מאמר

חקיקה חדשנית לרישום תלת ממדי של חלקות ומגרשים בטאבו

מאת עוה"ד צבי שוב ואביבית דוד

 

 עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

• שירות חדש – הפקדת ייפוי כח מתמשך אצל האפוטרופוס הכללי באופן מקוון.
• הודעת הממונה על מרשם המקרקעין – צמצום מספר השטרות בביצוע עסקאות.
• הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 1/2018 – עדכון הסכומים בחוק ובתקנות.
• אופקים ורמת השרון – הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור החליטה לקדם שתי תכניות של רשות מקרקעי ישראל באופקים ורמת השרון.
• לוד – דירה להשכיר הפקידה בותמ"ל את "תכנית בן שמן".
• רמת השרון – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 553-0116335, רצועת הנופש במזרח העיר.
• רמת השרון – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 553-0358531 – מגורים ב' בכל העיר.
• תל אביב – "צומת בית מעריב", הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 507-0143404.
• גבעתיים – הודעה בדבר הכנת תכנית לפי סעיפים 77 ו-78 בדרך בן גוריון.

 

עדכוני פסיקה

• בתים משותפים

רע"א 4984/17 שמעון חיים נ' נציגות הבית המשותף סוקולוב 48 קריית אתא – שיפוי בגין תיקונים בבית משותף אף ללא פניה לנציגות הבית.

• שימוש חורג

עת"מ 8099-02-17 ניצני עוז מושב עובדים להתיישבות חקלאית ואח' נ' ועדת המשנה הנקודתית – הועדה המחוזית לתכנון ובניה ואח' – סופרמרקט בשטח חקלאי.

• מיסוי מקרקעין

ו"ע 40703-11-15 עמותת מדורגי הנחל נווה מנחם לבניה – קרני שומרון נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה – "גורם מארגן" בקבוצת רכישה.

• פירוק שיתוף

ת"א 20431-02-10 רונן אור נ' אליהוד יערי – האם ניתן לפרק שיתוף בזכויות בניה?

• תיווך מקרקעין

ת"א 42681-10-14 מרצפות בת ים בע"מ נ' אופיר זפקו – האם חייב מתווך מקרקעין לגלות ללקוחו המוכר כי הוא מקבל עמלה גם מהקונה?

• תמ"א 38

ערר 5400/15 ואח' אקו סיטי אס אל בניה בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים ואח' – בעת חישוב היטל השבחה במסגרת תמ"א 38 (הריסה ובניה מחדש) – ראשית רואים את זכויות הבניה כזכויות בניה מכוח תמ"א 38 ואת היתרה רואים כזכויות מכוח תב"ע תקפה.

• היטל השבחה

ערר 7087/16/48 הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון נ' מאיר לוי אורה ואח' – האם אישור תכניות נושאיות משפיע על שווי השוק ומהי המשמעות של היעדר ודאות להיקף זכויות הבניה ולשימושים השונים.

עררים 185+186/16/48 אלבר ציי רכב בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון – ביטול הודעת חיוב בגין היטל השבחה "עתידי".

עררים 8084+8085/16 סילביה איכל לני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה – תשריט חלוקה המשנה ייעוד קרקע יעשה מכוח תכנית תקפה.

 

מאמר

חקיקה חדשנית לרישום תלת ממדי של חלקות ומגרשים בטאבו

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אביבית דוד

במציאות שבה אנו חיים, צפיפות הבניה, מחסור בקרקעות פנויות לבנייה והגדלת מספר הרכבים בערים ובכלל, מביאה להפסדים כלכליים ולפגיעה קשה באיכות החיים של התושבים (זמן ארוך של עמידה בפקקים, בזבוז מחצבי נפט, זיהום אוויר, מצוקת חניה קשה ועוד). המציאות הקיימת מצריכה חיפוש מתמיד של פתרונות יצירתיים וחדשנים לתחבורה יעילה, להגדלת מספר מקומות החניה, להוספת דירות אך בד בבד להימנע מקריסת תשתיות, להקלת וקיצור התמשכות הליכי ההפקעה הנדרשים לצורך הוצאה לפועל של פרויקטים מסוג זה ועוד.

הפתרונות לבעיות המוזכרות כוללים חשיבה יצירתית ויציאה החוצה מעבר למוכר ולידוע. לדוגמא, הקמת רשתות תשתיות עיליות ותחתיות הכוללות תכנון והקמת פרויקטים בשכבות קרקע שונות כמו כבישים על גבי גשרים עיליים, מנהרות תחבורה תת קרקעיות לרבות רכבת קלה ושימושים מעורבים בקרקע (דוגמת בניין מגורים אשר מתחתיו קיים מרכז קניות או חניון לטובת הציבור ובניינים מעל גשרים), כל אלה, נותנים מענה, ולו חלקי, לקשיים שתוארו לעיל.

לאור הבעיות שתוארו והרצון לנצל את משאב הקרקע המוגבל, רשויות התכנון פועלות במרץ להוצאת תכניות שונות הכוללות תכנון רב שכבתי בקרקע אל הפועל בתמיכת המדינה אשר מכירה בנחיצות הפתרונות הללו. בתי המשפט גם הם מכירים בשינויים המתחוללים ואפשרו כדוגמא את ההפקעות רחבות ההיקף שנדרשו לשם הקמת פרויקט מנהרות הכרמל וזאת למרות שבפסק הדין בעליון נאמר במפורש שהמצב החוקי היום אינו מאפשר את הרישום של הזכויות בקרקע באופן שישקף את מצב הזכויות החדש שנוצר, ודרבנו את הכנסת ליזום פתרון חקיקתי למציאות החדשה (ע"א 119/01 פרץ אקונס ואח' נגד מדינת ישראל). גם רשויות מיסוי מקרקעין לא ראו עצמן מחויבות לגבות מס אך ורק על עסקאות ברות רישום כיום, וכך התפתחה ההלכה המאפשרת מיסוי של זכויות בניה (ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד ואח' נגד מנהל מיסוי מקרקעין רחובות), זכויות שאין כל דרך לרשום אותן במצב המשפטי הנוכחי.

במצב החוקתי הקיים, חוק המקרקעין אינו מאפשר רישום בעלויות בשכבות שונות בקרקע, ומכך נובעים קשיים מרובים. חוק המקרקעין קובע שהבעלות במקרקעין מתפרסת הן על הרום והן על עומק האדמה, למעט חריגים בחוק (כדוגמת מחצבים במעבה האדמה וטיסה בחלל הרום), וכן שאין תוקף לעסקה בחלק מסוים במקרקעין. בנוסף, ישנה בעיה פרקטית בעשיית עסקאות בשכבות שונות בקרקע וגם ברישום זכויות בשכבות שונות שכן מרשם המקרקעין מגדיר את המקרקעין באופן דו מימדי, ואילו הפיצול האנכי לשכבות קרקע מצריך הוספת מימד נוסף לרישום המקרקעין אשר הופך אותו לתלת מימדי. לשם כך נדרש תיקון חוק והגדרת מקרקעין אשר יאפשרו רישום של מספר בעלי זכויות באותה קרקע באופן אנכי, לדוגמא בעלים של חניון או מנהרה תת קרקעית, מעליו בעלים אחר של הבניה על הקרקע, ומעליו בעלים אחר- כגון הרשות, של גשר עילי והסדרת היחסים בין כל הבעלים בשכבות השונות.

על רקע זה, בוצעה החל משנת 2000 עבודה בין משרדית רחבת היקף שנועדה להמליץ לממשלה בדבר הנהגת משטר רב שכבתי של זכויות בקרקע, והצעת ובחינת שינויי החקיקה הנדרשים לשם כך. במסגרת העבודה פעל צוות מחקר ופיתוח במרכז למיפוי ישראל, שהגיש את המלצותיו בדוח מסכם משנת 2004. בעקבות ההמלצות כאמור, פורסמו בימים אלה עיקרי תזכיר החוק שנכתב על ידי משרד המשפטים הנועד להסדיר את נושא הבעלות התלת מימדית בשכבות הקרקע השונות.

