דייר מוגן בתכניות איחוד וחלוקה
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ישראל אלתר
עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים
- אילת – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 270/02/2 – תכנית מתאר אילת.
- פתח תקווה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 410-0671826 – סירקין מזרח.
- חולון – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 505-0907469 – תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר חולון.
- הרצליה – הודעה בדבר אישור תכניות מועדפת לדיור מס' 1082 – קריית שחקים.
- הרצליה – אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 1096 – בין ערים.
- לוד – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 406-0845198 – מתחם חרמון – גלבוע.
- פתח תקווה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 410-0297432 – מתחם רוזנברג.
עדכוני פסיקה
- היטל השבחה
עמ"נ 48878-01-19 ידידיה סינואני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון – האם קבלת פטור ביחס למקרקעין אחרים מונעת קבלת פטור נוסף במקביל?
ערר 8048/0620 מריאן תמר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו – "נאמנות עיוורת".
- מיסוי מקרקעין
ו"ע 50882-12-19 ישיבת קרית שמונה נ' מנהל מס שבח טבריה – שימוש במישרין על ידי מוסד ציבורי.
- תביעות 197
ערר 9005/0920 י.ו.א.ל ירושלים אויל אקפלוריישן בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה לוד ואח' – האם ראוי לעכב בירור תביעת פיצויים בגין תוכנית עתידית?
- תכנון ובניה
ערר 1117-11-20 חניאל ורוזית סבג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בני ברק ואח' – ניסיונה של הועדה המקומית להעביר פיל בקוף של מחט בוטל על ידי ועדת הערר.
מאמר
דייר מוגן בתכניות איחוד וחלוקה
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ישראל אלתר
במסגרת מאמר זה, נעמוד בקצרה על המשמעויות המשפטיות של דייר מוגן במקרקעין שעברו הליך איחוד וחלוקה, ומיהו בעל הזכות לפעול בהליכים משפטיים לפינויו ממקרקעין שעברו הליך איחוד וחלוקה.
בחוק הגנת הדייר, מוגדרות מספר אפשרויות של שוכר נכס שהינו במעמד "דייר מוגן", ביניהן: מחזיק בנכס ששילם עבורו דמי מפתח, דייר שמתגורר בנכס קודם שנת 1940, דייר ששכר נכס ליותר מ-7 שנים ובחוזה השכירות לא צוין כי חוק הגנת הדייר לא חל עליו, וכן שוכר שחתם על הסכם בו נקבע מעמדו כ"דייר מוגן".
על "דייר מוגן" חלות הגנות ביניהן- הגבלת העלאת דמי השכירות, וההגנה המהותית העומדת לו הינה ביטחון מפינוי מהנכס אותו הוא שוכר, הליך שאפשרי רק בהתקיים עילות מיוחדות, שבהעדרם, נהנה הדייר המוגן מהגנה על זכות ההחזקה והשימוש בנכס לאורך שנים.
תכניות איחוד וחלוקה- מוגדרות ומוסדרות בסעיפים 122-128 לחוק התכנון והבניה, כאשר מטרתה של תכנית זו היא לבצע תכנון מחודש של מקרקעין, במסגרתה מבוטלים ייעודי הקרקע הישנים, והבעלויות הישנות, והמקרקעין מחולקים מחדש בהתאם לטבלת הקצאה, תוך כדי קביעת ייעודים חדשים.
כך, בתכנית איחוד וחלוקה מתבטלות הבעלויות והזכויות הקיימות למחזיקים ובעלי המקרקעין ובתמורה מוקצים מגרשי תמורה חדשים, כשעל פי החוק אין כל הכרח כי מגרשי התמורה המוקצים יהיו באותה חלקת קרקע בו היו בעלים קודם אישורה של התכנית, וכן אין הכרח כי שטח המגרש החדש יהיה זהה לחלקה הישנה, כך גם באשר לשווי מגרש התמורה במצב ה"יוצא" שבדרך כלל עולה על שווי המקרקעין אשר "נכנס" לתכנית איחוד וחלוקה, והיקף הזכויות והשווי נקבעים בהתאם לטבלת הקצאה ואיזון שעורך שמאי התכנית.
בהקשר לכך, דייר מוגן איננו נחשב כבעל זכות הזכאי להקצאת מקרקעין במסגרת החלוקה החדשה של המקרקעין, שכן על פי ההגדרה הוא אינו נחשב כ"בעלים במקרקעין" (ובכלל זאת גם זכות חכירה) ועל כן איננו נכלל בטבלאות האיזון וההקצאה של התכנית, כשבעת"מ 2076/04 ג'ומעה, נפסק כי החזקת דייר מוגן בדירה לאורך שנים אינה עולה כדי חכירה לדורות, וממילא הוא אינו בעל זכויות הנכלל במסגרת טבלת האיזון של התכנית.
עם זאת, בתקן 15 נקבע, כי ככל ועסקינן בחלוקה המבוצעת בהסכמה, ניתן להקצות זכויות במצב הנכנס גם לדייר מוגן, וזאת בתנאי שניתנה הסכמת כל בעלי הזכויות, ובתנאי שהקרקע אינה של מקרקעי ישראל כמשמעותה בחוק יסוד מקרקעי ישראל, ואיננה בבעלות הרשות המקומית.
