השפעת התקדמות הטכנולוגיה על ביצוע עסקאות במקרקעין

מאמר

השפעת התקדמות הטכנולוגיה על ביצוע עסקאות במקרקעין
מאת עו"ד אמיר דרמר ועו"ד ספיר זילבר

בימים אלו התבשרנו על כך שמכשיר הפקס הקשיש "יוצא לפנסיה" מגופים רבים נותני שירותים במשק. בשורה זו משתלבת עם העובדה שבשנים האחרונות, אנו רואים כי הרשויות השונות מתחילות להתייעל ו"ליישר קו" עם ההתקדמות הטכנולוגית הבאה עלינו לטובה (יש החולקים), כמו למשל באמצעות מתן אפשרות (ולעיתים אף חובה) לקבל מידע ולבצע פעולות דרך אתרי האינטרנט של הרשויות השונות ובכלל זאת, לרשום עסקאות ופעולות שונות דרך מערכות מקוונות ללא כל צורך להגיע עד למשרדי הרשויות.
כאשר מתבצעת עסקה במקרקעין, המטרה הסופית הינה כמובן להשלימה ע"י רישומה בלשכת רישום המקרקעין, על מנת שתהיה תקפה ומפורסמת כלפי צדדים שלישיים. כדי להגיע לשלב סופי זה, לשכת רישום המקרקעין דורשת כידוע אישורים שונים מהרשויות השונות: אישור תשלום מס שבח (המוכר); אישור תשלום מס רכישה (הרוכש); אישור מס רכוש; אישור בדבר תשלום מיסי עירייה, לרבות היטל השבחה וכדו'.
בעבר, הצדדים היו צריכים לכתת רגליים ולגשת, כולל פיזית, לכל אחת מהרשויות השונות ולבקש את הנפקת האישורים, תוך המתנה רבה במשרדי הרשות, בטרטור האזרח בין מספר רשויות ומחלקות שונות וככל שרשות אחת סירבה להנפיק אישור מסיבה כלשהי או ביקשה פרטים נוספים, הרי שרישום העסקה התעכב והדבר היה גורם לסרבול ההליך כולו, לעיתים תוך גרימת מחלוקות ונזקים, שהובילו אף להליכים משפטיים שונים.
נראה כי בעת האחרונה, הרשויות מתקדמות עם הטכנולוגיה ומבצעות שדרוגים ושינויים חיוביים על מנת לייעל את הליכי הרישום השונים, כך שבפועל כיום חלק מהפעולות אל מול הרשויות השונות ניתן לבצע דרך האינטרנט באופן מקוון, ללא צורך להגיע למשרדי הרשויות, ולרוב מדובר בשינויים שמקלים הן על האזרח הקטן והן על הרשויות עצמן. להלן נדגים חלק מהשינויים שחלו:
מיסוי מקרקעין:
במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין הוסף סעיף 76א' הקובע כי הצהרות לפי סעיפים 73-76 לחוק יוגשו באופן מקוון, וככל שהצהרה לא תוגש באופן הנ"ל על ידי הנישום אזי יראו אותו כמי שלא הגיש הצהרה כדין. ואולם, נציין כי נקבעו הקלות מסוימות, בין היתר, לעורך דין אשר גילו מעל 66 שמגיש מסמך בשם נישום, כך שיהא רשאי להגיש מסמך באופן שאינו מקוון, ויוכל להגישם פיזית עם הטפסים הנדרשים למשרדי רשות המיסים.
כמו כן, ניתנה סמכות למנהל מס שבח לפטור אדם מדיווח מקוון במקרה בו הנישום אינו מיוצג על ידי עורך דין והוכח לדעת המנהל כי הנישום אינו יכול להגיע למשרדי הרשות מפאת מגבלות שונות או שנמצא מחוץ לישראל.
ראוי לציין כי שומות נקלטות במערכת המקוונת כבר במועד הדיווח המקוון לרשות המיסים כך שמונפק באופן אוטומטי מספר שומה במועד הדיווח, ומרבית השומות מטופלות מהר יותר באופן המקוון, מאשר כשהדיווחים הוגשו פיזית במשרדי הרשות.
עוד נציין, כי לעיתים הדבר אף מכביד על עורכי הדין המייצגים אשר נדרשים לסרוק את כל המסמכים הרלוונטיים ולמלא לא מעט מסמכים, טפסים והצהרות נוספות הנדרשות על ידי רשות המיסים לצורך הדיווח המקוון.
