עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 71

version2_Final-01

.

גרסאת-הדפסה-עברית

.

מאמר 

 

במלאת שנה לפסק הדין בעניין "אליק רון" – בחינת השפעתו על עסקאות מכר וניסוח חוזים.

מאת עוה"ד צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

             מיסוי מקרקעין

  • חוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס' 81 והוראת שעה) התשע"ה-2015 בדבר הגדלת שיעור מס הרכישה

             על דירת מגורים שאינה דירה יחידה.

  • החלטת מיסוי 3637/15בדבר חיוב מס רכישה במכירת חלק ממתחם פינוי בינוי מיזם ליזם.

  • שכ"ט עו"דהסדר בעתירת לשכת עורכי הדין – בדבר שכר טרחת עורכי הדין ברכישת דירה מקבלן.

          

עדכוני פסיקה

 

  • איחוד וחלוקה – עמ"נ (נצ') 31328-10-14 עודתאללה אחמד ואח' נ' הו"מ לתו"ב גבעות אלונים היחס בין תשלומי איזון לפיצוי לפי סעיף 197 ו"שחזור זכויות".

  • הפקעה– עת"מ 58840-07-12 אביב יצחק קרניאלי נ' עיריית תל-אביבשאלת היקפו של ס' 195(2) לחוק התכנון והבניה-השבת מקרקעין שהופקעו -לבעליהם.

  • רשות מקרקעי ישראל – ה"פ (מרכז) 20609-09-13 עמיקם הלל נ' רמ"י החלת נוהל השגות הקבוע בהחלטה 1181 של רמ"י לקביעת פיצויים בגין השבת קרקע למנהל עקב שינוי יעוד

  • שימור– עת"מ 45207-03-15 ד.א.י.ת נכסים בע"מ נ' הועדה המחוזית לתו"ב – מחוז תל-אביב ואח'מסירת הודעה אישית בעת הפקדת תכנית וחזקת הידיעה בדבר הפקדת תכנית.

  • תביעות פיצויים לפי סעיף 197 – ערר 169/14; 170/14 חברת בית משכן הכנסת הישנה בע"מ נ' מדינת ישראל חיוב בהיטל השבחה בגין תכנית ע/ 1 במכר, תוך התחשבות באלמנט של אי-ודאות.

  • היטל השבחה – ערר תא/85184/11 הו"מ לתו"ב ת"א נ' הוצאת ספרים יוסף שרברק בע"מ חיוב בהיטל השבחה בגין תכנית ע/ 1 במכר, תוך התחשבות באלמנט של אי-ודאות


 

מאמר

 

במלאת שנה לפסק הדין בעניין "אליק רון" – בחינת השפעתו על עסקאות מכר וניסוח חוזים

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד דפנה סירוטה הולנדר*

לפני כשנה, ניתן על ידי בית המשפט העליון פסה"ד בעניין אליק רון (רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון) אשר הדיון העיקרי בו מתייחס לשאלות המועד הקובע בהיטל השבחה בנוגע לזכויות מותנות בתכנית מתאר מקומית והאם יש לחייב אף בגינן בתשלום היטל השבחה נפרד. במאמרנו זה להלן, נבחן את ההשלכות של פסק הדין על עסקאות מכר ועל ניסוח החוזה.

כידוע, פסק הדין בעניין "אליק רון" דן במצב בו קיימות הוראות בתכנית מתאר מקומית המתנות הענקה של זכויות, כגון: ניוד שטחי בניה בין קומות, הוספת שטחי בניה עיקריים בגין תוספת קומות וכיוצ"ב, באישור נוסף של הוועדה המקומית (להלן: "הזכויות המותנות"). הזכויות המותנות משולבות בתכנית עם יתר הזכויות שבתכנית אלא, שכשמן כן הן, הן "מותנות". כלומר ייתכן ויאושרו בעתיד וייתכן ולא, הכל בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית.

המקרה שארע בעניין אליק רון הוא שהמקרקעין שעליהם חלה התכנית נמכרים והמוכר מוציא אישור עירייה לטאבו על העדר חבות בהיטל השבחה. לאחר זמן מה, מבקש הקונה לממש את הזכויות המותנות שבתכנית ומגיש בקשה להיתר בניה. הוועדה המקומית , לאחר הפעלת שיקול דעת מחליטה אם לאשר או לא את הזכויות המותנות וככל ומאשרת ומוציאה לקונה היתר בניה מתאים, מבקשת לגבות היטל השבחה מהקונה בטענה כי אישור הזכויות המותנות מחייב בתשלום היטל השבחה, ואולם, הקונה מצידו טוען כי היטל ההשבחה בגין הזכויות המותנות כבר שולם במועד מכירת המקרקעין.

לפיכך, נדרש בית המשפט לדון בשאלה, האם יש לחייב בהיטל השבחה נוסף עקב אישור הזכויות המותנות, ואם כן מהו "התאריך הקובע" לחישוב ההשבחה בגינן? ובמילים אחרות – מה מעמדן של זכויות בתכנית מתאר מקומית או מפורטת שאישורן תלוי בשיקול דעת נוסף של הוועדה המקומית, לצורך החיוב בהיטל השבחה? האם כטענת הוועדה המקומית, יש לגבות את היטל ההשבחה בגין זכויות אלו רק בשלב מאוחר יותר – במועד אישור אותן הזכויות בפועל, אישור אשר לטענתה הוא שמסיים את ההליך התכנוני לגביהן? או שמא, כטענת היזם, ההשבחה נוצרה במועד אישור התכנית אשר כללה בתוכה את אותן הזכויות, כך שמלוא ההשבחה שולמה כבר על ידי המוכר בעת המכירה ואין לגבות היטל השבחה נוסף במועד הוצאת ההיתר.

בפסק דינו, בית המשפט העליון מפי כב' הש' י' עמית דן וניתח את הסוגיה שבאה לפתחו בהרחבה ובאופן מעמיק והגיע למסקנה, כי הזכויות שהוטמעו בתכנית אינן בגדר "הקלה" ויש לראותן כזכויות מעין-מוקנות. לכן, לדעת בית המשפט, מועד ההשבחה שהינו מועד אירוע המס, הוא עם אישור התכנית ולא מועד אישור הזכויות בפועל, ואולם, מימוש הזכויות, לדידו, הוא "דו שלבי" (בעת מכירה, ובעת הוצאת היתר הבניה).