עיקרי תזכיר החוק לתיקון חוק המקרקעין הינם כדלקמן:

תיקון סעיף 1 כך שחלקה תלת מימדית תוגדר כזכות במקרקעין. בדברי ההסבר המצורפים לתזכיר החוק נאמר כי מוצע לתקן את הסעיף ולקבוע הגדרה לחלקה תלת מימדית שהינה יחידה נפחית בעלת גבולות סופיים המהווה חלק מהחלקה. גבולות החלקה התלת מימדית יכללו גם מימד אנכי והכל בהתאם לכללים שייקבעו בתקנות הרישום שיתקין שר המשפטים.

תיקון סעיף 11 ו-13 כך שחלקות תלת מימדיות תהיינה נושא לבעלות, לזכויות ולעסקאות נפרדות, בניגוד לחלקות אחרות במקרקעין אשר לגביהן הכלל בדבר היעדר תוקף בעסקה בחלק מהמקרקעין ימשיך לחול ולהיות בתוקף.

הוספת סעיף 13א לחוק המגביל יצירה או רישום של חלקה תלת מימדית אלא אם נוצרו לפי תוכנית ו/או תשריט מכוח חוק התכנון והבניה ו/או נוצרו לפי הפקעה ו/או רכישה של קרקע לצרכים ציבוריים לרבות דרכים.

כמו כן נקבע באופן חד משמעי כי יצירת חלקה תלת מימדית תהיה אך ורק בחלקה שייעודיה עפ"י התוכנית הינם ייעודים מהסוג ששר האוצר יקבע בתקנות שהם מתאימים לרישום התלת מימדי. כלומר, אין הכוונה להפוך את החלקה התלת מימדית לכלל שעל פיו יירשמו חלקות במרשם המקרקעין, ובית משותף לדוגמא לא יירשם בחלקה תלת מימדית אלא כפי שנרשם עד היום. אך ורק חלקות המיועדות לצרכים לשירות הציבור יירשמו כחלקות תלת שכבתיות.

תיקון סעיף 168 לחוק המקרקעין כך ששר המשפטים יהיה מוסמך לקבוע גם את סדרי הניהול והרישום של חלקות תלת מימדיות ופרטיהן.

בתזכיר החוק הוצע גם לערוך תיקון עקיף בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה, כך שגם אליו תתווסף ההגדרה של חלקה תלת מימדית.

ראוי לציין כי מדובר בשינוי חקיקה חשוב מאוד אבל מסתמן כי יש עוד דרך רבה לילך בה כדי להדביק את הפער בין חוק המקרקעין לחוק התכנון והבניה וליתר החוקים המסדירים את נושאי הקרקעות במדינת ישראל. לדוגמא, חוק התכנון והבנייה מקדים את חוק המקרקעין כך שזכויות בנייה מוסדרות בו בניגוד לחוק המקרקעין בו כאמור הן אינן מוכרות כזכות במקרקעין הניתנת לרישום. ייתכן כי היה מקום כבר עתה לשלב בין החוקים כך שיעמדו בקו אחד ולא יוותרו נושאים שאינם מוסדרים. ייתכן כי ניתן לפחות בשלב ביניים לעשות זאת בדרך של החלת סעיפים מחוק התכנון והבנייה בהתאמה על חוק המקרקעין ובהמשך להסדיר נושא זה בחקיקה נפרדת (כפי שנעשה בנושא של בתים שלא רשומים כבתים משותפים אך החילו עליהם את מערכת החוקים והכללים של הבתים המשותפים הרשומים.)

אנו רואים שכמו תמיד המציאות, הצרכים המשתנים, והקדמה הטכנולוגית הן שמכתיבות את התפתחות החקיקה ואנו סבורים שתזכיר החוק הינו יוזמה מבורכת שתתמוך ביצירת פתרונות, לפחות חלקיים, למצב הקיים.

 

 עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

שרות חדש – הפקדת ייפוי כח מתמשך אצל האפוטרופוס הכללי באופן מקוון

בימים אלו פורסם כי האפוטרופוס הכללי חנך שירות חדש במסגרתו ניתן להפקיד באופן מקוון ייפוי כוח מתמשך, במרשם ההפקדות המנוהל על ידי האפוטרופוס הכללי.

ייפוי כוח מתמשך הינו מתווה משפטי חדש, אשר נקבע במסגרת תיקון 18 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, המאפשר לאדם בגיר למנות אדם אחר שעליו הוא סומך כמיופה כוחו שיהיה מוסמך לפעול בשמו, בשלב בו יכולתו לקבל החלטות ולבצע פעולות תיפגע. מינוי זה, יאפשר לכבד ולממש רצונו של מיפה הכח גם בשעה שלא יוכל עוד להביע את רצונותיו.

התיקון, המבטא תפיסה חברתית חדשה ביחס לאנשים עם מוגבלויות, לפיה יש לתת ביטוי לזכותם של אנשים לחיות את חייהם בהתאם לבחירותיהם ורצונותיהם.

באמצעות ייפוי כוח מתמשך, יכול אדם בגיר לתכנן את עתידו ולמנות אדם שעליו הוא סומך כמיופה כוח שיהא מוסמך לפעול בשמו במקרה בו הוא לא יוכל לבצע פעולות ולקבל החלטות. באמצעות ייפוי כוח זה ניתן יהיה, במקרים רבים, לייתר את הצורך במינוי אפוטרופוס.

עריכת ייפוי כוח מתמשך והפקדתו באופן מקוון נעשית על ידי עורכי דין שעברו הכשרה ייעודית לכך.

הודעת הממונה על מרשם המקרקעין – צמצום מספר השטרות בביצוע עסקאות

ביום 17.1.18 פורסמה הודעת הממונה על המרשם בדבר צמצום מספר השטרות הנדרשים בעת ביצוע עסקה (למעט משכנתה) ובדבר הנפקת אישורים חתומים אלקטרונית בעת רישום עסקה.

בהתאם לנוהל, עם אישור העסקה לרישום לא ייחתם עוד השטר בחתימה פיסית ולא ישלח פיסית אלא ייחתם בחתימה אלקטרונית מאושרת הכוללת את פרטי השטר, וזה ישלח לתיבת הדואר האלקטרוני של מגיש התיק.

בהתאם לאמור, מתייתר הצורך בהגשת עותקים של שטר העסקה בהתאם למספר הצדדים ודי בהגשת שטר מקורי והעתק אחד נוסף (ההעתק יאומת כ"נאמן למקור" על ידי כל עו"ד).

בשלב זה לא תחול הוראה זו על שטרי משכנתה.

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 1/2018 – עדכון הסכומים בחוק ובתקנות

עם תחילת שנת המס 2018 בוצעו בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) התשל"ה-1974 (להלן: "התקנות") ותקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (קביעת אגרות בעד פעולות ושירותים) התש"ע – 2009, עדכוני סכומים והוראות כמפורט להלן.

מס רכישה

• דירת מגורים יחידה

על הרוכש דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרתה בחוק), בתקופה שמיום 16.1.18-15.1.19, יחולו המדרגות להלן:

• על חלק שווי הרכישה שעד 1,664,520 ₪ – לא ישולם מס.
• על חלק שווי הרכישה העולה על 1,664,520 ₪ ועד לסך של 1,974,335 ₪ – ישולם מס בשיעור 3.5%.
• על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,974,335 ₪ ועד לסך של 5,093,535 ש"ח- ישולם מס בשיעור 5%
• על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 5,093,535 ₪ ועד לסך של 16,978,450 ש"ח- ישולם מס בשיעור 8%
• על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 16,978,450 ₪ – ישולם מס בשיעור 10%
• דירת מגורים שאינה יחידה

על הרוכש דירת מגורים שאינה יחידה, בתקופה שמיום 16.1.18-15.1.19, יחולו המדרגות המפורטות להלן:

–           על חלק שווי הרכישה שעד סך של 5,095,570 ₪ – ישולם מס בשיעור 8%.

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 5,095,570 ₪ – ישולם מס בשיעור 10%

• הקלות לעולה ולרוכש משק חקלאי –הוראת הביצוע מאפשרת מתן הקלות במס רכישה בתנאים המפורטים בה.

מס שבח

   ד. עודכנה תקרת הפטור במכירת דירת מגורים מזכה לפי פרק חמישי 1 והינה כיום בסך של 4,455,000 ₪.

