עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 83

version2_Final-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

תיקון חוק המכר- האמנם מגן על הרוכשים?

מאת עוה"ד צבי שוב וקרן זוקין

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 87), התשע"ו-2016.
  • הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2.2016 – תיקון מס' 85 והוראת שעה.
  • הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016.
  • תקנות התכנון ובניה (התקנת מקומות חניה) (תיקון) , התשע"ו -2016
  • תזכיר חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון), התשע"ו-2016.
  • שר האוצר חתם על התקנות לקיצור משמעותי של הליכי הרישוי.
  • אושר התיקון הראשון לתמ"א 35, תכנית המתאר הארצית המשולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור.
  • תיקון סע' 16 לחוק ההסדרים-ייעול וקיצור הליך ההתאמה בין מרחב תכנון לגבול שיפוט.
  • קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם קיבוץ או מושב שיתופי.
  • הודעה בדבר אישור החלטת מועצת מקרקעי ישראל בדבר גובה הפיצוי הנוסף לחוכרי קרקע חקלאית שתשנה ייעודה.
  • הודעה בדבר הסמכת הוועדה המקומית הוד השרון בוועדה מקומית עצמאית.
  • הודעה בדבר העברת תכנית לתשתית לאומית להערות הוועדות המחוזיות ופרסומה להשגות הציבור.
  • הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס': 508-0245647, שם התכנית: חניונים ציבוריים בתחום קריית אונו.

 

עדכוני פסיקה

  • הפקעות

 

דנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה בית המשפט העליון החליט שלא להאריך את תקופת המעבר לתחולת הלכת "ארידור".

 

  • פירוק שיתוף

ע"א 61117-10-15 אלי מרום ואח' נ' רודי יציב ואח'- הפקעה בקרקע במושע – כיצד מחלקים את הנזקים בין השותפים?

  • שימוש חורג

עת"מ (מרכז) 53288-10-15 אורית צפריר ואח' נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה, מחוז מרכז ואח' התנאים להיתר לשימוש חורג לגן ילדים בשכונת מגורים.

  • תכנון ובנייה

עת"מ (מרכז) 11624-04-15 א.נ.ג. גוסטו נכסים בע"מ נ' ועדת המשנה לנושאים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה ואח'מתן היתר שלא על פי תכנית מופקדת- ס' 97 (ב) לחוק התכנון והבנייה.

 

  • היטל השבחה

ערר מס' 381/15 שלום רפאל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושליםסמכות וועדת הערר לדון בטענות כגון הסתמכות, השתק, מניעות וכיו"ב.

 

  • היטל השבחה

ערר מס' רג/85143/13 רון צין ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה רמת גן אופן עריכת שומת היטל השבחה, השפעת תמ"א 38 וטבלת ההקצאה על שווי המקרקעין.

 

מאמר


תיקון חוק המכר- האמנם מגן על הרוכשים?

          מאת עוה"ד צבי שוב וקרן זוקין

 

בשבועות האחרונים סחפו את מחוזותינו סערות, אשר גרמו לטלטלה במדינה. הסערה החלה בקרב רוכשים אשר רכשו זכויות במסגרת קבוצת רכישה, באמצעות חברת אור סיטי נדל"ן בע"מ, כמארגנת הקבוצה והתגלגלה עד לפתחם של רוכשי מקרקעין, אשר רכשו את המקרקעין באמצעות חברת אדמה לשיווק קרקעות חקלאיות לבנייה בע"מ, אשר רכשו קרקעות ללא אופק תכנוני קרוב, אם בכלל, ומבלי שהבטיחו את כספם.

בעקבות הסערה צפה ועלתה העובדה כי על אף ההגנות הקיימות בחוק, שחוקקו בעקבות פרשיית חפציבה ושנועדו לשמור ולהגן על רוכשי דירות לדוגמא חוק המכר (דירות), התשע"ו- 2016 (להלן: "חוק המכר דירות"), ו-חוק המכר להבטחת השקעות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, על תוספותיהם ותיקוניהם (שני החוקים יקראו להלן "החוק")), ניתן לומר כי החוק עדין אינו מעניק הגנה מלאה לרוכשים מפני כל פגיעה אפשרית ואינו מעניק הגנה לרוכשים בכל סוגי העסקאות והמצבים השונים. במאמר מוסגר יצוין כי הגנה מלאה לא בהכרח פועלת לטובת הרוכש, וזאת נסביר בהמשך.

בעקבות פרשת ענבל אור ולנוכח הלקונות שנמצאו בחוק הקיים, פורסם תזכיר, מיום 28.02.2016, הצעה לתיקון חוק המכר דירות, שתכליתו ליצור בסיס הגנה רחב יותר לרוכשי דירות.

בבסיס ההצעה עומדת ההנחה, כי ישנם פערי כוחות משמעותיים בין הרוכש למוכר, לטובת המוכר והחוק, בהיותו חוק צרכני, נועד לתת הגנה לרוכשי דירות חדשות, מקום בו המערכת החוזית אינה שוויונית. בדברי ההסבר לתזכיר נאמר, כי המטרה בחקיקת דינים צרכניים היא לנסות לצמצם את פערי הכוחות האלה בין הצרכן לספק, כשההנחה היא כי לצרכן, בדרך כלל, אין יכולת מיקוח והשפעה על הספק, כי קיימים פערי מידע בין הצדדים, כי כוחו הכלכלי של הצרכן קטן יותר וכך אף יכולתו להתמודד עם מורכבות של עסקה. דברים אלה מקבלים משנה תוקף בעסקה משמעותית וגדולה כעסקה לרכישת דירה.

לאור האמור, מוצע בתזכיר להוסיף מספר חובות החלות על המוכר כדלקמן:

  1. להציג בפני הרוכש, כבר בחוזה המכר, מידע שעשוי להיות לו השפעה של ממש על השימוש בדירה, כגון שינויים שבכוונתו ליזום בתכנית החלה על הדירה, או על הבניין שבו הדירה, תכניות שאושרו או הופקדו המתייחסות למגרשים הגובלים במגרש שבו הדירה.
  2. לאסור על מוכר דירה למכור את הדירה טרם הוצאת היתר בניה עבור הדירה, אלא, אם נקבע בחוזה המכר מועד צפוי לקבלת היתר בניה, או נקבע מועד מסירה שאינו תלוי במועד קבלת היתר הבניה. אם לא יתקבל היתר בניה כאמור, כי אז רשאי הרוכש לבטל את חוזה המכר והמוכר לא יהיה זכאי לכל פיצוי או סעד אחר בשל כך. עוד, מוצע לקבוע כי אם לא יקבע בחוזה המכר המועד הצפוי לקבלת היתר בניה, או מועד למסירה הדירה, שאינו תלוי בהוצאת ההיתר,  הרוכש יהיה רשאי, קודם להוצאת ההיתר, לבטל את חוזה המכר. במקרה של ביטול ההסכם עקב הנסיבות כאמור, המוכר ישיב לרוכש את כל הכספים ששילם לו על פי חוזה המכר, בתוספת הפרשי הצמדה.
  3. לאסור על מוכר שנתן לאדם זכות בלעדית לרכישת דירה לדוגמה במסגרת בקשת רכישה, לתקופה שאינה עולה על עשרה ימים, לגבות סכום העולה על 0.1% ממחיר אותה דירה, בשל אי מכירת הדירה לאותו אדם.
  4. קביעת נסיבות אשר בהתקיימן יראו את המוכר כמי שלא מילא אחר חיוביו כלפי הרוכש. כך במקרה של שינוי מהותי שיעשה בבניין או בשטחים המשותפים מהמתואר במפרט המוכר יחשב כמי שלא מילא אחר חיוביו כלפי הרוכש.
  5. מוכר לא יהיה רשאי להגביל את זכותם של נציגי הבית המשותף להביא לסיום חוזה ההתקשרות עם חברת הניהול שבחר עבורם, למשך תקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת תקופת הניהול. עוד מוצע לקצר את התקופה ולקבוע כי המגבלה כאמור תעמוד על תקופה של שנתיים בלבד. בנוסף,  מוצע להגביל בחוזה ההתקשרות הראשון עם חברת הניהול את האפשרות להעלאת התשלומים המגיעים למתחזק במהלך תקופת ההתקשרות.
  6. מוכר לא ידרוש מרוכש השתתפות בהוצאות משפטיות, ההוצאות יכללו במלואן במחיר הדירה וישולמו למוכר. התיקון בא להחליף את שנקבע בתיקון 7 לחוק המכר דירות ולקבוע ניתוק מלא בין עוה"ד לרוכש.

