אין מקום ל"שחזור זכויות" גם ביחס לשטח שלא הופקע פורמלית על ידי הרשויות,
אולם משמש בפועל כדרך ואינו מוחזק על ידי בעליו הרשום
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד גלעד שמעון
מספר הליך: עעת"מ 766-07-17 כהן נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה – צפון חיפה ואח'.
ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, כב' השופטת עפרה ורבנר.
תאריך מתן פסק הדין: 22.4.2018.
ב"כ העותר: עו"ד משה יהודה קמר ואח'.
ב"כ המשיבים: עו"ד מיכאל עצמון; עו"ד רחל ינקוביץ רועה; עו"ד מיכאל סיגל; עו"ד יהושע גבעון; עו"ד אפרת גולוד-קופרברג ואח'.
עסקינן בעתירה בה התבקש בית המשפט להורות לועדה המחוזית, לתקן את טבלת האיזון וההקצאה, שצורפה לתכנית מופקדת. העותר טען, בין היתר, כי היה צריך לכלול את כל שטח חלקתו, לרבות 1,039 מ"ר המיועדים לדרך לפי תכניות עבר והמשמשים בפועל לדרך מזה שנים רבות, על אף שלא ננקטו לגביהם הליכי הפקעה כלשהם ורשומים עדיין בבעלות העותר, במסגרת טבלאות ההקצאה והאיזון.
עניין עקרוני נוסף שעלה בעתירה, נגע לעובדה כי במסגרת טבלת האיזון וההקצאה, נעשתה הקצאה מסחרית לחלקה בשטח כ-40 דונם הרשומה בבעלות המדינה, ואשר עליה בנויה תחנת משטרה, כאשר במסגרת טבלת ההקצאה והאיזון נלקח שטח של 7,900 מ"ר בייעוד ציבורי ב"מצב הנכנס", וניתנה לו הקצאה מסחרית ב"מצב היוצא". העותר טען כי ייעוד החלקה לצורכי ציבור לא השתנה, ועל כן לא היתה כל הצדקה להקצות למדינה הקצאה מסחרית אל מול מקרקעין שייעודם הינו ייעוד ציבורי, והקצאה כזו גורעת מהקצאות ליתר בעלי החלקות, ובהן העותר.
המשיבות טענו, כי דין מקרקעין שבבעלות המדינה כדין קרקע בבעלות כל אדם, וכי הנפקות לייעודן הציבורי, היא רק לעניין השווי שהינו נמוך יותר משווי קרקעות אחרות באותו שטח של תכנית, אולם אין בכך כדי לשלול את הזכות לקבל מגרש חדש לפי שווי יחסי של קרקע שייעודה ציבורי. לעניין הסוגיה הראשונה, בית המשפט קבע, כי התכנית המופקדת לא שינתה את הייעוד של אותם 1,039 מ"ר, ואף לא את המצב בפועל, לפיו השטח משמש כדרך, כך שאין המדובר בהפקעה חדשה הנובעת מהתכנית המופקדת, וכי למעשה אין צורך להפוך את השטח לדרך לצורך מימוש התכנית המופקדת, שהדרך אינה משרתת אותה דוקא.
בית המשפט ציין כי גם אם לאחר קביעת השטח כמיועד לדרך, לפני שנים רבות, לא ביצעה רשות רלוונטית הליכי הפקעה כדין, כפי שהיה עליה לעשות, בטרם נסללה הדרך בפועל, הפתרון לכך הינו תביעה לפיצוי כספי בגין הליך ההפקעה וכדומה, ולעומת זאת – השיקולים שאותם יש לשקול במסגרת תכנית איחוד וחלוקה בטבלת ההקצאה והאיזון במסגרתה, הינם שיקולים תכנוניים על-מנת להגשים מטרות תכנוניות, והעותר אינו יכול לכפות על הרשות הכללת שטח הדרך בתכנית איחוד וחלוקה, כאשר מוסדות התכנון סבורים, והדבר אף מעוגן עובדתית, כי שטח זה אינו קשור תכנונית למתחם החדש שמתוכנן.
בית המשפט ציין, כי בקשת העותר כי הרשות תיתן לו פיצוי בגין קביעת ייעוד השטח לדרך והפקעתו בפועל, שנעשו לפני עשרות שנים, היא למעשה בקשה ל"שחזור זכויות", שמשמעו – חישוב הזכויות בעת הכנת טבלת איזון בהליך של איחוד וחלוקה לפי התכנית שהייתה בתוקף לפני ביצוע ההפקעה או לפני ירידת הערך, ופיצוי זה בדרך של שחזור זכויות בתכנית המשביחה, מהווה תחליף לפיצוי כספי, לאותו בעל זכויות במקרקעין שלא קיבל פיצוי בגין ההפקעה בעבר.