ה. עודכנה תקרת הפטור לפי סעיף 49ז' לחוק, לעניין מכירת "דירת מגורים מזכה" כאשר התמורה מושפעת מזכויות לבניה נוספת. המוכר יהיה זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה נוספת, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין תקרת הפטור לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך. נקבע כי סכום הפטור הכולל, בתנאים המפורטים בסעיף, לא יפחת מרצפת הפטור. סכום תקרת הפטור: 2,042,500 ₪. סכום רצפת הפטור: 510,600 ₪.

ו.   קנס על אי הגשת הצהרה או הודעה למנהל – שיעור הקנס המוטל על מי שלא הגיש הצהרה או הודעה במועד, לפי סעיף 94א(א) לחוק, התעדכן: עבור כל שבועיים של פיגור בגין אי הצהרה – 260 ₪, בגין כל שבועיים של פיגור בגין אי הודעה – 210 ₪.

ז. עודכנה תקרת הפטור החודשית במס הכנסה(פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים, תש"ן-1990) לסך של 5,030 ₪.

הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור
החליטה לקדם שתי תכניות של רשות מקרקעי ישראל באופקים ורמת השרון

הרינו לעדכן כי הועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתמחים מועדפים לדיור (להלן: "הותמ"ל"), החליטה לקדם שתי תכניות של רשות מקרקעי ישראל באופקים וברמת השרון.

באופקים, אושרה תכנית לשכונה כוללת של כ- 7,400 יחידות דיור. תמהיל יחידות הדיור בתכנית הינו מגוון וכולל דירות בגדלים שונים. כמו כן, התכנית כוללת שטחי תעסוקה, מסחר, פנאי ספורט, נופש ושטחים ציבוריים.

ברמת השרון, החליטה הועדה להפקיד תכנית הכוללת הקמת 11 מבני מגורים בני 10 קומות ושלושה מבני מגורים בני 28 קומות בהם כ- 1,660 יחידות דיור. מתוך כלל יחידות הדיור, כ- 375 יחידות דיור יוקצו עבור דירות קטנות, כ- 4,000 מ"ר עבור שטחי מסחר. התכנית תוקם במערב רמת השרון ובסמוך לגליל ים ושכונת קריית יערים. כמו כן, יוקם אזור תעסוקה על שטח של כ- 20,000 מ"ר, פארק בשטח של כ- 120 דונם וציר תחבורה מרכזי שיחבר בין רמת השרון והרצליה. התכנית אף שמה דגש על פיזור מבני ציבור ברחבי המתחם.

לוד – דירה להשכיר הפקידה בותמ"ל את "תכנית בן שמן"

הרינו לעדכן כי הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור אישרה להפקדה את תכנית בן שמן, שקודמה על ידי החברה הממשלתית, "דירה להשכיר" ועיריית לוד. התכנית מקודמת במסגרת הסכם גג שצפוי להביא לתנופה ופיתוח אזור לוד. ההסכם הנ"ל כולל בין היתר, הקמת 17,000 יחידות דיור חדשות בעיר לוד (אשר בתוכן גם תכנית זו). כל זאת, לצד פיתוח תשתיות, הקמת מבני ציבור בעיר.

התכנית משתרעת על כ- 770 דונמים וכוללת כ- 4,000 יחידות דיור חדשות בתמהיל מגורים מגוון ובצפיפות של כ- 34 יחידות דיור לדונם נטו. כמו כן, התכנית כוללת, הקמה של פארק עירוני חדש, רחב היקף בשטח כולל של מעל 150 דונם, העתיד לשמש כמרכז נופש עיקרי. מיקום הרובע, בסמוך לכביש 40 הבין עירוני ובצמידות לשכונת גני יער ודרך 443.

      

רמת השרון – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 553-0116335, רצועת הנופש במזרח העיר

הרינו לעדכן כי ביום 23.1.18 פורסמה הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית 553-0116335 רש/1084 רצועת הנופש מזרח – אזור א' רמת השרון. התכנית משתרעת על שטח נרחב של כ- 1,614 דונם בצד הדרומי של רמת השרון.

התכנית הינה תכנית מפורטת למתחם א' המוגדר בתכנית רש/1/763 בתוספת המשך "ציר הנופש" עד לחיבורו לכביש ארצי 5 – "עוקף מורשה".

גבולות התכנית: בצפון – כביש מס' 5 והכפר הירוק, במערב – דרך משה סנה ובית העלמין קריית שאול, בדרום – גבול מוניציפלי עם עיריית תל אביב ובית העלמין קריית שאול ובמזרח – כביש מס' 4 והמשך כביש הנופש עד כביש מס' 5.

מטרת התכנית הינה הקמת רובע מגורים, לצד פארק ורצועת פנאי, נופש וספורט, המשתלבים בפארק מטרופוליני ירקון – ים, ומשלימים את המערך האורבני של רמת השרון, והתווית ציר תחבורה מערכתי – "כביש הנופש".

 

רמת השרון – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 553-0358531 – מגורים ב' בכל העיר

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965, אושרה ביום 14.1.18, במרחב התכנון המקומי רמת השרון תכנית מתאר מקומית, כלל עירונית, החלה על כל שטח העיר.

התכנית הינה תכנית מפורטת אשר מטרתה לשנות ולפרט את הוראות ייעוד "מגורים ב'". מטרה התכנית, בין היתר, הגדלת השטח הכולל המותר לבניה מעל ומתחת לפני הקרקע, נושא המרתפים, חניה, חדרי יציאה לגג, ושינוי הוראות בדבר גובה הבנייה המותר.

                                                                              

תל אביב – "צומת בית מעריב" הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 507-0143404

הרינו לעדכן כי, נמסרה הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 507-0143404 לאיחוד וחלוקה.

מטרת התכנית היא הקמת מגדל תעסוקה עד 60 קומות, המאפשר בקומת הקרקע מעבר מקורה להולכי רגל ויציאה מתחנת הרכבת הקלה.

השטחים הכלולים בתכנית ומקומם: רח' קרליבך 2, רח' דרך בגין 51. הנכס ממוקם במפגש הרחובות קרליבך/ דרך מנחם בגין/ לינקולן/ יצחק שדה, הידוע כ"צומת בית מעריב", בקרן הצפונית של הצומת, בין רחוב קרליבך ולבין דרך מנחם בגין ולאורכה, באזור המע"ר התל אביבי.

 

גבעתיים – הודעה בדבר הכנת תכנית לפי סעיפים 77 ו-78 בדרך בן גוריון

הרינו לעדכן כי ביום 11.1.2018 פורסמה (י.פ. 7670) הודעה לפי סעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה, בדבר הכנת תכנית מס' גב/659 וקביעת הגבלות על הוצאת היתרי בניה בשטחה.

התכנית הנ"ל צפויה לחול בשטחים שונים בעיר גבעתיים, שגבולותיהם הינם כדלקמן: מצפון – רח' סירקין (בחלקו), ממזרח – רח' בן גוריון מרח' ריינס ועד רח' הרצל בצפון, ממערב – רח' בראשית, רח' עמל, רח' המעלות, רח' המעגל, רח' פועלי הרכבת, רח' ביאליק (בחלקם).

בין מטרות התכנית: התחדשות עירונית לצורך יצירת מתחם אינטנסיבי הכולל מגורים במבנים בני כ-30 קומות, חזית מסחרית לאורך רח' בן גוריון ובניה מרקמית מאחור, ועוד.

המגבלות והתנאים שנקבעו להוצאת היתרי בניה בשטח התכנית, הינם בין היתר כדלקמן:

הוצאת היתרי בניה לחיזוק מבנים קיימים ללא תוספת בניה, להנגשה ולבטיחות בלבד; לא תותר תוספת שטחי בניה מכח תמ"א 38 לרבות תוספת ממ"ד; לא תותר בניה או הריסה ובניה מחדש מכח תב"עות מאושרות; הבקשות להיתר שהוחלט בועדה המקומית להחריגן מתחולת ההגבלות לפי סעיף 78 לחוק יבחנו בהתאם לקבוע בתכנית.

עדכוני פסיקה

שיפוי בגין תיקונים בבית משותף אף ללא פניה לנציגות הבית

שם ומספר הליך: רע"א 4984/17 שמעון חיים נ' נציגות הבית המשותף סוקולוב 48 קריית אתא

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בפני כב' השופט נ' הנדל.

