עו"ד על נדל"ן – עלון חודשי מס' 156

תניות על נכסי נדל"ן בצוואה – קל להגביל אך קשה להסיר

    מאת עו"ד צבי שוב וגב' גל תמיר, מתמחה

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

  • תיקון מס' 139 לחוק התכנון והבניה – חלופת שקד לתמ"א 38.
  • חוות דעת המשנה ליועצת המשפטית לממשלה – מקרקעין המיועדים להפקעה בתכנית איחוד וחלוקה.
  • חוות דעת המשנה ליועצת המשפטית לממשלה – פרסום חוות דעת לפי תקן 21.1 בתכנית פינוי ובינוי כחלק ממסמכי התכנית בשלב ההפקדה.
  • חדרה – אישור תכנית מפורטת מס'302-0892729 – מתחם רסקו.

עדכוני פסיקה

  • מיסוי מקרקעין
    ע"א 7610/19 מנהל מס שבח תל אביב 1 נ' סמואל גליס ואח'
    חיוב במס בעת העברת נכס מקרקעין לנאמן עבור אחר.
  • תמ"א 38
    עש"א 32926-01-22 ישראל ניצה נ' יהב רון ואח'
    זכות ייחודית מול זכות משותפת.
  • תכנון ובניה
    עת"מ 40085-07-21 אבי גולדשטיין ואח' נ' מדינת ישראל ואח'
    חובת שקיפות!

ערר 1102-12-21 עובדיה אליהו ואח' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח'
         ועדה מקומית לא מוסמכת להטיל מגבלות קניינות בתכנית.

  • היטל השבחה
    ערר 192/16 קרני אביבית ודלית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות
    מהות הזכות המועברת.

מאמר

תניות על נכסי נדל"ן בצוואה – קל להגביל אך קשה להסיר

מאת עו"ד צבי שוב וגל תמיר, מתמחה

לפני כמעט חמישים שנה, כתב אביה של פלונית צוואה. להלן שתיים מהוראותיה:

1) … "הפרדס יועבר על שם ילדיי אולם פירות הפרדס יועברו לאמי…".
9) …"כל זמן שאמי בחיים וכל זמן שאשתי בחיים אסור לילדי למכור את הפרדס אלא בהסכמתם המפורשת בכתב…".

אותה הערה לפי סעיף 9 לצוואה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין כך: "קיימת הגבלה לפי סעיף 9 לצוואה".

לימים, התוצאה הייתה שבבואה של פלונית למכור את המקרקעין, שכבר מזמן יועדו לבניה ולא היה קיים בהם כל פרדס, במסגרת הליך פירוק שיתוף, עדיין רבצה ההערה עקב סעיף 9 לצוואה על זכויותיה של פלונית במקרקעין, והיוותה עננה כבדה על עסקת המכר באופן שהייתה עלולה לסכל את עסקת המכר כולה !.

במציאות של היום, הערות כאלו, המגבילות את השימוש בנכס ומסייגות את מכירתו אינן חריגות בצוואות, או בהסכמים ואף שכיחות מאוד. אותן הערות נועדו כדי שאנשים המעוניינים לחלק את נכסי הנדל"ן שבבעלותם, יוכלו לכלכל את צעדיהם ולהשפיע על עתיד נכסי הנדל"ן שבבעלותם לעוד שנים רבות, בין אם על ידי מתן מתנה ללא תמורה בחייהם, ובין אם על ידי צוואה לאחר מותם.

במאמר זה ניגע בתניות המגבילות את השימוש ו/או את המכירה של נכסי נדל"ן בצוואה, נבחן את פרשנותה של הוראה בצוואה המסייגת מכירת נכס נדל"ן במסגרת הליך פירוק שיתוף ונציג את החשיבות הגדולה בהתאמת ההגבלות שנרשמות בצוואה לתרחישים צופים פני עתיד ולמציאות משתנה.

כידוע, עיקרון על בדיני הירושה הוא החופש להגשים את רצונו הכן והאמיתי של המצווה, ומשום כך, המצווה רשאי להגדיר תנאים מסוימים בצוואתו, לחייב יורש לבצע אחר פעולות מסוימות ואף למנוע מיורש לעשות פעולות מסוימות בירושתו.

נושא זה מעוגן בין היתר בסעיף 45 לחוק הירושה: "המצווה רשאי להורות בצוואתו דבר שיורש יהיה חייב לעשותו, או להימנע מעשותו, במה שקיבל מן העזבון…"

אולם, מה קורה במצב בו אותן תניות שנרשמו בצוואה כבר אינן עולות בקנה אחד עם המציאות?
בחזרה לסיפור שלמעלה, פלונית עתידה למכור את זכויותיה במסגרת הליך של פירוק שיתוף כאמור, אך אותה הערה המגבילה את מכירת הנכס עודנה קיימת בלשכת רישום המקרקעין. מצד אחד, הוראות הצוואה לכאורה ברורות – לא ניתן למכור את המקרקעין ללא הסכמת אמו ואשתו של המנוח, ומצד שני, אפשרות סבירה היא שהמנוח התכוון לסייג את אותה הגבלה רק למצבים בהם המכירה היא רצונית, כלומר ממוכר מרצון לקונה מרצון, ולא התכוון לסכל מכירה שהיא כפויה תחת הליך של פירוק שיתוף.

על כן, עולה השאלה האם אותה הגבלה לפי סעיף 9 לצוואה, האוסרת על מכירת הפרדס כל זמן שאימו ואשתו של המנוח בחיים אלא בהסכמתם המפורשת בכתב, רלוונטית הגם שמדובר בהליך פירוק שיתוף ?

