מאמר

תיקון סעיף 119ד' לחוק התכנון והבניה – ההזדמנות וההחמצה

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד וגלעד שמעון

לאחרונה נכנס לתוקפו תיקון מס' 115 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, הכולל מספר תיקונים הנוגעים לנושא שיפויין של וועדות מקומיות על ידי גופים שונים המגישים תכנית פוגעת, בגין תביעות ירידת ערך המוגשת כנגד הועדות המקומיות בגין אישורן של תכניות פוגעות אלה, לפי סעיף 197 לחוק התו"ב.
אחד הנושאים שזכה לתהודה תקשורתית רבה במסגרת תיקון זה, הוא כמובן – הסדרת סמכות הועדות המקומיות לדרוש הפקדת כתב שיפוי מטעם מגיש התכנית כתנאי לאישור/הפקדת תכנית, שתוקן בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין פרחי ביקל (ע"א 5958/15 פרחי ביקל בע"מ נ' הועדה המקומית לתו"ב ראשל"צ (פורסם בנבו)), בו נקבע כזכור כי פרקטיקה זו, הייתה עד כה נטולת עיגון חוקי.
במאמר זה נתייחס לסעיף נוסף שתוקן אף הוא במסגרת תיקון 115 – סעיף 119ד' לחוק התו"ב, ואשר עניינו קביעת הוראות בדבר שיפוי ועדות מקומיות ע"י המדינה או רשות סטטוטורית אחרת בתכניות דרך.
נזכיר, כי בהתאם להוראות סעיף 119ד' לחוק, במצב בו חויבה ועדה מקומית בתשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התו"ב עקב אישור תכנית דרך, כאשר זו הוגשה בידי המדינה או מטעמה או בידי רשות שהוקמה לפי דין שאינה רשות מקומית או ועדה מקומית, נקבע כברירת מחדל, כי הועדה תהא זכאית לשיפוי מאת מגיש התכנית, בשיעור של 70% מסכום הפיצויים.
עוד קובע סעיף 119ד', כי מגיש התכנית יצורף ויהיה צד לכל שלבי הדיונים בתביעת ירידת הערך, בין אם בהליכים בפני מוסדות התכנון ובין אם בהליכים משפטיים או בהליכי בוררות, וכן יהיה צד לפי בקשתו, לכל הסכם בקשר לכך.
הוראה זו, אמורה הייתה לכאורה להקל על אפשרות תשלום הפיצויים, ואולי להקל אף על אפשרות הגעה לפשרות, בהיותה מפחיתה משמעותית את נטל הפיצוי שמונח היה מלכתחילה על כתפי הועדות המקומיות.
אלא שבפועל, יצרה הוראה זו מעין יציר כלאיים ומנגנון מסורבל, שכן גם במצב בו הועדה המקומית נדרשת לשאת רק בחלק קטן מן הפיצוי שנפסק, עדיין נותרת היא הגוף האמון על פי הדין על בירור התביעות בשלב הראשון (שברוב מוחלט של המקרים, התביעות נדחות בו במלואן), ונשארת צד להליכים עד להכרעה סופית.
הסדר זה, בו לא גורם אחד בלבד אמון על פיצויו של בעל הקרקע אלא שני גופים (גם הועדה וגם הגוף המשפה), מביא פעמים רבות למצב של חוסר יעילות משווע בבירור התביעות המוגשות, כתוצאה מכפל בעלי הדין המתדיינים בכל תיק ותיק, על כל ערכאותיו, והצורך לפעול כל העת, לרבות בעת ניסיונות להגיע לפשרה, בתיאום אל מול גורם נוסף, שאינו תמיד מסונכרן עם הצדדים האחרים.
כך למשל, פעמים רבות נוצר מצב אבסורדי בו דווקא הגוף המשפה הנושא בחלק הארי של תשלום הפיצויים, מסכים באופן עקרוני לשאת בתשלום חלקו בפיצוי, אולם אך בשל עמדתה של הועדה המקומית המתנגדת לפיצוי, נמנע פעמים רבות מלעשות כן, או לחלופין – מתנה את הסכמתו לשלם את חלקו היחסי בפיצוי, בויתור מצד התובע על חלקה של הועדה המקומית בפיצוי, וזאת על מנת לשמור על חזית אחידה ולא לפגוע בטיעוני הועדה המקומית.
מצב זה, מונע לא אחת אפשרות ממשית להגיע לפשרה בתיקים שונים, פשרה שיכולה לייתר ולחסוך שנים ארוכות של ניהול הליכים משפטיים יקרים בפני מוסדות התכנון והערכאות השונות, עד לבירור התביעות.
במסגרת תיקון 115 לחוק, תוקן כאמור גם סעיף 119ד' הנ"ל, כאשר במסגרת תיקון זה, הסדיר המחוקק אפשרות לפיה ועדות מקומיות מסוימות, יהיו זכאיות לפנות לוועדת השגות ולבקש את העלאת שיעור השיפוי לגבי כלל הפיצויים שייפסקו כנגדן, לראשונה, בגין תכנית דרך מסוימת.