תאריך מתן פסק הדין: 14.12.2017 פרטי הנכס: רח' סוקולוב 48 קריית אתא. ב"כ המשיב: עו"ד אורי שרם.

ענייננו בבקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה, (עש"א 7725-01-17) שם נדחה ערעור על פסק דינו של המפקח על רישום המקרקעין (להלן: "המפקח").

במסגרת התביעה למפקח טען המבקש כי נציגות הבית המשותף מחויבת להשיב לו הוצאות אשר הוציא מכיסו לצורך תיקון ליקוי בחגורת הגג, המהווה רכוש משותף. תביעותיו אלה של המבקש נדחו על ידי המפקח אשר קבע שהמבקש אינו זכאי לקבל החזר הוצאות שהוציא על תיקון חגורת הגג.

ערעורו של המבקש לבית המשפט המחוזי נדחה כאשר בית המשפט קמא קבע כי אין המבקש זכאי להחזר הוצאות בגין התיקונים שנעשו על חשבונו והיה עליו לפנות לנציגות הבית שתבצע את התיקונים.

בית משפט קמא נימק את החלטתו בכך שבהיעדר הסכמת הנציגות, כאשר אין מדובר בתיקון הדרוש לשם שמירה על חיי אדם, גופו או בריאותו לפי סעיף 5 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979, על בעל דירה להגיש תביעה נגד נציגות הבית המשותף על מנת שייקבע האם עליה לבצע את התיקון.

בית המשפט העליון דן בסוגיה, וקובע כי דרך המלך להתמודד עם פגם ברכוש המשותף היא באמצעות פניה לנציגות הבית המשותף, וככל שזו אינה נעתרת לתיקון הפגם, על הדייר לפנות בתביעה למפקח על הבתים המשותפים.

למרות האמור, בית המשפט מחדד ומציין כי במקרים חריגים דייר שתיקן על חשבונו, ליקוי ברכוש המשותף יהיה זכאי לשיפוי מכח סעיף 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט וכן באמצעות היקש מסעיף 32 לחוק המקרקעין הקובע, כי שותף שנושא בהוצאות זכאי להיפרע מן השותפים האחרים לפי חלקיהם (אמנם בבעלות משותפת מדבר הסעיף, אך בית המשפט מקיש ממנו אף לעניין בתים משותפים).

בית המשפט מוסיף וקובע את התנאים לקבלת שיפוי במקרה חריג זה (רשימה פתוחה שתבחן בהתאם לכל מקרה): נדרש להוכיח כי הליקוי שתוקן הוא ברכוש משותף, אשר היה מוטל על נציגות הבית המשותף לתקנו על חשבונה, להוכיח שפנה לנציגות הבית המשותף בדרישה לתיקון הליקוי, וכי זו סירבה לתקן. להוכיח שעיכוב שהיה נגרם בגין פניה למפקח היה מביא להחמרת הנזק באופן משמעותי. להוכיח את נחיצות התיקון באופן שאי התיקון בהקדם יפגע בצורה קשה וברורה ביכולתו של הדייר לעשות שימוש בדירתו, הליקוי ברכוש המשותף תוקן על ידו בצורה נאותה. עלות התיקון תואמת לנסיבות. דהיינו, הואיל ומדובר בתיקון ליקוי באופן הכופה הוצאה כספית על יתר הדיירים, ראוי כי ככל שמדובר בהוצאה כספית גדולה יותר, יגבר הנטל המוטל על הדייר המתקן בדרישה לפסיקת שיפוי לטובתו.

לגופו של עניין ובהתאם לנסיבות, בית המשפט דחה את הבקשה.

הערת מערכת:

מערכת היחסים בבית משותף נגזרת מהוראות החוק, אולם בראש ובראשונה ממסמכי הבית המשותף המהווים הסכם בין הדיירים. פעמים רבות מנסח עורך-דין הקבלן את מסמכי הבית המשותף ואילו הדיירים לא טורחים לקרוא, לבחון ולהתערב במערכת זו שתשפיע עליהם רבות בכל שנות מגוריהם המשותפים. ראוי ונכון כי לאחר קבלת הדירות ישבו הרוכשים שעתידים לחיות בשיתוף שנים רבות, ויתקנו, ישנו או יתערבו בהגדרות ברורות לאורך חייהם, ואף בפתרונות בעת חלילה קריסת הבית או תקלות אחרות, כולל ניצול זכויות חדשות שלא קיימות בתחילת הדרך.

                       

סופרמרקט בשטח חקלאי

שם ומספר הליך: עת"מ 8099-02-17 ניצני עוז מושב עובדים להתיישבות חקלאית ואח' נ' ועדת המשנה הנקודתית – הועדה המחוזית לתכנון ובניה ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב' השופט, סגן נשיא, מנחם פינקלשטיין. תאריך מתן פסק הדין: 28.12.2017 פרטי הנכס: מקרקעין בגוש 8165 חלקה 20.

ב"כ העותרים: עוה"ד שרון מאור, אריה אגולסקי. ב"כ המשיבה 2: עוה"ד אלי וילצ'יק ושירי לוי.

 

עסקינן בעתירה מנהלית התוקפת את החלטת ועדת המשנה הנקודתית של הועדה המחוזית לתכנון ובניה מרכז (להלן: "הועדה המחוזית"), אשר דחתה בבקשה למתן היתר לשימוש חורג במקרקעין המיועדים לחקלאות ומוכרזים כקרקע חקלאית, מבית אריזה שהוקם בהיתר, למטרת סופרמרקט בשטח של כ-740 מ"ר לרווחת תושבי האזור, וזאת חרף המלצת הועדה המקומית לאשר הבקשה לתקופה של 5 שנים לנוכח הצורך התכנוני ומצוקת התושבים באזור.

הנימוק העיקרי לדחיית הבקשה ע"י הועדה המחוזית היה כי השימוש החורג מחקלאי למטרת סופרמרקט מהווה סטייה ניכרת, ועל סוגיה זו נסובה העתירה ופסק הדין.

הועדה המחוזית הודתה כי ישנה אפשרות ששטח הבקשה נמצא במלואו בשטח לפיתוח כפרי על פי תמ"מ 21/3, שבו הותרו עקרונית גם שימושים מסחריים, אולם טענה כי השאלה האם מדובר בסטייה ניכרת צריכה להיבחן אך ורק אל מול התכנון המפורט החל על השטח, ולא על פי ייעוד הקרקע בתכנית המתאר המחוזית.

בית המשפט סקר בפסק הדין את הפסיקה אודות מוסד השימוש החורג, על יתרונותיו וחסרונותיו, ובחן את שאלת הסטייה הניכרת בנסיבות העניין הספציפיות.

בית המשפט קבע, כי אין להשוות בין עניין אירוס הגלבוע עליו ביקשה הועדה המחוזית להסתמך, בו היה מדובר על שימוש חורג עבור מבנה עתיר מימדים (סניף איקאה בראשל"צ) שטרם נבנה, לעומת המקרה דנן, בו עסקינן במבנה קיים ובשטח קטן משמעותית, שנועד לפתרון מצוקה נקודתית וזמנית של תושבי המקום. בית המשפט הפנה פסק דינו המאוחר יותר של בית המשפט העליון בעניין גבעת האירוסים, שם נקבע עקרונית כי למגמת התכנון העתידית ראוי שתהיה השפעה על ההחלטה לעניין מתן היתר לשימוש חורג, תוך אבחון אותו מקרה מפסק הדין בעניין אירוס הגלבוע, נוכח היקפי הבניה השונים. בית המשפט קבע כי הדברים שנקבעו בעניין גבעת האירוסים מתאימים לענייננו, ולפיהם – מגמת התכנון העתידית ראויה להישקל במסגרת ההחלטה בבקשה לשימוש חורג.

בסופו של יום, קבע בית המשפט כי הועדה המחוזית שגתה בטענתה כי הבקשה צריכה להיבחן בהתאם לתכנון המפורט בלבד, וקבע כי נוכח העובדה שבתמ"מ 21/3 נכללים המקרקעין באזור פיתוח כפרי שאחד השימושים המותרים בו הוא שימוש למסחר, לצד העובדה כי המושב מצוי בהליכים מתקדמים לעריכת תכנית עבור שטח המושב הצפויה להציב את הסופרמרקט במקרקעין, הרי שבמגמה זו ניתן למצוא תמיכה לאישור הבקשה לשימוש חורג.