באשר להגדרת זכות הדייר המוגן המחזיק בנכס ואינו בעל זכות בעלות, ניתן היה לראות בה לכאורה כזכות שעבוד, כשסעיף 126 לחוק קובע הוראות בעניין שעבודים, כדלקמן:
(א) "שעבוד, שהיה ערב תחילת תקפה של חלוקה חדשה על אחת החלקות שבחלוקה, הולך אחרי בעלה הקודם, ויהיה על החלקה או על החלקות שהוקצו לו בחלוקה החדשה.
(ב) היה השעבוד זכות מעבר, זכות שאיבת מים או זכות אחרת כיוצא באלה שאינן נתונות להעברה לחלקה שבמקום האחר, תישאר הקרקע כפופה לשעבוד גם אחרי החלוקה; אולם מותר לקבוע בתכנית הוראות בדבר הפקעת זכויות אלה או שינוין, והוראות חוק זה בדבר הפקעת בעלות או פגיעה אחרת בה יחולו על הפקעה או שינוי כאמור, בשינויים המחויבים לפי הענין."
אולם, מעיון בסעיף עולה, כי קיים קושי להגדיר את הדייר המוגן כבעל זכות שהסעיף חל עליו, שכן על פי ההוראה, זכות השעבוד נגררת אחר הבעלים החדשים למגרש התמורה, דבר הנוגד וסותר את מוסד הדייר המוגן, שמטרתו הגנה על הזכות להמשיך להחזיק פיזית בנכס ללא הפרעה, ולא להעבירה למקרקעין אחרים, ועל כן ניטה להגדיר את זכות השעבוד בהתאם לסעיף ב' הקובע הוראות לגבי זכות שעבוד שאינה ניתנת להעברה, כאשר המקרקעין המקוריים נשארים משועבדים, כדוגמת זכות מעבר או שכירות שאינה ניתנת להעברה למקרקעין אחרים.
על הגדרת זכויות הדייר המוגן עומד עו"ד משה רז כהן בספרו איחוד וחלוקה (מהדורה שנייה), התשפ"א-2021, ולדבריו יש לראות בדייר המוגן כבעל זכות שעבוד מסויגת, זאת מהטעם שזכויותיו כאמור אינן עוברות למגרש התמורה שקיבל בעל המקרקעין, והדייר המוגן ממשיך להחזיק באותם מקרקעין בהם החזיק קודם אישורה של התכנית מתוקף זכותו הקודמת, כשהשינוי היחיד שהתבצע מבחינתו הוא רק שינוי זהות בעל הבית, כשנטען אף כי ניתן להגיע לתוצאה דומה ללא שימוש בסעיף 126(ב'), וזאת מכוח הוראות הדין הכללי ובהיקש לקבוע בדיני השכירות והשאילה לגבי שינוי בעלים.
באשר לקביעת שווי הזכויות בעריכת תכנית איחוד וחלוקה, נקבע בתקן 15 כי שווי הזכויות יקבע על פי שווי השוק של המקרקעין בין מוכר מרצון לקונה מרצון, תוך התעלמות מזכויות בלתי רשומות או התחייבות לצדדי ג', ובכלל זאת אין להביא בחשבון בהערכת השווי קיומו של דייר מוגן או בר רשות, כאשר לעמדתו של מ' רז כהן (בספרו לעיל), יש להביא בחשבון את קיומו של הדייר המוגן ב-2 מצבי התכנון, והשפעתו על ערך המקרקעין וזאת לשם שמירה על כלל שימור השוויון היחסי.
תוכנית איחוד וחלוקה מטרתה כאמור עריכת רפורמה כוללת במקרקעין, וזאת מתוך מטרה לפעול לפיתוח המקרקעין, כשלמען השגת מטרה זו לעיתים עלול גם להידרש פינוי הדייר המוגן מהמקרקעין, ונדרש עיון האם חובת נקיטת הליכי הפינוי מוטלת על בעל המקרקעין המקורי, או שמא נקיטת הליכי פינוי מוטלת דווקא על בעל מגרש התמורה החדש? כששאלה זו אף מתחדדת במקום בו החלוקה החדשה טרם נרשמה בטאבו, כך שמחד קיים בעל מקרקעין על פי רישום ומאידך ישנו בעל מקרקעין על פי תכנית, ויש לבחון על מי מוטלת החובה בנקיטת הליכים לפינוי הדייר המוגן מהמקרקעין.
על פני הדברים, נראה כי חובת נקיטת הליכי פינוי דייר מוגן מוטלת על בעל המקרקעין החדש, שכן מעת אישורה של התכנית החדשה פקעה זכות בעלותו של בעל המקרקעין הישן במקרקעין, ובהעדר זכות בעלות ממילא אף לא קיימת כל זכות תביעה.
עמדה זו, לפיה טבלת הקצאה מפקיעה ומנתקת זכויות (וחובות) קודמות במקרקעין, באה לידי ביטוי בפסק הדין בעניין "ברימן" (ת"א 12530-06-17) שם נקבע מפי השופט ט. חבקין:
"… "טבלת ההקצאה היא אפוא מעשה קנייני (ולמצער מעין-קנייני) חלוט אשר ניתק כמעט לחלוטין את הזיקה הקניינית בין חלקות המקור לבעליהן הקודמים, וכן "הזיקה לחלקות המקור נותקה כמעט כליל עם הפיכת התכנית לחלוטה. נותרה אומנם זיקה פורמלית ברישום… משמעות הרישום היא טכנית בעיקרה, כשלב מעבר עד להשלמת הרישום החדש כקבוע בסעיף 125 לחוק התכנון והבניה..", עולה אם כן כי חלוקת המקרקעין שנוצרה במסגרת החלוקה המחודשת ניתקה את זיקת הבעלים הישנים, והליכי הפינוי מוטלים על הבעלים החדשים.
