המועד לבחינת הזכאות לפטור מהיטל השבחה בגין בניה או הרחבת דירה – יום אישור התכנית המשביחה
מאת עו"ד צבי שוב וגב' מורן אטיאס, מתמחה
מספר ההליך: בר"מ 7114/18 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' שלמה שילה ואח'
ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כב' הרכב השופטים: ד' ברק-ארז, מ' מזוז, י' וילנר.
תאריך מתן פסק הדין: 18.11.19.
פרטי המקרקעין: בניין ברחוב ברכה צפירה, ירושלים.
ב"כ המבקשת: עו"ד ארז שפירא.
השאלה שהתעוררה בהליך עסקינן הינה האם הפטור מתשלום היטל השבחה המוקנה בגין בניה או הרחבה של דירה ששטחה אינה עולה על 140 מ"ר לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") חל גם בעניינו של מי שהיה בעלים של דירות נוספות באותו בניין במועד אישורה של התכנית המשביחה אך נמכרו בינתיים?
המשיבים, יחד עם אחרים, רכשו קרקע ועליה הקימו בניין. בהתאם להסכם שיתוף שנחתם בין הבעלים, המשיבים קיבלו זכויות בשתי דירות בבניין (להלן: "הדירות הקודמות").
לימים, קודמה על הקרקע תכנית המאפשרת בניית קומות נוספות (להלן: "התכנית") ובהתאם להסכם השיתוף החדש שנחתם, נקבע כי המשיבים יהיו בעליה של דירה נוספת בקומות שייבנו.
זמן קצר לאחר שפורסמה התכנית למתן תוקף מכרו המשיבים את אחת מהדירות הקודמות. בסמוך ולאחר מכן, ביום 15.7.12, הגישו המשיבים ויתר בעלי הזכויות בבניין בקשה לקבלת היתר בנייה בהתאם לתכנית. ביום 7.11.12, אישרה הועדה המקומית את הבקשה להיתר בניה וכשבוע לאחר מכן מכרו המשיבים את הדירה השנייה מבין הדירות הקודמות. המשיבים לא חויבו בהיטל השבחה בגין מכירת הדירות הקודמות. בתחילת שנת 2014 ניתן היתר הבנייה המבוקש.
בהמשך, הוציאה הועדה המקומית למשיבים דרישת תשלום להיטל השבחה בגין מימוש הזכויות בדרך של קבלת היתר בניה. בזמן זה, פנו המשיבים בבקשה לקבלת פטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק.
הועדה המקומית דחתה בקשתם לפטור וכתוצאה המשיבים הגישו ערר לועדת הערר שדחתה את עמדתם וקבעה, כי המועד הקובע לבחינת היקף הזכויות במקרקעין הוא לכל הפחות מועד אישור הבקשה להיתר בנייה, בו המשיבים היו בעלים של אחת מהדירות הקודמות. המשיבים ערערו על החלטה זו לבית המשפט המחוזי שקיבל את ערעורם וקבע כי התנאים למתן הפטור ייבחנו רק לאחר סיום הבנייה ולכל הפחות בעת שניתן היתר בנייה ולא רק אושר.
מכאן בקשת רשות הערעור שלפנינו.
בית המשפט העליון קבע, כי דין הערעור להתקבל וכי המועד הקובע לבחינת הזכאות לפטור הינו יום אישור התכנית המשביחה.
בית המשפט סבר, כי המילים "לאחר" המצויה בנוסח סעיף החוק אינה מתייחסת למועד בחינת הזכאות, אלא לגודלה של דירת המגורים הנבחנת. בנוסף, נקבע כי אין במילה "לאחר" כדי להחליף את הכלל שכאשר מקורה של ההשבחה בתכנית, המועד הקובע הינו מועד אישורה.
בית המשפט העליון חזר על דבריו בעניין רביד (בר"מ 6195/13) וקיבל את עמדת הועדה המקומית, לפיה, כאשר תא משפחתי התבסס על דירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר, בדרך זו או אחרת, תכלית הפטור הושגה ואין הצדקה להמשיך לתיתו. ברי כי אין תכליתו של הפטור להעשיר את הנישום.
בית המשפט קבע, כי אין טעם להבחין בין מי שבבעלותו דירה קודמת במקרקעין בשטח העולה על 140 מ"ר ומבקש לבנות עליהם דירה נוספת לקרוביו, בדומה לעניין רביד, לבין מי שמכר שני נכסים בהיקף שטח זהה ומבקש לבנות על אותם המקרקעין דירה נוספת עבורו.
בית המשפט הדגיש, כי בעניין דיבון (דנ"א 6298/15) הובהר כי הקו המנחה בפרשנותו של הפטור הוא איזון בין הגשמת תכליתו הסוציאלית, לבין התכלית של מניעת ניצולו לרעה. בתוך כך, יש לתת משקל לחשש מפני תחולת יתר של הפטור על חשבון הקופה הציבורית.
הערת מערכת:
לאחר שורת פסקי דין אשר ביקשו לגשר בין לשון החוק מצבים מורכבים הנוצרים מכורח המציאות. בית המשפט העליון החליט לדון בשאלה נוספת באשר ליישומו הנכון של סעיף זה לעניין המועדים הקובעים בו.
בית המשפט הדגיש את תכליתו הסוציאלית של סעיף הפטור, אך עמד על העובדה כי במקרים מסוימים, הגם שתכלית זו אינה מתקיימת במלואה יינתן הפטור כאשר לשון החוק ברורה.
לאור העובדה כי תחולת סעיף הפטור בא על חשבון הקופה הציבורית ולאור חוסר בהירותו סביר כי יגיעו לפתחו של בית המשפט תיקים נוספים לעניין פרשנות סעיף זה.
נראה כי בתקופתה של ממשלת מעבר גם לא נראה באופק כי הדבר הולך להשתנות.
נציין כי הוצאת תקנות פטור מהיטל השבחה לתקנות ברורות וחד משמעיות, מחוץ לתוספת השלישית, תקל על אי הבהירות שמובילה למחלוקות אינספור ופסקי דין חדשות לבקרים.
