מאמר
עסקאות קומבינציה – יתרונות וחסרונות
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אמיר דרמר
עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים
- תל אביב-יפו – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0368191 – פינוי בינוי שדרות ירושלים.
- פתח תקוה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 410-0681643 – מתחם קניאל.
- מודיעין מכבים רעות – הודעה בדבר הפקדת תכנית כוללנית מס' 420-0514364.
- בת ים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 502-0692178 – מתחם בגין.
- רחובות – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 414-0704312.
עדכוני פסיקה
- מיסוי מקרקעין
ע"א 6672/19 יוסף יקותיאלי ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה – האם יש לכלול רווח יזמי וקבלני בקביעת שווי עסקת קומבינציה?
ו"ע 31061-09-18 ואח' יבנה דר – אגודה שיתופית חקלאית ברחובות בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין – השבה או הפקעה?
- פירוק שיתוף
ת"א 34851-09-18 ואח' י. בהרי יזמות והנדסה בע"מ נ' אבנר פרידמן ואח' – פירוק המפורקים.
- חוזים
ת"א 38922-07-16 ניוה זמר טוב ואח' נ' גינדי החזקות בע"מ ואח' – תוקפו הברור של כתב ויתור.
- תכנון ובניה
ערר 1576-09-20 סובחי מוחמד חסן אגבריה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה עירון ואח' – תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים אינה מסלול עוקף לחלוקה שנקבעה בהסכם בוררות.
- היטל השבחה
ערר 85189/16 ואח'הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' החברה לחיזוק אוסישקין 8 הרצליה בע"מ ואח' –בחינה שמאית.
ערר 8051/21 ואח' הבית ברחוב שמעוני 36 ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים – החלטה ליתן היתר מכוח תמ"א 38 (ולא עצם נתינת ההיתר) מהווה מימוש ופוטרת מתשלום היטל השבחה.
מאמר
עסקאות קומבינציה – יתרונות וחסרונות
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אמיר דרמר
אחת מעסקאות הנדל"ן הנפוצות בקרקעות היא עסקת קומבינציה בין בעל קרקע ליזם. במאמר זה נסביר מהי עסקת קומבינציה ונסקור את היתרונות והחסרונות הבולטים בה לרבות היבטי המס החלים בעסקה זו.
עסקת קומבינציה הינה עסקה במקרקעין בה בעל קרקע מוכר חלק מהקרקע שבבעלותו ליזם, ובתמורה מקבל מהיזם שרותי בנייה על החלק הנותר בבעלותו. כלומר, בניגוד ל"עסקת מזומן" בה אדם מוכר נכס בתמורה לקבלת כסף, עסקת קומבינציה נמדדת באחוזים, מה אחוז הקרקע הנמכר ובתמורה כמה ייבנה היזם על אחוז הקרקע הנותר בידי בעל הקרקע. עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת הכוללת היבטים רבים העשויים להשפיע על כדאיות העסקה ועל התמורות בעסקה.
מדובר בעסקה ארוכת טווח המשלבת הליכים רבים מתחום הנדל"ן לרבות הליכים תכנוניים, משפטיים, קניינים, שמאיים ועוד.
היתרונות המרכזיים בעסקת קומבינציה:
התמורה אותה מקבל בעל הקרקע בעסקת קומבינציה היא בנייה, כלומר, בעל הקרקע יקבל בהתאם לייעוד התכנוני של המקרקעין בעסקה (דירות/מסחר/תעסוקה), בנייה על החלק שנותר לו, כלומר הוא לא "נפרד" באופן מלא מהנכס שבבעלותו ולאור העובדה שבמרבית המקרים עצם הבנייה על הקרקע משביחה אותה והערך של נכס בנוי גבוה מערך של קרקע, הוא מגדיל את הרווח הכספי שלו בנכס.
כמו כן, לאור העובדה שהתמורה היא בבנייה, בעל הקרקע יוכל להשכיר את הנכס הבנוי אותו יקבל ובכך להגדיל את התשואה והרווח שלו מהנכס.
גם בהיבט הרגשי, לעיתים בעל הקרקע יהיה מחובר רגשית לקרקע ועצם המשך ההחזקה בה והשתתפות בפרויקט שייבנה עליו יקל עליו לבצע בה עסקה.
מס שבח – לאור העובדה שבעל הקרקע מוכר רק חלק מהקרקע שבבעלותו מס השבח שיחול עליו בעסקה יהיה רק על החלק הנמכר, כך שלרוב, שיעור המס יהיה נמוך יותר מאשר המס שהיה חל עליו אם היה מוכר את כל הקרקע שבבעלותו "בעסקת מזומן". גם אם בעל הקרקע יחליט למכור בעתיד את החלק הבנוי אותו יקבל, לרוב בתכנון נכון ומראש, ניתן יהיה להפחית את חבות המס, לרבות באמצעות שימוש בפטורים והקלות שונות הקיימים בחוק שעל חלקם נדון בהמשך המאמר.
החסרונות המרכזיים בעסקת קומבינציה:
עסקת קומבינציה היא בעצם עסקת שותפות ארוכת טווח עם הקונה (היזם), לפיכך קיימים פרמטרים רבים העלולים להשפיע על הסיכונים בעסקה ועל שווי התמורה אותה בסופו של דבר יקבל בעל הקרקע. לדוגמה: רמת ואיכות הבנייה של היזם, היכולת של היזם לקדם את הליכי התכנון במועדים מהירים, היכולת של היזם להגיע להסכמות עם יתר השותפים במקרקעין ככל שישנם או לנהל מולם הליכים משפטיים כדי שהפרויקט יוכל להבשיל, היכולת של היזם לתכנן בצורה יעילה את מבנה הפרויקט, היכולות הפיננסיות של היזם (לרבות היכולות לסיים את הפרויקט או חס וחלילה הסיכון שהיזם יקלע לקשיים כלכליים ופירוק), יכולות השיווק של היזם, המפרט הטכני של הבנייה ועוד. כל אלו מגדילים את הסיכון ואי הודאות בעסקה ועלולים להשפיע גם על שווי התמורה העתידית.
