סמכותו העניינית של המפקח חלה על כל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל
שם ומספר הליך: עא 3700/15 אורי רוט נ' מיכל עגנון ואח'
ערכאה: בית המשפט העליון – בפני הרכב השופטים י' דנצינגר, נ' סולברג וע' ברון.
תאריך החלטה: 27.6.16 ב"כ המשיבים: עו"ד יעקב סולומון.
בערעור זה נדרש ביהמ"ש העליון לדון בשאלה למי הסמכות לדון בטענות קנייניות המועלות ביחס לקידום היתר לפי תמ"א 38 – האם למפקח על רישום המקרקעין או לבית המשפט המחוזי?
במקרה זה, דובר על בניין ובו שלוש דירות ברח' ויתקין 15 בחיפה, כאשר הרכוש המשותף בבניין (הכולל מקלט, שטח קרקע, חדר מדרגות וגג) צמוד לשלוש הדירות בחלקים שווים.
המשיבים הגישו בקשה להיתר בהתאם להוראות תמ"א 38, הכוללת, בין היתר, הוספת שלוש דירות על גג הבניין ובניית שש חניות בחלק משטח הקרקע בחזית הבניין ("ההיתר"). המשיבים התקשרו בהסכם עם יזם, שהוא אביו של המשיב 3, ולפיו, בתמורה להשקעה הכספית הכרוכה בעבודות השיפוצים וחיזוק הבניין, יימסרו לבעלות היזם שלוש הדירות הנוספות שיוקמו, כל החניות הנוספות שייבנו וכל מה שייבנה בשטחי הרכוש המשותף הצמוד לשלוש הדירות הקיימות.
התנגדויות שהוגשו להיתר נדחו ע"י הועדה המקומית, ועל כן, הגישו המערערים המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי לפיו, תוקנה להם הבעלות בשליש בלתי מסוים מכל שייבנה בשטחים המשותפים וכן לצו הצהרתי לפיו, הם בעלים של שליש מזכויות הבנייה הבלתי מנוצלות כיום ו/או שיוקנו בעתיד, וכי המשיבים אינם רשאים לעשות שימוש בזכויות הבניה ו/או בחלקן, בלי הסכמתם המפורשת של המערערים.
המשיבים ביקשו לדחות את המרצת הפתיחה על הסף, בטענה שהסמכות העניינית לדון בה נתונה למפקח, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 ("חוק החיזוק"). המערערים טענו, מנגד, שהמפקח אינו רשאי לדון בטענות קנייניות.
בית המשפט המחוזי דחה על הסף את המרצת הפתיחה שהגישו המערערים, בקבעו כי הסמכות העניינית לדון בטענותיהם נתונה למפקח ועל כך הוגש הערעור.
בפתח דבריו, ציין בית המשפט העליון את סעיף 5 לחוק החיזוק, העומד בלב המחלוקת, ממנו עולה שלמרות שככלל תידרש הסכמה של כל בעלי הדירות לצורך ביצוע עבודה ברכוש המשותף שמטרתה בניית דירה חדשה, החוק מאפשר (כדי לעודד את ביצוע עבודות החיזוק) למפקח, לאשר את ביצוע העבודה ע"פ תביעה של 2/3 מבעלי הדירות שבבעלותם 2/3 מהרכוש המשותף, ובלבד שנתן לכל בעל דירה הזדמנות לטעון טענותיו.
סעיף 5(ד) לחוק החיזוק מבהיר, שגם אם הבניה של הדירה החדשה אושרה ע"י המפקח, שלא בהסכמת כל בעלי הדירות, אותה דירה (או דירות) תהיה בבעלותם של כל בעלי הדירות בהתאם לשיעור זכויותיהם ברכוש המשותף ערב הבניה.
סעיף 5(ב) לחוק החיזוק מסמיך את המפקח, למנות אדם (עורך-דין או רואה-חשבון) שיהיה מוסמך "להתקשר בשם כל בעלי הדירות בבית המשותף לשם בניית הדירה החדשה ולהעברת זכויות בה לאחר מכן".
לאחר שבית המשפט עמד על סמכויותיו השונות של המפקח בדין, כולל סמכותו הייחודית לפי סעיף 5 לחוק החיזוק, עלתה השאלה האם המפקח מוסמך לדון בטענות קנייניות העולות אגב יישומה של תמ"א 38? שאלה נוספת היא, האם מכוח החלק האחרון בסעיף 5(ב) רשאי המפקח להורות כי הדירות החדשות שייבנו יהיו בבעלות צד ג' (יזם/קבלן) שאינו בעל דירה בבית, לכאורה בניגוד לסעיף 5(ד) שצוין לעיל?
לצורך מענה לשאלות אלה, פנה בית המשפט ללשון סעיף 72 לחוק המקרקעין, המקנה למפקח, סמכות ייחודית לדון בסכסוכים לפי חוק החיזוק.
מסעיף זה, כמו גם מתכליתו של חוק החיזוק ומכשירותו ותפקידיו של המפקח, קבע בית המשפט כי סמכותו העניינית של המפקח חלה על כל סכסוך הנוגע לזכויות וחובות של בעלי דירות בבית המשותף לפי חוק החיזוק.
לפיכך, בית המשפט דחה את הערעור ואולם הבהיר, כי אין בפסה"ד כדי להכריע בשאלה המהותית שעל הפרק, בדבר זכויותיהם של המערערים בזכויות הבנייה העתידיות או בדירות החדשות שעשויות להיבנות על גג הבניין (שיתבררו בהליך מול המפקח).
הערת מערכת:
בפסה"ד בית המשפט מכיר, בכך שתוספת זכויות הבנייה הן התמריץ העיקרי לקידום היתרים לתמ"א 38 ולא אחת מהוות זכויות הבנייה הנוספות את התמורה שמשלמים בעלי הזכויות בגין ביצוע עבודות החיזוק. לפיכך, הגבלת סמכותו של המפקח לדון רק בביצוע של העבודות, ולא בזכויות הקנייניות בדירות שייבנו, חותרת תחת תכליתו של חוק החיזוק – שכאמור נועד לקדם עסקאות מסוג זה.