בית המשפט הגיע למסקנה כי כאשר המקרקעין נמכרים לאחר אישור התכנית הרי שעל אף שמדובר בהשבחה אחת הכוללת את הזכויות המותנות, ניתן לומר כי ההשבחה התממשה בשני שלבים. בשלב הראשון, עם הכללתן של הזכויות המותנות בתכנית, ובשלב השני עם אישורן בפועל. שני השלבים התממשו כתוצאה מאישורה של תכנית אחת, במובן הרחב של השבחה עקב תכנית. בכל אחד מהשלבים היה אחד מהנישומים הבעלים של המקרקעין, כך שבית המשפט העליון, אינו רואה בעיה לחייב את שניהם בהתאם למידת הניצול שניצל כל אחד מהם את ההשבחה במועד מימוש הזכויות.

לסיכום בית המשפט הגיע לתוצאה ולפיה:

ההשבחה נובעת מאישור התכנית הכוללת את הזכויות המותנות וזהו אירוע המס; המועד הקובע לחישוב ההשבחה הוא יום תחילת התכנית; על פי סעיף 7 (ב) לתוספת ניתן לגבות היטל חלקי בעת המכירה ולחייב ב"השלמת היטל" בעת אישור הזכויות המותנות במועד הוצאת היתר הבניה, בבחינת מימוש השלב השני של אירוע המס. ההיטל ייקבע בניכוי ההיטל שכבר שולם במועד המכירה בגין הכללת הזכויות המותנות במסגרת התוכנית.

ככל שיבקש הנישום לממש את ההשבחה בגין הזכויות המותנות, ישלם היטל בהתאם למידה שבה מנוצלת ההשבחה בפועל. אם מכר הנישום את המקרקעין טרם אושרו הזכויות המותנות בפועל, ישלם היטל חלקי בהתאם לעליית השווי שנגרמה עקב הכללת הזכויות בתכנית. ככל שיבקש הקונה לממש את "יתרת ההשבחה" כתוצאה מאישורן של הזכויות המותנות הלכה למעשה, יהא עליו לשלם היטל חלקי המשלים לשיעור ההשבחה הכוללת.

בחינת הדברים לעומקם תלמד כי לקביעת בית המשפט כאמור, נודעת השלכה מהותית על עסקאות המכר וחלוקת תשלום היטל ההשבחה בין הצדדים לעסקה. שכן, עד לפסק הדין בענין "אליק רון", מקובל היה כי בעסקת מכר נושא המוכר בהיטל השבחה אשר התגבש עד למועד החתימה על ההסכם, ואילו הקונה נושא בהיטל ההשבחה שהתגבש החל ממועד החתימה על ההסכם. הרציונאל שעמד בבסיס מוסכמה זו היתה העובדה, שמחיר המכירה אותו משלם הקונה למוכר, נותן ביטוי לכל הזכויות הגלומות בנכס אשר ידועות עד למועד החתימה על ההסכם.

בהתאם לכך, מקובל היה כי בידי בא כוח המוכר יוותרו חלק מכספי התמורה בנאמנות, עד שהמוכר ימציא אישור עירייה והוועדה המקומית המופנה ללשכת רישום המקרקעין, המאשר כי לגבי המקרקעין הנמכרים, לא קיימת חבות, לרבות בגין היטל השבחה, וזאת עד למועד המכירה.

ההלכה שנקבעה בענין "אליק רון" כאמור, יצרה אפוא חוסר וודאות בעסקאות מכר המצריך להבנתנו שינוי במתווה ההסכמות המקובל בעסקאות המכר, כמו גם שינוי בניסוח סעיפי החוזה הדנים בחלוקת החבות בתשלום היטל ההשבחה בין הצדדים לעסקה.

לכאורה כיום, בעקבות פסק הדין האמור, הקונה בעסקת מכר "נוטל סיכון" כי מקום בו רכש נכס אשר יש לגביו תוכנית ובה "זכויות מותנות", ידרש הקונה לשאת בתשלום היטל השבחה בעת הוצאת היתר הבניה בעתיד, וזאת אף אם המוכר שילם היטל השבחה בעת המכירה והמציא אישור לטאבו על העדר חבות בהיטל השבחה.

לכן כיום, נראה כי הצדדים לעסקה נדרשים לסכם/להסדיר באופן מפורש האם התמורה החוזית ביניהם כוללת גם תמורה בעבור "הזכויות המותנות" ככל שאלו יאושרו.

מקום בו המחיר כולל תמורה בעבור הזכויות המותנות הללו, נראה כי על הצדדים לסכם כי על המוכר לדרוש כי הועדה המקומית תוצא לו במועד המכירה, שומת היטל השבחה המתייחסת גם ל"זכויות המותנות" וכי על המוכר יהא לשלם כבר עתה, למרות שלא חל מימוש עדיין לגבי זכויות אלו כביכול, את היטל ההשבחה בגין הזכויות הללו. לשם הבטחת תשלום זה, על הצדדים לסכם כי יוותרו כספים מתוך כספי התמורה בנאמנות, וזאת עד לקבלת אישור עירייה והוועדה המקומית לטאבו המתייחס גם לזכויות הללו. אולם נציין כי לא ברור, במבחן הפרקטיקה, האם הרשויות ישתפו פעולה במקרה כזה של קבלת תשלום בטרם מימוש הזכויות המותנות.

אפשרות נוספת הינה, כי הצדדים יסכמו שהתמורה החוזית איננה כוללת תמורה בעבור ה"זכויות המותנות", שכן אלו אינן קיימות, ולפיכך היה ובעתיד יאושרו זכויות מותנות אלו וינתן היתר בגינן, כי אז תוגדל/לא תוגדל, התמורה החוזית למוכר בסכום שיסוכם מראש, ומנגד על המוכר יהא לשאת בהיטל ההשבחה שידרש במועד הוצאת ההיתר עבור מימוש הזכויות המותנות הללו. הקושי בסיכום מסחרי זה הוא העובדה שיהא על המוכר להמשיך ולהיות מעורב בהליכי התכנון וההיתר בקשר עם הנכס.