נזכיר, כי אמנם סעיף 125 לחוק קובע את סד המועדים לרישום החלוקה החדשה על פי התכנית, אולם בהמשך הסעיף נקבע, כי אי שמירת מועדי הרישום אין בה כדי לפגוע בתוקפה של החלוקה החדשה, כך שאף בהיעדר רישום בפועל, התכנית תקפה ומחייבת, וזאת בהתאם להוראת סעיף 124 בה נקבע כי "תחילת תקפה של חלוקה חדשה היא ביום תחילת תקפה של התכנית שבה נכללה החלוקה", כך שלמעשה מאת אישורה של התכנית נקבעו זכויות הבעלות (בהתאם למגרשי התמורה), והבעלים על פי התכנית הוא זה שרשאי לפעול בהליכים לפינוי הדייר המוגן.
כמו כן, בעניין אבלסון וקוריצקי (ת"א 55363-03-11, ע"א 37837-08-14) נקבע, כי זכותו של הדייר המוגן קשורה בקשר בל יינתק למקרקעין בהן הוא (נשאר) מחזיק, ועל כן עולה כי החובה והיכולת לפעול בהליך פינוי נגד דייר מוגן מוטלת על בעל המקרקעין בפועל, היינו הבעלים החדש בהתאם לתכנית.
באשר להגשת תביעת הפינוי נפנה לסעיף 16 לחוק המקרקעין, שם נקבע כי זכות הגשת תביעת פינוי מסורה ל"בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם …", ובהתאם לכך, מעת שאושרה תכנית האיחוד וחלוקה נותקה הזיקה החוזית והקניינית של בעל המקרקעין המקורי וזאת עברה לבעל המקרקעין החדש.
לסיכום, עולה כי נראה שנקיטת הליכי הפינוי יהיו מוטלים על בעל המקרקעין החדש זאת כאמור לנוכח ניתוק הזיקה הקניינית והחוזית בין הצדדים. עם זאת, נדרש לעיין מה דינה של תכנית בה נקבעו הוראות ספציפיות בדבר פינוי המקרקעין המוטלים על בעליהן המקורי, והאם הוראות התכנית (שמעמדה כחקיקת משנה) יגברו, וחובת הפינוי תוטל על בעליה המקורי, וזאת על אף ניתוק זיקתו למקרקעין.
ראינו כי שאלת סיווג זכויות וחובות דייר מוגן, וזיקתם לדיני הקניין ודיני התכנון והבניה מעוררות שאלות מורכבות וכבדות משקל, במאמר זה עמדנו בתמצית הכרחית על היבטים כלליים בדבר מעמד דייר מוגן בתכנית איחוד וחלוקה, כשייאמר כי בכל שאלה שהיא יש לבחנה בהתאם לנסיבות המקרה הספציפיות.
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
אילת – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 270/02/2 – תכנית מתאר אילת
הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תוכנית מתאר מקומית מספר 270/02/2 באילת.
מטרת התכנית הינה, בין היתר, גיבוש מרכז העיר, עיצובו וטיפוחו כמוקד פעילות איכותי ומפגש לכלל תושבי העיר ומבקריה והכולל שימושים מגוונים כדוגמת מגורים, תעסוקה, מסחר, פארק עירוני ועוד, חיזוק התיירות על ידי טיפוח אזור המלונאות, הקמת אטרקציות תיירותיות ופיתוח מערך תחבורה בר קיימא. כמו כן, עידוד שיקום והתחדשות עירונית של השכונות הותיקות תוך שמירה על המורשת הבנויה והפתוחה המתבטאים במרקמים ובמבנים לשימור.
התכנית קובעת, בין היתר, הוראות לייעודי קרקע, שימושים מותרים לייעודי קרקע, שלביות פיתוח של השטח הבנוי, עקרונות בינוי, עיצוב ופיתוח לחלקי העיר, הוראות להכנת תכניות מפורטות בשטח התכנית, הנחיות לגבי פיתוח מערכות תנועה ותשתית וקביעת הוראות ביחס לנושאים סביבתיים, שימור ועוד.
פתח תקווה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 410-0671826 – סירקין מזרח
הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תוכנית מתאר מקומית מספר 410-0671826 בפתח תקווה.
מטרת התכנית הינה, בין היתר, תכנון שכונת מגורים של כ-4,224 יחידות דיור וכ-67,000 מ"ר שטח כולל לתעסוקה ומסחר במרקם עירוני ובצפיפות גבוהה תוך מתן דגש על עירוב שימושים, צמצום הצורך בנסיעה אל מחוץ לשכונה, עידוד השימוש בתחבורה ציבורית, "הליכתיות" ותכנון בר קיימא חדשני של מרקם המגורים ושטחי הציבור.
התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעוד משטח חקלאי למגורים ב, מגורים ג, מגורים ד, מגורים מסחר ותעסוקה, דיור מיוחד ומבנים ומוסדות ציבור, תעסוקה ומבנים ומוסדות ציבור, שטחים פתוחים ועוד. בנוסף, התכנית קובעת הוראות להקמת תשתיות ותנאים למתן היתר בנייה.
חולון – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 505-0907469 – תכנית משלימה לתכניות מפורטות לקווי מתע"ן בעיר חולון
הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תוכנית מפורטת מספר 505-0907469 בחולון.
