האם ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין אישור תשריט לאיחוד חלקות?
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אלי הירש
מספר הליך: בר"ם 4367/16 אהרון מאיר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה הוד השרון.
ערכאה: בית המשפט העליון בפני כב' השופטים: עוזי פוגלמן, נועם סולברג ודפנה ברק- ארז.
תאריך מתן פסק הדין: 25.3.2018.
המקרקעין: מקרקעין הנמצאים בהוד השרון.
ב"כ המבקש: עו"ד ארז שפירא ועו"ד כרמית פרוסט.
באשר למקרקעין בהוד שרון התאשרו שתי תכניות משביחות, בהפרש של חמש שנים זו מזו. בגין התכנית הראשונה נערכה שומה מכרעת בטרם מימוש זכויות, על ידי השמאי המכריע א'. השומה שולמה במלואה והפכה לחלוטה. כעבור מספר שנים ולאחר אישורה של התכנית השנייה נערכה שומה מכרעת נוספת בטרם מימוש זכויות, על ידי השמאי המכריע ב'.
בעוד א' אשר העריך את שווי המקרקעין לאחר אישורה של התכנית הראשונה ב-"מצב חדש", ב' אשר העריך את המקרקעין כ-"מצב קודם" לאחר אישורה של התכנית השנייה העריך את שווי המקרקעין בדרך שונה באופן שהוביל לידי תשלום בכפל של חלק מסוים מתשלום היטל ההשבחה.
ועדת הערר, אשר דנה בערר אשר הגיש בעל המקרקעין כנגד השומה של ב', קבעה כי יש להתחשב בתוצאה המביאה לידי תשלום ביתר של הרכיב, בדרך של קיזוז הסכום העודף מסך היטל ההשבחה שנקבע בשומה.
על החלטה זאת הוגש ערעור מנהלי לבית המשפט לעניינים מנהלים אשר החזיר את הדיון לועדת הערר לצורך הבהרות. ועדת הערר קבעה כי יש "לקזז את שווי ההפחתות במצב הקודם כפי שחושבו בשומה המכרעת הנוכחית".
על ההחלטה הוגש ערעור מנהלי נוסף ע"י הועדה המקומית. בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל את הערעור תוך שהוא מציין, בין היתר, כי ועדת הערר לא הייתה מוסמכת להורות על קיזוז.
על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט העליון אשר הגדיר את השאלה העומדת להכרעה: "האם מוסמכת ועדת הערר להורות על הפחתת סכום היטל השבחה שנקבע בשומה בנימוק שגביית מלוא הסכום תביא לגביית יתר"?
טרם הדיון בערעור ביקש בית המשפט העליון לקבל את התייחסותו היועץ המשפטי לממשלה בסוגיה. עמדת היועמ"ש כפי שהוגשה היא שאין להתיר מצב של גביית היטל השבחה בגין השבחה ששולם בגינה היטל בעבר וזאת בהתאם להוראות התוספת השלישית שנועדו להבטיח גביית מס אמת בגין השבחתם של מקרקעין עקב פעולה תכנונית. בנוסף, עמדת היועץ היא כי בנסיבות שבהן ברור כי חיוב בהיטל השבחה יביא לגביית יתר, מוסמכת הוועדה ליתן הנחיה משפטית שלפיה אין לגבות את היטל ההשבחה בגין אותו מרכיב שכבר שולם בגינו היטל בעבר.
בית המשפט העליון בדעת רוב קבע, כי לועדת הערר נתונה סמכות רחבה לדון ולהחליט בערר על החלטות, לרבות שומות מכריעות בעניין היטל השבחה ובכלל זאת הועדה מוסמכת לבחון את התאמת ההחלטה בעניין היטל השבחה להוראות התוספת השלישית, למרות שבפועל יש השפעה על שומה חלוטה.
עוד חזר בית המשפט וציין כי היטל ההשבחה נועד להגשים תכלית של צדק חברתי במובן זה שבעל מקרקעין שהתעשר עקב פעולה תכנונית של הרשות שמומנה מכספי הציבור נדרש לשתף את הרשות ואת הציבור בעושר שצמח לו ולהשיב לקופת הרשות היטל המשמש את הרשות להכנת תכניות ולביצוען. אשר על כן, ברור כי באין התעשרות אין היטל השבחה.
כמו כן, היטל ההשבחה, ככל מס, יש לגבות באופן שיבטיח גביית מס אמת שמשמעו כי על הרשות לגבות מבעל המקרקעין את שיעורו המדויק של היטל ההשבחה המגיע ממנו בגין התעשרותו. גבייה ביתר או בכפל של מס, מובילה להתעשרות הרשות שלא כדין. התעשרות כאמור נוגדת את חובת ההגינות הבסיסית של הרשות ואינה יכולה לעמוד ומובן מאליו כי יש להימנע מגביית היטל השבחה בנסיבות שבהן ברור וגלוי כי מדובר בהיטל יתר שיעשיר את קופת הרשות שלא כדין והיא תידרש אפוא להשיבו.
לפיכך נקבע, כי אם נוכחה ועדת הערר לראות כי שומת היטל השבחה צפויה להביא לחיוב יתר על רקע השבחה שכבר שולם בגינה היטל בעבר, מוסמכת היא להורות על הפחתת הסכום שנגבה ביתר מסך היטל ההשבחה שנקבע.
להשלמת התמונה יצוין כי כב' השופט סולברג הביע דעת יחיד לפיה הוא מסכים עם הנימוקים בבסיס פסק הדין של כב' השופט פוגלמן ואולם הוא חולק על התוצאה האופרטיבית. לשיטתו, אין טעם להחזיר את הדיון לועדת הערר הואיל ובפני בית המשפט העליון עומדים הנתונים הדרושים לקבוע את שיעור ההיטל אשר שולם ביתר, ולדידו והתוצאה האופרטיבית הרצויה היא חיוב בתשלום היטל ההשבחה לפי שומתו של ב' למעט סכום כסף בשווי הפער שבין 'המצב החדש' בשומת א' לבין 'המצב הקודם' בשומת ב'.
