מאמר

השפעת התקדמות הטכנולוגיה על ביצוע עסקאות במקרקעין

מאת עו"ד אמיר דרמר, ועו"ד ספיר זילבר

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 93) התשע"ח 2018 – הקלות מס רכישה קבוצות רכישה.
• בני ברק – אושרה תכנית מתאר כוללנית מס' 501-0308296- "תכנית מתאר כוללנית בני ברק- בב/2035".
• בני ברק- אושרה תכנית מועדפת לדיור מס' תמל/1045- "בני ברק צפון מגורים".
• יהוד מונסון, סביון- אושרה תכנית מועדפת לדיור מס' תמל/ 1041- "גני יהודה".
• גבעתיים- אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 503-0204412-"מתחם ההסתדרות גב/431- התחדשות עירונית".

 

עדכוני פסיקה

• זכויות בניה במקרקעין

ה"פ (ת"א) 13653-07-17 הדר פודים בע"מ נ' שמואל גוטליב ואח' – למי נתונה הסמכות העניינית לדון בסוגיות הקשורות בזכויות בניה?

• מיסוי מקרקעין

ו"ע 20028-12-14 אסתר מנו נ' מנהל מיסוי מקרקעין- האם גם נכס הרוס ונטוש יכול להיחשב כדירת מגורים לצורך קבלת פטור ממס שבח?

• תביעות 197

ת"א (ת"א) 9310-09-16 בר בריאות ואח' נ' נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ ואח'– "לא קל"- בית המשפט המחוזי דחה בקשות לסילוק על הסף שהוגשו על ידי נת"ע כנגד תביעות נזיקיות בהיקף של כ- 8 מיליון ₪ בקשר לאופן ביצוע עבודות הרכבת הקלה.
ערר (צפון) 919/14 החברה להדברת עשבי בר בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה עכו ואח'- האם מוסמכת ועדת הערר לפסוק פיצוי גבוה מהסכום שנתבע?

• היטל השבחה

26523-01-17 הועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין נ' אברהם חביב- לא ניתן להגביל את תחולת הפטור מהיטל השבחה לנכס בשכונת שיקום, הקבוע בסעיף 19(ב)(1) לחוק ליחידת דיור אחת בלבד או לשטח מקסימאלי.
עררים85149/13 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' עמית קזז ואח'– גביית היטל השבחה מכח תכנית תא/3440.

• תמ"א 38

ערר (חי') 308/17 בתיה שבילי ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה פרדס חנה כרכור ואח'– היחס בין תמ"א 38 ובין תכנית מתאר כוללנית.
ערר (חי') 25/17 יוזמה אלונים בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה ואח'– תמ"א 38 – הריסה ובניה או חיזוק?
 

מאמר

השפעת התקדמות הטכנולוגיה על ביצוע עסקאות במקרקעין
מאת עו"ד אמיר דרמר ועו"ד ספיר זילבר

בימים אלו התבשרנו על כך שמכשיר הפקס הקשיש "יוצא לפנסיה" מגופים רבים נותני שירותים במשק. בשורה זו משתלבת עם העובדה שבשנים האחרונות, אנו רואים כי הרשויות השונות מתחילות להתייעל ו"ליישר קו" עם ההתקדמות הטכנולוגית הבאה עלינו לטובה (יש החולקים), כמו למשל באמצעות מתן אפשרות (ולעיתים אף חובה) לקבל מידע ולבצע פעולות דרך אתרי האינטרנט של הרשויות השונות ובכלל זאת, לרשום עסקאות ופעולות שונות דרך מערכות מקוונות ללא כל צורך להגיע עד למשרדי הרשויות.

כאשר מתבצעת עסקה במקרקעין, המטרה הסופית הינה כמובן להשלימה ע"י רישומה בלשכת רישום המקרקעין, על מנת שתהיה תקפה ומפורסמת כלפי צדדים שלישיים. כדי להגיע לשלב סופי זה, לשכת רישום המקרקעין דורשת כידוע אישורים שונים מהרשויות השונות: אישור תשלום מס שבח (המוכר); אישור תשלום מס רכישה (הרוכש); אישור מס רכוש; אישור בדבר תשלום מיסי עירייה, לרבות היטל השבחה וכדו'.

בעבר, הצדדים היו צריכים לכתת רגליים ולגשת, כולל פיזית, לכל אחת מהרשויות השונות ולבקש את הנפקת האישורים, תוך המתנה רבה במשרדי הרשות, בטרטור האזרח בין מספר רשויות ומחלקות שונות וככל שרשות אחת סירבה להנפיק אישור מסיבה כלשהי או ביקשה פרטים נוספים, הרי שרישום העסקה התעכב והדבר היה גורם לסרבול ההליך כולו, לעיתים תוך גרימת מחלוקות ונזקים, שהובילו אף להליכים משפטיים שונים.

נראה כי בעת האחרונה, הרשויות מתקדמות עם הטכנולוגיה ומבצעות שדרוגים ושינויים חיוביים על מנת לייעל את הליכי הרישום השונים, כך שבפועל כיום חלק מהפעולות אל מול הרשויות השונות ניתן לבצע דרך האינטרנט באופן מקוון, ללא צורך להגיע למשרדי הרשויות, ולרוב מדובר בשינויים שמקלים הן על האזרח הקטן והן על הרשויות עצמן. להלן נדגים חלק מהשינויים שחלו:

מיסוי מקרקעין:

במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין הוסף סעיף 76א' הקובע כי הצהרות לפי סעיפים 73-76 לחוק יוגשו באופן מקוון, וככל שהצהרה לא תוגש באופן הנ"ל על ידי הנישום אזי יראו אותו כמי שלא הגיש הצהרה כדין. ואולם, נציין כי נקבעו הקלות מסוימות, בין היתר, לעורך דין אשר גילו מעל 66 שמגיש מסמך בשם נישום, כך שיהא רשאי להגיש מסמך באופן שאינו מקוון, ויוכל להגישם פיזית עם הטפסים הנדרשים למשרדי רשות המיסים.

כמו כן, ניתנה סמכות למנהל מס שבח לפטור אדם מדיווח מקוון במקרה בו הנישום אינו מיוצג על ידי עורך דין והוכח לדעת המנהל כי הנישום אינו יכול להגיע למשרדי הרשות מפאת מגבלות שונות או שנמצא מחוץ לישראל.

ראוי לציין כי שומות נקלטות במערכת המקוונת כבר במועד הדיווח המקוון לרשות המיסים כך שמונפק באופן אוטומטי מספר שומה במועד הדיווח, ומרבית השומות מטופלות מהר יותר באופן המקוון, מאשר כשהדיווחים הוגשו פיזית במשרדי הרשות.

עוד נציין, כי לעיתים הדבר אף מכביד על עורכי הדין המייצגים אשר נדרשים לסרוק את כל המסמכים הרלוונטיים ולמלא לא מעט מסמכים, טפסים והצהרות נוספות הנדרשות על ידי רשות המיסים לצורך הדיווח המקוון.