מטעמים אלה ואחרים, הורה בית המשפט על ביטול החלטת הועדה המחוזית ואימוץ עמדת הועדה המקומית למתן היתר לשימוש חורג, בכפוף לקיום הדרישות שנקבעו בה, אך תוך צמצום תקופת השימוש החורג לשלוש שנים בלבד.

 

הערת מערכת:

יצוין, כי מפתיעה עמדת הועדה המחוזית שלפיה יש להתעלם מהתכנון ברמה המחוזית בעוד שבמחוז המרכז לדוגמא קיימת התנגדות רבתי לאישור שימושים חורגים במתחמים שונים, בין היתר בהתבסס על כך שיש לבחון את הייעוד התכנוני על פי המצב המתארי כגון נופש מטרופוליני וכדו'. על הרשות מוטלת חובה להיות עקבית גם במקום שהדבר אינו נושא חן בעיניה.

"גורם מארגן" בקבוצת רכישה

שם ומספר הליך: ו"ע 40703-11-15 עמותת מדורגי הנחל נווה מנחם – קרני שומרון נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, בפני כב' השופט רון סוקול.

תאריך מתן פסק הדין: 26.12.2017 פרטי הנכס: לא צוין. ב"כ העוררת: עוה"ד הראל ארנון.

עסקינן בעמותה אשר רכשה זכויות במקרקעין להקמת יחידות מגורים עבור חבריה. העמותה הצהירה על רכישת הקרקע וביקשה לשלם מס רכישה על רכיב הקרקע שרכשה כנדרש לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק").

המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין, לא קיבל את הצהרת העוררת וסבר שמדובר בעסקה למכירת דירות מגורים מוגמרות לכל חברי העמותה ובהתאם אף קבע את גובה תשלום מס הרכישה.

בהחלטתו קבע מנהל מיסוי מקרקעין, כי חברי העמותה הם רוכשי דירות במסגרת "קבוצת רכישה", הפועלת באמצעות "גורם מארגן", כמוגדר בסעיף 1 לחוק. לפיכך קבע שעל כל אחד מחברי העמותה לשאת בתשלום מס רכישה כמי שרכש דירה מוגמרת, בכפוף כמובן לכל הפטורים הקבועים על פי דין. השגה שהגישה העוררת על החלטה זו נדחתה, ומכאן הוגש הערר דנן.

השאלה המרכזית הינה מתי יראו ברכישת קרקע על ידי קבוצת רוכשים כרכישת מקרקעין ומתי תוגדר העסקה כרכישת דירות מגורים מוגמרות?

בית המשפט ציין, כי מוקד הדיון בהגדרת קבוצת רכישה נעוץ בקיומו של "גורם מארגן", שבאמצעותו פועלת הקבוצה. עמותה שבה חברים רק חברי הקבוצה אשר נוסדה לצורך הבניה המשותפת, איננה "גורם חיצוני" ואינה יכולה להיחשב כגורם מארגן. בין אם פועלים חברי הקבוצה באמצעות ועד פעולה נבחר, ובין אם פועלים באמצעות עמותה שבה חברים כל חברי הקבוצה, הן הוועד והן העמותה פועלים בשם ועבור הרוכשים כקבוצה בלבד.

גורם מארגן צריך להיות גורם חיצוני, הפועל בעצמו או על ידי אחרים מטעמו לארגון הקבוצה בכל השלבים, מרכישת הקרקע ועד השלמת הבנייה ומסירתה לרוכשים. בית המשפט הוסיף וציין כי, לא הוכח כל קשר בין הגורמים השונים שפעלו בשלבי הבניה השונים, וכי אין זיקה בין הגורם המשווק, לחברת הניהול, לעורכי הדין המלווים, ולקבלני הביצוע למיניהם. כל אחד מהנ"ל נשכר לביצוע חלקו בלבד, מבלי שמי מהם אירגן את שאר הדרוש להשלמת הפרויקט.

בית המשפט קבע כי דין הערר להתקבל, וכי לא הוכח שרכישת הקרקע על ידי העמותה וחבריה הייתה עסקה של "קבוצת רכישה" כמובנה על פי החוק. חברי הקבוצה לא פעלו באמצעות "גורם מארגן" במובן החוק ועל כן אין מקום לחייבם במס על רכישת דירות מוגמרות. בית המשפט קבע שיש לקבל את הצהרת העוררת ולקבוע כי העוררת תישא במס על רכישת הקרקע בלבד.

 

הערת מערכת:

החלטה זו נוגדת החלטות רבות שניתנו ע"י מנהלי מיסוי מקרקעין בשנים האחרונות, על פיה רכישת קרקע לדירה במסגרת קבוצת רכישה, נחשבת כמעט באופן אוטומטי לרכישת דירה ולא לרכישת קרקע לעניין חישוב תשלום מס הרכישה. מן הראוי שסוגיה עקרונית זו תוסדר בצורה חד משמעית בחוק שמצוי בהליכים ובגיבוש זה שנים, אשר תמנע את חוסר הוודאות הקיים. אולם נראה כי טרם נאמרה המילה האחרונה בנושא.

                                               

האם ניתן לפרק שיתוף בזכויות בניה?

שם ומספר הליך: ת"א 20431-02-10 רונן אור נ' אליהוד יערי.

ערכאה: בית המשפט השלום בהרצליה בפני כב' השופט יעקב שקד. תאריך מתן פסק הדין: 31.12.2017

פרטי הנכס: רחוב המלך ג'ורג' 32 ובורוכוב 1 בתל אביב, חלקה 78 גוש 6904. ב"כ התובע: עו"ד רונן אור.

 

עסקינן בפסק דין משלים לפסק דין לפירוק שיתוף על דרך של רישום בית משותף בקשר למקרקעין, שעליהם בנוי בניין המורכב משלוש קומות שבהן תשע יחידות. במסגרת פסק הדין פורק השיתוף בשבע יחידות ואילו שתי יחידות מוגנות נותרו בבעלות משותפת (יחידות מס' 6 ו- 9) וכך גם זכויות הבנייה.

בית המשפט המחוזי שדן בערעור על פסק הדין קבע, בהסכמת הצדדים, כי המערער כבול להסכמתו לפרק את השיתוף על דרך רישום בית משותף והוא לא יכול לחזור כעת למסלול מכירה ולהעלות את טענת ההפסד הניכר. עם זאת, בית המשפט המחוזי החזיר את פסק הדין לבית המשפט השלום על מנת שייתן דעתו לכך שהפירוק ייעשה ככל שניתן "בלי כיסים של שיתוף", דהיינו לפרק גם את השיתוף בשתי היחידות המוגנות ובזכויות הבנייה.

בית משפט השלום דן בשאלה האם פירוק השיתוף בזכויות הבנייה אפשרי? וקבע, כי בין אם ניתן לראות בזכויות בנייה חלק מרכוש משותף ובין לאו, ניתן לפרק את השיתוף בזכויות הבנייה שבבניין ובכך להשיא את שוויין, בדרך של שיוך זכויות הבניה ליחידה מסוימת, ללא צורך בהסכמת כל בעלי היחידות:

"בהתאם לפסיקה, ברור כי ניתן להגיע להסכמה חוזית לפיה זכויות הבניה ישויכו (להבדיל מהצמדה) רק לחלק היחידות או לאחת מהן באמצעות רישום ההסכמה בתקנון הבית המשותף… ככלל, במצב דברים רגיל, להסכמה חוזית מעין זו של שיוך זכויות הבניה במלואן ליחידה אחת יש צורך בהסכמת כל בעלי היחידות בבית המשותף… דא עקא, במסגרת פסק הדין מונה כונס נכסים לזכויות הצדדים על מנת לרשום את הבניין כבית משותף, שהוחלף בהמשך, וכיום מכהנת בתפקיד עו"ד עדה פרנקל. כונסת הנכסים באה איפוא בנעליהם של התובע והנתבע כאחד, ויכולה לחתום על תקנון הבית המשותף במקומם, בהתאם להוראות בית המשפט… ממילא, בנסיבות אלה אין הכרח לקבל הסכמה של הנתבע לשיוך מלוא זכויות הבניה לאחת היחידות בבניין, שהרי אחד היסודות של הליך לפירוק שיתוף במקרקעין הינו כפיה מסויימת על בעלי הזכויות, בניגוד לדעתם, כגון מכר כפוי של חלקם במקרקעין מושא הפירוק וכיוצא בזה".  