תוצאת הדברים הינה כי פסק הדין בענין "אליק רון", מצריך שינוי בנוהג שהיה קיים באשר לאופן חלוקת החבות בתשלום היטל ההשבחה בעסקאות מכר, כמו גם שינוי בניסוח ההסכמים באופן שיתנו ביטוי מלא להסכמות הצדדים. חשוב מאד להיות ערים לכך, על מנת שצד לא ידרש לשאת בתשלומים משמעותיים אשר לא צפה אותם כחלק מהעסקה.

בעניין זה ראוי לציין כי עדיין, למיטב הידיעה, בפסק הדין טרם הוכרע האם הלכה זו חלה רטרואקטיבית או לא, זאת מלבד עמדת היועמ"ש כפי שהובעה הינה כי במקום שבו הייתה הסתמכות על הפרקטיקה לפיה, גובה הועדה המקומית את ההשבחה בגין הזכויות המותנות במועד מכירת המקרקעין, אין מקום להחיל את הלכת אליק רון רטרואקטיבית אלא מעתה ואילך). אולם ברי הוא כי הכרעה בסוגיה זו הינה חיונית לחיי מכר תקינים ועל מנת שניתן יהא לכלכל צעדים בהתאם.

האמור לעיל,אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני, ואין בו כדי להוות חוות דעת משפטית וכל מקרה ייבחן לגופו בהתאם לייעוץ משפטי קונקרטי.

* עו"ד דפנה סירוטה הולנדר הינה מנהלת המחלקה המסחרית במשרד עורכי דין צבי שוב.

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

חוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס' 81 והוראת שעה) התשע"ה-2015

בדבר הגדלת שיעור מס הרכישה על דירת מגורים שאינה דירה יחידה

כחלק ממאמצי הממשלה להפחית את מחירי הדירות, נוקטת הממשלה בצעדים הממתנים את הביקוש להשקעה בדירות. לצורך כך הוחלט, כי מדרגות מס רכישה, כפי שנקבעו בהוראת שעה (תיקון 76 לחוק) ימשיכו לחול כהוראת קבע, בכפוף להוראת שעה לתקופה שמיום 24.06.2015 ועד ליום 31.12.2020 (5.5 שנים) הקובעת שיעורי מס רכישה גבוהים יותר, ברכישת דירה שאינה דירה יחידה, כך שעל חלק השווי שעד 4,800,605 ₪ – ישולם סך של 8% מס רכישה, ועל חלק השווי העולה על סכום זה – ישולם סך של 10% מס רכישה.

החלטת מיסוי 3637/15 –

בדבר חיוב מס רכישה במכירת חלק ממתחם פינוי בינוי מיזם ליזם

בהחלטה זו דובר על יזם שהתקשר עם בעלי דירות בהסכם פינוי בינוי או תמ"א 38/2 ולאחר תקופה רצה למכור את זכויותיו בפרויקט ליזם אחר. רשות המיסים חייבה הן את היזם והן את הרוכש בתשלום מס רכישה מלא בהעברת הזכויות בקבעה כי כאשר ההסכמים מותנים בתנאים, הכוח האמיתי למימושו וביצועו של ההסכם הוא בידי היזם, ועל כן דומה יותר במהותו להסכם אופציה. משכך נקבע, כי כל עוד לא התקיימו התנאים המתלים בהסכמים, יראו בהסכמים עם בעלי הדירות כהסכם אופציה לצורך מכירת הזכויות ליזם האחר, וחיוב במס יחול רק בעת יום המכירה בהתאם להוראות סעיף 49כ' לחוק מיסוי מקרקעין.

הסדר בעתירת לשכת עורכי הדין –

בדבר שכר טרחת עורכי הדין ברכישת דירה מקבלן

כידוע, בחודש ינואר 2015 נכנסו לתקפם הוראות החוק והתקנות בעניין גביית שכר טרחת עורכי דין בעסקת רכישת דירה מקבלן, במסגרתם הוגבל הסכום המותר לגביה מרוכש הדירה, כך שלא יעלה על 0.5% ממחיר הדירה או עד 5,000 ש"ח, לפי הנמוך מביניהם.

לשכת עורכי הדין (באמצעות עו"ד אילן בומבך ועו"ד יורם חגבי-חגי) הגישה עתירה (בגץ 4415/14) בעניין כנגד הכנסת ושר הבינוי והשיכון, במסגרתה, הגיעו להסדר דיוני, לפיו הלשכה תוכל לפנות אל שר הבינוי והשיכון ו/או אחרים, בבקשה לשקול מחדש את גובה שכר הטרחה והפטור, וכן תהא זכאית לפנות בבקשה לשימוע בעל פה. יחד עם זאת, אין באמור בשלב זה, כדי להשליך על תוקפן של התקנות ו/או התחייבות לשינוי בהן.

עדכוני פסיקה

 

היחס בין תשלומי איזון לפיצוי לפי סעיף 197 ו"שחזור זכויות"

שם ומספר הליך: איחוד וחלוקה – עמ"נ (נצ') 31328-10-14 עודתאללה אחמד ואח' נ' הו"מ לתו"ב גבעות אלונים.

ערכאה: בית המשפט המחוזי בנצרת

בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' הש' אשר קולה.

תאריך ההחלטה: 3.6.15 פרטי הנכס: גוש 10297 חלקה 27, אדמות העיר שפרעם.

ב"כ הצדדים: לא פורט.

תקצור פסק הדין:

המערערים הגישו תביעת פיצויים בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – "החוק") בשל ירידת ערך החלקות שבבעלותם (במושע) בעקבות אישור תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים שמספרה גא/מק/09/35 (להלן – "התכנית"). הועדה המקומית דחתה את התביעה ועל החלטתה הוגש ערר, אשר נדחה אף הוא.

בית המשפט ציין, כי ערעור המכוון נגד החלטת ועדת ערר שהינה מוסד תכנון מעין-שיפוטי, מהווה למעשה ערעור "בגלגול שלישי" וחלה עליו אמת מידה מחמירה בנוגע למידת התערבות בית המשפט.

בית המשפט חזר על פסק הדין שניתן בעמ"נ 41505-10-13 אשרי נ' הומ"ק שומרון וקבע, כי לשווי וערכים הנקבעים בטבלת איזון יש מעמד של חיקוק והם מהווים "מעשה בית דין". ברם, כוחם יפה להליכי האיזון בלבד. קרי, לצורך האיזון בין בעלי הזכויות במקרקעין בהם חלה התכנית במישור היחסים הפנימיים ביניהם. זאת להבדיל, מפיצוי בתביעה לירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק למי שזכויותיו נפגעו בעקבות אישורה של התכנית במישור היחסים שבין בעלי הזכויות במקרקעין לוועדה המקומית.