אין חולק כי חלק מהתיקונים המוצעים אכן נדרשים ואולם "אליה וקוץ בה", באשר הצורך בתיקון החוק הקיים עלה לאור "התפוצצות" פרשת ענבל אור, אך התיקונים המוצעים לחוק אינם עוסקים כלל במצבים של רכישה במסגרת קבוצות רכישה, החוק, לרבות התיקונים המוצעים, אינו עוסק כלל בקבוצות רכישה ואינו מגן עליהם והם נותרים ואף יוותרו חשופים ומבולבלים.

יתר על כן, התיקונים המוצעים מעניקים הגנות אשר הפועל היוצא מהן אינו בהכרח שיפור מצב הרוכשים ונפרט. רכישה במכירה מוקדמת בטרם הוצאת היתר בניה, אישור תכנית ואף ליווי בנקאי, הפחיתה משמעותית את התמורה המשולמת בגין הדירה. ואולם, ככל שהתיקון המוצע יכנס לתוקף, המוכרים לא יוכלו למכור דירות במכירה מוקדמת ובהכרח לא יתנו הנחה לרוכשים אשר ירכשו במכירה מוקדמת.

זאת ועוד, העובדה כי מוכר לא ידרוש השתתפות בהוצאות משפטיות, משמעותו בפועל כי מחיר הדירה יעלה, מס הרכישה המשתלם בגין הדירה יגדל בהתאמה, המוכר יידרש להוציא ערבות גדולה יותר, דבר המעלה את הוצאות המוכר וכן נוצר ניתוק מלא בין ב"כ המוכר לרוכש, אשר אינו בהכרח פועל לטובת הרוכש.

כך אף לגבי חברת הניהול, קיצור תקופת ההתקשרות עם חברת הניהול, עלול לגרום לכך שחברות ניהול יעלו את המחיר ומי שיפגע בסופו של דבר יהיו הרוכשים.

לסיכום יאמר, כי חלק מהשינויים הינם נדרשים ומבורכים אולם יש לוודא כי לא חוצים גבול בהגנת יתר על רוכשים אשר בסופו של יום עלולה לעמוד להם לרועץ.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 87), התשע"ו-2016

התיקון לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") מבקש ליעל השלמת עסקאות במקרקעין הנעשות על ידי אזרחי ישראל באזור, כהגדרת המונח בחוק ומשנה את אופן תשלום תשלומי החובה לרשויות בארץ ובאזור, בקשר עם עסקה במקרקעין כאמור.

נכון למועד זה, החוק מחייב אזרח ישראלי (ובתוך שכך אף אזרח המבקש לבצע פעולה באיגוד), המתקשר בעסקה לרכישת או מכירת מקרקעין באזור, בתשלום תשלומי חובה הן לרשויות האזור והן למדינת ישראל, כאשר לאחר תשלום שני תשלומי החובה, זכאי אותו אדם לקבל החזר מרשויות המס בישראל, בגובה תשלומי החובה ששילם לרשויות האזור, בגין העסקה.

על פי הצעת החוק, יוכל האזרח הישראלי המבצע את העסקה במקרקעין, לשלם את תשלומי החובה למדינת ישראל וטרם תשלום תשלומי החובה לרשויות האזור לפנות למנהל, כהגדרתו בחוק, ולבקש כי יכיר בתשלום ששולם לרשויות המס בישראל כמקדמה לתשלום תשלומי החובה לרשויות האזור.

אישור כאמור יינתן על מנת שבספרי הרישום המנוהלים על ידי האזור, ירשם כי שולם המס על פי הוראות סעיף 16א לחוק, ולאחר הרישום כאמור, יעביר המנהל את סכום המקדמה לשלטונות האזור, ללא שמבצע העסקה יאלץ לשלם תשלומי חובה בכפל.

 

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2.2016 – תיקון מס' 85 והוראת שעה

ביום 1.6.2016 פורסמה הוראת ביצוע של רשות המיסים לתיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין כהוראת שעה, שעניינה קיצור תקופות הפטור במס שבח ומס רכישה במכירת דירה שניה ו-תיקון החוק לגבי אחים יורשים (להלן בהתאמה: "הוראת הביצוע", "תיקון 85" ו"החוק").

מטרתו של תיקון 85 היא לעודד רוכשי דירות להקדים ולמכור דירותיהם הישנות שהיו דירות יחידות עד למועד הרכישה. כך, בהוראת הביצוע ניתנו מספר הבהרות כמפורט להלן :

 

הגדרת דירה יחידה לצרכי מס רכישה

תקופת מכירת הדירה הנוספת:

בתיקון 85, קוצרה מ-24 ל-18 חודשים ממועד הרכישה, התקופה שבמסגרתה ניתן למכוֹר דירת מגורים לאחר שנרכשה דירה אחרת, זאת על-מנת שהדירה הנרכשת תיחשב לדירה יחידה לעניין החבות במס רכישה. התקופה קוצרה בהוראת שעה לתקופה של חמש שנים.

בהוראת הביצוע מובהר כי הוראות החוק בקשר לרכישת דירת מגורים מקבלן או בקבוצת רכישה (מכירה תוך שנה מיום מסירת החזקה בדירה, בהתאם לחוזה או בפועל, כמפורט בסעיף) נותרו על כנן, כלומר הרוכש יהא זכאי למס רכישה (מופחת) לפי שיעורי דירה יחידה, מקום בו ימכור את דירתו הישנה בתוך 12 חודשים ממועד המסירה או תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה מהקבלן, לפי המאוחר.

 

מנין הדירות בהגדרת דירה יחידה:

תוקנה בחוק ההגדרה של דירה יחידה, כך שההגדרה תחול גם אם לרוכש יש חלק בדירה נוספת שהתקבלה בירושה ושחלקו של המוכר בה שאינו עולה על מחצית. זאת ללא קשר לזהות המוריש ולמנין הדירות שהיו למוריש ביום פטירתו.

לגבי דירות שלא התקבלו בירושה, לא בוצע שינוי כלומר חזקה של עד 1/3 מדירה לא תחשב לדירה נוספת.

 

חזקת דירה יחידה לצרכי מס שבח –

 

מנין הדירות שבבעלות המוכר ע"פ סעיף 49ג:

החוק קובע חזקה לפיה במקרים מסוימים בהם למוכר יש דירה נוספת, היא לא תבוא במניין הדירות של המוכר לשם קבלת הפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(2). במסגרת תיקון 85 נוספה כחלופה נוספת, דירה שהתקבלה בירושה  כאמור לעיל ושחלקו של המוכר בה אינו עולה על 50%, כלומר דירה כאמור לא תחשב כדירה נוספת וניתן יהיה לקבל הפטור לפי 49ב(2) למרות הבעלות בה.

בהוראת הביצוע מובהר כי אין בכך כדי להשפיע על הפטור במכירת דירת הירושה עצמה, לפי סעיפים 49ב(5)(א)ו(ב), ובמקרה כזה אין מגבלה על חלקו של המוכר בה.

 

מנין הדירות שבבעלות המוכר ע"פ סעיף 49ד:

כצעד משלים לאמור נקבע, כי כדירה נוספת תחשב גם בעלות בדירה אם יש למוכר זכויות באיגוד שהתקבלו בירושה, כאשר חלקו של המוכר עולה על מחצית מהבעלות בה.

 

הגבלת מכירות של דירות שהיו בבעלות מוכר שקיבל פטור לפי סעיף 49ב(2)

נקבע כי מוכר שמכר דירה בפטור לפי סעיף 49ב(2) כאשר היו בבעלותו באותה העת דירה נוספת בשכירות מוגנת או שהבעלות בה פחותה משליש או דירת ירושה שהבעלות בה פחותה מ50% (להלן: "הדירה הנוספת"), לא יוכל למכור בעתיד את הדירה הנוספת בפטור לפי סעיף 49ב(2).

