הריסה ובניה מחדש של מבני מגורים שנפגעו במלחמה – שלוש קונסטרוקציות קיימות בדין להקמת הבניין מחדש וההתאמות הנדרשות להן נוכח נזקי המלחמה.

הריסה ובניה מחדש של מבני מגורים שנפגעו במלחמה –
שלוש קונסטרוקציות קיימות בדין להקמת הבניין מחדש וההתאמות הנדרשות להן נוכח נזקי המלחמה.

מאת עו"ד איילת צור

במלחמת חרבות ברזל נורו על ישראל מעל ל-7,500 רקטות*. מרבית הרקטות יורטו על ידי כיפת ברזל אולם חלקן פגעו בבנייני מגורים, וכן נפגעו בניינים בשל יירוט טילים (להלן יקראו נזקים הנגרמים מפגיעת טיל או יירוט: "נזק מלחמה", הגדרה הלקוחה מחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א – 1961). מדובר בנזק המשמעותי ביותר למבנים, אשר ידעה המדינה מאז הקמתה ושיקומם של מבנים אלו מצריך הערכות כוללת. במאמר זה נתמקד בקונסטרוקציות הקיימות כיום בדין להריסתם ובנייתם מחדש של בנייני מגורים ובשינויים הנדרשים בהן לצורך התאמתן להריסה הנגרמת בשל נזק מלחמה ומשמעויות בנייתו מחדש של בניין מגורים.

_{* נכון ליום 29.10.23, על פי אתר המכון למחקרי ביטחון לאומי, https://www.inss.org.il/he/publication/war-data/, מרכז המידע למודיעי ולטרור על שם אלוף מאיר עמית, https://www.terrorism-info.org.il/he/.}

באשר לבנייני מגורים, גם פגיעה בדירה אחת בבניין כתוצאה מהמלחמה, עלולה לגרום להריסת הבניין כולו, בשל פגיעה קונסטרוקטיבית בשלד הבניין, המחייבת הריסתו. בעלי הדירות בבניין שמחוייב בהריסה עומדים בפני מציאות חדשה אשר נכפתה עליהם. פיצויים מכוח חוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א – 1961, אמנם אמורים להחזיר את מצבם של הנפגעים לקדמותו, אולם במציאות זו, נשאלת השאלה – מהן זכויות הבניה אשר יוקנו למבנה כתוצאה מהריסתו בשל נזק המלחמה ואילו תיקונים נדרשים בדין הקיים על מנת לעשות צדק עם הנפגעים.

לשאלת היקף הזכויות המוקנה למבנה שנהרס במלחמה נפקות בשני מישורים: המישור האחד הוא המישור התכנוני/רישויי. היה ויבקשו בעלי הדירות להקים בניין מגורים חדש, תחת הבניין ההרוס מפגיעת הטיל, כיצד יוכלו למקסם את זכויותיהם, ובאופן המהיר ביותר ומהו הליך התכנון/הרישוי בו עליהם לנקוט לשם כך. המישור השני הוא המישור השמאי, בשלב שומת הנזק. מהו שוויה של דירה בבניין ההרוס, האם במסגרת עריכת השומה יש להתחשב בזכויות תוספתיות ומהו היקף זכויות אלו. הסדרה של הקונסטרוקציה המשפטית הראויה בדין תשפוך אור ותאפשר וודאות לנפגעים.

נסקור להלן שלוש קונסטרוקציות אפשרויות הקיימות כיום לצורך טיפול במקרה של הריסת בניין והקמתו מחדש, לרבות תוספת זכויות לבניין החדש שיוקם, ואת ההתאמות הנדרשות לצורך החלתם של קונסטרוקציות אלו על בניין מגורים שניזוק במלחמה:

הליך פינוי בינוי

ההליך הראשון הינו מסוג פינוי בינוי. הליך זה מתייחס למתחם פינוי בינוי באחד משני מסלולים: מסלול רשויות או מסלול מיסוי. במסלול רשויות היוזמה להכרזה על מתחם פינוי בינוי הינה אמנם מצד המדינה, והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אחראית על קידומה אך לצורך קידום עסקה ובניה במתחם תדרש התקשרות הדיירים עם יזם. במסלול מיסוי, התוכנית תקודם על ידי בעלי הדירות במתחם באמצעות יזם, ועליו לכלול לפחות 24 דירות קיימות. ההכרזה מקנה הטבות במיסוי והיזם נושא בעלות הכנת התכנית ואחראי לקדם אישורה. תכניות פינוי בינוי כוללות תוספת זכויות משמעותית, אך רלוונטיות למתחם ולא מבנה אחד, לפיכך תידרשנה התאמות בדין הקיים להחלתו על בניין מגורים שניזוק במלחמה. קידום תכנית פינוי בינוי יערך זמן רב ורק לאחר אישורן, ניתן יהיה לקדם הליך רישוי מכוח התכנית, אשר בסופו ניתן יהיה להתחיל בבנייתו של המבנה המשוקם. בין יתר ההתאמות שתדרשנה יש לפעול לייעול ההליכים וקיצורם.

מאידך, בצד החסרונות קיימים יתרונות למסלול זה: מעבר לתוספת הזכויות בתכנית, במסלול פינוי -בינוי, קיימות הטבות מיסוי, תשלום דמי שכירות לבעלי הזכויות ממועד הפינוי ועד מסירת הדירה החדשה, הטבות בדמי ניהול בדירות החדשות, הטבות לקשישים וכו'.

בנוסף, לצורך החלת הליך פינוי בינוי על בניין מגורים שנפגע מהמלחמה, יש צורך להוסיף מטרה זו למטרותיו של חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. כמו כן, יש ליתן סמכות לרשות להתחדשות עירונית להפנות תקציבים לפרויקט שיקום בניין מגורים שניזוק במלחמה, לרבות תמריצים באזורים שבהם אין כדאיות כלכלית לכך, באמצעות תיקון החוק הקיים.

ראוי בעניינינו אף לקצר הליכים, באמצעות קביעה טנטטיבית כי כל בניין אשר מיועד להריסה בשל נזק מלחמה גם אם לא עומד במלוא התנאים להריסה לפי החוק הנוכחי, יוכרז כמתחם לפינוי בינוי ובכך יחסך הצורך בהליך ההכרזה וניתן יהיה מיד לקדם תכנית להקמת הבניין מחדש. בצד זאת, יש לוודא כי התוכניות יהיו כלכליות ואטרקטיביות ליזמים על מנת לוודא כי אכן ימומשו בפועל.

במסגרת תיקוני החקיקה המתבקשים, יהיה צורך אף בהתאמת חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) תשס"ו- 2006, הכולל הנחיות לביצוע עסקת הפינוי בינוי, וכן לעניין הליכים הנוגעים לדייר סרבן, שכן במקרה של הריסת הבניין בשל נזק מלחמה, הרי שבנייתו של הבניין מחדש – במהירות האפשרית – הינה מחוייבת המציאות ואינה בגדר "Nice to have".

הליך מכוח תיקון 139 לחוק התכנון והבניה

דרך נוספת לפעולה, ולו בשל הדחיפות הנובעת מהצורך בהקמת הבניין בהקדם, הינה מכוח הרחבתו של תיקון מס' 139 לחוק התכנון והבניה, מיום 10.7.2022, כך שיחול אף על מבנים שנהרסו כתוצאה מנזק מלחמה. הרחבתו של סעיף 70ב לחוק התכנון והבניה, שעניינו תכנית לעמידות מבנים מפני רעידת אדמה במסלול הריסה ובנייה מחדש, תאפשר מחד להנות מההטבות אותן המסלול מאפשר, קרי – קידום תכנית בסמכות ועדה מקומית, תוך הגדלת אחוזי הבניה במגרש עד ל-400% של המבנה שנהרס (או יותר, בתנאים מסוימים), הוספת שטחי שירות, סטיה מהוראות החניה החלות על המגרש ובצד זה, ניתן יהיה להגיש בקשה להיתר התואם את התכנית לאחר החלטת הועדה המקומית בדבר הפקדת התכנית ובכך, בנוסף, יקוצר לוח הזמנים להקמת הבניין מחדש. יתרון נוסף בהליך זה כי הינו ניתן לקדם באמצעותו פתרון תכנוני מהיר לבניין בודד ולא נדרש מתחם.