מטרת התכנית הינה, בין היתר, צמצום ההשפעה על מגרשים שיועדו בחלקם לשימושים שונים הנדרשים למתע"ן, זאת, באמצעות הוראות שתאפשרנה ככל הניתן שמירה על זכויות הבנייה שהיו מוקנות לאותם מגרשים ערב אישורן של תכניות למתע"ן וקביעת הוראות לעניין קווי הבניין והתכסית באותם מגרשים. בהתאם לכך, שינוי התכניות התקפות על תיקוניהן החלות בתחום התכניות למתע"ן.
התכנית קובעת, ביו היתר, הוראות להגדלת/לחישוב זכויות הבנייה במגרשים שיועדו בחלקם למתע"ן, במגרשים חדשים שיועדו בחלקם למתע"ן – קביעת הוראות לעניין קווי בניין, במגרשים חדשים שיועדו בחלקם למתע"ן -קביעת הוראות לעניין תכסית הבנייה המותרת ובמגרשים חדשים שיועדו בחלקם למתע"ן – קביעת הוראות למתן היתרי בנייה/גודל מגרש מינימלי ועוד.
הרצליה – הודעה בדבר אישור תכניות מועדפת לדיור מס' 1082 – קריית שחקים
הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 21 לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), אושרה תכנית מועדפת לדיור מספר 1082 בהרצליה, בשטח בין מחלף שבעת הכוכבים ממזרח ולבין שדרות שבעת הכוכבים ונתיבי איילון ממערב ופארק הרצליה מצפון.
מטרת התכנית הינה, בין היתר, קביעת הוראות וזכויות להקמת מתחם משולב שיכלול: שטחי תעסוקה, מסחר, מגורים (1,650 יחידות דיור), שטחים למבני ציבור, מרכז תחבורה ושטחים פתוחים.
התכנית קובעת, בין היתר, שינוי במערך ייעודי הקרקע: מחקלאי, מבנים ומוסדות ציבור, דרך, פארק ושצ"פ לייעודים של דרך; דרך ו/או טיפול נופי; שצ"פ; כיכר עירונית; מבנים ומוסדות ציבור; מגורים ד'; תחבורה; תעסוקה; וייעודים מעורבים עבור: מסחר ותעסוקה; מגורים, מסחר ותעסוקה; מבנים ומוסדות ציבור ותחבורה.
כמו כן, התכנית קובעת שימושים מותרים והוראות בנייה ופיתוח, קווי בניין למגרשים המיועדים לבנייה, שטחי הבנייה המותרים, תנאים למתן היתר בנייה והוראות לאיחוד וחלוקה/הפקעה.
תל אביב – אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 1096 – בין ערים
הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 21 לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור (הוראת שעה), אושרה תכנית מועדפת לדיור מספר 1096 בדרום הרצליה, בשטח המט"ש המתפנה, ברובה מזרחית לנתיבי איילון ומצפון לבית העלמין של הרצליה.
מטרת התכנית הינה, בין היתר, יצירת מסגרת תכנונית שתאפשר הקמת שכונת מגורים חדשה בהיקף של כ-1,230 יחידות דיור, בצפיפות של כ-31 יחידות דיור לדונם, בשילוב תעסוקה, מוסדות ציבור, שטחים פתוחים ושימוש כלל עירוני.
התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעודי הקרקע המאושרים מייעוד קרקע חקלאית וייעוד אזור ציבורי מיוחד כלל עירוני וקביעת אזורים לייעודי מגורים, תעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור, שטחים פתוחים, דרכים, חניון קצה לאוטובוסים ותשתיות וקביעת זכויות להקמת מגורים.
בנוסף, התכנית קובעת את פירוט שטחי הבנייה לפי ייעודים, את התכליות והשימושים בכל ייעוד קרקע, הוראות להיקף ושטח דירות קטנות נדרשות, הוראות ותנאים למתן היתרי בנייה, הוראות לאיחוד וחלוקה וקביעת שטח פתוח מיוחד על פי הוראות תמ"א 35.
לוד – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס'
406-0845198 – התחדשות עירונית במתחם חרמון – גלבוע
הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תוכנית מתאר מקומית מס' 406-0845198 בין היתר ברחוב אינשטיין בלוד.
מטרת התכנית הינה, בין היתר, התחדשות עירונית הכוללת הריסת מבנים והקמת מתחם מגורים חדש בן 467 יחידות דיור, מסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים.
התכנית קובעת, בין היתר, שינוי ייעוד ממגורים ב', מגורים ג', שב"צ, שצ"פ ודרך מאושרת למגורים ומסחר, מגורים ג', שטחים פתוחים, מבנים, ומוסדות ציבור, שצ"פ, ודרך מוצעת. כמו כן, התכנית קובעת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, הוראות וזכויות בנייה בתחום התכנית לשימושם השונים, תנאים למתן היתר בנייה והוראות להריסה.
פתח תקווה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 410-0297432 – מתחם רוזנברג
הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תוכנית מתאר מקומית מספר 410-0297432 לאורך צידו הצפוני של רחוב הרב משה מסעוד פינטו בפתח תקווה.
מטרת התכנית הינה, בין היתר, קביעת זכויות והוראות בנייה לבניית 184 יחידות דיור ב- 6 בניינים.
התכנית קובעת, בין היתר, הוראות, זכויות בנייה ותנאים לבינוי 184 יחידות דיור, תוספת זכויות לשטח לבנייני ציבור, תנאים להוצאת היתרי בנייה, הנחיות לפיתוח השטח, הנחיות סביבתיות, הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים ושינוי ייעוד ממגורים ב' למגורים ד'.
