עו"ד על נדל"ן – עלון חודשי מס' 132

אוגוסט
02
2020


פורסם ע"י:

version2_Final-01

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

אכיפה כנגד עבריינות בנייה – האם קיימים קווים מנחים לפעולות מוסדות התכנון?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אילת חותה

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

  • מיסוי מקרקעין – אושרה הטבת מס למשפרי דיור.
  • תקנות התכנון והבנייה (רישום מגרש תלת-ממדי), התש"ף – 2020.
  • תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת  מס' 507-0523845 – שכונת נווה שרת.
  • חוף השרון –  הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית  מס' 401-0245522 – שפיים.
  • אור יהודה – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 2009 – מתחם סביון.
  • קריית אונו – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 508-0245696 – מתחם הצבר.
  • חולון – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 505-0212407 – מתחם רבי עקיבא.
  • ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 455-0631754 – אסף הרופא.
  • ירושלים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' – 101-0621722.

 

עדכוני פסיקה

  • הפקעות

ע"א 4519/19 תקוה ויליאם ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא ואח'הפקעה דחויה. 

עת"מ 62927-12-16 אמנון מטלון ואח' נ' מדינת ישראל  – העברה רצונית של מקרקעין או כפייה? 

  • איחוד וחלוקה

ת"א 14614-12-14 מסיקה נ' עיריית חדרהמקרקעין שאין להן הופכין.

  • תכנון ובניה

עת"מ 59765-08-19 ארנון עזרא נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה במחוז תל אביב ואח' החלטה של הנדסאית רישוי אינה מאפשרת הגשת ערר.

עת"מ 2507-01-20 זאב בורנשטיין ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה ואח' אם לי לא – גם לך לא.

  • תמ"א 38

עת"מ 2212-03-20 איי הארץ נדל"ן בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח'חובת נימוק לשימוש בחריג לכלל לאשר היתר בניה במסגרת תמ"א 38.

  • חוזים

תא"ח 27886-05-20 עופר אגם יזום ובניין בע"מ נ' קווינסטאון יזמות והשקעות בע"מ טענות סיכול בהסכם שכירות בתקופת הקורונה.

  • היטל השבחה

ערר 8217-07-18 ווי בוקס החרש והאומן בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"אשומות שונות בגין אותה תכנית לאותם המקרקעין.

קמ/8001/0119 זאב לוי  נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה קריית מלאכיהאומנם פטור לשכונת שיקום גם במכר?

מאמר

אכיפה כנגד עבריינות בנייה – האם קיימים קווים מנחים לפעולות מוסדות התכנון?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אילת חותה

הגשת ערר לוועדת הערר וניהול הליכים משפטיים, לרבות בבית המשפט העליון – על ידי וביוזמת מתכננת מחוז – כנגד תכנית שאושרה על ידי ועדה מקומית, אינה עניין של מה בכך. ממילא, אין המדובר בעניין הנעשה באופן תדיר.

הדברים הופכים מעניינים וחריגים במיוחד כאשר המבנה נשוא התכנית הוא של חנות "איקאה" (באשתאול), שנבנתה תוך חריגות בנייה, ואשר היתרים של חנות אחרת ברשת זו (בראשון לציון) נדונו אף הם בעבר במספר לא מבוטל של ערכאות תכנוניות ומשפטיות.

עיון בהחלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה במחוז ירושלים בערר 1030/20 שהוגש כאמור על ידי מתכננת מחוז ירושלים כנגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מטה יהודה וכנגד היזם, מעלה כי טענות מתכננת המחוז והמשקל שניתן להן השתנו במהלך העניינים:

בעוד שעיקר הערר עסק בטענה כי החלטת הוועדה המקומית לאשר את התכנית מנוגדת לעקרונות התכנון המחוזיים ולמדיניות התכנון הארצית, הרי שבעת הדיון בערר התמקדו טענות מתכננת המחוז בעבירות בנייה שהתגלו לטענתה "לפתע פתאום" ואשר מהוות לשיטתה שיקול נוסף לדחיית התכנית. נציין כי בין הצדדים לא הייתה מחלוקת בדבר קיומן של עבירות בנייה, אולם הייתה מחלוקת ביחס להיקפן – 4,000 מ"ר או 9,000 מ"ר.

בסופו של דבר, ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה כי התכנית, שעניינה בפועל בתוספת שטחים בקונטור מבנה החנות הקיים, אושרה על ידי הוועדה המקומית בהתאם לסמכותה על פי חוק התכנון והבניה והיא אף "עולה בקנה אחד עם מגמות התכנון", וזאת – גם לשיטתה של מתכננת המחוז, שביקשה לראות במקום ניצול אינטנסיבי יותר של הקרקע!

ביחס לעבירות הבנייה הקיימות, נקבע שאין בהן כדי לשנות את החלטת ועדת הערר, למרות חומרתן. וזאת, בין היתר בהתחשב בכך שמדובר בתכנית ראויה מבחינה תכנונית (על פי "מבחן המגרש הריק") וכן בהתחשב בהגנה על שיקולים כלכליים ועל צדדים שלישיים – חשש לפגיעה במאות עובדי החנות, הישירים והעקיפים, במיוחד במצב הכלכלי הקשה הנובע ממגפת הקורונה העולמית.

יצוין, כי מתכננת המחוז הגישה לבית המשפט לעניינים מנהליים עתירה על החלטת ועדת הערר, במסגרתה התבקש גם צו ביניים, שנדחה (עת"מ 10090-06-20). זאת, בין היתר מהטעם שהחנות פועלת במבנה לו ניתן היתר בניה ומכוח רישיון עסק, מטעמים של שיהוי ועוד. גם בקשת רשות ערעור שהוגשה בגין החלטה זו לבית המשפט העליון נדחתה (בר"מ 4470/20).

אנקדוטה מעניינת הינה העובדה שמתכננת המחוז יוצגה בהליכים אלו על ידי הפרקליטות, בעוד שוועדת הערר שהחלטתה נתקפה נותרה ללא ייצוג, למרות שהפרקליטות אמורה לייצג אותה בהליכים כנגד החלטותיה.

אחת הסוגיות המעניינות בעינינו בהקשר של ההחלטות שנסקרו לעיל היא נושא אכיפת עבירות הבנייה. וזאת – במיוחד לאור זאת שההליך הוגש על ידי מתכננת המחוז.

תופעת עבריינות הבנייה זכתה לכינוי "מכת מדינה". לאור האמור, בשנת 2001 ניתנה הנחיית היועץ המשפטי לממשלה מס' 8.1150 שעניינה "בקשות לדחיית דיון בהליכים פליליים בשל הגשת בקשה להיתר או לתכנית", ובמסגרתה נקבע בין היתר כי מוסדות התכנון רשאים להביא בחשבון במסגרת מכלול השיקולים שהם שוקלים את העובדה שמדובר בבקשה שמיועדת להכשיר עבירות בנייה וכן שיקולים של מניעת עבריינות בנייה. הנחייה זו קיבלה ביטוי בפסקי דין שונים, לרבות פסיקת בית המשפט העליון.

בהמשך הדברים, בפסק הדין בע"א 9057/09 דן אינגר נקבע "מבחן המגרש הריק", לפיו כאשר מוסד תכנון דן בתכנית המכשירה עבירות בנייה בדיעבד, עליו להתעלם מעבירת הבנייה הקיימת ולבחון האם היה מאשר את התכנית בהתעלם מהבינוי הלא חוקי הקיים.

