עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 86

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמרים, עדכוני חקיקה, וחידושי פסיקה בנושאים: תכנון ובנייה ומקרקעין

עריכה מקצועית: עו"ד צבי שוב
ניהול ועריכה: עו"ד יפעת בן אריה ועו"ד אמיר דרמר

מאמר
חוק הרשות להתחדשות עירונית – קווים לדמותו

מאת עוה"ד צבי שוב ודניאל גלעדי

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

• תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה לשנים 2017-2018), התשע"ו 2016 – מס ריבוי נכסים – הטלת מס על מחזיקי 3 דירות ומעלה.
• קווים מנחים לעריכת שומות בגין שימוש לא מורשה במקרקעין בניהול רשות מקרקעי ישראל.
• הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' תמל/1004/א, שם התכנית: אפולוניה – גן לאומי ושכונת מגורים.
• הודעה לפי סעיף 106ב' בדבר שינויים בתכנית רצ/1/84/2, שם התכנית: תכנית לשימור אתרים בראשון לציון.
• הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת בסמכות הועדה המקומית תל אביב, מס' 507-0361915 תא/מק/3388ב – שכונת מגורים צפונית לגוש הגדול.

 

עדכוני פסיקה

• הפקעות
ת"א 14223-08-10 בניהו סכאי נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ- פיצוי הפקעת קרקע חקלאית עם פוטנציאל בנטרול השפעות התכנית הפוגעת.

• תכנון ובנייה
עת"מ 37063-03-14 יוסופוב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח' ניוד זכויות לפי חוק התכנון והבנייה.

• חוזים, פקודת העיריות
ת"א 55920-11-10 גילרון השקעות ופיתוח בע"מ נ' עיריית עפולה דרישה מעיריית עפולה לפצות בעלי קרקע שעימם הפרה הסכם להחלפת קרקע.

• תכנון ובניה
ערר תא/5012/16 שלי דביר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב ואח'תוצאותיו של ניגוד עניינים.

• סעיף 197 לחוק התו"ב
ערר 9016/12 חברת חלקות 4 בגוש 3923 ו-12 בגוש 3946 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון ואח' גבילות לתכנית- לפי חלקה או מגרש?

• היטל השבחה
ערר 097/16/48 ירון זיידמן וריטה רווח – זיידמן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה מודיעין – אין מקום לכלול כחלק מדירה שטח של מרפסת הנוצרת כתוצאה מהקמת קומה חלקית לצורך הפטור מהיטל השבחה.

 
מאמר

חוק הרשות להתחדשות עירונית- קווים לדמותו

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד דניאל גלעדי

תחום ההתחדשות העירונית קיים במחוזותינו כבר למעלה מעשור, אך כניסת יזמים לתחום זה הייתה מצומצמת ביותר עד כה, ורק בשנים האחרונות אנו חווים צמיחה והתפתחות של התחום, אשר אף היא נתקלת בחסמים רבים אשר מקשים על השימוש בכלי משמעותי וחשוב זה.

בשנים האחרונות, בין היתר, בעקבות המחאה החברתית בעניין יוקר המחייה בכלל ויוקר הדיור בפרט, ובעקבות רצון הממשלה לבחון דרכים אפשריות להגדלת היצע הדיור במרכז המדינה, אשר בו הולכות ואוזלות הקרקעות הפנויות, החלה הממשלה לקדם את תחום ההתחדשות העירונית.

כך הועלו לאחרונה שתי הצעות חוק, האחת, הצעת חוק הנוגעת לחובות החלות על מארגני דיירים במתחמים לפינוי בינוי (הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016), והשנייה, הצעת חוק אשר לפיה ניתן יהיה לפנות מדירתו דייר אשר סירובו לחתום על הסכם עם יזם אינו סביר (הצעת חוק פינוי ובינוי (פיצויים)(תיקון מס' 4)(פינוי בשל סירוב בלתי – סביר), התשע"ו-2016), אשר עניינן מתן פתרון לחלק מהחסמים הקיימים היום בתחום ההתחדשות העירונית, ועל אף שטרם עברו בקריאה שניה ושלישית, הרי שהם בהחלט מעידים על מגמה.

נוסף על הצעות החוק האמורות, ביום 4.8.2016 התקבל בכנסת חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשס"ו-2016 (להלן – "החוק"), אשר נכנס לתוקף ביום 21.8.2016 ומהווה נדבך ראשון בקידום תחום ההתחדשות העירונית.

החוק מבקש לתת מענה לחסמים, אשר קיימים נכון למועד זה בשוק הנדל"ן, המונעים קידום תכניות להתחדשות עירונית, הן פרויקטים של פינוי בינוי והן פרויקטים של תמ"א 38. עיקר המענה מושתת על הקמת גוף אחד אשר עניינו קידום תחום ההתחדשות העירונית ומציאת דרכים להקלת הפרוצדורות בתחום.

חסם ראשון עמו מתמודד החוק הינו העדר כוח אדם מספק לקידום פרויקטים ותוכניות בתחום ההתחדשות העירונית, זאת הוא עושה באמצעות הקמת רשות ייעודית לטיפול בתחום ההתחדשות העירונית, הקמת מנהלות עירוניות בתוך הרשויות המקומיות, לשם קידום התחום ברשות עצמה, הקצאת משאבים לרשויות המקומיות ולוועדות המקומיות לתכנון ובניה והקמת וועדות משנה להתחדשות עירונית בתוך הוועדות המחוזיות.