נציין כי ביום 3.1.23 המליצה המועצה הארצית לתכנון ולבניה על נוסח התקנות אשר ילוו הליכים אלו והן ממתינות לחתימת השר.

הליך מכוח בינוי פינוי אזורי שיקום

הקונסטרוקציה השלישית הרלוונטית לעניינינו הינה מכוח חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, תשכ"ה – 1965. תפקיד הרשות שהוקמה מכוח החוק הינו ליזום פינוי בינוי לשם שיקום משכנות עוני ושכונות נחשלות ושל מבנים המסכנים יושביהם. למעשה, כבר כיום ניתן לפעול מכוח החוק, לצורך שיקומם של בנייני המגורים שנפגעו במלחמה, אך עדיין ידרשו לדעתנו תיקונים לקיצור ההליכים הקבועים בחוק.

הרשות רשאית להכריז על אזור שיקום או מבני שיקום, באישור הממשלה ולאחר התייעצות עם הרשות המקומית שבתחומה מבנה השיקום ולאחר שמיעת התנגדויות להכרזה.

היוזמה לתכנית למבנה השיקום הינה של הרשות לבינוי ופינוי של אזורי שיקום והועדה המחוזית היא הסמכות לאישור התכנית. נציין כי ניתן פטור מתשלום היטל השבחה ליחידות הדיור הנכללות במבנה שיקום.

היתרון בהליך זה הינו שהיוזמה לתכנית היא של הרשות, דבר המאפשר ראיה "מערכתית" כוללת במישור הארצי, של הצרכים והדרישות לשיקום מבנים אשר נפגעו במלחמה. נציע כי גם בקונסטרוקציה הזו יקוצרו הליכים, באמצעות קביעה טנטטיבית כי כל בניין אשר מיועד להריסה בשל נזק מלחמה יוכרז כמבנה שיקום ובכך יחסך הצורך בהליך ההכרזה. כך ניתן יהיה מיד לקדם במהירות תכנית להקמת הבניין מחדש.

החוק מאפשר לרשות כלים מהירים להתארגנות נוכח המצב, לבינוי אזור השיקום, באמצעות התקנת כללים שעל פיהם יוכנו תכניות בניין עיר למבנים. הסמכה זו מאפשרת התארגנות מהירה לשיקום המבנים, מאחר ונחסך הצורך בהליכי חקיקה או התקנת תקנות שהינם ארוכים ומסורבלים ובכך ניתן יהיה לפעול לשיקום מבני המגורים במהירות.

לסיכום:

סקרנו שלוש קונסטרוקציות חוקיות מכוחם ניתן לשקם את מבני המגורים שנפגעו במלחמה, כאשר לכל אחת מהקונסטרוקציות יתרונות וחסרונות. יתכן והפתרון הראוי הינו שילוב קונסטרוקציות אלו, לצורך השבת מצבם של בנייני המגורים שנפגעו במלחמה לקדמותם במהירות המירבית ותוך מקסום זכויות בעלי הדירות שנדרש שיקומן.

במסגרת פתרון כולל למבנים שניזוקו במלחמה, ראוי לקדם אף את נושא הוספת הממ"דים לבנייני מגורים (מבני מגורים שאינם כלולים בהסדרים שאושרו לאחרונה ועליהם אנו מברכים). גם בהקשר זה ראוי כי יקודם הליך תכנוני ורישויי מהיר, במטרה לזרז ולקצר הליכים, תוך איזון בין דרישות הרשות המקומית, הרווח ליזם ואינטרס הבעלים, המבקשים להתגונן מפני המלחמה.