לאור העובדה שהתמורה נמדדת באחוזים מזכויות הבנייה שייבנו בפרויקט, קשה יותר להעריך את השווי של התמורה, בייחוד מכיוון שהתמורה תינתן בעתיד כשהפרויקט יסתיים. לרוב, הפרויקט מסתיים שנים לאחר חתימת ההסכם ותלוי בפרמטרים רבים שהוזכרו לעיל, כמו גם במחירי הנדל"ן במועד קבלת התמורה הבנויה, שעלולים לרדת, ולכן אי הודאות והסיכונים בעסקת קומבינציה משמעותיים יותר מעסקת מזומן.
בעסקת קומבינציה לא מתקבלת תמורה בכסף, אך בעל הקרקע צריך לשלם מיסים שונים על העסקה. כלומר בעל הקרקע צריך לממן את תשלום המיסים למרות שאת התמורה מהעסקה הוא יקבל בעתיד ולא בכסף. אמנם קיימים מנגנונים ואפשרויות מקובלות למימון המיסים החלים על בעל הקרקע, אך מרביתם יטילו על בעל הקרקע התחייבויות שונות לרבות ריביות שיהא עליו לשלם.
מיסוי:
עסקאות קומבינציה כרוכות בתשלומי מיסים מסוגים שונים, חלקם מוטלים על בעל הקרקע וחלקם על היזם:
מס שבח – חל במכירת חלק מהקרקע ליזם, מוטל על המוכר. יש לשים לב כי במקרים מסוימים ניתן להפחית את תשלום מס השבח. בעסקת קומבינציה יש שני שלבים הדורשים בחינה ותכנון של מס השבח, האחד לפני מועד התקשרות בעסקה עם היזם ומכירת חלק מהקרקע, והחלק השני הוא במועד מכירת החלקים הבנויים שיתקבלו בעסקה בעתיד.
קיימים כיום בחוק לא מעט כלים ואפשרויות להפחתת שיעורי מס השבח, כל עסקה בהתאם לנסיבותיה, לדוגמה:
- השכרת דירות התמורה במסגרת חוק לעידוד השקעות הון, הקובע הטבות מיסויות גדולות לחברות ויחידים המייעדים חלק מהבניין, שנבנה עבורם או שבנו בעצמם, למטרת השכרה. מטרת חוק העידוד הינה לנסות ולפתור את בעיית הדיור בישראל, ועל כן ניתנות בו הטבות מיסויות גדולות הכוללות שיעורי מס מופחתים הן מס שבח והן מע"מ, הכול בהתאם לתנאים הקובעים בחוק.
- מכירת הדירות תוך ניצול "מס ליניארי מוטב", שיטת החישוב האמורה נקבעה בתיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין. משמעות החישוב הלינארי הינו חלוקת השבח על פני שנות האחזקה בדירה הנמכרת, בגין השנים שמיום הרכישה ועד 01.01.2014, ניתן פטור מחיוב על השבח שנצבר ומיום 02.01.2014 ועד מועד המכירה של הזכות, חיוב בשיעור מס של 25% על השבח.
- העברות דירות/זכויות במתנה (העברה ללא תמורה) לקרובים שככל שתעשה בצורה אמיתית ובשלב המתאים בעסקת הקומבינציה עשויה לחסוך במס שבח. יש לשים לב כי בגין העסקה יחול שליש מס רכישה על מקבלי המתנה ויחולו תקופות צינון במסגרתן ייתכן ולא יוכלו מקבלי המתנה לקבל הטבות מס ופטורים שונים.
מס רכישה – מס רכישה מוטל בכל עסקת מקרקעין על הצד שרוכש את הזכויות, מכאן שבעסקת קומבינציה, היזם מחויב בתשלום מס רכישה על החלק בקרקע אותו הוא רוכש.
מע"מ שרותי בנייה – מע"מ על רכיב שירותי הבנייה שמקבל המוכר מהיזם שמשולם לרשויות מע"מ וחל על המוכר.
היטל השבחה – היטל המשולם לרשות המקומית בגין התוכניות החלות על הקרקע (המשביחות אותה) לרבות בקשות להקלות או לשימושים חורגים. היטל השבחה לא קיים בכל עסקה וגובהו עשוי להגיע למאות אלפי שקלים ואף יותר. גם בנושא זה, בתכנון נכון מראש והתייעצות עם גורמי מקצוע מתאימים, ניתן לחסוך סכומים ניכרים. לכל פעולה אל מול הרשות בנושא קיימות השלכות מהותיות על ההיטל שיחול בסופו של דבר. לדוגמה, בחירת מועד חתימה על העסקה, מועד הזמנת השומה, מועדים לקיום הליכים על השומה, באיזה הליך לנקוט כדי להשיג על השומה וכמובן הטענות המשפטיות והשמאיות שיטענו במסגרת ההליכים כאמור.
מלבד מיסים אלו, לעיתים קיימים בעסקת קומבינציה גם מס ערך מוסף ומס הכנסה, התלויים בגוף העסקי המבצע את המכירה. כל עוד בעל הקרקע הוא אדם פרטי, יהיה היזם מחויב לתשלום מיסים אלו. אם בעל הקרקע הוא גוף עסקי, יידרש גם הוא בתשלום על חלקו.
בתנאים המתאימים עסקת קומבינציה יכולה להיות עסקה משתלמת ונכונה, אולם הדבר דורש בחירה במודל נכון לעסקה, בחינת מכלול השיקולים והנסיבות, ליווי מקצועי של יועצים מתאימים, בדיקה דקדקנית של תנאי ההסכם וליווי משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה בתחום לכל אורך העסקה.
*אין באמור במאמר זה כדי להוות יעוץ משפטי ועל מנת לבצע עסקאות קומבינציה באופן המיטבי נדרש יעוץ משפטי פרטני ותכנון מראש.
