מה דינו ומה תוקפו של הסכם בתנאי מתלה, בהסתיים התקופה שהוקצבה להתקיימות התנאים, אך בטרם ניתנה הודעת ביטול על ידי אחד מהצדדים
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אביבית דוד
מספר הליך: ה"פ 26634-11-15 תמר בורשטיין בצלאל נ' אזורים בניין (1965) בע"מ
ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב בפני כב' השופט יונה אטדגי.
תאריך מתן החלטה: 15.11.2017.
ב"כ המשיבה: עוה"ד אילן סופר ויונתן דורי.
ביום 24.1.13 רכשה המבקשת דירה "על הנייר" במגדל מגורים בן 60 קומות אשר אמור להיבנות בצומת עלית ברמת גן על ידי המשיבה, חברת קבלנית מוכרת. בהסכם הרכישה נקבעו שני תנאים מתלים מצטברים לכניסתו לתוקף: התנאי הראשון הוא קבלת היתר בניה תוך שנה מיום החתימה על ההסכם, והתנאי השני הוא חתימת המשיבה על הסכם ליווי בנקאי תוך שנה מיום החתימה על ההסכם (להלן: "התנאים"). עוד הוסכם כי באם התנאים לא יתקיימו בתוך שנה אזי ההסכם יהיה בטל ומבוטל. בנוסף נקבע כי מיד בתום שנה, במידה והתנאים לא יתקיימו, תצא הודעה מצד המשיבה בדבר בטלות ההסכם.
בפועל, התנאים לא התקיימו תוך שנה אך אף צד לא הודיע למשנהו על בטלות. רק שנה וחודשיים לאחר סיום התקופה לקיום התנאים, שלחה החברה מכתב אל הקונה ובו נאמר כי לאור העובדה שהתנאים לא התקיימו ההסכם בטל. הקונה פנתה לביהמ"ש בבקשה לקבוע כי ההסכם בתוקף עקב כך שאף צד לא הודיע על בטלותו לאחר סיום התקופה שנקבעה לקיום התנאים. בית המשפט המחוזי לא קיבל את טענות המבקשת ודחה את תביעתה.
בית המשפט המחוזי הדגיש כי אומנם הצדדים האריכו בהתנהגות את המועד להתקיימותם של התנאים, כל עוד לא הוציאו הודעה על בטלות ההסכם, ואולם כל צד רשאי בכל רגע נתון לאחר מכן להודיע על סיום המועד, בתנאי שבמועד הודעתו טרם התקיימו התנאים, וכמובן בלבד שאותו צד נהג בתום לב (לדוגמא: שיזם לא הוציא הודעת ביטול ביידעו שבסמוך לאחר מתן ההודעה יתקיימו התנאים). ביהמ"ש הדגיש כי גם באם הצדדים לא היו מגדירים את התנאים הללו כתנאים מתלים, אזי ביהמ"ש היה רואה תנאים אלו כתנאים מתלים ובכל מקרה לא היה נותן את הסעד המבוקש בהמרצת הפתיחה מאחר ואלו תנאים שעל פי סעיף 27(ב) לחוק החוזים מצריכים הסכמת צד שלישי או רישיון על פי חיקוק (ליווי בנקאי והיתר בניה), ולכן חזקה על תנאים כאלו שהינם תנאים מתלים להסכם.
מנגד, ביהמ"ש קבע שהדעת איננה נוחה מהתנהלותה של החברה וכי התרשם שהיא ידעה או הייתה צריכה לדעת במועד בו מכרה לרוכשת את הדירה שהסיכוי שהתנאים יתקיימו במועד הקצר שנקבע להם הוא אפסי. בשל כך לא נפסקו הוצאות לטובת המשיבה, חרף העובדה ש"זכתה" בהליך המשפטי.
הערת המערכת:
תוצאת פסק הדין היא כי לאחר חלוף חמש שנים מיום חתימת המבקשת על הסכם הרכישה, הוכרזה בטלותו. בתקופה זאת עלו מחירי הדיור (וזו מן הסתם אחת הסיבות למחלוקת בין הצדדים בתיק) ולכן מחירו של נכס זהה יהיה גבוה לאין ערוך כעת. רוכשים צריכים להיות מודעים לסיכון שברכישה "על הנייר" כאשר עתידו של פרויקט אינו ברור מאחר וטרם ניתן לו היתר בניה, או שלכל הפחות הוגשה בגינו בקשה להיתר בניה, דברים שיכולים לתת אינדיקציה ללוח זמנים כלשהו להתממשותו של הפרויקט ולקבלת החזקה בנכס הנרכש בעתיד הנראה לעין.
המערכת סבורה כי חברות יזמיות אף הן ראוי שילמדו מפסק דין זה לאור קביעותיו של ביהמ"ש ביחס להתנהלות הראויה והמועדים שראוי לקצוב בחוזה וכן העובדה שהביטול בא רק אחר זמן מחלוף המועד שנקצב.