חסם נוסף הינו הכדאיות הכלכלית של היזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. ראשית מציע החוק הקלה בהכרזה על מתחם כמתחם לפינוי בינוי ב"מסלול מיסוי", כך שניתן יהיה להכריז על מתחם בן 12 יח"ד כמתחם פינוי-בינוי, ולא לעמוד ברף של 24 יח"ד; שנית, החוק מאפשר לרשות מקרקעי ישראל ולרשויות המקומיות להקצות, ללא מכרז, קרקעות שבבעלותן, לבעלי זכויות במגרשים הסמוכים לקרקעות אלה, באם הדבר יוביל להגדלת הכדאיות הכלכלית של היזם, ולהוצאת הפרויקט לפועל, בכפוף לתנאים שבחוק; שלישית, החוק מאפשר הפחתת היטל ההשבחה במחצית.

בהקשר זה יצוין, כי הפחתת היטל ההשבחה מהווה הטבה עבור פרויקטים של פינוי בינוי, בהם עד כה נדרש היזם לקבל אישור הרשות המקומית לקבלת פטור, אשר לרוב לא ניתן, שכן הרשויות המקומיות זקוקות לכספים ומתקשות (ואולי בצדק) לוותר על הכנסות אלה. על כן הפתרון המוצע יכול לסייע ליזמים ולפתוח בפני הרשויות המקומיות את הדלת לסייע ליזמים ביתר קלות.

החסם אולי המשמעותי ביותר בפרויקטים של התחדשות עירונית, אשר לו מבקש החוק להציע פתרון, הינו "החסם האנושי" – סירוב של בעלי זכויות במתחם להתקשר בהסכמים להתחדשות עירונית. במסגרת זו מעניק החוק לבעלי הזכויות במתחמים להתחדשות עירונית מספר כלים אשר יקלו עליהם, הן בפן הפסיכולוגי-רגשי והן בפן הכלכלי, להסכים לביצוע פרויקט.

תחילה מחייב החוק את הרשות לבצע פעולות הסברה לאוכלוסיות במתחמים המיועדים להתחדשות עירונית, להנגיש להם מידע בתחום ההתחדשות העירונית, לעמוד בקשר עם דיירים במתחמים אלו ולעודד הליכי שיתוף הציבור. לשם כך, נקבע בין היתר, שהרשות להתחדשות עירונית תגבש ותפרסם נוסחים מומלצים למסמכי התקשרות בעסקאות להתחדשות עירונית.

על כך מוסיף החוק, כי הרשות תקים ממונה לפניות דיירים, אשר ייתן מענה לדיירים בנושאי התחדשות עירונית, התקשרויות עם יזמים, מארגנים ונותני שירותים וכן יבחן פניות של דיירים הסבורים כי מופעל עליהם לחץ בלתי סביר לתת הסכמתם להצטרפות למיזמים.

בפן הכלכלי מציע המחוקק שלושה פתרונות. הפתרון הראשון פונה לדיירי הדיור הציבורי הגרים בדירה המיועדת להתחדשות עירונית המתגוררים בדירת התמורה, וקובע כי דיירים אלו ימשיכו לשלם שכר דירה על פי התעריף של הדירה בה התגוררו ערב החתימה על ההסכם להתחדשות עירונית או מתן היתר הבניה, וכן כי לא יישאו בתוספת הוצאות הניהול והתחזוקה של הרכוש המשותף, בגין דירת התמורה.

הפתרון השני עניינו בדיירי מתחם להתחדשות עירונית שהגיעו לגיל פרישה ומקבלים גמלה מהמדינה לפי חוק הבטחה הכנסה, התשמ"א-1980, ועל פיו יהיו הם זכאים להקלות בתשלום הוצאות הבית המשותף ותחזוקתו, באופן בו במהלך חמש השנים הראשונות מקבלת החזקה בדירת התמורה, לא יישאו הם בהפרש שבין שיעור הוצאות הניהול והתחזוקה ערב הריסת הבית המשותף לבין שיעור ההוצאות במבנה החדש.

הפתרון השלישי והבשורה המשמעותית ביותר בהקשר זה, מגיעה בבחינת תשלומי הארנונה, בעניינם נקבע, כי בתוך תשעה חודשים מכניסת החוק לתוקף, יקבע שר הפנים תנאים שבהתקיימם מחזיק בדירת תמורה יהיה זכאי להנחה של עד 100% בגין ההפרש שבין השטח בעדו חויב בארנונה בדירת המגורים הקודמת לבין השטח המחויב בארנונה בדירת התמורה, וכן תנאים שבהתקיימם לא תחול על מחזיקים בדירת תמורה העלאה בתשלומי ארנונה עקב שינוי סיווג החל על האזור בו נמצא הנכס, במהלך אותן חמש שנים.

כאן ראוי שיצוין, כי גם היום הרשויות המקומיות רשאיות להעניק הנחות בארנונה באזורים בהם בוצעו פרויקטים של פינוי בינוי, במהלך 4 השנים מיום קבלת החזקה בדירת התמורה, וזאת מכוח תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג-1993, אך לרוב הנחות אלו לא ניתנות.

יחד עם זאת, מסתמן כי בניגוד לתקנות הקיימות, התקנות החדשות שיותקנו מכוח החוק החדש, יחייבו את מתן ההטבה, יעניקו אותה גם במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 ולא יאפשרו שיקול דעת של הרשות בעניין, ובכך יהוו שינוי משמעותי.

אך בצד כל הפתרונות שמציע החוק, מתעלם הוא ממספר חסמים משמעותיים נוספים ואף יכול שייצור מספר בעיות שהמדינה תאלץ להתמודד עמן בעתיד. במה דברים אמורים:
ראשית, השתת הוצאות ניהול ותחזוקה של חלק מהשטחים המשותפים, בהם צריכים לשאת חלק מדיירי דירות התמורה, במהלך תקופה של חמש שנים, על היזם, עלולה לסכל את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט או להוביל לכך שתשלומים עלו יושתו על רכשי דירות היזם. בכך למעשה יוביל החוק לעליית מחירי הדיור- דבר אשר הממשלה הנוכחית מבקשת למנוע.