תיקון נוסף שהתקבל לאחרונה, הינו תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר בין היתר קיצר את המועדים בין מועד חתימת הסכם המכר, דיווחו למנהל מיסוי מקרקעין ועד להשלמת קבלת אישורי מס לצורך רישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין, באמצעות דיווח מקוון, כמו גם מנגנון תשלום מקדמת מס שבח אשר יאפשר קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה עוד לפני סיום הטיפול בשומה העצמית שמוגשת ע"י הנישומים.

מטרת התיקון הינה השלמת רישום העסקה בלשכת רישום מקרקעין עוד בטרם הסתיים הטיפול בשומה, ונקבע בו כי ככל שכבר הוצאה שומה לפי סעיף 78 (ב) אין צורך במתן אישורים לפי המנגנון הקבוע בתיקון. ניתן להוציא באופן מקוון ממערכת "שבח נט" אישור ללשכת רישום המקרקעין וכמו גם לשלם דרך המערכת המקוונת את שובר המקדמה.

תיקון זה קיצר את לוחות הזמנים להנפקת אישור מס רכישה, וכן יצר שני מסלולים נוספים, כך שמעתה קיימים סה"כ 3 מסלולים: האחד, קבלת אישור מס רכישה בהתאם להוראות הקיימות כיום בסעיף 15(ט) לחוק, בקיצור התקופה ל60 ימים. השני, קבלת אישור מס שבח ואישור מס רכישה במכירת דירת מגורים מזכה לפי הוראות פרק חמישי לחוק, בעמידה בתנאי סעיף 16(א)(2)(א). השלישי, קבלת אישור מס רכישה למי שעומד בתנאים שקבע המנהל. מסלול זה הינו הוראת שעה לתקופה שמיום 30.5.2018 – 30.4.2020.

לשכת רישום מקרקעין:

כחלק מההתקדמות הטכנולוגית, ניתן כיום לרשום עסקאות באופן מקוון באמצעות כרטיס חכם של עורך הדין המייצג. במסגרת השירות הנ"ל, ניתן לרשום הערות אזהרה, הסכם מכר וחכירה בבית משותף. עורך הדין רשאי להגיש באופן מקוון שטר מכר חתום על ידי הצדדים, סרוק ומאומת בחתימה אלקטרונית, ללא כל צורך להגיע ללשכת הרישום.

אלא שבשלב זה, לא כל העסקאות פתוחות לרישום דרך המערכת המקוונת. ביצוע עסקאות מקוונות ניתן לבצע בבית הרשום כבית משותף בלבד, ללא שעבודים ומשכנתאות. חלק מהערות האזהרה עדיין לא ניתנות לרישום באופן מקוון, כמו למשל הערה על הגבלת כשרות, הערה על פי צו בית משפט ועוד. לשכת הרישום הודיעה כי בהמשך השירות יורחב לנכסים ופעולות נוספות.

כמו כן, וכפי שציינו לעיל, על מנת לרשום עסקת מכר בלשכת רישום מקרקעין, ככלל יש להגיש לרשם המקרקעין אישור עירייה המאשר שאין חובות על הנכס. הרשויות המקומיות בעניין זה טרם התקדמו למערכת מקוונת, ועל מנת להוציא אישור עירייה יש לפנות פיזית למשרדי הרשות או לשלוח בקשה בדואר ולעיתים ניתן אף בדוא"ל.

ואולם, יש לציין כי על צדדים לעסקה המעוניינים בהזמנת תיק בניין עם מידע תכנוני מלא על הנכס מהרשות המקומית יכולים בחלק מהרשויות לעשות זאת בדרך מקוונת, על ידי הזמנת התיק או צפייה בו, ככל שנסרק, באתר הרשות המקומית או הועדה המקומית הרלוונטית.

נראה כי קיימת "תופעת לוואי" נפוצה במערכות חדשות ושינויים מערכתיים כך שחלק מהמערכות השונות קורסות לעיתים קרובות וישנן עדיין תקלות לא מעטות המכבידות על הדיווחים וביצוע העסקאות ברשויות השונות. המערכות עדיין מסורבלות וחסרות, כך שהן עדיין אינן מאפשרות שימוש יעיל ושלם בדיווח וביצוע פעולות.

עם זאת, אנו מברכים על התקדמות הרשויות השונות ועל מתן אפשרות לביצוע שירותים מקוונים, שכן ביצוע פעולות באופן מקוון מייעל את ההליכים, מקצר זמנים, ומפחית עומס מהרשויות.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 93) התשע"ח 2018 – הקלות במס רכישה לקבוצות רכישה

הרינו לעדכן על תיקון שהתקבל לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע הקלות במס רכישה לדירה שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה כפי שיפורט להלן:

סעיף 9(ג1ג)(2) לחוק מיסוי מקרקעין קובע שיעורי מס מופחתים למי שרוכש דירה יחידה או למי שרוכש דירה נוספת מתוך מטרה לשפר דיור, כשהוא מתכוון למכור את הדירה הראשונה בתוך פרקי הזמן המופיעים בחוק.

עבור חלק מרוכשי דירות במסגרת קבוצת רכישה התעוררה בעיה, מאחר ולעיתים בנייתה של הדירה הנרכשת במסגרת הקבוצה, טרם החלה וסיום הבניה פעמים רבות מתעכב זמן רב ואף שנים רבות, אולם רשויות המס מתייחסות לדירה הנרכשת כדירה גמורה ולכן אם אותו חבר קבוצה, שנותר בפועל ללא דירה, מעוניין לרכוש דירה אחרת עד שבניית הדירה שרכש במסגרת הקבוצה תסתיים, הוא יידרש לשלם את המס על פי שיעורי המס של רוכש המחזיק ביותר מדירה אחת.

לאור האמור, חוקק תיקון 93 במסגרתו נקבע כי מי שרכש דירה במסגרת קבוצת רכישה וזו דירתו היחידה, אשר בנייתה טרם החלה בתוך ארבע שנים מיום רכישתה או אם שוכנע המנהל כי חל עיכוב מהותי אחר בהשלמת בנייתה של אותה הדירה או אם החזקה בה לא נמסרה לרוכש בתוך 6.5 שנים ממועד רכישתה, יוכל הרוכש לרכוש דירה נוספת בגינה יחולו עליו שיעורי מס מופחתים (של דירה יחידה) ככל שימלא אחר התנאים המפורטים להלן:

1. הרוכש מכר את הדירה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה.
2. העיכוב בבנייה חל בנסיבות שאינן בשליטת הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה.
3. אלמלא רכש את הדירה בקבוצת הרכישה, הדירה החדשה הייתה דירתו היחידה.

בתיקון נקבעו הוראות מעבר ולפיהן מי שרכש דירה לפני מועד תחילת כניסתו לתוקף של התיקון (28.6.2018 מועד הפרסום ברשומות) והתקיימו לגביו ההוראות האמורות למעט ההוראה הקובעת עיכוב בבניית הדירה שנרכשה במסגרת קבוצת הרכישה, יחולו עליה שיעורי המס המופחתים.

 

בני ברק – אושרה תכנית מתאר כוללנית מס' 501-0308296- "תכנית מתאר כוללנית בני ברק- בב/2035"

הרינו לעדכן כי אושרה בעיר בני ברק תכנית כוללנית לכל מתחם העיר – בב/2035.

