עסקאות קומבינציה – יתרונות וחסרונות

אוגוסט
02
2021
פורסם ע"י:

גרסת הדפסה

 

 

 

עסקאות קומבינציה – יתרונות וחסרונות

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אמיר דרמר

 

אחת מעסקאות הנדל"ן הנפוצות בקרקעות היא עסקת קומבינציה בין בעל קרקע ליזם. במאמר זה נסביר מהי עסקת קומבינציה ונסקור את היתרונות והחסרונות הבולטים בה לרבות היבטי המס החלים בעסקה זו.

עסקת קומבינציה הינה עסקה במקרקעין בה בעל קרקע מוכר חלק מהקרקע שבבעלותו ליזם, ובתמורה מקבל מהיזם שרותי בנייה על החלק הנותר בבעלותו. כלומר, בניגוד ל"עסקת מזומן" בה אדם מוכר נכס בתמורה לקבלת כסף, עסקת קומבינציה נמדדת באחוזים, מה אחוז הקרקע הנמכר ובתמורה כמה ייבנה היזם על אחוז הקרקע הנותר בידי בעל הקרקע. עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת הכוללת היבטים רבים העשויים להשפיע על כדאיות העסקה ועל התמורות בעסקה.

מדובר בעסקה ארוכת טווח המשלבת הליכים רבים מתחום הנדל"ן לרבות הליכים תכנוניים, משפטיים, קניינים, שמאיים ועוד.

 

היתרונות המרכזיים בעסקת קומבינציה:

התמורה אותה מקבל בעל הקרקע בעסקת קומבינציה היא בנייה, כלומר, בעל הקרקע יקבל בהתאם לייעוד התכנוני של המקרקעין בעסקה (דירות/מסחר/תעסוקה), בנייה על החלק שנותר לו, כלומר הוא לא "נפרד" באופן מלא מהנכס שבבעלותו ולאור העובדה שבמרבית המקרים עצם הבנייה על הקרקע משביחה אותה והערך של נכס בנוי גבוה מערך של קרקע, הוא מגדיל את הרווח הכספי שלו בנכס.

כמו כן, לאור העובדה שהתמורה היא בבנייה, בעל הקרקע יוכל להשכיר את הנכס הבנוי אותו יקבל ובכך להגדיל את התשואה והרווח שלו מהנכס.

גם בהיבט הרגשי, לעיתים בעל הקרקע יהיה מחובר רגשית לקרקע ועצם המשך ההחזקה בה והשתתפות בפרויקט שייבנה עליו יקל עליו לבצע בה עסקה.

מס שבח – לאור העובדה שבעל הקרקע מוכר רק חלק מהקרקע שבבעלותו מס השבח שיחול עליו בעסקה יהיה רק על החלק הנמכר, כך שלרוב, שיעור המס יהיה נמוך יותר מאשר המס שהיה חל עליו אם היה מוכר את כל הקרקע שבבעלותו "בעסקת מזומן". גם אם בעל הקרקע יחליט למכור בעתיד את החלק הבנוי אותו יקבל, לרוב בתכנון נכון ומראש, ניתן יהיה להפחית את חבות המס, לרבות באמצעות שימוש בפטורים והקלות שונות הקיימים בחוק שעל חלקם נדון בהמשך המאמר.

החסרונות המרכזיים בעסקת קומבינציה:

עסקת קומבינציה היא בעצם עסקת שותפות ארוכת טווח עם הקונה (היזם), לפיכך קיימים פרמטרים רבים העלולים להשפיע על הסיכונים בעסקה ועל שווי התמורה אותה בסופו של דבר יקבל בעל הקרקע. לדוגמה: רמת ואיכות הבנייה של היזם, היכולת של היזם לקדם את הליכי התכנון במועדים מהירים, היכולת של היזם להגיע להסכמות עם יתר השותפים במקרקעין ככל שישנם או לנהל מולם הליכים משפטיים כדי שהפרויקט יוכל להבשיל, היכולת של היזם לתכנן בצורה יעילה את מבנה הפרויקט, היכולות הפיננסיות של היזם (לרבות היכולות לסיים את הפרויקט או חס וחלילה הסיכון שהיזם יקלע לקשיים כלכליים ופירוק), יכולות השיווק של היזם, המפרט הטכני של הבנייה ועוד. כל אלו מגדילים את הסיכון ואי הודאות בעסקה ועלולים להשפיע גם על שווי התמורה העתידית.

לאור העובדה שהתמורה נמדדת באחוזים מזכויות הבנייה שייבנו בפרויקט, קשה יותר להעריך את השווי של התמורה, בייחוד מכיוון שהתמורה תינתן בעתיד כשהפרויקט יסתיים. לרוב, הפרויקט מסתיים שנים לאחר חתימת ההסכם ותלוי בפרמטרים רבים שהוזכרו לעיל, כמו גם במחירי הנדל"ן במועד קבלת התמורה הבנויה, שעלולים לרדת, ולכן אי הודאות והסיכונים בעסקת קומבינציה משמעותיים יותר מעסקת מזומן.

