ניוזלטר משפטי עו"ד על נדל"ן- "נתב"ג 2000 – פגיעה ללא פיצוי"

version2_Final-01

גרסאת-הדפסה-עברית

.

.

נתב"ג 2000 – פגיעה ללא פיצוי

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

שם ומספר הליך: עע"ם 683/13 רשות שדות התעופה ואח' נ' אליהו טויטו ואח'.

ערכאה: בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים מנהליים לפני הרכב השופטים א' חיות, ע' פוגלמן וד' ברק-ארז.

תאריך פסק הדין: 3.9.15.

פרטי הנכס: בעלי נכסים המצויים בסמיכות לנתב"ג.

ב"כ הרשויות והיועמ"ש: ב"כ הרשויות – עוה"ד שלום ושני זינגר; ב"כ היועמ"ש – מיכל צוק.

אנו מתכבדים לעדכן על פסק דין חשוב מאוד שניתן על ידי בית המשפט העליון בשבוע שעבר, העוסק בשאלה האם יש מקום לפצות בעלי נכסים המצויים בסמיכות לנתב"ג, בגין ירידת ערך נטענת שנגרמה על ידי תכנית "נתב"ג 2000" [תמ"א 2/4] (להלן: "התכנית"), ואם כן – באיזה אופן?

כידוע, לאורך השנים נמל תעופה בן גוריון ספג גידול ניכר במספר הנוסעים והמטענים העוברים בו, ומשכך רשות שדות התעופה (להלן: "הרשות") ביקשה להקים טרמינל חדש כדי לאפשר למדינת ישראל למצות את הפעילות הכלכלית בתחומי התיירות, הייצוא והייבוא מנמל תעופה מרכזי.

לצורך כך בשנת 1997, נזומה תכנית מתאר חלקית מס' תמ"א 2/4 שנועדה להסדיר את הרחבת נתב"ג במישורים שונים. לאחריה, אושרה תכנית מתאר ארצית חלקית מס' תמ"א 2/4/א' אשר כללה הוראות של תכנית מפורטת לצורך הוצאת היתרי בנייה (להלן ביחד: "תמ"א 2/4 או התכנית"). תוצאת הליכי תכנון אלה היא, בין היתר, מסוף הנוסעים החדש, "טרמינל 3" (הידוע גם בכינויו "נתב"ג 2000"), שהוקם בנמל התעופה.

התביעות נושא הליך זה – כ-5,000 תביעות בסה"כ – הוגשו כתביעות פיצויים נגד ועדות מקומיות שונות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה נוכח פגיעות שנגרמו, כך הטענה, בשל תמ"א 2/4. רשות שדות התעופה צורפה להליך כמי שנתנה כתב שיפוי לוועדות המקומיות בגין תביעות אלו. ביסוד התביעות, שסכומן הכולל נאמד ב-5 מיליארד ש"ח (בערכי שנת 2000), עמדה הטענה שלפיה הרחבת נמל התעופה – שאִפשרה הגדלה של קיבולת הנוסעים השנתית ל-16 מיליון נוסעים – תגביר את מטרדי הרעש הכרוכים בהמראה ובנחיתה של מטוסים. תוספת רעש זו, טענו בעלי הנכסים, תביא לירידה בערכם הכספי של המקרקעין ביישובים הסמוכים לנמל.

הדיון בתביעות החל אצל ועדות הערר במחוז ת"א והמרכז ולאחר בירור שערך 7 שנים, הוחלט לדחות חלק ניכר מן התביעות על הסף. זאת, בין היתר, משום שנקבע שרמת הרעש שתיווצר כתוצאה מהתכנית לא תוריד את ערך המקרקעין, של בעלי זכויות בישובים רבים, ביותר מ-5%. עוד נדחו תביעותיהם של מי שעל המקרקעין שבבעלותם נרשמה זיקת הנאה שלפיה, הם מוותרים על תביעות הקשורות ברעשי מטוסים. את יתר בעלי הנכסים, אשר תביעותיהם לא נדחו על הסף, הפנו ועדות הערר לשמאי מכריע שיקבע את היקף ירידת הערך על בסיס חוות דעת מאת מומחה אקוסטיקה לפי הנחיות שונות.

על החלטת ועדת הערר הוגש ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים בת"א-יפו, אשר הרחיב בפסק הדין על אודות מה שהגדיר כ"זכות לחיים בתנאים סביבתיים ראויים" או "הזכות לאיכות הסביבה". לפיכך, דחה את רף הרעש המינ' שקבעו ועדות הערר שלפיו, אין לפצות מי שהפגיעה שנגרמה למקרקעין שבבעלותו אינה עולה על 5% משווים.

בית המשפט המחוזי קבע, כי את "תוספת הרעש" יש לבחון בהנחה שמספר הנוסעים שהתאפשרה העברתם בשנה בנתב"ג הוא 4 מיליון נוסעים, וזאת לפי קביעתו כי זה היה המצב התכנוני קודם לאישור התכנית; כי אין להביא בחשבון התקדמות טכנולוגית בתחום רעש המטוסים; וכי יש לשקלל השפעת מיגון אקוסטי על שומת הנזק אך להוסיף לפיצוי סכום ששילמו בעלי נכסים לצורך התקנתו, ככל שהרשות לא נשאה בו. על פסק הדין הנ"ל הוגש הערעור שבענייננו.

בית המשפט העליון הפך את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, וקבע בין היתר, שלא היה מקום לבטל את שיטת השומה שקבעה ועדת הערר ובכלל זה, במסגרת בחינת הפגיעה שמקורה בתמ"א 2/4, יש להביא בחשבון את השיפור העתידי בטכנולוגיית המטוסים, המיגון האקוסטי וכו'.

בית המשפט הסביר, כי בגדרי סעיף 197 לחוק אין זה הכרחי שהתובע יוכיח שהפגיעה שהסבה התכנית הובילה לירידה בפועל בערך המקרקעין בהשוואה לערכם קודם לתכנית, במובן זה שהמקרקעין בשווים לאחר אישור התכנית – פחות משווים טרם אישורה ויישומה. מה שנדרש התובע להוכיח – ומה שיזכה אותו בפיצוי – הוא כי נגרע שווי מקרקעיו בהשוואה לשווי שעשוי היה להיוודע להם אילולא אושרה ויושמה התכנית.

כמו כן, בית המשפט קבע שלעיתים כדי לאפשר לפרט למצות את זכות התביעה שלו יש לנקוט בהערכה המבוססת כדבעי בשמאות ראויה. הערכה זו מאפשרת להעניק פיצויים בגין פגיעה שיש צפי להתרחשותה בעתיד; אך הענקת הפיצויים מותנית, כאמור, בכך שהפגיעה האמורה מוכחת באמצעים שמאיים. כך ניתן לעשות גם אם היקפה של פגיעה זו אינו נגלה לחלוטין בשלב זה וזאת כדי למנוע מצב שלאור תקופת ההתיישנות, בעל הקרקע לא יוכל להיפרע בגין נזק שיתגלה בעתיד ושמקורו בתכנית.

בסופו של יום, בית המשפט קבע, כי אמנם תכנית נתב"ג 2000 עומדת בהגדרה החוקית של תכנית פוגעת בשל כך שיש לראות בה משום תכנית שהעלתה את קיבולת הנוסעים בנתב"ג מ-7 מיליון נוסעים בשנה (כך ערב אישור התכנית בממשלה) ל-16 מיליון נוסעים בשנה (כמצב התכנוני שעליו מכריזה התכנית) ואולם לאור העובדה, שתכנית נתב"ג 2,000 הייתה בבחינת אינטרס לאומי ראשון במעלה, "סף" ירידת הערך שקבעו ועדות הערר בשיעור של 5%, אינו גבוה והוא מבטא פגיעה בשיעור שאינו רחוק ממה שהוגדר בפסיקה כ"זוטי דברים" (3%-2%) ושמקנה פטור לפיצוי לפי סעיף 200 לחוק.

התוצאה הסופית מפסק הדין, שנראה כי ממשיך את המגמה המצמצמת הרווחת בשנים האחרונות בכל הנוגע לתביעות לפי סעיף 197 לחוק, הוא שחלק ניכר מהתביעות שנוהלו משך כמעט 20 שנים, יידחו על הסף, ואילו החלק שבו הבעלים יכולים להוכיח כי הנזק שנגרם להם גדול מ–5% משווי הנכסים, יצטרך להיבדק על ידי שמאי מכריע ועל בסיס חוות דעת מאת מומחה אקוסטיקה – על בסיס ההנחיות החדשות.