לשיקול דעת הערכאות למקרים בהם לא ראוי בכלל לקבוע כי דין תביעה להתיישן, לדוגמא, מועד בו עוולה הרשות כנגד הנפקע וכדו'.

                                      

וודאות מעל הכל – האמנם?
הכל על התיקון המוצע לחוק התכנון והבניה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר

בימים האחרונים הופץ להערות הציבור תזכיר לתיקון חוק התכנון והבניה שמתיימר לפזר את ענני חוסר הוודאות בכל הקשור להסדרים הקבועים בחוק לגביית היטל השבחה ותביעות ירידת ערך, ובתוך כך ליצור ביניהם סימטריה.

על פי הצעת החוק, יקבע מועד ברור אחד שבו תקום הזכות להגיש תביעת פיצויים או החובה לגבות היטל השבחה – מועד אישורה של תכנית מפורטת מכוחה ניתן להוציא היתרי בניה או מועד מתן היתר בניה מכוחה, כתלות ברמת הוודאות של הזכויות שהוקנו בה.

התיקון מגיע לאור פסיקה ענפה ומורכבת שהתפתחה במהלך השנים בשני התחומים, ובשל החלטות שונות ולעיתים אף סותרות שהתקבלו בערכאות השונות, שביחס לחלקן עוד טרם ניתנה הלכה מחייבת.

לפני שנציג את השינויים המוצעים בהצעה, נסקור בקצרה את הפסיקות המרכזיות שניתנו בכל אחד מהתחומים הנ"ל.

סקירה היסטורית

'ודאות' ו'סימטריה' הם שני מושגים מוכרים היטב לעוסקים בעולמות ההשבחה והפיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין.

בתי המשפט לאורך השנים עמדו על חשיבות קיומה של ודאות תכנונית כדי להצדיק את חיוב בעל הקרקע בהיטל השבחה, מחד, ואת חיובה של הרשות בתשלום פיצויים, מאידך.

מאחר והחוק היבש לא מגביל את סוג התכניות שניתן להגיש בגינן תביעת פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע, הוגשו לאורך השנים תביעות ירידת ערך בהיקפים כספיים ניכרים בגין אישורן של תכניות מתאר ארציות ומחוזיות, שלכאורה רק התוו מגמות לתכנון עתידי או קבעו את גבולות איזורי הפיתוח העתידיים (כמו למשל תמ"מ/21/3), כמו גם בגין אישורן של תכניות ארציות מפורטות יותר שאף ניתן היה להוציא היתרי בניה מכוחן, אך היו כפופות לשיקול דעת של הוועדה המקומית ולא כללו התייחסות ממוקדת למיקומים בהם ניתן יהיה לממש את התכנית אלא רק את אמות המידה על פיהן ניתן יהיה להוציא היתרים מכוחה (כמו למשל תמ"א 18 לתחנות תדלוק, תמ"א 36 לאנטנות סלולאריות ותמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה).

מצב זה הביא לגיבושן של לא מעט פסיקות מחייבות שקבעו, כי הזכות לפיצוי בגין תכניות מתאר ארציות ומחוזיות תקום רק אם ניתן להוכיח כי הן גרמו לפגיעה קונקרטית וברורה במקרקעין, ובהתייחס לתכניות שניתן היה להוציא היתר בניה מכוחן, רק במועד הוצאת היתר הבניה בפועל (בר"מ 1560/13 הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' מגן אינטרנשיונל יזמות והשקעות בע"מ).

כפועל יוצא מכך נקבע גם, כי לצורך קביעת שווי המצב התכנוני שקדם לתכנית פוגעת לא יובאו בחשבון תכניות מתאר ארציות ומחוזיות שלא הקימו זכות לפיצויים בגין ירידת ערך הקרקע (בר"מ 5898/16 רומן ברג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון).

בכל הקשור להיטלי השבחה, נקבעו לאורך השנים הלכות דומות אם כי לא זהות לחלוטין.

למרות שהאפשרות לגבות היטל השבחה הוגבלה בחוק לתכנית מתאר מקומית או מפורטת, בית המשפט העליון איפשר, עוד בשנת 1999, לגבות היטל השבחה גם מכח תכנית המתאר הארצית לתחנות תדלוק (תמ"א 18) שכללה הוראות מפורטות להוצאת היתרי בניה (רע"א 384/99 מועש בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה), ובשנת 2016 הבהיר, כי המועד הקובע לשומת היטל ההשבחה בגין היתר לתחנת תדלוק, הוא מועד מתן היתר הבניה מכוחה של תמ"א 18 ולא מועד אישורה (בר"מ 505/15 אופל קרדן השקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון).

הלכות אלו הוחלו במשך השנים גם ביחס לתכניות מתאר ארציות אחרות, כדוגמת תמ"א 36, תמ"א/10ד/10 ותמ"א 38, ובאחרונה אף על תכניות מתאר מקומיות שלא ניתן להוציא היתרי בניה מכוחן, כמו למשל תכניות מתאר כוללניות שהוחרגו באופן מפורש בחוק, במסגרת תיקון 126 לחוק התכנון והבניה, ותכניות מתאר מקומיות שלא ניתן להוציא היתרי בניה מכוחן כמו תכנית פת/2200 (ערר 8045-08-21 יוסף שמוחה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פתח תקווה ואח' (19.2.23)) וכן על תכניות מתאר מקומיות הכוללות זכויות שאינן ודאיות ואינן קונקרטיות דיין במועד אישור התכנית, כמו למשל תכנית רחביה בירושלים (תכנית 9988) (ערר (י-ם) 403/17 אהרון ברק נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים).

בצד זאת, יצר בית המשפט העליון קונסטרוקציה משפטית חדשה לגבי זכויות מוקנות-מותנות שנכללו בתכנית מפורטת וקבע, כי המועד הקובע לשומת ההשבחה הוא מועד אישור התכנית, אך את היטל ההשבחה ניתן יהיה לגבות באופן דו שלבי – במועד המכירה ובמועד הוצאת היתר הבניה (רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון).

עם זאת, ובשונה מתביעת פיצויים לירידת ערך, נקבע כי לצורך קביעת שווי המצב התכנוני שקדם לתכנית משביחה, ניתן להביא בחשבון קיומו של פוטנציאל תכנוני וציפייה לשינוי ייעוד הנובע גם מתכניות מתאר ארציות ומחוזיות, כל עוד אין מדובר בציפייה הנובעת מהתכנית המשביחה עצמה (ע"א 4487/01‏ הוועדה המקומית לתכנון ובניה  רחובות נ' מ. לוסטרניק ובנו חברה להנדסה ובניין בע"מ).

בהסתמך על הלכה זו קבע לאחרונה בית המשפט המחוזי (עמ"נ (ת"א) 18618-12-22  לויתן אדיב שמואל נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב), כי לצורך קביעת שווי המצב הקודם לתכנית רובע 3 בתל אביב (תכנית שהוכנה מכוחה של תמ"א 38), ניתן להביא בחשבון את השפעתה של תמ"א 38.

פסק דין זה צפוי להגיע בימים הקרובים לפתחו של בית המשפט העליון, שיידרש פעם נוספת להכריע בסוגיות הסבוכות שמתעוררות בשל העדר התייחסות מפורשת בחוק למצבים מעין אלו.

פסקי הדין שהבאנו לעיל מהווים אמנם חלק קטן משלל הפסיקות שעסקו לאורך השנים בתביעות ירידות ערך ובהיטלי השבחה, אולם נדמה כי די בהם כדי להבין את המורכבות שמתעוררת פעם אחר פעם ואת הצורך ביצירת וודאות בתחומי היטל ההשבחה והפיצויים בגין ירידת ערך מתכנית.

השינויים המוצעים

השינוי המרכזי המוצע בתיקון הוא כאמור, קביעת מועד ברור אחד שבו תקום הזכות להגיש תביעת פיצויים או החובה לגבות בהיטל השבחה.

לצורך כך, נקבעו שלושה סוגי תכניות שניתן לתבוע בגינן פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע הכלולה או גובלת בהן:

(1) 'תכנית הכוללת הוראות מפורטות', שהוגדרה כתכנית שניתן להוציא מכוחה היתר לעבודה או לשימוש ללא צורך באישורה של תכנית נוספת.

(2) תכנית שאינה כוללת הוראות מפורטות, אך כוללת הוראות שמונעות שימוש כדין בקרקע או הוצאת היתר בניה.

(3) 'תכנית כללית' שהוגדרה כתכנית שמאפשרת הוצאת היתרי בניה מכוחה ללא צורך באישורה של תכנית נוספת, אך אינה קובעת מיקומים ברורים בתשריט או שאינה כוללת תשריט.

בנוסף מאפשר התיקון לכלול במסגרת התביעה גם פגיעה שנגרמה מתכניות קודמות שאינן מסוג התכניות הנ"ל.

באשר למועד הקובע להגשת תביעת ירידת ערך בגין תכניות מסוג זה, מוצע בתיקון, כי הוא יהיה מועד תחילת התכנית (כהגדרתה בחוק), למעט בשני מקרים:

(1) קרקע שביום אישורה של 'תכנית כללית' יש עליה בנין – המועד הקובע יהיה מועד ההחלטה ליתן היתר בניה מכוחה.

(2) תכנית הכוללת הוראות מפורטות הכפופות לאישור נוסף של מוסד התכנון (שאינו רשות רישוי) – המועד הקובע יהיה מועד אישור מוסד התכנון.

הסדר דומה נקבע גם בעניין היטל השבחה.

תכנית שניתן יהיה לגבות מכוחה היטל השבחה הוגדרה אף היא כתכנית הכוללת הוראות מפורטות, כלומר תכנית שניתן להוציא מכוחה היתר לעבודה או לשימוש ללא צורך באישורה של תכנית נוספת, כאשר המועד בו תקום החבות בהיטל יהיה זהה למועד בו תקום הזכאות לפיצוי בגינה.

בנוסף, ובדומה להסדר שנקבע ביחס לתביעת פיצויים, מציע התיקון לכלול במסגרת שומת ההשבחה גם השבחה שנוצרה בתכניות קודמות שאינן מסוג התכניות הנ"ל.

מה זה בעצם אומר?

הצד החיובי בתיקון המוצע הוא הוודאות בעניין המועד הקובע לזכאות (בפיצויים) ולחיוב (בהיטל השבחה) והן באשר לאופן ההתייחסות לתכניות קודמות שלא הקימו זכות לפיצויים או חבות בהיטל השבחה.

בצד זאת, התחולה שלו היא מכאן ואילך – כלומר על תכניות שיופקדו (ביחס לתביעות פיצויים) או יהיו בתוקף (ביחס להיטל השבחה) החל ממועד כניסתו לתוקף, כך שהוא לא פותר את כל המחלוקות הקיימות ושעדיין צפויות להתעורר בגין תכניות שכבר אושרו או נמצאות בהליכי אישור סופיים.

הצעת החוק גם מעוררת קושי בהיבטים נוספים:

לעניין תביעות פיצויים – כל עוד מדובר בתכנית שלא מקימה זכאות להגשת תביעה בהתאם להגדרות החדשות, לא ניתן יהיה לתבוע בגינה כל פיצוי עד לאישורה של תכנית מפורטת שניתן להוציא מכוחה היתרי בניה או עד למתן היתר בניה בפועל.

בהינתן קצב הליכי התכנון במדינת ישראל המשמעות היא שעשויות לחלוף שנים רבות מהמועד בו אושרה תכנית שפגעה בערך הקרקע ועד שתקום הזכות לפיצוי בגינה. במהלך זמן זה, בעל קרקע שירצה למכור את זכויותיו לצד שלישי יצטרך להחליט אם להשאיר בידיו את זכות הפיצוי לעתיד לבוא ולהיות במעקב תמידי אחר התכנון שמתגבש בקרקע שכבר לא בבעלותו, או לגלם במחיר העסקה את הזכות לפיצוי, שיהיה קשה מאוד להעריכה בשל הקושי לצפות לא רק את משך הזמן שיקח עד לשלב בו תקום הזכות לפיצוי אלא גם את גובה הפיצוי עצמו.

כך למשל צפוי להיות המצב לכשתאושרנה תכניות המטרו כדוגמת תמ"א 70 ותמ"א 70א, שיגדילו את הזכויות סביב תחנות המטרו ובאיזורי הדיפו. בצד בעלי הקרקע שצפויים להיות מושבחים מהתכניות, יהיו גם אלו שיפגעו ממנה, אך לאור התיקון המוצע יצטרכו להמתין עם הגשת תביעות הפיצויים בגינן עד לאישורן של תכניות מפורטות ואפילו עד לשלב הוצאת היתרי בניה, דבר שעשוי לקרות רק בעתיד הרחוק מאוד.

התוצאה היא שלצד הוודאות שמבקש המחוקק לייצר בתחום תביעות הפיצויים, הוא יוצר קושי מעשי וחוסר וודאות בתחום עסקאות הנדל"ן של קרקעות שנפגעו כתוצאה מאישור תכנית ובכך גורם להם פגיעה נוספת ביכולת הסיחור שלהן ובשווין.