בשנת 2017, תוקן תיקון מס' 116 לחוק התכנון והבניה שעיקרו תיקון פרק י' לחוק, העוסק באכיפה ועונשין בתחום עבירות הבניה. נדבכים מרכזיים בתיקון מס' 116 הם הגברת הסנקציות שניתן להטיל על עברייני בנייה וייעול הכלים המאפשרים סילוק בנייה בלתי חוקית והפסקת שימושים אסורים.

מדובר, אם כן, במערכת איזונים עדינה, כאשר מצד אחד של המתרס ניצבים שיקולים שעניינם שמירה על שלטון החוק ומניעת עידוד עבריינות ובנייה, ומצידו השני של המתרס ניצבים שיקולים שעניינם תכנון ראוי, הגנה על הסביבה, שיקולים כלכליים, הגנה על צד ג' ועוד.

אלא, שלא תמיד ברור מה הקו המנחה את רשויות אכיפת החוק ומוסדות התכנון בפעולותיהם: נפנה, לדוגמה, לעניין אשר בגילוי נאות נציין כי הוא מטופל גם על ידי משרדנו – התחנה המרכזית "החדשה" בתל אביב.

משרדנו מייצג מאות בעלים אומללים שרכשו לפני למעלה מ-40 שנים, במיטב כספם, חנויות בבניין התחנה המרכזית החדשה. מרבית החנויות מעולם לא נפתחו וחלקן אף מעולם לא הועברו לחזקת הרוכשים, וזאת – בשל מחדלים של גורמים שונים, לרבות מוסדות התכנון.

מבנה התחנה המרכזית הוקם מלכתחילה תוך ביצוע חריגות בנייה חמורות על ידי בעליו, שהתבטאו בין היתר בהגדלת היקף שטחי המסחר הבנויים בעשרות אלפי מ"ר ביחס לתכניות וההיתרים שניתנו. מבקר המדינה התייחס לחריגות החמורות הנ"ל בדו"ח משנת 1978 ואף הגדיר את הפרויקט ככישלון ציבורי, תוך שהטיל את האחריות על תיקון הליקויים בין היתר על עיריית תל אביב.

הסתבר, כי בשלב מסוים התירה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב "ניוד" של היתרי בניה שניתנו במקור לאזורים מסוימים, לאזורים אחרים – ששווקו ואוכלסו על ידי חברת התחנה המרכזית החדשה, ואשר נבנו כאמור בחריגה מהיתר. וכל זאת, תוך הותרת בעלי חנויות, שחנויותיהם נבנו על פי היתר כדין, כאבן שאין לה הופכין – ללא היתר, ללא זכויות בנייה, ללא אפשרות לקבל טופס 4 ואישורי אכלוס, וללא אפשרות לקבל רישיונות עסק.

הבטחות שניתנו לקידום תכנון שמטרתו הכשרת השטח ממנו ניטלו הזכויות לא קוימו.

מאז, משך עשרות שנים, בנוי מבנה התחנה המרכזית החדשה, שהוא למיטב ידיעתנו מבנה התחנה המרכזית הגדול בעולם, בחריגות בנייה של מאות אלפי מ"ר, בניגוד לתכנית החלה וללא היתרי בנייה, בטבורה של העיר תל אביב. וכל זאת, תוך פגיעה חמורה בשלטון החוק, ויתירה מכך – תוך פגיעה במאות רוכשי חנויות שמעולם לא נפתחו ואינן יכולות להיפתח עד להסדרה של חריגות הבנייה העצומות.

הדבר משפיע כמובן גם על זכויות הרוכשים ועל אי רישום בניין התחנה המרכזית בטאבו, ועוד חוליים רבים שקצרה היריעה למנותם במאמרנו זה.

מוסדות התכנון – הוועדה המקומית והוועדה המחוזית – או כל גורם אחר – לא נקטו וממשיכים שלא לנקוט כל פעולה אמיתית ביחס לחריגות הבנייה המסיביות בתחנה המרכזית החדשה, על אף כל הסמכויות שמקנה חוק התכנון והבניה לצורך כך.

כשלמדנו על המאבק שמנהלת מתכננת מחוז ירושלים בחנות איקאה באשתאול ובזוכרנו את היעדר אכיפת דיני התכנון והבניה בתחנה המרכזית החדשה בתל אביב לא יכולנו שלא לתהות האם יש קו מנחה בפעולות מוסדות התכנון כנגד "מכת המדינה" בדמות עבריינות הבנייה ואם כן מהו?

ויזכור כל סוגר מרפסת ללא היתר שמרגיש את זרוע אכיפת החוק, כי בתל אביב עומד מבנה הכולל מאות אלפי מ"ר שניבנו בחסות הרשויות ובניגוד לחוק, ואין כל מניד עפעף.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

מיסוי מקרקעין – אושרה הטבת מס למשפרי דיור

מליאת הכנסת אישרה בקריאה שנייה ושלישית את הצעת החוק להארכת תקופות ודחיית מועדים בענייני הליכי מס, ובכלל זה נקבע כי רוכשי דירות מגורים אשר היו אמורים למכור דירתם בתוך 18 חודשים על מנת ליהנות משיעור מס רכישה מופחתים ב"רכישת דירה יחידה", כאשר המועד האחרון למכירת הדירה ה"ישנה" הסתיימה בתקופה שבין 1.3.20 עד ה-1.10.20 – תקופה זו לא תילקח בחשבון במסגרת המועדים.

החוק קובע גם, כי התקופה האמורה לא תילקח בחשבון לגבי מי שהיה עליו למכור את דירתו הישנה תוך תקופה של 18 חודשים ממועד רכישת הדירה הנוספת, על מנת ליהנות מפטור ממס על מכירת הדירה הישנה.

 

תקנות התכנון והבנייה (רישום מגרש תלת-ממדי), התש"ף – 2020

הרינו לעדכן, כי שר הפנים התקין את התקנות שבנדון.

 בתכנית הכוללת הוראות בדבר קביעת מגרש תלת ממדי כאמור בסעיף 69(1א) לחוק, גבולות המגרש התלת ממדי יפורטו בתכנית לפי הוראות אלו:

  1. התכנית תכלול נספח המתאר באופן גרפי את כל גבולות המגרש התלת ממדי ובכלל זה פירוט של כל מפלסי הגובה של המגרש.
  2. תשריט התכנית יכלול סימון של המגרש התלת ממדי ממבט על.

 

בתשריט חלוקה הכולל מגרש תלת ממדי שגבולותיו לא נקבעו בתכנית כאמור בסעיף 138א לחוק, גבולות המגרש יסומנו, כאשר הוא יכלול תיאור של כל גבולות המגרש, ופירוט מפלסי גובה המגרש, התשריט יוגש לאישור בהסכמת כלל בעלי הקרקע בחלקות מהן מוצעת החלוקה. באם לא ניתנה הסכמה של מי מבעלי הקרקע, על מגיש התשריט לשלוח למסרב את הבקשה לאישור תשריט החלוקה. בעל קרקע אשר קיבל ההודעה על הגשת בקשה לאישור תשריט חלוקה, רשאי להגיש לוועדה המקומית התנגדות בכתב לבקשה בתוך 15 ימים מיום קבלת ההודעה בדבר הגשתה.

 

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת  מס' 507-0523845 – שכונת נווה שרת

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה התכנית שבנדון.