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
תל אביב-יפו – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0368191 – פינוי בינוי שדרות ירושלים
הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תוכנית מפורטת מס' 507-0368191 ברחוב מחרוזת, קהילת קנדה ושדרות ירושלים.
מטרת התכנית הינה, בין היתר, התחדשות עירונית באמצעות פינוי בינוי במרחב התכנון שדרות ירושלים, בסביבת המגורים ובמרחב הציבורי, זאת באמצעות הריסה ובנייה מחדש תוך שיפור איכות המגורים לאוכלוסייה הקיימת ושיפור המרחב הציבורי על ידי הוספת שימושים ציבוריים ומסחר.
התכנית קובעת, בין היתר, הוראות לשינוי ייעוד ממגורים ג' למגורים ד', לשטח ציבורי פתוח, לשטח פרטי פתוח ודרך, קביעת התכליות והשימושים המותרים בתחום התכנית למגורים, מסחר, שטח פרטי פתוח ושטחי ציבור בנויים, הוראות לזכויות בנייה בהיקף של 40,160 מ"ר סך הכל שטח על קרקעי בנוי, הוראות לבניית 388 יחידות דיור למתחם בתמהיל משתנה ובממוצע של כ- 80 מ"ר (עיקרי +שירות).
כמו כן, התכנית קובעת קווי בניין והוראות בינוי לכל שטח התכנית: בתא שטח A500 בניינים עד 15 קומות על רחוב קהילת קנדה, בתא שטח B500 בניינים עד 10 קומות על שדרות ירושלים ובתא שטח C500 בניין עד 19 קומות על רחוב קהילת קנדה. סך מספר הקומות כולל קומה ראשונה (קומת קרקע), קומות מגורים טיפוסיות וקומת מגורים עליונה חלקית.
פתח תקוה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 410-0681643 – מתחם קניאל
הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תוכנית מפורטת מס' 410-0681643 בפתח תקווה ברחוב ז'בוטינסקי, גיסין אבשלום ודיין משה.
מטרת התכנית הינה בין היתר יצירת מסגרת תכנונית להקמת מתחם משולב של מסחר ותעסוקה.
התכנית קובעת בין היתר, שינוי ייעוד הקרקע מתעשייה למסחר ותעסוקה, שצ"פ ודרכים, הגדלת זכויות בנייה והוספת שימושים ותכליות וקביעת הוראות בדבר בינוי, גובה מבנים ותכסית הבנייה. בנוסף, התכנית קובעת הפקעת שטחים לשצ"פ, תשתיות ודרכים, הוראות לשלביות ביצוע והוראות להריסת מבנים.
מודיעין מכבים רעות – הודעה בדבר הפקדת תכנית כוללנית מס' 420-0514364
הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תוכנית כוללנית מס' 420-0514364 במודיעין – מכבים – רעות.
מטרת התכנית הינה, בין היתר, מתן מענה תכנוני כולל להמשך פיתוחה של מודיעין כעיר מובילה במרחב הסובב אותה, חיזוק העירוניות ויצירת שלד עירוני, יצירת מערכת דרכים עירונית נגישה ומקושרת באמצעות הגדרת צירים ושדרות עירוניים, חיזוק המסר והתעסוקה, ביטול דרכים מאושרות והתווית דרכים חדשות, תוספת אמצעי הסעת המונים ושבילי הליכה ואופניים.
התכנית קובעת בין היתר, הוראות להקמת מוסדות-עוגן מטרופוליניים כגון מרכז רפואי אזורי ומרכז להשכלה גבוהה.
בת ים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 502-0692178 – מתחם בגין
הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תוכנית מפורטת מס' 502-0692178 בבת ים, ברחובות דרך מנחם בגין וצומת הרחובות דרך בגין ורחוב הקוממיות.
מטרת התכנית הינה בין היתר הקמת מתחם המשלב תעסוקה, מסחר, מגורים, מוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים בדרום אזור התעסוקה של בת ים.
התכנית קובעת בין היתר, שינוי ייעוד מאזור עסקים מיוחד, שפ"פ ודרך מאושרת, ל"מגורים", "מגורים, מסחר ותעסוקה", "מסחר ותעסוקה", "שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור", "דרך מוצעת", "שצ"פ".
כמו כן, התכנית קובעת תכליות מותרות, קביעת גובה מבנים – בין 6 ל-42 קומות, קביעת 362 יחידות דיור מרביות, קביעת זכויות בנייה למגורים, תעסוקה, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור, תנאים למתן היתר בנייה ותנאים לפקיעת התכנית.
רחובות – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 414-0704312
הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תוכנית מתאר מקומית מספר 414-0704312 במתחמי המגורים שנמצאים ממזרח וממערב לרחוב הרצל.
מטרת התכנית הינה בין היתר קביעת זכויות והוראות בנייה במתחם "לב העיר" עבור 2,100 יחידות דיור.
התכנית קובעת בין היתר, זכויות בנייה במגרשים שמתקיימים לגביהן התנאים הבאים במצטבר:
- המגרשים מצויים באזור התחום בקו אדום, כפי שמופיע בנספח מתחם "לב העיר".
- מגרשים בשטח מינימלי של 500 מ"ר ועד 1,500 מ"ר שטח מקסימלי וייעודם מגורים.
- המגרשים פנויים מבנוי, או שבנויים עליהם מבנים שלא חלה עליהם תמ"א/38 לפי הפרק הראשון בתכנית 414-0161687.
- זכויות הבנייה לפי תכנית זו במגרשים אלה, יהיו בתנאי של הריסה ובנייה מחדש.
עדכוני פסיקה
האם יש לכלול רווח יזמי וקבלני בקביעת שווי עסקת קומבינציה?