באשר לאופן חישוב הזכויות, השמאי לא התעסק בבחינת היחסים הפנימיים שבין השותפים במקרקעין אלא בחן את הזכויות כפי שאלה רשומות בלשכת רישום המקרקעין (לפני שבוצעו הפקעות) – "ברוטו", קבע את ערכן ולאחר מכן, לצורך האיזון בלבד, ביצע את ההשוואה לשטח הקיים בפועל במצב שנוצר לאחר אישורה של תכנית מפקיעה – "נטו" ואשר לא השתנה בתכנית החלוקה, ומצא את היחסים בין הבעלים. ביהמ"ש לא התערב באופן חישוב זה, אם כי ציין כי "אכן יכול שמלכתחילה הנקיטה בדרך של "שחזור זכויות", אינה הדרך "האלגנטית" ביותר בה ניתן היה לנקוט…"

נקבע כי ועדת הערר בחנה את תכנית החלוקה היטב ומצאה כי היא מיטיבה עם בעלי הזכויות, בין היתר בשל הסרת חסמים למימוש ורישוי, נוכח סכסוכי שימוש וחזקה בין הבעלים במושע. עם זאת, הוחלט כי לא היה מקום לחייב את המערערים בהוצאות, בשל מחדלה של הועדה המקומית להבהיר עמדתה בשל חילופי בעלי תפקידים ואי העברת חומר ליועמ"ש.

הערת מערכת:

בית המשפט התעלם בפסק דינו מפסק הדין שניתן על ידי בית המשפט העליון ביום 17.7.2011 בעניין עעמ 5736/08 שמואל אחימן נ' עיריית כפר סבא ובו נקבע בין היתר כי טבלת האיזון בהחלט הינה אינדיקציה משפיעה שיש להתחשב בה ולא רק בהקשר של טבלאות האיזון.

יש לציין כי משנה תוקף לעניין, הינו בין היתר לאחר תיקון תקנות התכנון והבניה (תכנית איחוד וחלוקה) התשס"ט – 2009 בהן נקבע לו"ז מוגבל באשר לתוקפן של טבלאות איזון, תקנות שנועדו בין היתר לקבוע ולוודא כי השווי הנקבע בטבלאות אכן משקף את המציאות ואת מחירי השוק.

שאלת היקפו של ס' 195(2) לחוק התכנון והבניה- השבת מקרקעין שהופקעו – לבעליהם

שם ומספר הליך: עת"מ 58840-07-12 אביב יצחק קרניאלי נ' עיריית תל-אביב

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב' הש' שרה דותן.

תאריך פסה"ד:28.05.15פרטי הנכס: גוש 6213 חלקה 24, מתחם "סומייל", בין הרחובות אבן גבירול, ארלוזרוב, ז'בוטינסקי ו-בן סרוק בתל-אביב. ב"כ המשיבה: לא פורט.

תקצור פסק הדין:

הרשות המקומית, היא המשיבה, רכשה שתי חלקות מקרקעין בהסכם מכר מאת הבעלים, הם העותרים, לאחר פרסומן של תכנית מתאר מס' תא/640 ותכנית מפורטת מס' תא/484, אשר ייעדו את החלקות לצרכי ציבור.

חלפו למעלה מעשרים שנים, ובמקום בית ספר כפי שאמור היה להיות מוקם על פי התכניות החלות על הקרקע, הוקם חניון, בהתאם לתכנית מס' 1090א, שפורסמה ברשומות ביום 06.06.1985. הגם שהעותרים ראו בהקמתו של החניון עדות לזניחתה של המטרה הציבורית, הם טענו כי שינוי הייעוד חל בעקבות תכנית "פרויקט סמל" (תא/2988), אשר פורסמה ביום 15.01.2005. במסגרתה, נערך תכנון מחדש של מקרקעין בשטח של כ- 45 דונם, הכוללים את חלקות 22 ו- 24, לרבות הליכי איחוד וחלוקה מחדש של המקרקעין, שישמשו לצרכי בנייני מגורים רבי קומות, בשילוב מסחר ושטחי ציבור.

טענותיהם של העותרים הינם, כי המשיבה מעולם לא מימשה את המטרה הציבורית שלמענה רכשה את הקרקעות בכפייה; כי תמורת החלקות הוקצו למשיבה זכויות במגרשים לבנייה פרטית. משכך, ולנוכח שינוי הייעוד של המתחם בו מצויות החלקות, מבקשים העותרים כי המשיבה תעביר להם חלק מזכויותיה במגרשים, מכוח סעיף 195(2) לחוק התכנון והבנייה.

לעומת זאת, המשיבה טענה, בין היתר, כי העותרים אינם מציינים את המועד בו התגבשה עילת התביעה; איזו החלטה הם תוקפיםומתי התקבלה אותה החלטה. לפיכך, ראוי לסלק את העתירה על הסף מחמת העדר עילה, שכן לא הונח בסיס לקיומו של פגם בשיקול הדעת של הרשות.

בית המשפט קיבל את טענת המשיבה וקבע, כי דין העתירה להיות מסולקת על הסף, בהיותה נעדרת עילה, שכן העותרים לא פירטו איזו החלטה הם תוקפים. כמו כן, בית המשפט קבע, כי דין העתירה להידחות אף לגופו של עניין, שכן, המשיבה היא שיזמה את התכניות השונות, אך נמצא כי מכר החלקות לא התבצע בכפייה והתמורה שקיבלו הבעלים המקוריים עבור חלקותיהם היתה הולמת, ושיקפה את שווי השוק של החלקות לפי שימוש למגורים ולא לפי שימוש כייעוד ציבורי. בנסיבות אלה, קבע בית המשפט, כי אין להחיל את סעיף 195(2) לחוק התו"ב על העתירות, ודינן להידחות.