מטרת התכנית הינה בין היתר יצירת התחדשות עירונית על ידי פרויקט פינוי ובינוי של שכונת מגורים חדשה ובה מגרשים לצרכי ציבור ומסחר שכונתי.

עיקרי הוראות התכנית הינה פינוי בשלבים של בנייני מגורים קיימים הכוללים 451 יחידות דיור ובנייה מחדש של 1,159 יחידות דיור, ב7 מגדלי מגורים, ו-6 מבני מגורים מרקמים. ב-3 ממבני המגורים ישולבו שטחי מסחר מקומי וב-3 מבנים ישולבו מבני ציבור.

כמו כן, התכנית גם קובעת שטחים ציבוריים פתוחים, קביעת דרכים חדשות, קביעת זכויות בניה והוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמה.

 

חוף השרון  –  הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית  מס' 401-0245522 – שפיים

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה התכנית שבנדון.

מטרת התכנית הינה בין היתר, יצירת בסיס תכנוני מעודכן וכולל לשטח קיבוץ שפיים, ייעודים, שימושי קרקע וזכויות בנייה.

הוראות התכנית כוללות שינוי ייעוד מאזור מגורים, מסחרי, מלאכה ותעשייה, ייעוד חקלאי, לייעוד מגורים, דיור מיוחד, תעסוקה, תעשייה קלה ועוד.

כמו כן, התכנית קובעת היקף כולל של 500 יחידות דיור למגורים ובנוסף יחידות דיור קטנות, על השימושים והשירותים הנלווים להן, לרבות שירותי קהילה ושטחים פתוחים, קביעת מערך תנועה וחנייה לכלל השימושים ועוד.

 

אור יהודה – הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' 2009 – מתחם סביון

הרינו לעדכן כי אושרה תכנית מועדפת לדיור באור יהודה במתחם סביון.

מטרת התכנית הינה בין היתר, עריכת תכנית לפינוי ולבינוי, הכוללת הריסה של 184 יחידות דיור, בניית 8 בנייני מגורים בשילוב מבנים ומוסדות ציבור ומסחר הכוללים 808 יחידות דיור, קביעת תאי שטח עבור מגורים, מבנים ומוסדות ציבור, שטחי ציבור, כיכר עירונית ודרכים.

התכנית קובעת בין היתר, שינוי ייעוד ממבני ציבור, מגורים, שבילים, שטחי ציבור ודרך לייעוד מגורים ד', מבנים ומוסדות ציבור, כיכר עירונית ודרך מוצעת ושטח ציבורי.

בנוסף, התכנית מגדירה מתחמי איחוד וחלוקה, קביעת שימושים ותכליות המותרות בכל ייעוד קרקע, קביעת זכויות והוראות בנייה, קביעת קווי בניין וקביעת תנאים להוצאת היתרי בנייה.

 

קריית אונו – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 508-0245696 – מתחם הצבר

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית בקריית אונו במתחם הצבר.

מטרת התכנית הינה בין היתר, יצירת התחדשות עירונית על ידי פרויקט פינוי והריסת 248 יחידות דיור ומתן זכויות בנייה והוראות לבניית 744 יחידות דיור ושטחים ציבוריים.

עיקרי הוראות התכנית קובעות תחום איחוד וחלוקה, עריכת שינויים בייעודי הקרקע, קביעת מגרשים לבנייה והקמת חניונים תת קרקעיים מתחת למגרשי מגורים וכן קביעת חניון ציבורי תת קרקעי למבנים ומוסדות ציבור.

 

חולון – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 505-0212407 – מתחם רבי עקיבא

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית בחולון במתחם רבי עקיבא.

מטרת התכנית הינה בין היתר, פינוי אזור מלאכה והפיכתו לאזור מגורים ייחודי הכולל 1091 יחידות דיור, שטחי מסחר, מבנים ומוסדות ציבור.

עיקרי הוראות התכנית כוללות שינוי ייעוד ממלאכה למגורים, קביעת שטחי בנייה עיקריים למגורים, קביעת שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור בסך של 15 דונם, קביעת גובה הבינוי למגורים בין 14-23 קומות, קביעת הוראות בעניין הפקעות לצרכי ציבור וקביעת הוראות מעבר – הוראות לשימוש חורג והוראות להריסות ופינויים.

 

ראשון לציון – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 455-0631754 – אסף הרופא

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה הופקדה תכנית למרכז הרפואי אסף הרופא.

מטרת התכנית הינה בין היתר, קביעת מסגרת תכנונית להקמת קמפוס רפואי לבית החולים אסף הרופא ולמוסדות של משרד הבריאות למתן שירותי רפואה שונים, בהיקף של כ- 1.1 מיליון מ"ר.

עיקרי הוראות התכנית קובעות בין היתר, את השימושים המותרים למחלקות אשפוז, שירותי רפואה ומכוני מחקר, שינוי ייעוד מקרקע חקלאית למבנים ומוסדות ציבור לבריאות. כמו כן, קביעת הוראות בדבר התווית דרכים פנימיות, חניה מערכת תחבורה ציבורית לרבות קביעת תוואי  לקו החום של הרכבת קלה, בתחום בית החולים.

כמו כן, הריסת מבנים קיימים ובניית מבנים חדשים, קביעת מבנים המיועדים לשימור, קביעת מיקום חדש למנחת מסוקים בתחום התכנית והוראות לשמירה על בטיחות הטיסה ועוד.

 

ירושלים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 101-0621722

הרינו להודיע כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנית והבנייה, הופקדה התכנית שבנדון.

מטרת התכנית הינה בין היתר, פיתוח רובע עירוני שוקק ופעיל בכניסה לעיר ירושלים, המשלב עסקים ומשרדים, מסחר, מלונאות, כנסים, תרבות, מגורים תומכי תעסוקה, שימוש ציבוריים ושימושים נוספים.

רובע הכניסה לעיר ממקום בלב אזור, המהווה מרכז תחבורה עירוני משולב, ומתוכנן באופן מוטה תחבורה ציבורית בדגש על מרחב ציבורי איכותי, נגיש ופתוח לשירות הציבור. התכנית מאפשרת פיתוח אינטנסיבי מואץ, במשולב עם פיתוח מערכות התחבורה עתירת הנוסעים. (רכבת ישראל, קווי רכבת קלה, תחנה מרכזית ועדיפות לשירות אוטובוסים משלים).

התכנית קובעת בין היתר, את התכליות והשימושים המותרים בייעודי הקרקע השונים, לרבות התכליות לשימוש מגורים תומכי תעסוקה, קביעת שטחי בנייה בתחום התכנית, קביעת תכסיות בינוי וקביעת מס' קומות וגובה מרבי לבינוי בכל מתחם.

עדכוני פסיקה

הפקעה דחויה

שם ומספר הליך: ע"א 4519/19 תקוה ויליאם ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קרית אתא ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' השופט ע' גרוסקופף. תאריך מתן פסק הדין: 26.6.2020 פרטי המקרקעין: גוש 11008 חלקה 14, קריית אתא.  ב"כ המערערים: עו"ד משה י' קמר.

בקשה לצו ביניים שהוגשה במסגרת ערעור בעניין חיוב רשות להפקיע מקרקעין. המערערים הם הבעלים הרשומים של מקרקעין ששימשו כבית מגוריהם, אשר ייעודם שונה לייעוד למטרות ציבור, ואשר לאחר מכן, בשנת 2001 פרסמה הוועדה המקומית בעניינם הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות, בדבר כוונתה להפקיע את הקרקע. חרף האמור, עד היום לא פעלה הוועדה המקומית לפינוי המקרקעין. במהלך תקופה זו הוצעו למערערים כפיצוי דירות מגורים כ"שיכון חלוף סביר", אשר לא היו מקובלות עליהם.