מספר ההליך: ע"א 6672/19 יוסף יקותיאלי ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הרכב השופטים א' חיות, נ' סולברג וג' קרא. פרטי המקרקעין: גוש 10807, חלקה 31, ברחוב שושנת הכרמל 8 חיפה. תאריך מתן פסק הדין: 29.06.21. ב"כ המשיב: עו"ד חן אבידוב.
עסקינן בערעור על פסק הדין של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, אשר עניינו בעסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי, שלפיו המוכר מכר לחברה חלק מזכויותיו במקרקעין בתמורה לקבלת שירותי בניה בחלק הזכויות אשר נותר בבעלותו של המוכר (להלן: "עסקת קומבינציה"), כשהמחלוקת נוגעת לשאלה האם לצורך חישוב מס השבח החל בעסקת קומבינציה יש לכלול בשווי עלויות הבנייה 'רווח יזמי' בנוסף לרווח קבלני (אשר כלול בשווי עלויות הבנייה ואינו שנוי במחלוקת)?
ועדת הערר קבעה, כי יש להביא בחשבון תוספת בגין "רווח קבלני מקובל" וכן יש מקום לחשב את רכיב הרווח היזמי של החברה, מאחר ואם המוכר לא היה עושה עסקת קומבינציה עם החברה היה עליו לרכוש שירותי בנייה מקבלן אחר שהיה נהנה מהרווח הצפוי בשל ביצוע עבודות הבנייה, לרבות מהרווח היזמי של הפרויקט כולו, לחלופין היה עליו להוציא את כל ההוצאות ולהשקיע בעצמו את הזמן והמשאבים הנדרשים מיזם של פרויקט בנייה כפי שבונה חברת הבנייה.
בית המשפט העליון, קבע כי אין מקום לכלול רווח יזמי בחישוב התמורה שנותן הקבלן לבעל המקרקעין בעסקת הקומבינציה. בהתאם לפסיקה, קבע בית המשפט כי מקובל ששווי התמורה יהיה שווי התמורה המוסכמת, קרי, הבניה.
שווי הבנייה יחושב כשווי השוק של שירותי הבניה לבעלים בצירוף רווח קבלני מקובל ביום המכירה, אך ללא מרכיב הקרקע. כך אף סבר מנהל מיסוי מקרקעין, עת קבע בהוראת ביצוע מס שבח 23/98 אשר עניינה ב"שווי מכירה בעסקת אחוזים" מיום 1.11.1998 לפיה יש להתחשב ברווח הקבלני בלבד ולא ברווח היזמי.
בית המשפט קבע, כי הרווח היזמי נובע למעשה מהדירות שנמכרות בפרויקט, אשר מכירתן אינה מהווה חלק מעסקת הקומבינציה ולכן היא אינה חייבת במס במסגרת עסקה זו. בית המשפט ציין, כי עסקת הקומבינציה מורכבת משני אירועי מס:
הראשון, רכישת שירותי בנייה לבניית זכויותיו של הבעלים, כשבתמורה לכך הוא מעביר לחברה הקבלנית חלק מהקרקע שבבעלותו. תמורה זו מהווה הכנסה בידי החברה הקבלנית ולכך מתווסף הרווח הקבלני שנוצר לחברה משירותי הבניה שהתחייבה לספק.
השני, הוא עסקת מכר מקרקעין שבה בעל המקרקעין מוכר לחברה הקבלנית חלק מהמקרקעין בשווי שירותי הבנייה. לכן, המועד הרלוונטי לצורך מיסוי עסקת הקומבינציה, על שני מרכיביה, הוא יום חתימת העסקה וכל פעולה שעושים הצדדים לעסקה לאחר מכן, לרבות מכירת דירות, אינה קשורה לעסקת הקומבינציה ואין בה כדי להשפיע על שווי המכירה באופן רטרואקטיבי.
בדעת מיעוט, השופט סולברג ערך הבחנה בין שני סוגים של רווח יזמי: רווח יזמי בגין שירותי ייזום ורווח יזמי שגורף היזם לכיסו ממכירת הדירות. אולם דעת הרב סברה כי הבחנה זו אינה מוכרת בהנחיות רשויות המס ובפסיקה וקבעה כי אין מקום להוסיף הבחנה כאמור.
יחד עם האמור, בית המשפט דחה את הערעור וקבע כי במקרה דנא אין להחזיר את הדיון לוועדה על מנת להפחית את הרווח היזמי שהחישוב הנוגע לשווי התמורה, מאחר ועל פי חוות הדעת שהוצגו בפני בית המשפט, בשל שיטות חישוב שונות ופרשנות שונה למושגים, השמאים הגיעו לאותו טווח מחירים ולכן אין צורך להחזיר הדיון לוועדה שכן התוצאה לא תשתנה.
בנוסף, קבע בית המשפט כי אמנם הערעור נדחה אולם בהינתן השאלה המשפטית שנדונה בו לא ניתן צו להוצאות.
הערת מערכת:
בהוראת ביצוע 23/98 צוין העיקרון לפיו יש לקבוע את שווי המכירה בעסקת קומבינציה על-פי שווי שירותי הבניה שמקבל בעל הקרקע מהקבלן אשר כוללים, בין השאר, רווח קבלני סביר בשיעור של 15%-20% וכו'. כפי שעלה בפסק הדין שיעור הרווח הקבלני נתון לפרשנות ולמחלוקת, כאשר שיעור הרווח יכול לנוע החל מאחוזים בודדים ולהגיע אף ל- 20%.
בית המשפט נגע בנקודה זו והמליץ כי על מנת ליצור אחידות וכדי שלא יהיה מקום לפרשנות, מן הראוי הוא לקבוע את השיעור הרווח הקבלני בחוק ולא כהמלצה.
השבה או הפקעה?
מספר ההליך: ו"ע 31061-09-18 ואח' יבנה דר – אגודה שיתופית חקלאית ברחובות בע"מ ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז, בפני כב' השופט, שמואל בורנשטין. פרטי המקרקעין: לא צוין. תאריך מתן פסק הדין: 15.6.21 ב"כ המשיב: עוה"ד נעה אלשיך ולירון ברנד קויפמן.