בפש"ר 1474/91 פרדלסי, הליך של פשיטת רגל, נידונה שאלה דומה. שם, התבקש לבטל את החלטת בית המשפט אשר התירה לנאמן בפשיטת הרגל למכור את זכויותיה של החייבת בפרדס, שקיבלה בירושה מאביה ועליו קיים סייג אשר התנה את מכר או העברת הנכס בהסכמה בכתב של אמה של בעלת הזכויות.

באותו הליך, בית המשפט קבע:

"עניין בחיוב אובליגטורי פרי צוואה, אשר תוקפו אינו אלא כלפי מכירה מרצון, ואין הוא יכול לסכל מכר כפוי, הנעשה על-פי דין. … אי-לכך, ולאור הוראות חוק הירושה המעדיף פירוש המקיים צוואה (או תניה בתוכה) על פני פירוש שהיה גוזר עליה בטלות, מן הדין, בנסיבות המקרה דנן, לפרש כי רצון אביה המנוח של החייבת היה להסדיר את "כללי המשחק" ביחס לנכס במסגרת היחסים הפנימיים בין בני משפחתו, ולא לנסות ולסכל הליכי חדלות פירעון, במידה ואחד מהיורשים יקלע אליהם". בנוסף, קבע בית המשפט כי עם כל הכבוד הראוי לרצונו של המוריש, אין מקום לפרש תניה כזו כחלה גם במקרה של מכירה כפויה.

ויפים הדברים גם בענייננו. כידוע, הליך של פירוק שיתוף הוא הליך כפוי שכן הוא נכפה על אותו שותף במקרקעין על ידי שותפו המעוניין לפרק את השיתוף, ונובע מהוראות חוק המקרקעין לפיהן זכותו של כל שותף במקרקעין משותפים לדרוש בכל עת את פירוק השיתוף. בכל מקרה, כמובן שמכר במסגרת הליך פירוק שיתוף אינו משקף מכר מרצון לאותו צד שההליך נכפה עליו.

ומכאן, שבדומה להליך פשיטת רגל, גם בעניינינו, בהליך פירוק השיתוף – אותה הגבלה לפי סעיף 9 לצוואה איננה יכולה לסכל את המכר שעתיד לקרות ואין מקום לפרשה כחלה בהליך של מכירה בפירוק שיתוף!

אולם ניתן רק לדמיין שהדברים היו כה קלים וברורים. לצערנו, הדברים כלל לא פשוטים וכדי להגיע לקביעה זו, ככל הנראה היה צריך לנהל הליך משפטי שכידוע, היה מתנהל במשך מספר שנים, מה שהיה בסופו של דבר גורם לעיכוב המכר במקרה הטוב וסיכול המכר במקרה הרע.

כזכור, אחת מהוראות הצוואה של המנוח התנתה את השימוש של פלונית באותו פרדס שירשה כך שפירות הפרדס יועברו לאמו של המנוח. על פניו, בתקופה בה נרשמה הצוואה, לפני שנים רבות, הוראה זו הייתה הגיונית וסבירה ומטרתה הייתה לגרום לכך שלמרות שהפרדס מועבר בירושה לילדיו של המוריש, אמו היא זו שתהנה מהפירות של הפרדס. אולם לימים, כבר לא היה פרדס וההערה לכאורה מתרוקנת מתוכן. ההערה בצוואה נשארה חיה וקיימת אבל המהות כבר השתנתה, מה שהופך את ההערה ללא רלוונטית עוד למציאות כיום.

שתי הדוגמאות שניתנו, האחת לגבי הגבלת המכירה של הפרדס והשנייה לגבי השימוש בפירות הפרדס, הן רק שתי דוגמאות קטנות המראות את החשיבות הבלתי שנויה במחלוקת בהתאמת ההגבלות שנרשמות בצוואה ואף בהענקת מתנה ללא תמורה, לתרחישים צופים פני עתיד ולמציאות משתנה.

על כן, בכתיבת צוואה או בעריכת הסכם מתנה, יש להקפיד על הניסוח של אותן הגבלות בקשר לנכסי הנדל"ן, כך שאותן הגבלות יכללו מנגנונים עתידיים ויתייחסו למקרים שונים ומגוונים המבטאים את המהות האמיתית של רצון המוריש. יש לחשוב על תרחישים אפשריים שעלולים לקרות, ולנסות לתת מענה לכולם.

לדוגמא, אם המוריש מעוניין לרשום הגבלה על נכס נדל"ן, כדאי לסייג את אותה הגבלה לתרחישים מסוימים, לאנשים מסוימים, לבדוק את האפשרות לתחום את אותה הגבלה בזמן ועוד. יש להיות זהירים במגבלות שמנסחים ולבדוק האם הן יעמדו במבחן חלוף השנים. וכמו במקרה של פלונית, אם ההגבלה קשורה למכירת הנכס אז כמובן יש להתייחס לשאלה האם ההגבלה חלה רק במכירה של מוכר מרצון לקונה מרצון ולפרט את המהות שלה באופן שלא ישאיר מקום לשאלות ופרשנות גם שנים אחרי.

בנוסף, אנו סבורים כי יש להגדיל את היקף שיקול הדעת שניתן לרשם המקרקעין, על מנת שיוכל להפעיל שיקול דעת נרחב להסיר ממרשם המקרקעין/לתקן הערות הרשומות על זכויותיהם של בעלי הזכויות, וזאת, במקום לנהל הליכים משפטיים אשר יימשכו שנים רבות וייגרמו לבזבוז משאבים, גם של מערכת המשפט וגם של אותם בעלי הזכויות. אנו סבורים כי יש להסתכל על המהות האמיתית שלשמה נרשמה התניה או ההערה ולא על צורתה הטכנית.