עדכוני פסיקה
האם קבלת פטור ביחס למקרקעין אחרים מונעת קבלת פטור נוסף במקביל?
מספר ההליך: עמ"נ 48878-01-19 ידידה סינואני נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת, איריס רבינוביץ ברון. פרטי המקרקעין: חלקה 747 בגוש 3925, ראשון לציון. תאריך מתן פסק הדין: 25.10.2021. ב"כ המשיבה: עו"ד יעקב ברכה.
עסקינן בערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר בערר מס' רל/8034/0718, בגדרה נדחה הערר שהגישה המערערת על החלטת הועדה המקומית שלא לפטור אותה מהיטל השבחה עד 140 מ"ר.
בהחלטה זו, ועדת הערר קבעה, כי המערערת אינה זכאית לפטור מהיטל השבחה מכוח הוראות סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מהטעם שניתן לה בעבר פטור חלקי מהיטל השבחה בעקבות מתן היתר בניה להרחבת דירת מגוריה המצויה במקרקעין אחרים בתחום העיר ראשון לציון, מכוח אותו סעיף, וטרם חלפו 4 שנים מאז קבלת הפטור ועד למועד בקשת הפטור בענייננו.
השאלה שבמוקד ערעור זה מתייחסת לפרשנותה של הוראת סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית – האם קבלת פטור ביחס למקרקעין אחרים מונעת קבלת פטור נוסף במקביל?
בית המשפט בחן את האפשרויות הפרשניות של סעיף 19(ג)(1) וקבע, כי לאור כך שישנן שתי פרשנויות אפשריות מבחינה לשונית, יש לפרש את הוראת החוק לפי תכליתה.
בית המשפט בחן את הפסיקה בסוגיות רלוונטיות ודומות והגיע למסקנה לפיה, כאשר בוחנים את התכלית הסוציאלית של הפטור, אין מקום לפרש את סעיף הפטור באופן מרחיב, כאשר יש בכך משום הטבה למי שהם בעלים של מספר דירות, אשר איננה תואמת את מטרת הפטור, לסייע לאדם להרחיב את דירת מגוריו. מהפסיקה שנבחנה עולה, כי המגמה היא שלא לאפשר מתן יותר מפטור אחד ליחידה משפחתית.
לנוכח כל האמור, בית המשפט קבע כי הפרשנות התואמת את המטרה הסוציאלית של הפטור היא זו המגבילה את האפשרות של בעל זכויות שכבר ביקש וקיבל פטור ליהנות במקביל מפטור נוסף במקרקעין אחרים.
לאור האמור, הערעור נדחה והמערערת חויבה בהוצאות המשיבה בסך כולל של 7,500 ₪.
הערת מערכת:
קיים סעיף חוק בעניין, אך הוא דל וריק ולא נותן פתרונות להרבה שאלות מורכבות שעלו ועדיין עולות במהלך השנים בועדות הערר ובבתי המשפט. לאור זאת, השופטים נדרשים להיות אקטיביים ולנסות להבין את מטרות הפטור ולהתחקות אחר כוונת המחוקק ובכך ליתן את הפסיקות בהתאם, והלכה למעשה מייצרים את החוק באמצעות הפסיקה. ראוי שהמחוקק יהיה זה שיסדיר את סעיף הפטור הנ"ל על כל משמעויותיו והיבטיו בחקיקה מסודרת וברורה, ויפה שעה אחת קודם.
"נאמנות עיוורת"
מספר ההליך: ערר 8048/0620 מריאן תמר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד גילת אייל. פרטי המקרקעין: לא צוין. תאריך מתן ההחלטה: 21.10.2021 ב"כ העוררות: עו"ד אפרת יוסים.
עסקינן בערר בעניין פטור מהיטל השבחה עבור הרחבת דירה עד 140 מ"ר לשם הקמת מרפסות ב-2 דירות שונות, אותו סירבה הוועדה המקומית ליתן, בטענה שמדובר במספר דירות בבעלות אחת שאינן זכאיות כל אחת לפטור.
העוררים טענו כי העוררת 1, אימם, רכשה שתי דירות נפרדות באותו הבניין, בנאמנות נפרדת עבור כל אחד משני ילדיה, יתרת העוררים, במטרה לשמור על זכויותיהם. יצוין, כי במועד הרישום סירב רשם המקרקעין לרשום את הנאמנות בלשכת רישום המקרקעין, בטענה שנאמנות הינה רק לצרכי מס ואין לרשומה במרשם, אך הנאמנות דווחה באותו המועד ללשכת מיסוי מקרקעין.
המחלוקת בין הצדדים הינה ההשלכות של רכישת הדירות בנאמנות, בהקשר של סוגיית הפטור.
ועדת הערר קבעה כי בהתאם לחוק הנאמנות, תשל"ט – 1979, נאמנות אינה ישות משפטית נפרדת מהנאמן, ואינה כשרה לזכות או לחובה ואף אינה נהנית מהנאמנות. על כן, נאמנות אינה מקנה בעלות אלא מהווה צינור בלבד שאינו מאפשר למסות את הנאמן.
ועדת הערר קבעה, כי מכיוון שמבחינה מהותית הנכס מוחזק עבור הנהנה להנאתו וגם הפירות מוחזקים בנאמנות, הרי שאין כל הצדקה מהותית למסות דווקא את הנאמן בגין נכסי הנאמנות.
