חקיקה חדשנית לרישום תלת ממדי של חלקות ומגרשים בטאבו

version2_Final-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

 

מאמר

חקיקה חדשנית לרישום תלת ממדי של חלקות ומגרשים בטאבו

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אביבית דוד

במציאות שבה אנו חיים, צפיפות הבניה, מחסור בקרקעות פנויות לבנייה והגדלת מספר הרכבים בערים ובכלל, מביאה להפסדים כלכליים ולפגיעה קשה באיכות החיים של התושבים (זמן ארוך של עמידה בפקקים, בזבוז מחצבי נפט, זיהום אוויר, מצוקת חניה קשה ועוד). המציאות הקיימת מצריכה חיפוש מתמיד של פתרונות יצירתיים וחדשנים לתחבורה יעילה, להגדלת מספר מקומות החניה, להוספת דירות אך בד בבד להימנע מקריסת תשתיות, להקלת וקיצור התמשכות הליכי ההפקעה הנדרשים לצורך הוצאה לפועל של פרויקטים מסוג זה ועוד.

הפתרונות לבעיות המוזכרות כוללים חשיבה יצירתית ויציאה החוצה מעבר למוכר ולידוע. לדוגמא, הקמת רשתות תשתיות עיליות ותחתיות הכוללות תכנון והקמת פרויקטים בשכבות קרקע שונות כמו כבישים על גבי גשרים עיליים, מנהרות תחבורה תת קרקעיות לרבות רכבת קלה ושימושים מעורבים בקרקע (דוגמת בניין מגורים אשר מתחתיו קיים מרכז קניות או חניון לטובת הציבור ובניינים מעל גשרים), כל אלה, נותנים מענה, ולו חלקי, לקשיים שתוארו לעיל.

לאור הבעיות שתוארו והרצון לנצל את משאב הקרקע המוגבל, רשויות התכנון פועלות במרץ להוצאת תכניות שונות הכוללות תכנון רב שכבתי בקרקע אל הפועל בתמיכת המדינה אשר מכירה בנחיצות הפתרונות הללו. בתי המשפט גם הם מכירים בשינויים המתחוללים ואפשרו כדוגמא את ההפקעות רחבות ההיקף שנדרשו לשם הקמת פרויקט מנהרות הכרמל וזאת למרות שבפסק הדין בעליון נאמר במפורש שהמצב החוקי היום אינו מאפשר את הרישום של הזכויות בקרקע באופן שישקף את מצב הזכויות החדש שנוצר, ודרבנו את הכנסת ליזום פתרון חקיקתי למציאות החדשה (ע"א 119/01 פרץ אקונס ואח' נגד מדינת ישראל). גם רשויות מיסוי מקרקעין לא ראו עצמן מחויבות לגבות מס אך ורק על עסקאות ברות רישום כיום, וכך התפתחה ההלכה המאפשרת מיסוי של זכויות בניה (ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד ואח' נגד מנהל מיסוי מקרקעין רחובות), זכויות שאין כל דרך לרשום אותן במצב המשפטי הנוכחי.

במצב החוקתי הקיים, חוק המקרקעין אינו מאפשר רישום בעלויות בשכבות שונות בקרקע, ומכך נובעים קשיים מרובים. חוק המקרקעין קובע שהבעלות במקרקעין מתפרסת הן על הרום והן על עומק האדמה, למעט חריגים בחוק (כדוגמת מחצבים במעבה האדמה וטיסה בחלל הרום), וכן שאין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין. בנוסף, ישנה בעיה פרקטית בעשיית עסקאות בשכבות שונות בקרקע וגם ברישום זכויות בשכבות שונות שכן מרשם המקרקעין מגדיר את המקרקעין באופן דו מימדי, ואילו הפיצול האנכי לשכבות קרקע מצריך הוספת מימד נוסף לרישום המקרקעין אשר הופך אותו לתלת מימדי. לשם כך נדרש תיקון חוק והגדרת מקרקעין אשר יאפשרו רישום של מספר בעלי זכויות באותה קרקע באופן אנכי, לדוגמא בעלים של חניון או מנהרה תת קרקעית, מעליו בעלים אחר של הבניה על הקרקע, ומעליו בעלים אחר- כגון הרשות, של גשר עילי והסדרת היחסים בין כל הבעלים בשכבות השונות.