לעניין היטל השבחה – בהינתן ששוק הנדל"ן בישראל נמצא בעלייה מתמדת, הרי שהסטת המועד הקובע לשומה ממועד אישור התכנית למועד הוצאת היתר הבניה מכוחה, משמעותו עליית ערך מתמדת של סכומי ההשבחה שנכנסים לקופת הרשות.

בנוסף, הקביעה לפיה ההשבחה בגין תכניות קודמות תצורף להשבחה מכח תכנית מפורטת לא נותנת מענה לשאלת אופן החישוב: האם ההשבחה מתכניות קודמות תחושב למועד אישורן, או שכלל ההשבחה תחושב למועד אישור התכנית האחרונה (או היתר הבניה מכוחה)?

הפער בין שתי האפשרויות הוא גדול מאוד וכמו שאמרנו, בהנחה של שוק עולה, המשמעות היא כי ההכנסות לקופה הציבורית יאמירו בהתאמה וסביר להניח שבסופו של דבר יגולגלו לציבור רוכשי הדירות.

סיכום והמלצות הכותבים

התיקון הוא חשוב ומבורך בכל הקשור לסוגיית הוודאות. עם זאת, ההסדר שנכלל בו צפוי להעשיר את הקופה הציבורית על חשבון בעלי הקרקע, ובפרט בכל הקשור למועד חישוב היטל ההשבחה.

בהקשר זה סבורנו, כי על מנת שלא להשאיר פתח להתדיינויות מיותרות נוספות מומלץ להסדיר במסגרת התיקון גם את אופן חישוב היטל ההשבחה בגין תכניות קודמות בצורה ברורה.

בנוסף, יש לתת את הדעת לכך שלתיקון יהיו גם השלכות על אופן ניסוח הסכמי מכר מקרקעין, שיצטרכו להביא בחשבון את השינוי התפיסתי לגבי מועד החבות בהיטל השבחה ולהתייחס לחלוקת החבות בין המוכר לרוכש.

לאור זאת, בנסיבות בהן התכנית המפורטת היא התכנית שמקימה את החבות בהיטל השבחה, מומלץ כי מי שמתעתד למכור את זכויותיו יפנה לוועדה המקומית בבקשה לקבלת שומה מוקדמת ובכך ימנע מחלוקות עתידיות עם רוכש הזכויות.

בהתייחס לתביעות פיצויים בגין ירידת ערך סבורנו, כי ראוי לייתר סוף סוף את ההפרדה בין תביעת ירידת הערך לתביעת פיצויי ההפקעה ולאפשר לבעל הקרקע לבחור באיזה מסלול לקבל את הפיצוי המלא בגין הפגיעה שנגרמה לו; זאת בפרט בנסיבות של פגיעה ישירה, או אז תביעת הפיצויים מהווה שלב ראשון לפני הפקעה. היות ועל פי התיקון זכות התביעה ממילא קמה רק עם אישור התכנית האחרונה מכוחה ניתן להוציא היתר בניה, ההיגיון מחייב כי גם הפיצוי ישולם בפעימה אחת, עם ביצוע ההפקעה בפועל.

במבט לעתיד, טוב יעשה המחוקק אם יערוך תיקוף מקיף בהוראות התוספת השלישית וייתן דעתו גם לסוגיות מורכבות נוספות, כמו למשל סעיפי הפטור מתשלום היטל השבחה ובכלל זאת הפטור מכח סעיף 19(ג)(1) שמייצר אינספור מחלוקות ופסיקות סותרות.

                         

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

טיוטת צו התכנון והבניה, התשפ"ד-2024

חוק התכנון והבניה קובע כי אישור תכניות ותשריטי חלוקת קרקע הכוללים מגרשים תלת ממדיים הינו בסמכות הועדות המחוזיות, למעט במקרים שבהם החלקה התלת ממדית מיועדת לצרכי ציבור, לגביהם ניתנה סמכות גם לועדות המקומיות.

לשר המשפטים ניתנה הסמכות להרחיב את סמכויותיהן של הועדות המקומיות לאשר תוכניות ותשריטים כאמור הכוללים מגרשים תלת ממדיים גם כאשר הייעוד איננו ציבורי.

במטרה לעודד שימוש תכנוני רחב יותר בחלקות תלת ממדיות ובמקביל לייעל את הליכי התכנון, הצו המוצע מבקש להרחיב את סמכויותיהן של הועדות המקומיות העצמאיות והעצמאיות המיוחדות, כך שגם הן תוכלנה לאשר תוכניות כאמור, ובמקביל להרחיב את סמכות הועדות המקומיות לאשר תשריטים כאמור.

                        

רמת השרון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922054 – מתחם ריינס

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מתאר מקומית מס' 553-0922054. מטרת התכנית בין היתר, התחדשות עירונית בין הרחובות הרב קוק וריינס הכוללת את הריסת מבני המגורים הקיימים והקמת 270 יח"ד חדשות ב-3 מתחמי תכנון ושני מתחמים לאיחוד וחלוקה המאפשרים מימוש מודולרי ועצמאי לכל מתחם.

עיקרי הוראות התכנית הן שינוי ייעוד מערך הקרקע, קביעת שימושים ותכליות מותרות לכל ייעוד קרקע; קביעת הוראות להריסה של 7 בניינים קיימים בני 3-4 קומות הכוללים 104 יח"ד, והקמת 270 יח"ד ב-5 בניינים. כמו כן, קביעת הנחיות והוראות בנושא המרחב הציבורי, קביעת תנאים בהליך רישוי ועוד.

                        

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0923904 – התחדשות דרך השלום

הרינו לעדכן, כי לפי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מפורטת מס' 507-0923904. מטרת התכנית בין היתר התחדשות עירונית במתכונת של פינוי בינוי ויצירת מרחב עירוני מגוון בהתאם לתכנית המתאר תא/5000, זאת על ידי הריסת חמישה מבני מגורים טוריים והקמת שישה מבנים – שני מגדלים עד 19 קומות וארבעה מבנים בבנייה מרקמית עד 9 קומות), הכוללים סך של עד 480 יחידות דיור.

כמו כן, קביעת חזית פעילה לדרך השלום ומסחר בקרקע, הקצאת שטח למבנים ומוסדות ציבור.

התכנית קובעת קביעת הוראות לפינוי והריסה של מבני המגורים  הכוללים 180 יח"ד; קביעת 15% לפחות מסך יחידות המגורים עבור דיור בהישג יד במחיר מופחת לתקופה שלא תפחת מ-25 שנים, וב-40% הנחה ובהתאם לתוספת השישית לחוק התכנון והבניה.

                           

נס ציונה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 407-0977595 – מתחם הטייסים

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 407-0977595 במתחם הטייסים בנס ציונה. מטרת התכנית הינה בין היתר, הקמת מתחם מגורים במסגרת התחדשות עירונית במתווה של פינוי בינוי הכולל 387 יחידות דיור, והקצאת שטחים לצרכי ציבור.

התכנית קובעת בין היתר, שינוי ייעוד, הוראות לאיחוד וחלוקה, הוראות ותוספת זכויות בניה למגורים ומבני ציבור, ביטול דרך קיימת ועוד.

                           

נתניה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 408-0912956 – פינוי בינוי בן צבי

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 408-0912956 ברחוב בן צבי בנתניה.

התכנית קובעת בין היתר, מתחם לפינוי בינוי הכולל איחוד וחלוקה מחדש; שינוי ייעוד הקרקע; הריסת מבני מגורים קיימים והקמת 11 מבני מגורים מתוכם 6 מגדלים במתחם הצפוני ו-2 מגדלים ו-3 בניינים בבנייה מרקמית במתחם הדרומי.

כמו כן, התכנית קובעת תוספת מס' יחידות דיור ל-1,558 יחידות; קביעת קווי בניין ומס' קומות; קביעת זכויות בנייה מרביות למגורים, מסחר, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור.

                           

עדכוני פסיקה

פטור ל-140 מ"ר דירת מגורים לא כולל מחסן

מספר הליך: עמ"נ 33029-05-23 ועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' אברהם הניך הלברשטאם ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת, שירלי רנר. פרטי המקרקעין: גוש 30299 חלקה 27, רחוב יששכר 1 ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 28.1.2024. ב"כ המשיב: עוה"ד שלמה אייזנשטיין.

ערעור על החלטת ועדת הערר מחוז ירושלים. ההחלטה ניתנה בערר על שומה מכרעת ביחס למקרקעין המצויים ברחוב בינת יששכר 1 בירושלים.

המשיב הינו בעל הזכויות בדירת גג במבנה בן 4 קומות מעל קומת עמודים. שטחה הרשום של הדירה הוא 91 מ"ר בתוספת מחסן בשטח 7 מ"ר המצוי בקומת המרתף של הבניין.

המשיב הגיש בקשה להרחבת דירתו בשטח של 26.87 מ"ר ולהקמת מרפסת זיז בשטח של 8.56 מ"ר וחויב בתשלום היטל השבחה.

במרכז המחלוקת בערעור זה, שאלת פרשנותו של סעיף 19 (ג) לחוק התכנון והבניה והאם הקביעה בסעיף(ג)(1)"…ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר…." במשולב עם הוראת סעיף (ג)(1) הקובעת "… "דירת מגורים" – לרבות מחסן אחד לכל יחידת דיור, ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר", פירושה כי לצרכי הפטור שטח הדירה לא יעלה על 140 מ"ר כאשר בכלל ה 140- מ"ר כלול מחסן בשטח שאינו עולה על 20 מ"ר או שמא הפטור ניתן לדירה בשטח שלא יעלה על 140 מ"ר בתוספת  מחסן בשטח שלא יעלה על 20 מ"ר.

ועדת הערר קבעה בדעת רוב כי הפטור ניתן לדירה בשטח שלא יעלה על 140 מ"ר בתוספת מחסן בשטח שלא יעלה על 20 מ"ר. הודגש, כי לשון החוק ברורה, וכי הן פרשנות לשונית והן ההיסטוריה החקיקתית מצביעים במפורש כי הכוונה הייתה שלא לכלול את שטח המחסן בשטח ה-140 מ"ר אלא להוסיף עליו.

בית המשפט קבע, כי דין הערעור להידחות.

בית המשפט בחן מהי התכלית של הגבלת שטח המחסן הבא במניין הפטור ל 20- מ"ר, להלן: "ככל שפרשנות ההוראה היא פטור למחסן בנוסף לדירת מגורים, יש הגיון בהגבלת השטח. כשם שההטבה ניתנת לבניה או הרחבה בדירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר כך גם מובנת הגבלת השטח במחסן עד 20 מ"ר. ואולם, ככל שהכוונה היא שגם מחסן ייחשב חלק מדירת המגורים הפטורה בשטח כולל של עד 140 מ"ר, מהי תכלית ההגבלה של ה – 20 מ"ר? מדוע לא לקבוע כפשוטו כי שטח הדירה של 140 מ"ר כולל גם מחסן. יהא שטחו אשר יהא. הרי לכאורה ההטבה הגלומה בפטור למחסן היא פחותה מזו של דירת מגורים, מדוע איפוא להגבילה ל 20- מ"ר גם אם מבקש הפטור של 140 מ"ר מעוניין לכלול במסגרתו מחסן בשטח העולה על 20 מ"ר?

זאת ועוד. הפרשנות לה טוענת הועדה המקומית יוצרת אבחנה בין מי שעובר לתיקון היו בבעלותו דירה ומחסן בשטח כולל פחות מ – 140 מ"ר לעומת מי שבבעלותו דירה בלבד באותו שטח. שניהם יוכלו להרחיב את הדירה בפטור באותו היקף עד ל – 140 מ"ר. האם קיימת לכך הצדקה על אף ההבדלים בין דירת מגורים ומחסן מבחינת שימוש למגורים? האם קיים הגיון פנימי בתיקון בהיבט זה?"

בית המשפט קבע, כי הפרשנות לה טוענת הועדה המקומית יוצרת סימטריה בין דירת מגורים לבין מחסן מבחינת היקף הבניה/ההרחבה הפטורה, כאשר סימטריה זו עשויה ליצור אבחנות מעוררות קושי לגבי דירות קיימות, ו"לתעדף" בעלי דירות מסוימות ביחס לאחרים. הסימטריה האמורה גם אין בה כדי להצדיק במידה מספקת את מגבלת ה-20 מ"ר.

הערת מערכת:

אמנם בית המשפט ציין, כי יש היגיון לשתי הפרשנויות, גם לפרשנות הועדה המקומית וגם לפרשנות המשיב, אך ניתן דגש גם להיסטוריה החקיקתית שעמדה ביסוד תיקון חקיקה בשנת 2000 וכן לתכלית החקיקה, כאמור לעיל, שאין היגיון בהגבלת גודל המחסן ל-20 מ"ר, אם הוא היה כלול בשטח פטור לדירה.