הרחיבה ועדת הערר וקבעה, שגם בהתאם להלכת בר יהודה (ע"א 7084/13 בר יהודה) כבר הוכרו מצבים בהם הוטל ההיטל על מי שאינו הבעלים הרשום ואף לא חוכר לדורות.
עם זאת, ועדת הערר קבעה שמכיוון שאין כל רישום של הסכם הנאמנות, אין כל ציפייה כי הוועדה מקומית תהא בעלת ידע נבואי ותדע על קיומו של חוזה שדבר כריתתו לא נמסר לה, והנטל להביאו לידיעה הוא על הנישום. עם זאת, מדובר בשאלה ראייתית, והיא נפרדת מהקביעה שעם כריתת החוזה וטרם השלמת העסקה, התוספת השלישית משקיפה על המקרקעין ככאלה שהזכות בהם הועברה.
לאור האמור, התקבל הערר, נקבע כי העוררים 2 ו-3 זכאים כל אחד לפטור, ונפסקו הוצאות לחובת הוועדה המקומית.
הערת מערכת:
עסקינן בהחלטה מעניינת, שכן מדובר בהרחבה נוספת של המקרים בהם מוכר בעל זכות לא רשומה כבעלים לצרכי היטל השבחה, ומעין הרחבה של הלכת בר יהודה. עם השתנות העולם המודרני, לא התפתחה התוספת השלישית על מנת להתאים עצמה למקרים המורכבים, ואלו נדרשים לפתרון על ידי הערכאות.
על אף שמדובר בהחלטה הגיונית ומתבקשת, יש להניח שטענות דומות, להכרה בבעלים לא רשום כבעלים לצרכי היטל השבחה, יועלו בעתיד בפני ועדות הערר, ויינתנו החלטות סותרות על ידי הוועדות השונות, עד אשר תינתן הלכה של בית המשפט העליון.
על כן, טוב היה באם היה המחוקק מסדיר שאלות אלו במסגרת תיקון כולל של התוספת השלישית.
שימוש במישרין על ידי מוסד ציבורי
מספר ההליך: ו"ע 50882-12-19 ישיבת קרית שמונה נ' מנהל מס שבח טבריה ערכאה: ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בנצרת, בפני כב' היו"ר, השופטת עירית הוד. פרטי המקרקעין: דירת מגורים בקריית שמונה. תאריך מתן פסק הדין: 4.10.2021. ב"כ המשיב: עו"ד ארנון חזון.
עסקינן בערר על החלטת המשיב בהשגה שהגישה העוררת, ישיבת קריית שמונה, ביחס לשומת מס רכישה שהוציא המשיב, ובה דחה את בקשתה להקלה במס רכישה לפי תקנה 9 לתקנות מיסוי מקרקעין (להלן: "תקנה 9").
על פי תקנה 9, מוסד ציבורי כמשמעותו בסעיף 61(ד) לחוק מיסוי מקרקעין יהיה חייב במס רכישה בשיעור של 0.5% לגבי מכירת זכות במקרקעין, אם שוכנע המנהל כי המקרקעין משמשים או ישמשו בעתיד את המוסד במישרין בלבד.
במסגרת הדיווח על העסקה, העוררת ביקשה לקבוע את חבותה במס רכישה בהתאם להוראות תקנה 9 המוקנית למוסד ציבורי, בגין רכישת דירת מגורים שנועדה לשימושו של תלמיד ישיבה נשוי אשר לומד בישיבה.
העוררת טענה, כי שימוש בדירה על ידי תלמיד הישיבה מהווה שימוש במישרין למטרות המוסד הציבורי ולכן מזכה אותה בחישוב מס רכישה מופחת לפי תקנה 9. המשיב טען מנגד, כי לא שוכנע שרכישת דירת המגורים לשימוש ולשיכון אברך עונה על הגדרת תקנה 9 כשימוש ישיר ולתועלתה הישירה של העוררת. זאת, לאור כך שהאברך נמצא רוב היום בישיבה עצמה ומי שמשתמש בדירה היא משפחת האברך, שאיננה חלק מהישיבה.
ועדת הערר בחנה את יכולת הפיקוח על הדירה בשעות מסוימות, והגיעה למסקנה כי הדבר בלתי אפשרי ומשאין פיקוח מספק, מפעילה הרשות שיקול דעת, ובמקרה דנן יצאה מנקודת הנחה שהאברך יכול לעשות שימוש כראות עיניו ואף אם יש ילדים הם יכולים לארח ולעשות בדירה ככל העולה על רוחם – כמנהג בעלים.
באשר לשאלה האם נוכחות משפחת האברך 'מפריעה' לקבל את הפטור, השיב המשיב כי אכן עניין זה משפיע, מאחר והנכס משמש גם את משפחתו של התלמיד ולא רק את התלמיד שכן האברך נמצא רוב היום בישיבה. זאת, בעוד שאשתו וילדיו נמצאים בדירה ועושים בה שימוש. פועל יוצא מכך הוא שמי שמפיק הנאה הוא לא רק האברך שמקבל קצבה מהישיבה, אלא גם משפחתו עושה שימוש בדירה והם לא חלק מהמנגנון של המוסד הציבורי.
ועדת הערר קבעה, כי מי שטוען לזכאות לפטור או הקלה במס, עליו הנטל להוכיח כי הוא עומד בתנאים למתן הפטור או ההקלה הנטענים וכי הפטור הניתן למוסדות ציבור, בדומה לכל פטור אחר, משמש כחריג לכלל לפיו יש להטיל את המס על כלל הנישומים בצורה שוויונית. על העוררת מוטל הנטל להוכיח כי השימוש בדירה מושא הערר הוא שימוש במישרין על ידה בלבד כך שהיא זכאית להטבה המבוקשת.