שנית, החוק כאמור קובע, כי דיירי דיור ציבורי, לא יישאו בהפרש העלויות של הוצאות הניהול והתחזוקה של השטחים המשותפים בגין המבנה הישן, לבין הוצאות אלו בגין המבנה החדש, אך החוק אינו קובע מי כן יישא בהוצאות אלו ואף אינו קובע תקופת זמן מוגבלת. הפתרון שעומד כרגע על הפרק הינו שהמדינה תישא בהוצאות אלו, במסגרת כספים שיועברו על ידה לקרן מיוחדת של הרשות, אך כלל לא ברור האם המדינה לקחה בחשבון שהטבה זו תינתן מבלי שנקבעה בצידה הגבלת זמן, וכלל לא בטוח כי המדינה תוכל לשאת בעלות זו לאורך זמן בלתי מוגבל!

שלישית, ההטבות הכלכליות שניתנות לדיירים במתחמים מיועדים להתחדשות עירונית, כפי שמפורטות לעיל, מהוות פתרון קוסמטי בלבד, אשר יוביל דיירים במתחם להסכים לביצוע הפרויקט מבלי באמת לשקול את השלכותיו הכלכליות עליהם בעתיד, שכן תקופה של חמש שנים, היא פרק זמן קצר, ומה יעשו אותם דיירים לאחריו, כאשר בתום חמש השנים ימצאו עצמם בפני שוקת שבורה, ובדיוק באותו מקום בו היו יכולים להימצא חמש שנים קודם לכן- בדירה אשר ידם אינה משגת לשלם אחר הוצאותיה השותפות.

על כך יוסף, כי קיימת התעלמות בוטה מכך שאף אם מדובר באוכלוסייה אשר אינה זכאית להטבות שהחוק מציע, אין היא בהכרח יכולה לשאת בהוצאות המשותפות בגין דירת התמורה, ומשכך או שדיירים רבים ימשיכו להימנע מלתת הסכמתם או שימצאו את עצמם מחוץ למתחם- לכך כאמור לא מציע החוק כל פתרון.

רביעית, החוק אינו נותן מענה לשאלת הדייר הסרבן במסגרת פרויקטים של תמ"א 38, שאלה אשר בניגוד למסגרת של פינוי בינוי, לא מקבלת מענה חוקי בכל דרך שהיא והיה מצופה כי תמצא מענה במסגרת החוק.

אך החיסרון הגדול של החוק אינו טמון דווקא באמור לעיל, אלא, בהעדרם של מועדים קשיחים להקמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שכן מבלי לקבוע מועדים להקמתה ייתכן ועניין לנו בחוק שיתברר כחסר שיניים ותכלית ואנו נמצא עצמנו מול סחבת בלתי נגמרת בהקמת הרשות ואולי אף לעולם לא נזכה לחזות בהקמתה. בכך יכול וירדו לטמיון מרבית התקוות הגדולות הטמונות בחוק זה.

נסכם בכך שאנו מברכים על חיקוק החוק אשר מהווה בשורה ומעניק רוח חדשה לתחום ההתחדשות העירונית, אך נראה כי לא די בחוק ובבשורה אשר הוא מביא עמו, וקיימת עוד כברת דרך לפנינו עד שנטפל בבעיות ובלקונות אשר אינן מקבלות מענה במסגרת חוק זה, אך רק ימים הם שיגידו מה תהא תרומתו וחשיבותו של החוק לתחום ההתחדשות העירונית ואנו נשוב ונבחן את תוצאותיו והשלכותיו במרוצת השנים.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה לשנים 2017-2018), התשע"ו 2016 –
מס ריבוי נכסים – הטלת מס על מחזיקי 3 דירות ומעלה

לאחרונה פורסם תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית המרכז את החלטות הממשלה מיום 11 באוגוסט 2016 ואשר צפוי לעלות על סדר יומה של ועד שרים מיוחדת ביום 15.9.16 (להלן – "התזכיר").

במסגרת התזכיר, מוצע להטיל מס על מחזיקי שלוש דירות ומעלה וזאת על אחזקת הדירה השלישית ומעלה (להלן -"מס ריבוי נכסים"), כשמטרת הטלתו הינה לעודד בעלי מספר דירות למכור נכסיהם, ובכך להגדיל את היצע הדירות במשק.

בהתאם לתזכיר שיעור המס יעמוד על 1% מערך ממוצע של דירה למ"ר (שעומד נכון להיום על 15,148 ש"ח), כשהוא מוכפל במקדם שמבוסס על מדד חברתי-כלכלי ומדד פריפריאליות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. שיעור המס יוכפל בשטח הדירה שמצוין בחיובי הארנונה ויוגבל לסך של 1,500 ש"ח לחודש עבוּר דירה.

התזכיר קובע הֶסדרים משלימים אשר יאפשרו את גביית המס, כשמערכת הגבייה תופעל על-ידי מנהל מיסוי מקרקעין ולצורך כך יינתנו לו הסמכויות הנדרשות.

בנוסף, התזכיר קובע הוראות לעניין שומה, תשלום המס וגבייתו, עונשין והוראות נוספות.

קווים מנחים לעריכת שומות בגין שימוש לא מורשה במקרקעין בניהול רשות מקרקעי ישראל

בחודש אוגוסט 2016 פרסם אגף שומת מקרקעין אשר במשרד המשפטים, מסמך "קווים מנחים" לעריכת שומות בגין שימוש לא מורשה במקרקעין בניהול רמ"י.

