עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 92

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

האם הגיע העת להכיר באפשרות מימוש זכויות הבנייה המאושרות במקרקעין כחריג לעקרון החלוקה בעין?

מאת עוה"ד צבי שוב וקורל דרליצ'מן

 

 עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

    • אושר חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 115) התשע"ז-2017. 
    • חוק מס ריבוי דירות – דחיית מועד הדיווח לרשות המיסים ופרסום מידע ומחשבונים לחישוב המס הצפוי. 
    • שדרוג הממשק להגשה מקוונת של בקשה לרישום הערת אזהרה. 
    • תכנית להקמת 16,000 יחידות דיור בשדה דב.
    • בת חפר – החלטה להפקיד תכנית של רשות מקרקעי ישראל לכ-1,250 יחידות דיור. 
    • הרצליה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית הר/2530, מס' 504-0336685. 
    • מתחם התיירות בים המלח – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית  מס'   656-0254458. 

 

עדכוני פסיקה

 

  • הפקעות

ע"א 7137/15 מוחמד עלי עבד לאפי נ' מדינת ישראל – חישוב פיצוי לפי ס' 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943.

  • תכנון ובניה

עת"מ 28375-10-16 אילת אלחדס ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה- צפון חיפה ואח' שינויים לא מהותיים.

  • פירוק שיתוף

רע"א 17862-01-17 אבנרי נחום יאיר ואח' נ' חן ואיתי גינדי ישראל בע"מ ואח' – תביעת פירוק שיתוף במקרקעין – הסמכות העניינית.

ת"א 16975-02-16 נאורה ורשבסקי ואח' נ' פרל פרמינגר – סטייה מהסדר דיוני עליו הסכימו הצדדים וביטול שומת שמאי מוסכם.

  • איחוד וחלוקה

ת"א 1125/99 ו-ת"א 1126/99 קרן קיימת לישראל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים ואח' – "הפקעה מוסווית".

  • חוזים – הבטחה שלטונית

ה"פ 50178-10-13 מעוז דניאל חברה קבלנית לבניה בע"מ נ' עיריית ראשון לציון ואח' – דינן של התחייבויות רשות וועדה מקומית.

  • נזיקין

ת"א 44580-11-13 יורם קלוד אנקרי ואח' נ' מיכאל כהן ואח' – תביעה נזיקית בגין אישור הקלה.

  • היטל השבחה

ערר 611/15/48 אהרון שרלוביץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק לוד – הלכת בלוך המחייבת בר רשות בהיטל השבחה, חלה גם רטרוספקטיבית.

ערר רה/85093/15 יפה מזרחי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרוןתוקפה של שומת היטל השבחה מוסכמת.

עררים 102-103/16, 292/16, 336/16, 209/16, 262/16, 293/16 מיכאל איזנשטט ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושליםאין לראות במימוש בדרך מכר של זכויות לפי תכנית רחביה כמימוש מלא לעניין התוספת השלישית.

 

 

מאמר

האם הגיע העת להכיר באפשרות מימוש זכויות הבנייה המאושרות במקרקעין כחריג לעקרון החלוקה בעין?

תא (רח') 50069-10-14 חביב לוי החזקות בע"מ נ' אילנה ירמי (נבו, 16.1.17)

תא (ת"א) 43479-06-13 נחמיה יעל נ' שטרית יצחק (נבו, 16.3.17)

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קורל דרליצ'מן

במקרקעין עליהם בנוי בית מגורים דו משפחתי צמוד קרקע, מאושרת תכנית מתאר מקומית לפיה ניתן לבנות אך ורק על המגרש השלם בניין רב קומתי. הבעלים של מחצית הנכס מעוניין למכור את המקרקעין לצד ג' אשר יממש את זכויות הבנייה והבעלים של המחצית השנייה מעוניין להמשיך ולגור בבית מגוריו.

מהי דרך פירוק השיתוף הראויה? מכירה לצד ג' אשר יממש את זכויות הבנייה שתכנית המתאר המקומית החדשה מאפשרת במקרקעין או רישום בית משותף במטרה להמשיך להתגורר בהם. 

כידוע, המחוקק נתן עדיפות לעקרון "החלוקה בעין" על פני חלוקה בדרך אחרת, אך לא עדיפות ללא סייגים. ואלה הם שני החריגים: האחד, כאשר המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה על פי דיני התכנון והבניה. השני, כאשר חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם (ס' 40(א) לחוק המקרקעין). לאור הדמיון בין חלוקה בעין לרישום בית משותף, מצאו בתי המשפט הצדקה להחיל את החריג האחרון, "הפסד ניכר", גם על חלוקה בדרך של רישום בית משותף (ע"א 8318/96 קוצר נ' ציתיאת). מכאן, שחלוקת השיתוף צריכה להיעשות בדרך של רישום בית משותף, אלא אם הוכח כי אפשרות זו תגרום ל"הפסד ניכר". האם רישום בית משותף כפוף גם לדיני התכנון והבניה? לשאלה זו נחזור בהמשך.

גדרותיו של אותו "הפסד ניכר" שהחוק מדבר בו נקבעו ברע"א 1017/97 רדילביץ' נ' מודעי (להלן: "פס"ד רדילביץ' נ' מודעי"), שם דובר על בניין בן 3 קומות אשר היה זקוק לשיפוץ מסיבי. השותף האחד העדיף את דרך החלוקה בעין ורישום בית משותף. השותף השני העדיף למכור את המקרקעין לאור המעמסה הכלכלית הכרוכה בשיפוץ הבית.

בית המשפט העליון קבע כי "השאלה עד היכן נרחיק לכת בפרישת תחומו של אותו "הפסד ניכר" הינה שאלה של "מדיניות"; קרא: מדיניות החוק ומדיניות פרשנות החוק באשר לחלוקת הטריטוריה כולה בין סוגי המקרים שבהם יורה בית-משפט על חלוקה בעין לבין סוגי המקרים שבהם יורה בית-משפט על מכירה למרבה במחיר".

כמו כן נקבע, כי בשם עקרון החלוקה בעין יש לדחות את הפרשנות כי הפסד הנובע ממניעת רווחים עתידיים נחשב הפסד ניכר:

"אכן, יכולתו של בעלים- שותף לכפות פירוק השותפות על הבעלים- השותף האחר, אין פירושה כי זכאי הוא- "בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות"- לבצע עסקאות- מקרקעין מניבות רווחים… על המבקש פירוק שיתוף לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית… ההפסד שבו מדובר אינו הפסד ישיר הנובע ממעשה חלוקתו של הנכס בדרך זאת או אחרת, אלא הוא בגדר "מניעת רווחים עתידיים" אם יוספו לבניין קומות נוספות או אם ייהרס…".

מאז ניתן פס"ד רדילביץ' נ' מודעי בשנת 1998 ועד ימינו, בתי המשפט פירשו את המונח "אובדן רווח עתידי" כך שהוא כולל בתוכו את אפשרויות מימוש זכויות הבנייה בנכס. כך למשל, ביום 16.1.17, ניתן פסק דין על-ידי בית משפט השלום ברחובות (על-ידי כב' השופטת רנה הירש) אשר בחן סוגיה זו וקבע, על בסיס פרשת רדילביץ' נ' מודעי, כי יש להורות על פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף, שכן הרווח הכלכלי האפשרי ממימוש אפשרויות הבנייה בנכס, אינו עדיף על פני חשיבות השמירה על קניינו של אדם.

בקביעתו זו בית המשפט הכיר בכך ש"את זכויות הבנייה הקיימות לא ניתן יהיה לממש כל עוד הבעלים כולם אינם משתפים פעולה לצורך כך". עוד קבע, כי "דחיית המועד שבו יוכלו בעלי המקרקעין ליהנות מאותן זכויות בנייה, אף אם היא משום הפסד כלכלי משמעותי, אינה מהווה הפסד ניכר כנדרש בחוק".

הנה כי כן, משנרשמו המקרקעין כבית משותף הרי שלא ניתן לפרק בהם את השיתוף עוד (ר' ס' 56 חוק המקרקעין). המשמעות דה פקטו של פסק דין זה היא כי לא יהיה ניתן להפוך את בית המגורים הדו- משפחתי למבנה מגורים המכיל בין 12 יח"ד ל- 36 יח"ד (בהתאם להוראות תכנית המתאר המקומית החלה). בנוסף, רישומם של המקרקעין כבית משותף ייצור בכיה לשנים רבות, שכן ייסתם הגולל על זכויות הבנייה המאושרות, פיתוחם התכנוני של המקרקעין ייעצר והמקרקעין יקפאו על שמריהם- והכל עד שהשותפים יגיעו להסכמות ביניהם וייתכן אף שהדבר לא יקרה לעולם. במקרה זה, בניגוד לכלל, פירוק השיתוף יפגע במגמה הרצויה של פיתוח המקרקעין- היא תכליתו הראשונית, כפי שנקבע פעמים רבות בפסיקה.

ומכאן השאלה המתבקשת – בימינו, עידן בו משאב הקרקע הוא מוגבל והמחוקק מחוקק חוקים שמטרתם לעודד בעלי מקרקעין "לשחרר" קרקעות, האם הגיע העת לשנות את ה"מדיניות" שאומצה על ידי בית המשפט העליון לפני כ- 20 שנים בפרשת רדילביץ נ' מודעי לפיה מימוש הפוטנציאל הטמון בקרקע לא יחשב הפסד ניכר? האם הרציונל העומד מאחורי עיקרון החלוקה בעין לפיו, יש לנסות להותיר בידי הבעלים את רכושו הקרקעי- קיים עוד? והאם הוא עדיף על פני הצורך במימוש זכויות הבנייה בנכס?