נראה, כי בשנים האחרונות עולות מחלוקות רבות בנוגע לפרשנות סעיף הפטור, מוצע כי המחוקק "יקח את המושכות” ויבהיר הדברים. ויפה שעה אחת קודם.

                          

הסכם שיתוף שטרם נרשם

מספר ההליך: ת"א 69426-10-21 עודד מנחם ואח' נ' יוסף וגנר ואח' ערכאה: בית המשפט השלום בירושלים, בפני כב' השופטת, מוריה צ'רקה. פרטי המקרקעין: גוש 30456 חלקה 71, ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 25.1.2024. ב"כ הנתבעים: עוה"ד יוסי לבן ואבישי פלדמן.

השאלה שעולה הינה האם במסגרת פירוק שיתוף במקרקעין יש לרשום זיקת הנאה או הערה בדבר קיומו של הסכם שיתוף שטרם נרשם?

השאלה נידונה כשאלה מקדמית במסגרת תביעה לפירוק שיתוף.

במסגרת תביעת פירוק השיתוף שהגישו, ביקשו התובעים שפירוק השיתוף יעשה באמצעות חלוקה בעין של המגרש לשני מגרשים על פי קו הגבול שנקבע בהסכם שיתוף, ומנגד הנתבעים סברו כי פירוק השיתוף צריך להיות באמצעות רישום בית משותף, אולם הם אינם מתנגדים לפירוק שיתוף בעין, ובלבד שתירשם על מגרש התובעים זיקת הנאה לטובת המגרש שיוקצה להם, אשר תשקף את ההסכמות שבהסכם שיתוף – לדרישה זו מתנגדים התובעים.

לטענת התובעים, הסכם השיתוף, שלא נרשם מהווה זכות חוזית בלבד, שהיא חלשה יותר מהזכות הקניינית שמקנה להם זיקת ההנאה.

בית המשפט פתח וציין, כי ההבדל בין הסכם שיתוף שנרשם לבין הסכם שיתוף שלא נרשם, קיים רק בכל הנוגע לצדדים שלא היו מודעים לקיומו בטרם רכשו את הזכויות במקרקעין. עם זאת, העובדה שהסכם שלא נרשם מקנה זכויות חוזיות בלבד אינה שוללת את זכותו של צד להסכם לדרוש את רישומו.

בית המשפט הוסיף, כי במקרה דנא, ניכר מנוסחו של הסכם השיתוף שכוונת הצדדים היא ליצור באמצעותו זכויות שיחייבו את הצדדים עצמם ואת כל מי שיבוא בנעליהם.

בית המשפט קבע, כי הסכם השיתוף הנוגע למקרקעין נשוא התביעה תקף, כל עוד לא יבוטל במסגרת התביעה לפירוק שיתוף, והוא מחייב הן את התובעים והן את חליפיהם – לפיכך, נקבע כי אין מניעה לפירוק שיתוף בעין, תוך רישום הערה בדבר קיומו של ההסכם.

הערת מערכת:

הגם שהחלטה זו אינה עוסקת בדרך המועדפת לפירוק השיתוף, בית המשפט הבהיר כי גם אם פירוק השיתוף יהיה בדרך של חלוקה בעין, לא ניתן יהיה להתעלם מהסכם השיתוף על אף שהוא לא נרשם שכן הוא מחייב את הצדדים, בכל מקרה תמיד יהא מומלץ לרשום את ההסכם ולפחות לרשום הערה בגינו על מנת לייתר בירור ראייתי על השאלה אם צד כלשהו או רוכש זכויות בנכס מודע לקיומו של הסכם.

                         

תשלומי איזון, זכויות בניה ומה שביניהם

מספר ההליך: ת"א 2274-09-20 אהובה סידיס ואח' נ' שלמה מלול ואח' ערכאה: בית המשפט השלום בירושלים, בפני כב' השופטת קרן מילר. פרטי המקרקעין: רחוב בית וגן 55, ירושלים. תאריך מתן פסק הדין: 8.2.2024. ב"כ התובעים: עו"ד ישי דאב.

תביעה שעיקרה פסיקת תשלומי איזון לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, וכן תביעה שכנגד בגין שימוש ייחודי ברכוש המשותף ומטרדים.

הצדדים הם שכנים ובעלי הזכויות בדירות בבניין משותף ברחוב בית וגן 55 בירושלים. התובעת 1 היא בעלת דירה מספר 5, התובעת 2 היא בעלת דירה מספר 3, והנתבעים, בני זוג, הינם בעלי שתי דירות שמספריהן 10 ו-11.

הנתבעים יזמו תוכנית שתעניק זכויות בנייה לבית המשותף. לתוכנית הוגשו התנגדויות אשר נדחו על ידי רשויות התכנון והבניה, כאשר בהמשך, ניתן תוקף לתוכנית שיזמו הנתבעים שמספרה 13007.

בעקבות זאת הגישו הנתבעים, המתגוררים בדירות העליונות בבניין, בקשה להיתר בנייה, וביום 9.3.2015 ניתן לנתבעים היתר בניה להרחיב את דירותיהם. במהלך שנת ,2017 בנו הנתבעים בהתאם להיתר וגם מעבר להיתר שניתן, ובהמשך הגישו הנתבעים בקשה נוספת להיתר בניה על מנת להכשיר את הבניה שנעשתה שלא כדין ואשר נעצרה על ידי מחלקת הפיקוח בעירייה.

התובעות הגישו תביעה לפסיקת תשלומי איזון לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, וכן לחייב את הנתבעים לבצע חיזוק של המבנה כפי שנדרש לטענתם בתנאי היתר הבניה. הנתבעים הגישו תביעה שכנגד במסגרתה דרשו את סילוק ידן של התובעות מהרכוש המשותף ותשלום דמי שימוש בגין השימוש הייחודי שהן עושות בו, וכן לאסור על התובעות לעשות שימוש חורג בדירותיהן באופן שמהווה מטרד לנתבעים.

בית המשפט ציין, כי מנגנון תשלומי האיזון הקבוע בסעיף מעלה שאלות רבות באשר לאופן יישומו, שחלק מהן עולות בהליך זה. כאשר התשובות לשאלות אלו צריכות להביא בחשבון את תכלית הסעיף באופן כללי, וכן את תכלית מנגנון תשלומי האיזון שנועד לפצות על הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדייר מסוים לצורך הרחבת דירתו, באופן שאינו מתאפשר גם ליתר בעלי הדירות בבית המשותף בהתאם לחלקו של כל דייר ברכוש המשותף.

בית המשפט קבע, כי הזכאות לתשלומי איזון אינה תלויה בשאלה האם בעל הדירה הסכים או התנגד להרחבה ולבניה, אם במסגרת הליכי התכנון והבניה ואם במסגרת האסיפה הכללית. שכן, חלוקת ההנאה הצומחת מההרחבה צריכה להיעשות בין כלל דיירי הבית המשותף בין אם הסכימו למהלך ובין אם התנגדו לו.

הודגש, כי דייר שמבקש להרחיב את דירתו אינו יכול לכפות על דיירים אחרים ליזום אף הם תוכנית להרחבת דירותיהם. כך גם יש להביא בחשבון כי דיני התכנון והבניה משתנים במהלך הזמן כך שבחינה תיאורטית בנקודת זמן מסוימת של האפשרות ליזום תוכנית להרחבת הבניה, יתכן ולא תהיה רלוונטית בעתיד. בנוסף, האישורים בדיני התכנון והבניה תלויים לעיתים בהתנגדויות שונות של בעלי עניין שלא תמיד ניתן לצפותם בעת הבחינה התיאורטית. לפיכך, נקבע כי אין מקום לבחינה תיאורטית אלא על בסיס תוכנית קיימת ותקפה. מובן כי אם בעתיד יזום הדייר שקיבל תשלומי איזון תוכנית להרחבת דירתו יתכן שיידרש אף הוא בהעברת תשלומי איזון תוך התחשבות בתשלומי האיזון שקיבל בעבר.

בית המשפט הוסיף, כי ייזום תכנית אינו מעניק את הזכות לבעל דירה להצמיד לעצמו רכוש משותף או לבנות עליו, כמו כן הוזכר גם כי היתר בניה אם ניתן משום מה ללא הסכמת הדיירים לפי סעיף 71 ב לחוק המקרקעין אינו מקים כשלעצמו חובה לתשלומי איזון בהעדר זכות קניינית לביצוע ההרחבה.

באשר למועד בו צומחת הזכות לתשלומי איזון – המהווה את המועד הקובע לשומה ואשר ממנו מתחיל מרוץ ההתיישנות להגשת התביעה – סבר בית המשפט כי אין מועד אחד וכל מקרה יבחן לגופו. כך, ככל שההחלטה המתקבלת על הרחבת דירה על ידי דיירי הבניין היא קונקרטית דיה, למשל אם נעשתה לאחר קבלת היתר בניה, או על בסיס בקשה למתן היתר בניה, או שהיא מפרטת את השטח המדויק הנמסר לבעל הדירה מתוך הרכוש המשותף ואת האחוז לניצול זכויות בניה המוענק לו, יהיה זה המועד הקובע לצורך חיוב בתשלומי איזון וחישובם. ככל שההחלטה שהתקבלה היא עקרונית ומתייחסת להצמדה והרחבה בהתאם לתוכנית בניה שתאושר, יהיה מקום לראות את מועד הגשת הבקשה למתן היתר בניה או מועד קבלת היתר הבניה כמועד הקובע לצורך חיוב בתשלומי איזון.

באשר לאופן חישוב תשלומי האיזון, ציין בית המשפט כי הגם שסוגיה זו אינה נדרשת להכרעה בעניינו ויש לגביה דעות שונות בפסיקה, הרי שלעמדתו יש לחשבם בהתאם לשווי המימוש על ידי בעל הדירה המרחיב את דירתו, ותוך התחשבות בשווי זכויות הבניה שניצל. בהקשר לכך, נקבע כי יש להפחית במסגרת חישוב תשלומי האיזון את היטל ההשבחה ששילם בפועל אותו בעל דירה עבור אותה הרחבה. ככל שלא יופחת היטל ההשבחה ששילם, יהיה מצב כי הוא ישלם פעמיים על ההנאה מהרחבה מדירתו – פעם אחת במסגרת תשלומי האיזון ופעם שניה במסגרת היטל ההשבחה. ככל שבעל הדירה נהנה מהפטור הקבוע בדין ולא שילם היטל השבחה, אין להפחית את היטל ההשבחה התיאורטי.

לאור האמור, בית המשפט קבע, כי על הנתבעים לשלם לתובעות תשלומי איזון.

הערת מערכת:

פסק הדין נוגע בסוגיות מהותיות העולות בתביעת תשלומי איזון של דיירים ומעיד על הצורך בהסדרה חוקית ברורה של נושאים אלו על מנת לייצר וודאות ולמנוע מחלוקות ופסיקות סותרות. בנוסף, פסק הדין שב ומעלה את הקשר האינהרנטי בין דיני הקניין לדיני התכנון והבניה ועל העדר הקוהרנטיות ביניהם שגם אותה ראוי להסדיר בחקיקה.

                          

אישור תכנית להסדרת חריגות בניה ומיהו בעל עניין בקרקע?

מספר ההליך: ערר 1508-02-22 עלי סלאח כליפה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה עירון ואח' ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה, בפני בכ' היו"ר, עו"ד יקירה גבאי. פרטי המקרקעין: גוש 20412 חלקות 72, 73, אום אל פחם. תאריך מתן ההחלטה: 30.1.24 ב"כ המשיבים: לא צוין.

עניינו בקשה להארכת מועד להגשת ערר וערר על החלטת הוועדה המקומית לאשר את תכנית מס' 354-0898874 הגדלת אחוזי בניה לחלקות 72, 73 גוש 20412 באום אל פחם (להלן: התכנית), אשר יזם המשיב 2 (להלן: יזם התכנית).

מדובר בתכנית אשר חלה על כ-2 דונם באום אל פחם, שמטרתה "יצירת מסגרת תכנונית חוקית לרישוי מבנים קיימים והגדלת השטח הכולל המותר לבניה". עיקרי הוראותיה עוסקות בשינוי בקווי בניין; שינוי ההוראות בדבר בינוי; הגדלת השטח המותר לבניה בשיעור של עד 20%; הוספת שטחי שירות תת קרקעיים לצורך חניה; ותוספת של 4 יח"ד.

לאחר שמצאה כי התקיימו נסיבות המצדיקות את מתן הארכה, דנה ועדת הערר בטענות העורר לגופן.

טענה ראשונה שהעלה העורר נגעה לאי חוקיות שנפלה בפעולות שונות שעשה יזם התכנית. העורר העלה האשמות לגבי השתלטות של יזם התכנית על קרקעות ציבוריות, שימוש בהסדרי חניה בחלקה שאינה בבעלותו ועוד. כמו כן, נטען כי התכנית כוללת הכשרת עבירות בניה ולפיכך יש לדחותה.