מטרת הקווים המנחים הינה להתוות את הדרך להערכת שווי נכסים שנעשה בהם שימוש לא מורשה, זאת על מנת שתשמש בסיס לגביית דמי שימוש ראויים והשבת "העושר" שהופק שלא כדין ממקרקעי הציבור.

שימוש אינו מורשה בהקשר זה הינו שימוש שנעשה על ידי מי שפלש למקרקעין המנוהלים על ידי רמ"י וכן במקרים בהם חוכר/שוכר/בר רשות שקיבל לשימושו המקרקעין למטרה מסוימת על פי החוזה, והוא משתמש בה למטרה אחרת או ביעוד אחר או בקיבולת אחרת, ללא רשות רמ"י.

 

הודעה בדבר אישור תכנית מועדפת לדיור מס' תמל/1004/א,
שם התכנית: אפולוניה – גן לאומי ושכונת מגורים

הרינו לעדכן על אישור תכנית מועדפת לדיור (בשטח הממוקם בהרצליה מצפון לשכונת נוף ים, בשטח שבין כביש החוף לכביש מס' 2, ובכלל זה שטח העתיקות בגן הלאומי אפולוניה).

המדובר בתוכנית אשר לה מס' מטרות:
• הסדרת הבינוי והפיתוח של שכונת מגורים חדשה בת כ 2,700 יח"ד, הכוללת מבני ציבור, חינוך, מלונאות, מסחר, תעסוקה ושטחים ציבוריים פתוחים.
• הסדרת יעוד השטח של הגן הלאומי אפולוניה והסדרת ביקורי הקהל בו.
• הסדרת שימור ופיתוח המבצר והאתרים הארכיאולוגיים.
• הקמת המחלף המחבר את השכונה, הגן הלאומי, ושכונות הרצליה שמדרום להם, אל כביש מס' 2.

 

הודעה לפי סעיף 106ב' בדבר שינויים בתכנית רצ/1/84/2,
שם התכנית: תכנית לשימור אתרים בראשון לציון

הרינו לעדכן כי בהתאם להחלטת ועדת משנה להתנגדויות מיום 5.6.16, ניתנה הודעה על שינויים בתוכנית רצ/1/84/2 – שימור אתרים בעיר ראשון לציון.
המדובר בתוכנית אשר לה מס' מטרות: לקבוע הוראות ותנאיו לשימור ושיקום אתרים ברחבי העיר; ליצור מנוף לצורך התחדשות עירונית, שדרוג הנוף האורבני והחייאה כלכלית ותרבותית של העיר בכלל ו"לב המושבה" בפרט; מטרה נוספת היא לחשוף את הציבור הרחב לאתרי השימור שהינם בעלי חשיבות היסטורית אדריכלית ולאומית.
לאחר ההתנגדויות לתוכנית החליטה ועדת המשנה לבצע מספר שינויים. כל המעוניין רשאי לעיין בתוכנית ובשינויים במשרדי הועדה המחוזית מחוז מרכז, וכל הרואה עצמו נפגע רשאי להגיש התנגדותו לוועדה.

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת בסמכות הועדה המקומית תל אביב, מס' 507-0361915

תא/מק/3388ב – שכונת מגורים צפונית לגוש הגדול

הרינו לעדכן כי ביום 5/9/2016 פורסמה ברשומות (י.פ. 7335) הודעה לפי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה – 1965, בדבר הפקדת התכנית הנ"ל, המהווה שינוי לתכנית מס' תא/3388/א' שפורסמה למתן תוקף ביום 3/9/2012.

התכנית, שהינה בסמכות ועדה מקומית, קובעת בין היתר הוראות בדבר אישור איחוד וחלוקה וטבלאות איזון, הגדלת מספר יח"ד בתכנית והקטנת שטח הדירה הממוצע בכלל התכנית, הגדלת שטח עיקרי למשרדים ומסחר, קביעת שטח למתקנים הנדסיים והגדלת השטחים לצרכי ציבור וכו'.

יצוין, כי במקביל להודעת ההפקדה הנ"ל, פורסמה בעיתונות אף הודעה בהתאם לתקנה 10(ב) לתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), התשס"ט-2009, הממוענת לכל הבעלים בשטח התכנית שלא אותרו כתובותיהם למשלוח דואר רשום, בצירוף שמותיהם.

עדכוני פסיקה

פיצוי הפקעת קרקע חקלאית עם פוטנציאל בנטרול השפעות התכנית הפוגעת

שם ומספר הליך: ת"א 14223-08-10 בניהו סכאי נ' מע"צ-החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ
ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בפני כב' השופט יחזקאל קינר.
תאריך מתן פסק הדין: 18.07.16.
ב"כ התובע: עו"ד יפעת בן דוד-עמית.
פרטי הנכס: חלק ממקרקעין הידועים כגוש 6407 חלקה 53 (מחלף סוקולוב בכביש 531)

עסקינן בתביעה לפיצויים בגין הפקעת קרקע בשנת 1995 מכוח פקודת הדרכים לטובת מחלף סוקולוב בכביש 531. התובעים טענו ששווי מ"ר שטח שהופקע הוא 180$ והנתבעת 70$ למ"ר. שמאית המקרקעין נעמי ספיר מטעם ביהמ"ש קבעה כי שווי מ"ר נכון למועד הקובע הוא 130$.