התכנית נועדה לבסס ולחזק את מעמדה של העיר בני ברק כעיר החרדית המרכזית, מתן אפשרויות מגורים, תעסוקה מסחר, עידוד התחדשות העיר ועוד.

התכנית קובעת הוראות להכנת תכניות מפורטות, אזורי ייעוד, הגדרות שימושים, מערכי תנועה, הקמת מוסדות ועוד.

 

בני ברק- אושרה תכנית מועדפת לדיור מס' תמל/1045- "בני ברק צפון מגורים"

הרינו לעדכן כי אושרה תכנית בצפון העיר בני ברק, שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה בחלק מתחום התכנית. מטרת התכנית להקים מתחם מגורים חדש בן כ-2,100 יחידות דיור מתוכן 20% לפחות יהיו דירות קטנות בצפיפות ממוצעת של כ-22 יחידות דיור. כמו כן, המתחם יכלול מבנים ומוסדות ציבור, תעסוקה ומסחר.

התכנית קובעת זכויות בנייה, שימושים לכל ייעוד קרקע, הוראות בינוי, עיצוב, פיתוח מפורט ועוד.

 

יהוד מונסון, סביון- אושרה תכנית מועדפת לדיור מס' תמל/ 1041- "גני יהודה"

הרינו לעדכן כי אושרה תכנית לקידום מתחמים מועדפים לדיור ביהוד מונסון. התכנית משנה ייעוד חקלאי לייעוד מגורים. מטרות התכנית, בין היתר, הקמת שכונת מגורים חדשה הכוללת כ-4,100 יחידות דיור, ו-300 יחידות דיור מוגן יחד עם שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה. התכנית קובעת תנאים להוצאת היתרי בנייה, הנחיות לשמירה על ערכי טבע והוראות להיקף ושטח דירות קטנות נדרשות.

 

גבעתיים- אושרה תכנית מתאר מקומית מס' 503-0204412-"מתחם ההסתדרות גב/431- התחדשות עירונית"

הרינו לעדכן כי אושרה תכנית מתאר מקומית להתחדשות עירונית שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה בחלק מתחומי התכנית. מבין מטרות התכנית, התחדשות עירונית הכוללת פינוי בינוי של מתחם המאבק-ההסתדרות לרווחת הדיירים ובעלי החנויות במתחם. הריסת בנייני המגורים הכוללים 11 יחידות מסחר קיימות, ובהתאמה, בינוי הכולל מגדלי מגורים, מבני ציבור, מסחר, שטחים פתוחים ושבילי אופניים.

עיקרי הוראות התכנית הינם הוראות להקמת 19 מגדלי מגורים הכוללים 2671 יחידות דיור, הקמת חזיתות מסחריות בשטח עיקרי של 4,000 מ"ר לאורך רחוב המאבק. בנוסף, קביעת 10 מתחמי פינוי בינוי עצמאיים, קביעת מתחם ציבורי לשימור ועוד.

 

עדכוני פסיקה

למי נתונה הסמכות העניינית לדון בסוגיות הקשורות בזכויות בניה?

מספר הליך: ה"פ (ת"א) 13653-07-17 הדר פודים בע"מ נ' שמואל גוטליב ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב- יפו, בפני כב' השופטת עינת רביד. תאריך מתן פסק הדין: 7.6.18. פרטי הנכס: מקרקעין בעיר רמת גן, גוש 6204 חלקה 348. ב"כ המשיבים: עו"ד בועז כהן.

פסק הדין בענייננו עוסק בשאלת סמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי לדון בתביעה העוסקת בזכויות בנייה. המבקשת עתרה להצהיר שהיא הזכאית היחידה לכלל זכויות הבניה הבלתי מנוצלות במגרש וכן עתרה לעגן את רישום הזכויות הללו בדרך של תיקון צו הבית המשותף. המשיבים טענו כי הערכאה המתאימה הינה המפקח על הבתים המשותפים או בית משפט השלום.

בית המשפט קבע, כי על מנת לקבוע למי נתונה הסמכות העניינית בסוגיות הקשורות בזכויות בניה, יש לבחון ראשית האם זכויות בניה הן בגדר מקרקעין. באם התשובה היא חיובית אזי אין חולק כי הסמכות נתונה לבית המשפט המחוזי. באם יוכרע כי זכויות הבניה הינן זכויות חוזיות, אז הסמכות לדון בתביעה תוכרע על פי השווי.

בסוגיה שלפנינו בית המשפט הכריע כי זכויות הבניה נשוא המקרה, מאחר והטענה לבעלות בהן נגזרת מהתחייבות חוזית נטענת בין הצדדים, אזי הינן זכויות אובליגטוריות ולא זכויות קנייניות (תוך שציין למען הזהירות כי באם הייתה עולה טענה הקשורה במיסוי או התיישנות הנושא היה נדון מזווית אחרת ודינים אחרים).

מכיוון שביהמ"ש הגיע למסקנה שמדובר בזכויות אובליגטוריות אזי הוכרע שאין לסווג את התביעה כתביעה במקרקעין אלא כתביעה של זכויות לפי סעיף 13 לחוק המיטלטלין, ולכן בחינת סמכותו של בית המשפט המחוזי לדון בנושא זכויות הבניה תיבחן על פי שווין. מאחר ושוויין של זכויות הבניה שבמחלוקת עמד על סך 232,000 ₪, הוכרע כי הסמכות העניינית נתונה לבית משפט השלום. 

עוד קבע ביהמ"ש כי גם באם יבחן את הסעד החילופי המבוקש, קרי פירוק שיתוף בזכויות הבניה, גם אז ידון בנושא לפי שווי הזכויות, ולכן גם במקרה זה הסמכות העניינית נתונה לבית משפט השלום.

הערת מערכת:

בפסיקה הובעו דעות שונות ורבות באשר למעמדן של זכויות בניה אך הכלל הוא שבמרבית המקרים זכויות הבניה יסווגו כזכויות חוזיות במקרקעין, ולכן ידונו בהן לאורו של חוק המיטלטלין. בנוסף יש לשים לב שבטענות מיסוי והתיישנות לעתים מסווגים את זכויות הבניה כזכויות במקרקעין, ולכן בכל פעם שמונחת לפנינו סוגיה הקשורה בזכויות בניה יש לבחון היטב מהו מקור זכויות הבניה עבור העותר, ומהו הסעד המבוקש בנוגע לזכויות הבניה וראוי היה אילו המחוקק היה מעגן  בחוק את סוגיית הסמכות לדון בזכויות בנייה.

 

האם גם נכס הרוס ונטוש יכול להיחשב כדירת מגורים לצורך קבלת פטור ממס שבח?

שם ומספר הליך: ו"ע 20028-12-14 אסתר מנו נ' מנהל מיסוי מקרקעין ערכאה: ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, בפני כב' סגן הנשיא השופט רון סוקול. תאריך מתן ההחלטה: 11.6.18. פרטי הנכס: מקרקעין בשכונת הכרמל הצרפתי בחיפה. ב"כ העוררת: עו"ד דוד קצוטי.