לאור כל האמור לעיל, בין אם אתם בשלב כתיבת הצוואה או עריכת הסכם המתנה, ובין אם אתם בשלב בו אתם צריכים להתמודד עם הגבלה מסוימת על נכס הנדל"ן שבבעלותכם, אנו ממליצים לכם להסתייע בעורך דין מוסמך שידע לפעול בצורה המקצועית, המדויקת ולעיתים הרגישה ביותר, שידאג לבטא את רצונכם ואת המהות האמיתית של האינטרסים שלכם, תוך התאמה למציאות מתקדמת ומשתנה.

זכרו – מאוד קל להגביל את השימוש או המכירה של אותו נכס נדל"ן מאשר להסיר את אותה הגבלה.
פעלו בחוכמה.

*אין באמור במאמר זה כדי להוות יעוץ משפטי.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
תיקון מס' 139 לחוק התכנון והבניה – חלופת שקד לתמ"א 38

הרינו לעדכן כי ביום 10.07.2022, פורסם ברשומות תיקון מספר 139 לחוק התכנון והבנייה העוסק בחלופת שקד להוראות תמ"א 38.

עיקרי התיקונים שאושרו:

"תכנית לרישוי מהיר": מסלול מיוחד לפיו, ניתן להגיש בקשה להיתר בניה כבר לאחר ההחלטה על הפקדת התכנית ולפני הפקדתה. הועדה המקומית תדון בבקשה במסגרת הדיון בתכנית ובמקום רשות הרישוי. שר הפנים יקבע בתקנות הוראות ואת התנאים המקדמיים להגשת תכנית זו ועוד.
בהפקדת תכנית זו, הועדה המקומית תשלח הודעה לכל בעל זכות במקרקעין בתחום התכנית, הרשאי להגיש בקשה להיתר.

מסלול הריסה ובנייה מחדש: 400% זכויות בניה. תוספת שימושים לצרכי ציבור – לא יעלה על 10% מסך השטח הכולל המותר לבנייה.
ככל והתכנית כוללת לפחות 3 מגרשים גובלים שבכל אחד מהם נמצא מבנה הטעון חיזוק המיועד להריסה, ונקבע בה כי יהיה ניתן לממשה רק בדרך של הריסת כל המבנים האמורים ובנייתם מחדש והתכנית כוללת איחוד וחלוקה, רשאית הועדה המקומית להגדיל את הזכויות עד ל-500%.
שר הפנים רשאי לקבוע בצו בהתחשב בערכי הקרקע ובמידת הסיכון להתרחשות רעידת אדמה, שהזכויות יוגדלו עד 450, 500, 550%.

מסלול הריסה והוספת שטחי בנייה במגרש אחר: 300% זכויות בניה. תוספת שימושים לצרכי ציבור – לא יעלה על 10% מסך השטח הכולל המותר לבנייה.

מסלול חיזוק: 200% זכויות בנייה. הוספת שימושים למבני ציבור – עד 14% מסך כל השטח שנוסף לשטח הכולל המותר לבנייה. מגיש התכנית יגיש לועדה המקומית יחד עם התכנית חוות דעת מאת מהנדס הועדה המקומית לפיה יש עדיפות לפעול במסלול חיזוק מפני הריסה.
מסלול חיזוק והוספת שטחי בנייה במגרש אחר: הגדלת השטח הכולל המותר לבנייה במגרש שלא נמצא המבנה הטעון חיזוק, ובלבד שהיקף ההגדלה לא יעלה על 100% משטח הבנייה הכולל הקיים של המבנה הטעון חיזוק. הוספת שימושים למבני ציבור – עד 14% מסך כל השטח שנוסף לשטח הכולל המותר לבנייה. תכניות אלו יכללו את כל ההוראות האפשריות למתן היתרים ללא צורך באישור תכנית נוספת לפני מתן ההיתר.

לועדה המקומית סמכות לדחות תכנית משיקולים תכנוניים/אדריכלים/נופיים/כלכליים או בשל היעדר מענה ראוי של תשתיות וצורכי ציבור.

סייגים הוראות אלו לא יחולו אם במועד הגשת התכנית לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה מתקיים אחד מאלו:
א. על המגרש חלה תכנית מפורטת מכוח תמ"א 38 שהוחלט להפקידה לפני תחילתו של תיקון זה.
ב. המבנה הטעון חיזוק נכלל כאתר המיועד לשימור בתכנית מופקדת או מאושרת, נכלל ברשימת אתרים לשימור מאושרת או שהוא מיועד לשימור בהודעה על הכנת תכנית לשימור

חוות דעת המשנה ליועצת המשפטית לממשלה
מקרקעין המיועדים להפקעה בתכנית איחוד וחלוקה

הרינו לעדכן כי ביום 27.6.2022, פורסמה חוות דעתה של עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי) בנושא מקרקעין המיועדים להפקעה בתכניות איחוד וחלוקה.

חוות הדעת עוסקת בשאלה כיצד יש להתייחס במסגרת טבלאות ההקצאה והאיזון בתכנית איחוד וחלוקה למקרקעין המיועדים להפקעה, שפורסמה לגביהם הודעה לפי סעיף 7 לפקודת הקרקעות, אולם טרם הועברה בהם החזקה לרשות המפקיעה וטרם נרשמה הבעלות על שם הרשות המפקיעה במרשם זכויות המקרקעין.