פרשנות זו של בתי המשפט מעלה שאלות נוספות על ההבדלים בין המישור הקנייני והמישור התכנוני, ובין היתר האם זכויות הבנייה במקרקעין אינן חלק מזכות הבעלות? המונח "זכויות בנייה" לא מוגדר בחוק המקרקעין, אלא הוא צמח מתוך חיי המעשה. באופן כללי ניתן לומר, כי זכויות בנייה מבטאות את היקף וסוג הבנייה המותר במקרקעין לפי התוכניות הרלוונטיות החלות עליהם (ר' ע"א 151/87 ש. ארצי, חברה להשקעות בע"מ נ' רחמני, פ"ד מג(3) 489, 503 (1989)).

ב-ע"א 467/14 שרה דול שטינברג נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ (9.9.15) קבע בית המשפט העליון, כי:

"זכויות בנייה… נמצאות בתווך שבין דיני המקרקעין לדיני התכנון והבנייה – מצד אחד זכויות הבנייה נובעות מזכויות הבעלות בקרקע ומן הצד השני זכויות הבנייה תלויות בהליכים תכנוניים ומשתנות בהתאם אליהם. היקפן של זכויות הבנייה בקרקע הוא ממאפייניה המרכזיים ואף משפיע באופן קריטי על שוויה".

מצב דברים בו רישום בית משותף מעקר את אפשרות מימוש זכויות הבנייה המאושרות במקרקעין, בהכרח מוביל לפגיעה בזכות הקניינית של השותף. לכן, ההבחנה בסיטואציה זו בין "קניין" ל"תכנון" הינה מלאכותית.

ואם בכל זאת יטען הטוען, כי אין לכלול במסגרת הביטוי "הפסד ניכר" את אפשרות מימוש זכויות הבנייה במקרקעין, הרי שלדעתנו הפרשנות המוצעת במאמר זה אינה מצריכה שינוי חקיקתי, ונסביר. כאמור, מלבד החריג של "הפסד ניכר" קבע המחוקק, כי עיקרון החלוקה בעין כפוף לדיני התכנון וככל והחלוקה אינה אפשרית על פיהם, הרי שעיקרון החלוקה בעין ייסוג מפני דיני התכנון. דיני התכנון קובעים הן אם ניתן לחלק את המקרקעין והן אם ניתן לבנות עליהם. וראוי כי פירוק השיתוף במקרקעין יעשה תוך מיצוי המישור התכנוני ולא התעלמות ממנו. כך לדוגמא, נניח שתכנית מאושרת מורה על הריסת מבנה ואחד מהשותפים מבקש לפרק את השיתוף בדרך של רישום בית משותף. האם במצב דברים זה יעדיף בית המשפט להורות על פירוק שיתוף בהתעלם מהמצב התכנוני? בדומה, נראה כי אין להתעלם ממצב הזכויות התכנוני במקרקעין.

ביום 16.3.17 ניתן פסק דין על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב (על ידי כב' השופט יהושע גייפמן), שם עסק בית המשפט בפירוק שיתוף של מגרש שנוצר מכח חוק התכנון והבנייה. זכויות הבניה במגרש הינן לבניית שני בנייני מגורים ומרתף חניה משותף לשני הבניינים. בעוד ששותף אחד טען שיש לפרק את השיתוף בדרך של חלוקה בעין (כך שלכל אחד משני המגרשים שייווצרו לאחר החלוקה יבנה בניין נפרד עם חניה משלו), השותף השני טען שיש להורות על פירוק השיתוף בדרך מכירה ולאפשר לצדדים שלישיים להשתתף בהתמחרות. בית המשפט הורה על מינוי של עו"ד חיצוני לשם המצאת תשריט מאושר על ידי מוסדות התכנון. בהעדר המצאת תשריט מאושר, הורה ביהמ"ש כי יש לפנות לפירוק בדרך של מכירה. אמנם בית המשפט חוזר על ההלכה כי הפסד ניכר לא עוסק בשאלה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון במקרקעין (זאת ביחס לשאלה האם יש להעדיף מכירת המגרש השלם על פני חלוקת המגרש לשניים והקמת שני בניינים נפרדים על כל מגרש), אך הוסיף את הדברים הבאים:

"לא הוכח שחלוקת המגרש לשני מגרשים ובניית בנין עם חניה נפרדת על כל מגרש תגרום הפסד ניכר לשותפים. לא הוכח שהחלוקה תגרע מזכויות הבניה. גם כיום ניתן לבנות את שני הבניינים בנפרד ולא בעת ובעונה אחת. לא הונחה תשתית עובדתית התומכת בטענה שחלוקה בעין תגרום להפסד ניכר לשותפים".

אמירה זו מותירה פתח לעתיד לבוא ולבחינה מחודשת של השאלה האם הגיע העת להכיר באפשרות מימוש זכויות הבנייה המאושרות במקרקעין כחריג לעקרון החלוקה בעין?

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

אושר חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 115) התשע"ז-2017

ביום 22.3.17, אושר בכנסת חוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 115) התשע"ז – 2017, העוסק בעיקרו בסוגיית דרישת מוסדות התכנון לקבלת כתבי שיפוי ממגיש תכנית או ממבקש היתר לפי העניין. נקבע, כי ניתנת  סמכות למוסד התכנון הדן בתכנית שהוגשה לו, לדרוש מיזמים חתימה על כתב שיפוי, מלא או חלקי, מפני תביעות ירידת ערך על פי סעיף 197 כתנאי להפקדה או אישור התכנית בתנאים שנקבעו בחוק. כמו כן, נקבעו בחוק התנאים לדרישת מוסד התכנון לקבלת כתב שיפוי במקרה בו הוגשה בקשה להיתר מכח תכנית שבה נדרש אישור מוסד תכנון שאינו רשות רישוי, כמפורט בחוק. עוד נקבע, כי שר האוצר בהסכמת שר המשפטים יקבע נוסח אחיד לכתב שיפוי כאמור, ויכול שיקבע נוסחים שונים לעניין סוגים שונים של תכניות.

בנוסף נקבע לעניין גביית היטל השבחה מכח תמ"א 38: "ואולם, על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בניה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל-2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14א(א)(2) לתוכנית האמורה, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה בכפוף להוראות סעיף קטן (ב2)". בחוק נקבעו הוראות תחולה ומעבר בהם נקבע, כי ההוראות בעניין היטל ההשבחה כאמור יחולו על היתר שהבקשה לקבלו הוגשה מיום 22.03.17 ואילך.

 

חוק מס ריבוי דירות – דחיית מועד הדיווח לרשות המיסים

ופרסום מידע ומחשבונים לחישוב המס הצפוי

בתקנות חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2017 ו-2018) התשע"ז-2016, נקבע כי על בעלי שלוש דירות ומעלה להגיש הצהרה לרשות המסים עם פירוט נכסיהם עד ליום 31.03.2017, אולם, מנהל רשות המסים, מר משה אשר, בהתייעצות עם שר האוצר, דחה את מועד הדיווח כמפורט בחוק על ריבוי דירות ליום 30.06.2017, וכאמור, עד למועד זה יהיה על בעלי שלוש דירות ומעלה להגיש הצהרה לרשות המסים עם פירוט נכסיהם.

בנוסף, רשות המיסים פרסמה באתר האינטרנט שלה מידע וכלים שיסייעו לבדיקת החבות במס, זכאות לפטור או חיוב חלקי ואופן הגשת הדיווחים והבקשות שניתן להגיש לרבות טפסים שונים. עוד העלתה רשות המיסים, מחשבון לחישוב הסכום הקובע והמס לתשלום ומחשבון לבדיקת זכאות לפטור/חיוב חלקי כולל חישוב המס החל. המחשבונים הינם כלי עזר לציבור ואינם מחייבים את הרשות בקביעותיה.

 

שדרוג הממשק להגשה מקוונת של בקשה לרישום הערת אזהרה

הממונה על המרשם ומנהל אגף רישום והסדר מקרקעין, עו"ד שלומי הייזלר, הודיע כי ביום 15.3.17, עלתה לאוויר גרסה משודרגת של הממשק להגשה מקוונת של בקשה לרישום הערת אזהרה. גרסה זו כוללת מספר שינויים עיקריים, כגון: מתן אפשרות להגשת מס' פעולות למס' נכסים, מתן אפשרות להחזרת תיק לתהליך, העלאה של פרטי ההתקשרות באופן אוטומטי ברגע ההתחברות למערכת המקוונת ועוד. בנוסף, במסגרת הגרסה החדשה עודכן טופס הצהרת עורך הדין, ומעתה יש לעשות שימוש בטופס זה בלבד, חשוב להדגיש בעניין טופס ההצהרה, כי אין צורך להדפיס את הטופס ולחתום עליו באופן ידני, אלא די בהשלמת הפרטים הנדרשים בטופס ושמירתו והעלאתו כקובץ חתום אלקטרונית.

 

תכנית להקמת 16,000 יחידות דיור בשדה דב

הועדה המקומית לתכנון ובניה בתל אביב קיימה דיון בתכנית רשות מקרקעי ישראל, עיריית תל אביב ומנהלי הגוש הגדול, לבניית 16,000 יחידות דיור לאחר פינוי שדה התעופה – שדה דב.