לסיום, בית המשפט קבע דיון להמשך שמיעת טיעוני הצדדים לצורך בחינת המשך הליך הפירוק.

 

הערת מערכת:

אילו בית המשפט היה בוחר לשייך את זכויות הבנייה לכל היחידות בבניין באופן יחסי לשטח הדירות, הרי שלאור המצב המתמשך של העדר הסכמה בין בעלי הזכויות הנפרש על פני כעשור, הדבר היה מוביל לתוצאה המצערת של אי מימוש זכויות הבנייה. לעומת זאת, שיוך זכויות הבנייה לאחת הדירות תוך ביצוע תשלומי איזון, מוביל למקסום התמורה ורווחה מצרפית לכל. מקרה זה משמש דוגמא מובהקת לכך שלצד דיני פירוק השיתוף, על בית המשפט לבחון בהכרח גם את הגישה הכלכלית למשפט ועקרון מקסום התמורה וכן ברור היה כי יש למצוא פתרון לזכויות הבנייה שהינם בפועל זכויות שאין להתעלם מהן.

האם חייב מתווך מקרקעין לגלות ללקוחו המוכר כי הוא מקבל עמלה גם מהקונה?

שם ומספר הליך: ת"א 42681-10-14 מרצפות בת ים בע"מ נ' אופיר זפקו

ערכאה: בית המשפט השלום בראשון לציון, בפני כב' השופט רפי ארניה. תאריך מתן פסק הדין: 3.1.18

פרטי הנכס: רח' החרושת 16 בת ים. ב"כ התובעת: עו"ד אלון גרוסבוים.

התובעת ביקשה למכור נכס שבבעלותה, ולצורך מציאת קונה פנתה לנתבע, אשר תיווך עבורה בעסקה קודמת. הנתבע איתר עבורה קונה עמו נחתם הסכם מכר. רק במסגרת הליכי ערר על שומת מס השבח שהוצאה לה בגין העסקה התברר לתובעת כי הנתבע קיבל, מלבד העמלה שהיא שילמה לו, עמלה נוספת בסך 500 אלף ₪ בתוספת מע"מ מהקונה.

בעבר נפסק כי אין מוטלת על המתווך במקרקעין חובת יידוע של הצדדים בדבר הייצוג המקביל ועל דמי התיווך המקבילים. אולם לאחר חקיקת חוק המתווכים והחובות הקבועות בו השאלה האם קבלת עמלה מהצד האחר, מהווה "עניין אישי" של המתווך בעסקה, אשר מחייב את גילויו לצד אשר שכר את שירותיו, אינה נקיה מספקות, והיא נוגעת במישרין להיקף חובת הגילוי המוטלת על מתווך.

במקרה דנן, פסק בית המשפט כי הנתבע הפר את חובות הנאמנות והגילוי המוטלים עליו כמתווך וזאת עקב שיעור העמלה הגבוה ויחסי האמון המיוחדים שהיו בין הצדדים.

בית המשפט ציין כי מקום שמתווך במקרקעין מקבל דמי תיווך בשיעור מקובל מכל צד לעסקה, אזי בהיעדרן של נסיבות מיוחדות (כגון הסכם מפורש ששולל זאת), אין הדבר עולה כדי "עניין אישי" המחייב הסכמה של שני הצדדים לדמי התיווך. במקרה זה, עמלת התיווך ששילמה הקונה לנתבע מגיעה לשיעור של 8.33%, שיעור מהותי ביותר אשר עולה פי ארבעה ואף יותר על שיעור דמי תיווך מקובלים (עד 2% שהינם גם ההוצאה המוכרת על ידי שלטונות מס שבח). שיעור זה משקף סכום מהותי שלמעשה נגרע מהמוכרת, שכן הרוכש מביט על העסקה כעל "עסקת חבילה", בה התמורה החוזית הינה הסכום ששולם למוכרת ולמתווך גם יחד.

בנוסף, קבע בית המשפט שבין הצדדים שררו יחסי אמון מיוחדים, ולכן רמת אמון כה גבוהה מחייבת חובת גילוי גבוהה מן המקובל.

לאור הפרת האמון וחובת הגילוי המוטלת על הנתבע, הגיע בית המשפט למסקנה שדיני עשיית עושר ולא במשפט מצדיקים חיובו בהשבה. עצם העובדה כי הנכס נמכר בסביבות שוויו האמיתי בשוק, אינה עומדת כהגנה לנתבע שכן הכלל הוא שיש להעביר למוטב את הרווח שהפיק בעל חובת האמון כתוצאה מהפרת חובת האמון, וזאת בין אם סבל המוטב נזק ובין אם לאו, ואפילו אם המוטב הפיק רווח כתוצאה מהפרת החובה.

נוכח עמדת ההלכה הפסוקה, לפיה מתווך רשאי לייצג שני צדדים לעסקה וכי נטילת עמלה בשיעור מקובל מהצד האחר ללא יידוע אינה עולה כדי הפרת חובת הגילוי, הרי שאין מניעה, ואף נדרש, להפריד "בעיפרון כחול" בין "החלק המותר" של העמלה שאינו חב גילוי לבין "החלק האסור" של העמלה, אשר היה חב בגילוי. לאור האמור, קבע בית המשפט השבה חלקית בלבד של 380,000 ₪ מתוך העמלה שקיבל הנתבע.

הערת מערכת:

שאלת היקף חובת הגילוי שקיימת על מתווך עדיין לא לובנה די צורכה בפסיקת בית המשפט העליון. באנגליה, אי גילוי עמלה או שוחד שמקבל הסוכן מהצד האחר לעסקה מחייבת את העברתה לצד הניזוק, שכן ההנחה היא שאם שולמו עמלה או שוחד לנציג המוכר, ניתן להניח שהמחיר ששולם בפועל למוכר נופל מן המחיר שניתן היה להשיג לפחות כדי העמלה/השוחד ששולמו. מאידך, בתי המשפט בישראל הכירו בכך שמקובל שמתווך מקרקעין יקבל את שכרו משני הצדדים, עד שכל אחד מהם מוחזק כיודע נוהג זה. במקרה דנן קבע בית המשפט מתי, ככל שמדובר בגובה העמלה, מדובר בדבר מקובל ומתי מדובר בהפרת אמון.

בעת חישוב היטל השבחה במסגרת תמ"א 38 (הריסה ובניה מחדש) – ראשית רואים את זכויות הבניה כזכויות
בניה מכוח תמ"א 38 ואת היתרה רואים כזכויות מכוח תב"ע תקפה

שם ומספר הליך: עררים 5400/15 ואח' אקו סיטי אס אל יזמות בניה בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים ואח'

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב בפני כב' היו"ר, עו"ד הילה סירוטה ליבנה.

תאריך מתן החלטה: 16.11.2017 ב"כ העוררים: עו"ד עופר טויסטר .

פרטי הנכס: מקרקעין בגוש 6155 חלקה 418, קרית יוסף 15, גבעתיים.

עניינו בהחלטה בבקשה לדיון חוזר בו התבקשה ועדת הערר המחוזית תל אביב להבהיר החלטה קודמת אשר עסקה בשאלה, האם כאשר סך הזכויות המאושרות בפרויקט תמ"א 38 נמוך מסך הזכויות שניתן להתיר מכוח התכניות והתמ"א יש לקבוע האם מקורן של הזכויות הלא מנוצלות הן התכנית התקפה או התמ"א? דהיינו, אילו זכויות נוצלו באופן מלא ואילו זכויות נוצלו באופן חלקי.

הועדה המקומית טענה כי בפרויקט של הריסה ובניה מחדש, קודם מנצלים את הזכויות מכוח התכניות התקפות ורק אז מנצלים את הזכויות מכוח התמ"א ואילו העוררות סבורה כי סעיף 13 להוראות תמ"א 38 קובע מפורשות כי מקום בו במסגרת היתר בניה מבוקשת תוספת בניה מכוח התכניות החלות במקרקעין, אולם ניתן לקבל את אותה תוספת הבניה מכוח תמ"א 38, יראו בהיתר כאילו ניתן מכוח הוראות תמ"א 38 לצורך שאלת החבות בהיטל השבחה.