במילים אחרות, נשאלה השאלה האם בעל המקרקעין המופקעים, שעדיין לא נקנתה בהם החזקה, זכאי להיכלל במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה בטבלאות ההקצאה והאיזון "מעל הקו" כך שיקבל במסגרת התכנית הקצאת מקרקעין ב"מצב ביוצא", בהתאם לשווי היחסי של החלקה שבבעלותו במתחם האיחוד והחלוקה, ומהי הפרשנות של סעיפים 8.5 ו- 8.6 לתקן מס' 15.0 של מועצת שמאי המקרקעין העוסק בפירוט מזערי נדרש בטבלת הקצאה ואיזון בתכנית איחוד וחלוקה.

חוות הדעת קבעה, כי יש לקרוא את התקן כלשונו במובן הפשוט, כך שככלל, בקרקע המיועדת להפקעה שלא נרשמה עדיין על שם הרשות המפקיעה, מועד תפיסת החזקה הוא "המועד הקובע", והרי שרק אחרי תפיסת החזקה, ייכלל השטח "מתחת לקו". מכך עולה, כי פרסום הודעה לפי סעיף 5 או 7 לפקודת הקרקעות, כל עוד לא נתפסה החזקה, יירשמו על שם בעלי הקרקע "מעל הקו".

בהתאם לכך, נקבע, כי לעניין תקן 15, מקום בו החלו הליכי הפקעה ופורסמו לגביו מקרקעין הודעות לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה אולם לא נתפסה חזקה באותם מקרקעין, אין לראות במקרקעין מקרקעין שהופקעו, ומשכך מקרקעין אלה יתבטאו בטבלאות האיזון כשהם רשומים ב"מצב הנכנס" על שם בעל הקרקע בהתאם למרשם.

חוות דעת המשנה ליועצת המשפטית לממשלה
פרסום חוות דעת לפי תקן 21.1 בתכנית פינוי ובינוי כחלק ממסמכי התכנית בשלב ההפקדה

הרינו לעדכן כי ביום 22.6.2022, פורסמה חוות דעתה של עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי) בנושא פרסום חוות דעת לפי תקן 21.1 בתכנית פינוי ובינוי כחלק ממסמכי התכנית בשלב ההפקדה.

חוות הדעת עוסקת בחשיבותו של תקן 21.1 שעניינו פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי בינוי, ותכליתו לייצר שקיפות מרבית כך שהתחשיב הכלכלי שהגיש היזם למוסד התכנון בהתאם לתקן, ביחס לכדאיות הכלכלית ליישומה של התכנית ולרווח היזמי הצפוי ממנה, יהיה חשוף לציבור ובמיוחד לציבור בעלי הדירות במתחם לפינוי ובינוי כבר בשלב הפקדת התכנית.

בשונה מנוסחו הקודם של התקן, שנקט בשיעור של רווח יזמי מקובל, התקן בנוסחו הנוכחי קובע כי שיעור הרווח היזמי, המהווה תמריץ ראוי למימוש התכנית, ייקבע על ידי השמאי עורך חוות הדעת, וזאת בשים לב לכך כי השיעור כאמור שעשוי להשתנות בין מיזם למיזם בהתאם למאפיינה של התכנית וכלל ההיבטים הכרוכים בה.

בחוות הדעת נקבע, כי לאור החשיבות שיש ביצירת שקיפות ביחס למסמכים הכלכליים העומדים בבסיס התכנית, יש להנחות את מוסדות התכנון לפרסם את חוות הדעת שנערכת בהתאם לתקן 21.1, לאחר שנבדקה ואושרה על ידי שמאי מטעם מוסד התכנון, יחד עם יתר מסמכי התכנית בשלב ההפקדה של תכנית פינוי ובינוי.

חדרה – אישור תכנית מפורטת מס' 302-0892729 – מתחם רסקו

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון ובנייה, אושרה תכנית מתאר מפורטת מספר 302-0892729 בין רחוב שמעוני מדרום, פרנק ממערב ומתחם משרד החקלאות ממזרח בחדרה.

מטרת התכנית הינה תוספת יחידות דיור, שטחי בנייה וקביעת הנחיות למתחם פינוי בינוי רסקו.

התכנית קובעת, בין היתר, הוראות להריסת מבנים קיימים והקמת בניינים חדשים הכוללים מגורים, מסחר, תעסוקה ומבני ציבור, תוספת יחידות דיור, ייעודי קרקע מעורבים למגורים מסחר ותעסוקה, מגורים ומבני ציבור, שצ"פ כיכר עירונית ודרכים, הוראות בינוי ופיתוח, תנאים להוצאת היתרי בנייה ואיחוד וחלוקה.

עדכוני פסיקה
חיוב במס בעת העברת נכס מקרקעין לנאמן עבור אחר

מספר הליך: ע"א 7610/19 מנהל מס שבח תל אביב 1 נ' סמואל גליס ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הרכב השופטים, נ' הנדל, י' וילנר וא' שטיין. פרטי המקרקעין: שתי דירות בתל אביב, נכס באשדוד ונכס בבית שמש. תאריך מתן פסק הדין: 30.06.2022 ב"כ המערער: עו"ד חן אבידוב.

אזרחים קנדיים, אשר יצרו לטובת נכדתם תושבת ישראל חברת נאמנות, אליה העבירו ארבעה נכסי מקרקעין, כאשר הנכדה לא הייתה מודעת לקיומה של הנאמנות או על היותה נהנית. הקמתן של הנאמנות וחברת הנאמנות דווחה לפקיד השומה בהתאם לחוק הנאמנות וסיווגה של הנאמנות נקבע כ"נאמנות תושבת ישראל".