לאחר בחינת הדברים, ועדת הערר קבעה, כי העוררת לא הצליחה להרים את נטל ההוכחה המוטל על כתפיה ולא הציגה דבר שיש בו כדי לתמוך בטענתה לפיה השימוש בדירה הוא בגדר שימוש במישרין על ידה, לא סיפקה ראיה כלשהי שיש בה כדי לתמוך בעניין זה ואף לא צירפה הסכם אשר היה יכול לסייע. ועדת הערר הוסיפה, כי גם אם תתקבל טענת העוררת לפיה היא לא יכולה הייתה לדעת מה מפריע למנהל אשר שלל את ההקלה ולכן לא יכלה להניח את דעתו, הרי שאין בכך כדי להסביר מדוע לא הגישה ראיות רלוונטיות במסגרת ההליך.
לאור האמור לעיל, ועדת הערר מצאה, כי לא נפל פגם המצדיק את התערבותה בהחלטת המשיב אשר קבע כי העוררת לא זכאית להטבה הקבועה בתקנה 9.
על כן, הערר נדחה והעוררות חויבו בהוצאות בסך של 20,000 ₪.
הערת מערכת:
מדובר בהחלטה חשובה שמחדדת את המבחנים והיסודות בהקלת מס רכישה במוסד ציבורי ובכך מזכירה לנו את הסוגייה המהותית של הגשת הצהרה למיסוי מקרקעין על בסיס הרציונל שעומד מאחור כל הטבה.
המערכת מסכימים עם הגישה לפיה בחינה של זכאות להקלת מס בכלל ולמוסד ציבורי בפרט תהא בחינה מהותית אשר מושתתת על מאפיינים ברורים ותעשה בהתאמה בין תנאי החוק לשימושים ולמטרות של הנישום במקרקעין כפי שהם במציאות.
האם ראוי לעכב בירור תביעת פיצויים בגין תוכנית עתידית?
מספר ההליך: ערר 9005/0920 י.ו.א.ל ירושלים אויל אקפלוריישן בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה לוד ואח' ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד יריב אבן חיים. פרטי המקרקעין: חלקה 28 בגוש 3990, אזור תעשיה צפוני, לוד. תאריך מתן ההחלטה: 31.10.2021. ב"כ העוררת: עוה"ד אלי וילצ'יק ואריאל פל.
ענייננו בערר על החלטת הוועדה המקומית בעניינה של תביעת פיצויים לפי סעיף 197, שהגישה העוררת בגין פגיעה וירידת ערך למקרקעיה עקב אישורה של תמ"א 47 /ד/ 1. לאחר הגשת התביעה לוועדה המקומית, זו קבעה כי לאחר שהתוכנית המופקדת, תמ"ל/1095, תקבל תוקף יהיו השלכות ישירות על המקרקעין ועל השינויים מכוח תמ"א 47 /ד/ 1 בגינם העוררת הגישה תביעתה. לכן, קבעה כי יש להמתין עד לאישור תמ"ל/ 1095, ולאחר מכן תינתן החלטה בתביעה.
העוררת טענה בין היתר, כי תמ"א 47 /ד/1, שקבעה הוראות מגבילות באשר לאפשרות לניצול הבנייה בהתאם לייעוד המקורי של הקרקע, הותירה לעוררת שטח צר וארוך שאינו ניתן למימוש מבחינה תכנונית. בנוסף, טענה כי התמ"א הינה ברורה במידה המאפשרת לזהות פגיעה קונקרטית במקרקעין במועד אישורה, והיא מאפשרת הוצאת היתרים מכוחה כולל הוראות מפורשות להפקעה, ולכן הימנעותה של הוועדה המקומית מליתן החלטה עשויה להיחשב כהחלטה לדחות את התביעה המקנה זכות ערר.
מנגד, המשיבות טענו בין היתר, כי במשך שנים ארוכות נעשו ניסיונות לקידום התכנון ולראיה, קודמו מספר תוכניות (שכללו את מקרקעי העוררת) אשר ייעדו את המקרקעין לפיתוח ולהשבחה.
כמו כן, יש להתחשב בתוכנית תמ"ל/ 1095 המופקדת בעת בחינת מידת הפגיעה מתוכנית תמ"א 47 /ד/ 1, וזאת לנוכח הזיקה התכנונית הישירה והמובהקת בין שתי התכניות ועל יסוד העקרונות שנקבעו בפסיקה. על כן, במקרה זה מדובר במהלך תכנוני אחד המצדיק השהיה במתן החלטה.
ועדת הערר דחתה את טיעוני הועדה המקומית באשר להצדקה בעיכוב בירור התביעה.
ועדת הערר קבעה, כי אין לקבל את טענת המשיבות כי תמ"ל/ 1095 יחד עם תמ"א 47 /ד/ 1 מהוות מהלך תכנוני אחד. נקבע כי אין כל קשר או מטרה משותפת בין שתי התוכניות, אשר כל אחת מתייחסת לתחומים שונים.
הטענה כי קיים קשר בין התכניות עומדת בסתירה להלכות שנפסקו על ידי בית המשפט העליון בעניין בר"ם 43781 הר ובעניין בר"מ 5898/16 רומן ברג, בהן נדחתה טענת הרצף התכנוני במקום בו שתי תוכניות שאושרו נועדו להתוות את אותה הדרך.