בנוסף טענו העותרים כי בעניינם, ניוד הזכויות בהליך של איחוד וחלוקה מקנה להם זכות עקיבה בתנאים של סעיף 195(2) לחוק התו"ב, שאם לא כן, תעשה המשיבה עושר שלא במשפט על חשבונם. ביהמ"ש דחה טענה זו וקבע, כי גם אם עומדת לעותרים זכות להשבה, הרי שבנסיבות העניין נהנית המשיבה מפטור מחובה זו:

ראשית, המשיבה פעלה בתו"ל, מתוך אמונה כנה שבכוונתה לממש את התכנית המוצגת. שנית, המעמסה הכרוכה בהשבה במקרים דומים, ללא תכנון מראש, תהא רבה; שלישית, חלוף הזמן, למעלה מ-40 שנה מאז מכרו הבעלים המקוריים את חלקותיהם ועד להגשתן של העתירות, מחליש את הזיקה למקרקעין; רביעית, חלוף הזמן מהיום בו נמכרו החלקות למשיבה, המסתכם בלמעלה מארבעה עשורים, לא רק מחליש את הזיקה למקרקעין, אלא, גם מקשה על יישומה של חובת ההשבה והערכת שוויה; חמישית, הבעלים המקוריים קיבלו תמורה בעבור חלקותיהם, המתבססת על הערכת שמאי, שאמדה את שווין לפי שימוש למגורים ולא לפי שימוש כייעוד ציבורי.

לפיכך, מצא לנכון בית המשפט לדחות את העתירה גם לגופה.

הערת מערכת:

נראה כי המגמה המסתמנת בשנים האחרונות בהתייחס לסוגיות ביטול ההפקעות והשבת הקרקעות על פי דיני השיהוי ו/או מכח סעיפים 195-6 לחוק התו"ב, הינה, בין היתר, לבחון את הנסיבות שהובילו לאותה נטילה, האם הנפקע התעשר מנטילה זו? האם קיבל תמורה? במישרין או בעקיפין וכן בוחנים את תום ליבו או ניסיונו לקבל חזרה את שנתן במודע ובעת שנדרש היה לעשות כן משיקולי כדאיות.

עם זאת, המערכת מבקשת לציין ולהוסיף, כי סע' 195 לחוק מתייחס מפורשות למקרים בהם שולמה תמורה בגין הנטילה, ועדיין מגביל את הרשות, במקרה זה וכל עוד חלים תנאי הסעיף, הרי שכל עוד לא תוקן החוק, לכאורה יש לעמוד בכך, או להשיב הקרקע.

החלת נוהל השגות הקבוע בהחלטה 1181 של רמ"י

לקביעת פיצויים בגין השבת קרקע למנהל עקב שינוי יעוד

שם ומספר הליך: ה"פ (מרכז) 20609-09-13 עמיקם הלל נ' רמ"י

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בפני כב' הש' הדס עובדיה.

תאריך החלטה: 13.5.15 פרטי הנכס: קרקע חקלאית המשמשת לגידול רימונים גוש 4592 חלקות 1-9, 11-14, 34-35, בין מושב קדרון לגדרה.

ב"כ המשיבה: עו"ד חגי לרון מפרקליטות מחוז תל אביב –אזרחי.

תקצור פסק הדין:

המבקשים הם בעלי זכויות חכירה למטרת עיבוד של מטעים במקרקעין הנמצאים בין מושב קדרון לגדרה. בסעיף 15 לחוזה החכירה עם רשות מקרקעי ישראל (להלן – "רמ"י") נקבע, כי במקרה של שינוי יעוד המקרקעין ע"י תכנית בניין עיר תקפה, רשאית רמ"י להביא לידי סיום את תקופת החכירה באמצעות הודעה מוקדמת, אלא שאז החוכר יהיה זכאי לפיצויים עבור זכויות החכירה במוחכר בהתחשב במטע שגידל, ששיעורם יקבע ע"י ועדת פיצויים שיקבע שר החקלאות. לאור האמור במקרה הנדון, רמ"י שלחה לחוכר הודעה מוקדמת כי ייעוד המקרקעין שונה, ולכן חוזה החכירה יסתיים מוקדם מן המסוכם. כמו כן, רמ"י ידעה את החוכר בדבר זכותו לקבלת פיצויים בהתאם להחלטה 969, שהייתה בתוקף באותה העת.

מאותה העת, החלו הצדדים בהתנהלות ביניהם לאופן קביעת הפיצויים ושיעורם, עד להגשת המרצת הפתיחה דנא, למתן סעד הצהרתי. עיקר המחלוקת בין הצדדים נסבה בשאלה – האם נוהל ההשגות הקבוע בהחלטה 1181 וכל החלטה הבאה במקומה חלים על המחלוקת בין הצדדים ביחס לשיעור הפיצוי לו זכאי החוכר עקב הפסקת החכירה במקרקעין והשבתם לרמ"י. מחלוקת נוספת הנלווית למחלוקת העיקרית היא בשאלת תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת.

לאחר שדן בטיעוני הצדדים הגיע בית המשפט למסקנה כי דין התביעה להידחות.

בפסק דינו, סקר בית המשפט בקצרה את כל החלטות רמ"י הרלבנטיות וקבע כי תחולת החלטות מועצת מקרקעי ישראל ביחס לנוהל ההשגות שעל פיו, רשאי החוכר להשיג על שומת רמ"י לצורך קביעת שיעור הפיצוי בגין הפסקת החכירה היא אקטיבית. לפיכך, נוהל ההשגות שבהחלטה 1181 על שינוייה חל על עניינו של החוכר. מאחר וזכאותו לפיצויים של החוכר לא השתכללה עדיין, אין בהחלת ההחלטה האמורה החלת הוראה רטרואקטיבית ולכן, טענה זו של החוכר נדחתה.

כמו כן בית המשפט דחה את טענת החוכר לקיפוח, עקב החלת נוהל ההשגות הקבוע בהחלטות 1181 ו- 1304 על מסלול הפיצוי שנקבע בעניינם. החלטות אלה, לדעת בית המשפט, קובעות מנגנון לבירור אובייקטיבי של המחלוקת והן מאפשרות להגיש בקשה לעיון חוזר בחוות דעת השמאית של שמאי המקרקעין בצירוף חוות דעת מטעמם וכן השגה על ההחלטה בעיון חוזר ככל שיחלקו עליה.

עוד קבע בית המשפט, כי תשלום הפיצוי לא נעשה עד כה מאחר והחוכר סירב לחתום על הסכם עם רמ"י וככל שיחתום בהקדם התשלום יבוצע בהקדם.

