.
.
מאמר –
הצורך ב"חישוב מסלול מחדש" בכל הנוגע להפקעות מכוח תכניות היסטוריות
מאת עוה"ד צבי שוב ואריאל פל
עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
- הוועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז מרכז תקים ועדת מעקב שתסייע בביצוע הוראותיה
של תכנית המתאר המחוזית – תמ"מ 21/3
- בישיבתה מיום 21.09.15 קיבלה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז ת"א מספר החלטות בקשר עם תכנית מתאר – שיכון ותיקים רג/1684
- שימור תל בנימין רג'1400/א
- הודעה בדבר עדכון תקנות החנייה במרכזי הערים על ידי הוועדה הארצית לתכנון ובניה
- הודעה בדבר הפקדת תכנית (ישיבת מליאה מיום 21.9.15 בוועדה המחוזית ת"א) – תא3866- תפרי נווה צדק צפון מזרח.
- מנהל התכנון גיבש מסמך עקרונות למיקום אולמות וגני אירועים במרחב הציבורי.
- אושר בוועדת הכספים – מ- 2016 עד 2018 מס שבח נמוך יותר למוכרי קרקעות לבנייה למגורים.
- המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה להבהיר הוראה לעריכת שינוי בנושא חישוב שטחים על פי תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש.
- עדכון מידע למייצגים במס שבח.
- אוּשר תיקון 82 לחוק מיסוי מקרקעין לגבי הפטוֹר ממס שבח על הסכום האינפלציוני החייב במכירת דירת מגורים מזכה ולגבי מכירה כאמור בין קרובים-יורשים.
- הודעה על מעבר מזכירות ועדות ערר במחוז תל אביב להיכל בית המשפט בתל אביב.
- החלטת שר האוצר על הקמת שלוש ועדות ערר נוספות .
- מנהל התכנון באמצעות הפורום למידע גיאוגרפי מקדם מהלך שמטרתו, העברת מסד נתונים גיאוגרפי תכנוני כולל אל הרשויות המקומיות.
- תכנית המתאר של הוד השרון אושרה להפקדה.
- הודעה על הכנת תכנית רובעים 5 ו-6 בתל אביב.
- החלטה על הפקדת תכנית רג/1261/א/2 (506-0144550) – מתחם חלזון, רח' תובל רמת גן
- הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת – חפ/4/1796 – "מתחם הפרסים"
עדכוני פסיקה
- · זכויות בנייה
ע"א 467/14 שרה דול שטינברג ואח' נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ ואח' – רישום הערת אזהרה על זכויות בניה המיועדות לניוד- הניתן?
- · מיסוי מקרקעין
ע"א 1829/13 ישיבת ויז'ניץ בית ישראל ודמשק אליעזר נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים – אופן הסיווג של פיצויי הפקעה ו-197, שהתקבלו בהסכם לצורך מיסוי מקרקעין.
- · צו פיקוח
תצ (י-ם) 3225-01-11 אלחנן ארלבוים נ' קרית ספר (דיור מודיעין) בע"מ ואח' – גביית דמי טיפול בהתאם לצו פיקוח על המחירים גם בשטחי יהודה ושומרון.
- · רשות מקרקעי ישראל
ת"א 14830-05-09 יכין חקל בע"מ ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל – הפרת חוזה חכירה לעיבוד חקלאי ע"י רשות מקרקעי ישראל.
- · היטל השבחה
ערר (י-ם) 158/15 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' ישראל ואביגיל שרון ואח' – הדרך לחישוב "שטח דירה כולל" לצורך תחולת הפטור מהיטל השבחה.
מאמר
הצורך ב"חישוב מסלול מחדש" בכל הנוגע להפקעות מכוח תכניות היסטוריות
מאת עוה"ד צבי שוב ואריאל פל
כידוע, הפקעה היא רכישה כפויה של מקרקעין פרטיים המתבצעת על ידי רשויות המדינה, למען "צורך ציבורי" מסוים. צרכי החיים בקהילה, הם המחייבים מתן כלים לרשות ליטול קרקעות פרטיות, למען קידום מטרות ציבוריות כגון סלילת כבישים, גנים ציבוריים, מבני ציבור וכיוצ"ב.
למעשה, הפקעה כדין מחייבת התקיימותם של שלושה תנאים מצטברים: ראשית, קיומו של צורך ציבורי מסוים ומוגדר להפקעה; שנית, זיקה בין הצורך הציבורי לבין המקרקעין המיועדים להפקעה; ושלישית, נחיצות בהפקעת המקרקעין המסוימים – כדי לממש את הצורך הציבורי.
כאשר אנו עוסקים בהפקעות מכוח חוק התכנון והבניה, אותו "צורך ציבורי", המוגדר בסעיף 188(ב) לחוק, זוכה לדיון במוסדות התכנון ולעיגון בתכנית מתאר מקומית, ביחס לאותם מקרקעין שהוחלט לייעדם למטרה ציבורית כלשהי, באותה העת.
ברגע שמאושרת אותה תכנית בניין עיר, קמה לוועדה המקומית, סמכות להפקיע את אותם מקרקעין פרטיים שיועדו למטרות ציבורית, ולשלם פיצוי, במקרים המתאימים, לבעל הקרקע בגין הפגיעה הממונית שנגרמה לו.
בהתאם, ההלכה הפסוקה קבעה שמכוח חובתה של הרשות המנהלית לנהוג בסבירות והגינות, נדרשת הרשות המקומית לפעול למימוש מטרת ההפקעה בשקידה ראויה ובתוך פרק זמן סביר.
למרות זאת, אנו נתקלים חדשות לבקרים, בפרסום על הודעות הפקעה, של ועדות מקומיות שונות, המבקשות להפקיע כיום, מקרקעין שיועדו להפקעה בתכניות ארכאיות, בנות 40-60 שנים.
כך למשל, פורסמו לאחרונה בי.פ 7118 מיום 24.9.15, הודעות על הפקעה של חלקות שונות בתל אביב, לאורך דרך קיבוץ גלויות ודרך הרצל וזאת מכוח תכניות שאושרו עוד בשנות ה-50' וה-70' של המאה הקודמת.
במאמר זה, נדון בין היתר בשאלה האם רשות מקומית מוסמכת ליישם הפקעה שנקבעה בתכנית היסטורית, כלשונה, וזאת למרות שמעת אישורה, חלפו עשרות שנים; או שמא, עליה לערוך בחינות מקיפות ויסודיות של הצורך הציבורי ונחיצות ההפקעה, הנדרשות, בין היתר, לאור השינויים באורחות החיים ומגמות התכנון שאירעו מאז אישורה?
חובת הרשות לממש הפקעה תוך שקידה ראויה ובזמן סביר
כפי שהזכרנו, ברגע שאושרה תכנית בניין עיר, המייעדת מקרקעין להפקעה לצורך ציבורי מסוים, מחויבת הרשות המקומית, לנקוט בהליכי מימוש ההפקעה בתוך זמן סביר.
ניתן לעמוד על מספר נימוקים לחובה האמורה:
הראשון, חובת הנאמנות שהרשות חבה כלפי הציבור, להגשים את הצורך הציבורי שבגינו הוחלט על ההפקעה, ושמירה על אמון הציבור כלפי הרשות.
השני, שיהוי ממושך במימוש מטרות ההפקעה מביא עמו פגיעה בבעליה של הקרקע. עוצמת הנזק הבלתי ממוני עשויה להיות קשורה ישירות למשך השיהוי, שכן, בעוד שאדם נכון להשלים רגשית עם הקרבתו הפרטית ביודעו שאינטרס הכלל ייצא נשכר בזכות השימוש בקניינו, קשה יותר להתגבר על נטילה מאדם של נכס רב ערך והותרתו ללא דורש לאורך שנים.
השלישי, שיהוי במימוש מטרת ההפקעה, עשוי להוות הפרה של החובה האמורה ובהתאם לכך, בית-המשפט יוכל להורות שהרשויות אינן מוסמכות עוד לפעול להפקעת הקרקע מכוח התכנית הרלבנטית – וזאת, מחמת אותו שיהוי במימוש המטרה הציבורית וזניחתה.
נקודה נוספת שראויה לציון, היא שאילו תשתהה הרשות ביישום הוראות התכנית ובביצוע ההפקעה, ורק לאחר עשרות שנים תחליט לממשה, הדבר עשוי להוביל לכך שהחלטת ההפקעה תהיה בלתי ישימה ולעיתים אינה נדרשת, בין היתר, לאור השינויים שאירעו במדיניות התכנון לאורך אותן שנים רבות, וממילא יקום הצורך לבצע בה שינויים ולעדכן אותה.
המסקנה העולה מהאמור היא, שבדרך כלל, האינטרס של כל הצדדים להפקעה – הרשות המקומית, הציבור שלמענו מופקעת הקרקע וגם הפרט שקניינו נפגע הוא, שהרשות תיישם את הוראות התכנית ותממש את הצורך הציבורי שבהפקעה, בהקדם האפשרי.
למרות האמור, וכפי שציינו כבר, ישנם מקרים רבים שבהם, רשויות מקומיות משתהות זמן רב ביותר עם יישום התכנית וההפקעה מכוחה, ו"נזכרות" לממשה רק בחלוף עשרות רבות של שנים.
אחת הדוגמאות לכך, הגיעה לאחרונה לפתחו בית המשפט המחוזי בתל אביב, בעתמ (ת"א) 54090-07-11 יוסף לוי נ' רון חולדאי, יו"ר הועדה המקומית וראש עיריית תל אביב (לפני סגן הנשיא – כב' הש' ד"ר עודד מודריק) (להלן – "פסק הדין בעניין יוסף לוי").
במקרה זה, נדרש בית המשפט לדון בהפקעה מכוח תכנית 1321, שאושרה ביום 15.3.71 ושאחת ממטרותיה הייתה להרחיב את שדרות קק"ל בתל אביב, כדי לאפשר פיתוח עורק דו-מסלולי עם 3 נתיבי תנועה בכל כיוון. אותה תכנית קבעה, בין היתר, שכל בנין או חלק ממנו שהוא בניגוד לתקנון התכנית ייהרס והיא נועדה לביצוע בתוך 15 שנים.
התכנית לא יצאה לפועל ובעקבות תובענה שהוגשה בשנת 1989, נחתם הסדר פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, ובמסגרתו הוסכם שההפקעה לא תמומש במהלך 20 השנים הבאות.
והנה, לאחר שהסתיימה התקופה האמורה, ובחלוף 40 שנים מאז אישור התכנית, החליטה הרשות המקומית לממש ולבצע את ההפקעה.
העובדה הנ"ל, הובילה להגשת העתירה ע"י עו"ד ענת בירן, דפנה תמיר ואסף עירוני, שבמסגרתה נטענו 5 טענות מרכזיות: א) מחדל ביצוע בחינה מחודשת של תכנית ישנה. ב) לא קיים כל צורך בהרחבת הרחוב להוספת נתיב לתחבורה ציבורית והסדרת שביל אופניים. ג) לעותרים קמה הגנה כנגד ההפקעה מכוח סעיף 190)א)(1). ד) אי בחינת חלופות ע"י המשיבות. ה) ביצוע ההפקעה יוביל לפגיעה בלתי מידתית בזכויות הקניין של העותרים.
בשל נושא המאמר, נתמקד בהכרעת בית המשפט ביחס לטענות שהועלו כנגד מחדל הרשות בביצוע בחינה מחודשת של תכנית ישנה; לרבות המחדל באי בחינת חלופות.
לאחר שקבע שאין בידיו את המיומנות והרקע המקצועי לקבוע האם ההפקעה חיונית לנסיבות ד'היום, פסק בית המשפט, שבנסיבות דנן, משחלפו 40 שנה מיום אישור התכנית, ברור שקיים צורך ל"חישוב מסלול מחדש", ובבדיקה דקדקנית בנוגע לנחיצות ההפקעה ויעילותה. וכך בלשונו:
"…לפי שמדובר בהחלטת הפקעה ישנה ששני עשורים קפאה על עמדה, נראה לי סביר שעד שתמומש החלטה קטגורית כזאת שאין ממנה חזרה ויעילותה, כך נראה מוטלת בספק, מן הראוי לקיים בה עיון ובדיקת חלופות עדכניים".
ובהמשך:
"…משחלפו 40 שנה מיום אישור תכנית 1321 פשיטא שצריך לבחון בדקדקנות מרובה את נחיצות ההפקעה ואת יעילותה נוכח אורחות החיים ומגמות התכנון המשתנות".
לאור זאת, בית המשפט קיבל את העתירה באופן חלקי, והורה שהתכנית תוקפא למשך שנה נוספת, וכי יהא על הועדה המקומית לערוך בדיקה ברמת דיוק גבוהה, שתתמודד עם המפגעים בתוואי הדרך ותיתן להם מענה; והכל תוך תקווה, שיעלה בידי צוות התכנון לגבש פתרונות שיצריכו הפקעת שטח מינימלי שיפגע באופן מידתי בחלקות של בעלי הקרקע.
בית המשפט קבע, כי למעשה, משמעות ההנחיה שלו, היא שהחלטת ההפקעה כלשונה, אינה ישימה, הנוסח שפורסם ברשומות יבוטל, ויהיה צורך לעדכן אותה רק לאחר השלמת הבדיקות האמורות.
יש שיטענו, שבהתאם לפסק הדין שצוין לעיל "בעניין יוסף לוי", יוצאת קריאה מבית המשפט לרשויות המקומיות, שבמקרים שבהם הן מבקשות לבצע הפקעה מכוח תכנית ארכאית בת 40 שנה, אל להן לרוץ ולבצעה, אלא עליהן לערוך בחינה מחודשת של קיומו של "הצורך הציבורי", תוך מבט ובחינה כוללת של מגמות התכנון, וכן בחינה מקיפה ויסודית באשר למהותה של ההפקעה הנדרשת, כולל שקילת חלופות שיפחיתו את הפגיעה בבעלי הקרקע.
היחס שבין הפקעות מכוח חוק התכנון והבניה לעומת הפקעות מכוח פקודת הקרקעות
נראה שגם לאחר פסק הדין הנ"ל, תישאל השאלה אימתי תידרש הרשות המקומית לבצע את אותה בחינה מחודשת להפקעה מכוח חוק התכנון והבניה? האם רק לאחר 20 או 40 שנה מהיום שבו אושרה התב"ע?
נזכיר, שביחס להפקעות מכוח פקודת הקרקעות, ובעקבות ההלכה שנקבעה בבג"צ 2390/96 קרסיק נ' מנהל מקרקעי ישראל ואח', פ"ד נה (2) 625 (להלן – "הלכת קרסיק"), תיקן המחוקק את הפקודה הנ"ל וקבע לוחות זמנים לביצוע ההפקעה ולהשבתה ובכלל זה, כי לנפקע זכות לרכוש את המקרקעין שהופקעו מחדש, במקרים בהם, לאחר שהוחל בביצוע מטרת ההפקעה, תם הצורך הציבורי בה ומבחינת ייעודה ורכישתה מחדש אפשרית או קבע מועדים שיחשבו כשיהוי.
כך למשל, סעיף 7ב לפקודה, קובע כי התקופה להתחלת ביצועה של מטרת הרכישה [ההפקעה] לא תעלה על שמונה שנים ממועד פרסום הודעת ההפקעה, וניתן להאריך את התקופה בהחלטה מנומקת בכתב, לתקופה שלא תעלה על 15 שנים ממועד פרסום ההודעה.
יש הטוענים שהתיקון שנעשה, פספס את מטרתו, מכמה סיבות, הן משום שהתיקון שהוא אינו חל על הפקעות שבוצעו לפני שנת 1985 (הבעייתיות הנובעת מכך, היא שכמות גדולה של הפקעות נעשתה עובר לתקופה זו ועל כן מתאיינת זכותם של בעלי קרקע רבים לקבל את מקרקעיהם שהופקעו מהם חזרה, למרות שהמטרה הציבורית חדלה מלהתקיים, אולם לא כאן המקום להרחיב היריעה בנושא) והן משום שהוא אינו חל על הפקעות שנעשו מכוח חוק התכנון והבניה.
לסיכום,
במאמר זה, הראנו שעפ"י ההלכה, על הרשות המקומית לפעול ליישום התכנית ומטרת ההפקעה בשקידה ראויה ובתוך זמן סביר.
על אף החובה האמורה, הראנו שפעמים לא מעטות רשויות מקומיות, משתהות עם מימוש ההפקעה, ומבצעות אותה כלשונה, בחלוף עשרות שנים ממועד אישור התכנית, על אף שהדבר עשוי להוביל לכך שהחלטת ההפקעה לא תתאים לנסיבות החדשות ולמדיניות התכנון שנולדה במשך אותן שנים, ואף תוביל לפגיעה בבעלי הזכויות.
כדי למנוע זאת, הראנו שבפסק הדין שניתן בעניין "יוסף לוי", בית המשפט חייב את הרשות המקומיות "לחשב מסלול מחדש" ולבצע בחינה מדוקדקת בצורך הציבורי שבהפקעה, במהות ההפקעה, בבחינת חלופות וזאת לאור העובדה שחלפו חלפו 40 שנים, ממועד אישור התכנית ועד למימוש ההפקעה.
אלא שגם לאחר פסק הדין הנ"ל, נראה שעדיין יתקלו בעלי זכויות, במקרים בהם רשויות מקומיות יממשו הפקעה מכוח תכנית לאחר שנים רבות ותישאל השאלה, בחלוף איזו תקופה מחויבת הרשות המקומית לבצע בחינה מחודשת כאמור.
לפיכך נראה, כי היה מקום שהמחוקק יחיל את התיקון שנקבע בנוגע להפקעות מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) גם על הפקעות מכוח חוק התכנון והבניה.
יתרה מזו, לדעתנו, הגיעה העת שהמחוקק יעשה סדר בכל חוקי ההפקעה ויצור דין אחיד והוראות מסודרות בעניין ובכך, אולי, תיווצר וודאות מסוימת, הן לרשות המפקיעה, הן לבעלי הזכויות הנפקעים והן לכלל הציבור.
עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז מרכז תקים ועדת מעקב שתסייע בביצוע הוראותיה
של תכנית המתאר המחוזית – תמ"מ 21/3
נעדכן כי בעקבות פניית עוה"ד צבי שוב ואריאל פל ממשרד הח"מ, הועדה המחוזית לתכנון ובניה במחוז מרכז, החליטה להקים ועדת מעקב ובקרה לתכנית המתאר המחוזית – תמ"מ 21/3, זאת בשל אי ביצוע חלק נכבד מהוראותיה הנוגעות לשטחים נרחבים במחוז המרכז, בחלוף 12 שנים מאז אישורה.
תכנית המתאר שאושרה כאמור לפני זמן רב ומתייחסת לכל מחוז המרכז, מגדרה עד חדרה, סימנה "כתמים" של מתחמים שיועדו לתכנון כולל של תכניות לכל מתחם, גנים לאומיים, נחלים, נופש מטרופוליני, איזורי תעסוקה ועוד.
אלא, שחוסר היישום של אותן הוראות בתמ"מ 21/3, מוביל לכך שאותם שטחים נרחבים, כגון "אזורי הנופש המטרופוליניים" ו"אזורי התעסוקה המטרופוליניים", שנקבע כי יש לתכננם על פי הוראות התכנית, וממילא ניתן לקדם עליהם בנייה של עשרות אלפי יח"ד ומרכזי תעסוקה שעתידים לספק 100,000 מקומות עבודה במרכז הארץ, מוקפאים ואינם מתוכננים מזה שנים רבות וכך נגרמה גם פגיעה רבה בוודאות של בעלי הקרקע ובשאלה מה ניתן לבנות ולאשר באזורים אלו כל אותם שנים.
במכתב ששלח משרדנו למבקר המדינה ולשר האוצר, הוסב תשומת הלב לכך שאי מינוי ועדת המעקב והבקרה גורם בין היתר לעיכוב של עשרות אלפי יחידות דיור במרכז הארץ במשך 12 שנים, וכי יש מקום להתערבות המבקר לתיקון הכשלים ביישום תכנית המתאר למחוז המרכז.
במכתב ששלחה ראש תחום התכנון, עדית קרמר, למשרד הח"מ, היא מציינת בין היתר, כי "כיום, לאור שינוי המגמות במחוז מרכז, אשר הביא לאישורן של כ- 80,000 יח"ד בארבע השנים האחרונות, מצאה הועדה המחוזית כי יש מקום להקים ועדת מעקב ובקרה".
כעת כשתוקם הוועדה, היא תסייע לוועדה המחוזית ביישום וביצוע התכנית, ובפרט בכל הנוגע להסדרת תכנון כולל לאזור הנופש המטרופוליני; תעקוב אחר החלטות מוסדות התכנון, תרכז נתונים פרוגרמתיים לעניין מגורים ותעסוקה, תבחן תקופתית התאמה של תשתיות קיימות וקצב פיתוחן, וכן תדווח ותייעץ לפי העניין לוועדה המחוזית.
הרכב הועדה יכלול: מתכננת המחוז – יו"ר; נציג משרד התחבורה; נציג משרד הבינוי והשיכון; נציג המשרד להגנ"ס; נציג משרד הבריאות ; נציג מרשות מקרקעי ישראל; נציג מנהל התכנון ; נציגי העיריות והמועצות החבר בוועדה המחוזית – יהודה בן חמו חבר ועדה ומ"מ דב צור – ראש עיריית ראשל"צ; נציג המועצות האזוריות החבר בוועדה המחוזית – מר אלי אסקוזידו ומ"מ אלי ברכה – כנציגי המועצות האזוריות.
בישיבתה מיום 21.09.15 קיבלה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז ת"א
מספר החלטות בקשר עם תכנית מתאר – שיכון ותיקים רג/1684
הועדה החליטה לתקן את החלטתה מיום 22.06.15 בדבר התנאים למתן היתר בניה על פי התכנית שנקבעו לפי סעיף 78 לחוק. בהחלטה פירוט וסיווג מסודר לפי גושים וחלקות של ההוראות החלות על כל חלקה. לגבי מרבית החלקות, נקבע, כי לא יינתנו היתרים מכוח תמ"א/38, יחד עם זאת, נקבעו הוראות שונות המאפשרות הוצאת היתר בניה תוך מימוש זכויות בניה, בהתחשב במיקומם, קווי הבניין, הסדרי חניה ועוד.
שימור תל בנימין רג'1400/א
על-פי החלטת הוועדה המחוזית ת"א מיום 21.9.15, תפורסם הודעה לפי סעיף 77 לחוק התו"ב בדבר הכנת תכנית שימור מתחמית לבניינים ולמרחב הבין בנייני לשכונת תל בנימין ומכוח סעיף 23 לתמ"א 38.
בנוסף לתנאים החלים על מבנים ואתרים שנקבעו בפרסום י.פ. 6753 מיום 10.2.14 לפי סעיפים 77,78 לחוק לתוכנית השימור העירונית רג/340/ג/90 יתווספו תנאים לפי סעיף 78 לחוק התו"ב בדבר מגבלות בנייה, לרבות לא יותרו הקלות לתוספת יחידות דיור; תנאי מקדים לכל דיון בבקשה להיתר בנייה יהיה חוו"ד אדריכל/ית העיר כי הבנייה המוצעת אינה חורגת מהבניה המרקמית המאפיינת את השכונה ותואמת את מאפייני הפיתוח במרחב הבין בנייני של השכונה. ככל וחוות הדעת תקבע כי קיימת חריגה מן הבנייה המרקמית, תידרש המלצת ועדת השימור המקומית כתנאי לדיון בבקשה להיתר.
תוקף התנאים הוא ל-3 שנים או עד הפקדת התכנית, לפי המוקדם מביניהם.
הודעה בדבר עדכון תקנות החנייה במרכזי הערים על ידי הוועדה הארצית לתכנון ובניה
הרינו לעדכן כי הוועדה הארצית לתכנון ובניה הורתה על עדכון לתקנות החנייה במרכזי הערים.
מטרת העדכון היא לצמצם את היקף מקומות החנייה באזורים העתידיים ליהנות ממערכות הסעת המונים ובכך לתמוך ולחזק את השימוש במערכות תחבורה ציבורית ולסייע בפתרון בעיית גודש התנועה במרכזי הערים, לתרום להתחדשות עירונית, להפחית את זיהום האוויר ולראשונה לתת מענה גם לכלי תחבורה דו גלגליים.
התקנות החדשות קובעות היקף חניה מקסימלי מותר בקרבה למערכת הסעת המונים, הקטן משמעותית מההיקף הקבוע בתקנות שבתוקף, שכאמור הוא היקף מינימום.
כמו כן, התקנות קובעות תקן מינימלי של 100 מקומות חניה לרכבים דו גלגליים בתחנות רכבת ובנוסף, כל מבנה מגורים יכלול מקום אחסון לאופניים בהיקף של לפחות זוג אחד לכל יח"ד.
הודעה בדבר הפקדת תכנית (ישיבת מליאה מיום 21.9.15 בוועדה המחוזית ת"א)
תא3866- תפרי נווה צדק צפון מזרח
הרינו לעדכן על פרסומה של הודעה בדבר הפקדת תוכנית בתנאים החלה על האזור הצפון מזרחי של שכונת נווה צדק, הגובל ברח' יצחק אלחנן וקצה שדרות רוטשילד. שטחה של התכנית הינו כ- 35 דונם.
המדובר בתוכנית אחת מתוך שלוש תכניות מתחמיות בשולי שכונת נווה צדק, החלות על אזורים המסומנים, כאזור לתכנון בעתיד. לפיכך, לא ניתן להוציא היתרי בנייה עבור המגרשים בתכנית. מגרשים אשר אינם בנויים בפועל, משמשים כמגרשי חנייה זמניים. בתחומי התכנית מצויים מספר מבנים לשימור (בהתאם לתכנית השימור העירונית) ובנוסף להם מסמנת התכנית מבנים נוספים לשימור.
מנהל התכנון גיבש מסמך עקרונות למיקום אולמות וגני אירועים במרחב הציבורי
לראשונה, גיבש מנהל התכנון מסמך מדיניות תכנון ארצי למיקום אולמות וגני אירועים, בניסיון לתת מענה לוואקום התכנוני הקיים מזה שנים בתחום.
מסמך המדיניות מבטא תפיסה תכנונית עקרונית, המאפיינת את מנהל התכנון, לפיה ברמה הארצית נקבעים מדיניות ועקרונות לתכנון, והרשות המוסמכת מפעילה שיקול דעת מקומי על פיהם.
מסמך המדיניות קובע עקרונות לתכנון וגם מתייחס לשכבות התכנון המאושרות, שאינן מתייחסות באופן מפורש לאולמות ולגני האירועים, ובהם, מפרש באילו מצבים ניתן יהיה לאשר או להקים את האולם או הגן.
מסמך המדיניות בחן את ההשלכות הסביבתיות של גני האירועים והאולמות וביניהן: רעש, ריחות, עומס תנועה וחנייה, ובהתאם מרחיק את האולמות וגני האירועים מבתי מגורים, ומכוון אותם לאזורים בעלי השלכות דומות, דוגמת אזורי תעשייה, מסחר, שטחים בנויים בפארקים עירונים, מוקדי פנאי, נופש וספורט ומוקדי משיכת קהל שונים .רציונל נוסף במיקום האולמות והגנים באזורים אלו, הוא להביא לניצול מרבי של תשתיות התחבורה והחנייה הקיימות בהם ממילא, גם בשעות הערב ובסופי שבוע, בהם הפעילות באזורים אלו פוחתת עוד יתרון תכנוני בשילוב השימושים, הוא בהארכת משך שעות הפעילות במקום, וצמצום משך הזמן בו המקום איננו פעיל, ובעל פוטנציאל למשיכת פעילויות לא רצויות.
בשטחים פתוחים ולא מופרים, המסמך קובע שלא ניתן לשלב אולמות או גני אירועים. בהיבט זה, מסמך המדיניות נושא בשורה חדשה, בהתייחסו באופן מורכב יותר לשטחים פתוחים, ומבחין בתחומם באזורים בעלי מאפיינים וערכיות שונה, וקובע שבאזורי פארקים מטרופוליניים גדולים, ניתן לשלב את האולם או הגן, בכפוף לראיית תכנון כוללת של הפארק, ובתנאי שישתלב באזור הבנוי או המתוכנן לבינוי של הפארק.
בתחום הרישוי המסמך עושה סדר ומבהיר באילו ייעודי קרקע הקבועים בתכנית מאושרת, ניתן להוציא היתרי בניה לאולמות וגני אירועים, אף אם התכנית לא ציינה זאת במפורש בהוראותיה.
מסמך המדיניות תואם את עמדת הציבור, כפי שבאה לידי ביטוי בהתייעצות פתוחה שערך לאחרונה מנהל התכנון במסגרת זירה אינטרנטית, בה השתתפו מאות אנשים. ההתייעצות הייתה לגבי השימושים המתאימים, לדעת הציבור, להיות משולבים בחניוני חנה וסע העתידים לקום בשולי המטרופולין ומהם ואליהם תהיה תחבורה ציבורית בחינם, דוגמת חניון שפירים הקיים .אחד השימושים הבולטים עליהם הצביע הציבור הוא שימוש לגן אירועים, המבוסס על שטחי החניה, מאריך את שעות הפעילות בחניון לשעות הלילה, מאפשר הגעה בתחבורה ציבורית לאירוע, ומרוחק מאזורי מגורים ושטחים פתוחים ערכיים.
אושר בוועדת הכספים מ- 2016 עד 2018 מס שבח נמוך יותר למוכרי קרקעות לבנייה למגורים
ועדת הכספים אישרה ביום 8/10/15 הפחתת שיעור מס השבח שישולם ע"י בעלי קרקע פרטית שיוציאו אותה למכירה. שיעור המס יהיה אחיד ויעמוד על 25% מערך העסקה, לגבי קרקע שקיימת לגביה תכנית בנייה המתירה בנייה על הקרקע של 8 יחידות דיור לפחות ובפרקי זמן מוגדרים. זאת לעומת שיעורי מס שבח גבוהים יותר הקיימים כיום. ההטבה אושרה כהוראת שעה לשנים 2016 – 2018 במסגרת חוק ההסדרים ובאה לעודד הוצאת קרקעות פרטיות, שהן חלק גדול מעתודות הקרקע למגורים.
ההטבה תחול על עסקאות החל מה- 1 בינואר 2016 ועד 31 בדצמבר 2018. המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית בנייה המתירה בנייה של 8 יחידות דיור לפחות לצורך מגורים. התקופה הקובעת לצורך קבלת ההטבה נעה בין 42 ל- 48 חודשים ואופן מתן ההטבה יהיה כך שעם התקדמות הבנייה יינתן שיעור יחסי של ההטבה. כך למשל, על קרקע שנמכרה לצורך בניית 10 בניינים, עם השלמת הבניין הראשון יהיה זכאי המוכר ל- 10% מההטבה וכן הלאה במקום להתנות שקבלת ההטבה תחל רק עם השלמת 80% מהפרויקט, כפי שביקש משרד האוצר לקבוע מלכתחילה. מלוא ההטבה תינתן בעמידה ביעד בתוך התקופה האמורה. במקרה של תכנית בנייה של 1,000 דירות או יותר, הנאים הינם כי המכירה היא לקבלן לעבודות הנדסה והקרקע תהווה מלאי עסקי לגבי אותו קבלן. אין הגבלה של תקופה בבנייה של 1,000 דירות ויותר לצורך קבלת ההטבה. ההטבה כוללת מכירת קרקעות שנרכשו בין 1 באפריל 1961 ל- 6 בנובמבר 2001.
הערת מערכת: אנו סבורים כי ההטבה האמורה הינה צעד חשוב בעידוד עסקאות לשם הוצאת קרקעות זמינות לבניה אל השוק, ומהלך דומה שבוצע בעבר ותוקפו היה עד 5/2013, אכן הוכיח כמנגנון להגדלת היצע הדירות. יחד עם זאת אנו סבורים כי על ההחלטה על מהלך כאמור להתקבל באופן מיידי ולא להידחות לתחילת שנת 2016, שכן דחייה כאמור יוצרת קיפאון של עסקאות כאמור לטווח זמן הביניים.
המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה להבהיר הוראה לעריכת שינוי בנושא חישוב שטחים
על פי תמ"א 38 במסלולהריסהובנייהמחדש
המועצה הארצית לתכנון ובנייה בראשות רו"ח אביגדור יצחקי, נתנה בישיבתה מיום 13.10.15, הוראה לעריכת שינוי בנושא חישוב שטחים באופן המבטיח את מטרות התמ"א ומקנה יישום מיטבי של וודאות והמשכיות לשוק.
השינוי בתמ"א נעשה בהמשך להחלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, שלא הכריע בין שתי הפרשנויות וקבע כי בשאלות העקרוניות הנוגעות לפרשנות ויישום התמ"א, מן הראוי שתינתנה הנחיות ע"י גורמי התכנון הבכירים ביותר.
התיקון כאמור אמור להביא לאחידות בהחלטות מוסדות התכנון, לוודאות תכנונית ולהמשכיות שהינה הכרחית על מנת לאפשר ייזום וביצוע פרוייקטים של הריסה ובנייה מחדש, שהוא המסלול המועדף.
עדכון מידע למייצגים במס שבח
רשות המיסים הוציאה ביום 20/10/2015 עדכון למייצגים במס שבח לפיו, במערכת המייצגים פותח יישום חדש המאפשר לבדוק כמה מכירות ביצע בעל ת"ז בליניאריות מוטבת במכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר (2014-2017).
הודגש כי המידע הינו מתוך השומות ששודרו במשרדים האזוריים (כך שאם הוגשה הצהרה וטרם שודרה שומה המערכת לא תציג אותה כמכירה כאמור).
היישום בודק מכירות לפי ת"ז כך שאם נמכרת דירה ע"י בני זוג יש לבדוק עבור כל אחד מהם בנפרד.
אוּשר תיקון 82 לחוק מיסוי מקרקעין לגבי הפטוֹר ממס שבח על הסכום האינפלציוני החייב במכירת דירת מגורים מזכה ולגבי מכירה כאמור בין קרובים-יורשים
ביום 13.10.15 אישרה מליאת הכנסת אישרה בקריאה שניה ושלישית את הצעת החוק לתיקון 82 לחוק מיסוי מקרקעין, לפיה במכירת דירת מגורים מזכה שחישוב המס לגביה נעשית בחישוב הליניארי, יחול פטור ממס לגבי הסכום האינפלציוני החייב.
בנוסף נקבע, כי בתקופת המַעבר שמיום 1.1.2014 עד ליום 31.12.2017, ניתן יהיה לבצע את החישוב הליניארי המוטב במכירת דירת מגורים מזכה בין יורשים גם אם מדובר בקרובים ובלבד שמדובר בחלוקת נכסי עיזבון בין יורשים, כמשמעותה בסעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין שבמסגרתה שולמה תמורה מחוץ לנכסי העיזבון .
תחולת התיקון הינה רטרואקטיבית מיום 1.1.2014, לפיכך אלו שביצעו עסקאות מכר של דירות מגורים כאמור זכאים להחזר מס שבח.
הודעה על מעבר מזכירות ועדות ערר במחוז תל אביב להיכל בית המשפט בתל אביב
החל מיום 6.9.15, מזכירות מדור וועדות הערר במחוז תל אביב, תעבור להיכל בית המשפט בתל אביב (רח' ויצמן 1, ת"א). פתיחת תיקים והגשת בקשות תתבצע במדור שרות לקהל, קומת כניסה.
החלטת שר האוצר על הקמת שלוש ועדות ערר נוספות
כעולה מהחלטת שר האוצר משה כחלון, לאור ניגוד עניינים של כב' יו"ר ועדת הערר של מחוז תל אביב ומחוז מרכז, נוצר "צוואר בקבוק" של מאות תיקים הממתינים להכרעה ובשל כך נמנעות הוצאתם של היתרי בניה.
לאור זאת, הוחלט כי תוקמנה שלוש ועדות ערר נוספות, לפתרון חסמים במחוז מרכז ות"א. זאת כאמור במטרה להשלים את ההחלטות בתיקים המעוכבים בהקדם האפשרי.
מנהל התכנון באמצעות הפורום למידע גיאוגרפי מקדם מהלך,
שמטרתו העברת מסד נתונים גיאוגרפי תכנוני כולל אל הרשויות המקומיות
הפורום למידע גיאוגרפי, מרכז שיתוף כמות מרובה של נתונים גיאוגרפיים וידע בתחומי מערכות המידע הגיאוגרפי הנמצא בידי גופים ממשלתיים, גופי תשתית לאומית וגופים ירוקים.
המידע המרוכז עומד עתה לשימוש הועדות המקומיות לצרכי תכנון, תיאום תשתיות, שמירה על שטחים מוגנים, בדיקת תכניות ועוד. עולה כי תכלית זמינות המידע, הינה כדי להביא לחיסכון בזמן וייעול תהליכי התכנון בתחומן, ומהווה חלק מתהליך של העמקת שיתוף הפעולה בין מנהל התכנון לרשויות המקומיות.
תכנית המתאר של הוד השרון אושרה להפקדה
ביום 7.9.2015 הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז אשרה להפקדה את תכנית המתאר של הוד השרון. התכנית קובעת את מגמות התכנון העתידי הכולל בהוד השרון ואופן התפתחותה של העיר. התכנית מקדמת ומכשירה את הגדלת האוכלוסייה בעיר בהגדלה משמעותית של מספר יחידות הדיור, היוצרת תוספת של 27,000 יחידות דיור בעיר. התכנית מגדירה גם כ- 1.85 מיליון מטרים רבועים לשטחי תעסוקה, תעשייה ומסחר, לביסוס העוגן הכלכלי של העיר. התכנית תוכננה כך שתשמור על הזהות הראשונית של העיר בהיבט ערכים נופיים, תרבותיים ומרקמים ייחודיים, ויחד עם זאת, תפתח זהות ייחודית עירונית. התכנית שמה דגש מיוחד על פיתוח תחבורה ציבורית, לרבות מערכת תחבורה להסעת המונים ברחבי העיר ולמוקדי התעסוקה, וכן לערים הסמוכות.
הודעה על הכנת תכנית רובעים 5 ו-6 בתל אביב
הרינו לעדכן על הודעה מתוקנת שפורסמה בדבר הכנת תכנית והגבלת הוצאת היתרי בנייה בהתאם לסעיפים 77-78 לחוק התכנון והבניה, תכנית מס' 507-0292219 החלה על רובעים 5 ו-6 בתל אביב.
נוסח ההודעה המתוקנת מהווה שילוב של התנאים שפורסמו ביום 20.8.15 ב-י.פ 7099 ובתאריך 19.10.15 ב-י.פ 7126, וכולל תיקון במספרי גושים וחלקות.
עיקרי ההודעה לפי סעיף 77 כאמור, כוללת הוראות כגון:
- עידוד התחדשות עירונית במרכז העיר תוך שמירה על מאפייני המרקם הקיים, זאת על ידי קביעת מסגרת זכויות בנייה מקסימלית לבנייני מגורים בתחום רבעים 5 ו-6.
- הטמעת עקרונות בנייה על פי הכרזת אונסקו בתחום רבעים 5 ו-6 הכלול באזור ההכרזה לשמירה על הערכים האורבניים והאדריכליים הייחודים באזור זה.
- חיזוק מבנים בהתאם לעקרונות שנקבע בתמ"א 38, תוך התאמה למרקם האורבני של רבעים 5 ו-6, על פי סעיף 23 לתמ"א.
- פישוט הליכי רישוי ומידע על ידי יצירת סל זכויות בנייה כולל לבנייה חדשה ולתוספות בנייה, אשר יחליף תכניות נושאיות קודמות כגון תכנית מ' (זכויות בנייה למגורים, מרפסות וכדומה), ס' (תוספת דירת גג), ג' (חדרי יציאה לגג) וכדומה.
כמו כן, נקבעו תנאים לפי סעיף 78 לחוק, לפיהם יינתנו היתרי בניה ו/או היתרים לשימוש בקרקע, לתקופה של 4 שנים או עד להפקדת התכנית לפי המוקדם, בהתאם לתכנית שפורטו בהודעה ובין היתר, פורסמו הגבלות הנוגעות לגובה הבנייה באזורים השונים, קווי בניין, צפיפות, בנייה על הגג, קומת עמודים מפולשת ועוד.
החלטה על הפקדת תכנית רג/1261/א/2 (506-0144550) – מתחם חלזון, רח' תובל רמת גן
ביום 21.9.15 החליטה הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב על הפקדת תכנית "רג/1261/א/2 (506-0144550) – מתחם חלזון, תובל", במתחם הבורסה ברמת גן.
התכנית הנ"ל מייעדת שטחים למשרדים, מסחר ומלונאות ומכילה בתוכה הוראות הנוגעות לשטחי הציבור, בינוי, עיצוב אדריכלי ונופי, חנייה, תנאים לאכלוס ועוד.
התכנית מציעה, בין היתר, לאפשר בינוי שיכיל 2 בניינים בני 37 קומות (כולל קומת קרקע כפולה ו-2 קומות טכניות) עם חיבור אופקי עילי בין שני המגדלים.
זכויות הבנייה המוצעות בהתאם לנוסח המופקד, הן בין היתר, 29,700 מ"ר שטחים עיקריים לתעסוקה ומסחר: לתעסוקה ו/או מלונאות 27,600 מ"ר, למסחר 2,100 מ"ר. שטח עיקרי של 1,000 מ"ר לצרכי ציבור; שטח של 2,000 מ"ר עיקרי למרפסות.
לעניין החניה, התכנית קובעת, בין היתר, כי מספר מקומות החניה יהיה על פי התקן התקף בגין זכויות הבניה המאושרות על פי תכנית רג/838 שהם 275 חניות ובכל מקרה לא יותר מ-1:40.
עוד נקבע, כי לא יוקצו מקומות חניה בגין זכויות הבנייה המתווספות מכוח התכנית וכי ינוהל חניון ציבורי שלא ניתן יהיה להצמיד את מקומות החנייה למשתמשים, למעט 10% מסך מקומות החנייה.
הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת – חפ/4/1796 – מתחם הפרסים
הרינו לעדכן על אישור תכנית מפורטת, מתחם הפרסים, בחיפה (בשטח הממוקם בין רח' הגפן בדרום, רח' אלנבי בצפון, שד' הציונות במזרח ורח' מאיר רוטברג במערב).
המדובר בתוכנית אשר לה מס' מטרות:
– התחדשות עירונית ע"י פיתוח ושיקום תוך שימור מאפייני המתחם.
– קביעת אזור תיירות ע"י שילוב של מגורים, מלונאות, מסחר ושירותי תיירות.
– חיזוק אזורי המגורים בתחום התכנית ע"י מתן אפשרות הרחבת דיור, תוספת יח"ד ושיפור השירותים הציבוריים תוך עריכת איחוד וחלוקה מחדש של חלקות, לצורך יצירת מגרשי בנייה חדשים ותוך קביעת הוראות נוספות המוגדרות בתכנית.
עדכוני פסיקה
רישום הערת אזהרה על זכויות בנייה המיועדות לניוד – הניתן?
שם ומספר הליך: ע"א 467/14 שרה דול שטינברג ואח' נ' חברת לילינבלום 13 בע"מ ואח'
ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כבוד השופטים י' דנציגר, ד' ברק-ארז ו-מ' מזוז.
תאריך ההחלטה: 09.09.2015 פרטי הנכס: רח' לילינבלום 13, תל-אביב –יפו.
ב"כ המערערים: עוה"ד יפית ליבלר וטל בננסון
במסגרת הערעור הנ"ל, השאלה העיקרית שנדונה היא האם ניתן לרשום הערת אזהרה על זכויות בנייה שניתנו ביחס למקרקעין מסוימים, אך בעצם מיועדות לניוד למקרקעין אחרים ולמימוש בהם ולא במקרקעין שביחס אליהם נרשמה ההערה?
באותו מקרה, המערערים רכשו מן המשיבה 1 את מלוא הזכויות במקרקעין ברח' לילינבלום 13 ת"א. בהסכם הרכישה נקבע במפורש, כי הוא אינו חל על "זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אשר יוותרו בבעלות המוכרת אשר ינוצלו אך ורק על-ידי העתקתם למקרקעין אחרים".
לאחר כריתת ההסכם נרשמה הערת אזהרה לטובת המערערים על זכויות הבעלות במקרקעין.
בהמשך, התקשרה המוכרת בהסכם נוסף להעברת מלוא זכויות הבנייה הקיימות בנכס הניתנות לניוד למשיבה 2. לאחר כריתת ההסכם הנוסף ועם תשלום מלוא התמורה נרשמה הערת אזהרה במקרקעין לטובת המשיבה 2. במועד זה הייתה המוכרת רשומה עדיין כבעלים של הנכס, והיא נתנה את הסכמתה לרישום של הערת אזהרה כאמור. עמדתם של המערערים הייתה שלא ניתן לרשום הערת אזהרה על הזכויות בנכס לטובת המשיבה 2.
ביהמ"ש קבע, כי על מנת להשיב על השאלה האם ניתן לרשום הערת אזהרה בגין עסקה לניוד זכויות בנייה מקרקע אחת לקרקע אחרת יש להידרש לשאלה מוקדמת יותר והיא האם ניתן לרשום הערת אזהרה בגין הקצאת זכויות בנייה שאינן מיועדות לניוד.
במישור העיוני, קבע בית המשפט כי השיקולים המעצבים את התשובה לשאלה הם שיקולים כלליים הנוגעים לניהולו של מרשם המקרקעין ולטיבן של הזכויות הראויות לרישום בו.
במישור המעשי נקבע, כי עסקה לניוד זכויות בנייה יכולה להתחיל כעסקה שבה בעלי זכויות במקרקעין מסוימים הסכימו על חלוקת זכויות הבנייה שלא בהתאם לחלקם היחסי בבעלות (מצב ראשון) או שהסכימו עם צד שלישי על העברת זכויותיהם (מצב שני), ובהמשך לכך, אחד מן הצדדים לעסקה מבקש גם לנייד אותן (מצב שלישי). אם יתברר כי הרישום אפשרי רק ביחס לחלק מן המצבים שבהם נעשות עסקאות בזכויות בנייה, הרי שממילא המרשם לא ישקף את מצב הזכויות בתחום זה, ויהיה בו אף להכשיל את הציבור.
לכך הוסיף ביהמ"ש, כי נוסחו של חוק המקרקעין אינו תומך לכאורה ברישום הערת אזהרה בגין זכויות בנייה לפחות במצב של ניוד זכויות. סעיף 126 לחוק זה מורה, כי רישום של הערת אזהרה ייעשה בהמשך להתחייבות של מי שהוא בעל זכות במקרקעין לעשות "בהם" עסקה. אם כן, לפי פשוטו של הסעיף, הערת אזהרה תירשם רק על התחייבות לעשות עסקה במקרקעין עצמם. בניגוד לכך, במקרה של עסקה הנסבה על ניוד של זכויות בנייה, זכויות אלה אמורות להתממש במקרקעין אחרים.
בנוסף, גם אופיו של הליך הרישום של הערת האזהרה, שאמור להיות פשוט ומהיר, ותפקידו הוא מנהלי – טכני של רשם המקרקעין בביצועו מובילים למסקנה, כי אין מקום להכיר בפרקטיקה של רישום הערת אזהרה בגין התחייבות הנוגעת לזכויות בנייה בכל אחד משלושת המצבים שפורטו לעיל. בכל אחד מהם, עשויה בקשה לרישום הערת אזהרה לחייב את רשם המקרקעין לקבל הכרעות שיפוטיות באופיין הנדרשות למומחיות בתחום התכנון והבנייה.
לפיכך הגיע בית המשפט למסקנה, כי לא ניתן לרשום הערת האזהרה בגין עסקה לניוד זכויות בנייה ובהתאם, יש למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת המשיבה 2.
הערת מערכת: לדעת המערכת, שהועלתה כבר פעמים לא מעטות, החקיקה הקיימת אינה מתאימה עצמה למציאות התכנונית שאצה לה קדימה, ויש לערוך לא מעט שינויים חקיקתיים על מנת להשלים הפערים.
הרישום הקיים בנוי על פי חוק המקרקעין ומתעלם כליל מחוק התכנון והבנייה והעובדה כי חלק נכבד מהקרקעות אינן רשומות, ומהוות מגרשים תכנוניים, מתעלם מזכויות בנייה, מרישומים והפקעות תת קרקע, רישום ברבדים ועוד. הדבר מוביל לצורך בניסיונות בית המשפט לגשר על הפערים, אין זה תפקידו ויש לתקן הדבר ורצוי שעה אחת קודם.
אופן הסיווג של פיצויי הפקעה ו-197, שהתקבלו בהסכם לצורך מיסוי מקרקעין
שם ומספר הליך: ע"א 1829/13 ישיבת ויז'ניץ בית ישראל ודמשק אליעזר נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים
ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כבוד השופטים י' עמית, צ' זילברטל ו- מ' מזוז.
תאריך הפסק הדין: 8.10.2015 פרטי הנכס: חלקה 2 בגוש 30239 וחלקה 3 בגוש 30237, ירושלים.
ב"כ המערערת: עוה"ד גד ודורית ויסקינד
ביהמ"ש העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים דן בערעור על ועדת ערר לפי חוק מס שבח מקרקעין בירושלים. המדובר בענייננו במקרה בו הופקעו מידיה של המערערת שטחים נרחבים אשר בעקבותיהם חתמה המערערת על הסכם עם עיריית ירושלים והועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, במסגרתו, הסכימו הצדדים כי העירייה תשלם למערערת פיצויים בגין ההפקעה של זכויותיה בחלקות ובגין הפגיעה בשווי נכסיה בעקבות אישור התכניות הפוגעות (להלן – "ההסכם").
ההסכם מונה במפורש את רכיבי הפיצוי השונים: 1. פיצוי בגין הפגיעה בשווי נכסי המערערת על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. 2. פיצוי בעקבות ההפקעה של זכויות המערערת בחלקות על פי התכניות הרלבנטיות. 3. פיצוי בגין הפקעת זכויות המערערת ביתרת החלקות שלא נכללו בהפקעה שבתכנית. 4. הוצאות משפטיות והוצאות נלוות אחרות כדין. עם זאת, בהסכם לא נקבעו הסכומים בגין כל אחד מרכיבי פיצוי אלה, והמחלוקת העיקרית שנתגלעה בין הצדדים להליך הינה באשר לאופן סיווג ראשי הפיצוי בהסכם וכנגזרת מכך, מהו אופן המיסוי הראוי של הסכומים ששולמו במסגרת ההסכם, וזאת מכיוון ששיעור המס החל על כל רכיב פיצוי הוא שונה.
אחת מטענותיו העיקריות של המשיב היא שיתרת החלקות הועברה לעירייה כמכר מרצון ולא הופקעה כיתרת מקרקעין שנפגעו, בהתאם לסעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, וזאת בניגוד לקבוע בהסכם. הנפקות לעניין קבלתה של טענה זו, היא שעל תמורה שנתקבלה מהפקעה חל מיסוי בשיעור מופחת של 50%, ואילו על תמורה ממכירה מרצון של מקרקעין חל מיסוי מלא.
ביהמ"ש הקדים וציין כי, ככלל, מיסוי עסקת הפקעת מקרקעין דורש התייחסות מיוחדת למצבו של הנישום, אשר לרוב אינו בוחר מרצון לוותר על זכויותיו בקרקע. כלומר, העסקה נכפית עליו, ומכאן ניתן להבין את הטבות המס השונות הניתנות במקרה של הפקעה.
לגופו של עניין קובע ביהמ"ש כי, על ההסכם חלה חזקת הכשרות והחוקיות מבחינת העירייה והועדה המקומית, וחזקה עליהן כי הסכמתן לפצות את המערערת בהתאם לראשי הפיצוי שנקבעו בהסכם, שאינו כולל פיצוי בגין מכירה מרצון, ניתנה כדין, תוך התייחסות לשיקולים עניינים בלבד.
עוד קובע ביהמ"ש כי, בניגוד לטענות המשיב, אין כל ראיה שהצדדים להסכם פעלו שלא בתום לב. נחזה על פי בחינה מדוקדקת של הדברים כי ההסכם אכן משקף את מהותה הכלכלית-האמיתית של העסקה, והמשיב כמוהו כגורם זר מתערב, שבניתוח מדוקדק לאחור קובע כי לא בפיצויי הפקעה עסקינן אלא במכר מרצון. ואף מוסיף ביהמ"ש וקובע כי, עצם עריכת ההסכם בין הצדדים והגעה להסכמה ללא פניה להליכים משפטיים ממושכים, זוהי הדרך המועדפת אותה צריך לעודד והיא אינה צריכה להיות בעוכריה של המערערת.
לאור האמור לעיל, קובע ביהמ"ש כי לא היה מקום להתערבות המשיב ברכיבי הפיצוי תוך הוספת רכיב של מכירה מרצון.
בשולי הדברים ציין ביהמ"ש כי לעתיד לבוא, על מנת למנוע אי בהירות, ייתכן כי יש מקום שהגורמים הרלוונטיים יגבשו ויפרסמו נוהל סדור לגבי אופן מיסוי הסכמים לתשלום פיצויי הפקעה, תוך תיאום עם הגורמים הנוטלים חלק בתהליך ההפקעה.
הערעור התקבל והמשיב חויב בהוצאות המערערת בסך 30,000 ₪.
הערת מערכת: המערכת סבורה כי קיים עיוות חקיקתי לפיו, לפחות בכל הנוגע להפקעות מקרקעין, שלפיהן המיסוי על שלב אישור התכנית המפקיעה והפיצוי המתקבל על פי הוראות סע' 197 לחוק התו"ב, אינו זהה למיסוי החל על שלב ההפקעה של אותה תכנית, גם בעת שמדובר בהליך דו שלבי ולמעשה בשלבי נטילת אותה קרקע. עיוות זה אינו סביר וסותר את העובדה שמדובר בשני חלקיו של אותו שלם ורצוי כי יהא מי שייטול על עצמו לתקן.
גביית דמי טיפול בהתאם לצו פיקוח על המחירים גם בשטחי יהודה ושומרון
שם ומספר הליך: תצ (י-ם) 3225-01-11 אלחנן ארלבוים נ' קרית ספר (דיור מודיעין) בע"מ ואח'
ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים, בפני כבוד השופטת גילה כנפי-שטייניץ.
תאריך פסה"ד: 20.09.2015 פרטי הנכס: נכסי מקרקעין שנבנו במודיעין עילית.
ב"כ התובע המייצג: עוה"ד יעקב אלחרר ומשה שופל.
עניינו בתובענה ייצוגית שהוגשה נגד הנתבעת המשמשת כחברה משכנת של נכסי מקרקעין שבנתה במודיעין עילית הנמצאת באזור יהודה ושומרון, וכנגד הנתבעים, עורכי הדין הפועלים מטעמה.
התובעים טענו, כי הנתבעת גובה דמי הטיפול בגין שירותי "חברה משכנת" העולים על הסכומים המרביים הקבועים בחוק הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, התשנ"ו-1996 ושני צווים שהותקנו מכוחו (להלן – "צו הפיקוח").
הנתבעים טענו מנגד, שצו הפיקוח אינו חל על הנתבעת, שכן, אין היתכנות לרישום מקרקעי הפרויקט בפנקסי המקרקעין בעתיד הנראה לעין, שכן אלו מקרקעין המוגדרים כשטחי יהודה ושומרון, ולפיכך צו הפיקוח אינו חל על הנתבעת.
התובעים השיבו וטענו, כי מטרת הצו הייתה להטיל פיקוח ציבורי על דמי הטיפול הנגבים ע"י החברות המשכנות ולהגביל את תעריפיהן וכן מטרה משנית, למנוע תמריץ שלילי לביצוע הרישום, ועל בסיס מטרות אלו יש לפרש את הוראות הצו. כך בהתאם צו הפיקוח חל על זכויות שלפי טיבן ראויות להירשם בפנקסי המקרקעין, גם אם הן אינן עתידות להירשם בפנקסי המקרקעין בעתיד הנראה לעין (בהיותן בשטחי יהודה ושומרון), שכן פרשנות אחרת מסכלת את מטרות צו הפיקוח.
בית המשפט דחה את טענות הנתבעים וקבע הנחיות לניהול התובענה הייצוגית.
בית המשפט פסק, כי הנתבעים לא הצביעו על כל קשר ענייני בין הפעולות הכרוכות בהעברת הזכויות לבין גובה דמי הטיפול שהם גובים, ולא הראו כיצד יש במחיר הדירה מושא ההעברה כדי להשפיע על עלות הטיפול. הנתבעים גם לא הוכיחו שהם נדרשים לעשות פעולות שונות מאלה הנדרשות לגבי מקרקעין בישראל, וכי עלויות הנתבעים במתן השירותים גבוהות מאלו הנדרשות מחברה משכנת בישראל. חברת בניה, בכובעה כמנהלת את מרשם המקרקעין של רכשי דירותיה, כמוה כרשות ציבורית, ודווקא אופן התנהלותה של הנתבעת, המנצלת את כוחה כמנהלת מרשם הזכויות של רכשי הדירות על מנת לשמר את תעריפיה, מדגיש את הצורך בפיקוח על תעריפיה.
סוף דבר, התביעה התקבלה, ובית המשפט קבע כי על הנתבעת לגבות דמי טיפול בהתאם לצו הפיקוח בלבד, ולחדול מגביית תשלומים שלא כדין, וכן להשיב הסכומים שנגבו ביתר מחברי הקבוצה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומם.
הערת מערכת: לדעת המערכת צווי הפיקוח המתייחסים, במישרין ו/או בעקיפין לשכרם של אנשי מקצוע סותרים את הצורך בחוסר התערבות בשוק החופשי של שכר אנשי המקצוע, הרצון להגן על הרוכשים הוביל לתיקונים בהם "שפכו את המים עם התינוק" והטלת מגבלות גם במקום בו העיכוב ברישום לדוגמא אינו תלוי כלל באיש המקצוע וממילא יוביל בהכרח לירידה בשירות והמחיר לא יצדיק את ההגנה.
הפרת חוזה חכירה לעיבוד חקלאי ע"י רשות מקרקעי ישראל
שם ומספר הליך: ת"א 14830-05-09 יכין חקל בע"מ ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל
ערכאה: בית המשפט המחוזי מחוז מרכז, בפני כב' השופטת הדס עובדיה.
תאריך ההחלטה: 15.10.15 פרטי הנכס: חלקה 26 בגוש 4028 בלוד
ב"כ המשיבים: עוה"ד מנחם אברמוביץ, אלינור שטרק וטל יקר.
יכין חקל התקשרה בשנת 1954 ובשנת 1990 בהסכמי חכירה לדורות של פרדסים מול רשות מקרקעי ישראל (להלן – "רמ"י"). לפני תום מועד תקופת החכירות הודיעו יכין חקל ובעל זכויות נוסף על רצונם להאריך את תקופות החכירה, ובשנת 2006 נחתם הסכם לאיחוד והארכת החכירות. זמן קצר לפני כן, השכירה רמ"י 80 דונם משטחי הפרדס למר יוסף דבוש (להלן –"דבוש") לגידולים חקלאיים, ללא ידיעת התובעות.
רמ"י טענה תחילה כי יכין לא ביקשה להאריך את תקופת החכירה, ולאחר מכן טענה כי התובעות הזניחו את המקרקעין, בכך שלא עיבדו את הקרקע ואיפשרו פלישות. עקב מחלוקות בעניין תוקף החוזה, המקרקעין לא חזרו לחזקת התובעות ועל כך תביעתן.
המחלוקת העיקרית הינה בשאלה האם בהשכרת המקרקעין לדבוש ובשלילת החזקה מהתובעות, הפרה רמ"י את חוזי החכירה בין הצדדים.
בית המשפט קבע, כי רמ"י לא שלחה הודעות על ביטול החוזה כנדרש – הודעות אשר חשיבותן המהותית היא מכרעת וביסודה עומד טעם של הוגנות. לפיכך, במועד השכרת המקרקעין לדבוש, עמדו בתוקפן זכויות התובעות על פי החוזים ובכללן הזכות להארכת החוזה לתקופה נוספת בת 49 שנים. נקבע כי רמ"י גילתה דעתה בהתנהגותה שהקשר החוזי בין הצדדים נמשך, בהארכת החוזים זמן קצר לאחר ההשכרה לדבוש ובגביית דמי חכירה במשך כל השנים.
צוין כי אף היקף ההפרות הנטענות ומשכן לא הצדיק שימוש בסעד הקיצוני של ביטול החוזה כפי שנעשה על ידי רמ"י. זאת בשים לב לתקופת העיבוד הממושכת של המקרקעין על ידי יכין לשביעות רצונה של רמ"י במשך עשרות שנים.
לאור האמור נקבע כי רמ"י הפרה את חוזי החכירה וכן את חובת תום הלב המוגברת החלה עליה. מנגד, נקבע כי התובעות לא הוכיחו את גובה הנזק הנטען על ידן באמצעות חוות הדעת השמאית שהוגשה מטעמן.
בסופו של דבר נפסק כי על רמ"י לקיים את חוזי החכירה לרבות הזכות להארכתם למשך 49 שנים נוספות, מבלי לקבוע ממצאים לגבי תנאי החוזים. נפסק כי על רמ"י להשיב לתובעות את החזקה במקרקעין תוך 90 ימים, וכי רמ"י תהא אחראית לפינוי הפולשים למקרקעין בתקופה בה לא החזיקו התובעות במקרקעין. נקבע כי התביעות הכספיות של התובעות לדמי שימוש ראויים ולהעברת התמורה ששולמה על ידי דבוש בגין השכרת המקרקעין אינן בסמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי.
על רמ"י הוטלו הוצאות משפט בסך 60,000 ₪.
הערת מערכת: פעמים רבות מתברר כי בשל היקף המערכות וריבוי המטפלים, סותרת התנהגות הרשות את עמדותיה היא עצמה, לדוגמא טענות להפרת הסכם מחד אולם אי נקיטת הליכי ביטול כחוק מנגד והמשך דרישה וגבייה של תשלומי דמי חכירה.
כך לדוגמא, פעמים רבות קיימים דיונים על שאלת הארכת תקופות חכירה ועל אף זאת ממשיכה המערכת להוציא דרישות כבעבר, ברי הוא כי להתנהלות זו יש מחיר, שבא לידי ביטוי במקרה זה, בפסק-דינו של בית המשפט.
הדרך לחישוב "שטח דירה כולל" לצורך תחולת הפטור מהיטל השבחה
שם ומספר הליך: ערר (י-ם) 158/15 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' ישראל ואביגיל שרון (עררים שאוחדו: 41/15 ,516/14, 158/15, 52/15).
ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ירושלים, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד אליעד וינשל
תאריך החלטה: 14.07.2015. פרטי הנכס: גו"ח 26/30399 ברחוב דובר שלום 2 בירושלים; וגו"ח 43/30568 ברחוב יצחק בן נחום 2 בירושלים. ב"כ הצדדים: בערר 158/15 וערר 516/14 שמאי המקרקעין אריק לב; בערר 41/15 שמאי המקרקעין אברהם יעקב כהן; ייצגו את הועדה המקומית – עוה"ד תמר איגרא וארז שפירא.
בהליך שבנדון, במסגרתו אוחדו 4 עררים, נדרשה ועדת הערר לדון בדרך חישוב "שטח דירה כולל" לצורך תחולת הוראת סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, המקנה פטור מהיטל השבחה בגין בניה או הרחבה של דירת מגורים (להלן – "הפטור") שהשטח הכולל שלה, לאחר הבנייה או ההרחבה אינו עולה על 140 מ"ר. בתוך כך, נדרשה וועדת הערר לשלוש השאלות שלהלן, הנוגעות לדרך החישוב ותחולת הפטור.
האם מרפסות זיז פתוחות כלולות בשטח הדירה הכולל?
בעניין זה, ועדת הערר הזכירה את החלטת ועדת הערר בעניין "אפריאט" (ערר 449/10) שם נקבע, בין היתר, כי מרפסת זיזית סטנדרטית המקובלת בדירות מגורים בישראל, היא בגדר חלק אינטגרלי מדירת המגורים, תוך שנעשתה הבחנה בין מונחים שונים הכלולים בסעיף 19(ג)(1) – המונח "דירת מגורים" והמונח "השטח הכולל של דירת המגורים".
בנוסף, ועדת הערר ב"עניין אפריאט", קבעה כי אין מדובר במונחים זהים וייתכנו מקרים בהם שטח מסויים ייכלל בהגדרת המונח "דירת מגורים", לשם הרחבתה בפטור, ואולם לא ימנה בגדר ה"שטח הכולל" של דירת המגורים לעניין מגבלת 140 מ"ר.
לאור העובדה שהמונח "השטח הכולל של דירת מגורים" לא הוגדר בחוק, בחנה ועדת הערר, בין היתר, את התקנות שנקבעו לחישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות והיתרים, בהן נקבע כי את המונח השטח הכולל יש לבחון בהתאם לכלל השטחים המקורים.
הגדרה דומה, מצאה ועדת הערר בהגדרת שטח דירה בסעיף 3.1 לתקן 9 של הועדה לתקינה שמאית במועצת שמאי המקרקעין, הקובע כי במניין השטחים המוגדרים "שטח דירה" "יכללו מרפסות מקורות, ממ"ד, מחסנים ושטחי שרות מקורים…".
בהתאם לניתוח זה, ועדת הערר קבעה כי יש לחייב בהיטל השבחה בגין שטח דירת מגורים העולה על 140 מ"ר, כאשר שטח הדירה כולל את כל השטחים המקורים.
לאור זאת, הרי שאין לכלול בשטח הכולל של דירת מגורים את שטח המרפסות הפתוחות.
האם ניתן לפטור השבחה הנוצרת מבניית מרפסות פתוחות שאינן מרפסות זיזית?
בהליך זה, גיבשה הועדה המקומית בירושלים, מדיניות שלפיה, ניתן לראות בשטח של 14 מ"ר מהמרפסות הפתוחות, כחלק מהדירה ואולם בגין יתרת השטח לא יינתן פטור.
הכוונה בעיקר למרפסות גג, המהוות בד"כ, מרפסות גדולות שיכולות להגיע לעיתים לגודל של מעל ל-100 מ"ר.
בעניין זה, ועדת הערר ראתה את המדיניות הנ"ל, כמדיניות הגיונית ונכונה המתחייבת גם לאור תכליתו הסוציאלית של הפטור ומטרת המחוקק לקבוע היקף פטור זהה לכל תושב.
ועדת הערר ציינה, שפרשנות הועדה המקומית, עולה בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט העליון שלפיה מגבלת שטח כולל של 140 מ"ר נועדה לשמש "כלל אצבע" לגבול בין דירת מגורים ראויה, לבין דירה גדולה יותר, הנחשבת נכס יוקרה. מכלל זה ניתן להסיק גם על הצורך בכלל אצבע לגבי שטח מרפסת פתוחה, המהווה חלק מדירת מגורים ראויה.
לפיכך, קיבלה ועדת הערר את פרשנות הועדה המקומית וקבעה, כי יש לראות במרפסת גג עד שטח של 14 מ"ר כחלק מדירת מגורים, בעוד יתר השטח לא יזכה לפטור האמור.
האם שטח ממ"ד קיים נכלל בשטח הדירה הכולל?
בהתאם לפרשנות שקבעה ועדת הערר, למונח "השטח הכולל של דירת המגורים", לפיה בחישוב שטח זה ימנו כלל השטחים המקורים, החליטה ועדת הערר כי יש למנות בחישוב השטחים גם שטח ממ"ד, אף שזה מוגדר כשטח שירות.
להכרעה הנ"ל הגיעה ועדת הערר, לאחר שניתחה את החלטת ועדת הערר בעניין "סיונוב" (ערר 411/12), שם דובר, בין היתר, על בקשות לתוספות בנייה לבניית ממ"ד חדש, ונקבע כי סעיף הפטור המוחלט לממ"ד אינו מאפשר למנות את שטח הממ"ד החדש במסגרת שטח הדירה הכולל (השטח של 140 מ"ר לצורך הפטור מכוח סעיף 19(ג)), היות ומדובר למעשה באיון של הפטור המלא לבניית לממ"ד. פרשנות זו מתיישבת היטב עם תכלית הפטור לפי סעיף 19(ב)(9) לחוק, שמטרתו לעודד בניית חדרים ממוגנים.
במקרה דנן, ועדת הערר קבעה כי במקרה של בקשה להרחבת דירת מגורים ובה ממ"ד קיים, השיקול של עידוד בניית חדר מוגן, אינו קיים.
הועדה ציינה, כי פרשנות אחרת, תביא הלכה למעשה להגדלת שטח הדירה הפטור, לפי סעיף 19(ג)(1) לחוק ל-152 מ"ר, גם כאשר אין כל צורך לעודד בניית מרחב מוגן וברי כי לא זו הייתה כוונת המחוקק.
הערת מערכת: המערכת סבורה כי העובדה שיש לועדת הערר את הצורך ליצור יש מאין הוראות והנחיות לגבי דרכי חישוב שטח דירה, לא אמורה למלא את הואקום שיצר המחוקק, עת הותיר ללא כללים ברורים את דרכי החישוב וראוי היה כי המחוקק ימלא בתקנות או בדרך אחרת את שיטת החישוב המדויקת של פטור זה. נציין כי שאלת חישוב השטחים אותם יש למנות על מנת לקבוע שטחה של דירה לצורך הפטור, עלתה על ידי ועדות ערר נוספות כגון מחוז ת"א (כב' יו"ר עו"ד גילת אייל), ר' לעניין זה ערר מס' חל/85029/14 ועדה מקומית לתכנון ולבניה חולון נ' ירקוני בלה ושמואל ואח', (נבו).