כאן המקום לציין כי להכרעה במחלוקת זאת יש משמעות רבה לחיוב בהיטל השבחה, שכן זכויות הניתנות מכוח התכנית התקפה חייבים בהיטל השבחה בשיעור הרגיל של 50% מסך ההשבחה ואילו זכויות הניתנות מכוח תמ"א 38 חייבות בשיעור נמוך יותר (ובנסיבות מסוימות אף בפטור). מכאן, אם ניתן לבנות מכוח הזכויות של התמ"א והתכניות התקפות 6 קומות ואילו היזם מנצל רק 5, נותרת יתרה של זכויות בניה בעלי שיעורי היטל השבחה שונה. אם תתקבל עמדת הועדה המקומית כי קודם יש לנצל את הזכויות התב"עיות ורק אז את הזכויות מכוח תמ"א 38, החיוב בהיטל ההשבחה יהיה גבוה יותר ממצב בו תדחה עמדת הועדה המקומית ואז ינצלו קודם את כל הזכויות מכוח התמ"א (עליהם חל שיעור היטל השבחה נמוך יותר כאמור).

ועדת הערר דחתה את עמדת הועדה המקומית וקבעה כי כאשר מנצלים גם זכויות מכוח התכניות התקפות, הזכויות שטרם מומשו מכוח התכניות התקפות חלות "בנוסף על" זכויות התמ"א, קרי, מעבר לתמריצים אותם ניתן לקבל מכוח תמ"א 38. כלומר הזכויות המנוצלות ראשית נצבעות כזכויות תמ"א והזכויות מכוח התכניות התקפות הן בנוסף על הזכויות מכוח התמ"א.

עוד הוסיפה ועדת הערר כי הכלל הנ"ל חל גם לגבי מימוש "זכויות מותנות" מכוחה של תכנית גב/מק/2002 ושאין סיבה לא לממשן בשלב הבקשה להיתר מכוח תמ"א 38. יחד עם זאת, במקרה של זכויות מותנות, הרציונל הרלוונטי לזכויות המוקנות, המבקש למנוע את אי ניצולם כך שלא יוותרו זכויות מכוח התכניות התקפות במגרש, לא מתקיים בעניין זה הואיל ומבחינת התמ"א יש כפל זכויות ולועדה המקומית יש שיקול דעת גם בעתיד שלא לאשרן.

הערת מערכת:

אין חולק כי החבות בהיטל השבחה היא גורם חשוב בפרויקטים של התחדשות עירונית. המערכת מברכת על החלטת ועדת הערר אשר בחרה בפרשנות המעודדת היתכנותם הכלכלית של מיזמים מסוג זה וחיזקה את הודאות המשפטית בשאלת חישוב גובה היטל ההשבחה בפרויקטים של תמ"א 38, עם זאת יש לציין כי ניסוח נכון יותר של פרק היטל ההשבחה, גם בנושא זה, יכול היה לחסוך התלבטויות רבות.

האם אישור תכניות נושאיות משפיע על שווי השוק
ומהי המשמעות של היעדר ודאות להיקף זכויות הבניה ולשימושים השונים

שם ומספר הליך: ערר 7087/16/48 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון נ' מאיר לוי אורה ואח'

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים ולהיטלי השבחה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד יריב אבן חיים.

תאריך מתן ההחלטה: 7.12.2017 ב"כ המשיבים: עוה"ד טל פרי, ורה אורמן.

פרטי הנכס: מקרקעין בגוש 6090 חלקה 49 בראשון לציון.

 

עניינו של הערר בהחלטת השמאי המכריע מר משה נדם להיעדר השבחה למקרקעין מאישורן של מספר תכניות נושאיות שאושרו לאחר אישורה של תכנית רצ/במ/50/50/1. תכנית 50 שינתה את ייעוד החלקה מאזור חקלאי לאזור מגורים ב/1 בכפוף להכנתה של תכנית מפורטת שתכלול הוראות של איחוד וחלוקה.

מכיוון שמדובר בערר זהה לערר אחר שהגישה הוועדה המקומית על הכרעה זהה אחרת של אותו שמאי מכריע, דחתה גם הפעם ועדת הערר את הערר על בסיס קביעותיה הקודמות.

ועדת הערר קיבלה את מסקנתו של השמאי המכריע לפיה אישור התכניות הנושאיות לא השפיע במועדים הקובעים על שווי השוק של קרקע ליחידת דיור במקרקעין וכי בהיעדר ודאות להיקף זכויות הבניה ולשימושים הסופיים נגזר שווי השוק בעיקר "מציפייה כללית לתכנון מפורט, הכולל תמהיל שימושים סחירים וזמינים לבנייה בתוך פרק זמן צפוי" ולא מהייעוד המתארי למגורים שנקבע בתכנית 50. גם אם רובן של התכניות הנושאיות השונות הקנו תוספת שטחי בניה, הרי שרק באותה תכנית מפורטת שתאושר לבסוף על מקרקעי המשיב יקבעו סופית גם סוג הבינוי וגם שטחי הבניה.

ועדת הערר דחתה את טענתה של הוועדה המקומית לפיה התכניות הנושאיות נשאבו לתוך תכנית 50 וזכויות הבניה כבר התווספו מכוחן למקרקעין והן למעשה זכויות מוקנות שלעת אישור התכנית המפורטת רק יהפכו לזמינות.

הערת מערכת:

בסוגיה של היטל השבחה עקב אישור תכניות נושאיות ישנן דעות שונות של שמאים מכריעים. במקרים בהם תהיה סבירות גבוהה לכך שתכנית נושאית תוסיף בפועל זכויות בניה למועד אישור התכנית המפורטת העתידית, או שתוסיף ודאות להיקף הזכויות או לזמינות, תיבחן השאלה השמאית של עליית השווי למועד הקובע, תוך קביעת מקדם ראוי שישקף את אי הוודאות ואי הבהירות.

נציין כי בפועל, לכאורה על חלקה חלה תכנית נושאית בעת אישורה שכן מתייחסת לכל שטח הרשות, עם זאת ועדות הערר פירשו וקבעו כי המועד להחלת היטל בגינן הינו המועד בו ניתן היה בפועל לעשות שימוש בתכניות אלו, כגון החלת זכויות להקמת מרתף בעת שינוי הייעוד מחקלאי לבנייה, וכך בפועל תכנית שינוי הייעוד כללה בחובה גם את הזכויות הקבועות באותן תכניות ואף המועד יהא מועד זה.

ביטול הודעת חיוב בגין היטל השבחה "עתידי"

שם ומספר הליך: ערר מס' 185+186/16/48 אלבר ציי רכב בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד יריב אבן חיים.

תאריך מתן ההחלטה: 19.12.2017 ב"כ העוררים: עו"ד איצקוביץ.

פרטי הנכס: חלקה 22 בגוש 5418, באזור תעסוקה "שורק".

בשנת 2012 ו-2013 אושרו בקשות להיתר להקמת מבנה בהתאם למצב התכנוני שהיה קיים באותה העת. למרות זאת, התנתה הוועדה המקומית את מתן ההיתר בחתימת העוררות על הצהרות והתחייבויות לשאת בהיטל השבחה עתידי בגין תכנית חלוקה עתידית. בשנת 2016 אושרה תכנית 16. לאחר אישור התכנית לא התבקש היתר בנייה נוסף ולא בוצעה העברת זכויות. למרות זאת, הומצאו לעוררות הודעות חיוב בהיטל השבחה ושומות השבחה. לטענת העוררות, לא ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין אישור בקשה להיתר בניה משנת 2012 ו-2013 (בהתאמה בכל אחד מהעררים) בגין תכנית שקיבלה תוקף רק בשנת 2016.

לטענת הועדה המקומית, העוררת ביקשה להקדים את הוצאת היתרי הבניה על מגרשים שעוד טרם הוסדרו באותה עת, תוך שהיא התחייבה להכין ולקדם תכנית שתסדיר זאת. היתרי הבניה הוכשרו למעשה רק עם הוצאת תכנית 16.