על כן, בשנת 2018 הגישו המערערים המרצת פתיחה לשם קבלת פיצויים עבור רכישת שיכון חלוף סביר ופיצויים עבור ההפקעה. בית המשפט המחוזי פסק שבשל הצורך ביצירת וודאות עבור נפקעים, בהתאם לסעיף 9א(א1) לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964, מקום בו הרשות המפקיעה משתהה בתפיסת החזקה במקרקעין המופקע, זכאי הנפקע לתבוע שיכון חלוף סביר אף אם טרם נתבקש על ידי הרשות לפנות את המקרקעין.

בית המשפט המחוזי פסק פיצויי הפקעה ופיצויי שיכון חלוף סביר עבור המערערים ועל פסק דין זה ערערו שני הצדדים בשאלות שונות. במקביל, פעלו המערערים בפני ההוצאה לפועל ליישם את פסק הדין לקבלת פיצויים ולאחר הליכים בפני רשמת ההוצאה לפועל בעניין, בהתאם להחלטת רשמת ההוצאה לפועל פונו המקרקעין בפועל וניתנה החלטה כי על הוועדה המקומית להפקיד בהוצאה לפועל את הכספים אשר הפיצויים בהתאם להחלטת בית המשפט המחוזי.

לאחר כל זה, הגישה הוועדה המקומית את הבקשה הנוכחית, לסעד זמני של עיכוב ההליכים והתשלום עד לסיום ההליך.

בית המשפט העליון דחה את הבקשה, תוך שהוא קבע כי היה מקום להגשת הבקשה לסעד זמני לכל המאוחר ביחד עם הגשת הערעור שכנגד, או בסמוך לכך. ואולם, בפועל הוגשה הבקשה יותר מחצי שנה לאחר הגשת הערעור שכנגד, כאשר בתקופת הביניים, פעלו המערערים בהתאם לפסק הדין, פינו את המקרקעין ועברו להתגורר במקום חלופי, וכל זאת תוך יידוע המבקשות במהלכיהם, ובהתאם להחלטת רשמת ההוצאה לפועל.

על כן, קבע בית המשפט העליון כי, להתנהלות שכזו, בוודאי מצד רשויות ציבוריות, לא ניתן לתת יד, שכן, כידוע, פסק דין אזרחי יש לבצע לאלתר, וזאת גם אם הוגש לגביו ערעור.

הערת מערכת:

החלטה זו ממחישה את התארכותם של הליכי ההפקעה במדינת ישראל, אשר מביאה לכך שקבלת פיצויים בגין הפקעה מתעכבת, לפעמים בשנים רבות, לאחר החלטה להפקיע, כאשר בתקופה זו, בעלי הקרקע אינם מסוגלים למכור את הקרקע, ובצר להם, נאלצים לנקוט בהליכים משפטיים רבים ושונים על מנת לקבל את זכויותיהם.

 

העברה רצונית של מקרקעין או כפייה?

שם ומספר הליך: עת"מ 62927-12-16 אמנון מטלון ואח' נ' מדינת ישראל  ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט הבכיר אליהו בכר. תאריך מתן פסק הדין: 23.6.2020 פרטי המקרקעין: חלקה 3 בגוש 6608, צפונית למלון מנדרין, הרצליה. ב"כ המשיבה: עו"ד תמר ברעם.

עסקינן בעתירה מנהלית שבמרכזה טענות לזכויות לרכישת מקרקעין על פי סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה (להלן: "החוק"). עיקר טענות העותרים הינן כי בעקבות פרצלציה משנת 1946 שיזמו בעלי החלקה, הועברו לידי הנציב העליון (ולימים למדינה) חלק מחלקות התמורה שיועדו לצרכי ציבור. לטענת העותרים העברה זו התרחשה עקב תכניות מתאר שחייבו את ייעוד החלקות לצרכי ציבור, ולכן העברתן לנציב המדינה נעשתה מאילוץ ולא מרצון. 

לאחר בחינת מכלול הנסיבות בעטיין הועברו המקרקעין לנציב העליון, בית המשפט המחוזי  דחה את העתירה וקבע כי המקרקעין לא הועברו בכפייה, ומשכך לא קמה לעותרים זכות הרכישה מכוח סעיף 195(2) לחוק.

בית המשפט קבע כי, כאשר אין מדובר בהפקעה אלא בהעברה, הזכות לרכוש את החלקות לפי סעיף 195(2) לחוק, קמה ככל שבעלי הקרקע הצליחו להוכיח כי בהעברה קיים "יסוד ממשי של כפייה", וכי התשובה לשאלה זו תלויה במכלול נסיבות העניין ובכלל זה – כפי שקבע בית המשפט העליון בעע"מ 839/14 חברה לשיכון עממי בע"מ:

"זהות יוזם התכנית מכוחה הועברו המקרקעין לרשות; זהות יוזם הסכם ההעברה והתנהלותו במשא ומתן; מועד רכישת המקרקעין, לפני או אחרי אישור התכנית המייעדת את המקרקעין להפקעה לצרכי ציבור; התמורה, הישירה והעקיפה, שצמחה לבעל המקרקעין במסגרת הסכם ההעברה, לרבות השבחת ערך המקרקעין שנותרו בידי הבעלים וכל תועלת אחרת שהפיק מההסכם; הזמן שחלף בין מועד אישור התכנית המייעדת את המקרקעין לייעוד ציבורי לבין מועד עריכת ההסכם, ועוד כיוצא באלה נסיבות אשר בכוחן לספק אינדיקציה למרכיב הכפייה או הרצון העומד ביסוד ההסכם";

בית המשפט הדגיש, כי אין מדובר ברשימה סגורה ויישום האינדיקציות לבחינת העברת המקרקעין ישתנה בין מקרה למקרה.

בעניין טענות העותרים, שעלו לראשונה בסיכומיהן, לפיהן משחלפו שנים רבות מאז הועברו המקרקעין לרשות מבלי שנעשה בהם שימוש ציבורי, יש להחזירם לבעליהם, קבע בית המשפט כי למרות שטענה זו מהווה הרחבת חזית, המדובר בענייננו בהעברה רצונית ולא בהפקעה, ולכן אין לדיני ההפקעה תחולה בעניין זה ואין בית המשפט נדרש לבחון האם הייעוד הציבורי מומש או נזנח.

לאור האמור, העתירה נדחתה.

הערת מערכת:

מדובר בפסק דין נוסף, המהווה המשך להלכה שנקבעה בעניין שיכון עממי, המצמצם את היכולת של בעלי מקרקעין לרכוש בחזרה מקרקעין מכוח סעיף 195 לחוק, שכן על בעל המקרקעין רובץ נטל כבד להוכיח כי הנטילה של המקרקעין הייתה בכפייה ולא מרצונו החופשי.

 

מקרקעין שאין להן הופכין

שם ומספר הליך: ת"א 14614-12-14 יוסף מסיקה נ' עיריית חדרה ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני  כב' השופטת אספרנצה אלון. תאריך מתן פסק הדין: 10.6.2020 פרטי המקרקעין: חלקות 334-337 בגוש 10041, חדרה. ב"כ הנתבעת: עו"ד עופר סמוך, ממשרד א. וילצ'יק.