ביהמ"ש אימץ את חוות דעת המומחית, בציינו כי שני הצדדים התייחסו לקרקע כקרקע חקלאית עם פוטנציאל (וחלקו על השווי). נקבע כי הכללת החלקה בשטח עירוני בנוי לפי תמ"א/31 אינה מספיקה לקביעת פוטנציאל ממשי וסביר בעתיד הנראה לעין לשינוי ייעוד החלקה למגורים, אך המומחים פירטה שיקולים נוספים לרבות קידום תכניות לשינוי ייעוד בסביבה.

נקבע כי הימצאות החלקה בתחום רדיוס לתכנון מחלף בתמ"א/7/3 אינה שוללת פוטנציאל, שכן רק צו ההפקעה והתכנית שבאה בעקבותיו מיקמו את המחלף בצורתו הסופית.
עוד נקבע, כי מאחר והפקעה לפי פקודת הקרקעות או הדרכים יכולה להתבצע לפני אישור תכנית לשינוי ייעוד, הרי שבקביעת פיצויי ההפקעה יש להתעלם מהשפעותיה של התכנית, אשר במועד הקובע כבר הייתה מופקדת ואושרה לאחריו. על כן יש להתעלם ממחירים נמוכים המושגים בפועל כתוצאה מהשפעת התכנית, מהקפאת תכניות והיתרים עקב התכנית העתידית.

לפיכך, נקבע כי נכון עשתה המומחית כאשר בחרה בעסקאות השוואה מתקופה מאוחרת יותר בחלקה דומה.
סוף דבר, אושרה קביעת המומחית כי שווי מ"ר של השטח המופקע עומד על 130$ למועד הקובע שנת 1995.

הערת מערכת:
עקרון העל בקביעת שיעור פיצויי הפקעה הינו השבת המצב לקדמותו ופיצוי בדרך שיעמיד את הנפקע במקום בו היה אלמלא ההפקעה, על כן המבחן הראשון במעלה הינו מבחן עסקאות השוואה דומות.
ואולם במקום בו אין עסקאות דומות או שהתכנון במקום משפיע על השווי, לא קל להגיע למחירים דומים, על כן פסק-דינו של הבית המשפט הינו חשוב לרענון עקרונות הייסוד שמעט נסדקו לאחרונה.

 

ניוד זכויות לפי חוק התכנון והבנייה

שם ומספר הליך: עת"מ 37063-03-14 יוסופוב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח'
ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת יהודית שיצר.
הנכס: מקרקעין הידועים כגוש 6760 חלקה 241, שברח' רבינוביץ יהושוע בשכונת בן גוריון בחולון (מרכז סאדאב).
תאריך החלטה: 21.08.16 ב"כ המשיבות: עו"ד עופר צילקר ועו"ד תמי ברעם.

מדובר בענייננו על עתירה מנהלית בה התבקש בית המשפט להצהיר כי הנכס נשוא העתירה כולל זכויות בנייה ל- 94 יחידות דיור, זאת על אף טענת המשיבות שזכויות הבנייה למגורים נוידו למגרשים אחרים. כן ביקשו העותרות, כי ביהמ"ש יורה לעירייה ולוועדה המקומית חולון להמשיך לקדם את התכנית שגיבשו העותרות יחד עם צוות העירייה לשיקום הנכס, לרבות בניית 94 יחידות הדיור.

בית המשפט פותח ומציין בפסק דינו כי, חוק התכנון והבנייה לא מתייחס לניוד זכויות, אך הוא גם לא אוסר על ניודן. לכאורה, גם שינוי תכנית המתאר המקורית ע"י ניוד הזכויות למגרשים אחרים, כפי שאישרה הוועדה המחוזית בהחלטתה לפני כ- 30 שנה, צריך היה להיעשות בתוכנית, המצריכה שלב של פרסום והתנגדויות.

עוד ממשיך וקובע בית המשפט כי בפועל, הזכויות שבמחלוקת, כבר נוידו לפני כ- 30 שנה ולמעשה מוצו, כך שכיום לא נותרו זכויות למימוש. בכך למעשה, מוצתה ונבלעה הזכות שהעניקה התוכנית. מדובר ב"מעשה עשוי" שלא סביר לשנותו באמצעות הריסת אותן יחידות דיור שנבנו מכוח הזכויות שהעניקה התוכנית, ובהן מתגוררות עשרות משפחות וההסתמכות ושינוי המצב לרעה של כל המעורבים בפרויקט, פועל לחובת העותרים.

עוד מוסיף בית המשפט כי, מדובר בניוד זכויות שבוצע לבקשת בעלת המקרקעין המקורית, חברת רובינשטיין, כך שלא נגרמה פגיעה למקרקעין של בעלים אחרים.

לבסוף קובע בית המשפט כי, גם אם לטענת העותרים הם הוטעו ע"י גורמים שונים בעירייה ובוועדה המקומית, לרבות ע"י רמ"י, אין בכך, בנסיבות הקיימות, כדי להקים להם סעד שיפוטי מנהלי, של הצהרה על בטלות ההחלטה המנהלית של הועדה המחוזית שניתנה כאמור לפני כ- 30 שנה. לצד זאת ציין בית המשפט כי העותרים רשאים לשקול תביעה נזיקית באם יוכלו להוכיח טענותיהם בעניין זה כדין.

לאור האמור לעיל, העתירה נדחתה, בנסיבות העניין לא ניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:
ניוד זכויות בתכנית בניין עיר הפך לחלק בלתי נפרד מהליכי התכנון כיום, כדוגמת סוגיות תכניות השימור, עם זאת ראוי היה כי המחוקק היה מייחס לכך פרק מסודר בסוגיות התכנון ולא מותיר הדבר מעורפל ויציר פסיקה כפי שהינו כיום, בעיקר לאור היקף גדול של שאלות העולות מכל הליך מעין זה, שמחבר נכסים רחוקים זה מזה, עם ערכים שונים וכדו'.