עסקינן בעררים מאוחדים העוסקים בשיעור המס שיש להטיל לפי חוק מיסוי מקרקעין בגין פיצוי במסגרת הסכמי השבה שנערכו עם רשות מקרקעי ישראל.
העוררים טענו, כי מדובר בהפקעה ולכן יש לחייבם במס המופחת החל בהפקעת מקרקעין, דהיינו – קבלת זיכוי בשיעור של 50%. העוררים הוסיפו, כי עסקאות ההשבה לא התבצעו על פי ההוראות המופיעות בסעיף שינוי הייעוד שבהסכמי החכירה המקוריים אלא מכוח הוראות חוק הותמ"ל ומכוח החלטות מס' 1469 ומס'-1470 – כמו גם יתר ההחלטות שהתקבלו ע"י רמ"י, שיונקות את כוחן מהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל הקובעת כי עם החזרת הקרקע, לאחר שינוי ייעודה, יהיה המחזיק זכאי לפיצויים "עבור הפקעת זכותו" כאשר במונח זה נעשה שימוש גם בהחלטות נוספות של רמ"י.
מנגד, המשיב טען כי אין מדובר בהפקעה, אלא מדובר בפעולה רצונית – הסכמית, המבוססת על סעיף שינוי ייעוד המופיע בהסכמי החכירה המקוריים, לפיו קמה חובה להשיב את הקרקע, שהוחכרה למטרה חקלאית, במקרה של שינוי ייעודה (להלן: "סעיף שינוי 10 היעוד"), וכן על פי הסכמי ההשבה. וכן אין בסיס לטענת העוררים כי חוק הותמ"ל הוא חוק מפקיע, שכן מטרתו היא להגשים ולייעל את הליך ההשבה, שמקורו בהסכמה של העוררים שהתקשרו בהסכמי החכירה המקוריים.
בית המשפט קבע, כי יש לדחות את טענות העוררים בין היתר מהנימוקים להלן:
- כל העוררים חתמו על הסכם ההשבה בו הוצהר אודות החובה להשיב את הקרקע לידי רמ"י עקב שינוי הייעוד וכי הקרקע מהווה "קרקע להשבה".
- כפי שעולה מהפסיקה, התנאי בדבר שינוי הייעוד ממילא יש לראותו כנכלל בכל הסכם חכירה למטרה חקלאית, והוא פועל יוצא של החלטה מספר 1 של מועצת מקרקעי ישראל. משמע, כי השבת הקרקע במקרה של שינוי ייעוד היא על בסיס הסכמי, במפורש או מכללא, ואינה בבחינת פעולה שלטונית חד צדדית כמו הפקעה. חוק הותמ״ל אין בו כדי לשנות את המסקנה האמורה, מטרתו היא לייעל את הליכי ההשבה של הקרקע בעקבות שינוי ייעודם, תוך מתן אמצעי אכיפה טובים יותר לשם מימוש הזכות להשבת הקרקע. יתר על כן, גם אם יש בכך מרכיב זה או אחר של ״כפיה״, הרי משנחתמו הסכמי ההשבה, ממילא שמדובר לכל היותר ב״איום״ להפקעה. בהתאם לפסיקה הנוהגת, הסכם הנחתם תחת ״איום״ בהפקעה, אינו הפקעה.
- מעשה בית דין- משעה שתביעתם של חברי הקבוצה כנגד הוספת סעיף שינוי הייעוד להסכם נדחתה, ממילא קיים בעניין זה מעשה בית דין, גם אם פסק הדין, בו נדחתה תביעתם, מבוסס על טענת התיישנות.
בית המשפט הדגיש את פסק דין ת"א 8319/06 אופק, כי התנהגות הקבוצה במרוצת השנים מלמדת, לא רק על ידיעתם בדבר קיומו של סעיף שינוי יעוד, אלא על ויתורם על הזכות לטעון כנגדו, ובכלל זאת על קבלת היתרונות שקיומו של סעיף זה מקנה לחוכרים, כגון דמי חכירה מופחתים, ובהמשך אף פנייה יזומה לשינוי יעוד הקרקע על מנת ליהנות מהתמריצים הניתנים על פי החלטה 727 של המינהל (שלאחר מכן בוטלה).
הערעורים נדחו ונפסקו הוצאות לכל אחד מהעוררים בסך של 20,000 ₪
הערת מערכת:
ניתן לראות כיצד בית המשפט שם דגש על ההסכמה החוזית בהסכמי החכירה בין חוכרים לרמ"י ועומדים על ההבדלים בין הפקעה להשבה על בסיס החוזים כאמור בהם התקשרו החכורים מרצונם החופשי.
פירוק המפורקים
מספר ההליך: ת"א 34851-09-18 ואח' י. בהרי יזמות והנדסה בע"מ נ' אבנר פרידמן ואח ערכאה:בית המשפט המחוזי מרכז, בפני כב' השופטת, חנה קיציס. פרטי המקרקעין:חלקות 228, 229, 230 ו-251 בגוש 6455, בין הרחובות דרך מגדיאל ודרך רמתיים בהוד השרון. תאריך מתן פסק הדין: 29.6.2021ב"כ התובעת:עו"ד נופית מסיקה רחמים.
עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במגרש לא רשום, אשר מעולם לא נרשם באמצעות תצ"ר. מגרש זה בנוי ממספר חלקות רב, אשר בחלקן הקטן ישנם בניינים קיימים. התוכנית אשר ייצרה אותו, שהייתה תוכנית איחוד וחלוקה, איחדה חלקות רבות של בנייה נמוכה, עבור בניה בעצימות גבוהה.
נציין כי בעבר, הוגשה תביעה לפירוק שיתוף של המגרש לבית משפט השלום, אשר על אף שתחילה אושרה, פסק הדין בוטל מהיעדר סמכות מהטעם שעסקינן בשלב זה במיטלטלין, ועל כן הסמכות בעניין נתונה לבית המשפט המחוזי.