עסקינן בתביעה לבטלות חוזה מפאת היעדר חוקיות.

בעלים של מקרקעין חתם על חוזה עם העירייה במסגרתו הוסכם כי העירייה, הוועדה המקומית תאשר תוכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה עם מקרקעיו ומקרקעין בבעלות העירייה, במסגרתן יוחלפו המקרקעין בין העירייה לבעלים וכן יוחלפו הייעודים (ייעוד למגורים במגרשו הפרטי וייעוד ציבורי במגרש העירייה) על מנת שהעירייה תוכל לקבל את מקרקעיו למטרות ציבור ואילו הבעלים יקבל את מגרש העירייה, בייעוד למגורים. כן הוסכם כי התכנית כאמור תוכן בתוך 15 חודשים ממועד אישור החוזה, וכי העירייה תחל לעשות שימוש במקרקעיו באופן מידי.

כך נעשה. דא עקא, שהתכנית שהוכנה לא אפשרה הוצאת היתרים במגרש החלופי ונדרש הליך תכנוני נוסף (בשונה ממגרשו הקודם של הבעלים) וכן נדרש פיתוח בעלויות ניכרות על ידי הוועדה המקומית במיליוני שקלים רבים שלם כך, ועל כן לא ניתן היה לבנות במקרקעין החדשים, וכך נשארו אלו במשך 15 שנים.

הבעלים נקט בהליכים כנגד העירייה, כדרישה לקבלת דמי שכירות בגין המקרקעין המקוריים, וכן הגיש את ההליך הנוכחי, לביטול ההסכם ולחלופין לקביעה כי זה הופר, ולהשבת המקרקעין המקוריים.

בית המשפט דחה את התביעה מכמה נימוקים. ראשית, נקבע כי לא ניתן לבטל תכנית מתאר שהיא דין, קל וחומר בהליך אזרחי הדן בתכנית שקיבלה תוקף לפני למעלה מעשור וחצי.

שנית, קבע בית המשפט כי העירייה לא התחייבה כי המקרקעין החלופיים יהיו זמינים לבנייה, ולא התחייבה כי תפעל בזמן מוגדר להפיכתם לכאלו ועל כן אין הפרה של החוזה.

בית המשפט הוסיף, כי דעתו אינה נוחה מכך שהעירייה טרם סיימה לפחות את השלב התכנוני והשלב הביצועי נותר בגדר נעלם, כאשר התכנון החל בשנת 2005 אך טרם הושלם. בנוסף, בית המשפט ציין, כי הדבר נכון יתר על המידה כאשר התובע ניסה לקדם את התכנון באמצעים שונים על חשבונו, וגם בהליכים נגד העירייה וכל אלו לא זרזו את העירייה לקדם את התכנון.

כאמור, התביעה נדחתה ללא הוצאות.

הערת מערכת:

יש ללמוד מפסק דין זה כי על בעלי מקרקעין המנהלים הליכים חוזיים מול רשות מקומית להישמר ולהיזהר משינויי עמדות בוועדה, וכי יש לוודא במסגרת ההסכמים כי יקבעו מועדים קבועים לקידום כל ההליכים הנדרשים, וייקבעו סכומי פיצויים מוסכמים, הכול תוך העזרות בגורמי מקצוע.

כמו כן, על בעלי מקרקעין להיות ערניים ולנקוט בהליכים משפטיים ומנהליים במועד, על מנת שלא להיקלע למצבים בהם הם תלויים ב"חסדי" הרשות המקומית.

 

החלטה של הנדסאית רישוי אינה מאפשרת הגשת ערר

שם ומספר הליך: עת"מ 59765-08-19 ארנון עזרא נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי ת"א בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' הסגן הנשיא, השופט חגי ברנר. תאריך מתן פסק הדין: 21.06.2020 פרטי המקרקעין: רחוב גולומב 52, גבעתיים. ב"כ המשיבות: עוה"ד יסכה פישר-יוסף ושמואל זינגר.

עסקינן בעתירה מנהלית שהוגשה עקב דחייה על הסף של ערר, שהוגש על ידי העותר בהתאם לסעיף 157(ב) לחוק התכנון והבניה (להלן: "החוק"). עיקר טענות העותר היו לטעותה של ועדת הערר כאשר החליטה על דחיית הערר על הסף, והרי שלנוכח מגמת הפסיקה להרחיב ככל הניתן את סמכויות ועדות הערר, היה מקום שוועדת הערר תדון בהשגותיו על הערותיה של הוועדה המקומית. לגופם של דברים, טען העותר כי הנדסאית הרישוי לא הייתה רשאית להציב בפניו את התנאים שהוצבו לקבלת היתר הבניה.

בית המשפט דחה את כל טענות העותר, וקבע כי אכן לא הייתה במקרה דנן זכות הגשת ערר, ולגופם של דברים לא היה בתנאים שהוצבו בפני העותר חריגה מהוראותיה של ועדת הערר בגלגולו הראשון של הערר ו/או מהדרישות המתחייבות מכוח הדין לקבלת היתר בניה.

בית המשפט ציין, כי הכלל הוא שקיומה של זכות ערר תלוי בהוראה מפורשת של החוק, קרי בהתאם להוראות סעיף 152 לחוק, וכי לכלל זה קיים חריג, לפיו תינתן זכות ערר מקום שהוכח כי היתר הבניה חורג מתכנית מאושרת.

בית המשפט קבע, כי המקרה דנא לא נכנס תחת אף אחד מהמקרים הנ"ל, וכי החלטותיה של הנדסאית הרישוי בוועדה המקומית, להעמיד תנאים לקבלת ההיתר, אינה יכולה להיחשב כהחלטה של רשות הרישוי, ולו מן הטעם שלא מדובר בהחלטה משותפת של מהנדס הוועדה המקומית ושל יו"ר הוועדה המקומית, וכן גם לא ניתן לסווג זאת כהחלטה של הוועדה המקומית. תרופתו של העותר, בגין אותו סירוב ליתן לו היתר בניה בעטיין של הערות הנדסאית הרישוי, היא על דרך של הגשת עתירה מנהלית.

בית המשפט ציין:

"תוצאה זו מובילה למצב הגובל באבסורד. הדעת נותנת כי ראוי שצדקת הערותיה של הנדסאית הרישוי תיבחן על ידי גוף ערר תכנוני בעל מומחיות ויידע בנושאים הטכניים והתכנוניים הקשורים למתן היתרי בניה, קרי, ועדת הערר, אך מחמת אי קיומה של זכות ערר, העניין מועבר במישרין לבחינתו של בית המשפט לעניינים מנהליים כערכאה דיונית ראשונה";

בהתאם לקביעה זו, בית המשפט בחן את הערותיה של הנדסאית הרישוי וקבע לגופם של דברים, כי בגלגולו הראשון של המקרה, ועדת הערר הקנתה סמכות רחבה לגורמי המקצוע בוועדה המקומית להתנות את מתן ההיתר בתנאים מקצועיים, וכי לא היה בתנאים שהוצבו בפני העותר על מנת להרחיב את המנדט שניתן לה מועדת הערר או להרחיב מהדרישות המתחייבות מכוח הדין.

לאור האמור, העתירה נדחתה והעותר נדרש לתשלום הוצאות המשיבות.