עיקר המחלוקת בין הזוג לרשות המיסים נסוב סביב השאלה האם הוראות פרק הנאמנות שבפקודת מס הכנסה וההסדר הספציפי המצוי בה, לפיו הקניה מהיוצר לנאמן בנאמנות תושבת ישראל שנעשתה ללא תמורה, אינה נחשבת כמכירה ונדחית למועד מכירת הנכס על ידי הנאמן או למועד חלוקתו לנהנה חלות גם על נכסי מקרקעין בישראל כעמדת בני הזוג, או שמא ההקניה לנאמנות של נכסי המקרקעין בישראל תיחשב "מכירה" ותמוסה כבר בשלב ההקניה במס רכישה ובמס שבח כעמדת רשות המיסים?

בית המשפט העליון קבע, כי העברת נכס מקרקעין לנאמן עבור נהנה אחר מהווה מכירה החייבת במס.

בהתאם לסעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין, הקניית נכס מקרקעין לידי נאמן, ואף חלוקתו מידי הנאמן לידי הנהנה עולות לכדי "מכירה" החייבת במס. לפיכך, הקניית נכס מקרקעין לנאמן וחלוקתו לידי הנהנה מהנאמנות חבים במס שבח ומס רכישה.

החוק מכיר במתן הקלות מיסוי לנאמנויות בשני מצבים:

  1. נאמנויות תוצר הדין לפי סעיף 3 לחוק, הקובע רשימה סגורה של חוקים במסגרתם נוצרים יחסי נאמנות מכח הדין, כגון: פקודת פשיטת הרגל, פקודת החברות, חוק נכסי נפקדים, חוק נכסי גרמנים, חוק נכסים של נספי השואה וכו'. ביחס לחוקים אלה בחר המחוקק שלא לסווג את הקניית נכס המקרקעין לנאמן משום מכירה החייבת במס.
  2. נאמנויות רצוניות על פי הסכם בהתאם לסעיף 69 לחוק, לפיו יוטלו מס שבח ומס רכישה על כל הקניית זכות במקרקעין על ידי יוצר הנאמנות לנאמן ואילו יוצר הנאמנות יהא פטור ממיסים אלו בעת העברת הנכס לנהנה בהתקיימות התנאי המהותי והתנאי הפרוצדורלי.

על פי התנאי המהותי, הנישום נדרש להוכיח יחסי נאמנות מהותיים לרבות החזקה של זכות במקרקעין על ידי הנאמן עבור נהנה ספציפי הקיים במועד הקניית הזכות על ידי יוצר הנאמנות לנאמן. על פי התנאי הפרוצדוראלי, הנישום נדרש לדווח על החזקת הזכות בנאמנות בעבור אותו נהנה ספציפי סופי ומיודע.

בית המשפט העליון קבע שהוראות פרק הנאמנויות שבפקודת מס הכנסה הפוטרות ממס העברת נכס לידי נאמן אינן חלות על הקניית נכסי מקרקעין לנאמן. סעיף 88 לפקודה המגדיר מהו "נכס" לצורך חלק ה' לפקודה ובו מוחרגים במפורש זכויות במקרקעין כנכס.

לעומת זאת, המונח "מכירה" בחוק מלמד שהעברת נכסי מקרקעין לנאמן ואף חלוקתו מידי הנאמן לידי הנהנה מהווה "מכירה" שאיננה פטורה ממיסים וכבר בעת ההקניה יש למסות ההעברה לנאמנות במס רכישה ובמס שבח.

לאור האמור, הערעור התקבל.

הערת מערכת:
בפסק דינו מציין כב' השופט נ' הנדל כי הקושי בנסיבות פסק הדין אינו נובע מהסדרי החוק אלא מנסיבות המקרה והתנאים הבלתי שגרתיים שנקבעו בהסכם הנאמנות – הסכם שמאפשר ליוצרי הנאמנות לשלוט בעקיפין בנכסי הנאמנות ואף לשנות את זהות הנהנה.

יחד עם זאת, חשוב להדגיש, כי כאשר יוצר הנאמנות הוא גם הנהנה בנאמנות, לא יראו בהקניית נכס מקרקעין לנאמן כ"מכירה" ולא יחול חיוב במס בגין ההעברה לנאמנות.

זכות ייחודית מול זכות משותפת

מספר ההליך: עש"א 32926-01-22 ישראל ניצה נ' יהב רון ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' השופטת, לימור ביבי. פרטי המקרקעין: חלקה 1107 בגוש 6212, רחוב ויצמן 109 ו-111 בתל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 15.6.2022. ב"כ המשיבים: עוה"ד גיא פרבמן ויסמין אזולאי.

המדובר בערעור על פסק הדין שניתן על ידי המפקחת על רישום מקרקעין בתל אביב (להלן: "המפקחת"), במסגרתו, ניתן צו המאפשר ביצוע עבודות הריסה והקמה מחדש של הבית המשותף בהתאם להוראות תמ"א 38 והוראות סעיף 5א' לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008.

המערערת, הגישה תביעה במספר עילות, כאשר המשמעותית שבהן הינה טענה להיעדר שוויון בתמורות הניתנות לבעלי הדירות, כך טענה, בין היתר, כי אחד הדיירים אשר הפעיל מרפאת שיניים בבניין, קיבל תמורה עודפת בגין החזר עלויות העתקת המרפאה בסך של 550,000 ₪ ועוד.