 

דרישה מעיריית עפולה לפצות בעלי קרקע שעימם הפרה הסכם להחלפת קרקע

שם ומספר הליך: ת"א 55920-11-10 גילרון השקעות ופיתוח בע"מ נ' עיריית עפולה
ערכאה: בית משפט השלום בעפולה, בפני כב' השופטת שאדן נאשף-אבו אחמד.
תאריך מתן פסק הדין: 27.07.16. ב"כ התובעת: לא פורט.
פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 6 בגוש 16701, עפולה.

התובעת הגישה כנגד הנתבעת, עיריית עפולה, תביעה כספית לתשלום פיצויים בסך של 600,000 ₪, בגין נזקים שנגרמו לה, לטענתה, עקב הפרת חוזה להחלפת קרקעות, אשר נכרת בינה לבין עיריית עפולה בשנת 1982, במסגרתו הסכימה התובעת להחליף את המקרקעין שהיה בבעלותה, הנדרש לשם הקמת גן ילדים ולקבל קרקע חלופית במקומם מהעירייה. אולם העירייה לא העבירה לתובעת את הקרקע החלופית. התביעה הוגשה לתשלום פיצויים בגין הנזקים אשר נגרמו לתובעת עקב ההפרה של העיריה כאמור.

בית המשפט קיבל את התביעה בקבעו כי לא מדובר בתביעה לאכיפת הסכם, אלא בתביעה כספית לקבלת פיצויים בגין נזקים שנגרמו לתובעת, בעקבות אי עמידת העיריה בהתחייבויותיה, תוך שהיא פוגעת באינטרס ההסתמכות של התובעת.

התובעת הוכיחה את קיומה של ההתחייבות לעסקת החליפין, אשר בפועל בוצעה למעט השלב האחרון של העסקה, העברת המקרקעין החלופיים לתובעת. העירייה בנתה על החלקה של התובעת את גן הילדים לפני שנים רבות ויצרה בפני התובעת מצג בדבר כוונתה של העיריה למלא אחר התחייבויותיה כלפי התובעת.

בית המשפט קבע, כי גם אם מדובר בעסקת חליפין בלתי חוקית שאינה עומדת בדרישות המהותיות של סעיף 188(א) לפקודת העיריות (נוסח חדש), המסדיר את אופן המכירה או ההחלפה של קרקעות העיריה, כך שפעולות כאמור יעשו רק לאחר קבלת אישור מועצת העיר והחוזה ייחתם על ידי ראש העיר והגזבר וכו', הרי שעדיין יש מקום להכיר בזכותה של התובעת לסעד הפיצוי, לו היא זכאית עקב הפרת ההתחייבויות של העיריה.

נפסק כי העיריה תשלם לתובעת 459,600 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית והוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך של 25,000 ₪.

הערת מערכת:
נראה כי בית המשפט הביע חוסר שביעות רצונו מאינספור טענות סף שהעלתה הרשות המקומית בניסיון לדחות את התביעה, הרשות שקיבלה את התמורה בהסכם לא חפצה למלא את חלקה, וניסתה לחמוק בטענות של פרוצדורה, פסק-הדין הינו ראוי ומהווה תמרור אזהרה לרשויות ומזכיר כי חוזה החתום על ידי רשות נתון לשתי מערכות דינים – הפן המנהלי והפן החוזי ויש לו משקל רב יותר.

 

תוצאותיו של ניגוד עניינים

שם ומספר הליך: ערר תא/5012/16 שלי דביר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב ואח'
ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה- מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר הוועדה עו"ד הילה סירוטה ליבנה.
תאריך מתן ההחלטה: 10.08.16. ב"כ העוררים: עו"ד דוד שוב.
פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כגוש 7103 חלקות 88-89 והמצויים ברחוב יהודה הלוי 74 בתל אביב.

עניינו של ההליך בערר שהוגש על ידי שלושה חברי מליאת הועדה המקומית תל אביב, בהתאם לזכותם הקבועה בסעיף 152(א)(2) לחוק התכנון והבניה, כנגד החלטת מליאת הועדה, להתיר הקמת תחנת משטרה וחניון תת קרקעי במבנה חברת בזק הקיים במקום, תוך התרת שימוש חורג מהיתר לצמיתות.

התכנית החלה במקום התירה בין היתר תכליות של "שירותי מינהל וחירום עירוני וציבורי", לפי רשימה המנויה בסעיף, ובנוסף הסמיכה את הועדה המקומית להתיר שימושים נוספים המתאימים לסוג השירותים הכלולים ברשימה הנ"ל.
העוררים טענו בין היתר כי לא ניתן היה להתיר את השימוש החורג המבוקש, שכן השימוש לתחנת משטרה משנה את אופי הסביבה הקרובה ומהווה סטייה ניכרת, ובכל מקרה, לא היה מקום להתירו לצמיתות, אלא להגבילו בזמן, משום שמדובר בשימוש חורג מתכנית.

עוד טענו העוררים, כי בהחלטת הועדה המקומית נפל פגם של ניגוד עניינים, בשל העובדה כי אחד מחברי המליאה שהשתתף בדיון ובהצבעה על אישור הבקשה, נשוי לעובדת בכירה במשרד האדריכלים שערך את הבקשה להיתר נשוא ההחלטה.

ועדת הערר קבעה כי יש ממש בטענות העוררים וכי דין הערר להתקבל הן לאור פגם ניגוד העניינים (או למצער החשש הממשי לניגוד עניינים) שדבק בהחלטת הועדה המקומית, והן מאחר כי שימוש של משטרה אינו שימוש אותו ניתן להתיר בהתאם להוראות התכנית החלה במקום, אלא כשימוש חורג מתכנית, דבר שלא נעשה במקרה דנן.