לאור כל האמור דחה בית המשפט את התובענה, וקבע כי החוכר יישא בהוצאות רמ"י בסך של 20,000 ₪.

הערת מערכת:

שינוי מתמיד של החלטות רמ"י המשנה את שיעור הפיצוי יוצר מתח קבוע ואי וודאות על דרך ההתנהלות מול הרשות, ברי הוא כי כל שינוי יוצר הליכים משפטיים ארוכים במטרה להחיל את התנאים המיטביים על עניינו של הנישום, מנגד וודאות הינה חיונית לכלכול צעדים, ברי הוא כי ממספור ההחלטות וכמותן, כבר ברור כי וודאות לא ממש קיימת ביחס להחלטות רמ"י.

מסירת הודעה אישית בעת הפקדת תכנית וחזקת הידיעה בדבר הפקדת תכנית

שם ומספר הליך: עת"מ 45207-03-15 ד.א.י.ת נכסים בע"מ נ' הועדה המחוזית לתו"ב – מחוז תל-אביב ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל-אביב בשבתו כבית משפט לענייניים מנהליים – מחוז תל-אביב -יפו, בפני כב' הש' מאיר יפרח.

תאריך פסה"ד: 1.6.15 ב"כ המשיבים: עוה"ד תמר עיני מפרקליטות מחוז ת"א; עו"ד עדינה פיבלביץ; עוה"ד מיכאל ג'ורנו ומעיין רוזנברג; עו"ד יריב בר דיין; עוה"ד אלי וילצ'יק ושירי לויועו"ד יהודה תורג'מן.

פרטי הנכס: גוש 6125 חלקה 184 ברמת גן.

תקצור פסק הדין:

כחודש ימים לפני שרכשה העותרת את הזכויות בחלקה, פורסמה להפקדה תכנית החלה על החלקה, המייעדת חלקות בתחום התכנית לבנייה ואת החלקה לשימור. מס' חודשים אחרי עסקת הרכישה, כאשר החלה העותרת בבחינת אפשרויות התכנון בחלקה, גילתה את דבר פרסום התכנית, ופנתה בבקשה להארכת מועד להתנגדויות, בטענה שלא נמסרה הודעה אודות פרסום התכנית. הבקשה נדחתה, והעותרת טענה, כי המדובר בהחלטה הנגועה באי סבירות קיצונית.

בית המשפט קבע כי ההחלטה שלא להאריך המועד הינה סבירה, והשיקולים היו ראויים. תכנית בדבר שימור מבנים יכול שתהא בשתי דרכים, האחת, במסגרת תכנית מתאר "מעורבת" בה כלולות הוראות לשימור יחד עם הוראות אחרות, ובגינה אין חובת מסירת הודעה אישית לבעל המקרקעין אודות הפקדת התכנית, והשנייה, במסגרת תכנית שימור ספציפית, המחייבת מסירת הודעה אישית לבעל המקרקעין. משנתן חוק התכנון והבניה שתי חלופות, אין לפסול כבלתי סבירה את הבחירה בדרך המקלה, שאינה מחייבת מסירת הודעה, במיוחד כשהוראות התכנית ברובן, אינן נוגעות לשימור.

עוד פסק בית המשפט כי על העותרת חל המבחן האובייקטיבי ולפיו מוחזק כל מי שמעוניין במקרקעין כמי שיודע על דבר ההפקדה עם ביצוע הפרסומים הנדרשים, יחד עם זאת, אין המדובר בחזקה חלוטה, וזו ניתנת לסתירה, אלא שדווקא באשר לעותרת הוצגו ראיות המוכיחות, כי עובר לעסקת הרכישה, העותרת בדקה הזכויות, ועל כך היא מצהירה בהסכם המכר.

לפיכך, נקבע כי משידעה העותרת על ההפקדה ולא הגישה התנגדות אין לומר כי ההחלטה שלא להאריך המועד להגשת ההתנגדות, היא החלטה בלתי סבירה באופן קיצוני, והעתירה נדחתה.

הערת המערכת:

המערכת סבורה כי המצב הנוכחי בו רק חלק קטן מהתכניות המופקדות מחייבות הודעה אישית לבעלי הזכויות הנכללים בתכנית הינה בלתי סבירה, שכן, תכנית שיש לה השפעה על ערכם של מקרקעין ועל זכויות קנייניות אמורה לחייב אפשרות לבעלים ליתן עמדתו ולהגיב על התכנית, מתן אפשרות זו אולי תקשה על המתכננים, אבל במאזן הכולל, עשויה לייעל את ההליך.

פוטנציאל תכנוני – יקבע על ידי כוחות השוק?

שם ומספר הליך: ערר 169/14, 170/14 חברת בית משכן הכנסת הישנה בע"מ נ' מדינת ישראל

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטל השבחה – מחוז ירושלים, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד אליעד וינשל.

תאריך ההחלטה: 21.5.15 ב"כ העוררים: עו"ד מיכל הרשפלד ועו"ד תומר פרידמן.

פרטי הנכס: מבנה היסטורי במרכז העיר ירושלים בו שכנה הכנסת בראשית שנותיה והידוע כ"בית פרומין".

תקצור פסק הדין:

ענייננו בהחלטה, במסגרתה דנה ועדת הערר בסוגיה שכונתה על ידה "פיצוי בגין פוטנציאל תכנוני" בקשר לשומה מכרעת ביחס להפקעת הבניין בו שכנה כנסת ישראל בין השנים 1949-1955 (להלן – "המקרקעין" ו/או "בית פרומין") הידוע גם כ"בית פרומין", אשר בוצעה באמצעות חוק מוזיאון הכנסת, התשי"ע-2010 (להלן – "החוק המפקיע") אשר נכנס לתוקף ביום 14.7.10.