השאלה המרכזית שעמדה בפני בית המשפט הינה האם שוויון תמורות ייעשה בכל מצב אפילו במקרה בו מדובר בדיירים עם נתונים שונים, או שמא בעת מתן התמורות ניתן לשקול את נתוני הדיירים ובהתאם לכך ליתן תמורות שונות?

בית המשפט קבע, כי יש לבחון את המושג "פגיעה מהותית בזכויותיו של המיעוט" והביא את דבריו של כבוד השופט כהן בע"א 899-03-09 קלצוק, בדבר שתי הגישות בנוגע להיקפה של זכות הקניין וההגנה עליה. מחד, הגנת הקניין לפיה לא ניתן לפגוע כלל בזכויותיו של בעל דירה, הן ברכוש הפרטי והן ברכוש המשותף. מאידך, הגנת החבות המעקרת את זכות הווטו של המיעוט במקרה בו דעת המיעוט עלולה למנוע השאת תועלת לכלל השותפים.

בית המשפט הוסיף, כי לכאורה תחת כסות ההגנה הקניינית על זכויות בעלי הדירות בבית המשותף, ניתן לחסום כל יוזמה לביצוע שינויים בבית המשותף, אך הזכות של בעל דירה בבית משותף הינה צירוף של זכות בלעדית וזכות משותפת. בזמן שהבעלות הייחודית משתרעת על הדירה, הבעלות המשותפת חלה על החלקים שברכוש המשותף ולמרות שההגנה על הזכות הייחודית חזקה יותר מאשר הזכות המשותפת, היא אינה גוברת עליה לחלוטין.

בית המשפט ציין, כי ניתן לפגוע בזכות הייחודית במקרה (כמו גם מקרים נוספים שהוזכרו בפסק הדין) בו נמצא כי לא נפגעות זכויות המערערת וכי מושכלות יסוד הן כי אפליה היא נקיטת יחס שונה אל שווים. ככל והתמורה שונה כאשר לא מדובר בשווים אלא בשונים, יש בכך כדי להצדיק את מתן התמורות השונות.

הערעור נדחה.

הערת מערכת:
בית המשפט מנתח את כוחה של הזכות הייחודית של בעל דירה בדירת המגורים הפרטית מול הזכות המשותפת ברכוש המשותף ובאילו אפשרויות ניתן יהיה לאפשר לשותפים (בעלי הדירות הנוספות בבית המשותף) לגבור על הזכות הייחודית של בעל דירה. בכך, חוזר בית המשפט על שורה ארוכה של פסקי דין המאפשרים את חיזוק הבניין בהתאם לתוכניות השונות תוך מתן כוח לרוב הדיירים כנגד הזכות הייחודית של בעל דירה על הזכות הקניינית שלו.

חובת שקיפות!

מספר ההליך: עת"מ 40085-07-21 אבי גולדשטיין ואח' נ' מדינת ישראל ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת, תמר שרון נתנאל. פרטי המקרקעין: חלקות בגושים 10161 ו-10162 ואח' בבנימינה. תאריך מתן פסק הדין: 19.06.2022. ב"כ העותרים: עוה"ד רן עמיאל ורבקה דובדבן.

עניינו בעתירה מנהלית שהוגשה על ידי חקלאים תושבי בנימינה, נגד הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים (להלן: "הוולנת"ע"), בטענה כי ההחלטה שלא לאשר הקלות לתכנית מס' 353-0857771 – תיירות חקלאית בדרום בנימינה (להלן: "התכנית"), התקבלה שלא כדין, ועל כן נדרש ביטולה.

בית המשפט קיבל את העתירה, תוך שהוא מותח ביקורת חריפה על אופן ההתנהלות של הוולנת"ע שערך דיונים ללא תיעוד, בהיעדר מסד נתונים מלא, וללא שהובאו בחשבון כל השיקולים הנדרשים טרם ההחלטה לביטול התכנית.

המועצה המקומית בנימינה – גבעת עדה ביחד עם העותרים קידמו את התכנית שמטרתה שינוי יעוד של קרקע חקלאית מ"קרקע מוכרזת", לקרקע ביעוד חקלאי ונופש כפרי, בה יותרו שימושים שונים מתחום התיירות החקלאית ובכללם הקמת יקב, שוק איכרים, חוות סוסים, מגבנה, ועוד שימושים חקלאיים- תיירותיים שונים.

הוועדה המחוזית דנה בתכנית, והחליטה על מתן אישור להפקדתה בכפוף למילוי תנאים שונים, כשבכלל זה דרשה את קבלת אישור הוולנת"ע להקלות שונות, ובכללם לעניין הצורך בקבלת אישור המועצה הארצית לאי צמידות דופן לפי סעיף 6.1.3 בתמ"א 35/1 (על פי ההוראה לא ניתן לבנות שלא בצמידות דופן לתחום הבינוי של היישוב בנימינה).

הוולנת"ע ערכה דיון פומבי בהקלות הנדרשות, כשלאחר מכן ערכה שני דיונים פנימיים, בסיומם החליטה על ביטולה המוחלט של התכנית, בין היתר מהטעם שהבינוי המבוקש אינו צמוד דופן ליישוב, אלא נמצא בשטחים הפתוחים של בקעת הנדיב ונחל עדה ובעבר הדרומי של הדרך האזורית, ועל כן אין לאשר בינוי מפוזר של שימושי תיירות ועיבוד תוצרת חקלאית בניגוד להוראות התכנית הכוללנית.