בעסקת קומבינציה לא מתקבלת תמורה בכסף, אך בעל הקרקע צריך לשלם מיסים שונים על העסקה. כלומר בעל הקרקע צריך לממן את תשלום המיסים למרות שאת התמורה מהעסקה הוא יקבל בעתיד ולא בכסף. אמנם קיימים מנגנונים ואפשרויות מקובלות למימון המיסים החלים על בעל הקרקע, אך מרביתם יטילו על בעל הקרקע התחייבויות שונות לרבות ריביות שיהא עליו לשלם.

מיסוי:

עסקאות קומבינציה כרוכות בתשלומי מיסים מסוגים שונים, חלקם מוטלים על בעל הקרקע וחלקם על היזם:

מס שבח – חל במכירת חלק מהקרקע ליזם, מוטל על המוכר. יש לשים לב כי במקרים מסוימים ניתן להפחית את תשלום מס השבח. בעסקת קומבינציה יש שני שלבים הדורשים בחינה ותכנון של מס השבח, האחד לפני מועד התקשרות בעסקה עם היזם ומכירת חלק מהקרקע, והחלק השני הוא במועד מכירת החלקים הבנויים שיתקבלו בעסקה בעתיד.

קיימים כיום בחוק לא מעט כלים ואפשרויות להפחתת שיעורי מס השבח, כל עסקה בהתאם לנסיבותיה, לדוגמה:

  • השכרת דירות התמורה במסגרת חוק לעידוד השקעות הון, הקובע הטבות מיסויות גדולות לחברות ויחידים המייעדים חלק מהבניין, שנבנה עבורם או שבנו בעצמם, למטרת השכרה. מטרת חוק העידוד הינה לנסות ולפתור את בעיית הדיור בישראל, ועל כן ניתנות בו הטבות מיסויות גדולות הכוללות שיעורי מס מופחתים הן מס שבח והן מע"מ, הכול בהתאם לתנאים הקובעים בחוק.
  • מכירת הדירות תוך ניצול "מס ליניארי מוטב", שיטת החישוב האמורה נקבעה בתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין. משמעות החישוב הלינארי הינו חלוקת השבח על פני שנות האחזקה בדירה הנמכרת, בגין השנים שמיום הרכישה ועד 01.01.2014, ניתן פטור מחיוב על השבח שנצבר ומיום 02.01.2014 ועד מועד המכירה של הזכות, חיוב בשיעור מס של 25% על השבח.
  • העברות דירות/זכויות במתנה (העברה ללא תמורה) לקרובים שככל שתעשה בצורה אמיתית ובשלב המתאים בעסקת הקומבינציה עשויה לחסוך במס שבח. יש לשים לב כי בגין העסקה יחול שליש מס רכישה על מקבלי המתנה ויחולו תקופות צינון במסגרתן ייתכן ולא יוכלו מקבלי המתנה לקבל הטבות מס ופטורים שונים.

מס רכישה –  מס רכישה מוטל בכל עסקת מקרקעין על הצד שרוכש את הזכויות, מכאן שבעסקת קומבינציה, היזם מחויב בתשלום מס רכישה על החלק בקרקע אותו הוא רוכש.

מע"מ שרותי בנייה – מע"מ על רכיב שירותי הבנייה שמקבל המוכר מהיזם שמשולם לרשויות מע"מ וחל על המוכר.

היטל השבחה – היטל המשולם לרשות המקומית בגין התוכניות החלות על הקרקע (המשביחות אותה) לרבות בקשות להקלות או לשימושים חורגים. היטל השבחה לא קיים בכל עסקה וגובהו עשוי להגיע למאות אלפי שקלים ואף יותר. גם בנושא זה, בתכנון נכון מראש והתייעצות עם גורמי מקצוע מתאימים, ניתן לחסוך סכומים ניכרים. לכל פעולה אל מול הרשות בנושא קיימות השלכות מהותיות על ההיטל שיחול בסופו של דבר. לדוגמה, בחירת מועד חתימה על העסקה, מועד הזמנת השומה, מועדים לקיום הליכים על השומה, באיזה הליך לנקוט כדי להשיג על השומה וכמובן הטענות המשפטיות והשמאיות שיטענו במסגרת ההליכים כאמור.

מלבד מיסים אלו, לעיתים קיימים בעסקת קומבינציה גם מס ערך מוסף ומס הכנסה, התלויים בגוף העסקי המבצע את המכירה. כל עוד בעל הקרקע הוא אדם פרטי, יהיה היזם מחויב לתשלום מיסים אלו. אם בעל הקרקע הוא גוף עסקי, יידרש גם הוא בתשלום על חלקו.

בתנאים המתאימים עסקת קומבינציה יכולה להיות עסקה משתלמת ונכונה, אולם הדבר דורש בחירה במודל נכון לעסקה, בחינת מכלול השיקולים והנסיבות, ליווי מקצועי של יועצים מתאימים, בדיקה דקדקנית של תנאי ההסכם וליווי משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום לכל אורך העסקה.

*אין באמור במאמר זה כדי להוות יעוץ משפטי ועל מנת לבצע עסקאות קומבינציה באופן המיטבי נדרש יעוץ משפטי פרטני ותכנון מראש.