מנגנון זה, עשוי היה לספק פתרון ראוי לפחות לחלק מן המצבים שהוזכרו לעיל, ואולי לפתוח פתח ממשי לייעול ההליכים, בפרט במקרים בהם ייקבע כי על הגוף המשפה לשאת ב-100% מן הפיצוי שייפסק. לשם כך, מצופה היה כי ייקבע שבמקום בו יושת שיפוי מלא על הגוף המשפה, כי תינתן לו גם הסמכות לנהל את ההליכים בעצמו ולהגיע בהם לפשרות, ללא צורך בצירופה או בהסכמתה של הועדה המקומית, אולם גם ללא קביעה זו, נראה כי פטירתה המלאה של הועדה המקומית מחובת הפיצוי, צפויה הייתה ליצור מעצמה את האפקט הרצוי, באמצעות נטרול האינטרס של הועדה המקומית להביא לדחיית התביעות.
אלא שאליה וקוץ בה, שכן שהמנגנון שקבע בפועל המחוקק, אינו מאפשר לכל ועדה מקומית לפנות לוועדת ההשגות בבקשה להגדלת שיעור השיפוי אף לכדי 100%, כי אם אך ורק לוועדות מקומיות שבתחומן מועצות אזוריות, עובדה שמותירה את מרבית הועדות המקומיות המשמעויות תחת המנגנון המסורבל הקיים.
יתירה מכך, גם ביחס לוועדות המקומיות שבתחומן מועצה אזורית, אשר התיקון חל לגביהן, מהלך זה של פניה לוועדת ההשגות יתאפשר, רק לאחר שנפסקו כנגד הועדה המקומית פיצויים חלוטים וכאשר אין עוד זכות להגיש על החיוב ערר או ערעור.
במילים אחרות, קובע המחוקק כי רק לאחר שימוצו כל ההליכים המשפטיים בעניינה של התביעה בגין תכנית הדרך הספציפית, ניתן יהיה בדיעבד לקבוע כי הועדה המקומית כלל לא תישא בתשלום כלשהו, אלא אך ורק הגוף המשפה.
וכאן צריכה לבוא השאלה – במקרה בו אכן ייקבע בדיעבד כי הועדה כלל לא צריכה לשאת בתשלום כלשהו, מדוע היה צורך לנהל את מלוא ההליכים, לעתים במשך שנים ארוכות, כנגד הועדה המקומית?
האם לא ניתן היה להסתפק מלכתחילה בניהול הליך אל מול הגוף המשפה בלבד, תוך פתיחת פתח ממשי יותר להליך של פשרה? איזה טעם יש להתניית אפשרותה של הועדה המקומית לפנות לוועדת השיפוי, רק בסיומם הגמור של ההליכים המשפטיים לבירור תביעת ירידת הערך, ולא הרבה קודם לכן, ואולי כבר בתחילת הדרך?
אמנם, מלשון הוראת החוק, עולה כי מגבלה זו תחול אך ורק ביחס לפיצוי הראשון אשר ייפסק כנגד אותה ועדה מקומית, בגין תכנית הדרך הספציפית, באופן שקביעתה של ועדת ההשגות תחול מאותה נקודה גם על תביעות ירידת ערך אחרות שתוגשנה בגין אותה תכנית, דבר שלכאורה אמור היה לפשט את בירור יתר התביעות שיוגשו מאותה נקודה ואילך בגין תכנית הדרך האמורה.
אלא, שלאור העובדה כי תביעות ירידת ערך הינן תביעות המתבררות בדרך כלל במשך שנים ארוכות, סביר להניח כי השלב בו אכן ייקבע לראשונה פיצוי חלוט שלא ניתן לערער או להשיג עליו בגין תכנית דרך מסוימת, יגיע זמן רב לאחר חלוף שלוש השנים הקבועות בחוק להגשת תביעות ירידת הערך, וכאשר מלוא ההליכים שיינקטו בגין אותה תכנית דרך כבר יהיו בעיצומם, לאחר שנים ארוכות של התדיינויות בפני הגופים השונים.
לא בטוח כי המחוקק נתן דעתו על שאלות אלה, ובהיבט הזה, ניתן לומר כי התיקון לסעיף 119ד' הוא החמצה של הזדמנות אמיתית להביא לשינוי מהותי בייעול הליכי התביעות לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, בכל הנוגע לתכניות דרך.
יש לקוות כי המחוקק יתקן בעתיד הוראה זו, ויאפשר לכלל הועדות המקומיות, ולא רק לחלק מצומצם מהן, לפנות לוועדת ההשגות כבר למן נקודת ההתחלה של הגשת התביעות או אף מרגע אישור תכנית הדרך, ובכך יאפשר לחסוך זמן וכסף רב גם למבקשי הפיצוי וגם לוועדות המקומיות, באמצעות הותרת הגוף המשפה באופן מלא ומבקש הפיצוי כצדדים יחידים במגרש תביעות הפיצוי בגין תכניות דרך.