בית המשפט דן בעתירה, וקיבל אותה: ".. בשל אופן ההתנהלות של הוולנת"ע, לאחר שמצאתי ממש בחלק מטענות העותרים לעניין הפגמים שנמצאו בתהליך קבלת ההחלטה.."

בית המשפט עמד על כך שהפגם העיקרי והמהותי ביותר שנפל בהחלטת הוולנת"ע הוא היעדר תיעוד הדיונים שנערכו בין הדיונים הפנימיים, כשהיעדר התיעוד וחוסר השקיפות לזהות גורמי המקצוע שנטלו חלק בדיונים, אילו עובדות הובאו בחשבון, מה היו הטיעונים בעד ונגד מהווים "..פגם מהותי אשר יורד לשורשה של ההחלטה, ככל שהיא נוגעת לתכנית החקלאית. התנהלות אשר אף נוגדת את חובת התיעוד שבחוק", תוך שבית המשפט מפנה לסעיף 48 ד' לחוק התכנון והבניה הקובע כי "בכל ישיבה של מוסד תכנון יירשם ויוקלט פרוטוקול.. אשר ישקף נאמנה את פרטי הדיון.. מהלך הדיון, לרבות עמדות הנציגים בעלי הדעה המייעצת בוועדה המקומית, הפסקות בהקלטת הישיבה לצורך התייעצות והטעמים להפסקות..", כשבית המשפט מדגיש כי חובה זו קיימת גם בדיונים פנימיים, ועל כן העובדה שהתקיים דיון "מאחורי הגב" של המועצה ושל היזמים, ללא תיעוד הנדרש על פי החוק, דורש את פסילת ההליך והחלטת הוולנת"ע.בנוסף, עמד בית המשפט על הפגמים שנפלו בעצם ההחלטה אשר הסתמכה על נתונים שגויים ולא מלאים, ביחס למספר החקלאים בתחום התכנית, ואי הבאה בחשבון של כלל השיקולים.

לאור האמור, בית המשפט קיבל כאמור את העתירה והורה על ביטול החלטת הוולנת"ע, תוך שהוא מורה על קיום דיון פומבי נוסף בו תתאפשר לעותרים להשמיע טענותיהם.

הערת מערכת:
אנו סבורים, כי מדובר בפסק דין חשוב, אשר במסגרתו בית המשפט הרים את הדגל בפני מוסדות התכנון, והורה על החשיבות בקיום הוראות החוק, אותו חוק ממנו עצמו שואבים אותם גופים מנהליים את סמכותם! כך, בית המשפט הדגיש את הברור מאליו, כי החלטות מוסדות התכנון חייבות להיות שקופות וברורות, ולא ניתן לקיים הליכים והתייעצויות במסתרים, ללא תיעוד וללא שקיפות.

לצערנו, אנו עדים לא אחת להחלטות גופים מנהליים שונים, ובכללם מוסדות תכנון אשר מתקבלות ללא פירוט מספק אשר פוגע באזרחים שנעדרים כל יכולת לתקוף באופן משפטי החלטה אשר רב הנסתר על הגלוי בה.

אנו תקווה כי תוצאות פסק הדין, והאמירות הנוקבות של בית המשפט יילקחו ויובאו בחשבון על ידי מוסדות התכנון טרם ובעת עריכת דיונים וקבלת החלטותיהם.

ועדה מקומית לא מוסמכת להטיל מגבלות קנייניות בתכנית

מספר ההליך: ערר 1102-12-21 עובדיה אליהו ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח' ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה, בפני כב' היו"ר, עו"ד סיגלית אסייג צרויה. פרטי המקרקעין: גוש 3929 חלקה 1083, רחוב הרב מימון 4, ראשון לציון. תאריך מתן ההחלטה: 07.06.2022. ב"כ העוררים: עו"ד איריס רייכהרט.

ערר זה הינו על החלטת הוועדה המקומית לתת תוקף לתכנית מפורטת, בסמכות מקומית רצ/מק/4/57/8/1 (להלן: "התכנית"). מטרת התכנית הינה לאפשר תוספת שתי יחידות על גג מבנה קיים שישמשו להשכרה או למגורי קרוב.

העוררים הינם שלושה דיירים בבניין אשר הגישו התנגדות לתוכנית אולם התנגדותם נדחתה ומכאן הערר.

ועדת הערר ציינה, כי תכנונית אין מניעה בתוספת יחידות דיור שכן במקור, ניתן היה לבנות במגרש 62 יחידות והקבלן שבנה, קידם תכנית להקטנת מספר יחידות הדיור על מנת להתאימה לבנייה בפועל. על אף זאת, הוועדה המקומית שדנה בתכנית במספר הזדמנויות קיבלה את ההתנגדויות ומצאה לנכון שלא לאשרה.

כעת, התכנית הגיעה לועדת הערר לאחר שאושרה ללא נימוק המסביר מה הביא לשינוי בעמדתה המקצועית של הוועדה המקומית ותוך שהתווסף לה תנאי המגביל את סחירות יחידות הדיור והשימוש בהן, כך שנקבע כי הדירות ישמשו להשכרה או למגורי קרוב, בדומה למנגנון הקבוע בתיקון 117 לחוק.

השאלה המרכזית בענייננו הינה האם יכול מוסד תכנון במסגרת תכנית להטיל מגבלות על זכות קניינית?

תיקון 117 נועד להתמודד עם משבר הדיור, כך שהמחוקק אפשר לקחת יחידות דיור קיימות (צמודות קרקע) ולפצלן במסגרת הקלה, כך שתיווצר יחידה משנית אשר תשמש למגורי קרוב או להשכרה. תיקון זה לא יצר יחידות תכנוניות חדשות אלא השתמש ביחידות קיימות.