התכנית משתרעת על פני כ- 1,490 דונם, מתוכם כ- 420 דונם הם שטחים סחירים. שטח המגורים הצפוי כולל כ- 16,000 יחידות דיור שמחולקות בתמהיל הכולל כ- 4,000 יח"ד בגודל 2-3 חדרים, 8,000 יח"ד בגודל 4 חדרים, וכ- 4,000 יח"ד בנות 5 חדרים ומעלה. רובע זה יכלול גם בתי מלון בהיקף של                     כ- 1500-2000 חדרים.

ע"פ מנהל רשות מקרקעי ישראל, עדיאל שמרון, תכנית שדה דב מייצרת את אחת מעתודות הדיור הגדולות ביותר לרשות אזרחי ישראל בלב אזורי הביקוש.

הרובע החדש צפוי להיות הרובע האנרגטי הראשון בישראל. בין היתר, הרובע צפוי לייצר באופן עצמאי את החשמל שהוא זקוק לו מבלי להעמיס על ייצור החשמל של ת"א.

 

בת חפר – החלטה להפקיד תכנית של רשות מקרקעי ישראל לכ-1,250 יחידות דיור

הרינו לעדכן כי ביום 15.2.17, החליטה הועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל), להפקיד את תכנית רמ"י בבת חפר המיועדת לכ- 1250 יח"ד. התוכנית כוללת כ- 1,000 יח"ד למגורים וכ- 250 יח"ד לדיור מוגן.

מטרות התוכנית, בין היתר, הינן הרחבת היישוב בת חפר וחיזוקו באמצעות הגדלת מגוון יחידות הדיור ויצירת מרכז חדש,  בייעודי קרקע שונים, אשר ישרת את הישוב הקיים ואת ההרחבה המוצעת.

התכנית מציעה כ-110 דונם שטח עיקרי למבני ציבור וכ-160 דונם לשטחים פתוחים, בין היתר מוצעים בשטח התכנית שטחים לבית ספר אזורי, גני ילדים, מתנ"ס ולצרכים נוספים כגון רווחה, ספורט, משרדי הרשות המקומית ועוד.

 

הרצליה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית הר/2530, מס' 504-0336685

הרינו לעדכן על מסירת הודעה, בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ח-1965, בדבר אישור תכנית מתאר מקומית הר/2530, מס' 504-0336685, הרצליה. מטרת התכנית הינה, בין היתר, התווית מסגרת תכנונית כוללת להבטחת איכות חיים עירונית לתושבי העיר, העצמת מעמדה הכלכלי של הרצליה בתחום התעסוקה – תוך הגדלת מס' מקומות העבודה, פיתוח של מערך הדרכים והתחבורה, תוך העדפת תחבורה ציבורית. התכנית קובעת, בין היתר, הוראות להכנת תכניות מפורטות שמכוחן ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה, ניצול הקרקע באופן יעיל ויצירת עתודות קרקע זמינות לבנייה ועוד.

 

מתחם התיירות בים המלח –

הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית  מס' 656-0254458

הרינו לעדכן כי ביום 28.2.17 פורסמה ברשומות הודעה לפי סעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 656-0254458, במתחם התיירות בים המלח. התכנית קובעת איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים בתחום התכנית. מטרות התכנית, בין היתר, שדרוג מתחם התיירות הקיים בים המלח, הרחבתו ופיתוחו כמתחם ייחודי בקנה מידה בינלאומי, במטרה למצות את הפוטנציאל התיירותי של האזור.

עיקרי התכנית: קביעת הוראות, זכויות בנייה ושינוי ייעוד משירותי מרפא ונופש למלונאות. מייעוד תיירות ונופש למלונאות ולמסחר ותיירות. וכן, משטח ציבורי פתוח למבנים ומוסדות ציבור, למלונאות ולדרכים ועוד. בנוסף, קביעת הוראות בינוי, הוראות סביבתיות, הוראות נופיות, צמצום קו בניין של דרך ארצית וקביעת תנאים למתן היתר בנייה.

עדכוני פסיקה

 

חישוב פיצוי לפי ס' 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943

שם ומספר הליך: ע"א 7137/15 מוחמד עלי עבד לאפי נ' מדינת ישראל

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' השופטים המשנה לנשיאה א' רובינשטיין, י' דנציגר, ע' פוגלמן.

תאריך מתן פסק הדין: 23.2.2017   ב"כ המשיבה: עו"ד שמרית גולן.

פרטי הנכס: חלקה 2 בגוש 18991, סמוך לעיר כרמיאל.

ערעור על פסק דינו המשלים של בית המשפט המחוזי בחיפה בת"א 1019/03 מיום 3.9.2015, שניתן על ידי סגן הנשיא השופט י' כהן. המערער היה הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 2 בגוש 18991, המצויים בסמוך לעיר כרמיאל, ושטחם 7,144 מ"ר (להלן: "המקרקעין"). הודעה על כוונת המשיבה להפקיע את המקרקעין פורסמה ביום 19.3.1976, וביום 1.9.1983 פורסמה הודעה על דבר הקניית המקרקעין למדינה. על פי תכנית המתאר הרלבנטית, המקרקעין יועדו לחציבה, משנמצא בהם מרבץ שיש. בגין הפקעת המקרקעין קיבל המערער סכומים שאינם שנויים במחלוקת החל משנת 2003 ואילך. בד בבד, הגיש המערער תביעה לפיצויים בגין ההפקעה לבית המשפט המחוזי, בה עתר לפיצוי לפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה") ולחילופין לפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה.

במסגרת פסה"ד מושא הערעור דן בית המשפט המחוזי בפיצוי שהמערער זכאי לקבל על פי סעיף 13 לפקודה. תחילה, עמד בית המשפט המחוזי על קביעתו של בית משפט זה בע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012) (להלן: "עניין הייטנר") כי פיצוי לפי סעיף 13 נועד לשקף את ההפסד שנגרם לבעל המקרקעין בגין אי תשלום הפיצויים במועד ההפקעה, וכי פיצוי זה, בגין אובדן ה"פירות", ייגזר כאחוז משווי המקרקעין משנה לשנה. בית המשפט המחוזי המשיך וקבע כי המקרקעין שהופקעו מן המערער יועדו כאמור לחציבה, ומשכך, ככל שמופקים מהם המחצבים כך הולכים המקרקעין ומתכלים. בהתאם, גם שווי הקרקע הולך ופוחת עם השנים, ויש להביא זאת בחשבון בעת חישוב הפיצויים.

בית המשפט המחוזי אף בחר לאמץ את חוות הדעת מטעם המשיבה (מר יצחק רוגבין), לפיה יש לחשב את דמי החכירה לפי שיעור של 2.5% מפדיון מכירת המחצבים המופקים מהמקרקעין, בהתאם לעתודות המחצבים המשתנות בכל שנה. זאת על פני חוות הדעת מטעם המערערת , במסגרתה חושבו דמי החכירה לפי שיעור של 6% משווי המקרקעין, ועל בסיס ההנחה ששווי המקרקעין עולה משנה לשנה. בית המשפט ציין כי הגם שחוות דעתו של רוגובין אינה תואמת את הכללים שנקבעו בעניין הייטנר, הדבר מוצדק, שכן יש לאבחן את עניין הייטנר מהמקרה דנן.

השאלה המשפטית אשר נבחנה במסגרת הערעור היא האם יש לחשב את הפיצוי לו זכאי המערער (לפי המסלול הקבוע בסעיף 13 לפקודה) בהתאם לדרך החישוב אשר הותוותה בהלכת הייטנר, או שמא בצדק אבחן בית המשפט המחוזי את שני המקרים, וקבע כי כללי החישוב שנקבעו בהלכת הייטנר אינם מתאימים לנסיבות העניין דנא.

בית המשפט העליון קבע כי יש לדחות את הערעור. בעניין הייטנר התעוררה שאלה ייחודית אשר נגעה לאופן חישוב דמי החכירה שישולמו לבעל המקרקעין המופקעים במצב שבו קיים פער בין שוויו הפוטנציאלי של הנכס לבין השימוש המידי שניתן לעשות בו. במקרה דנן, לא אמור להיות פער בין דמי השכירות ה"רעיוניים" לבין דמי השכירות ה"קונקרטיים", שהרי הקרקע יועדה לחציבה ואף בפועל שימשה כמחצבה. הפער בין הפוטנציאל הבלתי ממומש לבין מצב הקרקע בפועל, אשר היה קיים בעניין הייטנר, לא קיים בנדון. הפער בעמדות הצדדים נובע מהבדלים קונספטואליים באופן החישוב של דמי השכירות הרעיוניים שצריכים להיות משולמים כפיצוי לפי סעיף 13 לפקודה (כפי שנקבע בפסיקה ובין היתר בעניין הייטנר), ולא מההבדל העקרוני באופן החישוב שעליו דובר בעניין הייטנר.

בנוסף, בית המשפט העליון לא מצא הצדקה להתערב בהתרשמותו של בית המשפט מחוות הדעת שהוצגו לפניו, ובקביעותיו באשר להן.

הערת מערכת:

יוזכר, כי לאחרונה הוגשה הצעת חוק שמטרתה ביטול רטרואקטיבי של "הלכת הייטנר" בהתייחס לתביעות שהוגשו על פי סע' 13 טרם החלת תקופת ההתיישנות להפקעות על פי הלכת בית המשפט העליון "בעניין ארידור".

המערכת כבר הביעה עמדתה המסתייגת מהתערבות חקיקתית רטרואקטיבית של הפיצוי המגיע בגין הפקעה בנימוק של הגנה כביכול על הקופה ציבורית.