לגבי ניגוד העניינים, הרחיבה ועדת הערר בהחלטתה, וציינה בין היתר כי חומרת הפגיעה הצפויה מניגוד העניינים, בתקינות ההליך, בהגינות המנהלית ובאמון הציבור, מחייבת בנסיבות המקרה את ביטול ההחלטה נשוא הערר.
עוד ציינה ועדת הערר, כי אין בקיומו של דיון בפני ועדת הערר, כדי לרפא קיומו של פגם זה, וכי מקום בו נפל פגם של ניגוד עניינים, יש לרפאו תחילה, ואין זה ראוי להשתמש במנגנון של ועדת הערר כדי "למרק" את אותו פגם בהחלטת הועדה המקומית.

ועדת הערר הדגישה כי על פי ההלכה הפסוקה, די שאחד מחברי הרשות היה נגוע בניגוד עניינים, כדי לקבוע כי נפל בהחלטתה פגם ואף להביא לבטלותה, וכי אין גם בעובדה כי בענייננו תוצאות ההצבעה על מתן ההיתר (15 תומכים במתן ההיתר ו-8 מתנגדים) לא היו משתנות מהותית גם אילולא השתתפותו של חבר המועצה הנגוע בניגוד עניינים, כדי לרפא את הפגם שנפל בהחלטה.

ועדת הערר הוסיפה וקבעה, כי גם לגופו של עניין, לא ניתן היה להתיר שימוש של תחנת משטרה מכח הוראות התכנית, וכי יש לבחון האם יש מקום להתיר השימוש בדרך של שימוש חורג מתכנית על כל המשתמע מכך, או בהסתמך על תכנית אחרת, ככל שזו מתירה שימוש כאמור.

לאור האמור, התקבל הערר והבקשה הוחזרה לדיון בוועדה המקומית.

הערת מערכת:
ניתן היה להבהיר את נושא מניעות ניגוד העניינים עם קביעת כללים ומבחנים לבחינת הנושא, כך גם לקבוע חזקות שאינן ניתנות לסתירה במקרה מעין זה, כדוגמת סע' 35 לחוק הירושה שמטרתו למנוע מעורבות בעריכת צוואה ושקבע כללים נוקשים של פסילה.

 

גבילות לתכנית – לפי חלקה או מגרש?

שם ומספר הליך: ערר 9016/12 חברת חלקות 4 בגוש 3923 ו-12 בגוש 3946 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון ואח'
ערכאה: ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז, בפני כב' יו"ר הוועדה עו"ד יריב אבן חיים.
תאריך מתן ההחלטה: 22.08.16. ב"כ העוררת: עו"ד אלי וילצ'יק.
ב"כ הועדה המקומית: עו"ד איילת צור. ב"כ רכבת ישראל בע"מ: עו"ד אייל שרון.
פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כגוש 3923 חלקה 4 וגוש 3946 חלקה 12, ראשל"צ.

העוררים הגישו ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ, הדוחה תביעה לפי ס' 197 לחוק התו"ב בשל תכנית מח/147, אשר נועדה לקבוע בין היתר, רצועת מקרקעין למסילת ברזל בראשל"צ מתוואי איילון דרום.

אחת השאלות המעניינות אשר נידונו על ידי ועדת הערר הינה האם מקרקעי העוררת גובלים בתחום התכנית? העוררת טענה, כי התכנית "הפוגעת" מציגה את מקרקעיהם כחלקה בלבד ולכן יש להתייחס לחלקה כאל מקשה אחד.

לעומתה, המשיבות טענו, כי על-פי פסיקת ביהמ"ש המחוזי בעמ"נ 39649-11-10 החקלאי באר יעקב אגודה שיתופית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מצפה אפק, שאושרה בבית המשפט העליון בבר"מ 9161/11 החקלאי באר יעקב אגודה שיתופית בע"מ נ' הוועדה המקומית לתו"ב מצפה אפק, בסוגיית גבילות המקרקעין יש להתייחס לחלוקה שנעשתה למגרשים ואף שלא הסתיימה ברישום במועד הקובע.

ועדת הערר קיבלה את טענת המשיבות וקבעה, כי במצב שבו החלוקה התכנונית של החלקות למגרשים הושלמה בתכנית, אך במועד הקובע היא טרם נרשמה במרשם המקרקעין, הבחינה של הפגיעה במקרקעין תעשה ביחס לחלקות בשלמותן ולא ביחס למגרשים.

עוד נקבע, כי העוררת עמדה בנטל הראשוני המוטל עליה להוכיח ולו לכאורה את הפגיעה ואת שיעורה במידה המספיקה לצורך מינוי שמאי מייעץ. לפיכך, הוחלט על מינוי שמאי מייעץ.

הערת מערכת:
יש לזכור כי חוק התכנון והבנייה, להבדיל מחוק המקרקעין, עוסק במגרש ולאו דווקא בחלקה רשומה, עם זאת, החוק לא תמיד מקפיד על ניסוח זהה ועלול לבלבל, המערכת סבורה כי נכון היה לאחד את כל הנושא ולכלול את כל חקיקת המקרקעין, רשומים ושאינם, בחוק אחד, ולהבהיר אי בהירות ומחלוקות מעין זו.