בית המשפט ציין כי כאשר קיים קשר תכנוני ובלעדי בין מהלך ההפקעה לבין תכנית האיחוד והחלוקה, יש אמנם מקום לשקול שחזור זכויות, למרות קיומו של תקן 15 של השמאים, אלא שבענייננו אין קשר תכנוני ובלעדי בין אותה הפקעה בפועל שבוצעה לשטח המשמש כדרך לפני עשרות שנים, לבין תכנית האיחוד והחלוקה, ובנוסף לכך, לא קיימת שורת שחזור זכויות בתכנית הראשונה שבה סומן השטח בייעוד דרך, על-מנת שניתן יהיה לבצע שחזור זכויות בתכנית המופקדת המאוחרת יותר. הרציונל בקיום צורך בזיקה תכנונית בין ההפקעה לבין התכנית לאיחוד וחלוקה הינו, כי בהיעדר זיקה תכנונית שכזו, אין הצדקה לחייב את בעלי הקרקעות שבתחום התכנית לאיחוד וחלוקה לשאת בתשלומי איזון לבעלי המקרקעין, שחלק מהקרקע שלהם הופקע, שכן יש הצדקה בתשלומי איזון רק כאשר ניתן להראות שמצבו של הזכאי לתשלומי איזון תרם תרומה ממשית למצבו של החייב בתשלומים אלה.
עוד ציין בית המשפט, כי בעוד שבעבר נעשה שימוש מעת לעת במנגנון שחזור הזכויות, הרי משנת 2005 ואילך, שונתה המדיניות במוסדות התכנון בנושא שחזור הזכויות, כאשר לפי המדיניות החדשה שבאה לידי ביטוי לאחרונה גם בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין בן משה, נקבע, עקרונית, כי אין לבצע שחזור זכויות בהליכי תכנון מחדש, אלא אם נמצא "קשר תכנוני ישיר הדוק וספציפי", בין התכנית המפקיעה בעבר, לבין התכנית החדשה, כאשר הדרישה הייתה כי בתכנית המפקיעה תהא הוראה בדבר שחזור זכויות לתכנית עתידית.
בית המשפט קבע, כי ההבחנה אליה הפנו המשיבות, לפיה – הדגש בהוראת התקן, כאשר הוא קובע שלא ייעשה שחזור של הפקעות עבר, הינו על עצם העברת החזקה בשטח הרלוונטי, גם בלא ביצוע רישום של ההפקעה בפועל – מקובלת עליו, ועולה בקנה אחד עם נוסח תקן 15.
לאור האמור, דחה בית המשפט את חלק העתירה הקשור בהכללת השטח של 1,039 מ"ר בטבלת האיזון במסגרת תכנית האיחוד והחלוקה.
לעניין הטענה בדבר הקצאת שטחים מסחריים למדינה, ציין בית המשפט כי באופן עקרוני אם שטח הקרקע לצורכי ציבור של הרשות המקומית קטן ב"מצב היוצא" בהשוואה ל"מצב הנכנס", ומשמעות הדבר הינה שחלק מקרקע שהייתה מיועדת לצורכי ציבור עברה לייעוד מסחרי, הרי על אותו חלק תהא הרשות המקומית זכאית להקצאת מגרשים חדשים לפי עקרון השוויון היחסי, אולם ציין כי בענייננו, שיעור המקרקעין בייעוד ציבורי במצב היוצא, הינו גבוה יותר משיעור המקרקעין בייעוד ציבורי במצב הנכנס, כך שלא היתה פגיעה ברשות הציבורית, וגם אם הבעלות בקרקע אמורה לעבור מידי המדינה לרשות המקומית.
לאור האמור, קיבל בית המשפט את חלק העתירה הנוגע לטענה כי לא היה מקום לקחת בחשבון קרקע שהיתה בייעוד ציבורי, ונותרה בייעוד ציבורי, גם אם הבעלות בקרקע מועברת מרשות ציבורית אחת – המדינה, לרשות ציבורית אחרת – המועצה המקומית, במסגרת טבלת האיזון מעל הקו, והורה על תיקון הטבלאות בהתאם.