ועדת הערר ציינה, כי אכן, עסקינן בתכנית שמטרתה להסדיר את החריגות במבנה שכבר הוקם. זאת, בעיקר באמצעות תוספת של 20% בזכויות הבניה, תוספת יח"ד, תוספת 2 קומות, שינויים בקווי הבניין ותוספת שטחי שירות תת קרקעיים (בהתאם לסמכויות הוועדה המקומית כנוסחן באותו מועד).

 בצד זאת קבעה ועדת הערר, כי לאחר הפעלת "מבחן המגרש הריק" (כלומר- האם בהתעלם מהעבירה והעובדה שהבניה כבר בוצעה ומראש על מגרש ריק, הייתה הרשות מאשרת את הבניה) ומתן משקל משמעותי לעקרון שלטון החוק, הוועדה המקומית לא סטתה מן המבחנים שנקבעו בפסיקה. שכן, מבחינה תכנונית השינויים המבוקשים בתכנית הם ראויים וביניהם תוספת שטחים לצורך חניה תת קרקעית, ציפוף ותוספת זכויות תוך ניצול יעיל יותר של הקרקע. בנוסף, נקבע כי התכנית לא אישרה את האלמנטים הקיימים במקרקעין שאינם ראויים מבחינה תכנונית וסימנה אותם להריסה – שתי סככות גדולות המצויות בצד הדרום מערבי של חלקה 72.

ועדת הערר בחנה גם טענות העורר לעניין סעיף 61א לחוק התכנון והבניה, והגדרת "בעל עניין" בחוק, וקבעה כי, גם בעל זכות חוזית או קניינית אחרת נכנס לגדר "בעל עניין בקרקע" ובכלל זה הרשאה לתכנון או התקשרות בהסכם לרכישת קרקע שעדיין לא נגמרה ברישום.

לאור האמור לעיל, הערר נדחה.

הערת מערכת:

ועדת הערר הזכירה כי עד לתיקון 101 לחוק התכנון והבניה, המונח "בעל עניין בקרקע" זכה לפרשנויות שונות בבתי המשפט. כך עלתה השאלה האם הזכות בקרקע נדרשת להשתרע על כל תחום התכנית או על חלקה, ומהו אותו חלק מדובר, וניתנו פרשנויות חלקן מצמצמות וחלקן מרחיבות, ובעקבות זאת בין היתר הביע המחוקק כחלק מתיקון 101 את עמדתו המפורשת, כך שבעל עניין בקרקע יהיה גם מי שיש לו זכות בחלק מסוים מהקרקע בשיעור של 75% או יותר, בתנאי שעמד בתנאים המפורטים בסעיף החוק. שיעור זה הופחת בתיקון 143 ל-66%.

מתן פרשנות מרחיבה למונח 'בעל עניין בקרקע' ככוללת גם את בעל הזכות החוזית ולא רק הקניינית, מוצדקת נוכח המצב הקיים בו עסקאות מקרקעין רבות אינן מסתיימות ברישום בתוך פרק זמן קצר כך שהגבלת הזכות ליזום תכנית רק לבעלים או לחוכר לדורות מוציאה מגזר הזכאים את בעלי הזכות החוזית שמבחינה מהותית אין סיבה להבחין ביניהם לבין בעל הזכות הרשום.

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד רונית אלפר*

מספר ההליך: עמ"נ 55960-02-23 נתיבי ישראל–החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' עדנאן נואף מנסור ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת, בפני כב' השופט הבכיר יונתן אברהם. תאריך מתן פסק הדין: 1.1.24

בית המשפט המחוזי נדרש לאחרונה להכריע בשאלת יישום ההלכה שנקבעה בעניין דלי דליה (בר"מ 10212/16 דלי דליה) בתביעת פיצויים בגין ירידת ערך של קרקע חקלאית שחלה עליה תכנית שהפכה אותה לדרך.

נזכיר, כי בחודש אפריל 2020, אחרי שנות התדיינות ארוכות, נפל דבר בישראל. בית המשפט העליון, בפסה"ד בעניין דלי דליה, קבע, בדעת רוב שופטי ההרכב, כי לצורך הערכת פיצויי ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה לקרקע חקלאית שחלה עליה תכנית פוגעת, אין להביא בחשבון פוטנציאל תכנוני שאינו מעוגן, לכל הפחות בתכנית מופקדת, שלה נוסף "דבר מה נוסף".

כלומר, על אף שבית המשפט לא שלל את האפשרות להביא בחשבון פוטנציאל תכנוני בעת הערכת שווי הקרקע, ואף קבע כי ניתן לבסס טענה לפגיעה במקרקעין מכח תכנית רק על אובדן של פוטנציאל תכנוני – הוא קבע כי התחשבות בפוטנציאל תכנוני זה תעשה "רק כאשר מדובר בפוטנציאל תכנוני קונקרטי וקרוב לוודאי, המתבטא לכל הפחות בתכנית מופקדת", ובנסיבות בהן עילת התביעה היא אבדן הפוטנציאל התכנוני בלבד, על התובע להצביע גם על "דבר מה נוסף" המציב את התכנית המופקדת בנקודת ה"אל חזור".

למן הינתן פסק הדין בעניין דלי דליה טענו הועדות המקומיות והגופים המשפים, נתיבי ישראל, נת"ע וכדו', כי יישום נכון שלו מחייב לשום את הקרקע החקלאית כקרקע חקלאית טהורה בהתעלם משווי השוק שלה ומכל מאפיין שהוא העשוי להשפיע על ציפייה שלא הוכרה כברת פיצוי בפסק הדין. כלומר דין קרקע חקלאית בדרום הרחוק כדין קרקע חקלאית בלב הארץ.

בנסיבות שעמדו בפני בית המשפט המחוזי בעניין עדנאן נואף מנסור, עלתה שאלה האם השמאי המייעץ שמונה על ידי ועדת הערר (אריה אריאל) פעל בהתאם להלכת דלי דליה ואכן נטרל ציפיות לא ממומשות מעסקאות ההשוואה עליהן נסמך לצורך קביעת השווי החקלאי, אם לאו.

חברת נתיבי ישראל, שהגישה את הערעור לבית המשפט המחוזי טענה, כי השמאי המייעץ טעה טעות מהותית ביישום פס"ד דלי דליה עת נטרל מעסקאות ההשוואה רק את אותן עסקאות שמצא כי גלום בהן פוטנציאל תכנוני מסוים הנובע מהליך תכנוני שהיה ידוע לציבור, ולא נטרל עסקאות המשקפות פוטנציאל כללי.

לטענתה, הטעות של השמאי המייעץ נובעת מכך שהוא הביא בחשבון עסקאות הכוללות פוטנציאל כללי, בין היתר, בשל קרבה למקום ישוב, לכביש וכיוצ"ב ולא כאלו המשקפות שווי של קרקע חקלאית טהורה. בהקשר זה נטען גם, כי לפי הלכת דלי דליה אין להביא בחשבון שווי שוק אלא שווי אובייקטיבי שאינו מושפע מהערכה סובייקטיבית של רוכש ועל כן, העובדה שהשמאי המייעץ הסתמך על עסקאות השוואה בעלות מאפיינים דומים למקרקעין הנפגעים אינה מייתרת את הצורך לבחון קיומו של פוטנציאל כללי ולנטרל אותו.

לאחר שסקר את הקביעות בפס"ד דלי דליה, קבע בית המשפט המחוזי, כי הלכת דלי דליה "עניינה  בנטרול שווי הנובע מציפיות סובייקטיביות לעליה עתידית במחיר הקרקע עקב תכנית משביחה שהופקדה (במקרים מושא פסק הדין הנ"ל, ציפיות שנבעה מתכניות עתידיות לשינוי ייעוד), ולאור דברי כב' השופט עמית, עניינה אינו  בנטרול  שווי הנובע  מתכונות אינהרנטיות של המקרקעין ללא קשר או זיקה לשינוי הייעוד, כגון מיקומם הגאוגרפי, הגישה הנוחה אליהם, הנוף הנשקף מהם, איכות האדמה (באדמה חקלאית) וקלות עיבודה, וכיו"ב תכונות, המוסיפים לשווי המקרקעין בייעודם המקורי ללא קשר לשינוי תכנוני פוטנציאלי." (סעיף 70 לפסה"ד).

על רקע דברים אלו ולאחר שמצא, כי השמאי המייעץ בחן בקפידה את עסקאות ההשוואה ונטרל את אותן עסקאות המשקפות ציפייה סובייקטיבית לעלייה עתידית במחיר הקרקע, ולא נטרל פוטנציאל כללי הנובע "מתכונות אינהרנטיות קבועות ולא משתנות של המקרקעין" דחה בית המשפט את טענות נתיבי ישראל וקבע, כי לא נפל כל פגם בשומה המייעצת.

אנו סבורים כי, הגם שבית המשפט המחוזי נשען על קביעותיו של בית המשפט העליון בעניין דלי דליה, נראה כי חשיבותו היא בכך שהוא הבהיר והדגיש, כי לא רק שאין כל מניעה לאמוד את שווי הקרקע החקלאית בהתבסס על עסקאות השוואה של קרקעות חקלאיות בעלות מאפיינים דומים, אלא שגם אין לנטרל פוטנציאל כללי הנעוץ בתכונות המקרקעין, להבדיל מפוטנציאל הנובע מציפייה לשינוי ייעוד תכנוני.

ראוי לציין כי פרשנות הרשויות שהועלתה בפסק הדין ככל והייתה מתקבלת, הייתה גורמת לנטילה של קרקעות והפקעתן תוך מתן פיצוי שאין בינו לבין שווי המקרקעין דבר, ונזכיר כי אמנם תביעת פיצויים על פי סע' 197 לחוק הינה על פי הפסיקה שלב ראשון לפני ההפקעה ששם ניתן יתר הפיצוי, אבל הרציונל של הפיצוי הינו להביא את הנפגע/הנפקע למקום בו היה אלמלא ההפקעה, ועל עיקרון זה יש לשמור.

מן הראוי כי המחוקק יעשה סדר בסוגיה זו שכן בשנים האחרונות בהחלט נפגע קניינו של אדם, וזאת בניגוד לסע' 3 לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו.

* עו"ד רונית אלפר, מייסדת ובעלים של משרד עורכי דין רונית אלפר, לשעבר יו"ר ועדת ערר במחוז מרכז.

כתובתנו החדשה – רחוב ברקוביץ 4, מגדל המוזיאון, תל אביב, במשרד צבי שוב עורכי דין

מאת עו"ד הילה לביא- יתים ועו"ד טל גליקסמן

סוגיית מימוש זכויות בנייה על גגות בנינים משותפים העסיקה וממשיכה להעסיק רבות את בתי המשפט, כאשר בפסיקה נקבע זה מכבר, כי זכויות בניה הן זכויות בבעלות משותפת של כל בעלי הזכויות במקרקעין, מכוח בעלותם המשותפת במקרקעין. יחד עם זאת, נקבע כי זכויות בניה אינן מהוות "רכוש משותף". בנוסף, נפסק כי הצמדת גג הבית המשותף לדירת גג, לדוגמה, מקנה לבעל דירת הגג זכות בעלות בשטח המוצמד, אולם היא אינה מעניקה לבעל דירת הגג זכות לבנות על השטח המוצמד (במקרה בו הזכויות לא הוצמדו במפורש). לצורך בנייה על גג בניין משותף וניצול זכויות הבנייה על הגג, על הבעלים של דירת הגג לקבל את הסכמתם המפורשת של כל בעלי הזכויות בבניין המשותף, למעט במקרה בו זכויות הבנייה הוצמדו במפורש, בתקנון הבית המשותף, לבעל דירת הגג.

לאחרונה ניתנה החלטת בית המשפט העליון מפי כב' הנשיאה (בדימוס) אסתר חיות, דנ"א 6448/23 חברת גג בית הדר בע"מ ואח' נ' אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ ואח' [פורסם בנבו] מיום 10.10.23, אשר דחתה בקשה לדיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון (כב' השופטים ד' ברק-ארז, ע' גרוסקופף וח' כבוב) בע"א 7808/21 אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ ו-16 אח' נ' חברת גג בית הדר בע"מ [פורסם בנבו] מיום 11.7.23, אשר קיבל את הערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט י' אטדגי) בה"פ 50387-07-19 אחוזת חלקה 180/8 בגוש 6940 בע"מ נ' חברת גג בית הדר בע"מ [פורסם בנבו] מיום 5.8.21 וקבע כי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אשר ניתנו לניוד ולמכירה בבניין הידוע בשם "בית הדר" (להלן: "הבניין"), מצויות בבעלותם של כלל בעלי הזכויות בבניין ולא בבעלותן של המבקשות ובכך למעשה ביטל פסיקה קודמת של בית המשפט המחוזי שהעניק את הזכויות לבעלי הדירות שאליהן הוצמד הגג.