הערת מערכת:

מדובר בפסק דין המהווה המשך להלכה שנקבעה בעניין שפר (עע"מ 317/10), המצמצם את היכולת של בעלי מקרקעין להגיש ערר על החלטות של מהנדסי הרישוי בוועדה המקומית. גם בית המשפט מודע לכך, ואף ציין כי תוצאת החלטתו בלתי רצויה בעליל, אך אל לנו להרהר או לערער אחר מצוות המחוקק בהקשר זה.

 

אם לי לא – גם לך לא

שם ומספר הליך: עת"מ 2507-01-20 זאב בורנשטיין ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט, ד"ר מנחם רניאל. פרטי המקרקעין:  חלקה 51 גוש 10776, חיפה.  תאריך מתן פסק הדין: 19.07.20 ב"כ המשיבה 4: עוה"ד צבי שוב ומעיין אזולאי.

עתירה  זו מופנית כנגד החלטת הועדה המחוזית, לפיה נדחתה התנגדות העותרים ואושרה תכנית מתאר מקומית חפ/2185/ג, (להלן: "התכנית") המוסיפה 132 יחידות דיור לזכויות הקיימות, בתכנית הכוללת 8 בניינים עד 19 קומות.

העותרים טענו בין היתר, כי אישור התכנית פוגע בחלקות הכלולות במתחם 1 בתכנית חפ/2000 במספר היבטים: ראשית, הוא בהכרח יגרע לפחות 170 דירות ממספר הדירות שיועדו למתחם שחלקתם היא חלק ממנו, ולפיכך הם ניזוקים מהתכנית. שנית, מכיוון שיש בתכנית חסר במבני ציבור ייגרמו עומסי תנועה כתוצאה מהסעת ילדים בדרך פרויד. כמו כן, העותרים טענו לפגמים בהליך אישור התכנית – בין היתר לניגוד עניינים.

בית המשפט קבע, כי דין העתירה להידחות ואין בסיס להתערבות בית המשפט בהחלטות מוסדות התכנון.

בית המשפט דחה את טענת העותרים לניגוד עניינים, בנימוק שהחשש שהעלו הינו רחוק ותיאורטי בלבד, החלקות אליהן הפנו העותרים לא מצויות בסמיכות לשטח התכנית. הודגש, כי ככל שטענת העותרים תתקבל, המשמעות הינה שאף חבר ועדה לא יוכל להיות תושב חיפה, שהרי בצורה כזו או אחרת כל תושב חיפה מושפע מכל תכנית שתובא בפני הועדה המחוזית. לא ניתן לקבל השקפה זו כאשר אין היגיון באיסור גורף על תושבי האזור לעסוק באישור תכניות למקום שבו גרים, וברי כי אין זו כוונת המחוקק.

באשר ליתר הטענות, בית המשפט קבע כי לא יתערב בהחלטות תכנוניות מובהקות. העותרים ניסו לקשור בין מתחם שלא חלה עליו תכנית מפורטת מאושרת (תל אהרון-לינקולן) לבין התכנית מושא העתירה, הנשענת בבסיסה על תכנית שכבר אושרה.

נקבע, כי הועדה המחוזית קבעה בדין כי ככל שתוגש תכנית אחרת היא תיבחן לגופה על בסיס שיקולים תכנוניים. טענת העותרים מבוססת על ההנחה שמכיוון שהתכנית מושא העתירה חלה על שטח שהיה בעבר חלק מתכנית גדולה יותר, ובאותה תכנית גדולה יותר שלא אושרה היה תכנון למספר מסוים של יחידות דיור, הרי שכל הגדלה של המספר בתכנית זו באה על חשבון מספר יחידות הדיור ביתרת השטח שאינו כלול בתכנית.

בית המשפט הדגיש, כי הנחה זו שגויה, אין מדובר ב"משחק סכום אפס" שבו תוספת בנייה לפי התכנית תפחית בנייה במתחם אחר שלגביו עוד לא אושרה תכנית. אין מספר סופי של יחידות דיור שיאושרו בכל חיפה, או במורדות המערביים של הכרמל, ברור כי כל תכנית שיתבקש אישורה תיבחן לפי שיקולים תכנוניים.

לאור האמור, העתירה נדחתה.

הערת מערכת:

נקודה נוספת שעלתה בפני בית המשפט הייתה שאלת זכות העמידה של העותר, בית המשפט קבע כי למרות שהעותר מצוי במרחק רב מאד מהשטח נשוא התכנית, עדיין יש לשמעו ולקבל החלטה לגופו של עניין לאור נוסח המחוקק שהסתפק במי ש"רואה עצמו נפגע". עם זאת, יש להזכיר כי ועדת הערר חיפה קיבלה החלטה הפוכה בימים אלו ממש בנוגע לאותו עותר וקבעה כי אין לו זכות עמידה לאור העובדה שעל פניו אין כל פגיעה ואין מקום לשמוע עותר שלא מראה על פניו פגיעה בזכויותיו.

 

חובת נימוק לשימוש בחריג לכלל לאשר היתר בניה במסגרת תמ"א 38

שם ומספר הליך: עת"מ 2212-03-20 איי הארץ נדל"ן בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת לימור ביבי. תאריך מתן פסק הדין: לא צוין. פרטי המקרקעין: מקרקעין הידועים כחלקה 1564 בגוש 6043, עמל 28 חולון. ב"כ הצדדים: עוה"ד מיכה גדרון, חגית הלמר מיכל פליגלר שטיין, עופר צילקר, שלומי זכריה ועומר חלמיש.

עסקינן בעתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר, במסגרתה התקבל בחלקו ערר שהוגש כנגד החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, לדחות התנגדויות שהוגשו בבקשה למתן היתר בניה מכוח תמ"א 38 ומכוח תכניות המתאר החלות על המקרקעין.

במסגרת הבקשה להיתר, התבקשה הריסת מבנה בן קומה אחת והקמת מבנה מגורים חדש בן 3 קומות בו 8 דירות והקלות, לרבות בקווי הבניין.

בית המשפט קבע, כי ועדת הערר היא מוסד תכנון המוסמך ומחויב לקבוע ממצאים תכנוניים והיא בעלת הסמכות המקורית לדון ולהכריע בכל הסוגיות הנתונות להכרעת הוועדה המקומית. כיוון שכך, ביקורת שיפוטית שתופעל על החלטת ועדת הערר תהיה מצומצמת. יחד עם זאת, מקום בו הדיון מתמקד בפרשנות של דין לרבות תכנית מתאר, יחול החריג וזאת לאור ההלכה ולפיה תכנית מתאר מהווה חיקוק, כשפרשנותו של בית המשפט לתכנית תהיה סופית.

בעניין דנא מבוקשים שלושה שינויים עיקריים: תוספת חצי קומה, חריגה מקווי בניין וחריגה ממספר יחידות, כשעיקר הדיון נסוב סביב שאלת השיקולים בהוצאתו של פרויקט החיזוק לפועל הכוללים את האינטרס הכלכלי, האינטרס הציבורי בחיזוק מבנים אל מול המצב הקיים מבחינת תשתיות והתכנון העירוני.

בית משפט קבע, כי הכלל הינו שיש לאשר בקשה להיתר המבוססת על תמ"א 38, אלא אם מתקיימים אחד מהטעמים המנויים בסעיף 22 לתמ"א שקובע מצבים בהם הועדה יכולה לסרב לבקשה להיתר תוך מתן הסבר. סעיף 22 לתמ"א יצר איזון במתן שיקול דעת לוועדה המקומית כאשר אפשר לה לסרב למתן היתר, בין היתר, תוך השתתת סירובה על כושר הנשיאה של התשתיות באזור.