 

שינויים לא מהותיים

שם ומספר הליך: עת"מ 28375-10-16 אילת אלחדס ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה – צפון חיפה

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים –  בפני כב' השופט רון סוקול.

תאריך מתן פסק הדין: 12.2.17 ב"כ המשיבים: עוה"ד ש' שושני-קפלן, מ' ג'ובראן.

 

פרטי הנכס: שטח היישוב פרדס חנה-כרכור

עתירה מנהלית כנגד ההחלטה לאשר את תכנית המתאר הכוללנית לפרדס-חנה כרכור, ובקשה לביטול חלק מהוראות התכנית. העותרים מיקדו טיעוניהם בטענה כי התכנית שפורסמה להפקדה כוללת שינויים מהותיים החורגים מהחלטת הוועדה בדבר ההפקדה. שינויים אלו, מנוגדים למטרת התכנית ולצביון הכפרי שביקשה לשמר, ועל כן היה על רשות התכנון לשוב ולהציג את התכנית בפני מליאת הוועדה המחוזית על מנת שתשקול את עמדתה ותחליט האם לאפשר את פרסומה של התכנית להפקדה. לטענתם, לא ניתן לעקוף את החובה להביא את התוכנית לאישור הוועדה.

בית המשפט ציין בפסק דינו כי באופן עקרוני, כאשר מוסד תכנון מחליט על אישורה של תכנית להפקדה בכפוף לשינויים ותיקונים, ברי ששינויים ותיקונים אלו לא יכולים להביא לשינוי מהותי בתכנית עד כדי שינוי פניה ללא היכר. כך ברי כי לא ניתן לשנות את הייעודים שנקבעו בתכנית, לשנות את תחום התפרסותה של התכנית, לשנות את התפיסה התכנונית שעמדה בבסיסה של התכנית וכדומה.

לעומת זאת, כאשר מוסד התכנון  מבקש לכלול בתכנית שינויים קלים שאינם בעלי משמעות מהותית ואשר אין בהם כדי לשנות את עיקרי התכנית, הוא מוסמך להורות על אישור התכנית בתנאים ולהותיר את הדיון בשינויים להמשך ההליך התכנוני ללא צורך בהחזרת הדיון בפניו.

בית המשפט קבע, כי טיבם של השינויים ייבחן לאורה של התכנית כולה ובמבחן זה השינויים בתכנית אינם ממין אלו שמצדיקים החזרת הדיון לוועדה בטרם ההפקדה. עוד הוסיף בית המשפט, כי ככל שהעותרים סברו כי ישנם שינויים מהותיים, היה עליהם לפנות לבית המשפט ללא דיחוי, ובטרם נדונו ההתנגדויות.

בסופו של יום, קבע בית המשפט, כי אפילו נפלו פגמים בעריכת השינויים בתכנית, אלו נרפאו במסגרת הדיון בהתנגדויות בפני החוקר וועדת המשנה, וכי לבסוף, החלטות מוסדות התכנון הן החלטות מקצועיות, מבוססות על שיקול דעת מקצועי ואין להתערב בהן.

מטעמים אלו ואחרים – העתירה נדחתה.

הערת מערכת:

יש לציין, כי התייחסות בית המשפט והדרישה כי היה על העותרים לפנות לערכאות בשלב מוקדם, סותרת, בכל הכבוד, את ההלכה הפסוקה כי טרם פניה לערכאות יש למצות הליכים בפני ערכאות התכנון. בתי המשפט דוחים תדיר הליכים המוגשים כנגד החלטות ביניים טרם שנסתיימו ההליכים בפני ערכאות התכנון.

 

תביעת פירוק שיתוף במקרקעין – הסמכות העניינית

שם ומספר הליך: רע"א 17862-01-17 אבנרי נחום יאיר ואח' נ' חן ואיתי גינדי ישראל בע"מ ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו  בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' השופטת אביגיל כהן.

תאריך מתן פסק הדין: 22.2.17 ב"כ המשיבה 1: עוה"ד ה' לביא-יתים, א' חזקיהו.

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 375 גוש 6526 בהרצליה.

עסקינן בבקשת רשות ערעור על החלטת בית משפט השלום בתל אביב, אשר דוחה את בקשת המבקשים למחיקת תביעה לפירוק שיתוף אשר הגישה גינדי, המשיבה, בשל חוסר סמכות עניינית. משכך הגישו המבקשים את הבקשה דנא לקבלת רשות ערעור על ההחלטה.

ענייננו בתובענה לפירוק שיתוף במקרקעין, אשר בהתאם ללוח ההקצאות לגינדי 54.602% מהזכויות במגרש, בחלקם היא רשומה כבעלים ובחלקם רשומה לטובתה הערת אזהרה. במסגרת התביעה מבקשת גינדי לפרק את השיתוף במקרקעין.

המבקשים טענו כי מדובר במקרקעין בהם גינדי אינה רשומה כבעלים על מלוא הזכויות והיא בעלת זכות אובליגטורית מותנית בלבד, ומאחר ומדובר בפירוק שיתוף הנוגע לזכויות ושווי זכויות במקרקעין העולה על 2.5 מיליון ₪, הסמכות העניינית נתונה לביהמ"ש המחוזי ולא לשלום.

בית המשפט נתן רשות ערעור, דן בערעור לגופו, וקבע כי בעניין שאלת סמכותו העניינית של בית משפט השלום לדון בתובענות כגון דנא, טרם נקבעו מסמרות בבית המשפט העליון ובמחוזי חלוקות הדעות.

בית המשפט קבע, כי סמכותו העניינית של בית משפט השלום קבועה בסעיף 51 לחוק בתי המשפט, התשמ"ד – 1984 וכל עניין שאינו מנוי בסעיף זה, נתון לשיפוטו של ביהמ"ש המחוזי, בהתאם לסעיף 40 (1) לחוק. בית משפט השלום מוסמך לדון בתביעות כספיות בסכום שאינו עולה על 2,500,000 ₪ (סעיף 51 (א) (2) לחוק). הלכה היא, כי משבעל דין תובע סעד אשר שוויו אינו ניתן להערכה מסורה התביעה לסמכותו של בית המשפט המחוזי, אולם משניתן שווי הסעד להערכה, הרי הסמכות נקבעת לפי סכום התובענה. סעיף 51 (3) לחוק מסייג את גבול סמכותו של בימ"ש השלום בענייני מקרקעין וקובע כי בימ"ש שלום מוסמך לדון בתביעות שנושאן חזקה או שימוש במקרקעין וכן חלוקת מקרקעין, אולם הוא אינו מוסמך לדון בתביעות שעניינן חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין. שאלת הסמכות העניינית נבדקת לפי הסעדים המבוקשים במסגרת התובענה. בית המשפט ציין את רע"א 1924/16 אבו ג'אנם נ' נכסי רמלה 3 בע"מ, שם דן ביהמ"ש העליון בשאלת הסמכות העניינית לדון בתביעה לפירוק שיתוף וקבע כי מאחר ומתן הסעד המבוקש לא יכריע  באשר לזכויות הקנייניות משום שהזכויות במגרש טרם נרשמו, אין מדובר בפועל בסעד הנוגע לזכות קניינית, ועל כן הסמכות העניינית תיקבע בהתאם לשווי התובענה.

בעניינו קובע בית המשפט, כי בשונה מעניין אבו ג'אנם, על כל המגרש רשומות זכויות בעלות והזכויות שטרם נרשמו על שם גינדי, אך לגינדי יש הערת אזהרה בגינן, נובעות למעשה, מכוח זכויות של מי שיש להם זכויות בעלות במקרקעין. תשתית עובדתית זו, מובילה למסקנה כי עסקינן במקרה של פירוק שיתוף במקרקעין והסמכות נתונה לבית משפט השלום ולכן אין מקום להתערב בהחלטת בית משפט קמא.

לאור האמור דחה בית המשפט את הערעור וקבע כי המערערים יישאו בהוצאות משיבה 1 ובשכ"ט עו"ד בסך 8,000 ₪.

הערת מערכת:

ברי הוא, כי התייחסות שונה למקרקעין רשומים ממקרקעין שאינם רשומים, אינה תואמת את ההיגיון לפיו עצם הרישום לא הופך זכויות למקרקעין וההיפך, החלת חוק המיטלטלין על מקרקעין שאינם רשומים וחוק המקרקעין על הרשומים, הופך את אקט הרישום למזכה התייחסות שונה, דבר שאינו סביר, שהרי בסופו של יום יירשמו המקרקעין על שם בעלי הזכויות.

 

סטייה מהסדר דיוני עליו הסכימו הצדדים וביטול שומת שמאי מוסכם

שם ומספר הליך: ת"א 16975-02-16 נאורה ורשבסקי ואח' נ' פרל פרמינגר

ערכאה: בית המשפט השלום בחיפה בפני כב' השופטת תמי לוי יטח.

תאריך מתן פסק הדין: 1.3.17  ב"כ הצדדים:  לא צוין.

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 5 בגוש 10919, ברחוב שרל לוץ, חיפה.  

תביעה שתחילתה כתביעת פירוק שיתוף במקרקעין ובעקבות הסדר דיוני אליו הגיעו הצדדים שינתה מהותה. הצדדים הסכימו כי ימונה שמאי מקרקעין חיצוני אשר יעריך את שווים של המקרקעין בשוק החופשי ממוכר מרצון לקונה מרצון, ובהתאם לשומתו, הנתבעת תרכוש את חלקם של התובעים במקרקעין והנתבעת שומרת על זכותה להגיש תביעה להוצאות שהוציאה בקשר עם ההליך.