ההליך המשפטי התנהל סביב הבניין הידוע כ- "בית הדר" בתל אביב, בניין משרדים אשר נבנה בשנות ה-30 של המאה שעברה. הבניין, אשר משמש למסחר, למשרדים ולמגורים, רשום כבית משותף ובו 32 יחידות, שהצדדים להליך הם בעלי הזכויות הרשומות בו. לאורך השנים, הבניין עבר גלגולים רבים של העברת זכויות.

החל משלהי שנות ה-50 ולאורך שנות ה-60 של המאה הקודמת נכרתו מספר חוזים בין בעלי היחידות בבניין באשר לזכויות בגג המבנה ולאפשרות לבנות עליו. היחידות שמתחת לגג הבניין היו תחילה בבעלותה של חברת בית הדר ובהמשך הועברו לידי חברת גג בית הדר (שתיהן המבקשות בבקשה לדיון נוסף).

חברת בית הדר הייתה בעבר הבעלים של כל הזכויות בבניין, למעט יחידה אחת שבעלת הזכויות בה הייתה חברת החשמל. בשנת 1959 חתמו חברת בית הדר וחברת החשמל, שהייתה הבעלים של יחידה אחת במרתף הבניין, על הסכם לפיו הוסכם כי שטחי הגג יוצמדו ליחידות 28 ו-29 בבעלות בית הדר, שהיו ממוקמות בקומות העליונות באותה עת ולא ייכללו ברכוש המשותף. בהסכם זה נקבע כי חברת בית הדר תוכל לבנות "כל מבנה שהוא על שטח הגג הצמוד לכל אחת מהדירות הנ"ל", מבלי צורך לקבל רשות והסכמה מיתר בעלי היחידות בבניין. הסכמה זו של הצדדים אף נרשמה זמן קצר לאחר מכן בפנקס הבתים המשותפים.

בשנת 1963, נערך הסכם בין חברת בית הדר אשר העבירה את זכויותיה ביחידות 28 ו-29 לחברת "גג בית הדר". בשנת 1994 פורסמה תכנית מתאר עירונית (תכנית הגגות), שלפיה בעלי דירות הממוקמות בקומה העליונה של בית משותף רשאים לבנות חדר יציאה על הגג אשר שטחו הבנוי לא יעלה על 23 מ"ר – צמוד לכל אחת מדירות הגג. לבית הדר אושרה תוספת זכויות בנייה בסך כולל של 460 מ"ר לבניין מכוח תכנית הגגות.

בשנת 2008 הוכרז הבניין כמבנה לשימור במסגרת תכנית השימור של עיריית תל אביב ובהתאם לכך הוטלו עליו מגבלות מחמירות לפיהן לא תותר כל תוספת בנייה בתחומו. במסגרת תכנית השימור הוענקו תמריצים שונים לשם עידוד שימור המבנה, הכוללים, בין היתר, מתן זכויות בנייה בשטח כולל של 1,211 מ"ר, הניתנות לניוד למגרשים אחרים. זכויות אלו כללו תוספת עצמאית של 751 מ"ר שהוענקה כתמריץ ישיר לשיקום הבניין וכן שטח של 460 מ"ר המשקף, כאמור, את יתרת זכויות הבנייה הקיימות בבניין ואשר בפועל לא ניתן לנצלן עוד על הגג נוכח מגבלות תכנית השימור.

נוכח העלויות הגבוהות בשיקום הבניין, יזמו בעלי היחידות בבניין תכנית לפיה סך זכויות הניוד יימכרו לצד שלישי, כך שהתמורה שתתקבל ממכירתן תכסה את עלויות השיקום. על רקע זה התעוררה המחלוקת בין הצדדים למי שייכות זכויות הניוד. בעלי הזכויות הגישו המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי וטענו כי החוזים שנכרתו בעבר אשר הקנו לחברות את זכויות הבנייה על גג הבנין אינם חלים על זכויות בניה שניתנו לאחר חתימתם, כאשר במסגרת ההליך במחוזי הגיעו הצדדים להסכמה כי זכויות התמריץ יחולקו בין כל בעלי היחידות בבניין ולפיכך המחלוקת הצטמצמה לבעלות בזכויות היתרה.

בית המשפט המחוזי קיבל את עמדת החברות ביחס לזכויות היתרה הקיימות ודחה את תביעת יתר בעלי הזכויות. בפסק הדין נקבע כי מכל ההסכמים וצווי רישום הבית המשותף שהוצגו, עולה כי כוונת כל בעלי הזכויות בבניין, בזמנים הרלוונטיים לאותם הסכמים ולאותם צווים, הייתה להעניק את כל זכויות הבנייה המותרות על הגג – ואלה הן זכויות הבנייה היחידות שהיו בכל עת לחברות, או מי מהן.

בעלי הזכויות הגישו ערעור לבית המשפט העליון, אשר קבע כי יש לקבל את הערעור וכי לחברות לא ניתנו זכויות מוחלטות על הגג, לאור הפסיקה הרבה שעסקה בזכויות בנייה בבתים משותפים. בית המשפט העליון פסק כי העיקרון שחזר בפסיקה זו גורס, כי לצורך ויתור על זכויות בניה בבית משותף נדרשת הסכמה ברורה ומפורשת בין בעלי הזכויות בו ולא ניתן ללמוד מעצם הצמדת גג ליחידה בבית משותף על העברת זכויות הבנייה המוקנות לבית המשותף לבעלים של אותה יחידה, גם כאשר הגג הוא המקום היחיד שבו ניתן לממש בפועל זכויות אלו, זאת ועוד כאשר נקודת המוצא בפסיקה כי, ככלל, הסכמה לוויתור על זכויות בניה תתפרש כמתייחסת לאותן זכויות הבנייה שעמדו לנגד עיני הצדדים באותו מועד, להבדיל מזכויות בנייה מכוח תכניות עתידיות. בנסיבות העניין קבע בית המשפט העליון, כי החברות מיצו את זכויותיהן לאורך השנים עם השלמת הבניה שנעשתה על ידן בגג הבניין ולפיכך יש לראות בזכויות היתרה ככאלה השייכות לכלל בעלי הזכויות בבניין בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.

החברות לא השלימו עם פסק הדין של בית המשפט העליון והגישו בקשה לדיון נוסף בו, במסגרתה טענו כי בפסק הדין נקבעה הלכה חדשה היוצרת חוסר וודאות בתחום הנדל"ן בכלל ובקרב בעלי הזכויות בבתים משותפים.

בהחלטה שניתנה ביום 10.10.23 קבעה כב' הנשיאה (בדימוס) א' חיות כי דין הבקשה להידחות, שכן בפסק הדין של בית המשפט העליון לא נפסקה הלכה כלשהי, כאשר טענותיהן של החברות מופנות בעיקרו כלפי התערבותו של בית המשפט כערכאת ערעור בממצאי העובדה שקבע בית המשפט המחוזי, כאשר נפסק כי דיון נוסף איננו ערעור נוסף.

לטעמינו, לאור הפסיקה האחרונה של בית המשפט העליון, עולה ומתחדד העיקרון כי ויתור על זכויות בנייה בבית משותף צריך להיעשות בגדרי הסכמה ברורה בין בעלי הזכויות בו במערכת ההסכמית הרלוונטית ובתקנון הבית המשותף, כאשר הצמדת גג ומתן זכות לבנות עליו – לחוד, והעברת כלל זכויות בנייה בבית המשותף – לחוד, ובפרט כאשר עסקינן בזכויות בנייה עתידיות יש לעשות זאת באופן חד וברור. מכל מקום, בחינת היקף ההסכמות בין הצדדים תיעשה בכל מקרה בהתאם לנסיבותיו ועל יסוד הראיות הקונקרטיות מהן נלמד אומד דעת הצדדים בזמן הרלוונטי.

                              

המערכת מברכת את קוראיה וכל בית ישראל בברכת בשורות טובות
ושנדע ימים שקטים יותר!

עם ישראל חי

ביחד ננצח

איחורים במסירת דירות קבלן בצל מלחמת "חרבות ברזל"

מאת עו"ד ליאת חכם

מלחמת "חרבות ברזל" שהחלה ביום 7.10.2023 ונכון להיום נראה כי אין צפי קרוב לסיומה, משפיעה באופן משמעותי על היקף פעילות המשק על מגוון היבטיו, לרבות היקף פעילות העבודה באתרי הבנייה. במקומות רחבים ברחבי הארץ המלחמה גוררת מגבלות משמעותיות, במסגרתן העבודות בפרויקטים שונים לא יכולות להתקיים כסדרן ועל כן אין אפשרות לקדם את הפרויקט על פי המצופה.

בנסיבות אלו, המלחמה מביאה עמה שאלות רבות הנוגעות לפיצויים בגין איחורים במסירת דירות קבלן ובדומה לקורונה וכן למלחמות עבר שפקדו את מדינתנו, נראה כי אין כיום הלכה גורפת וחד משמעית בנושא.

במאמר זה, נסקור בתמצית את החקיקה הרלוונטית והעדכנית הנוגעת לסוגיית איחורים במסירות דירות קבלן בכלל ונבחן את הסבירות לכך שמוכרי דירות יחויבו ליתן פיצוי בגין איחורים במסירת הדירות בעקבות המלחמה בפרט.

תיקון 9 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 – איחורים במסירת דירות קבלן

עד ליום 7.7.2022, חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") קבע כי מוכר דירה אשר לא העמיד את הדירה לחזקת הרוכש לאחר שחלפו 60 ימים מתום מועד המסירה החוזי, יידרש ליתן פיצוי בגין איחור במסירה.

משמעות הדבר, היא כי על כל החוזים שנחתמו עד ליום 7.7.2022 חלה ההוראה לפיה למוכר דירה קיימת תקופת "גרייס", המאפשרת לו לדחות את מועד המסירה ב-60 ימים ללא מתן פיצוי לרוכש, כאשר לאחר מועד זה יינתן פיצוי בהתאם למדרגות הקבועות בחוק (ראו סעיף 5א לחוק המכר).

ביום 7.7.2022, נכנס לתוקפו תיקון 9 לחוק המכר, אשר חל על כל החוזים לרכישת דירה שנחתמו החל מתאריך זה. נעמוד להלן על עיקרי התיקון הרלוונטיים לעניין איחור במסירת דירות קבלן:

1. צמצום תקופת ה"גרייס"
   התיקון לחוק המכר, צמצם את תקופת "הגרייס" שיש למוכרי הדירות והפחית אותה ל-30 ימים. משמעות הדבר, היא כי החוק מאפשר לקבלן ו/או ליזם לדחות את מועד המסירה החוזי ב-30 ימים בלבד, כאשר בסיומן הקונה יהיה זכאי לפיצויים ללא הוכחת נזק.
2. עדכון מודל חישוב הפיצויים
   התיקון לחוק המכר, אף שינה את חישוב הפיצויים להם יהיו זכאים הקונים בגין איחור במסירה. בהתאם לתיקון, ככל ומוכר דירה יאחר במסירת החזקה מעל לחודש ימים, הקונה יהיה זכאי לפיצוי, ללא הוכחת נזק, עד למועד מסירת הדירה לרשות הקונה וזאת בהתאם לסכום הפיצוי המוסכם בהסכם המכר או בהתאם לסכומים שיפורטו להלן (לפי הגבוה):2.1 החל מחודש לאחר מועד המסירה ועד ארבעה חודשים – פיצוי בגובה דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה;
   2.2 החל מחמישה חודשים ועד עשרה חודשים מהמועד החוזי – פיצוי בגובה של 125% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמקומה;
   2.3 החל מעשרה חודשיים ואילך – פיצוי בגובה של 150% מדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
3. צמצום סעיפים השוללים או מפחיתים את הפיצוי בגין איחור במסירה
   טרם תיקון 9 לחוק המכר, החוק עיגן את האפשרות להוסיף להסכמי המכר סעיפים מוסכמים לפיהם – איחור במסירה כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן לא מוטל על המוכר, לא יזכו את הרוכשים בקבלת פיצוי. סעיפים אלו, הפחיתו או שללו את סכום הפיצוי לרוכשים בגין איחור במסירה, אשר נבע מנסיבות שלא היו בשליטתו של המוכר כאמור.תיקון 9 לחוק המכר, שינה את נוסח הסעיף וקבע כי מוכרי דירות (כהגדרתם בחוק המכר) יהיו פטורים מתשלום פיצוי לרוכש דירה בשל מעשה או מחדל של הרוכש או במקרה בו האיחור נובע מ"סיכול חוזה", כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות), זאת כפי שנקבע בזו הלשון בתיקון לחוק המכר:"(ג) הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב) לא יחולו אם מתקיים לגבי האיחור במסירת הדירה אחד מאלה:

   (1) הוא נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד;
   (2) הוא תוצאה מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף".