תיקון נוסף שהתקבל לאחרונה, הינו תיקון 89 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר בין היתר קיצר את המועדים בין מועד חתימת הסכם המכר, דיווחו למנהל מיסוי מקרקעין ועד להשלמת קבלת אישורי מס לצורך רישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין, באמצעות דיווח מקוון, כמו גם מנגנון תשלום מקדמת מס שבח אשר יאפשר קבלת אישורי מס שבח ומס רכישה עוד לפני סיום הטיפול בשומה העצמית שמוגשת ע"י הנישומים.
מטרת התיקון הינה השלמת רישום העסקה בלשכת רישום מקרקעין עוד בטרם הסתיים הטיפול בשומה, ונקבע בו כי ככל שכבר הוצאה שומה לפי סעיף 78 (ב) אין צורך במתן אישורים לפי המנגנון הקבוע בתיקון. ניתן להוציא באופן מקוון ממערכת "שבח נט" אישור ללשכת רישום המקרקעין וכמו גם לשלם דרך המערכת המקוונת את שובר המקדמה.
תיקון זה קיצר את לוחות הזמנים להנפקת אישור מס רכישה, וכן יצר שני מסלולים נוספים, כך שמעתה קיימים סה"כ 3 מסלולים: האחד, קבלת אישור מס רכישה בהתאם להוראות הקיימות כיום בסעיף 15(ט) לחוק, בקיצור התקופה ל60 ימים. השני, קבלת אישור מס שבח ואישור מס רכישה במכירת דירת מגורים מזכה לפי הוראות פרק חמישי לחוק, בעמידה בתנאי סעיף 16(א)(2)(א). השלישי, קבלת אישור מס רכישה למי שעומד בתנאים שקבע המנהל. מסלול זה הינו הוראת שעה לתקופה שמיום 30.5.2018 – 30.4.2020.
לשכת רישום מקרקעין:
כחלק מההתקדמות הטכנולוגית, ניתן כיום לרשום עסקאות באופן מקוון באמצעות כרטיס חכם של עורך הדין המייצג. במסגרת השירות הנ"ל, ניתן לרשום הערות אזהרה, הסכם מכר וחכירה בבית משותף. עורך הדין רשאי להגיש באופן מקוון שטר מכר חתום על ידי הצדדים, סרוק ומאומת בחתימה אלקטרונית, ללא כל צורך להגיע ללשכת הרישום.
אלא שבשלב זה, לא כל העסקאות פתוחות לרישום דרך המערכת המקוונת. ביצוע עסקאות מקוונות ניתן לבצע בבית הרשום כבית משותף בלבד, ללא שעבודים ומשכנתאות. חלק מהערות האזהרה עדיין לא ניתנות לרישום באופן מקוון, כמו למשל הערה על הגבלת כשרות, הערה על פי צו בית משפט ועוד. לשכת הרישום הודיעה כי בהמשך השירות יורחב לנכסים ופעולות נוספות.
כמו כן, וכפי שציינו לעיל, על מנת לרשום עסקת מכר בלשכת רישום מקרקעין, ככלל יש להגיש לרשם המקרקעין אישור עירייה המאשר שאין חובות על הנכס. הרשויות המקומיות בעניין זה טרם התקדמו למערכת מקוונת, ועל מנת להוציא אישור עירייה יש לפנות פיזית למשרדי הרשות או לשלוח בקשה בדואר ולעיתים ניתן אף בדוא"ל.
ואולם, יש לציין כי על צדדים לעסקה המעוניינים בהזמנת תיק בניין עם מידע תכנוני מלא על הנכס מהרשות המקומית יכולים בחלק מהרשויות לעשות זאת בדרך מקוונת, על ידי הזמנת התיק או צפייה בו, ככל שנסרק, באתר הרשות המקומית או הועדה המקומית הרלוונטית.
נראה כי קיימת "תופעת לוואי" נפוצה במערכות חדשות ושינויים מערכתיים כך שחלק מהמערכות השונות קורסות לעיתים קרובות וישנן עדיין תקלות לא מעטות המכבידות על הדיווחים וביצוע העסקאות ברשויות השונות. המערכות עדיין מסורבלות וחסרות, כך שהן עדיין אינן מאפשרות שימוש יעיל ושלם בדיווח וביצוע פעולות.
עם זאת, אנו מברכים על התקדמות הרשויות השונות ועל מתן אפשרות לביצוע שירותים מקוונים, שכן ביצוע פעולות באופן מקוון מייעל את ההליכים, מקצר זמנים, ומפחית עומס מהרשויות.