לאחר שהשמאי הוציא חוות דעת והשיב לשאלות הבהרה שהגישו הצדדים, הגישה הנתבעת רשימת טענות כלפי השומה, אופן חישובה וטענה, בין היתר, כי השמאי לא לקח בחשבון פרמטרים שהיה אמור לקחת וכן כי הנתונים להשוואה היו מוטעים ומטעים, לטעמה. כמו כן, העלתה הנתבעת טענות נספות כלפי הצדדים להליך המשפטי.

בית המשפט דחה את כל טענות הנתבעת ואישר את חוות דעת המומחה על כלל רכיביה. בית המשפט קבע בנוגע להסדר הדיוני, כי הוא סוכם וגובש בין הצדדים לאחר הידברות ביניהם, ולאחר שהצדדים הסכימו לאמץ הסכמות חדשות כבסיס לפתרון המחלוקת שביניהם, תוך ויתור או זניחה של יתר טענותיהם נשוא כתבי הטענות.

בפסיקה ובספרות נכתב רבות, כי יש לכבד את רצונם של בעלי הדין לנווט בהסכמה הדדית את דרך ניהולו של המשפט ואת דרך סיומו, ואף לסטות מדיני הראיות לשם כך, אף שהסכמת הצדדים להסדר הדיוני, אין פירושה כבילתו של בית המשפט להסדר. במקרה דנא, סבר בית המשפט, כי הנתבעת מנועה ומושתקת מהעלאת טענות בנוגע לעצם הגשת התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין כנגד מי שאינו שותף במקרקעין, בנוגע לזהות יורשי העיזבון, בנוגע לאפשרות לחלוקה בעין ועוד כהנה וכהנה טענות שהועלו על ידה בכתב ההגנה ו/או בסיכומיה, באשר טענות אלה חורגות מההסדר הדיוני לו היא הסכימה, ואין להידרש להן.

בנוגע לתקיפת חוות דעת המומחה קבע בית המשפט, כי על פי ההלכה הנטייה היא שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט בהיעדר טעות בולטת, על אחת כמה וכמה, כאשר מדובר במומחה מוסכם. בית המשפט קבע כי אין גבול לבדיקות שיכול המומחה לבצע בעת עריכת חוות דעתו, ואולם משיקולי יעילות ותועלת, נקבע התקן לעריכת חוות דעת שמאית של מועצת שמאי המקרקעין, בו עמד השמאי המומחה, אף אם אופן יישומו של התקן אינו הולם את הדרישות והציפיות הנטענות על ידי הנתבעת.

עוד ציין בית המשפט, כי הנתבעת לא נתנה לשמאי אפשרות להתייחס לטענותיה במסגרת חקירה נגדית ולכן קבע בית המשפט, כי עצם הבקשה לפסול את חוות הדעת ולמנות מומחה אחר, תוך ביטול ההסדר הדיוני, לא רק שיש בה סתירה פנימית, אלא שיש בה חיזוק למסקנה כי כל מטרתה של הנתבעת, הינה להיחלץ מהסדר הדיוני המחייב אותה, ולשנות את תוצאות חוות הדעת מהן אינה שבעת רצון.

לאור האמור, ובהתאם להסדר הדיוני, חייב בית המשפט את הנתבעת לשלם לתובעת מחצית משווי המגרש, כפי שהוערך על ידי המומחה, וכן הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד.

הערת מערכת:

דיו רב נשפך בערכאות השונות למעמדו של שמאי מוסכם שמונה על ידי הצדדים, האם מדובר במומחה, בורר או מעמד אחר. על כן, על הצדדים להסכמות לנסח באופן ברור ומפורש מה כוונתם בעצם המינוי, הותרת אפשרויות הערעור או שמא שלילתן, המנגנון לכך ועוד.

 

"הפקעה מוסווית"

שם ומספר הליך: ת"א 1125/99 ו-ת"א 1126/99 קרן קיימת לישראל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה בת-ים ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בפני כב' השופט ישעיהו שנלר, סגן נשיא.

תאריך מתן פסק הדין: 23.2.17  פרטי הנכס: חלקות 131, 5, 4 בגוש 7154, בת ים.

ב"כ הנתבעות: עוה"ד תמר מדר, מירב קנזי-נאמן.

עסקינן בשתי תביעות מאוחדות, שעניינן מקרקעין שהיו בבעלות התובעות ואשר נכללו בתוכניות איחוד וחלוקה בשלהי שנות השישים של המאה הקודמת, אשר לטענת התובעות "נלקחו מהן" כאשר לא ניתן בגינן כל פיצוי. התביעות נדחו בשנת 2002 מחמת התיישנות, אולם במסגרת ערעור שהמתין להכרעה ב"עניין ארידור", הושבו לבסוף לשם בירור לבית המשפט המחוזי.

בית המשפט דן בפסק הדין, בין היתר, בשאלה האם מדובר אכן ב"לקיחת מקרקעין" ללא פיצוי כפי שציינו התובעות או שמא מדובר באופן מעשי בתביעה לפגיעה בזכויות במסגרת תכנית איחוד וחלוקה.

בית המשפט ציין, כי "תוכנית איחוד וחלוקה והחיובים הכספיים מכוחה שונים מחיובים כספיים הקשורים להפקעה מכח פקודת הקרקעות. אכן, ככל שמבוצעת הפקעה בפועל במסגרת נטילת חלקים מזכויות בעלי המגרשים, אף אם מדובר במסגרת של תוכנית איחוד וחלוקה, עדיין חלות המגבלות של הוראות העוסקות בהפקעה. עם זאת הודגש בפסיקה באופן ברור, כי בסופו של יום ייבחנו הערכים הכספיים של המגרשים ב"הקצאות החדשות" וזאת בהתייחס לערך היחסי כפי ששרר טרם ביצוע התוכנית. במסגרת זו, לא ייבחן השטח שהוקצה לכשעצמו, אלא בחינת ערכו הכלכלי – לרבות בהתחשב בזכויות בניה נוספות שהוקנו במסגרת התוכנית ועוד"

בהתאם לכך, קבע בית המשפט כי בענייננו, "אין מקום לטענה של "הפקעה מוסווית", בטיעון שכביכול היו לבעל הזכויות זכויות במגרש פלוני ועתה לאחר ביצוע התוכנית הזכויות אינן מוקנות לו באותו מגרש, אלא כאמור יש לבחון את כלל הזכויות שהיו בעבר ואשר הוקצו בהתאם לתוכנית", וכי: "בנסיבות שבעל זכויות טוען כי לא קיבל, בחינת הערכים החדשים והיחסיים, את אשר אמור היה לקבל, הרי עליו לפעול בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה, לאור הפגיעה היחסית. מנגד, אם נגרע מחלקו באופן אבסולוטי, אזי עליו לפעול לפי הוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. דהיינו, כי בסופו של יום בעת שעסקינן בתוכנית איחוד וחלוקה, מדובר בסיווג שונה לחלוטין מ"הפקעה" על כל המשתמע מכך".

בית המשפט קבע כי במקרה דנן לא היה מקום להגשת התביעות, וכך גם לבחירה של התובעות, בדרישה לפיצויי ההפקעה: "כאמור, לא מדובר בהתיישנות פיצויי הפקעה מכוח פקודת הקרקעות, ולמעשה לא מדובר בהפקעה ועל כן היה על התובעות לנקוט בהליכים לפי חוק התכנון והבנייה, וכשלאור חלוף הזמן חלה התיישנות על שתי התביעות."

לאור האמור ומטעמים נוספים – התביעות נדחו.

הערת מערכת:

גישת בית המשפט תואמת את רוח ההלכה בפס"ד בראון בו החליט בית המשפט שבחינתה של הפקעת יתר אינה בוחנת אך ורק את שטח הקרקע הנלקח, אלא בוחנת את המכלול של שווי הקרקע אחר ההפקעה לעומת הקרקע המקורית. עם זאת נציין, כי קיימת שאלה לתביעת הפרשים אלו בתביעת הפקעה וזאת בשל טענה שלפיה ההליך הנכון לתביעה במקרה זה הינה במסגרת תביעה על פי סעיף 197 לחוק, בהתאם להוראות הפיצוי הדו שלבי בפס"ד חממי ואח'.

 

דינן של התחייבויות רשות וועדה מקומית

שם ומספר הליך: ה"פ 50178-10-13 מעוז דניאל חברה קבלנית לבניה בע"מ נ' עיריית ראשון לציון ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בפני כב' סגן הנשיא, השופט יעקב שינמן

תאריך מתן ההחלטה: 28.2.17  פרטי הנכס: מקרקעין אשר הינם חלק ממתחם פינוי בינוי הידועים כחלקה 200 בגוש 3295.  ב"כ המשיבים: עוה"ד מישאל שרעבי.

המבקשת ביקשה צו שיורה על אכיפת הסכם בינה לבין העירייה והוועדה המקומית, כך שהועדה המקומית תצדד בתוכנית שקידמה המבקשת לפינוי בינוי בשטחה של העירייה, על אף דחייתה בוועדה המחוזית, תגיש אותה בשנית לוועדה המחוזית ותמנע מהגשת כל תכנית אחרת.