העוררת מכרה נכס שקיבלה בירושה מהוריה, וביקשה בגין המכר פטור דירת מגורים שנתקבלה בירושה. המכר נעשה בשנת 2013, כלומר לפני תיקון מס' 76. מנהל מס שבח סרב ליתן את הפטור המבוקש בטענה שהבית נטוש והרוס ולא משמש בפועל למגורים שנים רבות, ואף לא יכול לשמש למגורים במצבו הנוכחי, עד כדי כך שלטענתם עדיפה הריסתו על פני שיפוצו, מאחר ועלות השיפוץ תהיה גבוהה מידי. עוד טען כי אין לבית שום ערך או שווי, והוא לא הוסיף מאומה למחיר הממכר. העוררת הגישה השגה אשר נדחתה, ולכן הוגש הערר נשוא החלטה זאת.

ועדת הערר קבעה, כי עיקר הקושי בהגדרת דירת מגורים נובע מהחלופה של "הנכס מיועד על פי טיבו לשמש למגורים". המחוקק לא הבהיר מהי הכוונה, והותיר את מלאכת הפרשנות למשפטנים. בעבר אומצה הגישה האובייקטיבית, דהיינו האם הנכס תואם מגורים מבחינה פיזית, כלומר האם יש בו מטבח, שירותים ומקלחת וכן חיבור למים וחשמל. הגישה האובייקטיבית עוררה ביקורת מרובה. לפיכך בפסק דין שכנר קבע השופט ברק כי יש לבחון שיקולים נוספים, כל מקרה לגופו על כלל נסיבותיו. פסק הדין של ברק סימן מעבר מהמבחן הפיסי אל המבחן התכליתי הבוחן את טיבו של הנכס וייעודו והכל על מנת שמתן הפטור יעלה בקנה אחד עם תכליתו הסוציאלית של מתן הפטור.

במקרה שלפנינו עולה הסוגיה כיצד יוגדר נכס שנכלל בעבר בהגדרת דירת מגורים אולם שינה את מצבו הפיסי. מתי דירת מגורים מאבדת את מעמדה ככזו? האם יש לעשות שימוש במבחן הכדאיות הכלכלית, כלומר לבחון אם יש כדאיות כלכלית בשיפוץ הנכס על פני הריסתו?

הועדה קבעה שגם מבחן הכדאיות הכלכלית שהוצע על ידי בית המשפט העליון, נדחה בפסיקה בעבר, ואף מבחנים נוספים כמו האם הנכס קיבל פטור מארנונה כנכס שניזוק או אם הנכס הוגדר כמבנה מסוכן או שהינו מיועד להריסה. 

הועדה קבעה כי אין מנוס אלא לבחון כל מקרה על פי נסיבותיו, להיעזר במבחני משנה שונים ומגוונים ולאזן ביניהם. לאור האמור, קבעה הועדה שמכלול הנתונים מעלה שהנכס עונה על החלופה של נכס המיועד לשמש למגורים לפי טיבו, ולכן העוררת זכאית לפטור, הועדה הסתמכה בין היתר על כך שהנכס מצוי באיזור המיועד למגורים, קיבל היתר להיבנות כבית מגורים, שימש שנים רבות באופן רצוף למגורי משפחתה של העוררת. מצבו של הנכס הידרדר במהלך השנים אך גם על נסיבות נטישת הנכס רלוונטית לקביעת מעמדו כדירת מגורים.

הערת מערכת:

ועדת הערר בחרה מבחנים שונים ומגוונים אשר אפשרו לבחון את נושא מתן הפטור לדירת מגורים על פי התכלית הסוציאלית של מתן הפטור, קרי לאפשר לאנשים למכור נכסים ולנוע הלאה לנכסים אחרים, מבלי שיושתו עליהם עלויות כבדות של מיסוי שעשויות למנוע מהם לבצע את המהלכים הטבעיים.

 

"לא קל"- בית המשפט המחוזי דחה בקשות לסילוק על הסף שהוגשו על ידי נת"ע כנגד תביעות נזיקיות בהיקף של כ- 8 מיליון ₪ בקשר לאופן ביצוע עבודות הרכבת הקלה

שם ומספר הליך: ת"א (ת"א) 9310-09-16 בר בריאות ואח' נ' נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב- יפו, בפני כב' השופט רחמים כהן.

תאריך מתן פסק הדין: 12.6.2018. פרטי הנכס: נכסי מקרקעין המרוכזים סביב תחנת קרליבך ותחנת אלנבי של הרכבת הקלה הנמצאת בשלבי הקמה.  ב"כ התובעים/משיבים: עו"ד שחר הררי ומירב תהילה.

עסקינן בבקשות לסילוק תובענה על הסף, שהוגשה על ידי נת"ע ואח' בקשר לתביעה שהגישו בעלי זכויות המרוכזים סביב תחנת קרליבך ותחנת אלנבי של הרכבת הקלה הנמצאת בשלבי הקמה, על רקע ביצוע עבודות התשתית להקמת הרכבת הקלה בתל אביב. על פי הנטען בכתב התביעה, במהלך ביצוע עבודות התשתית להקמת הרכבת הקלה, שהחלו בחודש אוגוסט 2015, נגרמו לתובעים נזקים קשים. לשיטתם, פועל יוצא של עבודות התשתית והמטרדים הוא פגיעה כלכלית ואובדן רווחים.

התובעים תקפו את אופן ביצוע עבודות התשתית ועתרו לקבלת פיצוי כספי מהנתבעים, בסך של כ-8 מיליון ₪.

הנתבעים הגישו 3 בקשות לסילוק התובענה על הסף. לטענתם, התובענה אינה מגלה עילה ובית המשפט המחוזי נעדר סמכות עניינית לדון בה. כן נטען, כי עילת התביעה, ככל שקיימת, אשר עולה מכתב התביעה, היא ירידת ערך המקרקעין כפועל יוצא מתכנית שאושרה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה. משכך, היה על התובעים להגיש תובענה לפיצויים לוועדה המקומית לתכנון ובניה – תוך 3 שנים מיום תחילת התכנית – הכול בהתאם וכאמור בסעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

בית המשפט דחה את הבקשות לסילוק התביעה על הסף וקבע:

"מכתב התביעה עולה, שהנזקים בגינם עותרים התובעים לקבלת פיצוי הם נזקים כלכליים של אובדן רווחים והכנסות ונזקים שאינם נובעים ישירות מהתכנית אלא מאופן יישומה ואופן ביצוע עבודות התשתית. נזקים אלה, כך נטען על ידי התובעים, אינם מזכים בפיצוי לפי סעיף 197.

העובדות והעילות העולות מכתב התביעה ברורות. בשלב זה, די בתשתית העובדתית והמשפטית שהציגו התובעים בכתב התביעה כדי לבסס עילות תביעה לכאורה נגד הנתבעים, המצויות בסמכותו העניינית של בית משפט זה".