 

דירת מגורים חליפית

כן, קוצרה מ-24 ל-18 חודשים ממועד הרכישה, התקופה במסגרתה ניתנה למכוֹר דירת מגורים אחרי רכישת דירה אחרת על-מנת שהדירה הנרכשת תיחשב לדירה יחידה לעניין החבות במס רכישה, עוד נקבע כי בתום הוראת השעה תשוב התקופה ל-24 חודשים.

הובהר, כי כאשר נרכשה דירה "על הנייר" התקופה תמנה מיום סיום הבניה של התקופה החליפית

 

הצעת חוק פינוי ובינוי (הסכמים לארגון עסקאות פינוי ובינוי), התשע"ו-2016

עניינה של הצעת החוק בניסיון להגן על בעלי דירות המתקשרים בהסכמים עם "מארגנים" שמבקשים לקדם פרויקטים של פינוי בינוי (התחדשות עירונית), ואשר כובלים את בעלי הדירות לאותם "מארגנים" לפרקי זמן ארוכים, מבלי להבין את ההשלכות המלאות של הסכמים אלה ומבלי לדעת מה עתידים הם לקבל מהיזם.

הוראות הצעת חוק זו מבקשות לחייב את ה"מארגנים" לפעול בשקיפות אל מול בעלי הדירות ולקבוע אמות מידה של התנהלות סבירה ויעילה מצד ה"מארגנים" וזאת על ידי קביעת "אבני דרך" אשר בצדן מועדים לפקיעת ההסכם.

להלן יובאו בקצרה עיקרי הצעת החוק:

כללי הגדרות

על מנת שהוראות הצעת חוק זו יחולו על מרבית ההסכמים המבקשים לקדם פרויקטים של פינוי בינוי, הגדרת "הסכם לארגון עסקת פינוי בינוי" הינה הגדרה שיורית- כל עסקה שצד לה הינו בעל דירה בבית משותף, ועניינה קידום עסקת פינוי בינוי באותו בית משותף, ובנוסף: (1) ההסכם אינו עסקת פינוי בינוי כהגדרתה בחוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס"ו-2006; (2) ההסכם כולל בלעדיות מצד בעלי הדירות והתחייבות לאי התקשרות עם צד שלישי כלשהו באותו העניין.

בהתאם, הצעת החוק מבקשת לצמצם את הגדרת "עסקת פינוי בינוי" בחוק פינוי בינוי (פיצויים), על ידי הצבת קריטריונים שעל עסקת פינוי בינוי להכיל, ובהם (1) פירוט התמורה שיקבלו בעלי הדירות; (2) מועדים הצפויים לאישור תכנית מפורטת, קבלת היתר בנייה ומסירת הדירה החדשה לבעל הדירה בהתאם לחוזה; (3) פרטים בדבר הגורם שיבצע את עבודות הבנייה בהתאם לחוזה; (4) התחייבות אישית מטעם היזם להעמיד ערבויות לטובת בעל הדירה לשם הבטחת התחייבויותיו של היזם לפי החוזה.

שקיפות מידע

טרם החתימה על ההסכם הראשון עם בעל דירה בבית משותף, ה"מארגן" יחויב לקיים פגישה עם כלל בעלי הדירות ובה יוצגו עיקרי ההסכם, לרבות התחייבויות ה"מארגן" כלפי בעלי הדירות, העובדה שהתמורה הסופית תקבע אל מול היזם במסגרת עסקת הפינוי בינוי, ואת היום בו ייחתם ההסכם הראשון עם מי מבעלי הדירות (להלן: "היום הקובע").

תוקף ההסכם כתלות ברצינותו ויעילותו של ה"מארגן"

על מנת להבטיח את קידום הפרויקט על ידי ה"מארגן", נקבעו בחוק אבני דרך אשר בהן על ה"מארגן" לעמוד, אחרת יבואו ההסכמים אותם החתים לסיומם כאשר בכל מקרה נקבעה תקופת התחייבות מקסימלית בת 7 שנים:

באבן הדרך הראשונה על ה"מארגן" להתקשר עם 50% מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 16 דירות לכל היותר או עם 40% מבעלי הדירות בבית משותף שבו 17 דירות ומעלה בתוך חצי שנה מהיום הקובע, אחרת ההסכמים שחתם עם חלק מבעלי הדירות עד אותו מועד יפקעו.

עמד ה"מארגן" באבן הדרך הראשונה, עליו להתקשר עם שני שליש מבעלי הדירות בבית המשותף או שיזם יתקשר בהסכמים עם 50% מבעלי הדירות בבית משותף שיש בו 16 דירת לכל היותר או עם 40% מבלעי הדירות בבית משותף שבו 17 דירות ומעלה, בתוך 18 חודשים מהיום הקובע, אחת יפקעו ההסכמים שנחתמו עימו עד אותו המועד.

עמד ה"מארגן" באבן הדרך השנייה, מציבה בפניו הצעת החוק אבן דרך שלישית, לפיה עליו להגיש בתוך שנתיים מהמועד הקובע תכנית להריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו, שנית להוציא מכוחה היתר בניה. לא עשה כן יפקעו ההסכמים עימו בתום שנתיים ימים מהמועד הקובע.

עמד המארגן באבן הדרך השלישית, אבן הדרך הרביעית מחייבת כי בתוך ארבע שנים מיום קליטת התוכנית תופקד היא להתנגדויות – הופקדה התוכנית להתנגדויות כאמור, יפקעו ההסכמים בתוך 5 שנים מיום קליטת התוכנית, לא הופקדה- יפקעו ההסכמים עימו בתוך ארבע שנים מיום קליטת התוכנית.

חובות וסמכויות מכוח החוק המוצע

הצעת החוק מטילה על ה"מארגן" חובות מהותיות כגון חובת הזהירות וחובת ההגינות וכן מחייב אותם שלא להימצא בניגוד עניינים, אלא אם כן עדכן ה"מארגן" את בעלי הדירות על ניגוד העניינים האמור והם לא הביעו התנגדותם.

כמו כן, הצעת החוק מעניקה סמכויות ליו"ר הוועדה להתחדשות עירונית להיות הגוף המפקח מטעם הציבור ולפקח מטע הציבור על עמידה בתנאי הוראות הצעת החוק. כן, מעניק החוק סמכות לשר המשפטים לפקח על ביצוע הוראות החוק וכן יחד עם שר הבינוי והשיכון, להתקין תקנות מכוח חוק זה, לרבות בדבר פיצויים שיושתו על בעל דירה שיבקש לסיים את ההסכם טרם פקע תוקפו במסגרת ההוראות המפורטות לעיל.

 

תקנות התכנון ובניה (התקנת מקומות חניה) (תיקון) , התשע"ו -2016

 

הרינו לעדכן כי ביום 8.6.16 חתם שר האוצר משה כחלון על תקנות חדשות לתקן חניה- תקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה)(תיקון), התשע"ו-2016 שפורסמו ביום 23.6.16, שתכליתן לצמצם ולהפחית את מקומות החניה מתוך תכלית לעודד תחבורה ציבורית.

הגדרת מתע"ן בתקנות החדשות: "מערכת תחבורה ציבורית מרובת נוסעים, מסילתית ושאינה מסילתית, הפועלת בנתיב נפרד או בעלי לאורך 6 קילומטרים לפחות, אשר היצע מקומות הנסיעה בה עולה על 3,000 לשעה בכל כיוון".

התקנות החדשות קובעות שני אזורים- אזור א' ו- אזור ב'- אזורים הקרובים לצירי מתע"ן (אזור א' רדיוס של 300 מ' ואזור ב' בין 300 ל- 600 מ'). בנוסף ישנן אזורים נוספים, אזור ג' (שטח ביישוב שיש בו תכנית למתע"ן ואינו באזור א' או ב') ו-יישוב ללא מתע"ן.

לוועדה המקומית יש סמכות להקטין את הרדיוסים באזורים א' וב'  בשל טופוגרפיה או נגישות להולכי רגל.

התוספת לתקנות מפרטת את מספר מקומות החניה הנדרשים במגרש עיל פי ייעודו , בהתחשב בקיומה של מתע"ן ביישוב שבו נמצא המגרש ותוך קביעת מספר מזערי או מספר מירבי או מספר טווח למספר חניות הנדרש – לשיקול דעת רשות הרישוי ובסייגים המפורטים בתקנות.