בית המשפט המחוזי קבע כי הוא דוחה את התביעה ממספר טעמים:

ראשית, מושכלות יסוד הן כי בפרשנות חוזה יש להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים וכאשר מדובר בחוזה רשות, קיים קושי לדעת בית המשפט באיתור התכלית הסובייקטיבית בחוזי רשות, אך אין המשמעות, שיש לייתר את משמעות התכלית הסובייקטיבית. במקרה זה קבע בית המשפט, כי נראה שהצדדים לא התכוונו כי ההסכם יחייב את הועדה המקומית לתמוך בתוכנית מטעם המבקשת.

שנית, מדובר על חוזה המותנה בתנאי מתלה הטעון הסכמת המוסדות המוסמכים לאשר את התכנית החדשה, לרבות הועדה המחוזית, אשר בטל הואיל והועדה המחוזית דחתה בסופו של דבר את התכנית החדשה.

שלישית קובע בית המשפט, כי פרשנות המבקשת משמעותה למעשה כבילת שיקול דעת הרשות לאשר את התכנית החדשה בכל מחיר, מבלי שהיא תוכל לחרוג מכך בשל שינוי נסיבות או בשל שינוי מדיניות ואין הדבר סביר, שכן הסמכות מוענקת לרשות מנהלית על מנת שתפעיל אותה והתחייבויות העירייה היו בגדר "חיוב השתדלות", זאת להבדיל מ"חיוב תוצאה".

ביחס לכתב השיפוי קבע בית המשפט, כי לנוכח פסק הדין בעניין "פרחי ביקל", אשר קבע כי לוועדות התכנון אין סמכות לבקש כתבי שיפוי מיזמי תכנית, אין הוא צריך לדון בכתב השיפוי שכן הוא בטל מדעיקרא (Void).

בית המשפט אף מציין את "הלכת ההשתחררות" אשר הינה הלכה פסוקה, לפיה במקרים המתאימים, זכאית הרשות להשתחרר מחוזה שלטוני כל אימת שצרכיה החיוניים מחייבים את ביטולו, וכי ניתן להכיר בהשתחררות, מקום שזו באה לשרת אינטרס חשוב של המדינה, גם אם התנהגות הרשות הייתה נגועה בחוסר תום לב. כך קבע בית המשפט, כי שינוי מדיניות הינה עילה מספקת לקיום "הלכת ההשתחררות".

עוד קבע בית המשפט, כי לא הייתה הבטחה שלטונית, שכן המבקשת לא הוכיחה כי התנהלות העירייה עמדה בחמשת התנאים המצטברים של הבטחה שלטונית.

לסיום מציין בית המשפט, כי הסעד לו עתרה המבקשת, הוא סעד של אכיפת ההסכם. גם אם הייתה מתקבלת פרשנות המבקשת להסכם ולכתב השיפוי, הרי שבמקרה זה מתקיים החריג לאכיפת ההסכם הקבוע בסעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 לנוכח היות האכיפה "בלתי צודקת בנסיבות העניין".

התובענה נדחתה ללא צו להוצאות.

הערת מערכת:

המערכת תזכיר, כי כאמור בגיליון זה, הרי שתיקון 115 לחוק משיב את מנגנון כתבי השיפוי על כנו ואף גובה תחולה רטרואקטיבית לכתבי שיפוי שנחתמו, הכל כאמור בתיקון.

 

תביעה נזיקית בגין אישור הקלה

שם ומספר הליך: ת"א 44580-11-13 יורם קלוד אנקרי ואח' נ' מיכאל כהן ואח'

ערכאה: בית משפט השלום בתל אביב – יפו  בפני כב' השופטת רחל ערקובי.

תאריך מתן פסק הדין: 15.2.17   פרטי הנכס: רח' חובבי ציון 4, 6 בתל אביב.  ב"כ הצדדים: לא צוין.

 

עסקינן בתביעה כספית בגין ירידת ערך, אשר נגרמה לטענת התובעים לדירותיהם בשל בנייה והוספה של פיר מעלית חיצוני, שבוצעה בבניין הסמוך למגוריהם, תביעה המבוססת על עילת מטרד והפרעה לאור השמש, בהתאם לסעיפים 44 ו-48 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] (להלן: "פקודת הנזיקין").

דיירי הבניין הסמוך ביצעו את הבניה ע"פ היתר בניה שניתן כדין, במסגרת הליך רישוי שכלל פרסום לפי סעיף 149 לחוק התו"ב, בהתאם להוראות התכנית החלה במקום, בה נקבע כי הועדה המקומית רשאית להתיר חריגה בקווי הבניינים הצדדיים והאחוריים לצורכי התקנת מעלית, רק בתנאי של פרסום לפי המפורט בס' 149 ולאחר קבלת חוות דעת מהנדס העיר.

הנתבעים טענו כי מדובר בפגיעה עקב אישור תכנית, שצריכה להתברר במסגרת תביעת 197, וכי ביהמ"ש כלל אינו מוסמך לדון בה.

בית המשפט קבע, כי לנוכח אי הוודאות בנושא הקלה, חוסר הידיעה בעת פרסום התכנית אם תתבקש הקלה, מה יהיה היקפה, האם המבקש יעמוד בתנאים, מה יהיה שיקול הדעת של הרשות בבואה לבחון את הבקשה להקלה, והאם תותר ההקלה בסופו של דבר, מצב עניינים ספקולטיבי ועתידי המכיל אפשרויות התרחשות שונות, אין מדובר בפגיעה הנגרמת כתוצאה מאישור התכנית, אלא כתוצאה ממתן ההקלה.

ביהמ"ש אף הוסיף וציין, כי בענייננו, גם אם המדובר היה בהיתר שניתן על פי תכנית ולא בהיתר שניתן במסגרת הקלה, ניתן היה להגיש תביעה במסגרת עוולת מטרד ליחיד מכוח דיני הנזיקין, והיה מקום להורות על פיצוי התובעים, בקבעו:

"למעשה הנתבעים מבקשים לחסות תחת צלו של היתר הבנייה, ואינני מקבלת את עמדתם… כאשר תכנית מאפשרת בנייה במגוון אפשרויות, כמו בענייננו, הפגיעה עשויה להיווצר בהתאם לבחירה שנעשתה בפועל. במצב דברים זה למעשה הבחירה באופן ביצוע הבניה הוא אשר פוגע בשכנים המתגוררים במקרקעין הגובלים ולא התכנית עצמה. סבורני כי בחירה באופן בניה נוח יותר לדיירי בניין מסוים אשר יקטין את עלויותיהם או ימנע פגיעה בערך דירותיהם, אך עם זאת יפגע בדיירים בבניינים גובלים, יש בו משום חוסר תום לב ואף התעשרות שלא כדין במובן מסוים. שכן את העלויות שהנתבעים לא ספגו, עלויות של בניית מעלית פנימית, הם מחצינים על התובעים, במקרקעין הסמוכים, באופן של הקטנת הרווח שבין הבניינים."

לאור האמור ומטעמים נוספים, קיבל בית המשפט את התביעה והורה על פיצויים של התובעים ביחס לנזק אשר הוכח על ידם.

הערת מערכת:

יצוין, כי תביעה מכח דיני הנזיקין בעוולת המטרד, להבדיל מתביעת פיצויים על ירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק, בוחנת את הפגיעה באדם ולא את הפגיעה במקרקעין, בעוד כאמור השניה דווקא בוחנת את הפגיעה בירידת שווי במקרקעין ולא בפגיעה סובייקטיבית, ברי אם כן כי שיעור הפיצוי שונה מהותית בין תביעות אלו.

 

הלכת בלוך המחייבת בר רשות בהיטל השבחה, חלה גם רטרוספקטיבית

שם ומספר הליך: ערר 611/15/48 אהרון שרלוביץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה עמק לוד

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה – מחוז מרכז בפני יו"ר הועדה עו"ד רונית אלפר.

תאריך מתן ההחלטה: 26.2.17   ב"כ המשיבים: עו"ד יפית חנני שפיר.

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 22 בגוש 6839, במושב צפריה.

הסוגיה המרכזית העולה בערר הנדון, היא סוגיית תחולתו למפרע של פסק דינו של בית המשפט העליון ברע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ובניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך (להלן: "הלכת בלוך") על עסקת מכר שנחתמה עובר לפסק הדין.

נזכיר כי במרכז פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין בלוך עמדה שאלת חיובם של חברי אגודה חקלאית, המחזיקים במקרקעין כברי רשות בנחלות חקלאיות מכוח חוזי משבצת תלת-שנתיים מתחדשים עם מינהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל), בתשלום היטל השבחה.

בית המשפט העליון קבע, כי על אף מעמדם הקנייני כברי רשות, הרי שלצורך תשלום היטל השבחה, יש לראות בחברי האגודה החקלאית כחוכרים לדורות וזאת לאור פרשנות מהותית וכלכלית המצדיקה לראות בברי הרשות כחוכרים לדורות, הנהנים ומתעשרים מהתכניות המשביחות החלות על מקרקעיהם.

לטענת העוררים, אין להחיל עליהם את תוצאותיה של הלכת בלון ולחייבם בהיטל השבחה וזאת בעיקר נוכח הסתמכותם על נוהגה בפועל של הועדה המקומית שלא לגבות היטל השבחה מברי רשות בנחלות חקלאיות ועל כך שמועד העסקה קדם למועד הלכת בלוך. בנוסף טענו העוררים, כי חתימתם על הסכם המכר נעשתה בהתבסס על בדיקה שערכה ב"כ הועדה המקומית בנוגע לחיובם בהיטל ועל המידע שנמסר לה, לפיו אין חיוב בהיטל השבחה בעסקאות עם ברי רשות.