הערת מערכת:

עבודות הרכבת הקלה בעיצומן, והשאלות המשפטיות שבצדן כבר הגיעו לפתחם של בתי המשפט להכרעה. בהחלטה זו, בית המשפט המחוזי מוצא עצמו נדרש לשאלת המתח שבין תביעת ירידת ערך לבין תביעות נזיקיות, ומצא שעסקינן בתביעה נזיקית בקשר לאופן ביצוע התת"ל, המצריכה בירור. כיצד יכריע בית המשפט בתביעה גופה? ימים יגידו, עם זאת, ברור כבר עתה, כי אם בית המשפט ייעתר לתביעה, קרוב לוודאי שידן של הרשויות לא תהא קלה על ההדק ביישומן של תכנית מסוג זה ומאידך, תביעה זו תהיה ראשיתן של תביעות רבות שיוגשו ע"י בעלי זכויות שונים.

 

האם מוסמכת ועדת הערר לפסוק פיצוי גבוה מהסכום שנתבע?

שם ומספר הליך: ערר (צפון) 919/14 החברה להדברת עשבי בר בע"מ נ' ועדה מקומית לתגנון ובניה עכו ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה מחוז צפון, בפני כב' היו"ר עו"ד חגית דרורי גרנות.

תאריך מתן ההחלטה: 18.3.18. פרטי הנכס: מקרקעין בעכו, גוש 18019 חלקה 6. ב"כ העוררת: לא צוין.

העוררת הגישה לוועדה המקומית תביעת פיצויים בסך של 3,630,000 ₪ בגין אישורה של תכנית ג/17857, אשר שינתה את אופי והיקף הבניה למגורים המותרת במקרקעין שחכרה, מבנייה רוויה וחזית מסחרית לצמודי קרקע.

ועדת הערר החליטה כי לעוררת קמה הזכות לתבוע פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ולצורך הערכת הפגיעה, מונה שמאי מייעץ, אשר קבע בשומה המייעצת סכום פיצוי על סך 3,835,679 ₪ נכון למועד כניסת התכנית לתוקף. לאחר שמונה מודד מוסמך שערך מדידה של המגרש על ייעודיו, ולאחר שמיעת טענות הצדדים, עדכן השמאי המייעץ את השומה וקבע כי סכום הנזק שנגרם לעוררת עומד על סך 4,195,582 ₪ נכון למועד אישורה של התכנית.

ועדת הערר קיבלה את טענת הוועדה המקומית לפיה אין לפסוק לתובע פיצויים מעבר לסכום שנתבע על ידו. סעיף 197 (ו) (1) לחוק התכנון והבניה קובע כי ועדת הערר רשאית לקבל את הערר או לדחותו, כולו או חלקו, ואין היא מוסמכת לקבוע את גובה הפיצוי המגיע לתובע, לפי שיקול דעתה, במנותק מהנתבע בערר, וזאת בשונה מנוסח סעיף 13א לתוספת השלישית לחוק לעניין היטל השבחה, לגביו נפסק כי ועדת הערר מוסמכת לחייב בהיטל השבחה בסכום גבוה מזה שהוערך בשומתה של הועדה המקומית. ועדת הערר אף הוסיפה וציינה, כי הקבלה בין תביעת פיצויים לבין היטלי השבחה אינה מתבקשת מבחינה תכליתית, שכן בעוד שהדין החל על היטלי השבחה מכוון ע"י האינטרס הציבורי של גביית מס אמת הרי שתביעת הפיצויים מונחת ע"י אינטרס פרטי, ואין הכרח כי הפרט יתבע, אם בכלל ואם את מלוא הפגיעה שנגרמה לו.

ועדת הערר אף דחתה את בקשת העוררת לתיקון כתב הערר ולהגדלת סכום התביעה, על אף שקיימת סמכות להתיר (במקרים נדירים לדעתה) בשלב הערר אף את תיקון סכום התביעה שהוגשה לוועדה המקומית. בענייננו, דובר בבקשה לתיקון כתב תביעה שהוגשה בשלב מאוחר ביותר של ההליך, בסיומו של הליך ערר, ולאחר שניתנה החלטה מהותית של ועדת הערר בתיק, אשר הפנתה את הצדדים לשמאי מייעץ לאחר הכרעה במחלוקות משפטיות, ולאחר קבלת חוות דעת השמאי המייעץ, שעפ"י הפסיקה היקף ההתערבות בשומה מעין זו ע"י ועדת הערר הנו מצומצם ביותר. בנוסף, שומת הפיצויים במהותה מבוססת על הערכה, ולא על נזק כספי מוחשי מוכח, ולכן מטבעם של דברים, באומדן תיתכנה סטיות, והפער בין הסכום שנתבע ע"י העוררת לבין סכום הפיצוי לפי השומה הוא בגדר סטייה סבירה.

לאור האמור קבעה ועדת הערר, כי אין הצדקה לפסוק לעוררת סכום גבוה מזה שהיא עצמה סברה שמשקף את נזקה, במשך שנים רבות ולאורך כל הליכי התביעה והערר, מבלי שחל כל שינוי במסד הנתונים הרלבנטי לשומת הפגיעה.

הערת מערכת:

ועדת הערר אבחנה בין העדר סמכותה לפסיקת פיצויים לתובע מעבר לסכום שנתבע על ידו לבין סמכותה לחייב בהיטל השבחה בסכום גבוה מזה שהוערך בשומתה של הועדה המקומית. ועדת הערר לא התייחסה לחוסר שוויון ואי הצדק שבעניין, מקום בו ניתן לחייב את האזרח בתשלום גבוה יותר מזה שנתבע על ידי הוועדה המקומית, אך הוא אינו זכאי לפיצוי גבוה יותר מזה שהוא תבע.

ההחלטה מעוררת הרגשה של חוסר צדק אף בכך שדחתה ועדת הערר את בקשת העוררת לתיקון כתב הערר ולהגדלת סכום התביעה, בטענה כי מדובר בשלב מאוחר של ההליך, על אף שלא היה בכך כדי לפגוע בזכויותיה של הוועדה המקומית וזכות הטיעון שלה, לאור העובדה שסכום הפיצוי נקבע על ידי שמאי מייעץ.

 

לא ניתן להגביל את תחולת הפטור מהיטל השבחה לנכס בשכונת שיקום, הקבוע בסעיף 19(ב)(1) לחוק ליחידת דיור אחת בלבד או לשטח מקסימאלי

שם ומספר הליך: עמנ (מרכז) 26523-01-17 הועדה המקומית לתכנון ובניה ראש העין נ' אברהם חביב  ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת זהבה בוסתן. תאריך מתן פסק הדין: 15.6.18. פרטי הנכס: מקרקעין בראש העין, גוש 4270 חלקה 98. ב"כ המשיבים: עו"ד אבינועם משה.

השאלה שעמדה בבסיס הערעור דנא הינה, מהו היקף הפטור מהיטל השבחה לנכס בשכונת שיקום בהתבסס על סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית של חוק התו"ב?

ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה (מחוז מרכז) קבעה כי אין להגביל את תחולת הפטור לפי סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק ליח"ד אחת בלבד או לשטח של 180 מ"ר, כפי שטוענת הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראש העין (להלן -"הוועדה המקומית"), על החלטה זו נסב הערעור דנא. 