חשוב להדגיש כי התקנות הנ"ל, אין באות לגרוע מהוראות בתכניות שהן בתוקף ביום תחילתן של תקנות אלה, ואולם אם לפני תחילתן של תקנות אלה אושרה תכנית שקבעה מספר מקומות חניה גבוה מהתקנות הללו, והיא אינה תכנית אשר אחת ממטרותיה העיקריות היא קביעת מקומות ושטחי חניה תוך התייחסות למתע"ן, הועדה המקומית רשאית לקבוע בהיתר מספר מקומות חניה על פי הקבוע בתקנות אלה.

התקנות קובעות בנוסף, מספר חניות מזערי, מרבי או מספר טווח (בין מזרעי ומרבי) לכל שימוש.

התקנות גם קובעות חובת התקנת מקומות חניה לאופניים ולאופנועים.

תחילתן של תקנות אלה 30 ימים מיום פרסומן אולם קבועות בהן הוראות מעבר בנוגע לתכנית בתוקף וסטייה מהן.

 

תזכיר חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון), התשע"ו-2016

מטרת תזכיר החוק הינה להתאים את הוראות החוק למציאות הרווחת היום בשוק רוכשי הדירות, וכן לייצר כלים לחיסכון בעלויות הנובעות מחובת המוכר ליתן בטוחות לרוכש הדירה, על פי החוק. לאור האמור תזכיר החוק מבקש להציע מספר תיקונים לחוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974:

ראשית מוצע, כי מוכר דירה אשר יבקש להבטיח את כספי הרוכש באמצעות ערבות בנקאית, יידרש להעניק ערבות בנקאית על מלוא הסכום, למעט מרכיב המע"מ ובמקביל, על מנת להבטיח את החזר התשלום של מרכיב המע"מ, תוקם קרן ממשלתית אשר תבטיח החזר סכום בגובה מרכיב המע"מ לרוכש, ככל ותמומש הערבות הבנקאית.

כמו כן, נוכח המציאות העדכנית במסגרתה פועלים בשוק העמדת האשראי לבנייה, גורמים שאינם בהכרח תאגידים בנקאיים, תזכיר החוק מציע כי החוק יתוקן באופן בו הוראות המתייחסות לגוף מממן והמתייחסות נכון למועד זה ל"תאגיד בנקאי" או ל"תאגיד בנקאי מלווה", יותאמו באופן בו יוחלו על כל גוף מממן ולא רק על גופים בנקאים.

עוד מבקש לקבוע התזכיר לוחות זמנים ברורים להודעה על ביצוע עסקה לממונה. כך בניגוד למצב הדברים כיום, לפיו על מוכר דירות לדווח לממונה על ביצוע עסקה "בסמוך לאחר חתימת חוזה המכר", הרי שעל פי המוצע בתזכיר יעמדו למוכר הדירה 40 ימים בלבד, מיום חתימת חוזה המכר, לדווח לממונה על העסקה.

כן מציע תזכיר החוק, כי הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון ינהל מאגר מידע שיהיה פתוח לעיון הציבור ויכלול פרטים על מכירת דירות, ובלבד שלא ייכללו בו פרטים מזהים של הצדדים לעסקה, וזאת בדומה למאגר מידע לפי ס' 105א(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.

 

שר האוצר חתם על התקנות לקיצור משמעותי של הליכי הרישוי

הרינו לעדכן שלאחר שבמסגרת הרפורמה הוחלט לפטור מהיתר, בנייה זניחה כמו מחסנים קטנים, פרגולות, גדרות וכו', ובכך לחסוך זמן ומשאבים הן מהציבור והן מהרשות, חתם שר האוצר מר משה כחלון, ביום 17.5.16, על תקנות המאפשרות לזרז ולפשט גם את הבנייה המסיבית יותר, המצריכה היתר בניה.

השינוי המשמעותי הוא כמובן בקיצור המשמעותי של לוחות הזמנים ופתיחת הליך רישוי מקוצר בן 45 יום ביחס להיתרים מצומצמים יחסית (כמו תוספת בנייה של עד 25 מ"ר, הוספת ממ"ד, מרפסת, מעלית וכו') ובן 90 יום ביחס להליך רישוי לבנייה מלאה.

בנוסף, התקנות יחייבו את הרשויות לספק לציבור מידע תכנוני עכשווי ומדויק ביחס לנכס, כולל את המגבלות והתנאים הקיימים והנדרשים כדי לקבלו, ובמקביל להקים מערכת "רישוי זמין" שתיצור אופן הגשה אחיד ומקוון של בקשות להיתר, כולל ניהול זמנים, מערכת התראות ועוד, אשר תהיה פתוחה לכל הגורמים הנוגעים בדבר (מגישי הבקשות, לרשויות הרישוי, לגורמים המאשרים ולמכוני הבקרה).

שינוי נוסף ולא פחות חשוב, הוא הקמתם של אותם מכוני הבקרה ברחבי הארץ שיאפשרו למבקש ההיתר לקבל את כל האישורים הנדרשים לצורך ההיתר (כגון: מכבי  אש, בריאות, המשרד להגנת העורף וכו') במקום אחד, במקום להתרוצץ בין המשרדים והפקידים הרבים.

אין ספק שמדובר במהלך שיסייע להסיר את העמימות מהליכי הרישוי, ויכריח את הרשויות המקומיות לעבוד ביעילות. עד היום, במרבית המקרים כדי לקבל היתר בנייה למגורים, גם לאחר שאושרה תכנית באופן סופי בעניין, יזמים ואזרחים רבים היו נאלצים להמתין חודשים ואפילו שנים במקרים מסוימים בגלל סרבול במערכת ומגבלות חדשות שצצות מצד הרשויות כתנאי להיתר.

בעקבות הרפורמה והתקנות החדשות, מהרגע שיעמוד האזרח בתנאים הנדרשים והקיימים להיתר, תידרש הרשות להנפיק לו את ההיתר המיוחל בתוך 90 יום לכל היותר והדבר יהווה הסרת חסם משמעותי נוסף בדרך להגדלת היצע הדיור בשוק ולחיסכון כספי משמעותי למשק.

 

אושר התיקון הראשון לתמ"א 35, תכנית המתאר הארצית המשולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור

הרינו לעדכן כי התיקון הראשון לתמ"א/35, תכנית המתאר הארצית המשולבת לבניה, לפיתוח ולשימור, אושר בקבינט הדיור ביום 23.5.16.

התיקון כולל גמישות בפרוצדורות במרקמים עירוניים – ביטול הצורך בהגשת שינוי לתכנית מתאר מחוזית בשטחים המיועדים לתעסוקה ובשטחי מחנה צברי שיש כוונה לפנותו.

זאת, במהלך שמטרתו לקציר את לוחות הזמנים לקראת תכנון ובניה בשטחים אלו.

 

תיקון סע' 16 לחוק ההסדרים-ייעול וקיצור הליך ההתאמה בין מרחב תכנון לגבול שיפוט

הרינו לעדכן על תיקון סעיף 16 בחוק ההסדרים ולפיו, רשאי שר האוצר לשנות את תחומו או את גבולותיו של מרחב תכנון מקומי באותם התנאים ובאותה הדרך שבהם הוא רשאי להכריז עליו. על האף האמור לעיל, אם שונה תחומה של רשות מקומית לפי דין, רשאי שר האוצר להכריז בצו על התאמת מרחב התכנון המקומי לשינויים כאמור, ללא חובת התייעצות עם המועצה הארצית, הועדה המחוזית, והרשויות המקומיות הנוגעות בדבר, כפי שנדרש בעבר.

מטרת התיקון היא לייתר את הצורך בהתייעצות שנדרשה בכל מצב של שינוי מרחב תכנון ובכך ליעל ולקצר את הליך ההתאמה בין גבול שיפוט למרחב תכנון, במטרה ליצור תמונה אחידה ורציפה של הגבולות. שכן, יש מקרים בהם גבול השיפוט של רשות אינו תואם את מרחב התכנון שלה, כך שהסמכויות בנושא תכנון ובנייה נמצאות בידי ועדה מקומית אחת והאחריות המוניציפלית בידי רשות מקומית אחרת.

קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם קיבוץ או מושב שיתופי

ביום 18.4.2016 אישרה מועצת מקרקעי ישראל מספר תיקונים ועדכונים להחלטה 1411 אשר עניינם באופן השיוך ומועדי שיוך יחידות דיור לחברי אגודה קיימים וחדשים, ובתשלומים אשר על חבר אגודה לשלם לנוכח השיוך.

כללי

ראשית, ההחלטה אימצה את העדכון לתמ"א 35 מיום 1.12.2015, והתאימה הוראותיה הקשורות לתמ"א 35, לעדכון האמור.

כמו כן נקבע, כי על אף שאגודה המעוניינת להיכנס תחת ההסדר שבהחלטה, מחויבת לכך שהיקף יחידות הדיור בשטח המגורים לא יחרוג מהמותר על פי תמ"א 35 והעדכון לה, הרי שככל שנבנו יחידות מגורים נוספות בהתאם לתוכנית אחרת ועל פי דין, הרשות תפטור את האגודה מחובתה  זו.

שנית, ההחלטה מאפשרת לחבר ותיק שגילו במועד ההצטרפות להסדר מעל גיל 55 לדחות את ביצוע עסקת השיוך למועד נדחה שיבחר, תחת חיובו לבצע את השיוך מיד לאחר חתימת האגודה על חוזה החכירה לחלקת המגורים.

שימוש ביחידות דיור בנויות שלא בדרך של שיוך

השימוש ביחידות דיור שאינן משויכות הוסדר בהרחבה במסגרת החלטה זו, ובמסגרת הוראה זו הוסדר, בין היתר, שימוש זמני לצורך מגורי "תלויים/בעלי מוגבלויות בקיבוץ", כהגדרתם בהחלטה, שהאגודה החליטה שלא לשייך להם מגרש בהתאם להוראות ההחלטה, בתמורה לתשלום דמי שימוש סמליים בסך של 18 ש"ח לשנה, וככל שניתן תינתן הנחת אזור.

כמו כן, במסגרת זו, ניתנה אפשרות נוספת על האפשרות שהייתה קיימת עד למועד זה להסדרת שימוש ללא שיוך ביחידות דיור עד 55 מ"ר המצויות מחוץ לחלקת המגורים, וזאת באמצעות חתימת האגודה על הסכם חכירה ל-49 שנים, בכפוף לתשלום דמי חכירה מהוונים, תוך מתן הנחות אזור.

עדכון תשלומים לרשות מקרקעי ישראל במועד העברת הזכויות

ראשית נקבע, כי התשלומים בשיעור של 33% בגין זכויות מגורים קיימות תכנוניות ועתידיות שטרם נרכשו, ישולמו אך בגין זכויות ביחידת דיור אחת.

שנית, הוטלו תשלומים נוספים על "משפחת חברים חדשה" ונכון לתיקון זה היא תחויב בתשלום בשיעור של 29.25% משווי המגרש בהיקף של 120-160 מ"ר כולל, לפי העניין, בנוסף על תשלום של 33% משווי יתרת זכויות הבניה ליחידה אחת, שטרם נרכשו (הקיימות תכנונית והעתידיות).

שלישית, "משפחת חברים חדשה" אשר האגודה שלימה בעניינה דמי חכירה בשיעור של 3.75 מערך חלקת המגורים וחתמה על חוזה חכירה לחלקה זו, תוכל להגיש בקשה להיתר בניה למגורים בתוך אותה החלקה, ותקבלו כנגד תשלום של 200,000 ₪ (50,000 ₪ באזור עדיפות).

תשלום זה יהווה מקדמה על חשבון דמי החכירה המהוונים עבור שיוך מגרש המגורים וככל שסכום זה יהיה גבוה מדמי החכירה יושב ל"משפחת החברים החדשה" הפרש התשלום.

בכל מקרה בו לא תשלים "משפחת החברים החדשה" את ייתרת התשלום בתוך 60 ימים ממועד אישור העסקה, תפונה "משפחת החברים החדשה" מהמגרש ועל הקיבוץ יהיה להפנות חבר אחר לרשות, לשם רכישת הזכויות בתוך 180 ימים, אחרת יחויב הקיבוץ להסכים לגריעת מגרש המגורים משטח המשבצת, והרשות תהא רשאית להקצות את המגרש למועמד אחר אשר יתקבל לחברות בקיבוץ.

בכל מקרה בו לא ימצא מועמד כאמור, תהא רשאית הרשות להקצות את המגרש למי שאינו חבר קיבוץ, והרשות תשיב לחבר החדש את מלוא שווי השקעותיו במגרש.

 

הודעה בדבר אישור החלטת מועצת מקרקעי ישראל בדבר גובה הפיצוי הנוסף

לחוכרי קרקע חקלאית שתשנה ייעודה

הרינו לעדכן כי מועצת מקרקעי ישראל קבעה את גובה הפיצוי הנוסף לחוכרי קרקע חקלאית שהמדינה החליטה לקדם עליה תכנית לשינוי ייעוד במסגרת הותמ"ל (הועדה לתכניות מועדפות לדיור), בהיקף של עד 750 יח"ד (או 200 יח"ד בישובי מיעוטים), אשר ההסכם מאפשר השבת קרקע בעת שינוי ייעוד או על פי דרישת הרשות.

מועצת מקרקעי ישראל החליטה כי חוכר שישיב את הקרקע לרשות בהליך מהיר יזכה לפיצוי מוגדל, אשר שיעורו יהא תוספת של 20% לפיצוי שניתן כיום בגין מחוברים לפי סוגיהם השונים.

הסדר זה יחול גם בהליך פדיון קרקע במקרה של מחנות צה"ל המתפנים ממרכז הארץ.

 

הודעה בדבר הסמכת הוועדה המקומית הוד השרון בוועדה מקומית עצמאית

הרינו לעדכן, כי פורסמה הודעה בדבר הסמכת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הוד השרון על ידי שר האוצר כוועדה מקומית עצמאית. תוקף ההסמכה מיום 15.1.2016 ועד ליום 15.1.2018.

 

הודעה בדבר העברת תכנית לתשתית לאומית להערות הוועדות המחוזיות ופרסומה להשגות הציבור

הרינו לעדכן בדבר הודעה שפורסמה, לפיה הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של תשתיות לאומיות, בישיבתה מיום 30.11.2015, החליטה על העברת תכנית לתשתית לאומית, מספר 71/א': רכבת קלה במטרופולין ת"א- "הקו הירוק- מקטע דרומי", להערות הוועדות המחוזיות ופרסומה להשגות הציבור.

קו הרק"ל בתכנית זו, עובר בתחומי הערים תל אביב-יפו, חולון, וראשון לציון וכן בשטח ביה"ס החקלאי מקווה ישראל ומהווה את המקטע הדרומי של הקו הירוק בתמ"א 23/א/4.

מטרת התכנית הינה התוויה, סלילה והקמה של מסילה לרכבת קלה ומיתקנים נוספים המהווים חלק מהמתע"ן במטרופולין תל אביב, בתחומי הערים ראשון לציון, חולון ותל אביב- יפו, כחלק מרשת קווי מתע"ן על פי התוואי הירוק בתמ"א 23/א/4.

התכנית קובעת, בין היתר, שטח לרצועת מתע"ן, במפלס הקרקע, שבו יהיה ניתן להקים, בין השאר, מסילות לרכבת קלה, תחנות להעלאת נוסעים והורדתם, מיתקנים ותשתיות הדרושים להפעלת המתע"ן מעל ומתחת לקרקע.

כל מעוניין בקרקע, בבניין או בכל פרט תכנוני אחר וכל מי שרשאי לפי סעיף 100 לחוק להגיש התנגדות לתכנית, הרואה עצמו נפגע על ידי התכנית, רשאי להגיש את הערותיו והשגותיו לתכנית בתוך 60 ימים מיום פרסום ההודעה בעיתונות, לוועדה הארצית לתכנון ובנייה של תשתיות לאומיות, עם העתק למשרדי הועדות המחוזיות לתכנון ובניה במחוזות תל אביב ומרכז.