הועדה המקומית מצידה לא הכחישה כי לא נהגה לגבות היטל השבחה מברי רשות בנחלה אולם טענה, כי מרגע שניתן פסה"ד בעניין בלוך הרי שמדובר בהלכה מחייבת שעליה לפעול על פיה ולכן, מרגע שהובא לידיעתה דבר קיומו של הסכם המכר, או משנתבקש ממנה לתן אישור בדבר העדר חובות לאחר המועד בו ניתן פס"ד בלוך, הרי שלא היה בסמכותה להתעלם מפסק הדין רק לאור העובדה שהסכם המכר, אשר הקים את חובת התשלום בהיטל השבחה, נחתם לפני שניתן פסה"ד ועל כן, בדין הוציאה שומת היטל השבחה לעוררים.

אשר לתוקפה של ההלכה, נקודת המוצא העקרונית הינה כי הלכה שיפוטית חדשה פועלת הן רטרוספקטיבית והן פרוספקטיבית (בג"ץ 221/86 כנפי נ' בית הדין הארצי לעבודה, פ"ד מא(1) 469) וזאת מן הטעם שפסק דין אינו יוצר דין אלא מצהיר עליו.

ועדת הערר קבעה, כי פס"ד בלוך לא קבע דבר בשאלת תחולתו למפרע או כצופה פני עתיד בלבד, וכך גם במסגרת הדיון הנוסף שהוגש על פסק הדין. לפיכך, אין כל יסוד להניח כי הכלל בדבר תחולתה הרטרוספקטיבית של ההלכה אינה חלה בענייננו וברי כי אין זה בסמכותנו לקבוע אחרת שעה שבית המשפט העליון עצמו לא מצא לנכון לקבוע זאת. לאור האמור, קבעה ועדת הערר כי דין טענות העוררים לעניין תחולתה הפרוספקטיבית של הלכת בלוך להידחות.

עוד ציינה ועדת הערר בהקשר זה, כי על אף שפס"ד בלוך עצמו ניתן רק בחודש ספטמבר 2014, הוא עמד בפני בית המשפט העליון עוד משנת 2005, כך שיש יסוד סביר להניח שכל העוסקים בתחום, לרבות אנשי המושבים עצמם, היו מודעים לסיכוי לפיו בית המשפט יהפוך את פסיקת בית המשפט המחוזי ויחייב את ברי הרשות לשאת בתשלום היטל השבחה.

על רקע האמור, קבעה ועדת הערר כי לא תוכל גם לקבל את טענת ההסתמכות של העוררים, הנשענת על כך שעד שניתן פסק דין בלוך לא נהגה הועדה המקומית, בדומה לוועדות מקומיות רבות, לגבות היטל השבחה מברי רשות בנחלה. לדידה של עדת הערר, משאמר בית המשפט העליון את דברו באופן ברור בכל הנוגע לחיובם של ברי רשות בתשלום היטל השבחה ומשלא סייג את קביעותיו מכאן ואילך, הרי שהסתמכות על נוהג כזה של ועדה מקומית אין לה על מה שתסמוך. האינטרס הציבורי אותו מייצגת הועדה המקומית הוא אינטרס גביית מס האמת, קרי – גביית היטל השבחה ממי שמקרקעיו הושבחו. אין ולא יכול להיות אינטרס ציבורי להנציח טעות שמשמעותה אובדן כספים המיועדים לרווחת הציבור כולו.

על יסוד האמור קבעה ועדת הערר כי, משניתנה הלכת בלוך, ומשבא אל קיצו גדר הספק באשר לחבותם של ברי רשות בנחלה בהיטל השבחה מכח התוספת השלישית, הרי שדרישת התשלום ששלחה הועדה המקומית לעורר נעשתה בהתאם להוראות הדין וההלכה הפסוקה ולא ניתן לומר כי היא נגועה בחוסר סמכות.

לאור האמור ומכיוון שהעוררים לא טענו כי נסיבות פס"ד בלוך שונות מעניינם, הרי שבהתאם לאמור בפסק הדין ברי כי הם ורק הם הנהנים מההשבחה שגילמו התכניות החלות על המקרקעין ועל כן, גם מטעם זה אין כל הצדקה לפטור אותם מנשיאה בהיטל.

בשולי הדברים, אך לא בשולי חשיבותם, ציינה ועדת הערר כי מלבד העובדה שבחינת טענת ההסתמכות שהעלו העוררים דורשת בירור מעמיק ושמיעת ראיות ועדים וככזו, ספק אם היא יכולה להתברר בפני ועדת הערר, הרי שעל מנת להתחיל לבסס טענה של הסתמכות, לא די לטעון כי נקבעה הלכה חדשה אשר שינתה נוהג קודם של ועדה מקומית, אלא, יש להוכיח כי שינוי זה שינה לרעה את מצבם של העוררים כאשר בהיבט זה יש להוכיח למשל, כי שווי השוק של הנכס הושפע באופן ישיר מהידיעה שלא קיימת חבות בהיטל השבחה וכי אלמלא ידיעה זו, היה שווי השוק של הנכס גבוה יותר. מלבד העובדה שהעוררים במקרה זה לא הניחו בפני ועדת הערר כל תשתית עובדתית שיש בה כדי לבסס טענת הסתמכות מעין זו הרי שגם לאור האמור בפס"ד בלוך, לא מצאה ועדת הערר כל יסוד לטענה.

עם זאת ועדת הערר הבהירה כי בקביעתה זו אין כדי לחסום את העוררים מלמצות את טענותיהם כנגד הועדה המקומית בעניין המניעות וההסתמכות בפני הטריבונל המשפטי המוסמך. על יסוד האמור הערר נדחה.

הערת מערכת:

כפי שציינה בעבר המערכת, בחינת עובדות מורכבות אינה מתאימה לערכאת ועדת הערר שהכלים שנמסרו לה לבירור אינם כלים והליכים בדומה לבית המשפט. ועדת הערר אמנם יושבת בענייני היטל השבחה בכובע מעין שיפוטי, אולם איננה נוהגת לקיים הליכי ראיות וחקירות עדים ועל כן בירורים עובדתיים וענייני טענות הסתמכות, לא ניתנים לבירור בערכאה זו.

 

תוקפה של שומת היטל השבחה מוסכמת

שם ומספר הליך: ערר רה/85093/15 יפה מזרחי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה – מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד גילת אייל.

תאריך מתן ההחלטה: 8.2.17  פרטי הנכס: לא צוין.

ב"כ העוררים: עוה"ד רם מוסרי ורונן ירדני.

בשנת 2003, לאחר הליך גירושין רכשה העוררת את חלקה של בעלה בנכס, כאשר באותו המועד הגיעה להסכמה עם העירייה על גובה היטל ההשבחה, בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה לפני תיקון 84, ואף שילמה את החלק היחסי בהיטל ההשבחה עבור חלקו של בעלה בנכס.

בעת שביקשה למכור את הנכס בשנת 2015, הוציאה העירייה שומה חדשה בטענה שהשומה משנת 2003 אינה תקפה ועל כך נסוב הערר.

וועדת הערר התייחסה לשאלת תוקפו של החיוב שהוציא הועדה המקומית לעוררת בשנת 2015, אשר מתעלם, הלכה למעשה, מקיומה של השומה המוסכמת (ואף משומת הועדה המקומית בזמנו) ומבסס עצמו על שומה חדשה שהוכנה בשנת 2015, וקבעה כך:

"עמדת הועדה המקומית, ממנה עולה כי רשאית היא הלכה למעשה להתעלם משומות 2003 – הן שומתה היא והן השומה המוסכמת, משל לא היו כלל, איננה מקובלת עלינו. חוק התכנון והבניה קבע בתוספת השלישית הסדרים – הן לפני תיקון 84 לחוק והן לאחריו –להתנגדות לשומת הועדה המקומית, להכרעה במחלוקת לגביה, ולתיקון שומה על ידי הועדה המקומית עצמה. אף אחד מההסדרים הללו אינו מאפשר לועדה המקומית להתעלם משומה קודמת באופו שבו נעשה ונטען הדבר בפנינו. העובדה שהמימוש הנוסף נערך לאחר תיקון 84, אינה פוטרת את הועדה המקומית מתחולת הוראות התוספת השלישית."

 

עוד מוסיפה הועדה וקובעת, משהוצאה שומת 2003, נערכה לגביה שומה מוסכמת בין הועדה המקומית לעוררת ובעלה ואף שולמה השומה בגין מחצית הזכויות, אין בסיס משפטי לעמדת הועדה המקומית, לפיה אין כל רלבנטיות לשומת 2003, וזאת למרות שתיקון 84 אינו מאפשר עוד עריכת שומות מוסכמות, שכן תיקון 84 לא הפקיע באחת את תוקפן של שומות מוסכמות שנערכו כדין טרם כניסתו לתוקף בהתאם להסדר החוקי שנהג בעת עריכתן.

ספק עד כמה סמכות התיקון מכוח סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה חלה כשמדובר בשומה מוסכמת, ואולם, גם אם יקבע כי קיימת סמכות התיקון לאחר שומה מוסכמת, הרי שלסמכות זו קיים סייג, והוא כאשר היטל ההשבחה שולם, גם אם בחלקו.

לאור האמור, הועדה המקומית חויבה בהוצאות העוררת בסך של 3,000 ₪ בתוספת מע"מ.

הערת מערכת:

כאמור, תחולה רטרואקטיבית של חוק או הלכה על הליכים שנסתיימו פוגעת בתחושת הצדק ובוודאות של האזרח שעניינו התברר. כשם שהרשות אינה מעוניינת לאפשר לאזרח לפנות שנית ככל שהחוק תוקן לטובתו, כך אין ראוי שזו תנסה לפתוח הסדרים סגורים שנים לאחר סיומם ולאחר הסתמכות על הסדרים אלו.