ועדת הערר קבעה, כי המקרה הנדון כלל אינו דומה לעניין שעימו בא תיקון 117, להתמודד. כאמור, תיקון 117 נועד לחול על בתים צמודי קרקע ואילו כאן הוא הוחל על דירות בבניין מגורים. בנוסף, על אף שתיקון 117 התמודד עם יחידות דיור קיימות, נעשה פה מהלך נוסף והוא הוחל על יחידות שטרם באו אל העולם והתווספו באמצעות תכנית.

בנסיבות אלו, ועדת הערר קבעה כי תכנית זו יש בה משום שינוי ייעוד מקרקעין שאינו מצוי בסמכות הועדה המקומית, כאשר לא ניתן לאשר את התכנית כפי שאושרה, ולכן נקבע כי יש לקבל את עמדת העוררים ובהתאמה לקבל את הערר.

הערת מערכת:
כידוע, ועדה מקומית היא מוסד תכנוני שאמור לשקול שיקולים תכנוניים, אלא שבמקרה זה ההוראה בתכנית המגבילה את השימוש ביחידות הדיור נכנסת לשיקולים קניינים, הגבלה על זכות הבעלות, שהיא לא בסמכות הועדה המקומית. הרי ברור ששימוש במנגנון קיים (תיקון 117 לחוק התכנון והבניה), לא מתאים לעניין זה ולא עומד בהגדרות התיקון ולכן בפועל הועדה המקומית ניסתה לייצר מנגנון חדש בעלות השלכות קנייניות, שלא בסמכותה.

מהות הזכות המועברת

מספר ההליך: ערר 192/16/48 קרני אביב ודלית נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שורקות ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד רונית אלפר. פרטי המקרקעין: גוש 3657 חלקה 526 מגרש 288, מושב גבתון. תאריך מתן ההחלטה: 8.6.2022. ב"כ המשיבה: עו"ד גדי טל.

עסקינן בערר שהוגש בעקבות שומת השבחה שהוציאה הועדה המקומית לעוררים בגין מימוש בדרך של היתר בניה ביחס למקרקעיהם.

השאלה המרכזית אשר נבחנה במסגרת הערר הינה, האם העוררים הם הנישומים הנכונים לשאת בתשלום היטל ההשבחה?

בעלי הזכויות המקוריים במקרקעין הם הוריו של העורר, אשר רכשו את זכויות החכירה מרמ"י בשנת 1998, לפני אישור התוכניות המשביחות, לתקופה של 49 שנים. במסגרת תצהירים שנחתמו ואישורים שהוצגו, הזכויות במקרקעין הועברו מהוריו של העורר אל העוררים בדרך של העברה ללא תמורה.

העוררים טענו בין היתר, כי על אף האמור באישורים ובתצהירים, המקרקעין הועברו בדרך של העברה דו שלבית המבוססת על החלטה 1180 של רמ"י. לפיה, בשלב ראשון מוחזרת הקרקע לאגודה השיתופית, וזו מצידה מעבירה לרמ"י את המלצתה בדבר הענקת הזכות בקרקע. בשלב שני מחליטה רמ״י האם לקבל את ההמלצה ולהעניק את הזכות בקרקע למומלצים.
לפיכך, העוררים טענו כי הזכות שהועברה על ידי הוריו היא לא יותר מאשר זכות קדימה לקבלת הקצאה.

מנגד, המשיבה טענה בין היתר, כי הוריו של העורר היו בעלי זכות חכירה לדורות במקרקעין כאשר גם על פי טבלאות ההקצאה שנערכו לתכנית האיחוד והחלוקה, הוריו הם אלה שנרשמו כמקבלי ההקצאה. בנוסף, נטען כי בחינת המהות הכלכלית של העסקה שנעשתה בקרקע העידה כי מדובר בהסדר המביא בחשבון את תשלום היטל ההשבחה.

ועדת הערר דחתה את טענות העוררים בעניין וקבעה, כי הזכות שהועברה לעוררים הינה זכות חכירה לדורות ואינה זכות קדימה לקבלת הקצאה. כפועל יוצא, קבעה ועדת הערר כי העוררים הינם הנישומים הנכונים לעניין תשלום היטל ההשבחה.

נימוק ההחלטה נצמד להוראות סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. בהתאם לסעיף זה, מהווה העברת זכות חכירה לדורות פעולת מימוש, כאשר על פי הוראת סעיף 2(א), החייב בהיטל הוא החוכר לדורות.

ועדת הערר הדגישה, כי העובדה כי העברת זכות החכירה לצד שלישי חייבה, על פי החלטות רמ"י, את אישורו ואופן ביצוע ההעברה מוכתב על ידו, אינה שינתה את מהות הזכות המועברת. על כן, זכות זו הינה זכות החכירה לדורות והיא זו שהועברה לעוררים על ידי הוריו של העורר.
ועדת ערר הוסיפה, כי לעניין זה כבר נפסק ברע"א 725/05 בלוך כי לצורך קביעת זהות החייב בהיטל השבחה על פי התוספת השלישית יש לחתור להטלת החיוב על מי שעתיד ליהנות מההשבחה מנקודת מבט כלכלית ולא להכריע על סמך ההגדרה הקניינית הצרופה.
לאור האמור, טענת החיוב בהיטל ההשבחה נדחתה והעוררים חויבו בהוצאות בסך 5,000 ₪.

עדכונים אחרונים

דילוג לתוכן