.
.
לצורך קביעת שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם, לצרכי היטל השבחה, יש להתחשב בשימוש בפועל במקרקעין, מקום שהוא נעשה עשרות שנים, אף שאיננו תואם את ייעוד המקרקעין
מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה
שם ומספר הליך: עמ"נ (מרכז) 10422-05-13 הו"מ לתו"ב פ"ת נ' נהור בע"מ.
ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, כב' הש' זהבה בוסתן
הנכס: מגרשים 38/1, ו- 38/2, המהווים חלק מחלקה 38 בגוש 6366, ומצויים ברח' ז'בוטינסקי פינת רח' דנקנר בפתח תקווה
תאריך פסה"ד: 2.8.15
ב"כ המשיבות: לא פורט
הוגשו שני ערעורים כנגד החלטת ועדת ערר בנוגע לחיוב היטל השבחה עקב אישורה של תכנית פת/2004א (להלן – "התכנית המשביחה") האחד הוגש על ידי הועדה המקומית לתו"ב פ"ת והאחר הוגשה על ידי חב' נהור ודן (להלן בהתאמה – "הועדה המקומית", "נהור ודן") אך בחרנו להביא סוגיה עקרונית שנדונה בפסק הדין ומתייחסת לערעור אותו הגישה הועדה המקומית.
השאלה העיקרית שעמדה לדיון בערעורים היא, מהו שווי המקרקעין במצב הקודם ערב כניסת התכנית המשביחה לתוקף וכיצד יש לשום את שווים.
קביעת ועדת ערר עליה נסוב הערעור, התייחס להכרעתה באשר לשאלה אם בקביעת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם יש להתייחס למקרקעין כבייעוד חקלאי (כפי שקבע השמאי המכריע) או שמא יש לקחת בחשבון מקדם בגין השימוש הלא חקלאי המתמשך. הכרעת ועדת הערר היתה כי בחישוב שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם אין לקחת בחשבון את הזכויות שהוקנו בתכנית החדשה. שווי המקרקעין במצב תכנוני קודם הוא שווים בהתעלם מהליכים שקדמו לאישור התכנית החדשה אף שהיה בהם כדי להשפיע על שווי המקרקעין.
בהתייחס לעובדה כי במועד הקובע מדובר בקרקע חקלאית שבמשך למעלה מ-50 שנה נעשה בהם שימוש למוסך ולחניון אוטובוסים (כאשר בחלק מהתקופה (שנים רבות) השימוש היה בהיתר וככל הנראה במועד הקובע ללא היתר), קבעה ועדת הערר כי נפלה טעות בשומה המכרעת כשלצורך קביעת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, כלל לא נלקח בחשבון השימוש בפועל רב השנים. ו"בעניין זה כבר נפסק, פעמים רבות, כי לצורך קביעת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, יש מקום להתחשב בשימוש בפועל במקרקעין, מקום שהוא נעשה עשרות שנים, על אף שאיננו תואם את ייעוד המקרקעין. זאת בנסיבות מסוימות גם כאשר יש מחלוקת לעניין חוקיות השימוש בפועל עובר למועד הקובע" על כן ובנסיבות המקרה דנן, קבעה ועדת הערר כי יש להתחשב בשימוש בפועל, גם אם משמעות הדבר היא כי נהור ודן תצאנה נשכרות פעמיים. לצד זאת נקבע כי יש להתחשב גם בעובדה כי במועד הקובע ככל הנראה לא היה היתר בתוקף לשימוש חורג. לאור האמור הוחזרה השומה לשמאי המכריע על מנת שיחזור ויבחן את שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם הן בהתחשב בייעודם החקלאי והן בהתחשב בשימוש רב השנים תוך מתן משקל לכך כי במועד הקובע, ככל הנראה, לא היה היתר בתוקף. על החלטה זו ערערה הועדה המקומית.
בית המשפט ציין תחילה כי אין מחלוקת שיעוד המקרקעין במצב הקודם היה חקלאי. הצדדים גם אינם חולקים על עמדת היועמ"ש לפיה, ככלל יש לשום את שווי המקרקעין במצב הקודם בהתאם למצב התכנוני שבתוקף על פי תכנית, ולא על פי שימוש בלתי חוקי שנעשה בהם. נהור ודן שאף הן מסכימות לעמדה עקרונית זו טוענות, כי השימוש שנעשה על ידן במקרקעין נעשה עפ"י היתר כדין ולחלופין הן טוענות כי התקיימו נסיבות חריגות המצדיקות להביא בחשבון, בעת קביעת שווי המקרקעין במצב הקודם, את השימוש שנעשה בהם בפועל מאחר ונסיבות עניינן נכנס לגדר החריג שנקבע בפסיקה (עניין פינקלשטיין).
לאחר שדן באריכות בטענות קבע בית המשפט, כי העובדות מלמדות כי נהור ודן, מנהלות במקרקעין חניון ומוסך לאוטובוסים מזה כ- 50 שנה. הן אוחזות היתר עסק לצמיתות וכפי הנראה מרבית השנים היה בידן היתר לשימוש חורג. רשויות האכיפה לא נקטו כנגדם בהליכים להפסקת השימוש, נהפוך הוא, בעת הליכי אישור התכנית המשביחה פנה יו"ר הועדה המקומית לוועדת ההתנגדויות וביקש כי תיאות לקיים דיון חוזר בבקשת נהור לא להיכלל בתכנית האיחוד והחלוקה, לנוכח ההנחה כי בפני ועדת ההתנגדויות לא היה המידע אודות רישיון העסק לצמיתות המצוי בידי נהור ודן. גם בפני ביהמ"ש עמדת הועדה המקומית והועדה המחוזית היו כי לנהור ודן זכויות שימוש במקרקעין. בנסיבות אלה, הגיע בית המשפט למסקנה כי גם אם היה סבור כי לא מתקיים בעניין דנא הנסיבות החריגות המתאימות (והוא אינו סבור כך) לא ניתן לומר כי ועדת הערר חרגה באופן קיצוני ממתחם הסבירות כשקבעה כי בנסיבות אלה יש להתחשב בשימוש בפועל. כמובן שעסקינן במקרה ספציפי שהוא החריג לכלל ואינו יכול לשנות מהכלל.
לאור האמור קבע בית המשפט, כי יש לדחות את ערעור הועדה המקומית ולהותיר את החלטת ועדת הערר הראשונה על כנה.
