על רשלנות ואחריות
מאת עו"ד צבי שוב ומר יעקב (קובי) חוגי, מתמחה
מספר ההליך: ת"א 38273-04-19 קונפינו ואח' נ' נצר ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בפני כב' השופט רמי אמיר. פרטי המקרקעין: חלקה 248 בגוש 3741 המצויה ביישוב אירוס. תאריך מתן פסק הדין: 14.3.22. ב"כ התובע: עו"ד רווית עברון.
עניינו של פסק הדין בהונאה ועוקץ רבי נפגעים ונזקים, ביחס לנכס מקרקעין, שראשיתו בזיוף צו ירושה והתחזות ליורש המקרקעין, המשכו בפניה לעו"ד אשר רשמה את המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין על שם ה"יורש" (המוכר), כשלאחר מכן המקרקעין נמכרו על ידי המוכר (הנוכל) לקונה אשר נטל משכנתא לשם רכישת המקרקעין וזכויותיו נרשמו כדין, תוך רישום הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה, כשלאחר ימים התגלה כי צו הירושה מזויף מעיקרו, וכי הצדדים נפלו לכדי מעשה נוכלות והתחזות, לה נלוותה רשלנות בטיפול בעסקה ובאימות המסמכים אשר גרמו לתאונה משפטית תוך גרימת נזקים כספיים רבים ועוגמת נפש לצדדים המעורבים ולבאי כחם.
בפסק הדין עמד בית המשפט על 2 נושאים בהם נדרשה הכרעה, החזית הקניינית בדבר הזכויות במקרקעין, האם זכותו של הבעלים המקורי גוברת, או שמא זכות הקונה אשר שילם ממיטב כספו ואף נרשם כבעלים בלשכת הרישום היא הגוברת. החזית הכספית שאלת האחריות בגין המחדל שברישום המקרקעין, האם לשכת הרישום אחראית על המחדל באישור הרישום על שם המתחזה, על בסיס צו הירושה שהוצג בפניה, או שמא האחריות מוטלת על עורכת הדין שייצגה את המתחזה ונעלם מעיניה היותו נוכל ומתחזה, ואולי בכלל האחריות נופלת על עורך הדין של הקונה שלא היה עירני מספיק לבצע את כלל הבדיקות ולהציל את הקונה מרכישת המקרקעין.
בעניין השאלה הקניינית קבע בית המשפט כי על מנת שקונה יגבר ברישום על הבעלים במקור עליו לעמוד בתנאי "תקנת השוק" (סעיף 10 לחוק המקרקעין) על שלושת מרכיביה, שהרכישה נעשתה בתמורה, בתום לב, ובהסתמך על הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
בית המשפט הכריע בענייננו, כי הקונה אינו עומד בתנאי תקנת השוק מכיוון שפגם הרישום הוא גם פנימי וגם חיצוני, גם במרשם המקרקעין וגם בזהות המוכר. תקנת השוק מכוונת לחשיבות המשקל שיינתן למרשם, אלא שפה מדובר בזיוף מסמך שעליו נסתמכו הצדדים ולא על המרשם עצמו, כשבנוסף, גם בא כוח הקונה נהג באופן בעייתי בכך שלא בדק את העסקה די הצורך. על כן, הורה בית המשפט כי הרישום על שם הקונה בטל, והבעלים במקור יירשם בלשכת הרישום תחתיו.
כתוצאה מהכרעת בית המשפט בשאלה הקניינית נותר הקונה ללא המקרקעין (שהוחזרו לבעלים) וללא כספו (ששולם לנוכל שנעלם), ובהתאם נדרש בית המשפט לבחון את החזית הכספית וחלוקת האחריות בין המעורבים בפרשה לפיצוי הקונה.
בהקשר זה קבע בית המשפט כי יש לבחון מי מהמעורבים "יכול היה לזהות" כי המוכר מתחזה והמסמכים מזויפים, ובכך למנוע את העסקה ואת כל הנזק שנגרם מכך, בחינה זו אין פרושה להיות חוקר ובלש ובלשון בית המשפט "כדי לגלות את הפגם הזועק הזה אין צורך בזכוכית מגדלת; כדי לשים לב אליו לא צריך להיות שרלוק הולמס".
בית המשפט הכריע כי באת כוח המתחזה תישא ב- 60% מנזק הקונה היות וניתן היה לזהות כי צו הירושה מזויף מעיקרו, ונדרש היה ממנה "לעלות" על כך באופן מידי, זאת בנוסף לפגמים נוספים שנפלו בפעילותה בכך שלא הקפידה על אימות מסמכים כדין, וביצוע חקירות ובדיקות אלמנטריות שלו היו מתקיימות היה נמנע הרישום וביצוע העסקה.
על לשכת רישום המקרקעין הוטל לשאת ב- 30% מהנזק מכיוון שתרמה לנזק בכך שהיא לא הבחינה בצו הירושה הפגום ולא ביקשה השלמות נדרשות. על בא כוח הקונה הוטל לשאת ב – 10% מנזק הקונה, זאת מכיוון שהסתמך על כך שהמתחזה רשום בלשכת הרישום ולא ביקש אף הוא לראות את צו הירושה, ולו היה בוחן את צו הירושה היה מגלה קרוב לוודאי כי הוא אינו כשר ובכך היה מונע מהקונה לרכוש את המקרקעין. בהקשר זה ציין בית המשפט כי אמנם ככלל ניתן להסתמך על רישום בלשכת המקרקעין ואין צריך לבדוק האם הרישום נעשה כדת וכדין, אולם כאשר הרישום על שם המוכר נעשה בסמוך לעסקה הקנייה יש לבחון האם הרישום עומד בדרישות החוק אם לאו.
הערת המערכת
מפסק הדין אנו למדים על השתכללות שיטות ההונאה בכלל ובמקרקעין בפרט, אשר דורשות מהצדדים לעסקאות מקרקעין ובייחוד מעורכי הדין המעורבים והמייצגים בהם לעמוד על המשמר, לשאול את השאלות הנכונות, ולבחון כל מסמך אשר מוצג בפניהם בצורה מפורטת ודקדקנית, שכן ראינו (ולצערנו לא לראשונה) כי התנהלות עורכי הדין עלולה בסופו של דבר להיות מגולגלת לפתחם, בתשלום הנזקים וההוצאות אשר יכלו להימנע לו היו נערכות הבדיקות והחקירות בצורה קפדנית כנדרש.