ועדת הערר קיבלה את הערר והורותה על ביטול הודעות החיוב. "התכנית פורסמה לתוקף מספר שנים לאחר שניתנו היתרי הבניה בענייננו. כבר מטעם זה, יש קושי לראות בהיתרי הבנייה מימוש של אותה תכנית. הוועדה המקומית טוענת בפנינו, כי מדובר בהיתרים שהסכימה לבקשת העוררות "להקדים" את נתינתם, בכפוף לכך שתתאשר תכנית אשר תאפשר את מתן ההיתרים בחלקה 22 למגרשים הקטנים משטח המגרש המינימלי. למעשה, לטענתה בפנינו, לפי המצב התכנוני החל לא ניתן היה לתת את ההיתרים במועד בו ניתנו. יש לראות קושי רב בטיעון הוועדה המקומית. לפיו, היא נתנה היתרים שלא ניתן היה ליתן לפי המצב התכנוני לעת נתינתם (היתרים "בעייתיים" כפי שכינתה אותם בפנינו). למעשה, עולה מעמדתה שהיא הסכימה בשעתו לתת במודע היתרים שלא כדין…

היא ביקשה לחייב את העוררות בהיטל השבחה בשל תכנית עתידית שאושרה רק לאחר שרכשו את המקרקעין ולאחר שקיבלו את היתרי הבניה, תוך כפייתן לוותר על הטענה שהיתה להן זכות מוקנית לקבל את ההיתרים גם לפני תכנית 16. בכך ביקשה להיטיב את מצבה במחלוקת שנוצרה תוך ניצול מצבן של העוררות, שניתן בהחלט להניח שהיו מעוניינות בקבלת ההיתרים בלא דיחוי (שהוועדה המקומית הסכימה משום מה לתתם, לשיטתה שלא כדין) ובלא שיגרמו להם נזקים כלכליים. איננו סבורים, כי מדובר בהתנהלות העומדת באמות המידה המצופות מכל וועדה מקומית. אנו גם סבורים, כי אין זה צודק מטעם הוועדה המקומית להעלות טענות מעין אלה שכפי שנראה להלן גם עומדות בסתירה להחלטותיה עצמה למתן ההיתרים בשעתו, מהן עולה כי לא ראתה קושי במתן ההיתרים לפי המצב התכנוני שחל אז".

עוד נקבע, כי הועדה המקומית לא הצליחה לעמוד בנטל להוכיח כי ההיתרים שניתנו אינם חוקיים וכי לא תאמו את המצב התכנוני המאושר באותה עת.

לסיכום, העררים התקבלו ושומות הועדה המקומית בוטלו.

הערת מערכת:

בשנת 2018, כ-9 שנים לאחר תיקון מס' 84 שהגביל את האפשרות להגיע להסכמות בעניין היטל השבחה עם הרשות המקומית וכ-7 שנים לאחר "הלכת דירות יוקרה", לפיה רשות מקומית אינה רשאית להתקשר בהסכם עם יזם לפיו הוא מתחייב לשלם היטל השבחה שאינו מגיע ממנו עפ"י החוק, וזאת גם אם היזם מסכים- עדיין רשויות מקומיות ממשיכות להתקשר בהסכמים המתנים מתן היתרי בניה בתשלומי היטל השבחה, בניגוד לדין, עם יזמים, אשר מטבע הדברים נתונים ללחצים שבקידום פרויקטים. המדובר בתופעה פסולה ובעייתית שבתי המשפט וועדות הערר מבקשים למגר ושראוי שקבלנים יהיו מודעים אליה מראש, על מנת לחסוך זמן ומשאבים המוקצים לניהול הליכים כנגד תופעה זו.

תשריט חלוקה המשנה ייעוד קרקע יעשה מכוח תכנית תקפה

שם ומספר הליך: עררים 8084+8085/16 סילביה איכל לני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז חיפה, בפני כב' היו"ר, עו"ד איל תיאודור שרון.

תאריך מתן ההחלטה: 1.1.2018. פרטי הנכס: מקרקעין בחלקה 33 בגוש 10027, המקרקעין מהווים חלק מחטיבת קרקע לא מפותחת ולא מבונה בצפון מזרח חדרה. ב"כ המשיבה: עוה"ד אלי וילצ'יק והלל גלקופ.

על המקרקעין חלו בין היתר, שתי תכניות מנדטוריות, ובעקבות אישורה של תכנית המתאר של חדרה, תכנית חד/2020 (להלן: "התכנית") הוציאה הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה (להלן: "המשיבה") שומות היטל השבחה. העוררת השיגה על שומת המשיבה לשמאי מכריע ועל הכרעת השמאי המכריע הוגשו העררים דנן.

המחלוקת העיקרית נדונה סביב קביעת השמאי המכריע, לגבי אפשרויות השימוש במקרקעין במצב הקודם, כאשר לפי קביעת השמאי המכריע, מדובר בתכנון מפורט וניתן היה להוציא היתרים מבלי להידרש לתכנון נוסף, כמו כן, ניתן היה לחלק את המקרקעין למגרשי משנה על ידי תשריט חלוקה, בכפוף להפרשת שטחים לצרכי ציבור.

ועדת הערר קבעה כי בשומה המכרעת נפלה טעות, שכן לא ניתן לשנות ייעודים ע"י תשריט חלוקה וממילא גם לא לקבוע הפרשת שטחים לצרכי ציבור. על פי סעיף 37 לחוק התכנון והבנייה ניתן בתנאים מסוימים לחלק חלקה אחת למספר מגרשים באמצעות תשריט חלוקה. חלוקה כזו, עורכת שינוי בקווי הבניין שייקבעו בתכנית, ברי כי שינוי שכזה הוא חוקי. מאידך, לא כך הדבר כאשר המדובר בתכנית תקפה, כגון שינוי ייעוד והקצאת שטחים לצרכי ציבור, שלא יועדו לכך קודם לכן.

השמאי המכריע קבע כי אין הכרח ששטחים לצרכי ציבור יועברו בהליך הפקעה, אלא שניתן להעבירם לרשות בהסכם ללא תמורה. ואולם, ועדת הערר קבעה כי אכן ניתן במישור הקנייני להעביר לרשות שטחים בהסכם, אך אין בכך על מנת להסדיר את הייעוד התכנוני של הקרקע לטובת הצרכים הציבוריים שנדרשים לצורך החלוקה המבוקשת, שהרי אלו, כאמור, לא ניתן להסדיר באמצעות תשריט חלוקה.

ועדת הערר קבעה כי אומנם סעיף 137 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לועדה המקומית לאשר תשריט חלוקה, אולם אישור זה נתון לשיקול דעתה לפי כל מקרה ונסיבותיו. במקרה דנא, נקבע כי מהתכניות המנדטוריות לא עולה כל כוונה לאפשר את חלוקת המקרקעין ללא צורך בהסדרה תכנונית.

לאחר ניתוח ועדת הערר את התכניות המנדטוריות, קבעה היא כי לא הייתה כל אפשרות מעשית לחלק את המקרקעין למגרשים אלא במסגרת תכנית מפורטת, אשר תחול על תא שטח שלם ותסדיר את כלל צרכיו התכנוניים השונים.

אשר על כן, ועדת הערר החליטה כי התיק יוחזר אל השמאי המכריע עם הנחיות ברורות על מנת שיתקן שומתו.

הערת מערכת:

פעמים רבות קיימת מחלוקת על התכנות תכניות "במצב הקודם", בעיקר תכניות שלא מומשו בעבר ויש ספק על מימושן או על האפשרויות הגלומות בהן. בדרך כלל כמובן ישאף הנישום להגדיל השווי בעבר על מנת להפחית את ההיטל, השאלה הנשאלת היא האם יש לפרש תכניות אלו על פי מועד נתינתן או בהתייחס למועד הקובע עצמו? האם יש טעם לבחון את עמדת הרשות בהתייחס אליה לאורך שנים גם אם התברר בדיעבד שעמדה זו שגויה היא? מחד לא אמורים לקחת בחשבון שימוש לא חוקי, מצד שני הרשות והפרט ראו אותו כחוקי, יתירה מזו, יש לא מעט מקרים בהם הגבול אינו שחור או לבן אלא אפור.