כדי שלא לייגע את הקורא, נפנה לפירוט העובדות שתוארו בהחלטה ונזכיר בקצרה את העובדות הצריכות לעניין שלהלן: על המקרקעין חלה תכנית המתאר לירושלים משנת 1959 (תכנית 62) ולפיה, מיועדים המקרקעין למסחר ומותרת בניה של 3 קומות ובאישור הועדה המקומית תותר קומה נוספת, וזכויות בנייה של 50% לקומה; ביום 29.10.00 החליטה הועדה המחוזית להפקיד בתנאים את תכנית 5946 ולפיה הותרה הריסת הבניין, למעט הוראות שימור חלקיות והקמת בניין חדש בן 16 קומות לשימוש "משולב למשרדים, מלונאות ומגורים" (להלן – "התכנית המופקדת"). על בסיס תכנית זו נרכשו המקרקעין במכרז על ידי החברה העוררת.

בהמשך ניסתה החברה לקדם תיקון לתכנית כדי להגדיל את מס' הקומות ל-24 ולפי עמדת מתכננת המחוז דאז, נמסר כי המגרש עומד במרבית הקריטריונים לבניה בגובה של 24 קומות, למעט, קריטריון הגובה (להלן – "התיקון שהוצע לתיקון התכנית המופקדת"). עד למועד ההפקעה בשנת 2010 לא קודמה התכנית המופקדת; ומשנת 2003 החלה מגמה ליזום תכנון שישמר את המבנה לאור חשיבותו ומורשתו. בשנת 2009 אושרה להפקדה תכנית המתאר החדשה של ירושלים (להלן- "תכנית 2000 המופקדת") ולפיה, הותר בנייה של עד 8 קומות בתוספת שתי קומות בנסיגה [בתנאים מסוימים] על המקרקעין.

לאחר שדנה בתכלית הסעיפים הרלוונטיים בחוק המפקיע, הגיעה ועדת הערר למסקנה, כי יש להחיל בעניינו את הדין והפסיקה העוסקים בפיצויי הפקעה. נציין כי בחוק המפקיע כהגדרתו לעיל נקבע מנגנון לפיו, בנוסף לפיצוי שיינתן במסגרת פיצויי ההפקעה, תוכל החברה להגיש תביעה בהליך אזרחי [כפי שעשתה] ביחס לנזקים נוספים, ככל שנגרמו לה.

בכל הנוגע לסוגיית הזכות לפיצוי בגין פוטנציאל תכנוני, ועדת הערר קבעה את הקביעות שלהלן:

ביחס ל"מועד הקובע" נקבע, כי יש לבחון את שווי המקרקעין, לרבות סוגיית הפוטנציאל למועד הקובע בשנת 2010. לצד זאת, נקבע כי יש לנטרל פגיעה בשווי המקרקעין הנובעת מההליכים בדרך לאישור ההפקעה (החוק המפקיע), אולם אין לנטרל את השפעת הליכי התכנון שלא נבעו כתוצאה מההפקעה.

משכך, הגיעה ועדת הערר למסקנה כי צדק השמאי המכריע כאשר בחן את משמעות "תכנית 2000 המופקדת" [על אף שהובהר שטעה כאשר קבע שמדובר בתכנית בעלת מעמד סטטוטורי] משום שמדובר במסמך המשקף את מדיניות הועדה המחוזית בכלל ובפרט באשר לגובה הבנייה המקודם באזור המקרקעין.

ביחס לפוטנציאל התכנוני לאור התכנית המופקדת קבעה ועדת הערר, כי יש לבחון את סיכויי אישורה של התכנית על בסיס ההתנגדויות שהוגשו לה. ועדת הערר ציינה כי נדרשות יכולות כמעט "נבואיות" לצורך הערכת הפוטנציאל לאישור התכנית המופקדת [למשל ע"י שימור קומת המרתף והקומה הראשונה בהם מוקם אולם הכנסת הישנה, כאשר מן הצד השני קיימת התנגדות המבקש לשמר את כל המבנה במלואו]. משכך, קבעה ועדת הערר כי על סוגיה זו להיות מוכרעת כפי שנוהגים "כוחות השוק" במצב של חוסר וודאות ומסבירה כי כך למשל, במקרה של חוסר ודאות ברור (בהסתברות שווה לאישור ולדחיית התכנית), ניתן להניח, כי ניתן היה להכפיל את שווי הזכויות הקיימות לפי תכנית 62 ב-50% ולהכפיל את שווי הזכויות לפי התכנית המופקדת ב-50%, תוך קביעת מקדמים לגילום הסיכון והדחיה במימוש.

ביחס לפוטנציאל התכנוני בגין התיקון שהוצע לתכנית המופקדת, ועדת הערר קבעה כי אין כל היתכנות תכנונית ומשפטית, לחלופה שהוצעה וזאת לאור:

  1. העובדה שזו מבוססת על סיכומי דיון ומדיניות הדרג המקצועי בועדה המחוזית נכון לשנת 2002, כאשר המועד הקובע הוא בשנת 2010 ומכל מקום, לא ניתן לראות במדיניות כללית וסיכומי דיון של גורמי מקצוע כמסמכים היוצרים ציפייה תכנונית. בעניין זה ועדת הערר הדגישה, כי היא מקבלת את טענת המדינה שלפיה, פרסום תכנית מתוקנת והחלטה בעניין של הועדה המחוזית, להבדיל מדיון בדרג מקצועי, הוא תנאי סף (אם כי לא תנאי מספיק), ליצירת פוטנציאל תכנוני בר פיצוי.

  2. מדיניותה של הועדה המחוזית, שמצאה ביטויה בתכנית 2000.

  3. העובדה שהמגרש קטן מדי להקמת מגדל בן 24 קומות, והקמתו של זה חייבה הכנת תכנית לכל הגוש ומובן כי התכנית המופקדת אינה כזו.

לבסוף בחנה ועדת הערר את הערכת גובה הפוטנציאל והגיעה למסקנה, כי נפלו פגמים בהכרעת השמאי המכריע המצדיקות את החזרת הדיון אליו, תוך הנחיות מפורטות לתיקון השומה, על מנת שתשקף את ערך השוק במועד הקובע, תוך מתן משקל לציפייה הריאלית של הקונה בשוק החופשי באותו מועד.

ועדת הערר ציינה כי משמעותו הברורה של הכרעתה היא כי השומה שתקבע תשקף גובה פיצוי נמוך בצורה משמעותית מזה ששולם בפועל על בסיס שומתו של השמאי הממשלתי. עם זאת, בנסיבותיו המורכבות של המקרה ונוכח הודעת המדינה שלפיה, היא אינה מבקשת השבת סכום כלשהו, כמו גם נוכח ההליך האזרחי התלוי ועומד בין הצדדים, ייתכן שנכון לוותר על הליך נוסף זה וזאת ככל שתינתן הסכמת הצדדים לראות בסכום שנקבע בשומת השמאי הממשלתי הראשי, כפיצוי מוסכם לעניין פיצויי ההפקעה.