בנסיבות העניין, ביקשו התובעים ביקשו לבצע פירוק שיתוף במגרש הלא רשום, בטרם רישום התצ"ר, כאשר מיעוט מבעלי הקרקע סירבו לפירוק, בין השאר בטענה שלא ניתן לפרקו כאשר חלק מהמגרש כולל חלקות עם בתים משותפים.
בית המשפט קבע, כי ניתן לפרק שותפות בזכויות מכוח תכנית איחוד וחלוקה שטרם נרשמה, ועל כן יש לדחות את העמדה לפיה בעל מקרקעין אינו זכאי לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין כל עוד לא הושלם הרישום.
בית המשפט נימק זאת, בין היתר בכך ששלילת האפשרות לפעול לפירוק השיתוף באמצעות בית המשפט עד לרישום התכנית, אלא אם יגיעו השותפים להסכמה, מעוררת את החשש להתנהגות נצלנית של אחד השותפים, אשר יבקש לעצמו תמריצים נוספים כתנאי למתן הסכמתו, ובדרך זו יפגע ביתר השותפים.
על כן, משנוכח בית המשפט כי היחסים בין הצדדים אינם מאפשרים שיתוף פעולה במיצוי הזכויות מכוח התוכנית, ומכיוון שבית המשפט קבע, שכעניין של עובדה (על בסיס עמדת מהנדס העירייה), כי לא ניתן לפצל את המקרקעין לשני חלקים נפרדים, קבע בית המשפט כי יש להעדיף פירוק באמצעות מכירה על פני הסדרת רישומו של המגרש באמצעות תצ"ר.
לעניין הטענות בדבר היעדר אפשרות פירוק בית משותף באופן זה, קבע בית המשפט כי במקרים שבהם יש לרשום חלוקה חדשה בהתאם לסעיף 125 לחוק התכנון והבניה, הכוללת ביטול חלקות הכוללות בית משותף, הרי שכלל, ניתן לבטל את רישום הבית המשותף מכוח הוראות תכנית איחוד וחלוקה ולאו דווקא מכוח חוק המקרקעין, המתווה הוראות מיוחדות בדבר פירוק בית משותף.
לאור כל האמור, הורה בית המשפט על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירת הזכויות, באמצעות כונס נכסים.
הערת מערכת:
מדובר בהחלטה מעניינת שכן עסקינן בפירוק שיתוף במגרש לא רשום ולא בחלקה. דהיינו – השיתוף בין הצדדים אינו משתקף בלשכת רישום המקרקעין, שם בשלב האמור עדיין רשומות חלקות נפרדות בבעלות נפרדת, ונובע מתוכנית איחוד וחלוקה.
לאור האמור, על בעלי זכויות במקרקעין לדעת כי בנסיבות מסוימות, ניתן להביא לפירוק שיתוף במגרש, אף כאשר זה אינו מגרש רשום וכי עליהם לפנות לאנשי מקצוע על מנת לבחון זאת.
תוקפו הברור של כתב ויתור
מספר ההליך: ת"א 38922-07-16 ניוה זמר טוב ואח' נ' גינדי החזקות בע"מ ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' השופטת, עידית ברקוביץ. פרטי המקרקעין: רחוב ישראל גלילי 21, ראשון לציון. תאריך מתן פסק הדין: 30.6.21 ב"כ התובעים:עוה"ד באומל וזהבי.
עניינה של התביעה דנא הוא איחור במסירת דירות. במשרדי הנתבעות נחתמו הסכמי מכר במועדים שונים. בכל אחד מההסכמים נקבעו מועדי מסירה, אך בפועל הדירות נמסרו לתובעים במועדים מאוחרים יותר. בגין האיחור במסירה, הנתבעות שילמו לחלק מן התובעים פיצוי, לצד החתמתם על כתב ויתור מלא או חלקי.
המחלוקת העיקרית בין הצדדים נסובה על תוקפם של כתבי הויתור – האם בנסיבות העניין, כתבי הויתור תקפים ולפיכך התובעים חסומים מהגשת תביעה בגין עיכוב במסירה, או שמא חתימת התובעים על כתבי הויתור אינה שוללת את זכותם להגשת התביעה?
התובעים טענו בין היתר, כי במסירת הדירות אולצו לחתום על מכתבי גמר חשבון כתנאי למסירת הדירה. במכתבים אלה התובעים התחייבו כי לא יהיו להם טענות כלפי החברה בכל הקשור לסכומים להם הם זכאים בקשר עם האיחור, ככל שקיים במסירת הדירה.
בתחתית המכתבים צוינה הערת הסתייגות בכתב ידם של התובעים, כי ככל שהדייר זכאי לפיצויי שכר דירה על פי הסכם המכר החתום עימו, יהיה זכאי לתבוע מהחברה למרות האמור בגוף המכתב. לטענתם, מכתבים אלה מהווים כתבי ויתור, משקיימת הערת הסתייגות, אינם מנועים מלהגיש תביעה לפיצוי באיחור במסירת הדירה.
הנתבעות טענו בין היתר, כי כתב הויתור עליו חתומים התובעים הינו טופס חישוב פיצויים אשר נחתם במועד קבלת הפיצוי. בתחתית הטופס הודפסה הערה כי הקונה מאשר כי עד למועד זה שולמו לו כל הסכומים המגיעים לו בגין האיחור במסירת הדירה. לטענתן, התובעים חתמו על הסכמי הויתור מדעת ובהסכמה חופשית, ומשום כך ויתרו על טענות לסעדים ופיצויים נוספים המגיעים להם בגין האיחור במסירת הדירה.
בית המשפט קבע, כי מכתבי גמר חשבון אשר נחתמו על ידי התובעים, נחתמו כתנאי למסירת הדירות, וכאמור קיים בהם סעיף הסתייגות אשר לא שולל את זכותם להגשת תביעות. בדומה, נקבע כי טפסי חישוב הפיצויים גם הם אינם חוסמים את התובעים מהגשת התביעה.