באשר למונח "סיכול חוזה" – בהתאם לחוק החוזים, הכוונה היא למצבים בהם האיחור במסירה נבע מנסיבות שבעת כריתת החוזה, המוכר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן ולא היה עליו לראותן מראש, ועל כן לא יכול היה המוכר למנוע אותן. זאת, תוך שקיום החוזה בנסיבות החדשות, הוא הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים.

גישת בתי המשפט בנוגע לעיכובים במסירה בעקבות מלחמות

המלחמה השפיעה על קצב העבודה באתרי בנייה רבים ברחבי הארץ, אשר תלויים בהעסקתם של עובדים מאזור יהודה ושומרון או עובדים מעזה. כך, קבלנים רבים מצאו את עצמם עם מחסור רב בכוח אדם, דבר אשר עשוי להוביל לאיחור בהשלמת פרויקטים וכפועל יוצא מכך עיכוב במסירת דירות לרוכשים.

טענות של רוכשי דירות בנוגע לעיכובים במסירה בעקבות מלחמות, מבצעים או מגפות נדונו לא אחת בבתי המשפט בישראל.

מחד גיסא, פסיקות שונות של בתי המשפט, מלמדות כי הגישה הרווחת בבתי המשפט, היא פרשנות מצומצמת של סעיף "הסיכול", בטענה לפיה ניתן לצפות כמעט כל אירוע. אי לכך, היו מקרים מעטים גם במשבר הקורונה וגם במלחמת צוק איתן שזכו להגנת הסיכול. לעניין זה, נציין את פסק הדין של בית המשפט העליון שניתן בשנת 1979 ומצוטט גם כיום, במסגרתו פסק כבוד מ"מ הנשיא דאז, משה לנדוי, כי לא ניתן לראות במלחמת יום הכיפורים אירוע מסכל שכן לדעתו "כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל ובין כל שכנותיה, סכנה של פרוץ מלחמה במועד כלשהו, קרוב או רחוק, אינה קיימת תמיד, כך שבעניני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל" (ע"א 715/78 אריה כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ, לג(3) 639 (1979)‏‏ (להלן: "פרשת כץ").

מאידך גיסא, בפסיקה מאוחרת יותר ניכרת מגמה המבקשת להרחיב במידת מה את הצמצום של סעיף "הסיכול". זאת, ניתן ללמוד מדבריו של כבוד השופט י' אנגלרד בפרשת רגב, אשר מצוטטת לא מעט בפסיקות בתי המשפט כיום (ע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד (2000). בפרשת רגב נפסק כי יש להחיל את מבחן הצפיות (שהוא חלק משאלת הסיכול החוזי), על ההשלכות בפועל של האירוע על מהות היחסים החוזיים ולא על עצם פרוץ האירוע. זאת כפי שנאמר בזו הלשון:

"לגופו של עניין, גישתו הכללית של בית-משפט זה – כפי שבאה לידי ביטוי בפרשת כץ, על נסיבותיה המיוחדות – נראית בעיניי נוקשה מדי. מבחינה עקרונית, יש, לטעמי, לבחון בכל מקרה ומקרה את השפעתו של אירוע חריג, כגון פרוץ מלחמה, על מהותם של היחסים החוזיים. כלומר, את מבחן הצפיות יש להחיל לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים".

נראה כי נכון להיום אין הלכה גורפת לעניין פיצויים עבור איחור במסירה נוכח אירועים מסכלים כגון מלחמה, אולם ניתן לשער כי בעקבות המלחמה הנוכחית יוגשו תביעות בנושא אשר יכולות לשנות את המצב המשפטי הקיים.

יובהר, בתי המשפט קבעו לא אחת כי אף במקרים בהם נטען לאיחור בשל מלחמה, יש להוכיח ולהצביע עובדתית על קשר ישיר בין האיחור במסירה לבין המלחמה בצירוף אסמכתאות המעידות על כך.

בעניין זה, בית המשפט המחוזי הבהיר בפרשת נגר כדורי כי: "היה מקום להוכיח את מידת השפעתו של המבצע הצבאי על האיחור במסירת הדירה ולהוכיח בראיות של ממש כי המבצע הצבאי הוא שגרם לעיכוב במסירת הדירה" [ע"א (מחוזי חי') 39097-01-21 נגר כדורי נ' יוסף רייטבורט (נבו 12.08.2021)‏‏]. כך גם, בפסק דין משנת 2019, בו נטען כי עיכוב במסירת הדירות נבע בשל מבצע צוק איתן, פסק כב' השופט עדי הדר, כי: "יש להידרש ולבדוק הקשר בין מלחמה, או מבצע צבאי, לבין האיחור הנטען, גם אם אין מחלוקת כי יש חפיפה בלוח הזמנים, בין הבנייה לבין המבצע הצבאי" [ת"א (שלום ת"א) 53377-05-16 דניאל צביבך נ' בולווארד נדל"ן (נבו 03.03.2019)‏‏].

מהתנהלות בתי המשפט ובהתאם לפסיקה, ניתן להסיק כי בתי המשפט ידרשו ממוכרי דירות ראיות חד משמעיות המוכיחות כי המלחמה השפיעה באופן ישיר על אתרי הבנייה. אי לכך, אנו ממליצים למוכרי דירות, אשר המלחמה השפיעה על קצב התקדמות הפרויקטים שלהם, לשמור את כל האסמכתאות המוכיחות זאת. כך למשל, מומלץ לשמור אסמכתאות על שינויים בלוחות הזמנים וביומני העבודה; החלטות של עיריות להפסקת עבודות באתרי הבנייה; תיעודיים על עיכובים מהשטח; הזמנות של חומרי בנייה שהתעכבו; סגרים על מקומות שבהם מגיעים פועלים לאתרי הבנייה (כדוגמת פועלים המגיעים מעזה או מאזור יהודה ושומרון); קושי בגיוס עובדים ממקומות אחרים ועוד'.

• אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי.

                          

הריסה ובניה מחדש של מבני מגורים שנפגעו במלחמה –
שלוש קונסטרוקציות קיימות בדין להקמת הבניין מחדש וההתאמות הנדרשות להן נוכח נזקי המלחמה.

מאת עו"ד איילת צור

במלחמת חרבות ברזל נורו על ישראל מעל ל-7,500 רקטות*. מרבית הרקטות יורטו על ידי כיפת ברזל אולם חלקן פגעו בבנייני מגורים, וכן נפגעו בניינים בשל יירוט טילים (להלן יקראו נזקים הנגרמים מפגיעת טיל או יירוט: "נזק מלחמה", הגדרה הלקוחה מחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א – 1961). מדובר בנזק המשמעותי ביותר למבנים, אשר ידעה המדינה מאז הקמתה ושיקומם של מבנים אלו מצריך הערכות כוללת. במאמר זה נתמקד בקונסטרוקציות הקיימות כיום בדין להריסתם ובנייתם מחדש של בנייני מגורים ובשינויים הנדרשים בהן לצורך התאמתן להריסה הנגרמת בשל נזק מלחמה ומשמעויות בנייתו מחדש של בניין מגורים.

_{* נכון ליום 29.10.23, על פי אתר המכון למחקרי ביטחון לאומי, https://www.inss.org.il/he/publication/war-data/, מרכז המידע למודיעי ולטרור על שם אלוף מאיר עמית, https://www.terrorism-info.org.il/he/.}

באשר לבנייני מגורים, גם פגיעה בדירה אחת בבניין כתוצאה מהמלחמה, עלולה לגרום להריסת הבניין כולו, בשל פגיעה קונסטרוקטיבית בשלד הבניין, המחייבת הריסתו. בעלי הדירות בבניין שמחוייב בהריסה עומדים בפני מציאות חדשה אשר נכפתה עליהם. פיצויים מכוח חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א – 1961, אמנם אמורים להחזיר את מצבם של הנפגעים לקדמותו, אולם במציאות זו, נשאלת השאלה – מהן זכויות הבניה אשר יוקנו למבנה כתוצאה מהריסתו בשל נזק המלחמה ואילו תיקונים נדרשים בדין הקיים על מנת לעשות צדק עם הנפגעים.

לשאלת היקף הזכויות המוקנה למבנה שנהרס במלחמה נפקות בשני מישורים: המישור האחד הוא המישור התכנוני/רישויי. היה ויבקשו בעלי הדירות להקים בניין מגורים חדש, תחת הבניין ההרוס מפגיעת הטיל, כיצד יוכלו למקסם את זכויותיהם, ובאופן המהיר ביותר ומהו הליך התכנון/הרישוי בו עליהם לנקוט לשם כך. המישור השני הוא המישור השמאי, בשלב שומת הנזק. מהו שוויה של דירה בבניין ההרוס, האם במסגרת עריכת השומה יש להתחשב בזכויות תוספתיות ומהו היקף זכויות אלו. הסדרה של הקונסטרוקציה המשפטית הראויה בדין תשפוך אור ותאפשר וודאות לנפגעים.

נסקור להלן שלוש קונסטרוקציות אפשרויות הקיימות כיום לצורך טיפול במקרה של הריסת בניין והקמתו מחדש, לרבות תוספת זכויות לבניין החדש שיוקם, ואת ההתאמות הנדרשות לצורך החלתם של קונסטרוקציות אלו על בניין מגורים שניזוק במלחמה:

הליך פינוי בינוי

ההליך הראשון הינו מסוג פינוי בינוי. הליך זה מתייחס למתחם פינוי בינוי באחד משני מסלולים: מסלול רשויות או מסלול מיסוי. במסלול רשויות היוזמה להכרזה על מתחם פינוי בינוי הינה אמנם מצד המדינה, והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אחראית על קידומה אך לצורך קידום עסקה ובניה במתחם תדרש התקשרות הדיירים עם יזם. במסלול מיסוי, התוכנית תקודם על ידי בעלי הדירות במתחם באמצעות יזם, ועליו לכלול לפחות 24 דירות קיימות. ההכרזה מקנה הטבות במיסוי והיזם נושא בעלות הכנת התכנית ואחראי לקדם אישורה. תכניות פינוי בינוי כוללות תוספת זכויות משמעותית, אך רלוונטיות למתחם ולא מבנה אחד, לפיכך תידרשנה התאמות בדין הקיים להחלתו על בניין מגורים שניזוק במלחמה. קידום תכנית פינוי בינוי יערך זמן רב ורק לאחר אישורן, ניתן יהיה לקדם הליך רישוי מכוח התכנית, אשר בסופו ניתן יהיה להתחיל בבנייתו של המבנה המשוקם. בין יתר ההתאמות שתדרשנה יש לפעול לייעול ההליכים וקיצורם.

מאידך, בצד החסרונות קיימים יתרונות למסלול זה: מעבר לתוספת הזכויות בתכנית, במסלול פינוי -בינוי, קיימות הטבות מיסוי, תשלום דמי שכירות לבעלי הזכויות ממועד הפינוי ועד מסירת הדירה החדשה, הטבות בדמי ניהול בדירות החדשות, הטבות לקשישים וכו'.

בנוסף, לצורך החלת הליך פינוי בינוי על בניין מגורים שנפגע מהמלחמה, יש צורך להוסיף מטרה זו למטרותיו של חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. כמו כן, יש ליתן סמכות לרשות להתחדשות עירונית להפנות תקציבים לפרויקט שיקום בניין מגורים שניזוק במלחמה, לרבות תמריצים באזורים שבהם אין כדאיות כלכלית לכך, באמצעות תיקון החוק הקיים.

ראוי בעניינינו אף לקצר הליכים, באמצעות קביעה טנטטיבית כי כל בניין אשר מיועד להריסה בשל נזק מלחמה גם אם לא עומד במלוא התנאים להריסה לפי החוק הנוכחי, יוכרז כמתחם לפינוי בינוי ובכך יחסך הצורך בהליך ההכרזה וניתן יהיה מיד לקדם תכנית להקמת הבניין מחדש. בצד זאת, יש לוודא כי התוכניות יהיו כלכליות ואטרקטיביות ליזמים על מנת לוודא כי אכן ימומשו בפועל.

במסגרת תיקוני החקיקה המתבקשים, יהיה צורך אף בהתאמת חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) תשס"ו- 2006, הכולל הנחיות לביצוע עסקת הפינוי בינוי, וכן לעניין הליכים הנוגעים לדייר סרבן, שכן במקרה של הריסת הבניין בשל נזק מלחמה, הרי שבנייתו של הבניין מחדש – במהירות האפשרית – הינה מחוייבת המציאות ואינה בגדר "Nice to have".