בית המשפט הדגיש, כי תנאי לסירוב יכול גם להיות הצגת אפשרות חלופית לביצוע החיזוק המאזנת באופן טוב יותר את האינטרסים השונים. אולם, הואיל ומדובר בחריג לכלל, חלה על המוסד התכנוני החובה לנמק הסירוב.

בעניין דנא, לא נראית בהחלטת ועדת הערר בדיקה פרטנית אשר ביצעה בהתאם להתוויות אלו של התשתיות הקיימות וזאת, מלבד אמירה כללית ולפיה יש לבחון הדברים. בנסיבות אלו, הרי שוועדת הערר לא נימקה החלטתה כפי שנדרש.

בית המשפט הוסיף, כי ועדת הערר טעתה אף כשקבעה, כי לא היה מקום להשתית מתן ההיתר על הוראותיה של תכנית כוללנית שהוכנה על ידי הוועדה המקומית ואושרה להפקדה על ידי הוועדה המחוזית אך טרם אושרה, מאחר וסעיף 22 מאפשר התחשבות גם בתכנית שטרם אושרה. מה גם שהיה מקום להתייחס לקבוע בתכנית הכוללנית כמלמד על יכולת הנשיאה של התשתיות באזור.

לאור האמור, נקבע, כי ועדת הערר שגתה בשתי ההנמקות עליהן התבססה החלטתה, יחד עם זאת במרכז הדיון עומדת חריגה מקווי בנין ותוספת יחידות, שנועדו לשם השלמה לקומה טיפוסית ולשם בניית הקומות הנוספות. כך, כאמור החריגה מקווי בניין נועדה לפתור מצב בו לא ניתן להוסיף את תוספת הבנייה ואילו החריגה ממספר היחידות נועדה לפתור מצב בו לשם בניית הקומות הנוספות יהא צורך בתוספת יחידות, וקבע בעניין, כי שני רכיבים אלו קשורים למימוש התמריצים בהתאם לתמ"א 38 כשתוספת הקומות אשר התבקשה אושרה במלואה וכל תוספת היחידות שנדרשה לשם מימוש התמריץ של תוספת הקומות אושרה. לאור זאת, קבע בית המשפט, כי מעבר לתוספת יחידה אחת, בבקשה הנוכחית להיתר, אין הצדקה.

באשר לקווי הבניין- ועדת הערר קבעה כי לא מצאה הצדקה לחרוג מקווי הבניין אולם, לא נימקה החלטתה ולכן אין בידי בית המשפט די מידע כדי להכריע בסוגיה זו.

לאור האמור, בית המשפט החזיר הדיון לוועדת הערר וקבע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

הערת מערכת:

תמ"א 38 הינה תכנית חשובה והתמריצים שבה נועדו לשם מימושה והוצאתה אל הפועל, אולם לא ניתן להתעלם מהקשיים שהיא יוצרת פגיעה בתשתיות ובתכנון הכולל של העיר ויש ליצור בין כל התנאים והאינטרסים איזון.

מאחר ובידי הועדה המקומית כל הנתונים והמידע והידע כדי ליצור את האיזונים, עליה לעשות כן תוך מתן נימוק והסבר להחלטותיה.

 

טענת סיכול בהסכם שכירות בתקופת הקורונה

שם ומספר הליך: תא"ח 27886-05-20 עופר אגם יזום ובניין בע"מ נ' קווינסטאון יזמות והשקעות בע"מ ערכאה: בית משפט השלום בתל אביב, בפני כב' השופט עמית יריב. פרטי המקרקעין: חלק מגוש 6937 חלקה 20, רחוב מונטיפיורי 27 תל אביב. תאריך מתן פסק הדין: 24.06.2020 ב"כ התובעת: עוה"ד רון טורקלטאוב וגלעד חשן.

תביעה לפינוי נכס מקרקעין בו החזיקה השוכרת מכוח הסכם שכירות לשם הפעלת מלון. לאחר שבוטלו על ידי הנתבעת ההמחאות לתשלום דמי השכירות, טענה התובעת כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית המקימה לה זכות לביטול ההסכם.

הנתבעת טענה, בין היתר, כי לא קמה לה חובה לשלם את דמי השכירות לחודשים אפריל ומאי 2020 בשל תקופת הקורונה, כי יש לפטור אותה מחובת התשלום וכי היא לא הפרה את הסכם השכירות עקב התקיימות עילת הסיכול לפי סעיף 15 לחוק השכירות ולפי סעיף 18 לחוק התרופות ועוד.

בית המשפט קבע, כי סעיף 15 חל רק במקום בו המניעה לעשות שימוש במושכר נוגעת למושכר לבדו, ולא למשק כולו ורק במצב שבו נמנע מן השוכר לעשות שימוש במושכר למטרתו כלל, למצב של הפסקת הפעילות באופן מוחלט, מה שלא קרה בעניינו.

לעניין סעיף 18 לחוק התרופות קבע בית המשפט כי, הפסיקה צמצמה במהלך השנים צמצום ניכר ומשמעותי את האירועים שייחשבו כמקימים טענת סיכול לפי סעיף 18. הסעיף שולל מן הנפגע מהפרה כתוצאה מסיכול (ככל שהוכחה והתקבלה טענת הסיכול) שתי תרופות: הוא אינו רשאי לתבוע אכיפה של החוזה ואינו רשאי לתבוע פיצויים בגין הפרת החוזה. סעיף 18 אינו שולל מן הנפגע מהפרה את סעד הביטול. סעד זה נותר הסעד היחיד ב"ארגז הכלים" של הנפגע מהפרת חוזה מחמת סיכול.

לאור האמור, תביעת הפינוי התקבלה וניתנה הוראה על פינוי המושכר והשבת החזקה בו למשכיר.

מכיוון שלא נתבע בתביעה זו סעד של פיצוי, בית המשפט לא דן בכך וכל טענותיהם של הצדדים במישור הכספי, נשמרו להם. לא ניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:

פסק דין נוסף הדן בטענת סיכול בעקבות משבר הקורונה. על אף שהוא לא דן בסעד של פיצוי כספי על הפרת הסכם, הוא דוחה את טענת הסיכול של השוכר ומורה על פינויו מהמושכר. פסק הדין ממשיך את המגמה השולטת בפסיקה בטענת הסיכול כך שרק במקרים חריגים שבחריגים טענת הסיכול תתקבל וגם במקרה שהיא מתקבלת השוכר לרוב לא רשאי להמשיך להשתמש במושכר.

 

שומות שונות בגין אותה תכנית לאותם המקרקעין 

שם ומספר הליך: ערר 8217-07-18 ווי בוקס החרש והאומן בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א ערכאה:   ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה, בפני כב' היו"ר, עו"ד גילת אייל. תאריך מתן ההחלטה: 9.6.2020 פרטי המקרקעין: לא צוין. ב"כ העוררים: עו"ד גלעד ברגמן.

