פיצויי הפקעה – האם גם בגין שימוש בפועל, שאינו תואם תכנית?

 

Shoob_NEW_Online

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

פיצויי הפקעה – האם גם בגין שימוש בפועל, שאינו תואם תכנית?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד גלעד שמעון

 

מספר הליך: ת"א 24950-12-15 בן ישראל מצליח (המנוח) ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל – נצרת

ערכאה: בית המשפט המחוזי בנצרת בפני כבוד השופטת עירית הוד.

תאריך פסק הדין: 30.11.2017

ב"כ התובעים: עו"ד איימן אבורייא.

 

האם יש לחשב את פיצויי ההפקעה לקרקע בייעוד חקלאי במועד הקובע להפקעה על פי ייעודה התכנוני, או שמא על פי השימוש שנעשה בה בפועל במועד הקובע, לאחר שהמדינה בנתה על הקרקע שיכונים ציבורים שנים לפני המועד הקובע? זו הסוגיה העיקרית בה עוסק פסק הדין שלפנינו.

מדובר בקרקע הידועה כיום כשיכון ד' בטבריה, אשר במהלך שנות ה-50' של המאה הקודמת שימשה הקרקע את המדינה לבניית שיכונים ציבוריים לצורך קליטת גל עלייה גדול שהגיע אותה עת לארץ. בשל הדחיפות הרבה למצוא פתרון לשיכונם של העולים הרבים, נבנו השיכונים על גבי קרקע שהיתה אותה שעה בייעוד חקלאי ורק לאחר בניית השיכונים, פעלה המדינה להסדרת המצב התכנוני, ולשם כך ערכה תכנית לרישום שיכונים ציבוריים (תרש"צ), שפורסמה לתוקף בשנת 1965. עוד קודם לכך, ולצורך הפתרון הקנייני החלה המדינה בהליך הפקעה נרחב, כאשר הודעת ההפקעה הרלוונטית לענייננו, פורסמה בשנת 1960, כאשר ייעוד החלקה עדיין היה חקלאי. התובעים טענו כי בנסיבות העניין, יש לפצותם בהתחשב בשימוש שנעשה בפועל במקרקעין, ולא על פי ייעוד הקרקע התכנוני אותה שעה – חקלאי.

בית המשפט סקר בפסק דינו את הוראות הדין והפסיקה בעניין אופן חישוב פיצויי הפקעה, תוך שהוא מפנה בין היתר לפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פנינה פינקלשטיין, שם הכיר ביהמ"ש העליון בכך שעשויות להיות נסיבות חריגות  בהן ייקבע, כי בעל הקרקע פעל בתום לב או כי התקיימו נסיבות חריגות אחרות, בהן יהיה מקום לתת לשימוש שנעשה בקרקע תוך חריגה מהייעוד התכנוני ביטוי מסוים במסגרת קביעת הפיצויים להם זכאי בעל הקרקע. בית המשפט ציין, כי החריג אשר הוכר בפס"ד פינקלשטיין רלוונטי ביותר לנסיבות ענייננו, בפרט מקום שבו אין מדובר בשימוש חורג אשר נעשה על ידי הנפקע, אלא שהמדינה היא זו אשר עשתה בקרקע שימוש במשך שנים שלא בהתאם לייעוד הקרקע במועד הרלוונטי.

בית המשפט סיכם את מסקנותיו וקבע כך: "בעת שומת שווי הקרקע יש לבחון את שווי הקרקע במועד הקובע- המועד בו פורסמה הודעת ההפקעה. לעניין זה אין להביא בחשבון השבחה או עבודות שנעשו או יעשו בעקבות ההפקעה או שינוי ייעוד אשר למענו מבוצעת ההפקעה. יש לייחס משקל לפוטנציאל עתידי של הקרקע אם הוא וודאי או צפוי למימוש בעתיד הנראה לעין. שווי השוק של הקרקע מושפע אף מפוטנציאל עתידי. במקרה בו עסקינן, כאשר הקרקע הייתה מבונה ברובה במועד ההפקעה, בבנייה שאינה בלתי חוקית אלא כזו אשר נעשתה על ידי המדינה, הרי שהיה בכך בכדי להשפיע על שווי השוק וכפועל יוצא מכך על פיצויי ההפקעה. כאמור, המדינה עשתה בקרקע שימוש לבנייה אף שייעוד הקרקע שונה רק בדיעבד. מצאתי, כי השימוש האמור נעשה ללא קשר להפקעה וכי שינוי הייעוד אשר אמור היה להיעשות טרם הבנייה היה צפוי ללא קשר להפקעה. פיצוי ההפקעה אינו אמור לכלול ירידת או עליית ערך בעקבות ההפקעה. במקרה בו עסקינן, השימוש אשר נעשה בקרקע טרם ההפקעה וללא קשר אליה משפיע על שווי השוק של הקרקע ועל פיצויי ההפקעה. במקרה האמור, עליית הערך אינה נובעת מההפקעה ושינוי הייעוד היה צפוי לאור השימוש שנעשה בקרקע שנים לפני המועד הקובע. המדינה אינה אמורה להרוויח מכך שלא פעלה כנדרש לשינוי ייעוד הקרקע טרם הבנייה."

לאור האמור, קבע בית המשפט כי יש לערוך את חישוב פיצויי ההפקעה בהתחשב במצב כפי שהיה בפועל בקרקע במועד הקובע מבחינת השטחים הבנויים והשטחים בייעוד חקלאי בסמוך לקרקע בנויה.

הערת מערכת:

מדובר בפסק דין תקדימי וחשוב מבחינת היקף ההכרה של בית המשפט בשימוש בפועל על ידי המדינה, לשם קביעת פיצויי הפקעת קרקע. בעוד הנטייה בפסיקת בתי המשפט בשנים האחרונות הינה שלא להתחשב בשימושים לא חוקיים בקרקע, לשם קביעת גובה הפיצויים, בין היתר מן הטעם שלא יצא חוטא נשכר, בית המשפט עורך הבחנה ברורה ומבהיר, כי לפעולותיו של הריבון בקרקע עשויות להיות משמעויות נורמטיביות, וכספיות, מרחיקות לכת.