בהתייחס לטופס חישוב הפיצויים, על יסוד החומרים שהוצגו בפני בית המשפט ותצהירי התובעים, נקבע כי הנתבעות חייבו את התובעים לחתום על טופס חישוב הפיצויים כתנאי לקבלת הפיצוי שהוצע. משכך, הטופס אינו משקף הסכמה מרצון חופשי אלא חתימה עליו ללא ברירה אמיתית.
יתרה מכך, בית המשפט נסמך על פסיקות קודמות בעניין הקוגנטיות של סעיף 5 לחוק המכר, ועל כן, אף אם חתימתם של התובעים הייתה מרצון חופשי, ההסכם היה חסר תוקף.
(בהתאם להסכמת הצדדים כי ביחס לפלוגתות מסוימות תינתן הכרעה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, בפסק הדין ניתנו מספר החלטות בסוגיות אחרות ללא הכרעה מנומקת).
לאור האמור, בית המשפט פסק כי אין בכתבי הויתור כדי לחסום את התובעים מהגשת התביעה, וחייב את הנתבעות בהוצאות ושכר טרחת עו"ד של התובעים.
הערת מערכת:
עסקה לרכישת דירה היא העסקה המשמעותית ביותר שעושה אדם בחייו, כאשר לרוב האדם הפרטי נמצא מול חברות יזמיות גדולות ומנוסות שלוקחות ייעוץ משפטי שוטף, כאשר חוזים אלו הם חוזים אחידים וכוח המיקוח של האדם הפרטי הינו קטן. בית המשפט נתן דגש לעניין זה ולעובדה כי פערי הכוחות בין הצדדים הינם גדולים ולכן יש הצדקה להתחשב במאפיינים המיוחדים של עסקאות מסוג אלו.
תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים אינה מסלול עוקף לחלוקה שנקבעה בהסכם בוררות
מספר ההליך: ערר 1576-09-20 סובחי מוחמד חסן אגבריה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה עירון ואח' ערכאה:ועדת ערר לתכנון ולבניה מחוז חיפה, בפני כב' היו"ר, עו"ד מיכל הלברשטם דגני. פרטי המקרקעין:חלקה 70 בגוש 20345, אום אל פאחם. תאריך מתן ההחלטה: 2.5.21.ב"כ המשיבים: אסעד אגבריה.
השאלה שעמדה בפני ועדת הערר הינה – האם תכנית מפורטת, הכוללת בין היתר גם הוראות איחוד וחלוקה שלא בהסכמת בעלים, גוברת על חלוקה שנקבעה בפסק בוררות בין בעלי המקרקעין?
סעיף 122 לחוק התכנון והבניה, קובע הוראות לעניין שימוש בכלי של תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת בעלים. לכאורה, בעל זכות בקרקע יכול לפעול באמצעות כלי זה ולהגיש תכנית לחלוקת הקרקע, שלא בהסכמת בעליה האחרים של הקרקע.
ועדת הערר הזכירה את ההלכה הפסוקה שנקבעה בעמ"נ 8872/07 דר' פאהים עתמאנה קובעת כי מקום שבו קיימות אינדיקציות חיצוניות מוקדמות לגבי אופן חלוקת הקרקע בין הבעלים, לא ניתן לעשות שימוש בכלי של "חלוקה ללא הסכמה", על מנת להתגבר על אותן אינדיקציות חיצוניות מוקדמות, למעט במקרים חריגים ספציפיים.
בית המשפט העליון עמד, בהלכת עתמאנה, על החריגים לכלל: חלוף הזמן, נסיבות חריגות, מציאות משתנה.
ועדת הערר יישמה את הלכת עתמאנה על המקרה נשוא הערר וקבעה, כי הסכם בוררות שנערך בין בעלי הקרקע בשנת 1986, הינו אינדיקציה חיצונית מוקדמת, לגבי אופן חלוקת הקרקע בין הבעלים ולכן לא ניתן לעקוף את הסכם הבוררות ולמעשה לגבור עליו, באמצעות הגשת תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים לפי סעיף 122, אשר סותרת את הסכם הבוררות.
עוד קבעה ועדת הערר, כי לא הועלתה בפניה טענה אשר הסבירה מדוע ישנה הצדקה כבדת משקל לחרוג מהלכת עתמאנה, ולכפות חלוקה אחרת מזו שקבע הבורר בהסכם הבוררות.
יצוין, כי טרם הגשת תכנית האיחוד והחלוקה ללא הסכמת בעלים, הגיש יזם התכנית לבית המשפט המחוזי בקשה לביטול פסק הבורר, אשר נדחתה.
לאור האמור, הערר נדחה.
הערת מערכת:
הלכת עתמאנה משקפת את ההלימה הראויה בין דיני הקניין לבין דיני התכנון והבנייה, אך נראה כי במקרה זה ראוי היה לבחון בכובד ראש את החריגים לכלל וביניהם חלוף הזמן (35 שנים) ממועד הסכם הבוררות.
בחינה שמאית
מספר ההליך: ערר 85189/16 ואח'הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' החברה לחיזוק אוסישקין 8 הרצליה בע"מ ואח' ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה ופיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד בנימין זלמנוביץ. פרטי המקרקעין: רחוב אוסישקין 8 הרצליה. תאריך מתן ההחלטה: 22.6.2021. ב"כ הצדדים: עוה"ד מורן גור ו/או ענבר וידאל, גיא פרבמן ו/או אורטל זלוף.
עסקינן במספר עררים שאוחדו, בהם עלו שלוש שאלות עיקריות אליהן נתייחס להלן.
השאלה הראשונה שעלתה היא, מהו המועד הקובע של תכנית המהווה תכנית על פי סעיף 23 לתמ"א 38 – האם המועד הוא 15 יום מיום אישורה של התכנית או שהמועד הקובע הינו יום אישורו של היתר הבניה מכוח תכנית זאת?