המשיב הינו הבעלים של מגרש בשטח של 891 מ"ר, הידוע כחלקה 98/2 בגוש 4270. על המגרש בנוי מבנה דו קומתי בו מצויות שתי דירות, דירה אחת בקומת הקרקע ודירה נוספת בקומה א'. בחלק אחר של המגרש בנוי בית מגורים נוסף בשטח של כ – 180 מ"ר, לגביו שולם היטל השבחה כנדרש. המשיב הגיש בקשה להיתר לבנית תוספת בקומות הקרקע והגג למגורים, שימוש חורג למסחר, הקלות וניוד שטחים. בעקבות כך הוא נדרש ע"י הו"מ לשלם היטל השבחה. המשיב ערר על עצם חיובו בהיטל השבחה כשטענתו המרכזית הייתה כי לפי סעיף 19(ב)(1) לתוספת השלישית הוא זכאי לפטור מתשלום היטל השבחה, בגין הבניה למגורים. 

ועדת הערר קיבלה את טענת המשיב ודחתה את עמדתה של הועדה המקומית להגביל את תחולת הפטור לפי סעיף 19(ב)(1) לשטח של 180 מ"ר או ליחידת דיור אחת בקבעה, כי המחוקק לא הגביל בסעיף 19(ב)(1) את תחולת הפטור, כפי שעשה בסעיפי פטור אחרים המצויים בסעיף 19 לתוספת השלישית. סעיף 19(ב)(1) קובע שני תנאים מרכזיים, המתקיימים בעניינו של המשיב והם מזכים אותו בפטור מהיטל השבחה: א. ההשבחה חלה "במקרקעין למגורים". ב. המקרקעין "מצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כשכונת שיקום וכל עוד ההכרזה בתוקף".

ועדת הערר קבעה כי לשון סעיף הפטור לא מאפשרת פרשנויות נוספות. חרף האמור בחנה ועדת הערר גם את תכלית הפטור ועל יסוד שנקבע ברע"א 8565/10 נאסר עמאש נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון, שאף בו נידון הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(1) קבעה כי תכלית הסעיף היא לסייע בשיקום אזורים שנמצאו מוחלשים מבחינה פיזית ו/או חברתית באמצעות הקצאת תקציבים ממשלתיים מיוחדים שנועדו לסייע בקידום ופיתוח השכונה, על תושביה, בנייניה ותשתיותיה. ועדת הערר הוסיפה, כי המחוקק לא הסתפק בהוראת סעיף 19(ג)(1) העוסקת בפטור מהיטל השבחה לדירת מגורים עד 140 מ"ר, שנותן מענה ראוי גם לבעלי דירות באזור מצוקה. בחוקקו גם את סעיף 19(ב)(1) הבהיר המחוקק כי ברצונו להרחיב את הפטור הכללי המצוי בסעיף 19(ג)(1) שניתן לכל בעלים של קרקע בארץ, לפטור רחב יותר ובלתי מדוד.

ועדת הערר ציינה את ההלכה הקובעת כי האיזון בין הגשמת מטרות הפטור לבין העשרת הקופה הציבורית מחייב מתן פרשנות מצמצמת להטבות המתקבלות (עניין צרי רע"א 7417/01) ואולם, גם מתן פרשנות מצמצמת להוראת החוק חייבת למצוא את ביטויה בלשון החוק.

פתח וציין בית המשפט, כי החיוב בהיטל השבחה (הקבוע בסעיף 196לחוק התו"ב) מעוגן בעקרונות של צדק חברתי, כאשר בעל המקרקעין שמקרקעיו הושבחו מפעולה תכנונית משתף את הציבור בהתעשרותו מפעולה זו כאשר לצד החיוב בהיטל השבחה, קבע המחוקק שורה של הוראות פטור רבות מההיטל המצויות בסעיף 19 לתוספת השלישית. הפטור נקבע מסיבות שונות לכל אחת מהן תכלית שונה כגון: בשל מצבו החומרי של בעל המקרקעין (סעיף 19(א)), בשל היות המקרקעין בשכונת שיקום או באזורי שיקום כמשמעותם בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום (סעיף 19(ב)(1) וסעיף 19(ב)(3)), בשל בניה או הרחבה של דירת מגורים שתשמש למגורי המבקש או קרובו ולא תעלה על 140 מ"ר, ועוד.

בית המשפט סקר את הפסיקה בנדון, שקבעה כי את הוראות הפטור בסעיף 19 ככלל יש לפרש בצמצום ועמד גם על התכלית שבהענקת הפטור תוך שהגיע למסקנה כי עולה מהפסיקה ש"הרחבת דירתו של הפרט החלש" היא רק אחת ממטרות הפטור בסעיף 19(ב(1) ולא כטענת המערערת כי מטרתו היחידה כביכול של הפטור הקבוע בסעיף 19(ב)(1) היא הקלה על מצוקתו של החלש על רקע סוציאלי, בדרך של הרחבת דירתו הקיימת ולשימושו העצמי.

תכלית זו (הרחבת דירה) לעמדת בית המשפט, עומדת בבסיס הפטור בסעיף 19(ג)(1) והיא אינה חופפת לתכלית הפטור בסעיף 19(ב)(1) שנועד בנוסף להקלת מצוקתו של הפרט להגשים את מטרות פרויקט שיקום השכונות. מטרות סעיף 19(ב)(1) אינן מתמקדות בפרט אלא בכלל תושבי שכונת השיקום והן מתמקדות בשיפור ושיקום הקיים בתוך השכונה על תושביה ובנייניה. עוד הוסיף בית המשפט וציין, כי לו מטרת הפטור בסעיף 19(ב)(1) הייתה רק הקלה על מצוקתו של החלש על רקע סוציאלי ניתן היה להסתפק בהוראת הפטור בסעיף 19(ג)(1) כפי שקבעה נכונה ועדת הערר. חקיקת סעיף 19(ב)(1) בנוסף לסעיף 19(ג)(1) מלמדת כי המחוקק בסעיף 19(ב)(1) כיוון לפטור רחב יותר.

בנוסף ציין בית המשפט, כי ככל שמספר הדירות בשכונת שיקום ישופצו ויורחבו תקודם מטרת פרויקט שיקום השכונות ועל כן, האינטרס הוא לגרום הרחבה ושיפוץ של דירות רבות ככל האפשר שיביאו את השכונה, בהיבט הפיזי שלה,  למקום בו בנויים בתים מרווחים ומשופצים היוצרים אפקט חברתי מצטבר המסייע לפיתוח, קידום ושיקום השכונה.

לאור האמור, בית המשפט קבע, כי לא ניתן להגביל את מספר יחידות הדיור או המטרים גם אם הן בבעלות אותו בעל נכס. הגבלת השטח ל- 180 מ"ר, כפי שקבעה הו"מ, אינה נסמכת על דבר והיא שרירותית גרידא.

לבסוף ציין בית המשפט, כי טענת הועדה המקומית כי היא נסמכת על שטח דירה ממוצעת עפ"י התכנית החלה על המגרש, אינה יכולה לשמש כקנה מידה להגבלה. שכן, עפ"י קנה מידה זה הגבלת המטרים תהיה שונה משכונת שיקום אחת לשניה אפילו בתוך אותה רשות.

לאור כל האמור דחה בית המשפט את הערעור.