אין מקום לכלול כחלק מדירה שטח של מרפסת הנוצרת כתוצאה מהקמת קומה חלקית
לצורך הפטור מהיטל השבחה

 

שם ומספר הליך: ערר 097/16/48 ירון זיידמן וריטה רווח-זיידמן נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה מודיעין
ערכאה: ועדת ערר מחוזית, בפני כב' יו"ר הוועדה עו"ד רונית אלפר.
תאריך מתן ההחלטה: 19.07.16. ב"כ העוררים: עו"ד ענת מאירי.
פרטי הנכס: דירת קוטג' דו מפלסי, הידועה כגוש 5684 חלקה 22 ומצויה ברחוב נחל יגור 17 במודיעין.

השאלה שעלתה בערר שבנדון, הינה האם מרפסת הנוצרת כתוצאה מהקמת קומה חלקית נמנית בשטח דירת המגורים לצורך מתן פטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, אם לאו?

בנסיבות המקרה, אושרה תכנית מד/44/5 (להלן – "התכנית המשביחה"), אשר חלה על 32 מבנים צמודי קרקע ובהם הדירה שבנדון, ואשר אפשרה, בין היתר, תוספת שטח לעליית גג, תוספת חדרים בקומה א' וקירוי מרפסת בקומה א'.

הדירה במקור נבנתה כמפלס אחד בלבד, כאשר במפלס שמעליה נבנתה, כחלק מזכויות הבניה המותרות על פי המצב התכנוני הקודם, קומה נוספת ואולם זאת כמעטפת בלבד וללא גישה מהדירה. על מנת להשמיש את החלל האטום שנבנה ולצרפו לדירה הקיימת, נדרש היה לפתוח חלונות ולהוסיף מדרגות מתוך הדירה. דא עקא, שעם השמשת הקומה הנוספת, נוצרו אותן מרפסות שנויות במחלוקת נשוא ענייננו, זאת מאחר והקומה הנוספת הינה קומה חלקית בלבד, שנבנתה בשטח קטן יותר משטח המפלס התחתון כך ששטחו העודף הושמש לצרכי מרפסות, כאמור.

התכנית המשביחה אפשרה, בנוסף לעליית הגג (אשר הפכה את הקוטג' לדירה תלת מפלסית), גם את סגירת אחת מאותן מרפסות לצורך הוספת חדרים לדירה וכן את קירויה של השנייה בקירוי קל. שומת ההשבחה נשוא הערר הוצאה, בעקבות בקשת העוררים להוסיף שטחים לטובת הקמת עליית גג מכח התכנית המשביחה.

כפועל יוצא ממימוש חלקי זה, היטל ההשבחה שנדרש מהם התייחס אך ורק לתוספת השטחים בגין עליית הגג. העוררים ביקשו לקבל פטור מתשלום היטל השבחה בהתאם לסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, אלא שאז הסתבר להם, כי לעמדת הועדה המקומית, יש לכלול את שטחי המרפסות בסך שטח הדירה לצורך חישוב הפטור, מה שהביא לכך ששטח הדירה עולה על 140 מ"ר, לסירוב לבקשת הפטור ולערר זה.

בפתח דבריה, ציינה ועדת הערר, את החלטתה בערר (מרכז) 8039/14 ועדה מקומית רעננה נ' אליעזר ואביגיל גבאי (להלן – "ערר גבאי") שם נדונה השאלה מה ראוי להיכלל במונח "דירה" לצורך מתן הפטור האמור, ונקבע בין היתר, כי אין מקום לכלול את שטח מרפסת הגג כחלק משטח הדירה לצורך חישוב הפטור.

בהתאם לכך, ועדת הערר ציינה, כי אמנם בערר גבאי הנ"ל דובר על מרפסת גג המצויה בקומה האחרונה של בניין המגורים, אולם לשיטתה, אין כל הבדל בין מרפסת גג כנ"ל לבין המרפסות במקרה דנן, שהן תוצר של הקומה החלקית שנבנתה ושהינן בפועל, גג הקומה התחתונה שנותר פנוי מבינוי (על פי המצב התכנוני הקודם) והושמש לטובת מרפסות יציאה מהקומה השנייה בדירה.

ועדת הערר הבהירה, כי אלה כמו אלה לא נבנו כתוספת לדירה הקיימת, אלא נוצרו כתוצאה מהבינוי הנוסף שאושר לדירה: אם בשל התרת בניית חדר על גג הדירה הקיימת, ששטחו אינו משתרע על כל קומת הגג ואם בשל קיומה של קומה נוספת שאף היא אינה משתרעת על כל שטחה של הקומה התחתונה.

משכך, ועדת הערר קבעה, כי אין לומר שמרפסות אלו מהוות חלק אינטגרלי מהדירה אשר אין להן זכות קיום עצמאית ובכל מקרה, הן אינן מהוות חלק פונקציונלי מדירה המיועדת לשמש למגורים ועל כן, אין לכלול אותן בהגדרת המונח "דירה" בהקשר של סעיף 19(ג)(1).

בהתאם לכך, ועדת הערר קיבלה את הערר והורתה על השבת סכומי ההיטל ששולמו בתוספת תשלומי פיגורים בהתאם להוראת סעיף 17 לתוספת השלישית לחוק, וזאת מיום ששולמו ועד ליום השבתם בפועל, למעט התקופה שממועד הגשת הערר ועד ליום החלטתה, אשר לגביה יחולו ההוראות בדבר הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א – 1961.

הערת מערכת:
סעיפי הפטור בהיטל השבחה הינם נשוא מחלוקות רבות לאור הלקוניות בניסוח, והינם נשוא פסקי דין רבים. אם המחוקק רוצה לצמצם או להרחיב, עליו לתקן תקנות ברורות לסוגיה זו ולא להותיר את כל המחלוקות לפתחן של ועדות הערר ובתי המשפט.

המערכת מברכת את קוראיה וכל בית ישראל

בברכת שנה טובה מבורכת ומוצלחת