 

הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס': 508-0245647,

שם התכנית: חניונים ציבוריים בתחום קריית אונו

הרינו לעדכן כי ביום 22.5.16 פורסמה להפקדה ברשומות תכנית מתאר מקומית לאיתור מוקמות להקמת חניונים ציבוריים בקרית אונו. מטרת התכנית, היא לאתר כאמור מקומות להקמת חניונים ציבוריים, קביעת תנאים, זכויות והוראות להקמתם, לרבות חניונים עילים ותת קרקעיים ללא שינוי ייעודי ברקע תקפים.

בנוסף כוללת התכנית הוראות ביחס להקמת קרן חניה בהתאם לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חנייה), התשמ"ג 1983, והיא מנסה למצוא פתרונות למצוקת החנייה הקיימת בשכונות הוותיקות בקרית אונו תוך מת מענה לפרויקטים צפויים לעיבוי במסגרת תמ"א 38.

התכנית מתבססת על סקר שנערך בהתאם להנחיות הוועדה המחוזית אשר במהלכו אותרו מתחמים פוטנציאליים לשמש כחניה

 

עדכוני פסיקה

 

בית המשפט העליון החליט שלא להאריך את תקופת המעבר לתחולת הלכת "ארידור"

שם ומספר הליך: דנ"א 1595/06 עזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה

ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כב' הנשיאה מ' נאור וכב' השופטים ס' ג'ובראן, א' חיות, ח' מלצר,  ע'  פוגלמן.

תאריך פסק הדין: 22.03.16.

כידוע, בפסק דינו החשוב של בית המשפט העליון בפרשת ארידור נקבעה ההלכה בדבר תקופת התיישנות בתביעות לפיצויים בגין הפקעות קרקע, וכן נקבעה תקופת מעבר בת שלוש שנים להגשת תביעות.

בהחלטה שניתנה לאחרונה, קבע בית המשפט העליון כדלקמן:

"פסק הדין בדנ"א 1595/06 ניתן ביום 21.3.2013. נקבעה בו תקופת מעבר בת שלוש שנים ואין אנו רואים להאריכה עוד".

הערת מערכת:

יוזכר כי לצד הקביעה של חלות חוק ההתיישנות קבע בית המשפט כי יש לבחון גם טענות שיהוי שיועלו על ידי רשות כנגד תביעות שעומדות בתקופת ההתיישנות.

 

הפקעה בקרקע במושע – כיצד מחלקים את הנזקים בין השותפים?

שם ומספר הליך: ע"א 61117-10-15 אלי מרום ואח' נ' רודי יציב ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הש' ריבי למלשטריך-לטר (אב"ד), אמיר טובי, תמר נאות פרי.

תאריך פסק הדין: 16.05.16.

ב"כ המשיבים: עוה"ד אושרי שלוש ואדר כהן.

פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כחלקה 121 בגוש 18175, נהריה.

לבית המשפט הוגש ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בקריות. השאלה העיקרית שנידונה בפסק הדין, במסגרת תביעה לפירוק שיתוף, היא כיצד מחלקים "נזקי הפקעה" כאשר מדובר בקרקע במושע, אשר השותפים בקרקע חילקו ביניהם את הקרקע בפועל, אך ההפקעה הצפויה נופלת בחלקם של חלק מהשותפים. האם יש להביא בחשבון במסגרת פירוק השיתוף כי שטח ההפקעה יגרע מכל שותף באופן יחסי לנתח זכויותיו במקרקעין, או שמא יש לייחד את ההפקעה למקום הפיזי, שם היא אמורה להתבצע?

ביהמ"ש מסתמך בקביעתו על פסק הדין שניתן בבית המשפט העליון בעניין ע"א 5628/99 מרקין נ' שרה משה ואח' (להלן: "מרקין"). שם נקבע, כי כוונת הצדדים הייתה למכר של נכס מקרקעין מסוים ומוגדר ובמכר כזה, לאחר שהושלם, נושא כל צד בעצמו בתוצאותיה של הפקעה הפוגעת בשטחו גם כאשר מדובר בקרקע במושע. בין היתר, התבסס בית המשפט העליון על כך שהתנהלות הצדדים במשך השנים לימדה על כך, שעשרות שנים אחד השותפים בקרקע החזיק בחלק מהחלקה שהוא המגרש המסוים שרכש, ואין לראות בו כמי שערב בערבות הדדית לסיכוני ההפקעה של השותפים הנוספים בחלקה.

ביהמ"ש קובע בענייננו, כי על כוונת הצדדים לחלוקת החזקה וחלוקת הסיכונים, יש ללמוד מהנסיבות הפרטיות של כל מקרה. מדובר בענייננו, בעסקת מכר אשר המשיב מכר למערער בית מגורים מסוים ובכך הטיל עליו את סיכוני ההפקעה ממגרשו הספציפי. כפי שנקבע בפסק דין מרקין ובפסק דין אחרים סיכוני ההפקעה חלים על המחזיק הספציפי של הקרקע.

עוד מוסיף ומציין ביהמ"ש, כי הצדדים ישבו בקרקע בחלוקה מסודרת, מגודרת וכל אחד עשה בחלקו שימוש ייחודי ואין כל ראיה לכך שבקשו לחלק ביניהם את סיכוני ההפקעה העתידיים, באופן שתחול "ערבות הדדית" להפקעות כאלו.

לאור כל האמור, בית המשפט דחה את הערעור וקבע כי בנסיבות העניין המערערים יישאו בהוצאות המשיבים.

הערת מערכת:

פסק-הדין ואלו אשר הסתמך עליהם מעידים על חשיבות הגדרה ומחשבה קדימה למקרים מעין אלו במסגרת הסכמי שיתוף וחלוקה שנחתמים בין שותפים, בהם יש להגדיר מקרי קצה אלו של מטרת החלוקה, האם הינה זמנית או קבועה, מי סופג ההפקעה, בפועל בשטח והן ממונית וכדו', ולאיזו תקופת זמן.

 

התנאים להיתר לשימוש חורג לגן ילדים בשכונת מגורים

שם ומספר הליך:  עת"מ (מרכז) 53288-10-15 אורית צפריר ואח' נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה, מחוז מרכז ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט אורן שוורץ.

תאריך פסק הדין: 29.05.16.

ב"כ המשיבים: המשיבה 1- עו"ד שרון לייב-פלג, המשיבים 2-4- עוה"ד גיל זילבר ויוני שורץ.

פרטי הנכס: גן ילדים ברחוב האחים ישראלית 5, פתח תקווה.

עניינה של העתירה בבקשה לשימוש חורג לגן ילדים בבית מגורים צמוד קרקע הגובל בשכונת "אם המושבות" בפתח תקווה, ברחוב "ללא מוצא" בו מצויים גני ילדים נוספים בבתי מגורים.

הועדה המקומית אישרה היתר לשימוש חורג נוכח הצורך בשימור היקף הפעילות הנוכחית בגני הילדים, להבדיל מהגדלתה. ועדת הערר המחוזית ביטלה את החלטת הועדה המקומית בקבעה, כי יש להעדיף את אינטרס תושבי הרחוב על פני הצורך בגני ילדים. על כך הוגשה העתירה.

בית המשפט סקר את השיקולים למתן היתר לשימוש חורג, לרבות אלמנט הזמן, שמירה על אופי האזור, שיקולי מדיניות תכנונית ושקיפות ההליך התכנוני, עקרון "ההפיכות" (השבת המצב לקדמותו) ועוד.

לגופו של עניין, קבע בית המשפט כי כתוצאה מפעילות גני הילדים ברחוב, נגרמים קשיי תנועה של ממש, ושינוי אופי האזור כרחוב המיועד למגורים. בית המשפט ציין כי אין פגם בבחינת השימוש החורג באזור בכללותו, קרי של כל גני הילדים, חלף בחינה קונקרטית של השפעת השימוש החורג בגן העותרים בלבד.

בית המשפט קבע, כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר, שהביאה בחשבון את עצימות השימוש החורג, את פגיעתו בתושבי הרחוב, את משך הזמן בו הוא מתקיים (שמונה שנים) ואת האינטרס הציבורי המצדד בהמשך השימוש החורג. נקבע כי העדפת עקרונות יסוד באשר למהות השימוש החורג, מבחינת השפעתו על הסביבה הקרובה וחוסר ההתאמה של מבנה הרחוב לשימוש זה, על פני הצורך החיוני בגני ילדים, אינה הופכת את החלטת ועדת הערר לבלתי סבירה, ולא כל שכן לבלתי סבירה באופן קיצוני ועל כן בית המשפט לא יתערב בהחלטה.