הערת מערכת:

כפי שקבעו ועדת הערר ובית המשפט פרשנות דבר חקיקה אינה יכולה להיעשות בהסתמך על מגמות תכנוניות מקומיות צרות היקף, אלא, על בסיס ארצי המביא בחשבון מכלול רחב של שיקולים. כך למשל, אם הייתה כוונת המחוקק להגביל את מספר המטרים היה עושה זאת כפי שעשה בסעיפי פטור אחרים בתוספת השלישית .כמו כן, וודאי שיש לקדם בברכה את התכלית שבשיפוץ והרחבת שכונות שיקום והענקת הפטור הינה תמריץ משמעותי לקדם צורך חיוני ומבורך זה.

 

גביית היטל השבחה מכח תכנית תא/3440

שם ומספר הליך: עררים 85149/13 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' עמית קזז ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר עו"ד גילת אייל.

תאריך מתן ההחלטה: 11.7.18. פרטי הנכס: לא צוין.

ב"כ המשיבים: עוה"ד משה אליה ומור רוביסה ממשרד עו"ד נשיץ, ברנדס אמיר, עוה"ד ערן לס.

עסקינן בעררים על אופן החיוב בהיטל השבחה מכוח תכנית תא/3440 (להלן: "התכנית"). השאלה המרכזית שעמדה בפני ועדת הערר היא האם הוצאת היתר בנייה מהווה אירוע מס, כמו כן האם ניתן לחייב את העוררים בהיטל השבחה מכוח התכנית אף שלא היו בעלי הזכויות במועד אישורה?

העוררים טענו כי התכנית אמנם קובעת שהזכויות מכוחה יינתנו בהיתר אולם היא אינה קובעת כל הליך מיוחד למתן ההיתר, ולכן אין בסיס לדחיית החיוב בהיטל השבחה למועד מתן ההיתר.

מנגד, טענה הועדה המקומית כי התכנית קובעת במפורש שהיא מהווה מסגרת לתוספת שטחים כאשר כל מקרה יאושר לגופו בהליך של היתר בנייה, וזכויות אלו מותנות בשיקול דעת הועדה המקומית.

ועדת הערר בחנה את הוראות התכנית וקבעה כי התכנית מהווה מסגרת להמרת שטחי שירות לשטחים עיקריים במצבים של איחוד דירות, ולגבי שטחים עודפים שנוצרו בדירה המאוחדת. בעת הגשת העררים, הצדדים נחלקו באשר לגביית מס מהעוררים, שלא היו בעלי הזכויות במועד אישור התכנית, ולא הייתה מחלוקת שהתכנית היא אירוע מס. אלא שלאחר פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין "אופל קרדן" טענה הועדה המקומית כי אירוע המס הינו במועד מתן ההיתר וזה המועד שיש לבחון את קיומה של ההשבחה.

ועדת הערר קבעה כי בעניין אופל קרדן המצב היה שונה והתכנית שחלה הייתה תמ"א 18, תכנית מתאר ארצית, שנתפסת ככזו המשנה את כל התכניות המקומיות. אין להסיק מכך שהוצאת היתר בהליך תמ"א חל על כלל התכניות הקיימות.

ועדת הערר הזכירה את הלכת העליון בעניין אקרו בע"מ, והדגישה כי הלכה זו דומה מאד למקרה דנא. הלכת אקרו קבעה כי ניתן לגבות את היטל ההשבחה בשני שלבים, האחד, בעת המכר בגין פוטנציאל ההשבחה, השני, בעת ההחלטה על איחוד החלקות (בענייננו, איחוד שתי דירות סמוכות) המממשת את הפוטנציאל המשביח שהיה טמון בתכנית. לא ניתן לקבל את עמדת הועדה המקומית שההיתר מהווה הלכה למעשה אירוע משביח, ולמצער אירוע מס נפרד הנבחן למועד אישורו, להבדיל ממועד אישורה של התכנית. ככל שנוצרה השבחה בעת מתן ההיתר לא ניתן לייחס אותה לתכנית. מה שניתן לייחס לתכנית הוא הפוטנציאל לשינוי מעמדם של שטחי הבנייה במקרה של איחוד דירות ולא ניתן לחייב בהיטל השבחה על עוררים שלא היו הבעלים במועד תחילת תוקפה של התכנית.

עוד קבעה וועדת הערר, כי הועדה המקומית אינה יכולה להחליט כעניין שבמדיניות כי היא אינה גובה את היטל ההשבחה מבעליהם של מקרקעין בעת תחילת תוקפה של התכנית אלא מעבירה את ההיטל לרוכשי הנכס במועד הוצאת היתר הבנייה. היה עליה לבחון לכל המאוחר בעת ביצוע המכר האם התכנית הביאה לעליית ערך המקרקעין בעצם הפוטנציאל להפיכת שטחי שירות המנויים בה לו יאוחדו הדירות, ככל והתשובה חיובית היה על הועדה המקומית לגבות את ההיטל כבר במועד הנ"ל.

ערר הועדה המקומית נדחה וערר הנישומים התקבל בהתאם, נפסקו הוצאות.

הערת מערכת:

נראה כי במקרה דנא ועדת הערר לא קיבלה את עמדת הועדה המקומית שטענה כי חלה השבחה בעת מתן היתר. חוק התכנון והבניה בתוספת השלישית קובע מפורשות כי היטל השבחה ניתן לגבות בגין אישור תכנית, שימוש חורג או הקלה. מתן היתר בנייה לא חוסה תחת הוראות החוק, ואינו מהווה אירוע מס עצמאי. הועדה המקומית לא יכולה לעשות דין לעצמה ועליה לפעול בהתאם לחוק גם אם שגתה ולא גבתה את המס בזמן ומהנישום הנכון.

 

היחס בין תמ"א 38 ובין תכנית מתאר כוללנית

שם ומספר הליך: ערר (חי') 308/17 בתיה שבילי ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה פרדס חנה כרכור ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה, בפני כב' היו"ר עו"ד דקלה מוסרי טל. תאריך מתן ההחלטה: 20.6.18. פרטי הנכס: דרך למרחב 43, פרדס חנה כרכור. ב"כ המשיבים: עוה"ד מיכה גדרון, מיכל הלברשטם דגני.

עסקינן בערר על החלטת הועדה המקומית פרדס חנה כרכור, בה אושרה בקשה להיתר לפי תמ"א 38 במסגרתה התבקשה הריסת מבנה קיים בן קומה אחת והקמת מבנה בן 8 קומות ובו 17 יח"ד, כל זאת – על מגרש בשטח של כ-1 דונם, מכח זכויות על פי תכניות מפורטות מאושרות, תמריצי תמ"א 38, והקלות.

על פי תכנית המתאר הכוללנית לפרדס חנה כרכור שנכנסה לתוקף בחודש אוגוסט 2017, על המגרש נשוא הבקשה להיתר, ניתן להקים במתחם בו מצוי המגרש מבנים עד 6 קומות, בצפיפות של 8 יח"ד לדונם. כלומר, המבנה המבוקש במסגרת הבקשה להיתר, גבוה ב- 2 קומות והצפיפות למעלה מכפולה מהצפיפות הממוצעת שאושרה בתכנית המתאר הכוללנית באותו אזור.