על רקע זה, בוצעה החל משנת 2000 עבודה בין משרדית רחבת היקף שנועדה להמליץ לממשלה בדבר הנהגת משטר רב שכבתי של זכויות בקרקע, והצעת ובחינת שינויי החקיקה הנדרשים לשם כך. במסגרת העבודה פעל צוות מחקר ופיתוח במרכז למיפוי ישראל, שהגיש את המלצותיו בדוח מסכם משנת 2004. בעקבות ההמלצות כאמור, פורסמו בימים אלה עיקרי תזכיר החוק שנכתב על ידי משרד המשפטים הנועד להסדיר את נושא הבעלות התלת מימדית בשכבות הקרקע השונות.

עיקרי תזכיר החוק לתיקון חוק המקרקעין הינם כדלקמן:

תיקון סעיף 1 כך שחלקה תלת מימדית תוגדר כזכות במקרקעין. בדברי ההסבר המצורפים לתזכיר החוק נאמר כי מוצע לתקן את הסעיף ולקבוע הגדרה לחלקה תלת מימדית שהינה יחידה נפחית בעלת גבולות סופיים המהווה חלק מהחלקה. גבולות החלקה התלת מימדית יכללו גם מימד אנכי והכל בהתאם לכללים שייקבעו בתקנות הרישום שיתקין שר המשפטים.

תיקון סעיף 11 ו-13 כך שחלקות תלת מימדיות תהיינה נושא לבעלות, לזכויות ולעסקאות נפרדות, בניגוד לחלקות אחרות במקרקעין אשר לגביהן הכלל בדבר היעדר תוקף בעסקה בחלק מהמקרקעין ימשיך לחול ולהיות בתוקף.

הוספת סעיף 13א לחוק המגביל יצירה או רישום של חלקה תלת מימדית אלא אם נוצרו לפי תוכנית ו/או תשריט מכוח חוק התכנון והבניה ו/או נוצרו לפי הפקעה ו/או רכישה של קרקע לצרכים ציבוריים לרבות דרכים.

כמו כן נקבע באופן חד משמעי כי יצירת חלקה תלת מימדית תהיה אך ורק בחלקה שייעודיה עפ"י התוכנית הינם ייעודים מהסוג ששר האוצר יקבע בתקנות שהם מתאימים לרישום התלת מימדי. כלומר, אין הכוונה להפוך את החלקה התלת מימדית לכלל שעל פיו יירשמו חלקות במרשם המקרקעין, ובית משותף לדוגמא לא יירשם בחלקה תלת מימדית אלא כפי שנרשם עד היום. אך ורק חלקות המיועדות לצרכים לשירות הציבור יירשמו כחלקות תלת שכבתיות.

תיקון סעיף 168 לחוק המקרקעין כך ששר המשפטים יהיה מוסמך לקבוע גם את סדרי הניהול והרישום של חלקות תלת מימדיות ופרטיהן.

בתזכיר החוק הוצע גם לערוך תיקון עקיף בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה, כך שגם אליו תתווסף ההגדרה של חלקה תלת מימדית.

ראוי לציין כי מדובר בשינוי חקיקה חשוב מאוד אבל מסתמן כי יש עוד דרך רבה לילך בה כדי להדביק את הפער בין חוק המקרקעין לחוק התכנון והבניה וליתר החוקים המסדירים את נושאי הקרקעות במדינת ישראל. לדוגמא, חוק התכנון והבנייה מקדים את חוק המקרקעין כך שזכויות בנייה מוסדרות בו בניגוד לחוק המקרקעין בו כאמור הן אינן מוכרות כזכות במקרקעין הניתנת לרישום. ייתכן כי היה מקום כבר עתה לשלב בין החוקים כך שיעמדו בקו אחד ולא יוותרו נושאים שאינם מוסדרים. ייתכן כי ניתן לפחות בשלב ביניים לעשות זאת בדרך של החלת סעיפים מחוק התכנון והבנייה בהתאמה על חוק המקרקעין ובהמשך להסדיר נושא זה בחקיקה נפרדת (כפי שנעשה בנושא של בתים שלא רשומים כבתים משותפים אך החילו עליהם את מערכת החוקים והכללים של הבתים המשותפים הרשומים.)

אנו רואים שכמו תמיד המציאות, הצרכים המשתנים, והקדמה הטכנולוגית הן שמכתיבות את התפתחות החקיקה ואנו סבורים שתזכיר החוק הינו יוזמה מבורכת שתתמוך ביצירת פתרונות, לפחות חלקיים, למצב הקיים.