הליך מכוח תיקון 139 לחוק התכנון והבניה

דרך נוספת לפעולה, ולו בשל הדחיפות הנובעת מהצורך בהקמת הבניין בהקדם, הינה מכוח הרחבתו של תיקון מס' 139 לחוק התכנון והבניה, מיום 10.7.2022, כך שיחול אף על מבנים שנהרסו כתוצאה מנזק מלחמה. הרחבתו של סעיף 70ב לחוק התכנון והבניה, שעניינו תכנית לעמידות מבנים מפני רעידת אדמה במסלול הריסה ובנייה מחדש, תאפשר מחד להנות מההטבות אותן המסלול מאפשר, קרי – קידום תכנית בסמכות ועדה מקומית, תוך הגדלת אחוזי הבניה במגרש עד ל-400% של המבנה שנהרס (או יותר, בתנאים מסוימים), הוספת שטחי שירות, סטיה מהוראות החניה החלות על המגרש ובצד זה, ניתן יהיה להגיש בקשה להיתר התואם את התכנית לאחר החלטת הועדה המקומית בדבר הפקדת התכנית ובכך, בנוסף, יקוצר לוח הזמנים להקמת הבניין מחדש. יתרון נוסף בהליך זה כי הינו ניתן לקדם באמצעותו פתרון תכנוני מהיר לבניין בודד ולא נדרש מתחם.

נציין כי ביום 3.1.23 המליצה המועצה הארצית לתכנון ולבניה על נוסח התקנות אשר ילוו הליכים אלו והן ממתינות לחתימת השר.

הליך מכוח בינוי פינוי אזורי שיקום

הקונסטרוקציה השלישית הרלוונטית לעניינינו הינה מכוח חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, תשכ"ה – 1965. תפקיד הרשות שהוקמה מכוח החוק הינו ליזום פינוי בינוי לשם שיקום משכנות עוני ושכונות נחשלות ושל מבנים המסכנים יושביהם. למעשה, כבר כיום ניתן לפעול מכוח החוק, לצורך שיקומם של בנייני המגורים שנפגעו במלחמה, אך עדיין ידרשו לדעתנו תיקונים לקיצור ההליכים הקבועים בחוק.

הרשות רשאית להכריז על אזור שיקום או מבני שיקום, באישור הממשלה ולאחר התייעצות עם הרשות המקומית שבתחומה מבנה השיקום ולאחר שמיעת התנגדויות להכרזה.

היוזמה לתכנית למבנה השיקום הינה של הרשות לבינוי ופינוי של אזורי שיקום והועדה המחוזית היא הסמכות לאישור התכנית. נציין כי ניתן פטור מתשלום היטל השבחה ליחידות הדיור הנכללות במבנה שיקום.

היתרון בהליך זה הינו שהיוזמה לתכנית היא של הרשות, דבר המאפשר ראיה "מערכתית" כוללת במישור הארצי, של הצרכים והדרישות לשיקום מבנים אשר נפגעו במלחמה. נציע כי גם בקונסטרוקציה הזו יקוצרו הליכים, באמצעות קביעה טנטטיבית כי כל בניין אשר מיועד להריסה בשל נזק מלחמה יוכרז כמבנה שיקום ובכך יחסך הצורך בהליך ההכרזה. כך ניתן יהיה מיד לקדם במהירות תכנית להקמת הבניין מחדש.

החוק מאפשר לרשות כלים מהירים להתארגנות נוכח המצב, לבינוי אזור השיקום, באמצעות התקנת כללים שעל פיהם יוכנו תכניות בניין עיר למבנים. הסמכה זו מאפשרת התארגנות מהירה לשיקום המבנים, מאחר ונחסך הצורך בהליכי חקיקה או התקנת תקנות שהינם ארוכים ומסורבלים ובכך ניתן יהיה לפעול לשיקום מבני המגורים במהירות.

לסיכום:

סקרנו שלוש קונסטרוקציות חוקיות מכוחם ניתן לשקם את מבני המגורים שנפגעו במלחמה, כאשר לכל אחת מהקונסטרוקציות יתרונות וחסרונות. יתכן והפתרון הראוי הינו שילוב קונסטרוקציות אלו, לצורך השבת מצבם של בנייני המגורים שנפגעו במלחמה לקדמותם במהירות המירבית ותוך מקסום זכויות בעלי הדירות שנדרש שיקומן.

במסגרת פתרון כולל למבנים שניזוקו במלחמה, ראוי לקדם אף את נושא הוספת הממ"דים לבנייני מגורים (מבני מגורים שאינם כלולים בהסדרים שאושרו לאחרונה ועליהם אנו מברכים). גם בהקשר זה ראוי כי יקודם הליך תכנוני ורישויי מהיר, במטרה לזרז ולקצר הליכים, תוך איזון בין דרישות הרשות המקומית, הרווח ליזם ואינטרס הבעלים, המבקשים להתגונן מפני המלחמה.

מאמר

התמשכות הליכים והתנהלות שאינה מטיבה לא די בה כדי לבסס עילת רשלנות של רשות התכנון

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ליאור קיל

במאמר זה נסקור את פסק הדין של בית המשפט העליון מיום 21.9.2023 ע"א 4782/22 מלון מרינה תל אביב בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב. בפסק הדין דחה הרכב כב' השופטים פוגלמן, עמית וכשר ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בת"א 47510-07-10 [פורסם בנבו] מיום 10.5.2022 שניתן על ידי כב' השופט ארז יקואל.

במוקד פסקי הדין ניצבה השאלה האם התנהלות שאינה מטיבה מהווה כשלעצמה עוולה ? והאם העובדה שמספר ערכאות שיפוטיות קבעו שהחלטות הרשות אינן מוצדקות וביטלו אותן מהווה בהכרח הוכחה לכך שהרשות התרשלה במילוי תפקידה ?

הן פסק הדין במחוזי והן פסק הדין של בית המשפט העליון השיבו לכאורה בשלילה לשאלות הנ"ל. בית המשפט העליון בהסתמך על הלכת בורנשטיין קבע כי: "לא די בהתמשכות הליכי התכנון ואי מתן היתר בניה, אף לא בחלוף הזמן, ארוך ככל שיהא, כדי לבסס עילת רשלנות, אלא נדרשת הוכחה לקיומו של מעשה או מחדל רשלני מצד רשויות התכנון" (ע"א 3757/13 בורנשטיין נ' עיריית חיפה [פורסם בנבו] (21.7.2016)).

במקרה הנדון המערערות הגישו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב יפו בקשה להיתר בנייה שעיקרה הסבת בית קולנוע "שחף" בכיכר אתרים לאולם כינוסים/אירועים, תוך החלפת שטחים, כך שמעבר ציבורי ליד בית הקולנוע, ייסגר וייהפך למסחרי, ובתמורה, חנויות מסחריות בבעלות המערערות תבוטלנה ותהפוכנה למעבר ציבורי חלופי.

היתר הבנייה ניתן בחלוף כ-12 שנים מהגשת הבקשה. לטענת המערערות, הטיפול בבקשה היה רשלני וגרם לעיכוב בלתי מוצדק בהוצאת היתר הבנייה. לביסוס טענתם טענו המערערות שהן נאלצו במהלך השנים להגיש שבעה עררים על החלטות הוועדה המקומית ועיריית תל אביב. כל העררים התקבלו, לעיתים תוך מתיחת ביקורת על התנהלות הוועדה המקומית, ויש בכך כדי להצביע על ההתנהלות הרשלנית. לעומתן טענו הועדה המקומית והעירייה כי פעלו כדין בגדר הסמכויות המסורות לשיקול דעתן, והיו אלה דווקא המערערות שלא מילאו אחר התנאים הנדרשים לצורך קבלת היתר הבנייה.

בית המשפט המחוזי, כאמור, דחה תביעתם של המערערות. בפסק דינו עמד בית המשפט המחוזי על כך שמדובר בהיתר בנייה מורכב, וגם אם התנהלות הועדה המקומית והעירייה לאורך השנים ולאורך המסלול לא הייתה תמיד מיטבית, הרי שיש לזקוף לחובת המערערות את העיכוב בקבלת ההיתר "לנוכח גרירת הרגליים שאפיינה את התובעות במשך תקופה ארוכה".

בית המשפט העליון אימץ קביעה זו של בית המשפט המחוזי וקבע כי אף שניתן להצביע על עיכובים לא מוצדקים כאלה ואחרים בגין דרישות לא מוצדקות או דרישות שבוטלו, בחישוב כולל תקופת העיכוב המצטברת לאורך השנים אינה ארוכה והיא "נבלעת" בשנים הארוכות שבמהלכן פעלו המערערות באיטיות. כפי שנקבע בפסק הדין, המערערות נקטו בדרך פעולה של פתרון בעיה ולאחר מכן פתרון בעיה נוספת לאורך המסלול (עבודה "בטור"), במקום לפעול במקביל בתחנות השונות, כפי שנדרש מהן על ידי מהנדס העיר.

כפי שציינו לעיל, פסקי הדין של המחוזי והעליון מבקשים לכאורה להכריע בשאלה העקרונית האם התנהלות שאינה מטיבה מהווה עוולה כשלעצמה המקימה זכות לתבוע בנזיקין.

יחד עם זאת, לטעמנו קריאה מדוקדקת של פסק הדין מגלה שהתביעה כמו גם הערעור נדחו למעשה בשל כך שהעובדות הצביעו דווקא על מחדלן של המערערות לאורך השנים אשר פעלו באיטיות במילוי אחר התנאים אשר הציבה הרשות למתן היתר הבניה ואילו התנהלות הועדה המקומית והעירייה הגם שלא היתה בהכרח תקינה לאורך הדרך "נבלעת" במחדלן של המערערות.

יוצא אפוא, שהקביעה העקרונית של בית המשפט כי אין די בהוכחת התנהלות שאינה מטיבה כדי לחייב בנזיקין, לא יושמה בפועל בפסק הדין, שכן נמצא שהמערערות במחדלן אשמות בעיכוב בהוצאת היתר הבניה והקביעה העקרונית נותרה בחלל כאוביטר בלבד.

נראה כי, נכון היה לדחות את התביעה לנזיקין לא בשל כך שלא הוכחה הפרה של הזכות, אלא בשל כך שלא נמצא קשר סיבתי בין העוולה לבין התמשכות ההליכים להוצאת היתר הבניה.

כידוע עוולת הרשלנות עומדת על 3 אדנים: קיומה של חובת זהירות, הפרה של אותה חובה וקיומו של קשר סיבתי בין ההפרה לבין הנזק שנגרם.

במקרה דנן, בית המשפט מדגיש כי ודאי שקיימת חובה של הרשות למנוע התמשכות הליכים. אך, במענה לכאורה לטענות המערערות, בית המשפט קובע שהתמשכות ההליכים כשלעצמה אין בכך כדי לבסס הפרה של אותה חובה.

יוצא אפוא כי כישלון המערערות לבסס עילת הרשלנות, אינו בשל כך שלא הוכיחו קיומה של הפרת הזכות, אלא בכך שלא הצליחו להוכיח קשר סיבתי בין ההפרה לבין הנזק שנגרם. שכן מהעובדות עולה תמונה שהמערערות במחדלן הן שעיכבו הוצאת ההיתר, כך שגם אם התנהלות הרשות לא היתה תקינה לא זו הסיבה לעיכוב בהוצאת ההיתר ולכן לא התקיימו כל יסודות עוולת הרשלנות.

נציין בהקשר לאמור, כי בית המשפט העליון בתיקים אחרים כמו למשל תיק ע"א 166/09 שיינברגר, כבר עמד על האחריות המוטלת על גורמי התכנון והרשות המוניציפאלית כלפי בעלי נכסים בתחומן במקרה של רשלנות וכי ההלכה הנוהגת מורה, כי לא די בהתמשכות הליכי התכנון ואי מתן היתרי בניה, אף לא בחלוף הזמן, ארוך ככל שיהא, כדי לבסס עילת רשלנות – אלא שנדרשת הוכחה לקיומו של מעשה או מחדל רשלני מצד מי מגורמים אלה.

ועולה התהייה מהי אותה הוכחה של קיומו של מעשה או מחדל מצד הרשות שיזכה את בעל הקרקע הניזוק מהתמשכות הליכי תכנון? נראה כי מדובר בכר נרחב ומוטב כי יקבעו מבחנים/קריטריונים שבהתקיימם, תחוב הרשות בנזיקין , וזאת על מנת שלא יצאו מקרים בהם על אף רשלנות רבתי מצד הרשות , היא תצא נשכרת.

בעניינינו, נראה כי הנסיבות שהביאו להתמשכות ההליכים מוכיחות שהתקיימה עוולה שכן המערערות נאלצו במשך השנים לנהל הליכים משפטיים מרובים כנגד רשויות התכנון בכולן היא זכתה בדין.

לבסוף, התוצאה אליה הגיע בית המשפט הינה מתוך ההנחה כהגדרתו שאכן המערערות במחדלן הן האשמות בהתמשכות ההליכים בכך ניתקו את הקשר בין העוולה לבין הנזק שנגרם. אך נראה כי טוב היה עושה בית המשפט אם היה "מנצל" פסק הדין לפחות באוביטר להדגיש כי להתנהלות הרשות יש מחיר בנזיקין.