 

אין לראות במימוש בדרך מכר של זכויות לפי תכנית רחביה

 כמימוש מלא לעניין התוספת השלישית

שם ומספר הליך: עררים 102-103/16, 292/16, 336/16, 209/16, 262/16, 293/16 מיכאל איזנשטט ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה – מחוז ירושלים, בפני כב' יו"ר הוועדה, עו"ד אליעד וינשל.

תאריך מתן ההחלטה: 5.3.17  פרטי הנכס: מקרקעין בשכונת רחביה בירושלים.

ב"כ העוררים: עוה"ד גל רפאל, דניאל קרמר ושרון אבני. את העוררים 1-4 ייצג: השמאי גיורא אנגלרט.

עסקינן בעררים שאוחדו ובהם עלתה השאלה, האם ומתי חל חיוב בהיטל השבחה בגין עסקאות מכר דירות עליהן חלה תכנית 9988 משנת 2015 (להלן – "התכנית"), הידועה בכינויה "תכנית רחביה"? לשם הכרעה במחלוקת זו, נדרשה ועדת ערר להכריע במחלוקת בין הצדדים בשאלה האם מקנה תכנית רחביה זכויות ואם כן האם מדובר בזכויות "מעין-מוקנות" או "מוקנות-מותנות".

עיון במסמכי התכנית מעלה, כי בניסיון ליישב בין המטרות נוצרה חוסר בהירות בהוראות התכנית. מן הצד האחד ובמטרה לאפשר הליכי ציפוף במרכז העירוני, מאפשרת התכנית תוספת זכויות ובהקשר זה עושה התכנית שימוש במונחים המקובלים לגבי הקניית זכויות. מן הצד האחר, ניתן למצוא בהוראות התכנית מעין "שסתומי בטיחות" שמותירים סימני שאלה לגבי הקניית הזכויות.

לשיטת העוררים, מתחם שיקול הדעת כה רחב וחוסר הודאות כה גדול, עד שאין לראות בהוראות תכנית רחביה כמקנות זכויות ומכאן שלא קם כלל חיוב בהיטל השבחה טרם אישור היתר בנייה. כן נטען כי בפועל, ואף שהדבר לא נקבע במפורש בהוראות התכנית, שיקול הדעת בהתאם להוראות התכנית יוביל לזכות טיעון לבעלי זכויות בבניינים סמוכים ומכאן, שמדובר בזכויות מותנות שיאושרו בפועל בהליך דומה להליך הקלה. עוד נטען כי אף שניתן לראות בתכנית רחביה כמקנות זכויות, הרי שמדובר בזכויות "מעין מוקנות", המשמעות היא, כי בשלב המכר מדובר במימוש חלקי בלבד ולשיטת העוררים מדובר למעשה בחלקיות השואפת לאפס.

הועדה המקומית טענה כי ענייננו בזכויות מוקנות על אף שיקול הדעת בהוראות התכנית. לשיטת הועדה המקומית יש לפרש את הלכת "אליק רון" כחלה רק לגבי מקרה בו שיקול הדעת הוא רחב בעצם הענקת הזכויות. בעניין הנדון טוענת הועדה המקומית כי תכנית רחביה ביקשה להעניק את הזכויות והוראותיה מחייבות למעשה לפעול בדרך זו, למעט במקרים אותם יש לפרש בצמצום.

ועדת הערר קבלה את טענות העוררים וקבעה, כי הזכויות מכוח תכנית רחביה, הן זכויות מוקנות-מותנות, או מעין מותנות. מכאן, כי בהתאם להלכת אליק רון המועד הקובע הוא יום אישור התכנית. במקרה של מכר, כפי המקרים שבפנינו, מדובר יהיה במימוש "דו שלבי" – חלקו במועד המכר והשלמתו במועד הנפקת היתר הבנייה. תוצאה זו לדעת ועדת הערר, עולה בקנה אחד עם המגמה הברורה בפסיקה שלפיה, יש לשאוף להטלת החיוב בהיטל ההשבחה על הנהנה מכך מבחינה כלכלית. בענייננו ונוכח אי הודאות העולה מהוראות התכנית, קשה לטעון לדעת ועדת הערר, כי הנהנה ממלוא ערך ההשבחה הוא מוכר דירת מגורים. שאלת הערך הכלכלי של חלק ההשבחה ממנו נהנים המוכרים תבחן בהמשך על-ידי שמאי מייעץ, ואולם גם טרם בחינה זו ניתן לומר שהקונה הסביר יהיה מוכן לשלם היום רק חלק קטן משווי ההשבחה.

לסיכום, ועדת הערר קבלה את טענתם העקרונית של העוררים בקבעה, כי אין לראות במימוש בדרך של מכר של זכויות לפי תכנית רחביה כמימוש מלא.

הערת מערכת:

הלכת "אליק-רון" זעזעה את אמות הסיפים והביאה כל הוראת תכנית לסיווגה בהתאם לפסק-הדין, הבעייתיות כאמור הינה שהשפעתה על תכניות שכבר שולם היטל בגינן עלולה ליצור מצב בו כבר לא ניתן יהא לגבות בגין מרכיבים שלא נדרשו בשעתו.

במחלוקת זו, נדרשה ועדת ערר להכריע במחלוקת בין הצדדים בשאלה האם מקנה תכנית רחביה זכויות ואם כן האם מדובר בזכויות "מעין-מוקנות" או "מוקנות-מותנות".

עיון במסמכי התכנית מעלה, כי בניסיון ליישב בין המטרות נוצרה חוסר בהירות בהוראות התכנית. מן הצד האחד ובמטרה לאפשר הליכי ציפוף במרכז העירוני, מאפשרת התכנית תוספת זכויות ובהקשר זה עושה התכנית שימוש במונחים המקובלים לגבי הקניית זכויות. מן הצד האחר, ניתן למצוא בהוראות התכנית מעין "שסתומי בטיחות" שמותירים סימני שאלה לגבי הקניית הזכויות.

לשיטת העוררים, מתחם שיקול הדעת כה רחב וחוסר הודאות כה גדול, עד שאין לראות בהוראות תכנית רחביה כמקנות זכויות ומכאן שלא קם כלל חיוב בהיטל השבחה טרם אישור היתר בנייה. כן נטען כי בפועל, ואף שהדבר לא נקבע במפורש בהוראות התכנית, שיקול הדעת בהתאם להוראות התכנית יוביל לזכות טיעון לבעלי זכויות בבניינים סמוכים ומכאן, שמדובר בזכויות מותנות שיאושרו בפועל בהליך דומה להליך הקלה. עוד נטען כי אף שניתן לראות בתכנית רחביה כמקנות זכויות, הרי שמדובר בזכויות "מעין מוקנות", המשמעות היא, כי בשלב המכר מדובר במימוש חלקי בלבד ולשיטת העוררים מדובר למעשה בחלקיות השואפת לאפס.

הועדה המקומית טענה כי ענייננו בזכויות מוקנות על אף שיקול הדעת בהוראות התכנית. לשיטת הועדה המקומית יש לפרש את הלכת "אליק רון" כחלה רק לגבי מקרה בו שיקול הדעת הוא רחב בעצם הענקת הזכויות. בעניין הנדון טוענת הועדה המקומית כי תכנית רחביה ביקשה להעניק את הזכויות והוראותיה מחייבות למעשה לפעול בדרך זו, למעט במקרים אותם יש לפרש בצמצום.

ועדת הערר קבלה את טענות העוררים וקבעה, כי הזכויות מכוח תכנית רחביה, הן זכויות מוקנות-מותנות, או מעין מותנות. מכאן, כי בהתאם להלכת אליק רון המועד הקובע הוא יום אישור התכנית. במקרה של מכר, כפי המקרים שבפנינו, מדובר יהיה במימוש "דו שלבי" – חלקו במועד המכר והשלמתו במועד הנפקת היתר הבנייה. תוצאה זו לדעת ועדת הערר, עולה בקנה אחד עם המגמה הברורה בפסיקה שלפיה, יש לשאוף להטלת החיוב בהיטל ההשבחה על הנהנה מכך מבחינה כלכלית. בענייננו ונוכח אי הודאות העולה מהוראות התכנית, קשה לטעון לדעת ועדת הערר, כי הנהנה ממלוא ערך ההשבחה הוא מוכר דירת מגורים. שאלת הערך הכלכלי של חלק ההשבחה ממנו נהנים המוכרים תבחן בהמשך על-ידי שמאי מייעץ, ואולם גם טרם בחינה זו ניתן לומר שהקונה הסביר יהיה מוכן לשלם היום רק חלק קטן משווי ההשבחה.

לסיכום, ועדת הערר קבלה את טענתם העקרונית של העוררים בקבעה, כי אין לראות במימוש בדרך של מכר של זכויות לפי תכנית רחביה כמימוש מלא.

הערת מערכת:

הלכת "אליק-רון" זעזעה את אמות הסיפים והביאה כל הוראת תכנית לסיווגה בהתאם לפסק-הדין, הבעייתיות כאמור הינה שהשפעתה על תכניות שכבר שולם היטל בגינן עלולה ליצור מצב בו כבר לא ניתן יהא לגבות בגין מרכיבים שלא נדרשו בשעתו.

המערכת מברכת את קוראיה וכל בית ישראל בברכת חג פסח כשר ושמח