לעניין זה, קבעה ועדת הערר תוך אימוץ החלטה (בעניין סיגלוביץ) כי המועד הקובע הינו יום מתן ההיתר.
החלטתה זאת של ועדת הערר התבססה בין השאר על קביעות בית המשפט העליון (אליק רון ואופל קרדן) שקבעו, כי ישנן תכניות שמתגבשות לתכנית מפורטת, המעלה את ערכם של המקרקעין ושניתן לגבות בגינן היטל השבחה, רק במועד הוצאת ההיתר. המדובר בתכניות שבמועד אישורן אינן יוצרות מסוימות (קונקרטיזציה) לזכויות הבנייה, שתאפשר לאמוד את עליית ערכם של המקרקעין.
בתי המשפט הבינו שישנן תכניות היוצרות השבחה תיאורטית ומועד אישורן של תכניות אלו לא מצית את החיוב בהיטל השבחה, שכן ההשבחה התיאורטית איננה השבחה תכנונית, גם אם היא משפיעה על שווי השוק האובייקטיבי. במובן זה, כפי שקבע בית המשפט, תכנית כזו מעניקה זכויות צפות הנעדרות את המסוימות הנדרשת לגביית היטל השבחה, ומכאן שרק במועד ההיתר הן הופכות למסוימות ולכן יש לראות את מועד מתן ההיתר כמועד קובע.
שאלה נוספת שעלתה, האם אישור ממ"דים בחריגה מקווי הבניין הקבועים בתמ"א 38 באמצעות הקלה אשר מייצרת "שיפור תכנוני" מהווה "אירוע מס" שאינו זכאי לפטור מכוח הוראות התמ"א והוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה?
ועדת הערר קבעה, כי לא הוכח כי אותו "שיפור תכנוני" אכן הביא להשבחה ממשית ולעליית ערכם של מקרקעין ומילים וניסוחים כגון "שיפור תכנוני" ו/או "ניצול שטחים עיקריים באופן יעיל יותר" ו/או "תכנון אופטימאלי" מצריך הוכחה, כלומר, טעמים אסתטיים של מבקשי ההיתר אינם עילה לחיוב בהיטל השבחה אם זאת לא הוכחה באופן ממשי.
בשביל לראות זאת כ"אירוע מס" המקים חבות, יש להראות שההקלה, המהווה "שיפור תכנוני", הביאה בפועל לעליית ערכם של המקרקעין וחובה זו רובצת בראש ובראשונה על הוועדה המקומית.
במילים אחרות, ועדת הערר קבעה כי מעבר לכך ששומת הועדה המקומית כוללת אמירה כללית ביחס לאותו "שיפור תכנון" היא לא הוכיחה באופן ממשי מדוע מצב א' שווה יותר ממצב ב'. ועדת הערר ציינה, כי יש לבחון את המושג "שיפור תכנון" כמצע לגביית היטל השבחה ומכאן שלא הייתה השבחה.
שאלה נוספת שעלתה היא, האם תכנית המאפשרת סגירת מרפסות המוגדרות כשטחי שירות, שנבנו בהיתר ונסגרו, כמו בבתים משותפים רבים בשנות ה-60 וה-70, ושימשו הלכה למעשה כחלק מהמרחב הציבורי הביתי, והפיכתם לשטח עיקרי יוצרת השבחה במקרקעין?
ועדת הערר התייחסה לכך שהתכנית נשוא הערר התירה סגירת מרפסות קיימות בהיתר מבלי להכיל את שטחן באחוזי הבנייה המותרים, ועל מנת להבין מה מאפשרת התכנית יש להתחקות אחר היסטוריית הענקת זכויות וכי על בסיס חלק משומות שמאים מכריעים המסקנה היא שאם נבודד אך ורק את נושא המרפסות למרפסות מהסוג הזה, ששינו את סיווגם לשטח עיקרי, לא תהיה השפעה על ערכם של המקרקעין, (לכך התווסף הסבר לוגי מדוע ערכם של המקרקעין לא עלה).
ועדת הערר בחרה להסתמך על האמור ותורת התועלת לפיה, התועלת של השטח הזה זהה בשני המצבים ומשום כך השווי יהיה זהה בשני המצבים ולשינוי בסיווג המרפסת אין תרומה לשווי המקרקעין.
לאור כל האמור ועדת הערר קבעה, כי היא אינה יכולה לקבל את הטענה לפיה "יש הבדל בין שטח עיקרי ללא מגבלת שימוש… לבין שטח עם מגבלת שימוש". שכן, גם אם כנקודת מוצא הטיעון הזה נכון, הרי שיש לבסס אותו על סמך נתונים שמאיים שיוכיחו עליית ערך וכאלה לא הוצגו בפניה ועל כן בנסיבות העניין, סברה ועדת הערר כי שינוי סיווג המרפסות לא יצר השבחה שבאה לידי ביטוי בעליית ערכם של המקרקעין ולכן החיוב בגין רכיב זה דינו להתבטל.
הערת מערכת:
יש לברך על החלטת ועדת הערר שבצעה בדיקה מהותית בעניינים שהגיעו לפתחה ולא בחרה בדרך הקלה.
ועדת הערר ציינה כי החלטותיה לגבי שאלת עליית ערכם של המקרקעין התבססה אמנם על בחינה שמאית, ובהיבט זה היא הגיעה לכלל מסקנה שערכם של המקרקעין לא הוּטַב כתוצאה מהפעולות התכנוניות אולם זאת, מבלי לגרוע מהפן המשפטי לפיו כאמור, אין מחלוקת שהקלה או שינוי שימוש או ייעוד, יש בהם בכדי להוות אירוע שיכול לחולל השבחה שניתן לגבות בגינה היטל השבחה, אלא שצדקה ועדת הערר בקביעתה שיש להראות שערכם של המקרקעין אכן עלה, וזה לא הוכח כאן ולפיכך בצדק נקבע כי לא הייתה כאן השבחה.