הערת מערכת:

נזכיר כי כל סוגיית התחשבות בפוטנציאל מקרקעין מצויה בימים אלו על המדוכה, במסגרת הליכים המתנהלים בועדות הערר ובבתי המשפט, ובין היתר נבחן פסק-הדין המנחה בעניין בירנבך (ע"א 483/86 יעקב בירנבך נ' הו"מ לתו"ב ת"א,(נבו)), בו נקבע כי "הציפיה לשינויי הייעוד, צריכה להיות "ציפייה סבירה בנסיבות העניין", על מנת שיפצו בגינה", כן יש להזכיר את דברי כבוד הש' חשין בעניין קהתי (ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' משה קהתי, מח (2) 190) כדלקמן: "אומדן שוויים של מקרקעין נעשה בידי מומחים לדבר, על-פי תנאי השוק בזמן ובמקום מסוימים. אם "תכנית צפויה" משפיעה ­הלכה למעשה – על שוויים של מקרקעין מסוימים, פשיטא שהשפעה זו תמצא ביטוי בשומתם, ואילו אם "תכנית צפיה" אחרת אינה משפיעה – הלכה למעשה – על שוויים של מקרקעין מסוימים, לא תובא אותה תכנית במניין השומה".

חיוב בהיטל השבחה בגין תכנית ע/ 1 במכר, תוך התחשבות באלמנט של אי-ודאות

שם ומספר הליך: ערר תא/11/85184 הו"מ לתו"ב ת"א נ' הוצאת ספרים יוסף שרברק בע"מ

ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטל השבחה – מחוז תל-אביב, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גילת אייל.

תאריך החלטה: 12.5.15 פרטי הנכס: רחוב בלפור 25 בתל-אביב.

ב"כ העוררת: עו"ד אושרת שפי.

תקצור פסק הדין:

ערר זה הוגש על הכרעת שמאי מכריע שמונה עקב דרישת היטל השבחה שהוצאה למשיבה בגין מימוש בדרך של מכר של מחסן בקומת מרתף, יחד עם חלקים ברכוש המשותף הצמודים אליו, ברחוב בלפור 25 בת"א, שקבע כי תכנית ע/1 מאפשרת שימוש במרתף לצורכי משרד בהליך של שימוש חורג שתוצאתו לא וודאית. לכן, על אף שהשימוש המיטבי בנכס הוא למשרד, ההשבחה תיווצר בגין הליך מתן השימוש החורג ולא בגין תכנית ע/1 כשהפועל היוצא הוא, שאין לגבות היטל השבחה בגין תכנית ע/1 במימוש זכויות בדרך של מכר.

לפיכך, השאלה שעמדה במרכז הערר הינה, האם בעת מימוש זכויות בדרך של מכר ניתן לגבות היטל השבחה בגין האפשרות לנצל השימוש למשרד מכח תכנית ע/ 1.

בפתח קביעתה ציינה ועדת הערר כי הערר דנא עוסק בשאלה משפטית שעניינה בפרשנות תכנית ע/1 ובדיני התכנון והבניה. לאמור, האם השימוש למשרדים במרתף מתאפשר מכוחה של ע/1 כטענת העוררת (היא הועדה המקומית) או שמא מצריך אישור שימוש חורג כקביעת השמאי המכריע.

ועדת הערר קבעה כי פרשנות מקיימת להוראות תכנית ע/ 1 – שאינה מחייבת ביטולה בהיותה סותרת את הדין – הינה כי ההוראה שנכללה בסעיף 10ב לתכנית, אינה הוראה שמתירה לועדה המקומית להתיר שימוש למשרדים במסגרת שימוש חורג – כי אם הוראת גמישות שכללה הועדה המחוזית בתכנית, אשר ביקשה לאפשר שימושים עיקריים לצורך משרדים במרתפים, בתנאים שקבעה לכך בתכנית ע/ 1.

התניית מתן ההיתר לשימוש למשרדים בהליך לפי סעיף 149 לחוק כפי שנקבע בתכנית במקרה דנן, מכוונת להבנת ועדת הערר לבחינת התקיימותו של התנאי שנכלל בסעיף 10ב, לפיו, השימוש יהיה למשרדים למקצועות חופשיים שאינם מטרד למגורים.

אלא שלצד זאת ציינה ועדת הערר, כי בקביעתה שאין המדובר בשימוש חורג, אלא בהפעלת מנגנון גמישות שנקבע בתכנית ע/ 1 אין סיפק. זאת מאחר שמנגנון הגמישות – והחובה לשמוע את הציבור טרם אישור השימוש – משמיעים שאישור השימוש למשרדים במרתפים אינו "כמעט אוטומטי" ולמצער יש עימו מרווח שיקול דעת לועדה המקומית שהוא רחב יותר מזה המוקנה לה במצב רגיל שבו מבוקש היתר תואם תכנית. אף הועדה המקומית הסכימה בפנינו שלא כל שימוש למשרדים יאושר על ידה, ואולם המבחן לשיטתה מתמצה בשאלת המטרד לשכנים.

משמעות הדבר היא כפי שציינה ועדת הערר בהחלטתה, כי בעת חיוב בהיטל השבחה בגין אישורה של תכנית ע/ 1, יש להביא בחשבון אלמנט מסויים של חוסר ודאות (מעבר לכך שמלכתחילה מוגבל השימוש למשרדים שאינם מהווים מטרד לשכנים).

לאור קביעות אלו הוחלט להחזיר הדיון לשמאי המכריע על מנת שיישום בהתאם לעקרונות שנקבעו.

הערת מערכת:

כמובן שהחלטת ועדת הערר מצויה תחת הנחיות פסק-דינו של בית המשפט העליון בעניין אליק-רון, המערכת מניחה כי פסק-דין זה עוד צפוי לעורר גלים ומחלוקות רבות בחלק נכבד של הליכים משפטיים ובירור חיובי היטל השבחה, כמו כן יהא על הערכאות הדנות להחליט בדבר שאלת חלותה של ההלכה באופן רטרואקטיבי.