נוכח האמור, העתירה נדחתה, תוך חיוב בהוצאות ועדת הערר ועותרים נוספים פרט לוועדה המקומית.

הערת מערכת:

הכללת האפשרות לשימושים של גני ילדים בחלק מבתי מגורים במסגרת תכניות בניין עיר יסייעו לפתור הליכים חוזרים ונשנים של שימושים חורגים לגני ילדים, נזכיר גם כי במקרה של שימוש לחוסים לדוג' תיקן המחוקק סעיף בחוק על מנת להכליל שימוש מבוקש זה ייכלל כל מגרש שייעודו למגורים, ככל שהמחוקק מעוניין ליתן פתרון נקודתי לדוג' לבעיית חוסר בפעוטונים לדוג', יכול הוא לבחור מנגנון דומה.

 

                            מתן היתר שלא על פי תכנית מופקדת- ס' 97 (ב) לחוק התכנון והבנייה

שם ומספר הליך: עת"מ (מרכז) 11624-04-15 א.נ.ג. גוסטו נכסים בע"מ נ' ועדת המשנה לנושאים עקרוניים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת הבכירה, נגה אהד.

תאריך מתן פסק הדין: 18.05.16. ב"כ המשיבות: משיבות 1-3- פרקליטות המדינה אזרחי, מחוז מרכז. המשיבות 4-5- עוה"ד עופר שפיר ואח'.

פרטי הנכס: מגרש 34/1 בגוש 3991, לוד.

העותרת ביקשה מהוועדה המקומית היתר לשימוש חורג במקרקעין על מנת להקים בהם אתר לטיפול פסולת. הועדה המקומית דחתה בקשה זו. על החלטה זו הוגש ערר לוועדת הערר.

ועדת הערר קבעה כי ראוי לאפשר בשטח אתר טיפול בפסולת וכי אישור עקרוני זה יותנה בין היתר באישור המועצה הארצית לתכנון ובניה.

המועצה הארצית קבעה, כי על העותרת לחזור אל וועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית, על מנת שזו תדון בבקשה לאישור שימוש חורג לפי ס' 97(ב) בחוק התו"ב, לפיו  הפקידה הועדה המחוזית תכנית שבסמכותה ועוד לא ניתן לה תוקף, לא יינתן כל היתר לפי סעיף 145 לגבי המקרקעין שבתחום התכנית שלא בהתאם לתכנית המופקדת אלא באישור ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית.

במסגרת פסק דין זה, נדונה השאלה האם הוראות ס' 97(ב) בחוק חלות על נסיבות המקרה כאן, או האם שגתה הועדה הארצית עת הפנתה את העותרת אל הועדה המחוזית לשם בחינת בקשתה להיתר חורג לפי הוראות סעיף זה.

העותרת טענה כי סעיף 97(ב) אינו חל עליה משום שתקופת ההפקדה הסתיימה זה מכבר. ביהמ"ש דחה טענה זו וקבע, כי הוראות הסעיף חלות על כל המקרים בהם הופקדה תכנית ועד למתן תוקף לתכנית. לתכנית שבנדון (מח/213) טרם ניתן תוקף, ולכן, נסיבות המקרה כאן תואמות למקרים אליהם הפנה הסעיף.

העותרת טענה כי ס' 145 אינו חל על המקרה כאן משום שההיתר המבוקש הוא היתר לשימוש חורג ואילו ס' 145 חל רק על בקשות להיתר בניה. טענה זו נדחתה, שכן לפי תקנות התכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), תשכ"ז-1967, כל שימוש חורג במקרקעין הוא שימוש הטעון היתר לפי ס' 145 בחוק התו"ב.

עוד נקבע, כי  ס' 146 לחוק התו"ב, מסמיך את הועדה המקומית להתיר שימוש חורג לתכנית (קיימת/ מופקדת) שבסמכותה, ואין היא מוסמכת לאשר תכנית אשר אינה בסמכותה. ואולם, ככל שמדובר בתכנית מחוזית (קיימת או מופקדת), הועדה המחוזית היא המוסמכת לאשר שימוש החורג ממנה, והיא בלבד.

במקרה כאן נדרש היתר לשימוש חורג הן מן הוועדה המקומית- משום שהשימוש אינו תואם לתכנית התקיפה, לפיה ייעוד המקרקעין הוא חקלאי, והן מהועדה המחוזית, משום שהוא אינו תואם תכנית מופקדת לפיה ייעוד המקרקעין הוא תעשייה. עם זאת, נקבע, כי לא ניתן לפסוח על התייחסות הועדה המחוזית לשימוש החורג הנוגד תכנית מופקדת שהיא הגתה, על אף שדנה בבקשה הנ"ל בכובעה כוועדת ערר, על החלטת הוועדה המקומית לעניין אותו שימוש חורג.

העתירה נדחתה.

הערת מערכת:

נזכיר כי סעיפי החוק הרלוונטיים נועדו על מנת למנוע מצב של קביעת עובדות בפועל משך השנים בעת שהרשות מצויה בעיצומו של שינוי תכנוני למקום, עם זאת יש לזכור ולשקול שינוי לעובדה שתקופות התכנון הארוכות אינן כוללות מנגנוני פיצוי בדומה לסע' 197 לחוק הדן אך ורק על פגיעת תכנית שאושרה, לא מהלכי תכנונה של תכנית זו.

סמכות וועדת הערר לדון בטענות כגון הסתמכות, השתק, מניעות וכיו"ב

 

שם ומספר הליך: ערר מס' 381/15 שלום רפאל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה – מחוז ירושלים, בפני כב' יו"ר הוועדה עו"ד אליעד וינשל.

תאריך מתן ההחלטה: 04.05.16. ב"כ המשיבה: עוה"ד שרון מנדלבאום ונטע עזרא.

פרטי הנכס: גוש 30080, חלקה 153, תתי חלקות 6, 3 ו-38 ירושלים.

הועדה המקומית ירושלים מפעילה אתר אינטרנט בו ניתן לברר את עצם קיומו של  חיוב בהיטל השבחה המוטל על נכס. איתור הנכס והמידע נמסרים בהתאם לזיהוי הנכס בחשבון הארנונה.

הטענה היחידה שהועלתה בערר היא טענת מניעות הנובעת, לשיטת העורר, ממידע שנמסר לעורר ולפיו לא חלה חובת תשלום היטל השבחה על הנכס.

לאור זאת עלתה השאלה, האם מוסמכת וועדת הערר לדון בטענות לבטלות החיוב בהיטל השבחה עקב טענות השתק, הסתמכות, מניעות והבטחה מנהלית המועלות כנגד הרשות?

וועדת הערר סקרה את העמדות השונות שניתנו בפסיקה ביחס לשאלה הנ"ל:

מחד, וועדת הערר ציינה את הגישה המצמצמת שבאה לידי ביטוי בפסיקות של חלק מוועדות הערר ובתי המשפט, ולפיה, אין לוועדות הערר סמכות לדון ולהכריע בנושאים אשר חיצוניים לחוק התכנון והבנייה, ובפרט בנושאים של הבטחות, הסכמים, הסתמכות וכדומה (ור': עמנ (מרכז) 47405-01-11 אברהם בבזדה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק"; וערר ים 8-187/10, מלון קיסר ירושלים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים).

מאידך, וועדת הערר ציינה כי בסוגיה זו הביעו לאחרונה שניים משופטי בית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים עמדה מסויגת בשאלה "אם אכן יש מקום לגישה מצמצמת זו נוכח הגישה הפרשנית לפיה יש ליתן פרשנות רחבה לסמכויותיהם של גופי הערר" (עמדת כב' השופט מרזל בעתמ (י-ם) 30296-12-12 גבריאל אדלר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים; עמדת כב' השופטת בן-אור בעתמ (י-ם) 19605-09-15 האחים ישראל בע"מ נ' עיריית ירושלים).

וועדת הערר ציינה שדומה כי גדר ההתלבטות אינו באשר לטענות חוזיות או נזיקיות נגד הועדה המקומית. באשר לטענות אלה, לשיטת ועדת הערר, אין חולק כי היא אינה מוסמכת לדון בהן. עם זאת, וועדת הערר ציינה כי בהתאם לכוונת כב' השופטים מרזל ובן אור בהערותיהם, ייתכן שניתן לראות בועדת הערר כמוסמכת לדון בטענות לגבי עצם חוקיות החיוב, הנובעות מהדין הכללי ומהדין המינהלי, אף שאין מדובר בטענות הקבועות במפורש בהוראות התוספת השלישית.

בנסיבות אותו מקרה ספציפי (ונפנה את הקורא להחלטה), וועדת הערר לא ראתה צורך להידרש להכרעה בין הגישות השונות שצוינו לעיל, מאחר שאף לאור הגישה המרחיבה את סמכות וועדת הערר, היא לא מצאה כל טעם בטענות העורר, שיש בו כדי להצדיק את ביטול החיוב.

הערת מערכת:

שאלת הסמכויות בין הערכאות השונות לגבי בירור שיעור היטל ההשבחה הפכה למלאכת מחשבת של התלבטות בעת נקיטת הליכים, שמאי מכריע/ועדת הערר או שמא עתירה מנהלית, הקניית הסכות לועדת הערר בעניין זה, באופן כמעט בלעדי, תקנה וודאות גדולה יותר ואפשרות לבירור עובדתי במקביל למשפטי, עם זאת יש לזכור כי הכלים העומדים לבירור בוועדת הערר צריכים לאפשר לצורך כך גם בירור ראייתי ועובדתי.

 

אופן עריכת שומת היטל השבחה, השפעת תמ"א 38 וטבלת ההקצאה על שווי המקרקעין

שם ומספר הליך: ערר מס' רג/85143/13 רון צין ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובנייה, פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר הוועדה עו"ד גילת אייל.

תאריך מתן ההחלטה: 24.02.16.

ב"כ העוררים: עוה"ד רון צין ו/או תומר גור.  ב"כ המשיבה: עו"ד עדינה פיבלביץ.

פרטי הנכס: לא צוין.

מדובר בערר שהוגש כנגד שומת היטל השבחה ואשר כלל טענות שונות ובין היתר, טענות כנגד הפירוט הנדרש בשומה בשני מצבי התכנון לרבות התייחסות לתוספת הזכויות ביחס לנכס הספציפי, כנגד עסקאות ההשוואה, השפעת תמ"א 38 ותכנית שנערכה לפי סעיף 23 לתמ"א על שווי המקרקעין, ומשמעותה של טבלת האיזון וההקצאה על שווי המקרקעין.

בפתח דבריה, דחתה ועדת הערר את טענת הסף שהעלתה הועדה המקומית לפיה, לא ניתן לערור לוועדת הערר בטענות הנוגעות לשיעור החיוב. בעניין זה, וועדת הערר הבהירה, כי הדין מקנה לנישום המבקש לתקוף את שומת הוועדה המקומית להעלות טענות הן כנגד עצם החיוב והן כנגד שיעורו; בהקשר זה ציינה וועדת הערר, כי כטריבונל מקצועי היא נהנית מהכרות עם שיטות שמאיות מקובלות, מה גם שהחוק מאפשר לה למנות שמאי מייעץ לבחינת סוגיות שמאיות שבהן היא סבורה שהיא זקוקה לחוו"ד. נתמקד עתה בטענות המרכזיות שנדונו בהחלטה.

בכל הנוגע לטענות שהועלו ביחס לאופן עריכת שומת היטל ההשבחה, וועדת הערר חזרה על החלטתה בערר תא/85123/12 יריב ועידית בן יהודה נגד ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב, וקבעה, בין היתר, כי לצורך בחינת קיומה של השבחה, יש לבחון האם ערכם האובייקטיבי של המקרקעין עלה עקב אישור התכנית, ובתוך כך מהי תרומת הזכויות בתכנית לשווי הנכס, ולא יהא זה נכון להעריך את שוויון של אלה במנותק משוויו של הנכס, שהלא הזכויות אינן עומדות לבדן וממילא ההשבחה עניינה בעליית שווים של המקרקעין.

בנוגע להשפעת תמ"א 38 על הנכס, וועדת הערר קבעה כי מקום שבו מדובר בנכס העומד, ערב אישור התכנית (קרי יש להתחשב בכך גם אם התכנית החדשה מייעדת את הנכס להריסה), בדרישות המקדמיות לצורך חלותה של התמ"א, והוכח כי התמ"א תרמה לשווי הנכס – הרי שאין הצדקה להתעלם מתרומה זו.

בכל הנוגע לטענה, בדבר משקלה של טבלת האיזון וההקצאה של התכנית על שווי המקרקעין לצורך היטל השבחה, וועדת הערר ציינה את פסה"ד בעניין עמ"נ (חי') 41505-10-13 אשרי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון, אשר דן בסוגיה. בעניין אשרי עמד בית המשפט על כך, ששווים של מקרקעין לצורך עריכת טבלאות איזון ולצורך קביעת היטל השבחה או תביעת פיצויים, אמור להיות זהה אך מיד בהמשך מכיר בכך שאין לחייב אימוץ טבלאות ההקצאה, מטעמים שונים שצוינו בפסה"ד.

עם זאת, בית המשפט בעניין אשרי, ציין כי רשות המבקשת לסטות מן הערכים שנקבעו בטבלת האיזון, תצטרך לנמק ולהסביר מדוע יש מקום לסטייה לטענתה, וזו לא תוכל לשנות החלטתה, אם הדבר יפגע בהסתמכות הציבור או יביא לשינוי לרעה במצבו של מי שכפוף לאותה החלטה.

וועדת הערר ביקשה להשקיף על פסה"ד בעניין אשרי בזווית מעט שונה וציינה, בין היתר, את תקנות 4 ו- 9 לתקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה), התשס"ט – 2009 הקובעות חובת עדכון וביקורת על הערכים בטבלה; ואת הליך ההתנגדויות המתנהל ככלל כנגד התכנית וטבלת האיזון הכלולה בה, על השלכותיו.

על רקע הדברים הנ"ל, וועדת הערר ציינה שבמצבים שבהם עלתה בפני מוסד התכנון המאשר את התכנית סוגיית ערכי הקרקע המוחלטים, נדונה והוכרעה על ידו, לאחר שנבחנה גם על ידי שמאי יועץ מטעמו, לא ניתן יהיה לסטות ככלל מערכי השווי שנקבעו בטבלת ההקצאות.

באותו מקרה, לא התקיים דיון בדבר ערכי השווי שהמוחלטים שנקבעו בטבלת ההקצאה, ואין כל נתון בטבלה ובחוות הדעת המלווה אותה, המבהיר מהו הבסיס להעמדת השווי שנקבע בה; לפיכך, וועדת הערר קבעה כי אין חובה להיצמד לערכי השווי שנקבעו בטבלת ההקצאה, ועם זאת, הנטל על הוועדה המקומית להצדיק את פערי ערכי הקרקע בין טבלת ההקצאות לבין שומת היטל ההשבחה הוא מוגבר ללא ספק.

ועדת הערר דנה בטענות נוספות אשר קצרה היריעה מלפרטן, ובין היתר, טענות בנוגע לעסקאות ההשוואה, דחיה בשל מימוש ומקדמי הפחתה וטענה בנוגע הוראות תקן 15 בדבר הפחתת שווי המחוברים הקיימים משווי המצב החדש והוספתו מחדש לאחר חלוקת הזכויות.

בסופו של יום החליטה וועדת הערר למנות שמאי מייעץ שיבחן את הטענות שהועלו, בהתאם להנחיותיה.

הערת מערכת:

יושם אל לב מעתה כי ועדה המאשרת טבלת איזון צריכה לקחת בחשבון גם את העובדה כי טבלה זו תעלה כחל מהטיעון והבחינה בעת הוצאת שומות היטל ההשבחה, ייתכן והדבר יגרור לצידו הוצאת לוחות שומה ופרסומם לאחר אישור התכנית ביחס לכל תחומה ובהתבסס על טבלאות איזון שנערכו על בסיס שווי מתאים למועד הקובע.