ועדת הערר נדרשה בהחלטתה בין היתר ליחס שבין תמ"א 38 ובין תכנית מתאר כוללנית המתאשרת ביישוב מסוים.

ועדת הערר ציינה בהחלטתה כי אמנם תמ"א 38 שהינה תכנית מתאר ארצית, גוברת על הוראות התכנית הכוללנית. עם זאת, ציינה ועדת הערר כי: "וועדה מקומית שבתחומה אושרה לאחרונה ממש תכנית מתאר כוללנית עדכנית, אינה יכולה להתעלם לחלוטין מהוראותיה גם אם הבקשה שבפניה הוגשה מכוח תמ"א 38.", וכן: "מקום שוועדה מקומית כפופה בהכנת תכניות מפורטות להוראותיה של תכנית מתאר כוללנית, היא אינה יכולה להתעלם לחלוטין מהוראות תכנית המתאר, בבואה לאשר בקשה להיתר מכוח תמ"א 38 ועליה לבחון גם בקשות מכוח תמ"א 38 לאור הוראות התכנית והמגמות התכנוניות העולות ממנה […] אין אנו מצפים לראות החלה מלאה של ההוראות שנקבעו בתכנית המתאר הכוללנית ביחס להכנת תכניות מפורטות על בקשות להיתר מכוח תמ"א 38. עם זאת, אנו מצפים שהוועדה המקומית תידרש לראיה התכנונית הכוללת העולה מהוראות התכנית הכוללנית ותוודא שאין בבקשה להיתר שבפניה חריגה משמעותית מכל מה שהמתכנן ביקש להנחיל בתכנית הכוללנית, תוך הפיכת התכנית הכוללנית לאות מתה. הדברים נכונים במיוחד מקום שבו מדובר בתכנית מתאר כוללנית עדכנית שאושרה לאחרונה ממש."

גם ביחס לצפיפות המבוקשת, קבעה ועדת הערר כך: "… כאשר מבוקש לאשר צפיפות יותר מכפולה מהצפיפות הממוצעת שנקבעה אך לאחרונה בתכנית המתאר הכוללנית למתחם מסוים, ומבוקש להוסיף כחמישים אחוז יותר מהדירות אותן ניתן לבנות במצב מאושר (אשר כאמור לא נפגע), יש להבהיר מהי ההצדקה התכנונית לכך ויש לגבות את ההחלטה בהנמקה המבוססת על בדיקות מתאימות."

לאור האמור ומטעמים נוספים, החליטה ועדת הערר לקבל את הערר בחלקו, והורתה על הפחתת מספר יחידות הדיור ל- 12 יח"ד, באופן המתיישב עם מספר היחידות האפשרי על פי התכנית הכוללנית, ועל הפחתת מספר הקומות ל-7 קומות בלבד.

הערת מערכת:

שוב אנו רואים כי הבעייתיות בתמ"א 38 הינה העובדה שאינה מקנה זכויות מוקנות אלא שאלו מותנות באישורה של הרשות, ועל כן ברצונה, אמנם ברירת המחדל הינה שיש לאשר אבל ברי הוא כי אם השארת שיקול דעת, כבר וודאות אינה קיימת, ועל כן קבעה ועדת הערר כי על אף לכאורה עליונותה של תמ"א על תכנית שנמוכה הימנה בהירארכיה, הרי שבפועל השנייה הינה תכנית קונקרטית למתחם, אמור מעתה, הקונקרטית תגבר על אף מעמדה הנמוך מרעותה.

 

תמ"א 38 – הריסה ובניה או חיזוק?

שם ומספר הליך: ערר (חי') 25/17 יוזמה אלונים בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חיפה ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז חיפה, בפני כב' היו"ר עו"ד דקלה מוסרי טל.

תאריך מתן ההחלטה: 6.6.18. פרטי הנכס: רח' חורב 1, חיפה. ב"כ המשיבים: עוה"ד קרן גולדשמידט, רן פינגרר.

עניינו של ערר זה מופנה כנגד החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה (להלן: "הועדה המקומית") לאשר את בקשת העוררת בתנאים. הבקשה כוללת הריסת שני מבנים בעלי 18 יחידות דיור, והקמת שלושה בניינים חדשים בני 42 יחידות דיור, תוך ניצול תמריצים מכוח תמ"א 38.

שטח המגרש המקורי עמד על 2.7 דונם, בעוד שלאחר הסכם שנחתם בעבר הרחוק מול עיריית חיפה הופרש דונם אחד משטח המגרש לטובת שטחי ציבור, וכך שטח המגרש הוקטן בהתאמה.           

העוררת ערכה את הבקשה להיתר לפי חישוב השטח המתייחס לזכויות הבנייה המאושרות ככאלה הנגזרות משטח המגרש המקורי. טענה העוררת כי יש לחשב לפי השטח המקורי לאור תיקון 3א' להוראות תמ"א 38. ועדת ערר בחנה האם תיקון 3א' לתמ"א 38 יצר שינוי באופן חישוב שטחי הבנייה בפרויקטים להריסה ובנייה באשר לאופן ההתייחסות למבנים הקיימים והתכניות המאושרות.

ועדת הערר קבעה, כי על פי תקנות חישוב שטחים, חישוב שטח הבנייה צריך שייעשה על פי שטח המגרש לאחר ניכוי השטחים המיועדים לצרכי הציבור. בענייננו, בעלי הזכויות מלכתחילה רכשו את דירותיהם לאחר הפרשת השטחים לעירייה, וברי כי אין כיום זיקה בין בעלי המגרש לבין השטח המקורי.

כמו כן, ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי אין לקבל את פרשנות העוררת לגבי תיקון 3א לתמ"א, שטענה כי הוראות תמ"א מאפשרות הקמת בניין מחדש גם אם הבניין הקיים אינו תואם הוראות התכניות החלות במגרש ואף אם נוגד חקיקה. פרשנות כזו אינה יכולה לעמוד.

תמ"א 38 קובעת הוראות ברורות בנוגע לאופן חישוב שטחי הבנייה לצורך התמריצים המתווספים מכוחה שנועדו לקדם חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. זכויות אלו מותנות וכפופות לשיקול דעת הועדה המקומית. הזכויות הללו מצטרפות לזכויות המוקנות מכח התכניות המאושרות החלות. עם זאת, הוראות תמ"א 38 לא משנות את הזכויות אשר אותן ניתן לקבל מכח התכניות החלות כזכויות מוקנות.

הערת מערכת:

נראה כי מדובר במקרה מיוחד בו נוצר מצב אבסורדי בו קיימים תמריצים גדולים יותר להותרת המבנים הקיימים מאשר להריסתם. קרי, בניגוד לכוונת המחוקק שרצה לתמרץ בעלי קרקע להרוס ולבנות מחדש קיימת במקרה זה עדיפות לחיזוק המבנה. אנו רואים כי על אף התיקונים הרבים של תמ"א 38 מצטברים בועדות הערר מקרים לא מעטים של מחלוקות שאינן מעוגנות דיו בהוראות התמ"א ולעיתים הלקונה בהוראות החוק גורמת למתן החלטות שאינן עולות בקנה אחד עם כוונת המחוקק.