במקרה דנא כאמור, תמ"ל/ 1095 יחד עם תמ"א 47 /ד/ 1 בעלות מטרות שונות ולמעלה מכך, תמ"ל/ 1095 טרם אושרה ולא ידוע מתי תאושר.
עוד קבעה וועדת הערר כי ימונה שמאי מייעץ אשר יקבע את שווי המקרקעין במצב החדש בהתאם להערכתו את שווי השוק של המקרקעין לפי המצב התכנוני שהביאה תמ"א 47 /ד/ 1, תוך נטרול ציפיות לאישור תכנית משביחה עתידית.
לאור האמור, הערר נדחה והמשיבות חויבו בהוצאות בסך 10,000 ₪.
הערת מערכת:
המערכת סבורה, כי אכן ועדת הערר פסקה נכונה, כאשר במקרה זה אכן ניתן היה לתבוע מכוח תמ"א, מאחר והתכנית הראתה והצביעה על פגיעה קונקרטית, על כל המשתמע מכך. מאידך, תמ"ל /1095 עדיין לא אושרה, ונמצאת רק בהליכי ההפקדה, כך שבשלב זה לא ניתן לדעת מה יהיה ההסדר התכנוני הסופי, אם תאושר, ואם אכן תבצע שינוי במקרקעי העוררים ביחס לתמ"א, בייחוד כאשר התמ"א לא העלתה את הצורך בהשלמה לתכנית מאוחרת יותר ואף לא צפתה תכנון נוסף, ומדובר כאן בשתי תכניות שונות המקודמות על ידי מוסדות תכנון שונים.
ניסיונה של הועדה המקומית להעביר פיל בקופה של מחט בוטל על ידי ועדת הערר
מספר ההליך: ערר 1117-11-20 חניאל ורוזית סבג ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בני ברק ואח' ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד אפרת דון-יחייא סטולמן. פרטי המקרקעין: חלקה 418 בגוש 6188, רחוב בארי 18, בני ברק. תאריך מתן ההחלטה: 10.10.2021 ב"כ העוררים: עו"ד רות אנושי.
מדובר בערר על החלטת רשות רישוי לאשר בקשה להיתר שהגישה עיריית בני ברק להקמת בית ספר יסודי בן שש קומות, במגרש שגודלו דונם אחד, הכלוא בין הרחובות בארי וסנש, תוך ששטחי בית הספר גולשים לחלקות מסביבו שיעודן שצ"פ.
על החלטה קודמת של הועדה המקומית ליתן היתר הוגש ערר (1001-12-19), שעסק בהתנגדות שכנים להקמת בית הספר, בשל פגיעה בגינה הציבורית הקיימת על השצ"פ ובשל בעיות תנועה וחניה. בהחלטה זו, קיבלה ועדת הערר את הערר, בין היתר מהטעם שהבקשה להיתר כללה בנייה בשטחים בייעוד שצ"פ, נידונה כבקשה תואמת תכנית על אף שנדרש פרסום בהליך של הקלה ועוד.
עשרה ימים לאחר שניתנה החלטת ועדת הערר בערר הקודם כאמור, קיימה רשות הרישוי דיון בבקשה להיתר מושא הערר הנוכחי, הזהה לבקשה שנדחתה על ידי ועדת הערר ואישרה אותה. על החלטה זו הגישו העוררים בערר הקודם ערר נוסף, בטענה כי העיריה עושה דין לעצמה. לא זו אף זו, העירייה אף החלה בהערכות לבניית בית הספר, על אף הערר התלוי ועומד.
ועדת הערר החליטה גם בערר זה לקבל את הערר ולבטל את החלטת הועדה המקומית, שכן היה על הועדה המקומית לפרסם את הבקשה להיתר בהליך של הקלה כפי שהורתה ועדת הערר בהחלטתה בערר הקודם והועדה המקומית לא עשתה כן.
בנוסף, בחנה ועדת הערר את הבקשה להיתר כאילו פורסמה בהליך של הקלה, כאשר העררים הוגשו כהתנגדויות וגם בהיבט הזה – קבעה כי יש לקבל את הערר. ועדת הערר הדגישה, כי בהתאם להלכה הפסוקה, על מנת לאשר הקלה יש להראות טעם תכנוני מיוחד המצדיק מתן הקלה מתכנית ובמקרה נשוא הערר ועדת הערר קבעה, כי העצמת זכויות לבניית בית ספר יסודי בחלקה כלואה שגודלה כדונם אחד בלבד, תוך גלישה של הבנייה לחלקות הסמוכות ביעוד שצ"פ – אינה מוצדקת ואינה סבירה ועומדת בניגוד למדריך להקצאת שטחי ציבור שאושר בקבינט הדיור באוגוסט 2016. בנוסף קבעה הועדה, כי במסגרת הדיון בבקשה להיתר לא נבחנו היקפי התנועה שיווצרו במקום, לא סומנו מקומות המיועדים להורדת נוסעים או חניות כלשהן.
לאור האמור, נקבע כי במגרש כלוא בן דונם אחד לא ניתן להקים בית ספר יסודי כמוצע בבקשה להיתר מושא הערר.
הערת מערכת:
מדובר במקרה נוסף שבו נותנים לחתול לשמור על השמנת. החלטת ועדת הערר שומרת במקרה זה על האינטרסים של השכנים, תוך הטחת ביקורת מוצדקת על התנהלות הועדה המקומית בהליכים המתוארים.