עסקינן בערר כנגד חיוב בהיטל השבחה, בעקבות מימוש בדרך של הוצאת היתר בניה, כאשר לבקשה להיתר קדם מכר חלקי מהזכויות במקרקעין במסגרת הסכם קומבינציה. עיקר טענות העוררת הינן כי יש לבטל את שומת הוועדה המקומית לאור העובדה כי השמאי מטעמה ערך שתי שומות קודמות לבעלים אחרים באותה חלקה, ובהן העריך את שווי ההשבחה לחלקה כולה בפחות ממחצית משווי ההשבחה לחלקה כולה, אותה קבע בשומה דנן, וזאת ללא כל הסבר או נימוק להבדלים בין השומות. בנוסף, טענה העוררת כי היא זכאית לפטור מהיטל השבחה בהתאם לסעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

לאחר בחינת טענות הצדדים, ועדת הערר קיבלה את טענות העוררת לעניין גובה השומה, ודחתה את טענתה לפטור מהיטל השבחה.

ועדת הערר קבעה, כי הכלל הוא שוועדה מקומית מחויבת לשומה הראשונה שהוציאה לחלקה ומכוחה חייבה בעלים קודמים, והיא אינה רשאית ככלל להוציא שומה חדשה בהתעלם משתי השומות הקודמות וללא הסבר או נימוק המצדיק סטייתה משומות קודמות בגין אותה תוכנית ואותה החלקה, כפי שעשתה בענייננו.

במענה לטענת הוועדה המקומית כי השומה במקרה דנא תואמת שומה מכרעת בחלקה סמוכה, קבעה ועדת הערר שהחובה לפעול בהתאם לשומה מכרעת הינה כאשר מדובר על אותה חלקה ולא על חלקה סמוכה. עוד ציינה ועדת הערר כי מכל מקום, גם אם נתון לשמאי הועדה המקומית שיקול הדעת אם לאמץ שומה מכרעת לחלקה סמוכה אם לאו, כי אז שיקול דעת זה נתון לבחינה, ואין מקום לאמץ רק חלק מהשומה:

"קשה שלא לקבל את הרושם כי הלכה למעשה, הועדה המקומית סוברת כי היא "מחוייבת" ליישם שומה מכרעת, חלוטה, לחלקה סמוכה, רק כל עוד השומה המכרעת מקובלת עליה, ובאותה מידה שזו מקובלת עליה. הועדה המקומית מציגה עמדה שמצטיירת כבחירת הגבוה מכל השומות, בדומה לשיטת ה- cherry picking המוכרת למשל מדיני המכרזים. עמדה כזו לא נוכל לקבל."

לגבי טענות העוררת לפטור מהיטל השבחה, קבעה ועדת הערר כי הבקשה להיתר הוגשה ואושרה במועדים בהם לא עמד צו הארכזה בתוקף, ומשכך אינה זכאית לפטור. כן קבעה, כי הסכם המכר (קומבינציה) שנערך בטרם מתן ההיתר אכן מהווה מימוש זכויות בדרך של מכר, אולם אין בו על מנת שהעוררת תהיה זכאית לפטור, שכן הצו קובע פטור מחובת תשלום היטל השבחה בשל בנית דירת מגורים או הרחבתה, ועל פני הדברים הצו אינו פוטר מכר זכויות במקרקעין, כולן או חלקן. כאמור, הערר התקבל בחלקו.

הערת מערכת:

מדובר בהחלטה חשובה, המעמידה את הרשות על מקומה ודורשת ממנה לפעול בשיווין ולא בשרירות. ועדת הערר הדגישה כי היא אינה מקבלת תפיסה שלפיה המחויבות לשומה מכרעת אחרת קיימת רק כאשר התוצאה באותה שומה לחלקה סמוכה נושאת חן בעיני הוועדה המקומית.

 

האומנם פטור לשכונת שיקום גם במכר?

שם ומספר הליך: ערר/8001/0119 זאב לוי  נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה קריית מלאכי  ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז דרום,  בפני כב' היו"ר עו"ד עמית אופק. תאריך מתן ההחלטה: 21.6.2020 פרטי המקרקעין: גוש 2413 חלקה 22, הרצל 71, קריית מלאכי. ב"כ העורר: עו"ד יהונתן גולדברג.

ערר על שומת הועדה המקומית בגין השבחה מכוח תכנית המתאר של קריית מלאכי במימוש במכר. התכנית הגדילה את זכויות הבניה בקרקע ואת הצפיפות לדונם. מימוש הזכויות תלויות באישור תכנית מפורטת, עד למועד זה לא אושרה תכנית מפורטת.

העורר טען, כי הוא זכאי לפטור מהיטל השבחה מאחר שמיקום הנכס בשכונת שיקום. ועדת הערר פתחה וביקרה את הועדה המקומית שלא טרחה לבדוק האם המקרקעין כלולים בתחומי שכונת שיקום. לדבריה, הטענות לפיהן העורר לא הוכיח את היות המקרקעין בתחומי שכונת שיקום מוטב שלא היו נטענות, הרי שחזקה על הועדה המקומית שהיא מכירה את מרחב התכנון שבאחריותה ואת גבולות המקרקעין המצויים בתחומי שכונות השיקום.

ועדת הערר ציינה, כי בתי המשפט כבר קבעו כי הפטור יחול רק במקרים של הרחבת בנייה קיימת ולא במקרים של הוספת בנייה חדשה. בפרשת מעודה (8003/14), בית המשפט המחוזי, קבע כי פרשנות הפטור מתחייבת שהפטור יינתן רק במימוש בהיתר ולא בעת מימוש במכר.

ועדת הערר הדגישה כי פסיקת המחוזי לעיל הינה מנחה ולא מחייבת: "עמדתנו היא, כי בכל הכבוד להכרעתו של בית המשפט המחוזי בפרשת מעודה, שהיא פסיקה בעלת מעמד מנחה אך לא מחייב, אין לצמצם את הפטור למימוש בהיתר בלבד והוא חל גם במימוש במכר. לעמדתנו ההכרעה בעניין מעודה אינה מתיישבת עם הקביעות בפסק דין עמאש, שהיא ההלכה המחייבת, עם תכליות הפטור ואינה תורמת להגשמת הצלחת פרויקט שיקום שכונות."

ועדת הערר קבעה, כי פטור אינו צריך להתפרש ביתר על מנת שלא לפגוע בתכלית של חלוקת העושר בין הפרט והציבור, אשר עומדת בבסיס ההצדקה להיטל ההשבחה. עם זאת, פטור גם אינו צריך להתפרש בצמצום על מנת שלא לפגוע בתכליות שביקש המחוקק לקדם בקובעו את הפטור צמצום הפטור למימוש בהיתר בלבד, גם אם הוא מתיישב עם לשון הסעיף, הוא צמצום יתר שפוגע בתכליות הפטור, ואינו מעודד רענון ותחלופה של תושבי השכונות ושיפור תנאי המחייה של מי שידם אינה משגת את האמצעים הדרושים לשיפוץ עצמי של ביתם.

לאור האמור, הערר התקבל ונקבע כי שומת הועדה המקומית מבוטלת.

הערת מערכת:

נראה, שמדובר בהחלטה חשובה של ועדת הערר, שנתנה החלטתה בניגוד לפסיקת בית המשפט המחוזי בפרשת מעודה. ברור, כי מקרה זה הינו חריג, ופסיקת המחוזי הינה מנחה את ועדות ערר. אולם, ועדת הערר קבעה, כי לשיטתה פסיקת המחוזי אינה מתיישבת עם העקרונות שנקבעו בבית המשפט העליון בפרשת עמאש, אינה תואמת את תכלית החקיקה ועשויה להוביל לתוצאות שעומדות בסתירה למטרות הבסיסיות שלשמן נחקק הפטור.