בהתייחס להכללת רכיב המע"מ בקביעת שווי מקרקעין מושבחים
?מתי מוסמכת הוועדה המקומית לאשר תכנית להקמת תחנת תדלוק
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר
מספר ההליך: בר"ם 1621/18 אטבליסמנט סמונד נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים
ערכאה: בית המשפט העליון בפני הרכב השופטים, כב' ע' פוגלמן, ד' ברק-ארז, י' אלרון.
תאריך מתן פסק הדין: 18.6.19
פרטי המקרקעין: מקרקעין בתל מונד.
ב"כ המבקשת: עוה"ד יצחק גלזנר, אלי וילצ'יק ואריאל פל.
בקשת רשות ערעור נסבה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי כבית משפט לעניינים מנהליים, והשאלה שעמדה לדיון הינה האם בעריכתה של שומה לצורך חיוב בהיטל השבחה על השמאי להניח מכירה במחיר הכולל את רכיב המע"מ? מחלוקת זאת עלתה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין ע"א 2409/99 הקופה לתגמולים, אך במהלך השנים הוא רוכך מעט ובפועל לא הייתה אחידות דעים בעניין, ומכאן חשיבות הכרעתה, ובפרט בתיק דנא כאשר על המדוכה מחלוקת המתייחסת לסכום של 17,000,000 ₪.
מקורו של ההליך דנא הינו בהשבחתן של מספר חלקות מקרקעין ביישוב בתל מונד, זאת כתוצאה משינוי ייעוד המקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד למגורים. על פי התכנית החלה, הוקנה למערערת זכות לבנות 256 יחידות דיור צמודות קרקע על 115 מגרשי מגורים. שומת היטל ההשבחה שהנפיקה הועדה המקומית כללה את רכיב המע"מ.
כאמור בעבר, שאלה זו נידונה בהליך הקופה לתגמולים, שם בית המשפט קבע כי בעת עריכת השומה יש לכלול גם את רכיב המע"מ. אולם, נזכיר כי מספר שנים לאחר מתן פסק הדין פורסם תקן 11 של מועצת שמאי המקרקעין, הקובע את הכנסת רכיב המע"מ לפי שלושה מצבי שוק: שוק של רוכשים פרטיים, שוק של נכסים "עסקיים או ציבוריים" ושוק מעורב. הגדרת השוק אליו משתייך הנכס משליכה על הכללת המע"מ. התקינה השמאית נחשבת נורמת עבודה מומלצת, מבלי שניתן לה מעמד סטטוטורי במישרין.
נוכח חשיבות התיק, היועץ המשפטי לממשלה התייצב בהליך וסבר כי יש לסטות מהלכת הקופה לתגמולים ולאמץ את עמדת תקן 11, שמהווה תפיסה עדכנית ומדויקת שמבחינה בין סוגים שונים של שווקים. לשיטתו, הקביעה בעניין קופת התגמולים רלוונטית לשוק הפרטי בלבד, זאת בין היתר כי הקונה הפרטי לא מבחין בין סכום המע"מ לרכיבים אחרים בסכום התמורה ברכישת הנכס ומסתכל על הסכום הכולל.
בית המשפט קיבל את הערעור וקבע כי יש לנהוג בהתאם לתקן 11 המבטא מומחיות שמאית, וכאמור מבחין בין שווקים שונים, ומכיר בעובדה שלא כל "השחקנים" פועלים באותו השוק. זאת, בניגוד לפסק הדין בעניין הקופה לתגמולים שמבוסס על הנחה של פעולה בשוק אחד.
בית המשפט הדגיש, כי מקום שניתן לאפיין שוק של נכס מסוים, ולקבוע כי הוא מכיל סוג מובהק של קונים פוטנציאלים, אשר יחסם לרכיב המע"מ הוא אחיד, הרי שניתן להעריך אם אותם קונים יתחשבו ברכיב המע"מ בהערכתם את שווי הנכס, ולכך יש השלכה על המחיר הסביר אותו ישלמו.
אם שומת ההשבחה תכלול את רכיב המע"מ מקום שבו ההתחשבות בו אינה מבטאת את מחירו האמיתי של נכס המקרקעין, כפי שעשוי לקרות במקרה של אימוץ כלל גורף דוגמת הלכת קופת התגמולים, הדבר לא יעלה בקנה אחד דרישת סעיף 4(7) לעניין פרשנות "כאילו נמכרו בשוק החופשי", ועל כן הדבר פוגע בתכליתו של היטל ההשבחה.
כאמור, בית המשפט קיבל את הערעור בקבעו כי בנסיבות העניין לא היה מקום לכלול את רכיב המע"מ בחישובו של היטל ההשבחה במסגרת השומה שהוצאה.
הערת מערכת:
ניתן לומר כי הכרעתו של בית המשפט העליון הסירה את הערפל שהיה לאורך השנים בשאלת הכללתו של רכיב המע"מ בשווי מקרקעין לצרכי היטל השבחה, ויפה שעה אחת קודם. נראה כי תקן 11 שבית המשפט כאמור קבע כי יש לפעול על פיו, יוכל לערוך אבחנה מדויקת באילו מקרים יש הצדקה להכליל את רכיב המע"מ ולהיפך. בכך יינתן ביטוח למחירו האמיתי של נכס מקרקעין בקביעת שומת היטל השבחה.