כמו כן, ומבלי להביע עמדה בהליך הספציפי זה, נראה כי על מנת למגר תופעת זאת של התמשכות הליכי תכנון ועל מנת לגרום לרשויות שלא להתמהמה יתר על המידה שלא לצורך, נראה כי טוב יעשה המחוקק אם יקבע סנקציות למקרה בו יימצא כי רשות אינה פועלת בפרק זמן סביר וימצא עוד פתרונות שיסלקו את הרעה החולה של בירוקרטיה שמביאה רק רע ותסייע לשחרור קרקעות לציבור.

לא יכלנו שלא לחתום את מאמרנו באמירתו של כב' הש' א. רובינשטיין בעע"מ 8445/06 זלצמן נ' ועדת הערר לתו"ב מחוז ת"א:

"מסכים אני לחוות דעתה של חברתי השופטת נאור…כי "ייטיבו רשויות התכנון לעשות אם יפעלו בזריזות לסיים את ההליך התכנוני…." היא אמנם מבחינה משפטית בשולי הדברים, כמות שכתבה, אך מבחינה מהותית הוא עיקר העיקרים. הלב נחמץ לראות כיצד נושא זה נמשך ונמשך על פני שנים והליכים על הליכים על הליכים, וכמובן הוצאות ועוגמת נפש, ואינו בא בכלל סיום".

                      

                       

מאמר

בטוחות לפי חוק המכר – בטוחות או לא לקנות

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד יעקב גלאי

לאחרונה הפכו בטוחות חוק המכר רלוונטיות מתמיד. אתרי החדשות מלאו בשמותיהם של חברות שונות שנקלעו לקשיים (מי יותר ומי פחות) ואין חולק כי התקופה בה אנו נמצאים כעת אינה תקופה קלה ליזמים וקבלנים. הקושי בו נתקלים בעלי משכנתאות פרטיות עם עליית מרכיב הפריים בריבית המשולמת על הלוואות, מתגמד לעומת העלויות המוטלות על יזמים וקבלנים שרכשו קרקעות בכסף רב, תוך נטילת הלוואות בסכומים גבוהים ומשכון המקרקעין שרכשו.

ההשלכות על רוכשי דירות יד ראשונה מקבלנים ויזמים וכן בעלי קרקעות בפרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א ועוד, גבוהות  מאוד.

במקרה בו רוכש דירה משלם לקבלן עבור רכישת דירה, ולאחר מכן הקבלן נכנס לקשיים והבנק מממש את הקרקע בה ממוקם הפרויקט והדירה שנרכשה, הקונה יוותר בלי כלום, ללא כספו שנבלע בחובותיו של הקבלן וללא הקרקע שנמכרה על ידי הבנק לכיסוי חובותיו של הקבלן לבנק.

על מנת לפתור בעיה זו, קבע המחוקק בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר הבטחת השקעות") מספר בטוחות על מנת להבטיח את רכושו של הקונה (חשוב להבהיר שהוראות אלה הינן הוראות קוגנטיות, לא ניתן להתנות עליהן והממונה על חוק המכר רשאי להטיל קנסות גבוהים על יזם המפר הוראות אלה.

בהתאם להוראות החוק, מוכר דירה (יודגש שמדובר על מוכר דירת יד ראשונה – קבלן או יזם) לא יקבל מקונה על חשבון מחיר הדירה סך העולה על 7% מהמחיר אלא אם כן קיבל את אחת מהבטוחות המנויות בחוק המכר:

1. ערבות בנקאית.
2. פוליסת ביטוח.
3. משכנתא מדרגה ראשונה לטובת הקונה.
4. הערת אזהרה לטובת הקונה ובלבד שלא נרשמו על המקרקעין שעבוד, עיקול או זכות של צד ג' שיש להם עדיפות על ההערה.
5. רישום הזכויות (מכר או חכירה) על שם הקונה כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד ג'.

בטוחות אלה, כשהן ניתנות בהתאם לתנאים הנקובים בחוק, אמורות לבטח את כספו של הרוכש או בעל הקרקע, באופן הטוב ביותר. בפועל, הבטוחות המומלצות הן ערבות בנקאית ופוליסת ביטוח, כאשר רישום הזכויות בהתאם לתנאי חוק המכר הבטחת השקעות, מחליף בטוחות אלה.

לא נרחיב על כך במאמר זה אך חשוב לציין כי הערת אזהרה יכולה לעיתים להיות מסוכנת ובעבר אף ניתן פסק דין (פר"ק (מחוזי ת"א) 14785-05-18 דרך התאנה בע"מ נ' כונס הנכסים הרשמי תל-אביב (נבו 14.05.2019) ואף אושר בבית המשפט העליון בע"א 3937/19 מרדכי חכם נ' עו"ד מור נרדיה, מנהל מיוחד, מפרק (נבו 10.08.2020)) שקבע במקרה של חדלות פירעון כי ההסכמים עם הרוכשים מהווים נכס מכביד ומשכך יבוטלו, והערות האזהרה שנרשמו על מנת לבטח את זכויותיהם תמחקנה, ואף נקבע כי הרוכשים אינם מהווים נושים מובטחים.

גם הממונה על חוק המכר הרחיב על עניין זה בנייר עמדה שיצא ביום 21.12.2020, שם העיר הממונה והדגיש את חובת הזהירות של רוכשי הדירות במקרה בו ניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה ואף גילה דעתו כי הדבר דורש תיקון נוסף של תקנות חוק המכר הבטחת השקעות הקובעות את אופן פריסת התשלומים במקרה של בטוחה מסוג זה (וזאת לאחר תיקון שנעשה בתקנות אלה ביום 16.5.2019).

יש לציין כי הערת אזהרה ניתנת דרך כלל בפרויקט שאינו מלווה בליווי בנקאי, דהיינו חסר את סינון ובקורת הבנק והמפקח מטעמו על הפרויקט ושלבי הבניה.

נקודה נוספת שחשוב לציין היא ששמירת הסכום ששולם על חשבון מחיר הדירה בנאמנות באמצעות עורך דין, אינה מהווה בטוחה על פי חוק המכר הבטחת השקעות, ומעבר לכך שהיזם חשוף לקנסות שיוטלו עליו על ידי הממונה, הדבר אינו מבטח באופן מוחלט את זכויותיהם של הרוכשים. פסק דין בעניין זה ניתן בו"ע (מינהליים ת"א) 45092-08-22 י.ר – אחים עזרא חברה לבנין בע"מ ואח' נ' משרד הבינוי והשיכון/הממונה על חוק המכר (נבו 20.11.2022). מכיוון שהחוק מאפשר תשלום של 7% ללא בטוחת חוק מכר, מומלץ לוודא כי כספים אלה אכן נשמרים בנאמנות עד לקבלת בטוחה על מלוא הסכום ששולם והדבר מהווה שמירה בהעדר חלופה הקבועה בחוק.

במקרה של בעלי קרקעות בפרויקט התחדשות עירונית (תמ"א, פינוי בינוי וכו'), היזם נוטל הלוואה למימון הפרויקט תוך רישום משכנתא על המקרקעין. במקרה של מימוש המשכנתא, יאבדו בעלי הקרקעות את זכויותיהם ויוותרו ללא קרקע וללא דירה. כאמור, החוק המכר לא קבע חובת בטוחות שכן ההנחה הינה שבעלי קרקעות אינם צד חלש כרוכשי דירות מקבלן ובדרך כלל מיוצגים היטב. בהסכמים הנחתמים בין בעלי הקרקעות לבין היזם, נקבע מנגנון המבטיח את זכויותיהם של בעלי הזכויות באמצעות ערבות בנקאית בסכום זהה לדירות התמורה שאותם אמורים בעלי הקרקעות לקבל. ערבות זאת מבטחת את בעלי הזכויות במקרה של מימוש המשכנתא. יוער כי בהתאם לפסיקה, הערבות הבנקאית הינה בלתי תלויה ומנותקת מההסכם עם היזם ומהווה מערכת הסכמית נפרדת בין בעלי הקרקע לבין הגוף נותן הערבות. כך במקרה של חדלות פירעון, לא ניתן לעקל את הערבות הבנקאית, ערבות זו הינה בנוסף לערבויות נוספות נדרשות בעסקאות כאלו כדוגמת ערבות שכר דירה, ערבות מיסים וכדומה.

יש לציין כי כיום ובפרט לאור העלאת הריבית יש יזמים אשר חפצים להקל בעלויות הריבית ומוכרים לקבוצות רוכשים דהיינו שינהגו כקבוצות רכישה.

לכאורה קבוצת רכישה הינם "יזם" ואז נטען כי אין צורך בערבות לפי חוק המכר שכן במקרה זה הרוכשים הם מקבלי ההחלטות והם הפועלים למשכון הקרקע תמורת הכספים שהם מקבלים, ובמקרה זה עליהם לוודא שזכויותיהם מובטחות במסגרת הסכם המימון שנחתם מול הגוף המממן את הבנייה.

יחד עם זאת הובהר על ידי הממונה על פי חוק המכר, החלטה שגובתה על ידי בית המשפט המחוזי כי יש לבדוק הנסיבות וכאשר המוכר מתחייב למחיר סופי והחלטות נותרות שלו הרי שיש להחיל עליו הוראות החוק למתן בטוחות.

הערה לסיום:

חשוב לציין שאין מטרת מאמר זה להרתיע רוכשים או בעלי קרקע מלחתום על עסקאות, אלא ללמד על משנה הזהירות הנדרשת בחתימת עסקאות אלה והחשיבות של ייצוג ראוי של בעלי הקרקע או הרוכשים.

חובת הזהירות מוטלת על כל רוכש דירה או בעל קרקע החותם על הסכם במסגרת התחדשות עירונית, ועליו לוודא שהוא מקבל בטוחות מספקות שיספקו מזור במקרה של תקלה, קשיים ו/או חדלות פירעון ומימוש המקרקעין על ידי הגוף שנותן את המימון ליזם.                   

             מאמר

השיטות המרכזיות להערכת שווי המצב החדש בתכניות פינוי בינוי

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ירום שגן

בהחלטה שניתנה לאחרונה סקרה ועדת הערר את השיטות המרכזיות להערכת שווי המצב החדש בתכניות פינוי בינוי (ערר 8219-08-19 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון נ' חוה רודניק).

ביוני 2018 מכרה המשיבה דירת מגורים, המהווה חלק ממגרש 7, שנועד לביצוע בשלב השלישי לפי טבלת השלביות שבתכנית המשביחה רש/1054 (תכנית להתחדשות עירונית במתחם הצעירים, שכונת מורשה ברמת השרון). בעקבות המכירה, הוציאה הוועדה המקומית דרישת תשלום בהתאם לשומת היטל השבחה שהופקה על ידי שמאי הוועדה המקומית. התבקש מינויו של שמאי מכריע, וביולי 2019 נתן השמאי המכריע בועז קוט את החלטתו. הוועדה המקומית חלקה על השומה המכרעת והגישה ערר לוועדת הערר.

הוועדה המקומית מיקדה את טענותיה ב-3 טעויות מרכזיות שנפלו, לשיטתה, בהכרעה.

נטען שהשמאי המכריע קבע מקדם דחייה של 8 שנים במצב החדש, אך לא התחשב בשווי שימוש ביניים במבנה הקיים בתקופת הדחייה. ונטען שלנוכח שוני בשווי מ"ר בנוי בין דירות בגדלים שונים (80 מ"ר, 64 מ"ר, 45 מ"ר), היה על השמאי המכריע להתייחס לרכיב זה של שוליות בשווי למ"ר. ונטען שהשמאי המכריע לא נטרל את הפוטנציאל הגלום בעסקאות ההשוואה בעת קביעת שווי מ"ר בנוי, על אף שמדובר במתחמים המיועדים לפינוי בינוי.

ועדת הערר, בהרכב בראשות עורכת הדין תמר עיני ורדון יחד עם חברי הוועדה אור לוי ויעל פרי, דחתה את הערר, תוך שקבעה שחלק הארי של טענות הוועדה המקומית לא הובאו בפני השמאי המכריע על ידה, ואף לא נכללו בשומתה שלה מלכתחילה.

בעניין אי-התחשבות בשווי שימוש ביניים נקבע, שלא חושב שווי כאמור גם בשומת הוועדה המקומית. בנוסף צוין כי קיימות מספר שיטות המאפשרות שומת שווי המצב החדש בתכנית פינוי בינוי, ובחלק מהשיטות יש להביא בחשבון שימוש ביניים ומקדם דחייה, ובחלק לא.

ועדת הערר הציגה בהחלטתה את 3 השיטות להערכת שווי המצב החדש בתכניות פינוי בינוי (על פי שווי הדירה הקיימת לאחר אישור התכנית; או על פי שווי רכיב הקרקע כזמינה לבנייה על פי התכנית; או על פי הנאת הדייר מן הדירה החדשה שתיבנה), וציינה לגבי כל אחת מהן, אם יש מקום לחשב דחייה במימוש ואם יש מקום לחשב שווי שימוש והנאות ביניים (ואם כן – מאיזה מועד: ממועד אישור התכנית או ממועד הריסת המבנה הקיים).

להלן הטבלה המסכמת שהביאה ועדת הערר בהחלטתה: