האם נס ליחה של הרשות מכללא?
מאת עוה"ד צבי שוב ונפתלי פרידמן
שם ומספר הליך: ע"א 6757/13, 7255/13 מרים אביטסם נחום ואח' נ' מדינת ישראל – רשות הפיתוח.
ערכאה: בבית המשפט העליון בפני כב' הש' צ' זילברטל, א' חיות, נ' הנדל.
תאריך החלטה: 19.8.15
ב"כ המערערים: עו"ד משה זינגל; רון רובינשטיין. ב"כ המשיבים: עו"ד שמרית גולן.
הרינו לעדכן על פסק דינו של בית המשפט העליון בשבתו כבימ"ש לערעורים אזרחיים, בו נדחתה תביעתם של המערערים למתן סעד הצהרתי לפיו הם בעלי זכויות החכירה לדורות בחלקה מושא התביעה, והתקבלה באופן חלקי תביעה שכנגד שהגישה המשיבה כך שניתן סעד של סילוק ידם של המערערים מאותה חלקה, אך לעומת זאת נדחתה תביעתה של רשות הפיתוח בה עתרה לחייב בדמי שימוש את המערערים.
ענייננו במקרקעין מוסדרים הרשומים בבעלות רשות הפיתוח בראשון לציון. בשטח של כשני דונם. המערערת ואישהּ המנוח, החזיקו בחלקה החל מסוף שנות החמישים של המאה הקודמת. רשות הפיתוח מצדה לא חלקה על משך הזמן בו מחזיקים המערערים בחלקה, אך טענה כי הם מחזיקים בחלקה ללא כל זכות שבדין, ובלי ששילמו תמורה כלשהי עבור השימוש.
לטענת המערערים, שגה בית המשפט המחוזי עת קבע כי אין בתשתית הראייתית שהונחה בפניו כדי להעיד על כך שלמערערת זכויות בחלקה, שכן בראיות שהובאו הוכר במפורש כי המערערת והמנוח החזיקו בשטח כדין. לחלופין נטען, כי אף אם ייקבע שאינם בעלי זכויות בחלקה, שתיקתה של רשות הפיתוח, לצד ההחזקה מרובת השנים של המערערים, מלמדת כי למערערים ניתן רישיון מכללא לשימוש בחלקה ללא תמורה, בין היתר לאור "השתק קנייני" המונע ביטול הרשות שניתנה בחלקה, כך שלמעשה מדובר ברישיון בלתי-הדיר. אף אם יקבע שהרישיון ניתן לביטול, נטען כי יש להתנות זאת בפיצויים הוגנים ומציאת דיור חלופי.
מנגד, טענה המשיבה כי היא בעלת הזכויות בחלקה, וככל שהיו למערערים זכויות כלשהן בבית המגורים, הרי שבעבר קיבלו תמורתן פיצוי הולם. עוד טענה המשיבה, כי במידה וייקבע, כי המערערים בני-רשות בחלקה, אין לקבל את הטענה כי מדובר ברישיון בלתי-הדיר ומכל מקום מדובר בבנייה לא חוקית. לבסוף הוסיפה כי יש לחייב את המערערים בדמי שימוש ראויים וכי אין להעניק תמריץ על-ידי מתן פטור מתשלום דמי שימוש אך בשל כך שפעולות האכיפה שנוקטות הרשויות אורכות זמן רב.
בית המשפט העליון (מפי כב' הש' צ' זילברטל) לאחר עיון מעמיק בערעורים, פסק כי דין שני הערעורים להידחות. בית המשפט בחן את הסוגיה המשפטית בנוגע לרשות מכללא וציין כי בשונה מרישיון שניתן מראש מכוח הסכם שנערך בין הצדדים, רשות מכללא נלמדת בדיעבד משתיקתו ואי-מחאתו של בעל המקרקעין נוכח עובדת החזקתו של פלוני בנכס המקרקעין, ומקורה למעשה בהסגת גבול במקרקעין. לאחר חקיקת חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הועלתה בפסיקה ובספרות המקצועית עמדה לפיה מוסד הרישיון, אשר נקלט מן המשפט האנגלי, אינו קיים עוד במשפט הישראלי, וזאת על אף שבתי המשפט ממשיכים לפסוק בהתבסס על הלכות הרישיון במקרקעין. בתוך כך, ציין בית המשפט כי גם המחזיקים בגישה כי מוסד הרישיון חלף ממשפטנו, מחריגים מכך מצב של רישיון מכללא הנטען כטענת הגנה בפני תביעה בגין שימוש שלא כדין בנכס הזולת, טענה הקרובה לטענת מניעות.
בית המשפט ציין, כי לאחרונה הובעה בפסיקת בית משפט זה גישה שונה ((ע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף (21.7.2015), להלן: "עניין חלף"), לפיה לא יתגבש רישיון מכללא במקרקעי ציבור. אולם נסיבותיו של פסק דין חלף שונות. ראשית, בעניין חלף דובר על החזקה במקרקעין לצרכי עסק (במובחן ממגורים) ומתחילת ההחזקה הייתה ידועה למחזיק עמדתה הנחרצת של הרשות לפיה אין היא משלימה עם החזקתו במקום ואף ביהמ"ש בעניין חלף ציין כי מסקנתו מבוססת על כך שלא התקיים מצב של "עמימות עובדתית" לעניין ההרשאה. בענייננו המצב שונה שכן הרשות מעולם לא גילתה דעתה בנוגע לשימוש שעשו ועושים המערערים במקרקעין.
ועוד, בעניין היפר-חלף העמדה לפיה לא ניתן לטעון לקיומה של רשות מכללא במקרקעי ציבור, כאשר עסקינן בהחזקה שמקורה בפלישה נאמרה כאמרת אגב (אוביטר) ואיננה מעיקרי פסק הדין.
בית המשפט בחן את נסיבותיו של מקרה זה ופסק כי המערערים מחזיקים בקרקע כבני-רשות מכללא, עם זאת ציין בית המשפט כי רישיון מכללא אינו יוצר זכויות במקרקעין, כי אם מהווה טענת הגנה מפני טענת הסגת גבול ודרישה לתשלום דמי שימוש כאשר במקרים המתאימים, יבחן בית המשפט בהתאם לנסיבות כל מקרה ובהתבסס על שיקולי צדק, האם ראוי להקנות סעד לבר-הרשות, כאשר באמתחתו מגוון של סעדים – החל מהתניית ביטול הרישיון בתשלום פיצוי כספי בעבור השבחת המקרקעין וכלה בקביעה כי הרשות בלתי-הדירה ואינה ניתנת לביטול, לבסוף ציין ביהמ"ש, כי ככלל יש לנהוג במשנה זהירות ביחס לקביעה זו.
לפיכך הערעורים נדחו ובנסיבות העניין לא נפסקו הוצאות.
